近年来，日本房地产市场吸引了包括美国在内的海外投资者的广泛关注。其背景除了日本稳定的经济和法律制度带来的安全感外，还有相对较高的收益率、低利率环境以及日元贬值带来的好处。特别是由于日元汇率的历史性疲软，对于持有美元等强势货币的投资者来说，日本房地产显得非常便宜。 實際上，隨著日元貶值和旅遊需求的恢復，外國人購買房地產的數量急劇增加，東京和北海道的房地產交易非常活躍。從全球來看,2024年東京將成為房地產投資額最高的城市，國際資金流入日本市場的情況非常明顯。這些趨勢表明，日本房地產市場對美國投資者來說是有吸引力的投資機會。
本文将从美国投资者的角度，详细介绍投资日本房地产的优势、成功要点、需要注意的风险、最新市场动向、税收优惠措施、汇率风险等。在此基础上，我们将以逻辑性和说服力介绍选择INA&Associates株式会社作为日本房地产投资合作伙伴的重要性及其优势。
1. 日本房地产市场的特点和当前动向
日本房地產市場是一個長期穩定增長的成熟市場，透明度高，法律制度完善。從近年來的走勢來看，價格緩慢上升的趨勢非常明顯。截至 2024 年，日本房地產市場規模將達到約 4360 億美元，預計到 2033 年將增長到 5570 億美元。 2025年1月，全国平均地价比去年上涨了2.7%，连续4年上涨。该涨幅是1991年以来最高，表明长期停滞后正在稳步复苏。
日本房地產市場的最大特點是高度透明和穩定。法律制度完善，外國人購買房地產幾乎沒有限制。例如，在日本，外國人可以與日本人一樣擁有土地和建築物，無需簽證或居住條件。這種開放的法律框架使海外投資者可以放心投資。
近年来，以城市为中心，房价呈上涨趋势。2024年，东京首都圈的住宅价格指数比去年上涨了约8.14%，表现出了坚挺的增长势头。预计2025年东京的房地产价格将上涨5%至6%，其中高档房产的增长率预计将达到6%至7%。 大阪的新建公寓供应量也比去年增加了 15%，地方主要城市的住房需求也在增加。另一方面，地方核心城市和旅游地的房价也明显上涨，福冈等一些城市的涨幅甚至超过了东京。其背景是远程办公的普及导致地方移民和旅游需求的恢复，投资机会从首都圈集中到全国。
租赁市场的繁荣也不容忽视。截至 2025 年第一季度，日本全国的平均租金收益率约为 4.2%，处于健康水平，东京 23 区的住宅租金与去年同期相比上涨了 6.4%。东京的租赁住宅入住率高达 96.6%，空置风险较低。 新住宅供应呈抑制趋势（2024年住宅开工数量同比下降1%,2025年1月下降4.6%），供需平衡正在趋紧。如果供应不足和需求增加的情况持续下去，从中长期来看，租金和价格将面临上涨压力，对投资者而言将是有利的环境。
此外，外国资本流入也在扩大。受日元贬值的影响，仅2024年上半年，海外房地产投资额就超过100亿美元，比去年增长45%。截至2024年第三季度，日本房地产投资额同比增长41%，达到约3.85万亿日元，东京成为房地产投资额世界第一的繁荣市场。 国内外资金的聚集提高了市场的流动性，促进了买卖的活跃，这也是日本市场的优势。
总而言之，日本房地产市场凭借法律制度的可靠性和市场的稳定增长，成为美国投资者具有吸引力的投资目的地。下一章将进一步探讨具体的投资优势。
2. 投资优势（稳定性、法律制度完善、收益率、抗通胀性等）
投资日本房地产具有以下许多优势。
（1） 政治、经济稳定，法律制度完善：日本是一个政治、经济稳定的国家，房地产权利受到保护。合同和登记制度严格、透明，投资者可以在所有权和收益权得到确切保障的环境中进行投资。此外，如前所述，对外国人拥有房地产没有特别限制，美国投资者可以享受与日本人相同的权利。 与政局动荡、合同风险较大的新兴国家市场相比，这种法律稳定性提供了安全的投资基础。
（2） 高市场流动性和丰富的投资机会：除了东京、大阪等大城市外，地方主要城市和度假胜地也有办公楼、商业设施、住宅、酒店、物流设施等多种类型的房地产。以交易额计算，东京是世界最大的房地产市场，主要城市对房地产的投资需求非常高。 此外，日本还建立了房地产投资信托（J-REIT）市场，J-REIT 的平均股息收益率为 3.5% 至 5.5%。J-REIT 有法律要求将 90% 以上的利润用于分红，深受寻求稳定收益的海外投资者的欢迎。此外，日本的 J-REIT 市场透明度逐年提高，机构投资者的信任度也越来越高。 无论是直接房地产投资还是证券化产品，多种选择都是其魅力所在。
（3） 具有吸引力的收益率和稳定的收入： 日本的租赁房地产以低空置率和稳定租金收入而著称。例如，东京市中心的住宅空置率超过96%，非常稳定，租金也逐年上涨（同比+6.4%）。 另一方面，美国大城市可能会随着经济周期出现空置率和租金波动较大的情况。日本租赁市场整体供需平衡，平均表面收益率约为4%至5%。与近年来呈下降趋势的发达国家债券收益率和其他国家的房地产收益率相比，这个数字毫不逊色。此外，日本长期维持低利率政策，贷款成本较低也是其优势之一。 利用低利率贷款进行房地产杠杆投资，可以期待提高自有资金的投资收益率（ROI）。
（4） 对通货膨胀的抵抗力： 日本在过去的几十年里一直处于低通货膨胀或通货紧缩的环境中，但近年来物价上涨率终于开始上升。在这种情况下，房地产作为实物资产，发挥了对冲通货膨胀的作用。 房地产价格和租金在通货膨胀时期容易上涨，可以弥补货币价值的贬值。实际上,2024年日本通货膨胀率上升，而房地产价格（特别是城市地区）的涨幅更高。此外，在日元贬值导致进口物价上涨令人担忧的情况下，海外投资者可以通过持有日元资产获得货币分散效应。 除了美元资产外，持有日元资产从国际分散投资的角度来看，也有助于降低整个投资组合的风险。
（5） 汇率优势和分散效应： 这里还要谈一下汇率。在美元强、日元弱的情况下购买日元资产，随后日元升值时，就可以享受汇率收益。 例如，有人预测,2020年代前期，日元汇率将贬值至1美元兑150日元左右，随后在2025年前期，日元将走强，汇率将修正至130日元左右。 如果真的出现这种日元升值的情况，以美元计算的日本资产的价值就会上升。当然，汇率波动是一把双刃剑，但利用后面提到的对冲手段，就可以实现在日元贬值时购买、在日元升值时出售的理想收益。此外，日本和美国的经济周期并不一定同步，因此拥有两国的资产也有助于降低经济波动风险。
如上所述，投资日本房地产可以实现稳定的基础和有吸引力的回报，对于美国投资者来说，可以成为战略性的资产分散目的地。但是，与优势相伴的是风险。下一章将介绍预计的投资风险及其对策。
3. 投资风险及其对策（汇率风险、管理风险、文化、法律差异）
任何投资都存在风险。以下整理了美国投资者在日本房地产投资中需要注意的主要风险及对策。
（1） 汇率风险：
风险：日本房地产是以日元计价的资产，因此日元与美元的汇率波动会影响投资回报。在日元贬值、美元升值时购买，如果投资期间日元继续贬值，以美元计算的资产价值和租金收入可能会减少。 相反，日元升值则利润会增加，但这取决于市场情况。汇率受美国和日本的利率差异和经济形势的影响而波动。例如，截至 2024 年，由于美联储和日本央行货币政策差异，日元处于贬值趋势，但2025 年，随着日本央行政策调整和日本经常账户改善，预计日元将升值。 这种波动往往超出投资者的预期，可能会带来「意外损失」或「意外收益」。
对策： 通过对冲手段可以减轻外汇风险。具体来说，可以通过利用外汇预订（远期合同）和期权交易，固定未来的日元卖出和美元买入汇率，防止外汇损失。此外，将借款货币与投资货币保持一致也是有效的对策。 也就是说，在购买日本房产时，如果从日本银行获得日元贷款，收入和还款均以日元结算，就可以避免汇率波动的影响。此外，对于长期投资，重视整个投资期间的平均汇率，而不是汇率的暂时波动，制定长远计划也是有效的。最终，虽然无法完全消除汇率风险，但通过适当的对冲和资金计划，可以将其控制在可控制的范围之内。
（2） 租赁管理和运营风险：
风险：从远距离管理日本的房产会带来运营上的麻烦和成本。具体来说，对于出租房产，需要进行招租、收租、续签合同、处理投诉、安排维修等各种工作。如果不熟悉当地的语言和习俗，很难独自应对这些工作。 此外，还需要熟悉日本特有的商业惯例（礼金、押金制度等）和基于《借地借家法》的承租人保护规则。如果管理不当，可能会出现空房时间延长、收益率下降、建筑维护状况恶化、资产价值下降等风险。
对策：应对这一风险的最佳方法是与可靠的房地产管理公司合作。将业务委托给专业管理公司，就可以将日常运营和紧急应对等所有工作都交由他们负责。例如，INA提供24小时365天的入住者支持体制、云信息共享、使用AI进行最佳租金设定等新一代租赁管理服务。 管理委託費用透明且價格合理（INA為每月每間房1,100日元起），即使對國際超級富豪級投資者而言，也足以滿足其要求。在海外擁有日本物業時，選擇信譽良好、經驗豐富的管理合作夥伴，可以大大降低經營風險。
（3） 文化、法律差異帶來的風險：
风险：美国和日本的商业文化和法律实践不同。例如，房地产交易合同通常以日语为正式版本，还有印章（实印）和收入印纸等日本特有的手续。此外，按照交易惯例，房地产公司通常会作为中介，房地产信息在REINS房地产信息网络上共享，与美国的MLS（Multiple Listing Service）的市场结构不同。 在法律方面，由于存在《借地借家法》，租赁合同的解除和更新条件非常严格，而且还有建筑基准法规定的抗震基准等需要专业知识的领域。如果不了解这些差异就继续推进，可能会导致合同上的误解和法律遵守上的缺陷。
对策：要克服文化和法律制度的障碍，当地专家的支持是必不可少的。与熟悉日本房地产的律师、司法书士、税务师合作，仔细审查合同，办理登记手续和纳税申报。 此外，委托INA等能够提供日语、英语、汉语服务的不动产咨询公司，就可以解决语言问题。INA凭借丰富的经验，掌握了不动产交易中的注意事项和跨境交易中的陷阱，以从中立公正的立场为投资者提出最佳方案为使命。因此，通过专业人员的建议和支持，可以充分减轻文化和法律差异带来的风险。
（4） 其他风险：
此外，地震、台风等自然灾害风险也是在日本需要考虑的因素。但是，日本的建筑物采用了世界最高水平的抗震设计，特别是1981年以后符合新抗震标准的建筑物，倒塌的风险极低。通过加入灾害保险，选择抗震性能高的房产，可以降低这种风险。此外，作为退出策略的风险，将来出售时可能找不到买家，这种可能性也不是零。 但是，尽管日本人口正在减少，但人口仍然集中在城市地区，东京地区的房地产流动性仍然很高。此外，预计未来外国人的需求将继续支撑市场，因此，如果以合理价格购买并妥善管理房产，从长期来看，难以出售的可能性较低。
以上是对风险和对策的整理。重要的是，不要完全避免风险，而是要理解风险并做好准备。与可靠的当地合作伙伴制定战略，这些风险是可以充分控制的。接下来，在确认实际投资流程的同时，看看从收购房产到运营的管理流程。
4. 实际投资流程（从房产选择到购买后的管理）
要成功投资日本房地产，必须遵循系统化的流程。以下列出了美国投资者收购和运营日本房地产时的典型步骤。
第一步：制定投资策略和选择房产
首先，明确投资目的。是追求长期租金收入，还是短期转售收益（资本收益）， 还是两者兼而有之，这决定了合适的物业类型和区域。INA&Associates 等咨询公司会通过与投资者进行深入访谈，深入挖掘其需求，列出最佳物业候选名单。INA 还利用人工智能技术，迅速筛选出符合投资者期望条件的物业，由负责人从包括非公开物业在内的广泛选择中精心挑选，提出建议。 例如，根据「东京23区内、商业大楼、预算○亿日元、收益率○%以上」等具体条件进行筛选，并考虑市场尚未公开的非公开项目。在选择房产时，从宏观和微观两个角度对周边市场的租金水平和未来重建计划等进行评估，将目标锁定在值得投资的优质房产上。
第二步：尽职调查（详细调查）和实地考察
找到候选物业后，我们将进行彻底的尽职调查。确认物业的物理状况（建筑结构、建造年份、维修记录、抗震性能等）和法律事项（土地权利关系、区分所有权的管理条例、城市规划和用途限制等）。INA 的专业调查团队将仔细审查物业的瑕疵和法律权利关系，并详细报告投资者容易忽视的要点。 此外，对于出租物业，租赁合同和租户的信用信息也非常重要。在日本，存在优先谈判权的手付金和贷款特约等独特的交易惯例，因此我们将与律师等合作，谨慎进行。
对于远程投资判断感到不安的投资者，许多投资者会进行实地考察。INA可以提供英语导游服务，并代表投资者提供当地的照片和视频，安排在线参观等，灵活应对。 新冠疫情后，从内看房到签订合同都在线上完成的情况越来越多，但大型投资还是计划去日本，与当地专家一起确认房产会更放心。考察时，请确认周边环境、最近的车站的交通路线、房产的现状（内装、设备、日照等），最终确定购买意向。
第三步：资金计划与融资安排
需要尽早制定购买房产所需的资金计划。美国投资者在日本获得贷款时，虽然需要满足交易业绩和年收入等条件，但也可以从日本金融机构或海外银行的日本分行获得贷款。低利率的日元贷款非常具有吸引力，但金融机构对外国人的贷款政策各不相同。INA与多家银行等机构建立了网络，可以为您介绍合适的贷款机构。 在考虑自有资金与贷款额的平衡（通常为房产评估额的 50% 至 70% 为贷款基准）、利率类型（固定或浮动）、还款年限等因素后，制定合理的现金流计划。此外，还将购买时产生的税金（房地产取得税、印花税等）、中介手续费、登记费用等纳入估算，掌握整体预算。 在投资模拟中，考虑持有期间的税金（固定资产税、城市规划税和所得税）以及将来出售时的转让所得税，计算净收益率非常重要。
步骤 4：签订买卖合同
如果房产和资金计划没有问题，则签订买卖合同。在日本，买方和卖方之间有房地产中介公司（INA等）介入，经过重要事项说明（房产和交易的详细说明）后，在合同上签字盖章。签订合同时，通常支付部分买卖价款作为定金（标准：房产价格的5%至10%），同时规定定金作为解除权的期限等合同条件。 合同以日语为正式文本，因此需要双语专家确认内容，并根据需要准备英文翻译。INA有专门部门负责合同文件的起草和审查，以确保合同能够充分保护投资者的资产。签订合同后，将在规定期限内进行结算（支付剩余价款）。 如果使用贷款，在贷款批准为条件（贷款特别条款）的情况下，在贷款确定之前，合同的履行将被保留，万一贷款未获批准，将返还定金并解除合同。
步骤 5：房产交付和登记手续
在支付剩余房款的同时，接收房产。接收钥匙、相关文件（权利证、固定资产税纳税通知书等），如果有租户，则办理租赁人的地位继承（租金结算、保证金继承）等手续。在日本，司法书士会出席办理所有权转移登记申请，通常在结算日在线申请，几天后即可完成。 由此，买方被合法登记为所有权人，房地产取得税等申报将在日后进行。即使是外国投资者，也可以通过在日本国内登记纳税管理人来接收与税收相关的通知。INA和合作专业机构将全面支持这些成交手续，帮助投资者顺利取得房产。结算完成后，此后的租金收入等归买方所有。
步骤 6：开始运营（租赁管理、物业管理）
取得后，立即进入运营阶段。除非是自用或土地开发目的，否则通常会进行租赁运营以获得现金流。如果有空房，我们会招租，INA会利用分析超过 1 亿条市场数据的 AI提出合适的租金和招租策略，并通过高质量的照片和有吸引力的广告争取尽快满租。 确定租户后，签订租赁合同，每月收取租金、汇款，并应对租户。INA的租赁管理服务建立了租金收款管理效率化和实现零拖欠的机制，向业主汇款迅速。此外，我们24小时应对租户的咨询和问题，并立即处理紧急设备故障等。 INA会定期对建筑物进行定期清洁和法定检查，并根据需要进行维修工程，在工程发包时最大限度地减少中间利润，确保交易透明，为业主实现公平的价格和维护管理。此外，业主可以通过云端业主门户网站随时访问合同文件、维修记录、收支报告等所有信息，即使身在遥远的美国，也能实时掌握物业的情况。
步骤 7：定期审查和优化
即使运营进入正轨，定期审查投资业绩也很重要。当物业的市场价值大幅上升或出现其他有吸引力的投资项目时，可以考虑通过出售实现利润或采用「1031交换」等策略（※美国的 1031 条交换不直接适用于日本， 出售收益的税收减免或重组为其他房产的策略）也是可以考虑的。INA不仅擅长租赁管理，在买卖中介方面也具有优势，可以就所持房产的评估价值、周边交易动向、退出策略的时机提供建议。此外，还需要根据税收制度改革和市场环境的变化（例如日本银行的利率政策变化等）对策略进行微调。 近年来，日本政府出台了促进房地产投资的政策（例如对空置房屋进行减税）。掌握最新的税收优惠和补助金信息，并充分利用可适用的政策，也有助于实现收益最大化。INA的咨询部门将结合这些宏观趋势，持续为投资者提供支持。
以上是投资流程的一般流程。每个阶段都需要专业知识和判断力，但与合适的合作伙伴合作，并非难事。相反，通过一站式支持，可以期待高效、可靠的进展。在这方面，INA是最佳合作伙伴之一。下一章将详细介绍INA为何被许多富裕投资者所青睐的原因和优势。
5. 选择INA的理由（面向超富裕阶层的服务、透明度、管理体制、业绩）
要成功投资日本房地产，选择优秀的合作伙伴是必不可少的。INA是一家以运用房地产技术提供综合服务而著称的企业，尤其受到富裕阶层和超富裕阶层投资者的厚信。以下总结其特点和选择理由。
（1） 面向超富裕阶层的专业咨询和业绩：
INA 以「客户第一」为宗旨，在房地产买卖、租赁和投资方面提供由专人负责的一贯服务。自 2020 年开始提供面向富裕阶层的收益型房地产买卖中介服务以来，我们处理了大量来自国内外银行的介绍案件，与数百名房地产所有者进行了面谈。通过这些经验，我们积累了满足超高净值人群细致需求的专门知识。 即使是在投资额巨大且情况复杂的高净值客户项目中，各领域的专家团队也会根据项目组建，从战略制定到执行全程提供支持。此外，INA 不仅从事房地产业务，还提供企业新业务咨询，能够从综合角度提出资产利用方案，这也是我们的特色。我们是能够为富裕阶层提供整个资产组合的最佳解决方案的合作伙伴。
（2） 透明度高、可信赖的服务：
INA的企业文化非常重视透明性和中立公正的建议。这体现在具体的服务设计上，例如，租赁管理费为每月固定费用（每间房1,100日元起），账目清晰，在委托维修工程时，事先明确费用比例，将中间利润降到最低，确保费用透明。 消除房地产投资中常见的信息不对称（业主不知情的情况下产生高额费用等）的努力给投资者带来了巨大的安心。此外，还充分利用IT系统进行信息公开。业主可以通过专用的云系统随时查看与自己房产相关的所有数据（合同、收支报告、应对记录等），完全不会留下任何不明之处。 信任是长期合作伙伴关系的基础，INA 在这方面获得了很高的评价。
（3） 技术与人力支持的融合：
INA 的优势在于融合了最新技术和经验丰富的专家团队。利用人工智能的房产提案系统能够迅速提出符合客户需求的方案，最终方案由人工审核，以确保质量。在租赁管理方面，利用人工智能分析进行市场预测，实现了高入住率。 同时，我们还提供24小时365天客户支持和专人负责的一站式服务，让人感到安心。房地产是涉及「人」的资产，AI无法完全覆盖租户应对等部分。INA将机器和人的优点相结合，在效率和待客之道方面实现了双赢，构建了其他公司无法比拟的独特服务模式。 此外，我們還注重資訊安全和隱私保護，充分考慮富裕投資者關注的保密性。
（4） 一站式綜合服務：
INA集團從事房地產流通（買賣仲介）、租賃管理、科技、人才介紹、諮詢等多項業務。因此，從物業收購到運營，再到追加投資和業務拓展，一切都可以一站式諮詢。 房地產投資是一場長期的旅程。買了就結束了，而是要經過管理、翻新、出售、再投資等生命週期。INA 的各部門在每個階段都能順利合作，投資家只需通過一個窗口就能完成所有手續。例如，在購買後考慮翻新物業時，INA 的技術事業部和網絡可以安排合適的施工公司，並透明地管理成本。 在出售房产并更换其他房产时，我们也可以根据以往的数据提供准确的建议。INA 的体制以组织力量为支撑，而不是依赖个人能力，对于拥有多处房产或进行大规模投资的富裕阶层来说，是一个强大的后盾。
（5） 全球应对能力和沟通能力：
对于美国投资者来说，能够跨越语言和时差进行沟通也是很重要的。INA 提供日语、英语和汉语服务，国际部门的工作人员负责与海外投资者进行沟通。资料和报告也可以用英语提供，并可根据需要灵活地召开在线会议或出差到当地。通过 Facebook 等社交媒体发布信息，以及积极进行新闻发布等宣传活动，可以看出该公司拥有开放、全球化的企业文化。 由于在跨文化理解方面也具备丰富的经验，INA能够仔细解释美国投资者感到疑惑的地方（例如「为什么日本有这么多物业管理公司？」等），在填补双方认识差距的同时推进工作。这有助于减轻日本独特的商业惯例带来的压力，对顺畅沟通和建立信任关系大有帮助。
基于以上几点，INA可以说是日本房地产投资的可靠合作伙伴之一。 即使以超级富豪的严苛眼光来看，其服务水平在透明度、专业性和创新性方面也令人满意。实际上，接受过该公司支持的海外投资者纷纷表示：「投资流程非常顺畅」、「如果由INA负责，就可以放心在日本拓展业务」（由于保密义务，无法介绍具体的评价，但客户满意度的高在重复利用率上也有所体现）。
6. 总结（对未来的展望和行动建议）
日本房地产市场目前为美国投资者提供了巨大的机会。在日元贬值、日本国内经济复苏、旅游业复苏带来的需求增长的背景下，房地产价格和租金保持稳定，预计将带来稳定的回报。政治稳定和法律制度完善，作为长期投资目的地，其可靠性非常高。可以说，这是「时机」和「基本面」相吻合的绝佳投资机会。
然而，在遥远的异国进行房地产投资难免会让人感到不安。因此，本文反复强调的优秀的当地合作伙伴的存在就变得至关重要。与INA一样，经验丰富、技术强大、坚持透明和客户至上的专业人士合作，投资者可以对自己的判断和风险管理充满信心。INA不仅仅是一个中介，而是作为战略合作伙伴，致力于支持投资者的成功，共同成长。
最後，展望未來，預計日本房地產市場將繼續吸引國際投資資金。儘管存在人口結構變化和技術創新等挑戰，但政府也在推進促進房地產市場活化的政策（例如對空置房屋進行稅收優惠），可能出現新的投資機會。隨著城市重建項目和基礎設施建設的推進，現在被視為冷門地區的地方也可能成為未來的熱門地區。 對於美國投資者而言，重要的是時刻關注最新信息，在時機成熟時迅速採取行動。
俗話說「百聞不如一見」。如果您對此感興趣，建議您先聯繫INA。幸運的是，INA擁有英語服務團隊，可以考慮時差調整聯繫時間。邁出第一步，日本房地產投資的新大門必將為您打開。
作为未来资产组合的一步，请积极考虑投资日本房地产。INA 坚信，我们将成为您投资日本房地产的良师益友。
