19 claves para elegir la mejor sociedad de inversión inmobiliaria

El primer paso para invertir con éxito en propiedades es elegir un socio: una empresa de inversión inmobiliaria fiable. No es exagerado decir que la empresa que elija determinará el éxito o el fracaso de su inversión. De hecho, se ha señalado que "elegir la empresa asociada equivocada puede ser un gran dolor". En este artículo se explican las claves para identificar una empresa de inversión inmobiliaria fiable a la que los inversores inmobiliarios principiantes puedan confiar la gestión de sus activos con tranquilidad. El artículo también ofrece una "lista de comprobación de 19 puntos para encontrar el mejor socio", organizando las perspectivas clave y cubriendo ejemplos de errores comunes y una comparación de los distintos tipos de empresas. Al final, tendrá los conocimientos necesarios para elegir una empresa de inversión inmobiliaria con confianza.

19 puntos de control para identificar una empresa de inversión inmobiliaria fiable

Existen varios tipos de empresas de inversión inmobiliaria, pero ante todo es importante comprobar si la empresa es fiable. A continuación encontrará una lista de comprobación de 19 puntos que los principiantes deben tener en cuenta. Compruébelos uno a uno para identificar la empresa de inversión inmobili aria que será el mejor socio para usted.

1. compruebe el número de licencia de la empresa inmobiliaria y de transacciones inmobiliarias

El primer paso a la hora de elegir una empresa inmobiliaria es comprobar si dispone de licencia de construcción y transacción de edificios. Para ejercer la actividad inmobiliaria se necesita una licencia del gobernador de la prefectura o del Ministerio de Territorio, Infraestructuras y Transporte, y puede comprobar el número de licencia en el sitio web oficial o en la oficina. El número entre paréntesis ( ) en el número de licencia indica el número de veces que ha sido renovada; cuanto mayor sea el número, más tiempo lleva en el negocio. Por ejemplo, "(3)" significa que la licencia se ha renovado dos veces (por unos 10 años). Las empresas que llevan más tiempo en el mercado suelen tener más experiencia y un mejor historial. Tenga cuidado si el número de licencia no está claro o ha caducado.

2. compruebe el tamaño de la base financiera de la empresa, incluido el capital

El capital de una empresa es un indicador del tamaño y la estabilidad de su negocio. Generalmente, cuanto mayor es el capital de una empresa, mayor es la escala de su negocio y más estables pueden esperarse que sean sus operaciones y servicios. En particular, como la inversión inmobiliaria se basa en operaciones a largo plazo, una empresa con una base financiera sólida es una apuesta segura. Si una empresa incipiente dispone de demasiado poco capital, existe el riesgo de que no pueda seguir prestando un apoyo adecuado en el futuro, por lo que conviene comprobar la situación financiera (ratio de adecuación del capital e importe del capital) si es posible.

3. comprobar el número de empleados y el tamaño de la organización

El número de empleados es otro factor importante para determinar el tamaño de la empresa. Cuantos más empleados tenga una empresa, más transacciones habrá realizado, más rentable será y más probabilidades tendrá de ser calificada como una empresa dispuesta a invertir en personal para mejorar sus servicios. La mayoría de las empresas inmobiliarias de Japón son pequeñas, con menos de 20 empleados, y muy pocas tienen más de 100. Mientras que de una empresa con un gran número de empleados cabe esperar que tenga fuerza de gestión y organización, una empresa demasiado pequeña puede tener una gran carga de trabajo per cápita y prestar un apoyo insuficiente. Compruebe el número de empleados, así como el capital, y elija una empresa del tamaño adecuado. 4. Duración de la empresa.

4. antigüedad de la empresa (años de actividad)

El número y la antigüedad de la empresa también son indicadores de fiabilidad: una empresa que lleva 10 o 20 años en el mercado es prueba de que ha contado con el apoyo de muchos clientes y ha acumulado conocimientos técnicos durante ese tiempo. La inversión inmobiliaria es un juego a largo plazo, por lo que cabe esperar que una empresa que lleva mucho tiempo en el mercado posea una gran experiencia en gestión y operaciones, así como un funcionamiento estable. Por supuesto, que una empresa sea antigua no significa necesariamente que sea buena, pero una empresa establecida con un historial probado es más tranquilizadora que una empresa que lleva poco tiempo establecida. La historia de la empresa y el año de creación también son puntos a comprobar.

5. transparencia e indicadores objetivos de la trayectoria

También es importante saber qué ha conseguido la empresa hasta ahora y en qué medida lo divulga (transparencia). Entre los indicadores específicos de resultados se incluyen, por ejemplo

• Índice de ocupación: un alto índice de ocupación en los inmuebles gestionados demuestra la capacidad de la empresa para cubrir rápidamente las vacantes. Se considera que las empresas que publican sistemáticamente tasas de ocupación elevadas ofrecen propiedades que satisfacen la demanda y cuentan con los conocimientos adecuados en materia de gestión.

• Número de unidades gestionadas: cuántas propiedades se gestionan. Una empresa con un gran número de propiedades gestionadas significa que ha sido elegida por muchos propietarios.

• Número de propiedades de marca propia desarrolladas y vendidas: el número de condominios desarrollados y vendidos por la empresa también es un factor de confianza. Las empresas que llevan muchos años vendiendo su propia marca suelen gozar de la confianza de las instituciones financieras.

Las empresas que divulgan estas cifras y resultados de forma transparente en sus sitios web y folletos oficiales pueden considerarse muy dignas de confianza. Las empresas que muestran datos concretos, como "Logros: 00 casos" o "Puesto XX en satisfacción del cliente durante X años consecutivos", son prueba de que confían en su propia trayectoria. Por el contrario, hay que tener cuidado con las empresas que no son claras sobre su historial o que sólo hacen hincapié en cifras exageradas.

6. tipos de inmuebles y áreas de especialización

Cada empresa de inversión inmobiliaria se especializa en un determinado tipo de propiedad. Por ejemplo, condominios en lugar de casas, condominios especializados en edificios individuales o unidades (habitaciones individuales), o si se centran en propiedades de nueva construcción o de segunda mano. Es importante elegir una empresa que se ocupe del tipo de inmueble en el que desea invertir. Por ejemplo, si es usted principiante, una empresa que gestione "condominios de nueva construcción" se considera un lugar fácil para empezar. Asegúrese de que el tipo de propiedad que gestiona la empresa coincide con sus objetivos (por ejemplo, ingresos estables a largo plazo, alto rendimiento, etc.).

7. idoneidad del área de especialización (región)

Algunas empresas inmobiliarias tienen presencia en todo el país y se ocupan de una amplia gama de áreas, mientras que otras se centran en regiones específicas. Compruebe las zonas que cubre la amplia red de información de cada empresa y determine si coinciden con la zona en la que desea invertir. En general, las empresas que gestionan inmuebles en zonas urbanas tienen ventaja a la hora de reducir el riesgo de desocupación, mientras que las que cuentan con muchos inmuebles en el centro de Tokio y las grandes ciudades son idóneas para una gestión estable. Por el contrario, las empresas especializadas en zonas rurales o áreas específicas tienen la ventaja de conocer al detalle las tendencias del mercado y las redes de arrendadores de esas zonas. Si tiene una zona clara en mente, elegir una empresa que sea fuerte en esa zona aumentará sus posibilidades de que le presenten propiedades cercanas a su ideal.

8. personal cualificado

Compruebe cuántos empleados cualificados y con conocimientos especializados tiene la empresa. Si la empresa cuenta con un contratista de obras registrado, así como con otro personal cualificado relacionado con la inversión inmobiliaria (por ejemplo, gestor de propiedades en alquiler, planificador financiero, asesor hipotecario, asesor de herencias), puede decirse que la empresa está bien equipada para ofrecer una amplia gama de asesoramiento. La experiencia del personal es un criterio importante, ya que algunas empresas cuentan con poco personal cualificado y se centran únicamente en las ventas... Es probable que una empresa con mucho personal cualificado pueda ofrecer un apoyo completo, incluida la revisión de planes de amortización completos y asesoramiento fiscal y sucesorio, lo que la convierte en un socio tranquilizador para los principiantes.

9. disponibilidad de un sistema de gestión posterior a la compra (servicio de gestión del alquiler)

Es importante que la empresa no termine con la compra del inmueble, sino que también preste servicios de gestión de alquileres a posteriori. Existen dos tipos principales de empresas de inversión inmobiliaria: las que sólo se dedican a la compra, venta e intermediación, y las que prestan servicios integrales hasta la gestión del alquiler después de la compra. Este último tipo de empresa integral se recomienda a los principiantes. Esto se debe a que es difícil para los propietarios contratar inquilinos, gestionar el alquiler y atender las reclamaciones después de comprar una propiedad por sí mismos, y es más seguro dejar esto en manos de profesionales. Si una empresa ofrece gestión de alquileres, puede esperar propuestas para la futura gestión en el momento de la compra, y puede evitar la molestia de buscar una empresa de gestión independiente. Compruebe si en el sitio web oficial figura alguna declaración como "gestión de alquiler de 00 unidades" o "agencia de contratación de inquilinos disponible", o pregunte al representante de ventas si también puede pedirles que gestionen la propiedad.

10. Amplia atención al cliente y seguimiento

Otro punto que debe comprobar es si la empresa dispone de un buen sistema de seguimiento tras la compra de un inmueble. Tras la compra de un inmueble a una empresa de inversión inmobiliaria, es práctica común dejar la propiedad en manos de la administración de alquileres y la gestión del edificio, pero esto es lo mínimo. Para una gestión más segura a largo plazo, es esencial contar con apoyo adicional. Por ejemplo, puede estar seguro de que la empresa ofrece un apoyo generoso, como

• Propuestas de reajuste o revisión de los alquileres: la empresa revisará los alquileres de acuerdo con el mercado circundante y las tendencias del mercado para maximizar los ingresos.

• Mantenimiento periódico de la propiedad: llevarán a cabo inspecciones periódicas para mantener el valor de los activos, como abordar el deterioro relacionado con la edad y proponer renovaciones.

• Asesoramiento sobre la venta: cuando se considere la venta de propiedades como estrategia de salida, proporcionan asesoramiento y servicios de intermediación adecuados.

• Servicio de consulta al propietario: se dispone de un punto de contacto específico y de un sitio web para socios que facilitan la consulta incluso después de la compra.

• Apoyo especializado: la empresa ofrece resolución de problemas y asesoramiento fiscal en colaboración con abogados y contables fiscales.

Una empresa con este tipo de apoyo puede reducir en gran medida la ansiedad y las molestias tras la compra. Es aconsejable consultar los servicios en el sitio web o hacer preguntas concretas sobre el "apoyo postcompra" cuando se asista a un seminario.

11. seminarios y consultas individuales

Los principiantes apreciarán los seminarios gratuitos y las consultas individuales que organice la empresa. Las empresas que organizan con regularidad seminarios en los que se puede aprender lo básico y la información más reciente sobre la inversión inmobiliaria pueden considerarse entusiastas y concienciadas con el desarrollo del cliente. De hecho, asistir a un seminario es también una oportunidad para evaluar la calidad de los empleados y hacerse una idea de la empresa. Las consultas individuales permiten hablar directamente con el responsable, lo que constituye una valiosa oportunidad para confirmar la postura corporativa de la empresa y el apoyo específico que ofrece. Las empresas que han celebrado muchos seminarios u ofrecen activamente consultas en línea tienen más probabilidades de ser un aliado para los principiantes.

12. enfoque de las propuestas centrado en el cliente (propuestas que satisfagan sus necesidades)

Determine si la empresa tiene una actitud centrada en el cliente, concretamente si escucha atentamente la situación y los deseos del cliente, y si propone propiedades que satisfagan sus necesidades. Una buena empresa de inversión inmobiliaria no se limitará a promocionar una propiedad que quiere vender, sino que presentará la propiedad más adecuada para la situación patrimonial y los objetivos individuales de cada cliente. Por ejemplo, preste atención a si la empresa no le recomendará a la fuerza propiedades caras que no se ajustan a su patrimonio o a sus ingresos anuales, y si escuchan con detalle sus necesidades. En el pasado se ha informado de casos malintencionados en los que se concedían a los clientes préstamos excesivos que no se correspondían con sus ingresos anuales (por ejemplo, una oferta de préstamo de más de 50 millones de yenes para unos ingresos anuales de 5 millones de yenes). Una empresa que asesora amablemente y hace propuestas desde el punto de vista del cliente es un buen socio con el que se puede tener una relación duradera.

13. Explicación adecuada de riesgos e inconvenientes

Desconfíe de las empresas que sólo hacen hincapié en las ventajas de la inversión inmobiliaria, como "la inversión inmobiliaria es absolutamente rentable", pero no explican los riesgos. Toda inversión tiene riesgos y desventajas, y en la inversión inmobiliaria hay varios factores de riesgo, como el riesgo de desocupación, el riesgo de impago de alquileres, los costes de reparación y el riesgo de subida de los tipos de interés. Una empresa fiable le explicará estos riesgos antes de firmar un contrato e incluso le proporcionará medidas específicas para afrontarlos. Por ejemplo, asegúrese de que la empresa no oculta información negativa, como "Esta zona está cerca de una universidad, por lo que el riesgo de desocupación es bajo, pero la demanda puede disminuir si la universidad se traslada". No puedes fiarte de una empresa que no explica ningún riesgo en los seminarios o entrevistas, o que te asegura fácilmente que todo irá absolutamente bien. Una empresa que explica honestamente los riesgos y propone contramedidas es digna de confianza.

14. fiabilidad del responsable (conocimientos, cualificación y respuesta)

En última instancia, la relación de confianza con el responsable también es importante. Además de si la empresa es digna de confianza como empresa de inversión inmobiliaria, determine si el responsable de ventas es digno de confianza. En concreto, compruebe los siguientes puntos

• ¿Tiene la persona responsable una cualificación relacionada con el sector inmobiliario (por ejemplo, agente inmobiliario)? Una cualificación garantiza un cierto nivel de conocimientos.

• ¿El contrato es demasiado precipitado? Tenga cuidado si la persona le dice que perderá dinero si no se decide enseguida.

• ¿Están dispuestos a responder a preguntas y dudas de buena fe? ¿Parece la empresa vaga o tediosa?

En las empresas en las que la filosofía de gestión de la empresa impregna el lugar de trabajo, el personal encargado suele estar bien formado y ser sincero. La impresión que se lleve de las entrevistas y seminarios iniciales también es importante. Está confiando la gestión de sus activos a alguien con quien tratará durante mucho tiempo, así que tómese su tiempo para averiguar si puede confiar en la persona encargada. Si cree que no está de acuerdo con la persona encargada, no dude en solicitar un cambio de contacto.

15. cumplimiento y actitud empresarial honesta

Por desgracia, algunas empresas del sector inmobiliario utilizan métodos ilegales o deshonestos. Para determinar si una empresa es digna de confianza, compruebe también su actitud hacia el cumplimiento. Por ejemplo, las empresas que utilizan "señuelos" (anuncios ilegales para atraer clientes con condiciones favorables que en realidad no existen) en sus anuncios inmobiliarios están fuera de toda duda. Un ejemplo típico de anuncio señuelo es aquel en el que, al preguntar, la empresa ofrece otra propiedad, diciendo que la propiedad ya se ha vendido, lo que va contra la ley y es el modus operandi de una empresa malintencionada. Asimismo, si la empresa ha recibido alguna sanción administrativa en el pasado o es miembro de una asociación del sector (como la All-Japan Real Estate Association o el Real Estate Fair Trade Council) también es un factor de confianza. Esto se debe a que se espera que las empresas miembros cumplan ciertas normas, como las autoimpuestas sobre exhibiciones publicitarias y formación. Otro indicador de honradez es si la empresa está dispuesta a escuchar lo que el cliente tiene que decir durante las llamadas de ventas. Es importante elegir una empresa con un alto nivel de conciencia de cumplimiento que no se dedique a la solicitación agresiva ni a ningún acto que infrinja la ley.

16. explicación cuidadosa de los detalles del contrato y asuntos importantes

Cuando se compra una propiedad, siempre hay una explicación de asuntos importantes y la entrega de un contrato. En este momento, también es importante no pasar por alto el hecho de que la empresa explicará cuidadosamente los detalles del contrato. Si la empresa es digna de confianza, explicará los términos técnicos uno por uno, haciendo todo lo posible para asegurarse de que el cliente los entiende y está de acuerdo con ellos. Aunque hay muchas cuestiones jurídicas en la explicación de los asuntos importantes y el contrato, asegúrese de que la empresa es capaz de responder a todas sus preguntas. Si la explicación es vaga o el responsable le suelta "los detalles están bien", tenga cuidado. Para evitar problemas después de firmar el contrato, elige una empresa que aclare todos los puntos poco claros. Por ejemplo, compruebe que también se explican correctamente las condiciones de los depósitos y las penalizaciones, y si se permite o no un periodo de reflexión. Unos documentos contractuales inadecuados y la falta de explicaciones afectarán directamente a la fiabilidad.

17. opiniones y reputación de los usuarios

Las opiniones y la reputación de los usuarios que realmente han comprado y gestionado propiedades de inversión con la empresa también pueden ser útiles. Hoy en día se puede recopilar información de boca en boca en Internet y en las redes sociales, así que pruebe a buscar "reputación de la empresa 00", "impresiones de inversión 00", etc. Por supuesto, el boca a boca es subjetivo y variado, pero una empresa con muchos clientes satisfechos es un factor relativamente tranquilizador. En particular, las empresas con muchos "testimonios de clientes" y entrevistas en sus sitios web son prueba de un alto grado de satisfacción y confianza de los clientes. Por el contrario, es seguro evitar las empresas con mala reputación en Internet. Algunas de ellas pueden estar resentidas por los errores cometidos debido a la falta de estudio de un principiante, pero no debe elegir una empresa que no tenga un historial destacado y sólo tenga malas críticas. El boca a boca es sólo una información complementaria, pero debe juzgarse de forma exhaustiva junto con el tamaño de la empresa y su trayectoria.

18. número de instituciones financieras asociadas (apoyo financiero)

Dado que la inversión inmobiliaria suele implicar préstamos de entidades financieras, también debe comprobarse el grado de asociación de la empresa con entidades financieras. Una empresa con varios (de tres a cinco o más) proveedores de préstamos afiliados es prueba de una gran reputación entre las instituciones financieras. La ventaja de contar con un gran número de socios es que se dispone de un abanico más amplio de condiciones de préstamo y es más fácil elegir el tipo de interés y el crédito colectivo (por ejemplo, cláusula de protección contra el cáncer) que más le convengan. Algunas grandes empresas de inversión inmobiliaria también pueden ofrecer préstamos a tipos de interés preferentes de bancos asociados. Durante la entrevista, pregunte: "¿Con qué entidades financieras trabajan para los préstamos?" y si aparecen varios nombres, puede estar seguro de que está en buenas manos. Por el contrario, si hay muy pocos socios, las condiciones de los préstamos pueden ser limitadas y los planes pueden resultar poco razonables. Se recomienda una empresa con una amplia gama de canales de financiación, ya que permite una mayor flexibilidad en la planificación financiera.

19. compare varias empresas de inversión inmobiliaria

Por último, es importante no tomar una decisión rápida con una sola empresa, sino comparar varias. Como se señala en el artículo, "en primer lugar, debe elegir varias empresas inmobiliarias y comparar a fondo en qué están especializadas", de modo que pueda ver los puntos fuertes y débiles de cada empresa al acertar con varias candidatas. Puede que descubra que una empresa tiene mucha información sobre inmuebles, pero poco apoyo, mientras que otra tiene un apoyo excelente, pero sólo se ocupa de un número limitado de inmuebles... Se nota la diferencia. Si se pone en contacto con varias empresas, tendrá una idea más clara de cuál es la más adecuada para usted. También puede beneficiarse de una evaluación más objetiva preguntando a la segunda empresa lo que le ha dicho la primera. Consulte a varias empresas como si buscara una segunda opinión e intente elegir al mejor socio en general.

Ejemplos de errores que suelen cometer los principiantes y cómo evitarlos

Los siguientes son algunos de los errores que tienden a cometer los principiantes en la inversión inmobiliaria a la hora de elegir un socio, y cómo afrontarlos. Conocerlos de antemano le ayudará a evitar cometer los mismos errores.

• Error 1: Creerse las palabras de los vendedores.
  Creer palabras dulces como "Sólo ahora" o "¡Ésta es la única propiedad con buenas condiciones!" y otras palabras tan dulces se creen y se firma el contrato sin la suficiente contraprestación. Por ejemplo, se ha informado de que algunos compradores se apresuran a comprar una vivienda porque les dicen que es una propiedad excelente y difícil de encontrar en el centro de la ciudad.
  Evite: No se fíe de la palabra de los vendedores; investigue el inmueble y el mercado por su cuenta. Desconfíe de las palabras de los vendedores que le apresuran a firmar un contrato y, si tiene alguna duda, dígales que se lo llevará a casa y se lo pensará, y pida opinión a otros expertos o a otra agencia inmobiliaria.

• Fallo 2: Caer en la trampa de los anuncios agresivos.
  Este es un caso de dejarse atrapar por insistentes ventas telefónicas y "anuncios cebo" que en realidad no existen. Desconfíe de los representantes que no mantienen entrevistas por teléfono y le presionan unilateralmente para que firme un contrato, o de los anuncios que recomiendan una propiedad diferente, del tipo "La propiedad por la que preguntó ya ha sido contratada, pero hay propiedades mejores en otros lugares...". Este es un truco típico de comerciantes malintencionados y también es ilegal.
  Evite: Si recibe una oferta insistente, tenga el valor de rechazarla con firmeza. No se deje llevar solo por un anuncio, compruebe previamente el número de licencia y la reputación de la empresa. Si cree que le están diciendo demasiado, deténgase y tenga la presencia de ánimo de consultar a un tercero.

• Error 3: Creer sólo en los beneficios y pasar por alto los riesgos.
  Este es un caso en el que en la charla de ventas sólo le hablan de las ventajas del rendimiento y la ubicación y asume que tendrá éxito. Más tarde, aparecen riesgos inesperados como la desocupación o la caída de los alquileres y usted se arrepiente de haber dicho: "No me dijeron...". Por ejemplo, puede que le digan que hay pocas vacantes cerca de una universidad y compre un inmueble, para descubrir unos años más tarde que la demanda ha caído en picado debido al traslado de la universidad.
  Evite: Pregunte siempre por los inconvenientes. Haga preguntas en profundidad como "¿Cuál es el peor escenario posible?" y "¿Cuáles son los riesgos de que bajen los alquileres y las reparaciones?". Haga preguntas en profundidad como "¿Qué ocurre en el peor de los casos? Una empresa honesta podrá responder con datos concretos. Acostúmbrese a comprender tanto los beneficios como los riesgos antes de tomar una decisión.

• Error nº 4: No comparar y contrastar suficientemente las opciones de las empresas.
  Este es el caso de "firmé un contrato con una sola empresa a la que casualmente pedí información" o "no comparé con otras empresas y me limité a seguir los consejos del vendedor...". Como no escucharon a varias empresas, firmaron un contrato sin ser conscientes de los puntos débiles de la empresa (falta de apoyo, tarifas elevadas, etc.) y más tarde se arrepintieron de que otra empresa les habría ofrecido mejores condiciones.
  Cómo evitarlo: Acostúmbrese siempre a comparar varias empresas. Entreviste al menos a dos o tres empresas y compare sus propuestas, tarifas y alcance de la asistencia. El truco para evitar errores es comparar empresas hasta que esté satisfecho con los resultados, al tiempo que hace un buen uso de los servicios de solicitud masiva de información.

Comparación de los tipos de empresas de inversión inmobiliaria: locales frente a nacionales, intermediación frente a promoción

Existen varios tipos de sociedades de inversión inmobiliaria, en función de su tamaño y tipo de negocio. En esta sección se comparan las diferencias entre las empresas "regionales y nacionales" y las "de intermediación y promotoras ", y se explican las características de cada una de ellas. Utilícelo como referencia para elegir el tipo de empresa que más le conviene.

Diferencias entre empresas promotoras regionales y nacionales

Entre el tipo localizado (muchas pequeñas y medianas empresas) y el tipo nacional (muchas grandes empresas) se pueden encontrar las siguientes características:

• Ventajas de las empresas basadas en la comunidad: disponen de mucha información sobre las propiedades de la zona de la que se ocupan y conocen al detalle la demanda de alquiler y los precios de mercado de la zona. Por ejemplo, si busca un inmueble de alto rendimiento en una zona limitada, es posible que le presenten un inmueble cercano a su ideal, ya que disponen de mucha información local. Los vendedores también suelen tener mucha discreción y son flexibles a la hora de negociar descuentos en los honorarios de agencia. También hay casos en los que es posible dar una pequeña vuelta de tuerca, como acudir a su casa cuando firme el contrato.

• Desventajas de una empresa basada en la comunidad: el área que puede gestionar es limitada, por lo que no es posible ocuparse de propiedades en otras zonas. Por ejemplo, si una empresa se especializa en los 23 distritos de Tokio, es difícil introducir propiedades en otras prefecturas, y se necesita otra empresa para buscar propiedades en varias ciudades. Además, debido al pequeño tamaño de la empresa, puede ser inferior a empresas más grandes en cuanto a poder de marca y fortaleza financiera.

• Ventajas de una empresa de ámbito nacional: la mayor ventaja de una empresa de ámbito nacional es que cuenta con una red nacional de sucursales, lo que le permite seleccionar propiedades de inversión de una amplia gama de regiones. Por ejemplo, cuando un inversor de Tokio busca una propiedad en Osaka, puede ser presentado a la sucursal de Osaka en cooperación con la sucursal local mientras aún se encuentra en la zona local, lo que facilita las cosas incluso cuando se invierte en zonas remotas. Además, la base de clientes a escala nacional significa que, a la hora de vender una propiedad, se puede reclutar a inversores de todo el país, y las propiedades tienden a venderse más fácilmente. Los procedimientos de contratación también pueden gestionarse en sucursales de varias regiones, e incluso las propiedades lejanas pueden contratarse en una sucursal cercana, lo que resulta muy cómodo. Como la empresa es grande y tiene una gran credibilidad social, existe una sensación de seguridad aunque sea la primera vez.

• Desventajas de una empresa de ámbito nacional: cuanto mayor es la organización, más uniforme e inflexible puede ser. Por ejemplo, es difícil que el responsable decida un descuento en los honorarios de la agencia, y en muchos casos "no es posible debido a la normativa". Además, la profundidad de la información en un área puede ser inferior a la de una empresa con sede local, porque el área a tratar es grande. Algunos dicen que el seguimiento tiende a uniformizarse cuando hay un cambio de personal de ventas. Como los inmuebles que se gestionan están dispersos por todo el país, puede resultar difícil que le presenten inmuebles nicho de alto rendimiento especializados en una zona concreta.

Qué es mejor depende de su política de inversión. Para quienes desean buscar una amplia gama de propiedades sin limitar la zona y para quienes están interesados en propiedades nuevas, las grandes empresas con operaciones en todo el país son adecuadas. En cambio, para los que tienen una zona de inversión fija y quieren buscar inmuebles de segunda mano de alto rendimiento, una empresa con sede en una comunidad será más adecuada, ya que es más fácil recabar información. La clave está en elegir la que se adapte a su estrategia.

Diferencias entre sociedades agencia y sociedades promotoras

Las empresas de inversión inmobiliaria pueden clasificarse a grandes rasgos en empresas deintermediación yempresas de promoción y venta (promotoras), en función de su modelo de negocio.

• Sociedades de intermediación: Son empresas que actúan como intermediarias (mediadoras) entre el vendedor y el comprador de un inmueble. No disponen de stock propio, sino que intermedian en inmuebles nuevos y de segunda mano que están ampliamente disponibles en el mercado y se ajustan a los deseos de sus clientes. Como la empresa intermediaria puede ocuparse de inmuebles de diversos tipos y precios, tiene la ventaja de que puede recibir un amplio abanico de propuestas, desde inmuebles de segunda mano de alto rendimiento hasta pisos asequibles, con multitud de opciones. Por otro lado, en muchos casos, no se encargan internamente de la gestión del alquiler tras la compra (o se les remite a otra empresa de gestión), por lo que puede que no sean un servicio integral. En el caso de las empresas especializadas en intermediación, también hay que tener en cuenta cómo gestionarán la propiedad después de la compra.

• Empresas promotoras: Estas empresas planifican y desarrollan sus propias propiedades de inversión (principalmente condominios y pisos) y las venden. Como se ocupan de nuevas propiedades desarrolladas internamente, se caracterizan por la calidad de sus productos y las especificaciones de sus equipos. Las empresas afiliadas a promotores se caracterizan no sólo por las ventas, sino también porque muchas de ellas tienen sus propios departamentos de gestión de alquileres dentro del grupo y pueden encargarse de todo, desde el desarrollo hasta las ventas y la gestión. Los inmuebles de nueva construcción suelen ser menos susceptibles de reparaciones iniciales y, al ser propiedad de la empresa, el apoyo posterior a la compra suele ser más generoso. Por otro lado, como las propiedades que se gestionan se limitan a las promovidas por la empresa, la oferta es más reducida que con las empresas intermediarias. La gama de precios también se centra en los inmuebles de nueva construcción, por lo que los costes iniciales tienden a ser más elevados que en el caso de los inmuebles de segunda mano. Sin embargo, las empresas con más experiencia en sus propias promociones gozan de más confianza en el exterior y pueden ofrecer condiciones más favorables, como un préstamo con un socio.

En cuanto a cómo elegir, se dice que , para los principiantes, las empresas promotoras (empresas que venden sus propias propiedades) a las que se puede confiar la gestión de una sola vez son más seguras. Por otro lado, una vez familiarizado con el mercado inmobiliario, la estrategia de buscar propiedades de segunda mano a través de empresas intermediarias también es eficaz. A la hora de evaluar nuevas empresas promotoras, es aconsejable fijarse en el "número de edificios y unidades desarrollados en el pasado", los índices de ocupación y el historial de gestión. En el caso de las empresas intermediarias de segunda mano, el "número anual de intermediaciones" y el "número de propiedades gestionadas " son buenos indicadores de competencia. Seleccione una empresa en función de si es fuerte en el tipo de propiedad que busca.

Explicaciones sencillas de términos técnicos

Esta sección ofrece explicaciones fáciles de entender para principiantes sobre términos técnicos relacionados con la inversión inmobiliaria y la selección de empresas inmobiliarias que aparecen en el texto.

• Número de licencia de negocio de transacción de solares y edificios : Es el número de licencia que obtiene una empresa inmobiliaria para operar un negocio de transacción de solares y edificios. Lo expide el gobernador de la prefectura o el Ministro de Territorio, Infraestructura y Transporte, y se escribe como "Gobernador de Tokio (3) N.º XX". El número entre paréntesis es el número de veces que se ha renovado la licencia, y (3) significa que se ha renovado dos veces (contando la primera adquisición como la primera). Cuanto mayor sea este número, mayor será la prueba de que la empresa lleva muchos años en activo. El número de licencia puede consultarse en la página web de la empresa o en un cartel colocado en la oficina.

• Especialista en transacciones inmobiliarias (宅地建物取引士): profesional con licencia estatal especializado en transacciones inmobiliarias. Los contratistas de obras están cualificados para explicar cuestiones importantes a la hora de firmar un contrato inmobiliario y cada empresa inmobiliaria está obligada por ley a tener un número determinado de contratistas de obras en cada una de sus oficinas. Se puede decir que un representante de ventas con una cualificación de contratista de obras tiene conocimientos especializados en transacciones inmobiliarias.

• Administrador de fincas de alquiler: administrador cualificado con conocimientos especializados en la gestión y explotación de fincas de alquiler. Esta cualificación está especializada en las operaciones de gestión de inmuebles de alquiler (control de alquileres, mantenimiento de edificios, gestión de reclamaciones, etc.) y es una cualificación nacional desde 2021. Si una empresa de inversión inmobiliaria cuenta con personal con esta cualificación, cabe esperar que proporcione asesoramiento experto sobre la gestión del alquiler tras la compra de un inmueble.

• Contratos de subarriendo: Se trata de un sistema por el que una empresa inmobiliaria arrienda el inmueble al propietario en bloque y lo subarrienda a un tercero. En este denominado "sistema de garantía de alquiler", la empresa inmobiliaria (empresa subarrendadora) recibe ingresos por alquiler de los inquilinos reales a cambio de garantizar al propietario un alquiler determinado. La ventaja es que se puede reducir el riesgo de desocupación, pero el alquiler garantizado suele revisarse (reducirse) cada pocos años y, por lo general, existe una cláusula en el contrato para revisar el alquiler, aunque el contrato afirme una "garantía de alquiler de 30 años". Cuando utilices un contrato de subarriendo, asegúrate de consultar ejemplos anteriores de revisiones y condiciones del alquiler.

• Explicación de asuntos importantes: Se refiere a la explicación de asuntos importantes relativos a la propiedad y a los términos y condiciones de la transacción por parte del constructor a las partes del contrato (comprador e inquilino) antes del contrato de compraventa o de arrendamiento de la propiedad, así como a la explicación por escrito de estos asuntos (documento de explicación de asuntos importantes). En las transacciones inmobiliarias, el contrato sólo se celebra después de que las partes hayan recibido explicaciones cara a cara antes de celebrar el contrato y estén satisfechas con su contenido. La explicación de asuntos importantes incluye una amplia gama de cuestiones como los derechos de la propiedad, las restricciones legales, el estado de las instalaciones y el acuerdo de depósito y penalización. Es importante escuchar atentamente esta explicación y hacer preguntas si algo no está claro.

• Anuncios señuelo: Se trata de métodos publicitarios ilegales que atraen a los clientes con información ficticia sobre propiedades que en realidad no se pueden contratar. Es una tergiversación prohibida en el sector inmobiliario e incluye las palabras "¡Estamos inundados de consultas! Rentabilidad garantizada del X%". Es una táctica fraudulenta típica para atraer a los clientes con frases atractivas como "¡Nos inundan las consultas! Como no se puede confiar en un comerciante que publique un anuncio señuelo, no tome una decisión inmediata basándose únicamente en el contenido del anuncio, y asegúrese de comprobar la existencia de una licencia y la situación real de la empresa.

Conclusión.

Para los principiantes en la inversión inmobiliaria, elegir una empresa de inversión inmobiliaria fiable es el primer y mayor obstáculo, pero si utiliza la lista de comprobación de este artículo, debería poder identificar a un socio con confianza. Si valora exhaustivamente desde indicadores objetivos como el capital y el historial hasta la personalidad del responsable y el sistema de asistencia posventa, podrá encontrar la empresa en la que puede confiar. De hecho, elegir un socio es tan importante que se dice que "elegir una empresa de inversión inmobiliaria fiable es más importante que elegir un inmueble". No se apresure a comparar varias empresas, consulte cualquier duda que tenga y encuentre la empresa de inversión inmobiliaria que sea el mejor socio para usted. Si colabora con la empresa adecuada, estará mucho más cerca del éxito de su inversión inmobiliaria. Esperamos que sus primeros pasos den sus frutos en forma de ingresos estables en el futuro.