الوضع الحالي والتدابير الخاصة بالمنازل الشاغرة في طوكيو

هل تعلم أن عدد المنازل الشاغرة في طوكيو قد وصل إلى مستوى قياسي وسيستمر في الزيادة؟ وفقًا لمسح المساكن والأراضي لعام 2023، يبلغ عدد المنازل الشاغرة في طوكيو حوالي 900,000 منزل، ووصل معدل الشغور إلى 10.9%. حتى في العاصمة طوكيو، حيث يتركز السكان، يختلف توزيع المنازل الشاغرة بشكل كبير حسب المنطقة ونوع العقار. يشرح هذا المقال بالتفصيل الوضع الحالي للمنازل الشاغرة في طوكيو، وترتيب كل من الأحياء الـ 23، والعوامل الكامنة وراء الزيادة والتدابير المضادة، استنادًا إلى أحدث البيانات. وهو مصدر مهم للمعلومات للمهتمين بالاستثمار العقاري وتدابير الميراث ومشكلة المنازل الشاغرة.

الوضع الحالي للمنازل الشاغرة في طوكيو

وفقًا لنتائج مسح المساكن والأراضي لعام 2023 (وزارة الشؤون الداخلية والاتصالات)، يبلغ عدد المنازل الشاغرة في طوكيو حوالي 900,000 منزل (898,000) ومعدل الشغور 10.9%. وقد ارتفعت هذه الأرقام من حوالي 810,000 وحدة سكنية ومعدل 10.6% في عام 2018 (2018)، وهو أعلى رقم تم تسجيله على الإطلاق.

في الواقع، أكثر من واحد من كل عشرة منازل في طوكيو شاغرة . يبلغ العدد الإجمالي للوحدات السكنية في طوكيو 8,201,000 وحدة سكنية (2023)، بزيادة قدرها 530,000 (6.9%) مقارنة بعام 2018، أي قبل خمس سنوات، ولكن عدد المنازل الشاغرة يتزايد بمعدل أسرع من ذلك.

وبالنظر إلى الاتجاه طويل الأجل، فقد ارتفع عدد المساكن الشاغرة في طوكيو من 527,000 في عام 1993 إلى 897,000 في عام 2023، بزيادة قدرها 1.7 مرة تقريبًا على مدى 30 عامًا. وتجدر الإشارة بشكل خاص إلى حقيقة أن هناك ما يقرب من 210،000 منزل شاغر (وحدات سكنية أخرى) ظلت شاغرة لفترة طويلة من الزمن أو من المقرر هدمها، والتي زادت أيضًا من حوالي 180،000 في عام 2018.

المقارنة مع باقي أنحاء البلاد

على الصعيد الوطني، وصل عدد المنازل الشاغرة إلى 9,000,000 منزل ومعدل الشواغر 13.8% اعتباراً من عام 2023، وكلاهما أعلى مستوى قياسي.

في ترتيب معدلات المنازل الشاغرة حسب المحافظات، تحتل طوكيو مرتبة منخفضة في البلاد بنسبة 10.9%، في المركز 44، ولكن لديها أعلى عدد من المنازل الشاغرة في البلاد بحوالي 900,000 منزل. المحافظة التي لديها أعلى معدل للمنازل الشاغرة هي محافظة توكوشيما بنسبة 21.3%.

يقارن الجدول أدناه وضع المنازل الشاغرة في المحافظات الرئيسية.

أنواع وخصائص المنازل الشاغرة

يمكن تقسيم المساكن الشاغرة إلى أربعة أنواع رئيسية، حسب حالتها واستخدامها.

1. شاغرة للإيجار: المساكن الشاغرة للإيجار
2. المساكن الشاغرة للبيع: المساكن الشاغرة للبيع
3. المساكن الثانوية (مثل مساكن العطلات): المساكن المستخدمة في عطلات نهاية الأسبوع والعطلات وغير المأهولة عادةً.
4. مساكن أخرى شاغرة: المساكن الشاغرة الأخرى: المساكن الشاغرة لأسباب أخرى غير تلك المذكورة أعلاه (مثل الغياب طويل الأمد، الهدم المخطط له)

يُظهر توزيع المساكن الشاغرة في طوكيو في عام 2023 أن معظمها "شاغرة للإيجار"، ولكن هناك ما يقرب من 210,000 مسكن شاغر آخر (غياب طويل الأجل أو من المقرر هدمها)، وكثير منها معرض لخطر كبير لأن يصبح غير قابل للإدارة.

وتجدر الإشارة إلى طريقة بناء المساكن الشاغرة في طوكيو. ففي حين أن أكثر من 70% من "المنازل الشاغرة الأخرى" في اليابان هي منازل لعائلة واحدة، فإن حوالي 35% من "المنازل الشاغرة الأخرى" في طوكيو هي منازل لعائلة واحدة و63% منها عبارة عن مبانٍ سكنية (وحدات سكنية وما إلى ذلك). وهذا يعكس الوضع السكني الفريد في طوكيو.

الجدول أدناه يقارن بين طريقة بناء المنازل الشاغرة في اليابان وطوكيو.

المساكن الشاغرة في 23 جناحاً

ترتيب عدد المنازل الشاغرة في 23 جناحاً

إن عدد المنازل الشاغرة في أجنحة طوكيو الـ 23، حسب الجناح، أعلى في الأجنحة المجاورة ذات الكثافة السكانية وأعداد المساكن الأكبر. وفيما يلي أهم الأجنحة التي يوجد بها أكبر عدد من المنازل الشاغرة

1. حي سيتاجايا: 50,250 وحدة سكنية
2. حي أوتا: 48,000 وحدة سكنية
3. حي أداشي-كو: 40,000 مسكن

تحتوي هذه الأجنحة على مساحة كبيرة وعدد كبير من المنازل، مما يعني أن عدد المنازل الشاغرة مرتفع أيضًا.

ترتيب 23 جناحاً من حيث معدل المنازل الشاغرة

من ناحية أخرى، عند النظر إلى النسبة المئوية للمنازل الشاغرة، فإن العنابر الموجودة في وسط المدينة تتصدر القائمة.

1. حي توشيما: 13.3%.
2. حي ميناتو: 12.4%.
3. حي تشو: 11.9%.

لا يزال حي توشيما يحتوي على أعلى معدل للمنازل الشاغرة من بين 23 جناحًا في مسح عام 2018، بنسبة 15.8%، وعلى الرغم من حدوث تحسن، إلا أن المعدل لا يزال عند مستوى مرتفع.

حسب نوع المنازل الشاغرة، ارتفع معدل "المنازل الشاغرة الأخرى" (مثل الغياب طويل الأجل) بشكل ملحوظ في أجنحة بونكيو وتايتو وسيتاغايا وأراكاوا وإيدوغاوا وتشووا. كما ارتفع معدل "المنازل الشاغرة للإيجار" في أجنحة ميناتو وسوميدا وشيبويا وناكانو وتوشيما.

عوامل وخلفية الزيادة في المنازل الشاغرة

تتمثل العوامل الرئيسية وراء الزيادة في عدد المنازل الشاغرة في طوكيو فيما يلي

شيخوخة السكان ومشاكل الميراث

يوجد في طوكيو ما يقرب من 900 ألف وحدة سكنية في طوكيو مملوكة لأشخاص غير متزوجين أو متزوجين تبلغ أعمارهم 65 عاماً فأكثر، والتي من المرجح أن تصبح "جيشاً احتياطياً" من المنازل الشاغرة في المستقبل.

ويصبح عدد متزايد من هذه المنازل شاغرًا نتيجة الميراث، على سبيل المثال، عندما يعيش الأبناء بعيدًا وقت الميراث، أو عندما لا يستطيع الورثة تنسيق وجهات نظرهم، أو عندما لا يمكن تأجير منزل العائلة لأغراض ضرائب الميراث.

زيادة المعروض من المساكن الجديدة وركود سوق الإسكان الحالي

يتزايد المعروض من المساكن الجديدة باستمرار في طوكيو، حيث يزداد إجمالي عدد الوحدات السكنية بمقدار 530,000 وحدة سكنية في السنوات الخمس من 2018 إلى 2023. من ناحية أخرى، لم يتم تطوير نظام تقييم القيمة السوقية وتوزيع المساكن القائمة بشكل كافٍ، مما يجعل من الصعب توزيع المساكن المستعملة في السوق.

عقبات الصيانة والتجديد

تعد صيانة وتجديد المنازل القديمة مكلفة وتشكل عبئاً كبيراً على المالكين. وفي حالة العقارات الموروثة على وجه الخصوص، غالبًا ما تكون هناك فجوة بين القيمة العاطفية والقيمة السوقية، مما يجعل من الصعب بيع العقار بسعر عادل.

التدابير والسياسات الخاصة بالمنازل الشاغرة في طوكيو

ملخص "سياسة تنفيذ التدابير الخاصة بالمنازل الشاغرة في طوكيو

في مارس/ آذار 2023، صاغت حكومة مدينة طوكيو "سياسة تنفيذ التدابير الخاصة بالمنازل الشاغرة في طوكيو" وحددت هدفًا لجميع الأحياء والبلدات والقرى لصياغة خطة للتعامل مع المنازل الشاغرة بحلول نهاية السنة المالية 2030. وتضع السياسة تدابير من المنظورات الثلاثة التالية: .

1. تعزيز التوزيع في سوق الإسكان القائم
2. الاستفادة من المنازل الشاغرة كمورد محلي
3. التقاعد، وما إلى ذلك، للمنازل الشاغرة التي لا يتوقع الاستفادة منها.

تدابير دعم محددة

يتم تنفيذ التدابير التالية من قبل حكومة مدينة طوكيو لتوفير دعم محدد للمساكن الشاغرة.

دعم تطوير وتنشيط سوق المساكن القائمة حالياً

• تقديم إعانات لشركات القطاع الخاص التي تقوم بترميم المساكن المستعملة عالية الجودة.
• الترويج للفحص (مسح حالة المبنى) وتأمين مسؤولية مبيعات المساكن القائمة.
• نشر المعلومات باستخدام المنازل النموذجية للترميم.
• توفير معلومات عن بيع المنازل الشاغرة الموروثة.

دعم استخدام المنازل الشاغرة كمورد محلي.

• الترويج لتجديد المنطقة بالتعاون مع البلديات.
• استخدام التكنولوجيا المتقدمة من خلال مشروع دعم نماذج طوكيو النموذجية
• نشر دليل طوكيو للمنازل الشاغرة ودليل المنازل القائمة.
• دعم إدارة ومطابقة بنوك المنازل الشاغرة

دعم للتقاعد والإدارة السليمة

• تقديم الدعم للشركات الاستشارية حول طرق فرز السلع المنزلية والتخلص منها
• إنشاء "دليل تنظيف المساكن" والتوعية به.
• إعانات من قبل البلديات للتخلص من المواقع الشاغرة واستخدامها.
• دعم مالي لإجراء مسوحات للمنازل الشاغرة وصياغة خطط العمل

التدابير الضريبية

على المستوى الوطني، تم إدخال تدابير ضريبية لتعزيز التدابير ضد المنازل الشاغرة.

1. تدابير خاصة للضريبة العقارية وما إلى ذلك: تدابير تفضيلية للضريبة العقارية على الأراضي لتشجيع إزالة المنازل الشاغرة وتجديدها.
2. خصم خاص بقيمة 30 مليون ين من الدخل من نقل ملكية المنازل الشاغرة: إجراء خاص يسمح بخصم ما يصل إلى 30 مليون ين من الدخل من نقل ملكية المنازل الشاغرة الموروثة عند بيعها.

ملخص

يلخص هذا القسم النقاط الرئيسية المتعلقة بالوضع الحالي والتدابير الخاصة بالمنازل الشاغرة في طوكيو.

• يبلغ عدد المنازل الشاغرة في طوكيو حوالي 900,000 منزل شاغر في طوكيو، وتبلغ نسبة المنازل الشاغرة 10.9% وهي في ازدياد.
• من بين المنازل الشاغرة، هناك ما يقرب من 210,000 منزل شاغر "منازل شاغرة أخرى"، وهناك عدد متزايد منها معرض لخطر كبير من أن يصبح غير قابل للإدارة.
• ومن بين 23 قسمًا، تتصدر أقسام سيتاغايا وأوتا وأداشي الأقسام الأعلى من حيث عدد المنازل الشاغرة، بينما تتصدر أقسام توشيما وميناتو وتشوو الأقسام الأعلى من حيث النسبة المئوية للمنازل الشاغرة.
• وتعتبر شيخوخة السكان، ومشاكل الميراث، وزيادة المعروض من المساكن الجديدة وركود سوق الإسكان القائم هي الأسباب الرئيسية لزيادة عدد المنازل الشاغرة.
• وقد قامت حكومة مدينة طوكيو بصياغة "سياسة تنفيذ التدابير الخاصة بالمنازل الشاغرة في طوكيو" وهي تروج لنهج متعدد الأوجه لتعزيز توزيع واستخدام ودعم إزالة المنازل الشاغرة.
• على المستوى الوطني، هناك تدابير دعم ضريبي مثل تدابير خاصة لضريبة الممتلكات وخصومات خاصة لإيرادات التحويل.

ومن المتوقع أن تتغير قضية المنازل الشاغرة في المستقبل بسبب التغيرات في التركيبة السكانية في طوكيو وسوق الإسكان. ومن المهم أن ينظر أصحاب المنازل الشاغرة في اتخاذ إجراءات في أقرب وقت ممكن مع الاستفادة من تدابير الدعم التي تقدمها السلطات المحلية. ومن المتوقع أيضاً أن يقوموا بإدارة منازلهم بشكل منهجي والتخطيط للمستقبل، بما في ذلك "احتياطيات المنازل الشاغرة" المحتملة.

الأسئلة المتداولة

س1: ما هو الحي الذي يضم أكبر عدد من المنازل الشاغرة في طوكيو؟

ج1: الحي الذي يحتوي على أكبر عدد من المنازل الشاغرة هو حي سيتاغايا الذي يضم حوالي 50,000 وحدة سكنية. يليه حي أوتا (48,000 وحدة) وحي أداتشي (40,000 وحدة). وبما أن هذه العنابر ذات مساحة وسكان كبيرين، فإن عدد المنازل الشاغرة مرتفع حتماً.

س2: ما هي خصائص العنابر التي ترتفع فيها نسبة المنازل الشاغرة؟

ج2: العنابر التي بها أعلى معدلات المساكن الشاغرة هي توشيما (13.3%) وميناتو (12.4%) وتشو (11.9%). تحتوي هذه العنابر على عدد كبير من الشقق وشقق الاستوديو المعروضة للإيجار، ويُعتقد أن التقلبات في معدلات الإشغال قد أثرت على معدل الشواغر.

س3: ماذا أفعل إذا ورثت منزلاً شاغراً؟

ج3: إذا ورثت منزلاً شاغراً، فلديك ثلاثة خيارات: 1) الانتفاع به (استخدام خاص أو إيجار)، 2) بيعه أو 3) هدمه. نوصيك أولاً باستشارة خدمة استشارات المنازل الشاغرة التابعة للسلطة المحلية في منطقتك وكذلك طلب المشورة من المتخصصين مثل المحاسبين الضريبيين والشركات العقارية. قد يكون من الممكن أيضًا الاستفادة من المزايا الضريبية مثل خصم خاص بقيمة 30 مليون ين مقابل دخل التحويل.

س4: ماذا يحدث إذا فشلت في إدارة عقار شاغر؟

ج4: إذا استمر سوء إدارة العقار، فقد يتم تصنيفه على أنه "منزل شاغر محدد". إذا تم تصنيف العقار على هذا النحو، فإن التدابير التفضيلية لضريبة الأملاك لن تطبق بعد ذلك، وستصدر الحكومة توصيات وأوامر بإصلاح العقار وإزالته، مما قد يؤدي في النهاية إلى الهدم القسري من خلال الإنفاذ الإداري. هناك أيضًا آثار سلبية على البيئة المحيطة وقضايا منع الجريمة.

س5: ما هو بنك حكومة مدينة طوكيو للمنازل الشاغرة؟

ج5: بنك المنازل الشاغرة التابع لحكومة العاصمة طوكيو هو نظام تديره كل حي ومدينة وبلدة وقرية لتوفير معلومات عن بيع وتأجير المنازل الشاغرة. وهو يلعب دور المطابقة بين المالكين والمستخدمين المحتملين. وتدعم حكومة مدينة طوكيو تشغيل بنوك المنازل الشاغرة من قبل الأحياء والمدن والبلدات والقرى وتعزز الاستخدام الفعال للمنازل الشاغرة.

معلومات مرجعية.

• الموقع الإلكتروني لمقر سياسة الإسكان لحكومة مدينة طوكيو لمعلومات المنازل الشاغرة
• وزارة الشؤون الداخلية والاتصالات، مكتب الإحصاء والإسكان ومسح الأراضي
• وزارة الأراضي والبنية التحتية والنقل والسياحة، التدابير الخاصة بالمنازل الشاغرة
• قانون بشأن التدابير الخاصة المتعلقة بتعزيز التدابير الخاصة بالمنازل الشاغرة

تقدم شركة INA&Asociates الاستشارات بشأن المنازل الشاغرة والدعم في البيع والشراء. إذا كنت قلقًا بشأن منزل شاغر، فلا تتردد في الاتصال بنا.