신뢰할 수 있는 부동산 투자회사 선택을 위한 19가지 체크리스트

부동산 투자 성공의 첫걸음은 신뢰할 수 있는 부동산 투자회사라는 파트너를 선택하는 것이다. 어떤 회사를 선택하느냐에 따라 투자의 성패가 좌우된다고 해도 과언이 아니다. 실제로 '파트너 회사를 잘못 선택하면 큰 낭패를 볼 수 있다'는 지적도 있다. 이번 기사에서는 부동산 투자 초보자가 안심하고 자산 운용을 맡길 수 있는 믿을 수 있는 부동산 투자회사를 고르는 요령에 대해 알아본다. '최고의 파트너를 찾는 19가지 체크리스트'로 중요한 관점을 정리하고, 실패하기 쉬운 실패 사례와 회사 유형별 비교도 다룹니다. 끝까지 읽다 보면 자신 있게 부동산 투자회사를 선택할 수 있는 지식이 쌓일 것이다.

신뢰할 수 있는 부동산 투자회사를 판단하는 19가지 체크리스트

부동산 투자회사에도 다양한 유형이 있지만, 무엇보다도 먼저 '신뢰할 수 있는 회사인지'를 확인하는 것이 중요하다. 다음은 초보자가 꼭 체크해야 할 19가지 체크리스트를 소개한다. 하나하나 확인하여 자신에게 가장 적합한 부동산 투자회사가 어떤 회사인지 알아보자.

1.宅地建物取引業免許番号を確認する

부동산 회사를 선택하는 첫 번째 단계는 택지건물거래업 면허를 가지고 있는지 확인하는 것이다. 부동산업을 영위하기 위해서는 도도부현 지사 또는 국토교통부 장관의 면허가 필요하며, 면허번호는 공식 홈페이지나 사무실에서 확인할 수 있다. 면허번호의 ( ) 안의 숫자는 갱신 횟수를 나타내며, 숫자가 클수록 오랫동안 영업을 해왔다는 것을 의미한다. 예를 들어 '(3)'이라면 2회 갱신(약 10년 정도 지속)을 했다는 뜻이다. 오래 운영한 업체일수록 경험과 실적이 많은 편이다. 면허번호가 불분명하거나 유효기간이 만료된 경우 주의가 필요합니다.

2. 자본금 등 재무기반의 규모를 확인한다.

회사의 자본금은 그 기업의 사업 규모와 안정성을 가늠할 수 있는 지표 중 하나이다. 일반적으로 자본금이 큰 기업일수록 사업 규모도 크고 안정적인 운영과 서비스를 기대할 수 있다. 특히 부동산 투자는 장기 운용을 전제로 하기 때문에 재무구조가 탄탄한 회사라면 안심할 수 있습니다. 자본금이 너무 작은 스타트업의 경우, 향후 충분한 지원을 지속할 수 없는 리스크가 있으므로 가능하면 재무상황(자기자본비율, 자본금)도 확인해야 한다.

3. 직원 수 등 조직 규모를 확인한다.

직원 수 역시 회사 규모를 파악하는 중요한 포인트입니다. 직원이 많을수록 거래 실적이 풍부하고 수익도 높아 '서비스 향상을 위해 인력 투자를 아끼지 않는 회사'라고 평가할 수 있다. 일본의 부동산 회사는 20명 이하의 소규모가 대부분이며, 100명 이상은 극소수에 불과하다. 직원 수가 많은 회사는 경영력과 조직력을 기대할 수 있는 반면, 너무 작은 회사는 1인당 부담이 커서 지원이 부족할 수 있다. 자본금과 함께 직원 수를 확인하여 적절한 규모의 회사를 선택해야 한다.

4. 회사의 업력(창업 년수)의 길이

10년, 20년 이상 사업을 이어온 업체는 그 동안 많은 고객들로부터 신뢰를 받고 노하우를 쌓아왔다는 증거이므로 신뢰도를 가늠할 수 있는 지표가 될 수 있다. 부동산 투자는 장기전이기 때문에 오래 지속된 회사 = 풍부한 관리-운용 노하우와 안정적인 경영을 기대할 수 있습니다. 물론 오래된 회사라고 해서 무조건 좋은 것은 아니지만, 너무 설립된 지 얼마 되지 않은 회사보다는 실적이 있는 오래된 회사라면 안심할 수 있는 요소가 많을 것입니다. 회사의 연혁이나 창업연도도 체크 포인트 중 하나입니다.

5. 실적의 투명성 및 객관적인 지표

그 회사가 지금까지 어떤 실적을 쌓아왔는지, 그리고 그것을 얼마나 공개하고 있는지(투명성)도 중요합니다. 구체적인 실적 지표로는 예를 들어 다음과 같은 것들이 있습니다:

• 입주율: 관리 부동산의 입주율이 높다는 것은 공실을 빠르게 채울 수 있는 능력이 있다는 증거입니다. 항상 높은 입주율을 공개하는 회사는 수요에 맞는 매물을 제공하고 적절한 관리 노하우가 있다고 볼 수 있다.

• 관리 세대수: 얼마나 많은 매물을 관리하고 있는가. 관리하고 있는 물건 수가 많다는 것은 그만큼 많은 소유주들에게 선택받고 있다는 뜻입니다.

• 자체 브랜드 개발 및 분양 건수: 자체적으로 개발한 아파트의 분양 실적 건수 등도 신뢰의 요소다. 오랜 기간 자사 브랜드 분양을 이어온 회사는 금융기관으로부터의 신뢰도도 높은 편이다.

이러한 수치와 실적을 공식 홈페이지나 팜플렛을 통해 투명하게 공개하는 회사는 신뢰도가 높다고 할 수 있다. '실적〇〇건', '0년 연속 고객만족도 ○위' 등 구체적인 데이터를 제시하는 회사는 자사 실적에 대한 자신감이 있다는 증거입니다. 반대로 실적이 불분명하거나 과장된 수치만 강조하는 업체는 주의가 필요하다.

6. 전문 분야 및 부동산 유형

부동산 투자회사마다 특화된 부동산의 종류가 있습니다. 예를 들어, 단독주택보다 아파트, 아파트에서도 단독주택인지 구분(원룸) 전문인지, 혹은 신축 중심인지 중고 중심인지 등입니다. 자신이 투자하고 싶은 부동산 유형을 취급하는 회사를 선택하는 것이 중요하다. 예를 들어 초보자라면 '신축 구분형 아파트'를 취급하는 회사가 시작하기 쉽다고 합니다. 그 회사가 취급하는 부동산 장르가 자신의 목적(장기 안정적 수입을 목표로 하는지, 고수익을 목표로 하는지 등)과 일치하는지 확인합시다.

7. 강점 지역(지역)의 적합성

부동산 회사에는 전국에 진출하여 광범위한 지역을 취급하는 회사도 있고, 특정 지역에 밀착된 회사도 있습니다. 각 회사가 풍부한 정보망을 가지고 있는 지역을 확인하고, 자신이 투자하고자 하는 지역과 일치하는지를 파악해 보자. 일반적으로 도심권 부동산을 취급하는 회사는 공실 리스크 감소에 강점이 있으며, 도쿄 도심이나 주요 도시에 많은 부동산을 보유한 회사는 안정적 운용에 유리하다. 반대로 지방이나 특정 지역에 특화된 회사는 해당 지역의 세세한 시장 동향과 토지주 네트워크를 잘 알고 있다는 장점이 있다. 자신이 원하는 지역이 명확하다면 해당 지역에 강한 회사를 선택하면 이상에 가까운 매물을 소개받을 가능성이 높아진다.

8. 전문 자격증을 보유한 직원 보유 여부

사내에 전문지식을 갖춘 유자격자가 얼마나 있는지도 체크해 보자. 宅地建物取引士(택지건물거래사)는 물론 부동산 투자와 관련된 다양한 자격자(임대부동산경영관리사, 재무설계사, 주택담보대출상담사, 상속진단사 등)가 재직하고 있다면 폭넓은 상담을 받을 수 있는 체제가 갖추어져 있다고 볼 수 있다. 일부 회사에서는 유자격자가 거의 없고 영업에만 집중하는 경우도 있기 때문에 직원의 전문성은 중요한 판단 기준이다. 자격 보유자가 많은 회사는 완납 계획의 재검토나 세무-상속 상담까지 종합적으로 지원해 줄 가능성이 높기 때문에 초보자에게도 든든한 파트너가 될 것이다.

9. 매입 후 운영 체계(임대관리 서비스) 유무

부동산을 구입하는 것으로 끝나는 것이 아니라, 그 이후의 임대 관리까지 포함해 대응할 수 있는지도 중요하다. 부동산 투자회사에는 크게 '매매-중개만 하는 회사'와 '매입 후 임대관리까지 일괄적으로 하는 회사'로 나뉜다. 초보자에게는 후자의 원스톱형 회사를 추천한다. 왜냐하면 부동산 구입 후 입주자 모집, 임대료 관리, 클레임 대응 등을 소유자 본인이 직접 하는 것은 힘들기 때문에 전문가에게 맡기는 것이 더 안정적이기 때문이다. 임대관리까지 해주는 업체라면 매입 시에도 향후 운영까지 고려한 제안을 기대할 수 있고, 별도로 관리업체를 찾는 수고를 덜 수 있다. 공식 사이트에 '임대관리 0가구', '입주자 모집 대행 가능' 등의 문구가 있는지, 영업 담당자에게 '관리도 부탁할 수 있는지' 확인해보자.

10. 철저한 고객 지원 및 사후 관리

부동산 구입 후 사후관리가 잘 되어 있는지도 체크 포인트다. 부동산 투자회사에서 부동산을 구입한 후 임대 관리나 건물 관리까지 맡기는 것이 일반적이지만, 그것만으로는 충분하지 않다. 더 안심하고 장기적으로 운용하기 위해서는 추가적인 지원이 필수적이다. 예를 들어 다음과 같은 지원을 제공하는 회사라면 안심할 수 있다:

• 임대료 재설정 및 재검토 제안: 주변 시세와 시장 동향에 맞춰 임대료를 조정하여 수익 극대화를 도모해 준다.

• 정기적인 부동산 유지보수: 노후화 대응 및 리모델링 제안 등 자산 가치 유지를 위한 정기 점검을 실시해 준다.

• 매각 상담 대응: 출구 전략으로 부동산 매각을 검토할 때 적절한 조언과 중개를 해준다.

• 소유자 상담 창구: 구입 후에도 부담 없이 상담할 수 있는 전용 창구 및 회원제 사이트가 마련되어 있다.

• 전문가 지원: 변호사, 세무사와의 제휴를 통해 문제 발생 시 대응 및 세무 상담회를 개최하고 있다.

이러한 지원이 있는 회사라면 구매 후의 불안감과 번거로움을 크게 줄일 수 있다. 홈페이지를 통해 서비스 내용을 확인하거나 세미나 참석 시 '구매 후 지원'에 대해 구체적으로 질문해 보는 것이 좋다.

11. 세미나 및 개별 상담회 개최 실적

초보자에게는 회사가 주최하는 무료 세미나나 개별 상담회도 도움이 될 수 있다. 부동산 투자의 기초 지식과 최신 정보를 배울 수 있는 세미나를 정기적으로 개최하는 회사는 고객 육성에 열성적이고 양심적인 회사라고 할 수 있다. 실제로 세미나에 참석하면 직원들의 자질을 가늠할 수 있는 기회도 되고, 회사 분위기도 파악할 수 있다. 개별 상담회에서는 담당자와 직접 대화할 수 있기 때문에 그 회사의 기업 자세와 구체적인 지원 내용을 확인할 수 있는 귀중한 기회다. 세미나 개최 실적이 풍부한 회사나 온라인 상담을 적극적으로 받아들이는 회사는 초보자의 편이 되어줄 가능성이 높습니다.

12. 고객 눈높이에 맞춘 제안 자세(니즈에 맞는 제안)

그 회사가 고객 우선의 자세를 가지고 있는지, 구체적으로 '고객의 상황과 희망사항을 잘 들어주는지', '고객의 니즈에 맞는 매물을 제안해 주는지'를 파악해 보자. 우수한 부동산 투자회사라면 단순히 팔고 싶은 매물을 강요하는 것이 아니라, 고객 개개인의 자산 상황과 목적에 맞는 최적의 매물을 소개합니다. 예를 들어 자산이나 연소득에 맞지 않는 고가의 매물을 무리하게 권유하지 않는지, 희망 조건을 꼼꼼하게 물어보는지 등을 살펴봐야 한다. 과거에는 연소득에 맞지 않는 과도한 대출을 권유하는 악질적인 사례도 보고된 바 있다(예: 연소득 500만 엔에 5,000만 엔이 넘는 대출 제안). 친절하게 상담해주고, 고객의 입장에서 생각하고 제안해 주는 회사만이 오래 함께 할 수 있는 좋은 파트너가 될 것이다.

13. 리스크와 단점에 대한 충분한 설명

'부동산 투자는 절대 수익이 난다'는 등 장점만 강조하고 위험성을 설명하지 않는 업체는 주의해야 한다. 모든 투자에는 리스크와 단점이 존재하며, 부동산 투자에도 공실 리스크, 임대료 체납 리스크, 수선 비용, 금리 상승 리스크 등 다양한 리스크 요인이 존재한다. 신뢰할 수 있는 회사라면 계약 전에 이러한 위험에 대해 충분히 설명하고 구체적인 대응책까지 제시해 줄 것이다. 예를 들어 "이 지역은 대학이 가까워 공실 위험이 낮지만, 대학이 이전할 경우 수요가 감소할 수 있습니다"와 같이 부정적인 정보도 숨김없이 알려주는지 확인해야 한다. 세미나나 면담에서 리스크에 대한 설명이 전혀 없거나 '절대 괜찮다'고 쉽게 단언하는 업체는 믿을 수 없다. 리스크를 솔직하게 이야기하고, 그에 대한 대책도 제시하는 회사라면 신뢰할 만하다.

14. 담당자의 신뢰성(지식, 자격, 대응력)

최종적으로는 담당자 개인과의 신뢰관계도 중요합니다. 부동산 투자회사로서 신뢰할 수 있는지에 더해, 담당 영업사원이 신뢰할 수 있는 사람인지도 확인해야 합니다. 구체적으로는 다음과 같은 사항을 체크합니다:

• 담당자가 부동산 관련 자격증 (宅地建物取引士 등)을 보유하고 있는가? 자격증을 소지하고 있다면 어느 정도의 지식이 보장됩니다.

• 계약을 지나치게 서두르지 않는지. 빨리 결정하지 않으면 손해를 본다는 식의 압박을 가하는 경우 주의.

• 질문이나 의문에 대해 성실하게 대답하는 자세가 있는가. 회피하거나 귀찮아하는 모습은 없는지.

또한, 회사의 경영이념이 현장에 잘 스며들어 있는 기업일수록 담당자도 제대로 교육받고 성실하게 대응하는 경향이 있다. 첫 면담이나 세미나를 통해 받은 인상도 중요하다. 자산운용을 맡기고 오랫동안 함께할 상대인 만큼 신뢰할 수 있는 사람인지 꼼꼼히 따져봐야 한다. 만약 담당자와 맞지 않다고 생각되면 주저하지 말고 담당 변경을 요청할 수 있습니다.

15. 컴플라이언스 준수와 성실한 영업 태도

부동산 업계에는 안타깝게도 불법적이고 불성실한 방법을 사용하는 업체도 존재합니다. 신뢰할 수 있는 회사인지 판단하기 위해 컴플라이언스(법령 준수)에 대한 태도도 확인해야 합니다. 예를 들어, 매물 광고에서 '미끼 광고'(실제로 존재하지 않는 좋은 조건의 매물로 고객을 유인하는 불법 광고)를 하는 업체는 피하는 것이 좋다. 미끼 광고의 대표적인 예는 문의하면 '해당 매물은 이미 계약이 완료되었다'며 다른 매물을 권유하는 경우로, 이는 법 위반이자 악덕 업자의 수법이다. 또한 과거에 행정처분을 받은 적이 있는지, 업계 단체(전일본부동산협회, 부동산공정거래협의회 등)에 가입되어 있는지도 신뢰도에 영향을 미친다. 가맹업체는 광고 표시 자율규제나 교육을 받는 등 일정한 규칙 준수를 기대할 수 있기 때문이다. 또한, 영업 전화 시 고객의 이야기를 제대로 들어주는 자세가 있는지 여부도 성실성의 지표가 된다. 무리한 권유나 법에 저촉되는 행위를 하지 않는 컴플라이언스 의식이 높은 회사를 선택하는 것이 중요하다.

16. 계약 내용 및 중요사항에 대한 꼼꼼한 설명

부동산 구입 시에는 반드시 중요사항 설명과 계약서 교부가 있습니다. 이 때 계약 내용에 대해 꼼꼼하게 설명해 주는지 여부도 놓치지 말아야 한다. 신뢰할 수 있는 업체라면 전문용어도 하나하나 풀어 설명해주고, 고객이 이해하고 납득할 수 있도록 노력한다. 중요사항설명서나 계약서는 법정사항이 많은데, 궁금증에 대한 답변을 잘 해주는 회사인지 확인해야 한다. 만약 설명이 모호하거나 "세세한 것은 괜찮아요"라고 말하는 담당자라면 주의가 필요합니다. 계약 후의 문제를 예방하기 위해서도 의문점을 남기지 않고 명확하게 설명해주는 업체를 선택해야 한다. 예를 들어 계약금이나 위약금 조건, 쿨링오프 가능 여부 등에 대한 설명이 제대로 이루어졌는지 확인해야 한다. 계약 서류의 미비나 설명 부족은 신뢰도와 직결된다.

17. 이용자들의 입소문과 평판

실제로 해당 업체에서 투자부동산을 구입하고 운용하고 있는 이용자들의 입소문과 평판도 참고할 수 있다. 최근에는 인터넷이나 SNS를 통해 다양한 입소문 정보를 수집할 수 있으므로 '〇〇사 평판', '〇〇 투자 후기' 등으로 검색해보자. 물론 입소문은 주관적이기 때문에 우여곡절이 많지만, 만족하는 사람이 많은 업체는 비교적 안심할 수 있는 자료가 됩니다. 특히 홈페이지에 '고객의 소리'나 인터뷰가 많이 올라와 있는 업체는 고객 만족도가 높고 자신감이 있다는 증거라고 할 수 있습니다. 반대로 인터넷에서 악평이 많은 업체는 피하는 것이 좋다. 일부에서는 초보자의 학습 부족으로 인한 실패의 원망도 있지만, 눈에 띄는 실적이 없고 악평만 있는 업체는 선택하지 않는 것이 좋다. 입소문은 어디까지나 보조적인 정보일 뿐, 업체 규모나 실적과 함께 종합적으로 판단하는 것이 좋다.

18. 제휴 금융기관의 수 (대출 지원)

부동산 투자에서는 금융기관의 대출을 이용하는 경우가 많기 때문에 해당 업체가 얼마나 많은 금융기관과 제휴를 맺고 있는지도 확인해야 합니다. 제휴 금융기관이 여러 곳(3~5개 이상)인 회사는 금융기관으로부터 높은 평가를 받고 있다는 증거이기도 하다. 제휴 금융기관이 많으면 대출 조건의 선택 폭이 넓어지고, 금리나 단신(암 보장 특약 등)에 대해 자신에게 맞는 것을 선택하기 쉬워지는 장점이 있다. 또한 일부 대형 부동산 투자회사에서는 제휴 은행의 우대금리 대출을 이용할 수 있는 경우도 있다 . 면담 시 "대출은 어느 금융기관과 제휴를 맺고 있나요?"라고 물어보자. 라고 물어보고, 여러 개의 이름이 나온다면 안심해도 좋다. 반대로 제휴 금융기관이 극히 적으면 대출 조건이 제한되어 계획에 차질이 생길 수 있다. 대출 루트가 풍부한 회사라면 자금 계획의 유연성이 높아지므로 추천한다.

19. 여러 부동산 투자회사를 비교 검토한다

마지막으로 한 회사만 보고 바로 결정하지 말고 여러 회사를 비교하는 것 자체가 중요한 포인트다. "우선 여러 부동산 회사를 선정해 어떤 회사가 잘하는 회사인지 꼼꼼히 비교해야 한다"는 지적처럼, 여러 후보를 만나보면 각 회사의 강점과 약점을 알 수 있다. 어떤 회사는 매물 정보가 많지만 지원은 미흡하고, 또 다른 회사는 지원은 뛰어나지만 취급하는 매물이 제한적일 수 있다......는 식으로 차이를 알 수 있다. 여러 회사와 접촉하다 보면 자신에게 맞는 회사도 명확해진다. 또한 첫 번째 업체에서 들은 내용을 두 번째 업체에게 물어보면 보다 객관적으로 판단할 수 있는 장점도 있다. 세컨드 오피니언을 구한다는 생각으로 여러 업체와 상담하여 종합적으로 가장 적합한 파트너를 선택하도록 하자.

초보자가 빠지기 쉬운 실패 사례와 그 피하는 방법

부동산 투자 초보자들이 파트너 선택에 있어 흔히 범하기 쉬운 실패 사례와 대처법을 소개합니다. 미리 알아두면 같은 실수를 반복하지 않을 수 있습니다.

• 실패 사례 1: 영업사원의 말을 믿어 버린다.
  "지금만", "여기만 좋은 조건의 매물입니다!" 등의 달콤한 말을 믿고 충분한 검토 없이 계약하는 경우입니다. 예를 들어 '도심에서는 쉽게 구할 수 없는 우량 매물'이라는 말에 현혹되어 급하게 구입하는 등의 실패 사례도 보고되고 있다.
  해결 방법: 영업사원의 말만 믿지 말고, 직접 매물이나 시장을 조사해 보자. 계약을 서두르는 세일즈맨의 말을 경계하고, 조금이라도 불안한 점이 있으면 '다시 한 번 검토하겠다'고 말하고, 다른 전문가나 다른 부동산 회사에 의견을 구하는 것이 좋다.

• 실패 사례 2: 강압적인 권유나 미끼 광고에 속아 넘어간다.
  끈질긴 전화 영업이나 실제로 존재하지 않는 '미끼 광고'에 속아 넘어가는 경우다. 전화로 상담도 없이 일방적으로 계약을 강요하는 담당자나 '문의한 매물은 이미 계약이 완료됐지만 더 좋은 매물이 있다'며 다른 매물을 권유하는 광고는 주의해야 한다. 이는 전형적인 악덕 업자의 수법이며 불법 행위이기도 하다.
  대처법: 강압적인 영업을 받으면 단호하게 거절할 수 있는 용기를 가져야 한다. 또한, 광고만 보고 무작정 뛰어들지 말고, 해당 업체의 면허번호와 평판을 미리 확인하는 것이 중요하다. '너무 잘 속이는 것 같다'고 느껴지면 일단 멈추고 제3자에게 상담하는 냉정함을 가져야 한다.

• 실패 사례 3: 장점만 믿고 위험을 간과한다.
  세일즈맨에게 수익률과 입지적 장점만 듣고 '반드시 성공할 것'이라고 착각하는 경우다. 나중에 공실이나 임대료 하락 등 예상치 못한 리스크가 발생해 '왜 물어보지 않았을까...'라고 후회하는 경우다. 예를 들어 '대학 근처에 공실이 적다'는 설명을 듣고 구입했는데, 몇 년 후 대학이 이전하면서 수요가 급감하는 경우도 발생할 수 있습니다.
  해결 방법: 반드시 단점도 스스로 질문해 보아야 한다. "최악의 경우 어떻게 될까?", "임대료 하락이나 수선 리스크는?" 등의 질문을 던져보세요. 성실한 회사라면 구체적인 데이터와 함께 답변을 해줄 것입니다. 장점과 리스크를 모두 파악한 후 판단하는 습관을 기르자.

• 실패 사례 4: 회사 선택을 충분히 비교 검토하지 않는다.
  '우연히 자료 요청했던 한 회사만 계약했다', '다른 회사와 비교하지 않고 영업사원의 말만 믿고...'라는 경우입니다. 여러 회사의 이야기를 듣지 않았기 때문에 그 회사의 약점(지원 부족, 높은 수수료 등)을 알지 못한 채 계약하고 나중에 '다른 회사라면 더 좋은 조건이었을 텐데'라고 후회하는 경우가 있습니다.
  해결 방법: 반드시 여러 회사를 비교하는 습 관을 들이자. 최소 2~3개 업체와 면담을 통해 제안 내용, 수수료, 지원 범위 등을 비교해 보면 알 수 있는 것이 있습니다. 일괄 자료 요청 서비스 등을 잘 활용하면서, 납득할 수 있을 때까지 비교하는 것이 실패를 막는 요령입니다.

부동산 투자회사 유형 비교: 지역 밀착형 vs 전국 전개, 중개형 vs 개발형

부동산 투자회사는 규모와 사업 형태에 따라 몇 가지 유형이 있습니다. 여기서는 '지역 밀착형과 전국 전개형', 그리고 '중개회사와 개발(디벨로퍼) 회사'의 차이점을 비교하고 각각의 특징을 설명합니다. 자신에게 맞는 유형의 회사를 선택하는 데 참고하시기 바랍니다.

지역 밀착형과 전국 전개형의 차이점

지역 밀착형(중소기업이 많은)]과 [전국 전개형(대기업이 많은)]은 각각 다음과 같은 특징이 있습니다:

• 지역 밀착형의 장점: 해당 지역 내 부동산 정보가 매우 풍부하고, 지역의 세세한 임대 수요와 시세에 대해 잘 알고 있다. 지역을 한정하여 고수익 부동산을 찾는 경우 등, 지역 정보에 강점이 있는 만큼 이상에 가까운 부동산을 소개받을 가능성이 있다. 또한 영업 담당자의 재량권이 커서 중개수수료 할인 협상 등 융통성이 있는 경향이 있다. 계약 시 집까지 찾아와 주는 등 세심한 배려를 해주는 경우도 있다.

• 지역 밀착형의 단점: 취급할 수 있는 지역이 한정되어 있기 때문에 다른 지역의 물건에 대응할 수 없다는 점입니다. 예를 들어, 도쿄 23구 전문 회사라면 다른 지역의 매물을 소개하기 어렵고, 여러 도시에서 매물을 찾으려면 다른 회사가 필요하다. 또한 회사 규모가 작은 만큼 브랜드 파워나 자금력에서 대기업에 비해 열세인 경우도 있다.

• 전국적인 지점 네트워크가 전국에 있기 때문에 폭넓은 지역에서 투자할 수 있는 것이 가장 큰 강점이다. 예를 들어 도쿄에 있는 투자자가 오사카에 있는 부동산을 찾을 때에도 현지에 있으면서 오사카 지점과 연계하여 소개를 받을 수 있는 등 원격지 투자도 원활하게 이루어집니다. 또한 전국에 고객층이 있기 때문에 매각 시에도 전국의 투자자에게 매수자를 모집할 수 있어 물건이 잘 팔리는 경향이 있다. 계약 절차도 각 지역 지점에서 처리할 수 있어 먼 곳에 있는 매물도 가까운 지점에서 계약할 수 있는 등 편의성이 높다. 기업 규모가 크고 사회적 신뢰도가 높기 때문에 처음 이용하는 사람들도 안심할 수 있다.

• 전국 단위의 단점: 조직이 큰 만큼 획일적이고 융통성이 떨어 질 수 있습니다. 예를 들어 중개수수료 할인 등은 담당자의 판단이 어려워 '규정상 불가능하다'는 경우가 많습니다. 또한 대응 지역이 넓은 만큼 한 지역에 대한 정보의 깊이가 지역 밀착형 기업보다 떨어지는 경우도 있다. 영업 담당자가 바뀔 경우, 사후관리가 획일화되기 쉽다는 의견도 있다. 취급하는 물건도 전국에 흩어져 있기 때문에 특정 지역에 특화된 틈새 고수익 물건 등은 반대로 소개되기 어려울 수도 있습니다.

어느 쪽이 좋은지는 투자 방침에 따라 달라질 수 있습니다. 지역을 한정하지 않고 폭넓게 물건을 찾고 싶은 사람이나 신축 매물을 선호하는 사람에게는 전국을 아우르는 대형 부동산 중개업체가 적합하다. 반면, 투자 지역이 정해져 있고 중고 고수익 부동산을 노리는 사람이라면 지역 밀착형이 정보 수집이 용이하고 적합할 것이다. 자신의 전략에 맞는 쪽을 선택하는 것이 포인트다.

중개회사와 개발(디벨로퍼) 회사의 차이점

부동산 투자회사는 비즈니스 모델에 따라 크게 중개업과개발-판매업(디벨로퍼)으로 구분할 수 있다.

• 중개회사: 부동산의 매도자와 매수자를 중개하는 회사입니다. 자체 재고를 보유하지 않고, 시중에 나와 있는 신축 및 중고 매물 중 고객의 희망에 맞는 매물을 중개한다. 중개회사는 다양한 종류와 가격대의 매물을 취급할 수 있기 때문에 선택의 폭이 넓고 고수익 중고부터 저렴한 아파트까지 폭넓게 제안받을 수 있다는 장점이 있다. 반면, 매입 후 임대관리 업무는 자체적으로 하지 않는(또는 별도의 관리업체를 소개받는) 경우가 많아 원스톱 서비스가 아닌 경우가 많다. 중개 전문회사의 경우, 매입 후 관리를 어떻게 할 것인지도 함께 고려해야 한다.

• 개발-디벨로퍼 계열 회사: 자체적으로 투자용 부동산(주로 아파트나 아파트)을 기획-개발하고 이를 판매하는 회사이다. 자체적으로 개발한 신축 부동산을 취급하기 때문에 상품의 품질이나 설비 사양에 특징이 있습니다. 디벨로퍼 계열은 판매뿐만 아니라 그룹 내 임대관리 부서를 두고 개발~판매~관리까지 일괄적으로 대응하는 체제를 갖춘 회사가 많은 것도 특징이다. 신축 매물은 초기 수선 걱정이 적고, 자체 매물이므로 구입 후 지원도 잘해주는 경향이 있다. 반면, 취급하는 매물이 자체 개발 매물로 한정되어 있어 선택의 폭이 중개회사보다 좁다. 가격대도 신축 중심이기 때문에 중고에 비해 초기 비용이 높은 편입니다. 하지만 자체 개발 실적이 많은 회사일수록 외부의 신뢰가 두터워 제휴 대출 등 유리한 조건을 제시할 수 있는 경우도 있다.

초보자라면 원스톱으로 관리까지 맡길 수 있는 개발형(자체 부동산 판매회사)이 안심할 수 있다고 한다. 한편, 부동산 시장에 익숙해지면 중개회사를 통해 중고 매물을 찾는 전략도 유효하다. 또한, 신축 디벨로퍼 계열의 회사를 평가할 때는 '과거에 개발한 부동산의 동수 및 세대수'와 입주율, 관리 실적을 살펴보는 것이 좋다. 중고중개업 계열의 회사라면 '연간 중개 건수', '관리 물건 수' 등이 실력의 지표가 될 수 있습니다. 자신이 원하는 부동산 유형에 강한 회사인지 판단하여 선택합시다.

전문용어에 대한 쉬운 해설

본문에 등장한 부동산 투자 및 부동산 회사 선택에 관한 전문용어를 초보자도 쉽게 이해할 수 있도록 설명합니다.

• 宅地建物取引業免許番号 (택지건물거래업 면허번호): 부동산회사가 택지건물거래업을 영위하기 위해 취득하는 면허번호입니다. 도도부현 지사 또는 국토교통대신이 발행하며 '도쿄도지사(3)제○○호' 등으로 표기됩니다. 괄호 안의 숫자는 면허 갱신 횟수이며, (3)이라면 2회 갱신(최초 취득을 1회로 계산)한 것을 의미합니다. 이 숫자가 클수록 오랜 기간 영업을 해왔다는 증거다. 면허번호는 회사 홈페이지나 사무실 게시판에 있는 표지판에서 확인할 수 있다.

• 宅地建物取引士 (宅建士): 부동산 거래에 관한 전문 자격을 가진 국가자격증이다. 공인중개사는 부동산 매매계약 시 중요한 사항을 설명할 수 있는 자격을 갖춘 사람으로, 부동산 회사마다 사무실마다 일정 수의 공인중개사를 두도록 법으로 의무화되어 있다. 공인중개사 자격증을 소지한 영업담당자라면 부동산 거래에 대한 전문지식을 가지고 있다고 볼 수 있다.

• 임대부동산경영관리사: 임대부동산의 관리운영에 관한 전문지식을 가진 자격자입니다. 임대관리 업무(임대료 관리, 건물 유지관리, 클레임 대응 등)에 특화된 자격으로 2021년부터 국가자격증이 되었다. 부동산 투자회사에 이 자격증을 소지한 직원이 있다면, 부동산 매입 후 임대 관리에 대한 전문적인 조언을 기대할 수 있다.

• 전대차 계약: 부동산회사가 소유자로부터 부동산을 일괄적으로 임대받아 제3자에게 재임대(재임대)하는 구조를 말한다. 이른바 '임대료 보증 시스템'으로, 소유주에게 일정한 임대료를 보장하는 대신 부동산 회사(전대업자)가 실제 입주자로부터 임대료 수입을 얻게 된다. 공실 리스크를 줄일 수 있다는 장점이 있지만, 몇 년마다 보증 임대료의 재검토(감액)가 이루어지는 경우가 많아 '30년 임대료 보증'을 표방하고 있어도 계약상으로는 임대료 개정 조항이 있는 것이 일반적입니다. 서브리스 계약을 이용할 때는 과거의 임대료 개정 사례와 조건을 꼼꼼히 확인해야 합니다.

• 중요사항 설명: 부동산 매매계약이나 임대차 계약 전에 공인중개사가 계약 당사자(매수인이나 임차인)에게 부동산이나 거래조건의 중요한 사항을 설명하는 것, 그리고 그 서면(중요사항설명서)을 말한다. 부동산 매매에서는 계약 체결 전에 대면으로 설명을 듣고 그 내용을 납득한 후에야 계약이 체결됩니다. 중요사항 설명에는 부동산의 권리관계, 법령상 제한사항, 시설물 상태, 계약금과 위약금 약정 등 다양한 사항이 포함됩니다. 구매 시에는 이 설명을 잘 듣고, 모르는 것은 질문하는 것이 중요하다.

• 미끼광고: 실제로 계약할 수 없는 가상의 매물 정보로 고객을 유인하는 불법 광고 기법이다. 부동산업에서 금지된 부당 표시로 '문의가 쇄도합니다! 수익률 ○% 보장! 등 매력적인 문구로 고객을 유인하고, 문의가 들어오면 '해당 매물은 끝났다'며 다른 매물을 권유하는 전형적인 사기 수법이다. 미끼 광고를 내는 업체는 신뢰할 수 없으므로 광고 내용만 보고 바로 결정하지 말고 반드시 면허 유무와 회사 실체를 확인해야 한다.

마무리

부동산 투자 초보자라면 신뢰할 수 있는 부동산 투자회사를 선택하는 것이 가장 큰 관문이지만, 이 글에서 소개한 체크리스트를 활용하면 자신 있게 파트너를 고를 수 있을 것이다. 자본금, 실적과 같은 객관적인 지표부터 담당자의 인품, 사후 지원 체계까지 종합적으로 판단하면 '이 회사라면 믿고 맡길 수 있겠다'는 생각이 들 것이다. 실제로 '부동산을 고르는 것보다 믿을 수 있는 부동산 투자회사를 고르는 것이 더 중요하다'는 말이 있을 정도로 파트너 선택은 중요하다. 서두르지 말고 여러 회사를 비교 검토하고 궁금한 점은 꼼꼼히 확인하여 최고의 파트너가 될 수 있는 부동산 투자회사를 꼭 찾아보시기 바랍니다. 적절한 회사와 2인 3각으로 진행한다면 부동산 투자 성공에 한 발짝 더 다가갈 수 있을 것이다. 당신의 한 걸음이 미래의 안정적인 수입이라는 결실로 이어지길 바랍니다.