19 Dicas Essenciais para Escolher a Melhor Empresa de Investimento Imobiliário

O primeiro passo para um investimento imobiliário bem-sucedido é escolher um parceiro - uma empresa de investimento imobiliário confiável. Não é exagero dizer que a empresa que você escolher determinará o sucesso ou o fracasso de seu investimento. De fato, foi apontado que "escolher a empresa parceira errada pode ser uma grande dor de cabeça". Este artigo explica o segredo para identificar uma empresa de investimento imobiliário confiável que possa ser encarregada da gestão de ativos com tranquilidade por investidores imobiliários iniciantes. O artigo também fornece uma "lista de verificação de 19 pontos para encontrar o melhor parceiro", organizando as principais perspectivas e abrangendo exemplos de erros comuns e uma comparação dos diferentes tipos de empresas. Ao final, você terá o conhecimento necessário para escolher uma empresa de investimento imobiliário com confiança.

19 pontos de controle para identificar uma empresa de investimento imobiliário confiável

Há vários tipos de empresas de investimento imobiliário, mas, antes de mais nada, é importante verificar se a empresa é confiável. Abaixo está uma lista de verificação de 19 pontos que os iniciantes devem ter em mente. Verifique-os um a um para identificar a empresa de investimento imobiliário que será a melhor parceira para você.

1. Verifique o número da licença do lote de construção e do negócio de transação de construção

A primeira etapa na escolha de uma empresa imobiliária é verificar se ela tem uma licença de transação de lote de construção e de construção. É necessária uma licença do governador da província ou do Ministro da Terra, Infraestrutura e Transporte para operar uma empresa imobiliária, e você pode verificar o número da licença no site oficial ou no escritório. O número entre parênteses ( ) no número da licença indica o número de vezes que ela foi renovada; quanto maior o número, mais tempo você está no negócio. Por exemplo, "(3)" significa que a licença foi renovada duas vezes (por cerca de 10 anos). As empresas que estão no mercado há mais tempo tendem a ter mais experiência e um histórico melhor. Tenha cuidado se o número da licença não for claro ou estiver vencido.

2. verifique o tamanho da base financeira da empresa, incluindo o capital

O capital de uma empresa é um indicador do tamanho e da estabilidade de seus negócios. Geralmente, quanto maior for o capital de uma empresa, maior será a escala de seus negócios e mais estáveis serão suas operações e serviços. Em particular, como o investimento imobiliário se baseia em operações de longo prazo, uma empresa com uma base financeira sólida é uma aposta segura. Se uma empresa iniciante tiver muito pouco capital, há o risco de que ela não consiga continuar a fornecer o suporte adequado no futuro, portanto, verifique a situação financeira (índice de adequação de capital e valor do capital), se possível.

3. verifique o número de funcionários e o tamanho da organização

O número de funcionários é outro fator importante para determinar o tamanho da empresa. Quanto mais funcionários uma empresa tem, mais transações ela realizou, mais lucrativa ela é e mais provável é que seja classificada como uma empresa que está disposta a investir em pessoal para melhorar seus serviços. A maioria das empresas imobiliárias no Japão é pequena, com menos de 20 funcionários, e muito poucas têm mais de 100. Embora seja de se esperar que uma empresa com um grande número de funcionários tenha força gerencial e organizacional, uma empresa muito pequena pode ter uma grande carga de trabalho per capita e oferecer suporte insuficiente. Verifique o número de funcionários e o capital e escolha uma empresa do tamanho certo. 4.

4. duração do histórico de negócios da empresa (anos de atividade)

O número de anos em que a empresa está no mercado e há quanto tempo ela está no mercado também são indicadores de confiabilidade: uma empresa que está no mercado há 10 ou 20 anos é a prova de que foi apoiada por muitos clientes e acumulou know-how durante esse tempo. O investimento em propriedades é um jogo de longo prazo, portanto, é de se esperar que uma empresa que esteja no mercado há muito tempo tenha uma grande quantidade de know-how gerencial e operacional e operações estáveis. É claro que o fato de uma empresa ser antiga não significa necessariamente que ela seja boa, mas uma empresa estabelecida com um histórico comprovado é mais tranquilizadora do que uma empresa estabelecida há pouco tempo. O histórico da empresa e o ano de fundação também são pontos a serem verificados.

5. transparência e indicadores objetivos do histórico

Também é importante saber o que a empresa alcançou até o momento e o quanto ela divulga isso (transparência). Os indicadores de desempenho específicos incluem, por exemplo

• Taxa de ocupação: uma alta taxa de ocupação em propriedades gerenciadas é uma evidência da capacidade da empresa de preencher vagas rapidamente. Considera-se que as empresas que publicam consistentemente altas taxas de ocupação oferecem propriedades que atendem à demanda e têm o know-how de gerenciamento adequado.

• Número de unidades gerenciadas: quantas propriedades são gerenciadas. Uma empresa com um grande número de propriedades gerenciadas significa que ela foi escolhida por muitos proprietários.

• Número de propriedades de marca própria desenvolvidas e vendidas: o número de condomínios desenvolvidos e vendidos pela empresa também é um fator de confiança. As empresas que vendem sua própria marca há muitos anos tendem a ter a confiança das instituições financeiras.

As empresas que divulgam esses números e resultados de forma transparente em seus sites e folhetos oficiais podem ser consideradas altamente confiáveis. As empresas que mostram dados específicos, como "Conquistas: 00 casos" ou "Classificada em XXº lugar em satisfação do cliente por X anos consecutivos", são evidências de que estão confiantes em seu próprio histórico. Por outro lado, as empresas que não são claras sobre seu histórico ou que enfatizam apenas números exagerados precisam ser cuidadosas.

6. tipos de propriedades e áreas de especialização

Cada empresa de investimento imobiliário é especializada em um determinado tipo de propriedade. Por exemplo, condomínios em vez de casas, condomínios especializados em prédios ou unidades individuais (quartos individuais), ou se eles se concentram em propriedades recém-construídas ou de segunda mão. É importante escolher uma empresa que lide com o tipo de propriedade em que você deseja investir. Por exemplo, se você for um iniciante, uma empresa que lida com "condomínios recém-construídos" é considerada um lugar fácil para começar. Certifique-se de que o tipo de propriedade administrada pela empresa corresponda a seus objetivos (por exemplo, renda estável de longo prazo, alto rendimento, etc.).

7. Adequação da área de especialização (região)

Algumas empresas imobiliárias têm presença em todo o país e lidam com uma ampla gama de áreas, enquanto outras se concentram em regiões específicas. Verifique as áreas cobertas pela ampla rede de informações de cada empresa e determine se elas correspondem à área em que você deseja investir. Em geral, as empresas que lidam com propriedades em áreas urbanas têm uma vantagem na redução do risco de vacância, enquanto as empresas com muitas propriedades no centro de Tóquio e nas principais cidades são adequadas para um gerenciamento estável. Por outro lado, as empresas especializadas em áreas rurais ou áreas específicas têm a vantagem de estar familiarizadas com as tendências detalhadas do mercado e com as redes de proprietários de terras nessas áreas. Se você tiver uma área clara em mente, escolher uma empresa que seja forte nessa área aumentará suas chances de ser apresentado a propriedades que estejam próximas do seu ideal.

8. Equipe com qualificações especializadas

Verifique quantos funcionários qualificados com conhecimento especializado são empregados pela empresa. Se a empresa tiver um empreiteiro de construção registrado, bem como uma variedade de outros funcionários qualificados relacionados ao investimento imobiliário (por exemplo, gerente de imóveis para aluguel, planejador financeiro, consultor de hipoteca, consultor de herança), pode-se dizer que a empresa está bem equipada para fornecer uma ampla gama de consultoria. A experiência da equipe é um critério importante, pois algumas empresas têm poucos funcionários qualificados e se concentram apenas em vendas... Uma empresa com muitos funcionários qualificados provavelmente será capaz de oferecer suporte abrangente, incluindo a análise de planos de pagamento completos e consultoria sobre impostos e herança, o que a torna uma parceira tranquilizadora para iniciantes.

9. Disponibilidade de um sistema de gerenciamento pós-compra (serviço de gerenciamento de aluguel)

É importante que a empresa não termine com a compra da propriedade, mas que também forneça serviços de gerenciamento de aluguel posteriormente. Há dois tipos principais de empresas de investimento imobiliário: as que lidam apenas com compra, venda e corretagem e as que oferecem administração de aluguel com tudo incluído após a compra. Esse último tipo de empresa é recomendado para iniciantes. Isso porque é difícil para os proprietários recrutar inquilinos, administrar o aluguel e lidar com reclamações após a compra de um imóvel, e é mais seguro deixar isso para os profissionais. Se uma empresa oferece administração de aluguéis, você pode esperar propostas para administração futura no momento da compra e evitar o incômodo de procurar uma empresa de administração separada. Verifique se há uma declaração no site oficial, como "administração de aluguel de 00 unidades" ou "agência de recrutamento de inquilinos disponível", ou pergunte ao representante de vendas se você também pode pedir que eles administrem a propriedade.

10. Amplo suporte ao cliente e acompanhamento

Outro ponto a ser verificado é se a empresa tem um bom sistema de acompanhamento após a compra de um imóvel. Após a compra de um imóvel de uma empresa de investimento imobiliário, é prática comum deixar o imóvel para a administração do aluguel e a administração do edifício, mas isso é o mínimo. Para um gerenciamento de longo prazo mais seguro, é essencial um suporte adicional. Por exemplo, você pode ter certeza de que a empresa oferece um suporte generoso, como

• Propostas de redefinição ou revisão de aluguéis: a empresa revisará os aluguéis de acordo com o mercado circundante e as tendências do mercado para maximizar a renda.

• Manutenção regular da propriedade: a empresa realizará inspeções regulares para manter o valor do ativo, como tratar da deterioração relacionada à idade e propor reformas.

• Consulta sobre venda: ao considerar a venda de propriedades como uma estratégia de saída, eles fornecem consultoria e serviços intermediários adequados.

• Serviço de consulta ao proprietário: um ponto de contato dedicado e o site dos membros estão disponíveis para facilitar a consulta mesmo após a compra.

• Suporte especializado: a empresa oferece solução de problemas e consultoria tributária em cooperação com advogados e contadores fiscais.

Uma empresa com esse tipo de suporte pode reduzir bastante a ansiedade e o incômodo após a compra. É aconselhável verificar os serviços no site ou fazer perguntas específicas sobre "suporte pós-compra" ao participar de um seminário.

11. Seminários e consultas individuais

Os iniciantes apreciarão os seminários gratuitos e as consultas individuais organizadas pela empresa. As empresas que organizam regularmente seminários nos quais você pode aprender as informações básicas e mais recentes sobre investimento imobiliário podem ser consideradas entusiastas e conscientes sobre o desenvolvimento do cliente. De fato, participar de um seminário também é uma oportunidade de avaliar a qualidade dos funcionários e ter uma ideia da empresa. As consultas individuais permitem que você fale diretamente com a pessoa responsável, o que é uma oportunidade valiosa para confirmar a postura corporativa da empresa e o suporte específico que ela oferece. As empresas que realizaram muitos seminários ou que oferecem ativamente consultas on-line têm maior probabilidade de serem aliadas dos iniciantes.

12. abordagem de propostas focada no cliente (propostas que atendam às suas necessidades)

Determine se a empresa tem uma atitude que coloca o cliente em primeiro lugar, especificamente se ela ouve atentamente a situação e os desejos do cliente e se propõe propriedades que atendam às suas necessidades. Uma boa empresa de investimento imobiliário não se limitará a empurrar uma propriedade que deseja vender, mas apresentará a propriedade mais adequada para a situação patrimonial e os objetivos individuais de cada cliente. Por exemplo, preste atenção se a empresa não recomendará à força propriedades caras que não correspondem aos seus ativos ou renda anual e se ela ouve suas necessidades detalhadamente. No passado, houve relatos de casos maliciosos em que os clientes receberam empréstimos excessivos que não eram proporcionais à sua renda anual (por exemplo, uma oferta de empréstimo de mais de 50 milhões de ienes para uma renda anual de 5 milhões de ienes). Uma empresa que fornece consultoria amigável e faz propostas do ponto de vista do cliente é uma boa parceira com a qual você pode ter um relacionamento duradouro.

13. Explicação adequada dos riscos e desvantagens

Desconfie de empresas que enfatizam apenas as vantagens do investimento imobiliário, como "o investimento imobiliário é absolutamente lucrativo", mas não explicam os riscos. Todo investimento tem riscos e desvantagens, e no investimento em imóveis há vários fatores de risco, como risco de vacância, risco de atraso no aluguel, custos de reparo e risco de aumento da taxa de juros. Uma empresa confiável explicará esses riscos a você antes de assinar um contrato e até mesmo fornecerá medidas específicas para lidar com eles. Por exemplo, certifique-se de que a empresa não oculte informações negativas, como "Esta área fica próxima a uma universidade, portanto, o risco de vacância é baixo, mas se a universidade se mudar, a demanda poderá diminuir". Você não pode confiar em uma empresa que não explica os riscos em seminários ou entrevistas, ou que garante facilmente que tudo ficará absolutamente bem. Uma empresa que explica honestamente os riscos e propõe contramedidas é digna de confiança.

14. confiabilidade da pessoa responsável (conhecimento, qualificações e resposta)

Em última análise, a relação de confiança com a pessoa responsável também é importante. Além de saber se a empresa é confiável como uma empresa de investimento imobiliário, determine se o vendedor responsável é confiável. Especificamente, verifique os seguintes pontos

• A pessoa responsável tem uma qualificação relacionada a imóveis (por exemplo, um agente imobiliário)? Uma qualificação garante um certo nível de conhecimento.

• O contrato é muito apressado? Tenha cuidado se a pessoa estiver dizendo que você perderá dinheiro se não decidir imediatamente.

• A empresa está preparada para responder a perguntas e dúvidas de boa fé? A empresa parece ser vaga ou tediosa?

Nas empresas em que a filosofia de gestão da empresa permeia o local de trabalho, a equipe responsável tende a ser bem treinada e sincera. A impressão que você tem nas entrevistas iniciais e nos seminários também é importante. Você está confiando a gestão de seus ativos a alguém com quem lidará por um longo tempo, portanto, dedique um tempo para descobrir se pode ou não confiar nessa pessoa. Se achar que não está de acordo com a pessoa responsável, não hesite em solicitar uma mudança de contato.

15. conformidade e atitude comercial honesta

Infelizmente, algumas empresas do setor imobiliário usam métodos ilegais ou desonestos. Para determinar se uma empresa é confiável, verifique também sua atitude em relação à conformidade. Por exemplo, empresas que usam "isca e troca" (anúncios ilegais para atrair clientes com termos favoráveis que não existem de fato) em seus anúncios de imóveis estão fora de questão. Um exemplo típico de um anúncio chamariz é o caso em que, após a consulta, a empresa oferece outra propriedade, dizendo que a propriedade já foi vendida, o que é contra a lei e é o modus operandi de uma empresa mal-intencionada. Além disso, o fato de a empresa ter recebido alguma sanção administrativa no passado ou ser membro de uma associação do setor (como a All-Japan Real Estate Association ou o Real Estate Fair Trade Council) também é um fator de confiabilidade. Isso ocorre porque se espera que as empresas associadas cumpram determinadas regras, como regulamentos autoimpostos sobre exibições de publicidade e treinamento. Outro indicador de honestidade é se a empresa está disposta a ouvir o que o cliente tem a dizer durante as visitas de vendas. É importante escolher uma empresa com um alto nível de consciência de conformidade que não se envolva em solicitações agressivas ou em qualquer ato que viole a lei.

16. explicação cuidadosa dos detalhes do contrato e de assuntos importantes

Ao comprar um imóvel, sempre há uma explicação de assuntos importantes e a entrega de um contrato. Nesse momento, também é importante não ignorar o fato de que a empresa explicará cuidadosamente os detalhes do contrato. Se a empresa for confiável, ela explicará os termos técnicos um a um, fazendo todo o possível para garantir que o cliente os compreenda e concorde com eles. Embora haja muitas questões legais na explicação de assuntos importantes e no contrato, certifique-se de que a empresa seja capaz de responder a todas as suas perguntas. Se a explicação for vaga ou a pessoa responsável disser "os detalhes estão bem", tenha cuidado. Para evitar problemas após a assinatura do contrato, escolha uma empresa que esclareça todos os pontos obscuros. Por exemplo, verifique se os termos e as condições de depósitos e multas, e se é permitido ou não um período de reflexão, também estão devidamente explicados. Documentos contratuais inadequados e falta de explicação afetarão diretamente a confiabilidade.

17. avaliações e reputação dos usuários

As avaliações e a reputação dos usuários que realmente compraram e administraram propriedades de investimento com a empresa também podem ser úteis. Atualmente, várias informações boca a boca podem ser coletadas na Internet e em sites de redes sociais, portanto, tente pesquisar "reputação da empresa 00", "00 investment impressions" etc. É claro que o boca a boca é subjetivo e misto, mas uma empresa com muitos clientes satisfeitos é um fator relativamente tranquilizador. Em particular, as empresas com muitos "depoimentos de clientes" e entrevistas em seus sites são evidência de alta satisfação e confiança do cliente. Por outro lado, é seguro evitar empresas com uma má reputação on-line perceptível. Algumas delas podem estar ressentidas com os erros cometidos devido à falta de estudo de um iniciante, mas você não deve escolher uma empresa que não tenha um histórico excepcional e que tenha apenas críticas ruins. A propaganda boca a boca é apenas uma informação complementar, mas deve ser avaliada de forma abrangente em conjunto com o tamanho da empresa e seu histórico.

18. o número de instituições financeiras parceiras (suporte financeiro)

Como o investimento em propriedades geralmente envolve empréstimos de instituições financeiras, também deve ser verificado até que ponto a empresa tem parcerias com instituições financeiras. Uma empresa com vários (três a cinco ou mais) provedores de empréstimos afiliados é evidência de uma alta reputação junto às instituições financeiras. A vantagem de ter um grande número de parceiros é que você tem uma opção mais ampla de termos e condições de empréstimo, e é mais fácil escolher a taxa de juros e o crédito em grupo (por exemplo, cláusula de proteção contra câncer) que melhor lhe convier. Algumas grandes empresas de investimento imobiliário também podem oferecer empréstimos com taxas de juros preferenciais de bancos parceiros. Durante a entrevista, pergunte: "Com quais instituições financeiras você trabalha para obter empréstimos?" e se vários nomes forem citados, você pode ter certeza de que está em boas mãos. Por outro lado, se houver poucos parceiros, as condições de empréstimo podem ser limitadas e os planos podem se tornar irracionais. Recomenda-se uma empresa com uma ampla gama de canais de financiamento, pois isso permite maior flexibilidade no planejamento financeiro.

19. compare várias empresas de investimento imobiliário

Por fim, é importante não tomar uma decisão rápida com apenas uma empresa, mas comparar várias empresas. Conforme destacado no artigo, "Antes de mais nada, você precisa escolher várias empresas imobiliárias e comparar minuciosamente em que elas se especializam", para que você possa ver os pontos fortes e fracos de cada empresa ao analisar vários candidatos. Você pode descobrir que uma empresa tem uma grande quantidade de informações sobre propriedades, mas um suporte deficiente, enquanto outra tem um excelente suporte, mas lida apenas com um número limitado de propriedades... Você pode ver a diferença. Ao entrar em contato com várias empresas, você terá uma visão mais clara de qual é a empresa certa para você. Você também pode se beneficiar de uma avaliação mais objetiva perguntando à segunda empresa o que ouviu da primeira. Consulte várias empresas como se estivesse buscando uma segunda opinião e tente escolher o melhor parceiro em geral.

Exemplos de erros que os iniciantes tendem a cometer e como evitá-los

A seguir estão alguns dos erros que os iniciantes em investimento imobiliário tendem a cometer ao escolher um parceiro e como lidar com eles. Conhecê-los com antecedência o ajudará a evitar cometer os mesmos erros.

• Erro 1: Acreditar no discurso de vendas.
  Acreditar em palavras doces como "Só agora" ou "Esta é a única propriedade com boas condições!" e outras palavras bonitas do gênero são acreditadas e o contrato é assinado sem a devida consideração. Por exemplo, foi relatado que alguns compradores se apressam para comprar um imóvel porque lhes disseram que se trata de um excelente imóvel, difícil de encontrar no centro da cidade.
  Evite: Não acredite na palavra dos vendedores; pesquise o imóvel e o mercado por conta própria. Desconfie de conversas de vendas que o apressem a fechar um contrato e, se tiver alguma preocupação, diga que levará o imóvel para casa e o considerará, e procure a opinião de outros especialistas ou de outra agência imobiliária.

• Falha 2: Cair em discursos de vendas insistentes ou anúncios-isca.
  Esse é o caso de ser pego em vendas telefônicas persistentes e "anúncios-isca" que não existem de fato. Desconfie de representantes que não conduzem entrevistas por telefone e o pressionam unilateralmente a assinar um contrato, ou de anúncios que recomendam uma propriedade diferente, como "A propriedade sobre a qual você perguntou já foi contratada, mas há propriedades melhores em outros lugares...". Esse é um truque típico de um comerciante mal-intencionado e também é ilegal.
  Evite: Se você receber uma oferta insistente, tenha a coragem de recusar com firmeza. Não se deixe levar apenas por um anúncio, mas verifique o número da licença e a reputação da empresa com antecedência. Se achar que estão lhe dizendo coisas demais, pare e tenha a presença de espírito de consultar um terceiro.

• Falha 3: Acreditar apenas nos benefícios e ignorar os riscos.
  Esse é um caso em que você é informado apenas sobre as vantagens do rendimento e da localização no discurso de vendas e presume que será bem-sucedido. Mais tarde, surgem riscos inesperados, como vacâncias ou queda nos aluguéis, e você se arrepende de ter dito: "Não me disseram...". Por exemplo, você pode ser informado de que há poucas vagas perto de uma universidade e comprar um imóvel, mas alguns anos depois descobrir que a demanda caiu drasticamente devido à mudança da universidade.
  Evite: Sempre pergunte você mesmo sobre as desvantagens. Faça perguntas detalhadas, como "Qual é o pior cenário possível?" e "Quais são os riscos de queda nos aluguéis e reparos?" Faça perguntas detalhadas, como "O que acontece no pior cenário possível? Uma empresa honesta será capaz de responder com dados concretos. Adquira o hábito de entender tanto os benefícios quanto os riscos antes de tomar uma decisão.

• Erro nº 4: Não comparar e contrastar suficientemente as opções da empresa.
  Esse é um caso de "assinei um contrato com apenas uma empresa da qual solicitei informações por acaso" ou "não comparei com outras empresas e apenas segui o conselho do vendedor...". Como não ouviram várias empresas, assinaram um contrato sem conhecer os pontos fracos da empresa (falta de suporte, taxas altas etc.) e depois se arrependeram de que outra empresa teria oferecido melhores condições.
  Como evitar: Sempre crie o hábito de comparar várias empresas. Entreviste pelo menos duas ou três empresas e compare suas propostas, taxas e escopo de suporte. O truque para evitar erros é comparar empresas até que você esteja satisfeito com os resultados e, ao mesmo tempo, fazer bom uso dos serviços de solicitação de informações em massa.

Comparação dos tipos de empresas de investimento imobiliário: local vs. nacional, corretagem vs. desenvolvimento

Há vários tipos de empresas de investimento imobiliário, dependendo do tamanho e do tipo de negócio. Esta seção compara as diferenças entre empresas "regionais e nacionais" e "corretoras e incorporadoras" e explica as características de cada uma. Use-a como referência para escolher o tipo de empresa que melhor se adapta a você.

Diferenças entre empresas de desenvolvimento comunitárias e nacionais

As seguintes características podem ser encontradas entre o tipo localizado (muitas empresas de pequeno e médio porte) e o tipo nacional (muitas empresas de grande porte):

• Vantagens das empresas baseadas na comunidade: elas têm uma grande quantidade de informações sobre propriedades na área com a qual lidam e estão familiarizadas com a demanda detalhada de aluguel e os preços de mercado na área. Quando você está procurando um imóvel de alto rendimento em uma área limitada, por exemplo, pode ser apresentado a um imóvel que esteja próximo do seu ideal, pois eles têm informações locais sólidas. A equipe de vendas também tende a ter muita discrição e é flexível na negociação de descontos nas taxas de agenciamento. Há também casos em que é possível fazer uma pequena entrega, como ir até sua casa quando você assina um contrato.

• Desvantagens de uma empresa baseada na comunidade: a área que pode ser administrada é limitada, portanto, não é possível lidar com propriedades em outras áreas. Por exemplo, se uma empresa se especializar nos 23 distritos de Tóquio, será difícil apresentar propriedades em outras prefeituras, e será necessária outra empresa para procurar propriedades em várias cidades. Além disso, devido ao pequeno porte da empresa, ela pode ser inferior a empresas maiores em termos de poder de marca e força financeira.

• Vantagens de uma empresa de âmbito nacional: a maior vantagem de uma empresa de âmbito nacional é que ela tem uma rede nacional de filiais, o que lhe permite selecionar propriedades de investimento em uma ampla gama de regiões. Por exemplo, quando um investidor em Tóquio procura uma propriedade em Osaka, ele pode ser apresentado à filial de Osaka em cooperação com a filial local enquanto ainda estiver na área local, o que facilita o processo mesmo quando se investe em áreas remotas. Além disso, a base nacional de clientes significa que, ao vender uma propriedade, investidores de todo o país podem ser recrutados, e as propriedades tendem a ser vendidas com mais facilidade. Os procedimentos de contratação também podem ser realizados em filiais de várias regiões, e até mesmo propriedades distantes podem ser contratadas em uma filial próxima, o que torna tudo muito conveniente. Como a empresa é grande e tem alta credibilidade social, há uma sensação de segurança, mesmo que seja sua primeira vez.

• Desvantagens de uma empresa de abrangência nacional: quanto maior a organização, mais uniforme e inflexível ela pode ser. Por exemplo, é difícil para a empresa contratar um imóvel em uma agência de aluguel. Por exemplo, é difícil para a pessoa responsável decidir sobre um desconto nas taxas de agência e, em muitos casos, isso "não é possível devido aos regulamentos". Além disso, a profundidade das informações em uma área pode ser inferior à de uma empresa local, porque a área a ser tratada é grande. Alguns dizem que o acompanhamento tende a ser padronizado quando há uma mudança na equipe de vendas. Como as propriedades administradas estão espalhadas por todo o país, pode ser difícil ser apresentado a propriedades de nicho de alto rendimento especializadas em uma determinada área.

O que é melhor depende de sua política de investimento. Para aqueles que querem procurar uma ampla gama de propriedades sem limitar a área e para aqueles que estão interessados em novas propriedades, as grandes empresas com operações em todo o país são adequadas. Por outro lado, para aqueles que têm uma área de investimento fixa e querem buscar propriedades usadas de alto rendimento, uma empresa com base na comunidade será mais adequada, pois é mais fácil reunir informações. O segredo é escolher a que melhor se adapta à sua estratégia.

Diferenças entre empresas de agência e empresas de desenvolvimento (incorporadoras)

As empresas de investimento imobiliário podem ser amplamente classificadas em empresas de agenciamento eempresas de desenvolvimento e vendas (incorporadoras), dependendo de seu modelo de negócios.

• Empresas de corretagem: são empresas que atuam como intermediárias (mediadoras) entre o vendedor e o comprador de um imóvel. Elas não têm estoque próprio e fazem a intermediação de imóveis novos e usados que estão amplamente disponíveis no mercado e correspondem aos desejos de seus clientes. Como a empresa intermediária pode lidar com imóveis de vários tipos e faixas de preço, ela tem a vantagem de poder receber uma ampla gama de propostas, desde imóveis usados de alto rendimento até apartamentos econômicos, com muitas opções. Por outro lado, em muitos casos, elas não cuidam da administração do aluguel após a compra internamente (ou são encaminhadas a uma empresa de administração separada), portanto, podem não ser um serviço completo. No caso de empresas especializadas em corretagem, também é necessário considerar como elas administrarão a propriedade após a compra.

• Empresas de desenvolvimento/desenvolvedoras: essas empresas planejam e desenvolvem suas próprias propriedades de investimento (principalmente condomínios e flats) e as vendem. Como lidam com novas propriedades desenvolvidas internamente, elas se caracterizam pela qualidade de seus produtos e especificações de equipamentos. As empresas afiliadas a incorporadoras são caracterizadas não apenas pelas vendas, mas também pelo fato de que muitas delas têm seus próprios departamentos de administração de aluguéis dentro do grupo e são capazes de lidar com tudo, desde o desenvolvimento até as vendas e a administração. Os imóveis recém-construídos tendem a ser menos suscetíveis a reparos iniciais e, como são de propriedade da empresa, o suporte após a compra tende a ser mais generoso. Por outro lado, como as propriedades administradas são limitadas àquelas desenvolvidas pela empresa, a escolha é mais restrita do que nas empresas intermediárias. A faixa de preço também se concentra em imóveis recém-construídos, de modo que os custos iniciais tendem a ser mais altos do que os de imóveis usados. No entanto, as empresas com mais experiência em seus próprios empreendimentos são mais confiáveis no mundo externo e podem oferecer condições mais favoráveis, como um empréstimo com um parceiro.

Em termos de como escolher, diz-se que , para iniciantes, as empresas de desenvolvimento (empresas que vendem suas próprias propriedades) às quais se pode confiar o gerenciamento em um único local são consideradas mais seguras. Por outro lado, quando você estiver familiarizado com o mercado imobiliário, a estratégia de procurar imóveis de segunda mão por meio de empresas intermediárias também é eficaz. Ao avaliar novas empresas incorporadoras, é aconselhável observar o "número de edifícios e unidades desenvolvidas no passado", as taxas de ocupação e o histórico de gerenciamento. Para empresas de corretagem de segunda mão, o "número anual de corretagem" e o "número de propriedades sob administração" são bons indicadores de competência. Selecione uma empresa com base no fato de ela ser forte no tipo de propriedade que você está procurando.

Explicações fáceis sobre termos técnicos

Esta seção fornece explicações fáceis de entender para iniciantes sobre termos técnicos relacionados ao investimento imobiliário e à seleção de empresas imobiliárias que aparecem no texto.

• Número de licença de transação de lotes e edifícios para construção: é o número da licença que uma empresa imobiliária obtém para operar um negócio de transação de lotes e edifícios para construção. É emitido pelo governador da província ou pelo Ministro da Terra, Infraestrutura e Transporte, e é escrito como "Tokyo Governor (3) No. XX". O número entre parênteses é o número de vezes que a licença foi renovada, sendo que (3) significa que ela foi renovada duas vezes (contando a primeira aquisição como a primeira). Quanto maior for esse número, maior será a prova de que a empresa está em atividade há muitos anos. O número da licença pode ser encontrado no site da empresa ou em uma placa afixada no escritório.

• Especialista em transações imobiliárias (宅地建物取引士): profissional licenciado pelo estado e especializado em transações imobiliárias. Os empreiteiros de construção são qualificados para explicar questões importantes ao assinar um contrato de propriedade e cada empresa imobiliária é obrigada por lei a ter um determinado número de empreiteiros de construção em cada um de seus escritórios. Pode-se dizer que um representante de vendas com qualificação de empreiteiro de construção tem conhecimento especializado em transações imobiliárias.

• Gerente de imóveis para aluguel: um gerente qualificado com experiência em gerenciamento e operação de imóveis para aluguel. Essa qualificação é especializada em operações de administração de imóveis para locação (controle de aluguel, manutenção predial, tratamento de reclamações etc.) e é uma qualificação nacional desde 2021. Se uma empresa de investimento imobiliário tiver funcionários com essa qualificação, é de se esperar que eles forneçam consultoria especializada em administração de aluguéis após a compra de um imóvel.

• Contratos de sublocação: esse é um sistema pelo qual uma empresa imobiliária aluga o imóvel do proprietário em massa e o sublocará a um terceiro. Nesse chamado "sistema de garantia de aluguel", a empresa imobiliária (empresa de sublocação) recebe a receita de aluguel dos locatários reais em troca de garantir ao proprietário um determinado aluguel. A vantagem é que o risco de desocupação pode ser reduzido, mas o aluguel garantido geralmente é revisto (reduzido) a cada poucos anos e, geralmente, há uma cláusula no contrato para revisar o aluguel, mesmo que o contrato alegue uma "garantia de aluguel de 30 anos". Ao usar um contrato de sublocação, certifique-se de verificar exemplos anteriores de revisões e condições de aluguel.

• Explicação de assuntos importantes: Refere-se à explicação de assuntos importantes relativos à propriedade e aos termos e condições da transação pelo empreiteiro às partes do contrato (comprador e locatário) antes do contrato de compra e venda ou do contrato de locação da propriedade, bem como a explicação por escrito desses assuntos (documento de explicação de assuntos importantes). Nas transações imobiliárias, o contrato é concluído somente após as partes terem recebido explicações presenciais antes da conclusão do contrato e estarem satisfeitas com o conteúdo. A explicação de assuntos importantes inclui uma ampla gama de assuntos, como os direitos da propriedade, restrições legais, a condição das instalações e o acordo de depósito e penalidade. É importante ouvir atentamente essa explicação e fazer perguntas se algo não estiver claro.

• Anúncios-isca: são métodos ilegais de publicidade que atraem clientes com informações fictícias sobre propriedades que não podem ser contratadas de fato. É uma declaração falsa proibida no setor imobiliário e inclui as palavras "Estamos inundados de consultas! Rendimento garantido de X%!" É uma tática fraudulenta típica para atrair clientes com frases atraentes, como "As consultas estão chegando! Como não se pode confiar em um comerciante que publica um anúncio-isca, não tome uma decisão imediata com base apenas no conteúdo do anúncio e certifique-se de verificar a existência de uma licença e o status real da empresa.

Conclusão.

Para os iniciantes em investimentos imobiliários, a escolha de uma empresa de investimentos imobiliários confiável é o primeiro e maior obstáculo a ser superado, mas, usando a lista de verificação deste artigo, você poderá identificar um parceiro com confiança. Ao avaliar de forma abrangente tudo, desde indicadores objetivos, como capital e histórico, até a personalidade da pessoa responsável e o sistema de suporte pós-venda, você poderá encontrar a empresa em que pode confiar. De fato, a escolha de um parceiro é tão importante que se diz que "escolher uma empresa de investimento imobiliário confiável é mais importante do que escolher uma propriedade". Não se apresse em comparar várias empresas, verifique todas as suas dúvidas e encontre a empresa de investimento imobiliário que será a melhor parceira para você. Se trabalhar em conjunto com a empresa certa, você estará muito mais próximo de um investimento imobiliário bem-sucedido. Esperamos que seus primeiros passos dêem frutos na forma de uma renda estável no futuro.