Checkliste zur Auswahl der besten Immobilieninvestmentgesellschaft

Der erste Schritt zu einer erfolgreichen Immobilieninvestition ist die Wahl eines Partners - eines zuverlässigen Immobilieninvestitionsunternehmens. Es ist keine Übertreibung zu sagen, dass die von Ihnen gewählte Gesellschaft über Erfolg oder Misserfolg Ihrer Investition entscheidet. In der Tat wurde darauf hingewiesen, dass "die Wahl des falschen Partnerunternehmens sehr schmerzhaft sein kann". In diesem Artikel wird erläutert, wie man ein zuverlässiges Unternehmen für Immobilieninvestitionen ausfindig macht, dem man die Vermögensverwaltung ruhigen Gewissens anvertrauen kann, auch wenn man noch kein Immobilieninvestor ist. Der Artikel enthält auch eine "19-Punkte-Checkliste für die Suche nach dem besten Partner", in der die wichtigsten Gesichtspunkte zusammengefasst sind und die Beispiele für häufige Fehler und einen Vergleich der verschiedenen Unternehmenstypen enthält. Am Ende werden Sie über das Wissen verfügen, das Sie benötigen, um eine Immobilieninvestmentgesellschaft mit Zuversicht auszuwählen.

19 Checkpunkte zur Identifizierung einer zuverlässigen Immobilieninvestmentgesellschaft

Es gibt verschiedene Arten von Immobilieninvestmentgesellschaften, aber in erster Linie ist es wichtig zu prüfen, ob die Gesellschaft zuverlässig ist. Im Folgenden finden Sie eine 19 Punkte umfassende Checkliste, die Sie als Anfänger beachten sollten. Prüfen Sie diese Punkte nacheinander, um die für Sie am besten geeignete Immobilieninvestmentgesellschaft zu finden.

1. Prüfen Sie die Lizenznummer des Baugrundstücks- und Bauträgerunternehmens

Der erste Schritt bei der Auswahl eines Immobilienunternehmens besteht darin, zu prüfen, ob es über eine Bauland- und Bauträgerlizenz verfügt. Für den Betrieb eines Immobilienunternehmens ist eine Lizenz des Präfekturgouverneurs oder des Ministers für Land, Infrastruktur und Verkehr erforderlich, und Sie können die Lizenznummer auf der offiziellen Website oder im Büro überprüfen. Die Zahl in Klammern ( ) in der Lizenznummer gibt an, wie oft sie erneuert wurde; je höher die Zahl, desto länger sind Sie im Geschäft. Zum Beispiel bedeutet "(3)", dass die Lizenz zweimal verlängert wurde (für etwa 10 Jahre). Unternehmen, die schon länger im Geschäft sind, haben in der Regel mehr Erfahrung und eine bessere Erfolgsbilanz. Seien Sie vorsichtig, wenn die Lizenznummer unklar oder abgelaufen ist.

2. Überprüfen Sie die finanzielle Basis des Unternehmens, einschließlich des Kapitals.

Das Kapital eines Unternehmens ist ein Indikator für die Größe und Stabilität seiner Geschäftstätigkeit. Im Allgemeinen gilt: Je größer das Kapital eines Unternehmens ist, desto größer ist der Umfang seiner Geschäftstätigkeit und desto stabiler sind seine Tätigkeiten und Dienstleistungen. Da Immobilieninvestitionen auf einer langfristigen Tätigkeit beruhen, ist ein Unternehmen mit einer soliden finanziellen Basis eine sichere Sache. Wenn ein neu gegründetes Unternehmen über zu wenig Kapital verfügt, besteht die Gefahr, dass es nicht in der Lage sein wird, auch in Zukunft eine angemessene Unterstützung zu leisten; prüfen Sie daher nach Möglichkeit die finanzielle Situation (Kapitaladäquanzquote und Kapitalhöhe).

3. Überprüfen Sie die Anzahl der Mitarbeiter und die Größe der Organisation

Die Zahl der Beschäftigten ist ein weiterer wichtiger Faktor bei der Bestimmung der Größe des Unternehmens. Je mehr Mitarbeiter ein Unternehmen hat, desto mehr Geschäfte hat es getätigt, desto rentabler ist es und desto eher wird es als ein Unternehmen eingestuft, das bereit ist, in Personal zu investieren, um seine Dienstleistungen zu verbessern. Die meisten Immobilienunternehmen in Japan sind klein und haben weniger als 20 Mitarbeiter, und nur sehr wenige haben mehr als 100. Während bei einem Unternehmen mit einer großen Zahl von Mitarbeitern davon ausgegangen werden kann, dass es über ein starkes Management und eine gute Organisation verfügt, kann es sein, dass ein zu kleines Unternehmen eine hohe Pro-Kopf-Arbeitsbelastung hat und keine ausreichende Unterstützung bietet. Prüfen Sie die Zahl der Beschäftigten und das Kapital und wählen Sie ein Unternehmen der richtigen Größe. 4.

4. Dauer des Bestehens des Unternehmens (Jahre der Geschäftstätigkeit)

Die Anzahl der Geschäftsjahre und die Dauer der Geschäftstätigkeit sind ebenfalls Indikatoren für die Zuverlässigkeit des Unternehmens: Ein Unternehmen, das seit 10 oder 20 Jahren im Geschäft ist, beweist, dass es von vielen Kunden unterstützt wurde und in dieser Zeit Know-how gesammelt hat. Immobilieninvestitionen sind eine langfristige Angelegenheit, so dass von einem Unternehmen, das schon lange im Geschäft ist, erwartet werden kann, dass es über ein umfangreiches Management- und Betriebs-Know-how verfügt und stabil arbeitet. Natürlich bedeutet die Tatsache, dass ein Unternehmen alt ist, nicht unbedingt, dass es gut ist, aber ein etabliertes Unternehmen mit einer nachgewiesenen Erfolgsbilanz ist beruhigender als ein Unternehmen, das erst seit kurzer Zeit besteht. Auch die Geschichte des Unternehmens und das Jahr der Gründung sind zu prüfen.

5. Transparenz und objektive Indikatoren für die Erfolgsbilanz

Es ist auch wichtig zu wissen, was das Unternehmen bisher erreicht hat und inwieweit es dies offenlegt (Transparenz). Spezifische Leistungsindikatoren sind zum Beispiel

• Vermietungsquote: Eine hohe Vermietungsquote bei verwalteten Objekten zeigt, dass das Unternehmen in der Lage ist, freie Stellen schnell zu besetzen. Unternehmen, die durchgängig hohe Belegungsquoten veröffentlichen, gelten als Anbieter von Immobilien, die der Nachfrage entsprechen und über das entsprechende Management-Know-how verfügen.

• Anzahl der verwalteten Einheiten: Wie viele Immobilien werden verwaltet. Ein Unternehmen mit einer großen Anzahl verwalteter Immobilien bedeutet, dass es von vielen Eigentümern gewählt wurde.

• Anzahl der entwickelten und verkauften Immobilien unter eigener Marke: Die Anzahl der von dem Unternehmen entwickelten und verkauften Eigentumswohnungen ist ebenfalls ein Faktor des Vertrauens. Unternehmen, die seit vielen Jahren ihre eigene Marke verkaufen, genießen bei den Finanzinstituten eher Vertrauen.

Unternehmen, die diese Zahlen und Ergebnisse transparent auf ihren offiziellen Websites und in ihren Broschüren veröffentlichen, können als sehr vertrauenswürdig eingestuft werden. Unternehmen, die spezifische Daten wie "Erfolge: 00 Fälle" oder "XX. Platz in der Kundenzufriedenheit seit X aufeinander folgenden Jahren" angeben, zeigen, dass sie von ihrer eigenen Erfolgsbilanz überzeugt sind. Umgekehrt sollten Unternehmen, die ihre Erfolgsbilanz unklar darstellen oder nur übertriebene Zahlen nennen, vorsichtig sein.

6. Immobilienarten und Fachgebiete

Jede Immobilieninvestmentgesellschaft ist auf eine bestimmte Art von Immobilien spezialisiert. Zum Beispiel Eigentumswohnungen statt Häuser, Eigentumswohnungen, die auf einzelne Gebäude oder Einheiten (einzelne Zimmer) spezialisiert sind, oder ob sie sich auf neu gebaute oder gebrauchte Immobilien konzentrieren. Es ist wichtig, ein Unternehmen zu wählen, das sich mit der Art von Immobilien beschäftigt, in die Sie investieren möchten. Wenn Sie zum Beispiel ein Anfänger sind, ist ein Unternehmen, das sich mit "neu gebauten Eigentumswohnungen" befasst, ein guter Ausgangspunkt. Vergewissern Sie sich, dass die Art der von der Gesellschaft verwalteten Immobilien Ihren Zielen entspricht (z. B. langfristiges stabiles Einkommen, hohe Rendite usw.).

7. Eignung des Fachgebiets (Region)

Einige Immobilienunternehmen sind landesweit vertreten und decken ein breites Spektrum an Gebieten ab, während andere sich auf bestimmte Regionen konzentrieren. Prüfen Sie, welche Gebiete das umfangreiche Informationsnetz der einzelnen Unternehmen abdeckt, und stellen Sie fest, ob diese mit dem Gebiet übereinstimmen, in das Sie investieren möchten. Im Allgemeinen haben Unternehmen, die Immobilien in städtischen Gebieten verwalten, einen Vorteil bei der Verringerung des Leerstandsrisikos, während Unternehmen mit vielen Immobilien im Zentrum Tokios und in Großstädten für eine stabile Verwaltung geeignet sind. Umgekehrt haben Unternehmen, die sich auf ländliche Gegenden oder bestimmte Gebiete spezialisiert haben, den Vorteil, dass sie mit den detaillierten Markttrends und den Netzen der Grundeigentümer in diesen Gebieten vertraut sind. Wenn Sie ein bestimmtes Gebiet ins Auge gefasst haben, erhöht die Wahl eines Unternehmens, das in diesem Bereich stark ist, Ihre Chancen, dass Ihnen Objekte vorgestellt werden, die Ihren Vorstellungen nahe kommen.

8. Mitarbeiter mit Fachkenntnissen

Prüfen Sie, wie viele qualifizierte Mitarbeiter mit Fachkenntnissen bei dem Unternehmen beschäftigt sind. Verfügt das Unternehmen über einen eingetragenen Bauunternehmer sowie über eine Vielzahl anderer qualifizierter Mitarbeiter, die mit Immobilieninvestitionen zu tun haben (z. B. Verwalter von Mietobjekten, Finanzplaner, Hypothekenberater, Erbschaftsberater), kann man davon ausgehen, dass das Unternehmen gut gerüstet ist, um ein breites Spektrum an Beratung anzubieten. Die Fachkompetenz der Mitarbeiter ist ein wichtiges Kriterium, da einige Unternehmen nur wenige qualifizierte Mitarbeiter haben und sich nur auf den Verkauf konzentrieren... Ein Unternehmen mit vielen qualifizierten Mitarbeitern ist wahrscheinlich in der Lage, eine umfassende Unterstützung zu bieten, einschließlich der Überprüfung vollständiger Rückzahlungspläne und der Steuer- und Erbschaftsberatung, was es zu einem beruhigenden Partner für Anfänger macht.

9. Verfügbarkeit eines Verwaltungssystems nach dem Kauf (Mietverwaltungsdienst)

Es ist wichtig, dass das Unternehmen nicht mit dem Kauf der Immobilie aufhört, sondern auch danach Mietverwaltungsdienste anbietet. Es gibt zwei Haupttypen von Immobilieninvestmentgesellschaften: solche, die sich nur mit dem Kauf, dem Verkauf und der Vermittlung befassen, und solche, die umfassende Dienstleistungen bis hin zur Mietverwaltung nach dem Kauf anbieten. Die letztgenannte Art von Unternehmen, die alles aus einer Hand anbieten, ist für Anfänger zu empfehlen. Denn für Eigentümer ist es schwierig, nach dem Kauf einer Immobilie selbst Mieter zu finden, die Miete zu verwalten und sich um Beschwerden zu kümmern; es ist sicherer, dies Profis zu überlassen. Wenn ein Unternehmen eine Mietverwaltung anbietet, können Sie zum Zeitpunkt des Kaufs Vorschläge für die künftige Verwaltung erwarten, und Sie ersparen sich die lästige Suche nach einer separaten Verwaltungsgesellschaft. Prüfen Sie, ob auf der offiziellen Website ein Hinweis wie "Mietverwaltung von 00 Einheiten" oder "Vermittlung von Mietern" zu finden ist, oder fragen Sie den Verkaufsvertreter, ob Sie ihn auch mit der Verwaltung der Immobilie beauftragen können.

10. Umfassende Kundenbetreuung und Follow-up

Ein weiterer Punkt, auf den Sie achten sollten, ist die Frage, ob das Unternehmen nach dem Kauf einer Immobilie über ein gutes Follow-up-System verfügt. Nach dem Kauf einer Immobilie von einer Immobilieninvestmentgesellschaft ist es üblich, die Immobilie der Mietverwaltung und dem Gebäudemanagement zu überlassen, aber das ist das Minimum. Für eine sicherere langfristige Verwaltung ist eine zusätzliche Unterstützung unerlässlich. So können Sie beispielsweise sicher sein, dass das Unternehmen großzügige Unterstützung bietet, wie z. B.

• Vorschläge zur Neufestsetzung oder Überprüfung der Mieten: Das Unternehmen passt die Mieten an den umliegenden Markt und die Marktentwicklung an, um die Einnahmen zu maximieren.

• Regelmäßige Instandhaltung der Immobilie: Das Unternehmen führt regelmäßige Inspektionen durch, um den Wert der Immobilie zu erhalten, z. B. um altersbedingte Verschlechterungen zu beseitigen und Renovierungsvorschläge zu machen.

• Beratung beim Verkauf: Wenn der Verkauf von Immobilien als Ausstiegsstrategie in Betracht gezogen wird, bieten sie entsprechende Beratung und Vermittlungsdienste an.

• Beratung von Eigentümern: Eine spezielle Kontaktstelle und die Website der Mitglieder ermöglichen eine einfache Beratung auch nach dem Kauf.

• Fachliche Unterstützung: Das Unternehmen bietet in Zusammenarbeit mit Rechtsanwälten und Steuerberatern Problemlösungen und steuerliche Beratung an.

Ein Unternehmen mit einer solchen Unterstützung kann Ängste und Ärger nach dem Kauf erheblich verringern. Es ist ratsam, die Leistungen auf der Website zu prüfen oder bei einem Seminar spezifische Fragen zur "Unterstützung nach dem Kauf" zu stellen.

11. Seminare und individuelle Beratungen

Anfänger werden die von den Unternehmen organisierten kostenlosen Seminare und individuellen Beratungsgespräche zu schätzen wissen. Unternehmen, die regelmäßig Seminare veranstalten, in denen Sie die Grundlagen und die neuesten Informationen über Immobilieninvestitionen erfahren können, kann man nachsagen, dass sie mit Begeisterung und Gewissenhaftigkeit an der Kundenentwicklung arbeiten. Die Teilnahme an einem Seminar ist auch eine Gelegenheit, die Qualität der Mitarbeiter zu beurteilen und ein Gefühl für das Unternehmen zu bekommen. In individuellen Beratungsgesprächen können Sie direkt mit dem Verantwortlichen sprechen, was eine wertvolle Gelegenheit ist, sich von der Haltung des Unternehmens und seiner spezifischen Unterstützung zu überzeugen. Unternehmen, die viele Seminare durchgeführt haben oder aktiv Online-Beratungen anbieten, sind eher ein Verbündeter für Anfänger.

12. Kundenorientierter Ansatz bei Vorschlägen (Vorschläge, die den Bedürfnissen der Kunden entsprechen)

Prüfen Sie, ob das Unternehmen eine kundenorientierte Einstellung hat, d. h. ob es sich die Situation und die Wünsche des Kunden genau anhört und ob es ihm Immobilien vorschlägt, die seinen Bedürfnissen entsprechen. Ein gutes Immobilieninvestmentunternehmen wird nicht einfach eine Immobilie anpreisen, die es verkaufen möchte, sondern wird jedem Kunden die für seine individuelle Vermögenssituation und seine Ziele am besten geeignete Immobilie vorstellen. Achten Sie z. B. darauf, ob das Unternehmen nicht mit Nachdruck teure Immobilien empfiehlt, die nicht zu Ihrem Vermögen oder Jahreseinkommen passen, und ob es sich Ihre Bedürfnisse genau anhört. In der Vergangenheit gab es Berichte über böswillige Fälle, in denen Kunden überhöhte Darlehen gewährt wurden, die nicht zu ihrem Jahreseinkommen passten (z. B. ein Darlehensangebot von über 50 Millionen Yen für ein Jahreseinkommen von 5 Millionen Yen). Ein Unternehmen, das freundlich berät und Vorschläge aus der Sicht des Kunden macht, ist ein guter Partner, mit dem man eine dauerhafte Beziehung aufbauen kann.

13. Angemessene Erläuterung der Risiken und Nachteile

Seien Sie misstrauisch gegenüber Unternehmen, die nur die Vorteile von Immobilieninvestitionen hervorheben, wie z. B. "Immobilieninvestitionen sind absolut rentabel", aber nicht auf die Risiken eingehen. Jede Investition hat Risiken und Nachteile, und bei Immobilieninvestitionen gibt es verschiedene Risikofaktoren wie Leerstandsrisiko, Mietrückstandsrisiko, Reparaturkosten und Zinssteigerungsrisiko. Ein seriöses Unternehmen wird Sie über diese Risiken aufklären, bevor Sie einen Vertrag unterschreiben , und Ihnen sogar konkrete Maßnahmen zur Bewältigung dieser Risiken anbieten. Vergewissern Sie sich beispielsweise, dass das Unternehmen keine negativen Informationen verschweigt, wie z. B. "Dieses Gebiet liegt in der Nähe einer Universität, daher ist das Leerstandsrisiko gering, aber wenn die Universität umzieht, kann die Nachfrage zurückgehen". Sie können einem Unternehmen nicht vertrauen, das bei Seminaren oder Vorstellungsgesprächen keine Risiken erläutert oder Ihnen leichthin versichert, dass alles absolut in Ordnung ist. Einem Unternehmen, das ehrlich über die Risiken aufklärt und Gegenmaßnahmen vorschlägt, kann man vertrauen.

14. Zuverlässigkeit der verantwortlichen Person (Wissen, Qualifikation und Reaktion)

Letztlich ist auch das Vertrauensverhältnis zu der verantwortlichen Person wichtig. Neben der Frage, ob das Unternehmen als Immobilieninvestmentgesellschaft vertrauenswürdig ist, ist auch zu prüfen, ob der zuständige Verkäufer vertrauenswürdig ist. Überprüfen Sie insbesondere die folgenden Punkte

• Verfügt die verantwortliche Person über eine immobilienbezogene Qualifikation (z. B. Immobilienmakler)? Eine Qualifikation garantiert ein gewisses Maß an Wissen.

• Ist der Vertrag übereilt? Seien Sie vorsichtig, wenn die Person Ihnen sagt, dass Sie Geld verlieren werden, wenn Sie sich nicht sofort entscheiden.

• Ist die Person bereit, Fragen und Zweifel in gutem Glauben zu beantworten? Macht das Unternehmen einen vagen oder langweiligen Eindruck?

In Unternehmen, in denen die Führungsphilosophie des Unternehmens den Arbeitsplatz durchdringt, sind die zuständigen Mitarbeiter in der Regel gut ausgebildet und aufrichtig. Auch der Eindruck, den Sie bei den ersten Gesprächen und Seminaren gewinnen, ist wichtig. Da Sie Ihre Vermögensverwaltung jemandem anvertrauen, mit dem Sie lange Zeit zu tun haben werden, nehmen Sie sich Zeit, um herauszufinden, ob er/sie vertrauenswürdig ist oder nicht. Wenn Sie das Gefühl haben, dass Sie mit der verantwortlichen Person nicht einverstanden sind, zögern Sie nicht, einen Wechsel des Ansprechpartners zu verlangen.

15. Ordnungsmäßigkeit und ehrliches Geschäftsgebaren

Leider gibt es in der Immobilienbranche einige Unternehmen, die illegale oder unehrliche Methoden anwenden. Um festzustellen, ob ein Unternehmen vertrauenswürdig ist, sollten Sie auch seine Einstellung zur Einhaltung der Vorschriften überprüfen. So sind beispielsweise Unternehmen, die in ihren Immobilienanzeigen mit "Lockvogelangeboten" (illegale Werbung, um Kunden mit günstigen Konditionen zu ködern, die es in Wirklichkeit gar nicht gibt) arbeiten, indiskutabel. Ein typisches Beispiel für eine Lockvogelanzeige ist ein Fall, in dem das Unternehmen auf Nachfrage eine andere Immobilie anbietet und behauptet, diese sei bereits verkauft worden, was gegen das Gesetz verstößt und die Vorgehensweise eines böswilligen Unternehmens ist. Ein weiteres Kriterium für die Vertrauenswürdigkeit ist, ob gegen das Unternehmen in der Vergangenheit Verwaltungsstrafen verhängt wurden oder ob es Mitglied in einem Branchenverband ist (z. B. in der All-Japan Real Estate Association oder im Real Estate Fair Trade Council). Denn von den Mitgliedsunternehmen wird erwartet, dass sie sich an bestimmte Regeln halten, z. B. an selbst auferlegte Vorschriften für Werbeschilder und Schulungen. Ein weiterer Indikator für Ehrlichkeit ist, ob das Unternehmen bereit ist, sich bei Verkaufsgesprächen anzuhören, was der Kunde zu sagen hat. Es ist wichtig, sich für ein Unternehmen zu entscheiden , das ein hohes Maß an Compliance-Bewusstsein besitzt und keine aggressiven Werbemaßnahmen oder andere Handlungen vornimmt, die gegen das Gesetz verstoßen.

16. Sorgfältige Erläuterung von Vertragsdetails und wichtigen Angelegenheiten

Beim Kauf einer Immobilie werden immer wichtige Dinge erklärt und ein Vertrag ausgehändigt. Bei dieser Gelegenheit sollte auch nicht übersehen werden, dass das Unternehmen die Einzelheiten des Vertrages sorgfältig erläutert. Wenn das Unternehmen vertrauenswürdig ist, wird es die Fachbegriffe einzeln erklären und sich bemühen, dass der Kunde sie versteht und ihnen zustimmt. Auch wenn es bei der Erläuterung der wichtigen Punkte und des Vertrags viele rechtliche Fragen gibt, sollten Sie sich vergewissern, dass das Unternehmen in der Lage ist, alle Ihre Fragen zu beantworten. Wenn die Erklärung vage ist oder der Verantwortliche "Details sind in Ordnung" herausposaunt, sollten Sie vorsichtig sein. Um Probleme nach der Unterzeichnung des Vertrags zu vermeiden, sollten Sie ein Unternehmen wählen , das alle unklaren Punkte klärt. Vergewissern Sie sich beispielsweise, dass auch die Bedingungen für Kautionen und Vertragsstrafen sowie die Frage, ob eine Bedenkzeit zulässig ist oder nicht, ordnungsgemäß erläutert werden. Unzureichende Vertragsunterlagen und fehlende Erklärungen wirken sich direkt auf die Zuverlässigkeit aus.

17. Nutzerbewertungen und Ruf

Bewertungen und der Ruf von Nutzern, die tatsächlich Anlageimmobilien mit dem Unternehmen erworben und verwaltet haben, können ebenfalls hilfreich sein. Im Internet und in sozialen Netzwerken können heutzutage verschiedene Mundpropaganda-Informationen gesammelt werden. Versuchen Sie also, nach "Ruf von Unternehmen 00", "00 Investitionseindrücke" usw. zu suchen. Natürlich ist die Mundpropaganda subjektiv und gemischt, aber ein Unternehmen mit vielen zufriedenen Kunden ist ein relativ beruhigender Faktor. Insbesondere Unternehmen mit vielen "Kundenstimmen" und Interviews auf ihren Websites sind ein Beweis für hohe Kundenzufriedenheit und Vertrauen. Umgekehrt sollte man Unternehmen mit einem auffällig schlechten Ruf im Internet meiden. Einige von ihnen mögen sich über Fehler ärgern, die aufgrund der mangelnden Ausbildung eines Anfängers gemacht wurden, aber Sie sollten sich nicht für ein Unternehmen entscheiden , das keine herausragende Erfolgsbilanz und nur schlechte Bewertungen hat. Mundpropaganda ist nur eine ergänzende Information, sollte aber in Verbindung mit der Größe des Unternehmens und seiner Erfolgsbilanz umfassend beurteilt werden.

18. Anzahl der Partnerfinanzinstitute (Finanzierungsunterstützung)

Da Immobilieninvestitionen häufig mit Krediten von Finanzinstituten verbunden sind, sollte auch geprüft werden, inwieweit das Unternehmen Partnerschaften mit Finanzinstituten unterhält. Ein Unternehmen mit mehreren (drei bis fünf oder mehr) angeschlossenen Darlehensgebern ist ein Beweis für ein hohes Ansehen bei den Finanzinstituten. Eine große Zahl von Partnern hat den Vorteil, dass Sie eine größere Auswahl an Darlehensbedingungen haben und leichter den Zinssatz und den Gruppenkredit (z. B. Krebsschutz) wählen können, der am besten zu Ihnen passt. Einige große Immobilieninvestmentgesellschaften bieten auch zinsgünstige Darlehen von Partnerbanken an. Fragen Sie im Vorstellungsgespräch: "Mit welchen Finanzinstituten arbeiten Sie bei Krediten zusammen?" und wenn mehrere Namen genannt werden, können Sie sicher sein, dass Sie in guten Händen sind. Gibt es dagegen nur wenige Partner, können die Kreditkonditionen begrenzt und die Pläne unangemessen sein. Ein Unternehmen mit einer breiten Palette von Finanzierungskanälen ist empfehlenswert, da es eine größere Flexibilität bei der Finanzplanung ermöglicht.

19. Vergleichen Sie mehrere Immobilieninvestmentgesellschaften

Schließlich ist es wichtig, sich nicht vorschnell für ein einziges Unternehmen zu entscheiden, sondern mehrere Unternehmen zu vergleichen. Wie im Artikel erwähnt, müssen Sie zunächst mehrere Immobilienunternehmen auswählen und gründlich vergleichen, worauf sie spezialisiert sind, damit Sie die Stärken und Schwächen jedes Unternehmens erkennen können, indem Sie mehrere Kandidaten ansprechen. So können Sie die Stärken und Schwächen jedes Unternehmens erkennen, indem Sie sich an mehrere Kandidaten wenden. Vielleicht stellen Sie fest, dass ein Unternehmen über eine Fülle von Immobilieninformationen verfügt, aber einen schlechten Support bietet, während ein anderes Unternehmen einen ausgezeichneten Support bietet, aber nur eine begrenzte Anzahl von Immobilien bearbeitet... Sie können den Unterschied erkennen. Indem Sie mehrere Unternehmen kontaktieren, erhalten Sie ein klareres Bild davon, welches Unternehmen für Sie das richtige ist. Sie können auch von einer objektiveren Bewertung profitieren, indem Sie das zweite Unternehmen fragen, was Sie vom ersten gehört haben. Konsultieren Sie mehrere Unternehmen, als ob Sie eine zweite Meinung einholen würden, und versuchen Sie, den insgesamt besten Partner zu wählen.

Beispiele für Fehler, die Anfänger machen, und wie man sie vermeidet

Im Folgenden finden Sie einige der Fehler, die Anfänger bei der Auswahl eines Partners machen, und wie Sie diese vermeiden können. Wenn Sie diese im Voraus kennen, können Sie die gleichen Fehler vermeiden.

• Fehler 1: Den Verkaufsgesprächen Glauben schenken.
  Süßholzraspeleien wie "Nur jetzt" oder "Das ist die einzige Immobilie mit guten Konditionen!" und andere solche schönen Worte werden geglaubt und der Vertrag wird ohne ausreichende Gegenleistung unterzeichnet. Es wurde beispielsweise berichtet, dass manche Käufer sich beeilen, eine Immobilie zu kaufen, weil ihnen gesagt wird, dass es sich um eine hervorragende Immobilie handelt, die im Stadtzentrum nur schwer zu finden ist.
  Vermeiden Sie es, sich auf das Wort des Verkäufers zu verlassen, sondern stellen Sie selbst Nachforschungen über die Immobilie und den Markt an. Seien Sie vorsichtig mit Verkaufsgesprächen, die Sie zu einem Vertragsabschluss drängen, und wenn Sie irgendwelche Bedenken haben, sagen Sie, dass Sie sich das Objekt noch einmal in Ruhe anschauen und die Meinung anderer Experten oder eines anderen Immobilienbüros einholen werden.

• Fehler 2: Auf aufdringliche Verkaufsargumente oder Lockangebote hereinfallen.
  In diesem Fall fallen Sie auf hartnäckige Telefonverkäufe und "Lockangebote" herein, die es eigentlich gar nicht gibt. Seien Sie vorsichtig mit Vertretern, die am Telefon keine Gespräche führen und Sie einseitig zum Vertragsabschluss drängen, oder mit Anzeigen, in denen eine andere Immobilie empfohlen wird, z. B. "Die Immobilie, die Sie angefragt haben, ist bereits vergeben, aber es gibt anderswo noch bessere Objekte...". Dies ist ein typischer Trick von böswilligen Händlern und zudem illegal.
  Vermeiden Sie: Wenn Sie ein aufdringliches Angebot erhalten, haben Sie den Mut, es entschieden abzulehnen. Stürzen Sie sich nicht allein auf eine Anzeige, sondern prüfen Sie vorher die Lizenznummer und den Ruf des Unternehmens. Wenn Sie das Gefühl haben, dass Ihnen zu viel erzählt wird, halten Sie inne und haben Sie die Geistesgegenwart, eine dritte Partei zu konsultieren.

• Fehler 3: Sie glauben nur an die Vorteile und übersehen die Risiken.
  In diesem Fall wird Ihnen im Verkaufsgespräch nur von den Vorteilen der Rendite und der Lage erzählt und Sie gehen davon aus, dass Sie erfolgreich sein werden. Später tauchen unerwartete Risiken wie Leerstände oder sinkende Mieten auf, und Sie bereuen, dass Sie gesagt haben: "Das hat man mir nicht gesagt...". So kann es sein, dass Ihnen gesagt wird, dass es in der Nähe einer Universität nur wenige Leerstände gibt, und Sie kaufen eine Immobilie, nur um einige Jahre später festzustellen, dass die Nachfrage aufgrund der Verlagerung der Universität stark zurückgegangen ist.
  Vermeiden Sie: Fragen Sie immer selbst nach den Nachteilen. Stellen Sie eingehende Fragen wie "Was ist das Worst-Case-Szenario?" und "Was sind die Risiken sinkender Mieten und Reparaturen?" Stellen Sie gründliche Fragen wie "Was passiert im schlimmsten Fall? Ein seriöses Unternehmen wird in der Lage sein, mit konkreten Daten zu antworten. Gewöhnen Sie sich an, sowohl die Vorteile als auch die Risiken zu verstehen, bevor Sie eine Entscheidung treffen.

• Fehler Nr. 4: Kein ausreichender Vergleich und keine Gegenüberstellung der verschiedenen Unternehmen.
  Dies ist ein Fall von "Ich habe einen Vertrag mit nur einem Unternehmen abgeschlossen, von dem ich zufällig Informationen angefordert habe" oder "Ich habe nicht mit anderen Unternehmen verglichen und bin nur dem Rat des Verkäufers gefolgt...". Weil sie nicht auf mehrere Unternehmen gehört haben, haben sie einen Vertrag unterschrieben, ohne sich der Schwächen des Unternehmens bewusst zu sein (mangelnder Support, hohe Gebühren usw.) und bedauern später, dass ein anderes Unternehmen bessere Bedingungen geboten hätte.
  Vermeiden Sie das: Machen Sie es sich zur Gewohnheit, immer mehrere Unternehmen zu vergleichen. Führen Sie Gespräche mit mindestens zwei oder drei Unternehmen und vergleichen Sie deren Angebote, Gebühren und Umfang der Unterstützung. Der Trick, um Fehler zu vermeiden, besteht darin, die Unternehmen so lange zu vergleichen, bis Sie mit den Ergebnissen zufrieden sind, und dabei auch die Dienste für Massenanfragen zu nutzen.

Vergleich der Arten von Immobilieninvestmentgesellschaften: lokal vs. national, Maklergeschäft vs. Entwicklung

Es gibt verschiedene Arten von Immobilieninvestmentgesellschaften, je nach Größe und Art der Geschäftstätigkeit. In diesem Abschnitt werden die Unterschiede zwischen "regionalen und nationalen" und "Makler- und Bauträgerunternehmen" verglichen und die Merkmale der einzelnen Unternehmen erläutert. Nutzen Sie diesen Abschnitt als Referenz für die Wahl des für Sie am besten geeigneten Unternehmenstyps.

Unterschiede zwischen gemeindebasierten und nationalen Entwicklungsgesellschaften

Zwischen dem lokalen Typ (viele kleine und mittlere Unternehmen) und dem nationalen Typ (viele große Unternehmen) gibt es die folgenden Merkmale:

• Vorteile der kommunalen Unternehmen: Sie verfügen über zahlreiche Informationen über Immobilien in ihrem Tätigkeitsbereich und kennen die Mietnachfrage und die Marktpreise in der Region genau. Wenn Sie z. B. eine renditestarke Immobilie in einem begrenzten Gebiet suchen, kann es sein, dass Ihnen ein Objekt vorgestellt wird, das Ihrem Ideal nahe kommt, da sie über gute lokale Informationen verfügen. Das Verkaufspersonal verfügt in der Regel auch über ein hohes Maß an Diskretion und ist flexibel bei der Aushandlung von Rabatten auf die Maklergebühren. Es gibt auch Fälle, in denen eine kurze Bearbeitungszeit möglich ist, z. B. indem sie zu Ihnen nach Hause kommen, wenn Sie einen Vertrag unterschreiben.

• Nachteile eines gemeindebasierten Unternehmens: Das Gebiet, das bearbeitet werden kann, ist begrenzt, so dass es nicht möglich ist, Immobilien in anderen Gebieten zu vermitteln. Wenn ein Unternehmen beispielsweise auf die 23 Bezirke von Tokio spezialisiert ist, ist es schwierig, Immobilien in anderen Präfekturen zu vermitteln, und es wird ein weiteres Unternehmen benötigt, um in mehreren Städten nach Immobilien zu suchen. Außerdem kann ein Unternehmen aufgrund seiner geringen Größe größeren Unternehmen in Bezug auf Markenstärke und Finanzkraft unterlegen sein.

• Vorteile eines landesweiten Unternehmens: Der größte Vorteil eines landesweiten Unternehmens besteht darin, dass es über ein landesweites Niederlassungsnetz verfügt, das ihm die Auswahl von Anlageobjekten in einer Vielzahl von Regionen ermöglicht. Wenn beispielsweise ein Investor in Tokio nach einer Immobilie in Osaka sucht, kann er in Zusammenarbeit mit der örtlichen Niederlassung noch vor Ort mit der Niederlassung in Osaka bekannt gemacht werden, so dass auch Investitionen in abgelegenen Gebieten problemlos möglich sind. Außerdem können durch den landesweiten Kundenstamm beim Verkauf einer Immobilie Investoren aus dem ganzen Land angeworben werden, so dass sich die Objekte in der Regel leichter verkaufen lassen. Die Vertragsabschlüsse können auch in Niederlassungen in verschiedenen Regionen abgewickelt werden, und selbst weit entfernte Objekte können in einer nahe gelegenen Niederlassung abgeschlossen werden, was sehr praktisch ist. Da es sich um ein großes Unternehmen mit hoher sozialer Glaubwürdigkeit handelt, haben Sie ein Gefühl der Sicherheit, auch wenn Sie es zum ersten Mal tun.

• Nachteile eines landesweiten Unternehmens: Je größer die Organisation, desto einheitlicher und unflexibler kann sie sein. So ist es beispielsweise für den Verantwortlichen schwierig, einen Nachlass auf die Vermittlungsgebühren zu gewähren, und in vielen Fällen ist dies "aufgrund von Vorschriften nicht möglich". Außerdem kann die Informationstiefe in einem Bereich geringer sein als bei einem lokal ansässigen Unternehmen, weil das zu bearbeitende Gebiet groß ist. Manche sagen, dass die Nachbetreuung bei einem Wechsel des Verkaufspersonals zur Standardisierung neigt. Da die betreuten Immobilien über das ganze Land verstreut sind, kann es schwierig sein, Nischenobjekte mit hoher Rendite kennen zu lernen , die auf ein bestimmtes Gebiet spezialisiert sind.

Was besser ist, hängt von Ihrer Anlagepolitik ab. Für diejenigen, die eine breite Palette von Immobilien suchen wollen, ohne das Gebiet einzuschränken, und für diejenigen, die an neuen Immobilien interessiert sind, sind die großen, landesweit tätigen Unternehmen geeignet. Wer hingegen ein festes Investitionsgebiet hat und auf renditestarke Gebrauchtimmobilien abzielt, für den ist ein kommunales Unternehmen besser geeignet, da es einfacher ist, Informationen zu sammeln. Entscheidend ist, dass Sie das Unternehmen wählen, das zu Ihrer Strategie passt.

Unterschiede zwischen Vermittlungsgesellschaften und Entwicklungsgesellschaften (Bauträger)

Immobilieninvestmentgesellschaften lassen sich je nach Geschäftsmodell grob in Maklergesellschaften undEntwicklungs- und Vertriebsgesellschaften (Bauträger) einteilen.

• Maklergesellschaften: Dies sind Unternehmen, die als Vermittler (Mediatoren) zwischen dem Verkäufer und dem Käufer einer Immobilie auftreten. Sie verfügen nicht über einen eigenen Bestand, sondern vermitteln neue und gebrauchte Immobilien, die auf dem Markt verfügbar sind und den Wünschen ihrer Kunden entsprechen. Da das Vermittlungsunternehmen Immobilien verschiedener Arten und Preisklassen bearbeiten kann, hat es den Vorteil, dass es eine breite Palette von Vorschlägen erhalten kann, die von renditestarken Gebrauchtimmobilien bis hin zu erschwinglichen Wohnungen reichen und viele Möglichkeiten bieten. Andererseits kümmern sie sich in vielen Fällen nicht selbst um die Mietverwaltung nach dem Kauf (oder sie werden an eine separate Verwaltungsgesellschaft verwiesen), so dass sie unter Umständen keinen Service aus einer Hand bieten. Bei Unternehmen, die sich auf die Vermittlung von Immobilien spezialisiert haben, ist auch zu prüfen, wie sie die Immobilie nach dem Kauf verwalten werden.

• Bauträgergesellschaften: Diese Unternehmen planen und entwickeln ihre eigenen Anlageobjekte (hauptsächlich Eigentumswohnungen und Appartements) und verkaufen sie. Da sie neue, selbst entwickelte Objekte betreuen, zeichnen sie sich durch die Qualität ihrer Produkte und Ausstattungsmerkmale aus. Bauträgergesellschaften zeichnen sich nicht nur durch den Verkauf aus, sondern auch dadurch, dass viele von ihnen über eigene Mietverwaltungsabteilungen innerhalb der Gruppe verfügen und in der Lage sind, alles von der Entwicklung über den Verkauf bis zur Verwaltung zu übernehmen. Neu gebaute Immobilien sind in der Regel weniger anfällig für anfängliche Reparaturen, und da sie sich im Besitz des Unternehmens befinden, ist die Unterstützung nach dem Kauf tendenziell großzügiger. Andererseits ist die Auswahl an Objekten, die von der Gesellschaft entwickelt werden, geringer als bei Vermittlungsgesellschaften. Auch die Preisspanne konzentriert sich auf neu gebaute Immobilien, so dass die Anfangskosten tendenziell höher sind als bei gebrauchten Immobilien. Unternehmen, die über mehr Erfahrung mit eigenen Projekten verfügen, genießen jedoch ein größeres Vertrauen und können unter Umständen günstigere Konditionen anbieten, z. B. ein Darlehen mit einem Partner.

Was die Auswahl betrifft, so wird gesagt, dass für Anfänger Bauträgerunternehmen (Unternehmen, die ihre eigenen Immobilien verkaufen), denen man die Verwaltung aus einer Hand anvertrauen kann, als sicherer gelten. Sobald man sich auf dem Immobilienmarkt auskennt, ist die Strategie der Suche nach Gebrauchtimmobilien über Vermittlungsunternehmen ebenfalls sinnvoll. Bei der Bewertung neuer Bauträgerunternehmen ist es ratsam, auf die "Anzahl der in der Vergangenheit entwickelten Gebäude und Einheiten", die Belegungsraten und die Erfolgsbilanz der Verwaltung zu achten. Bei Maklerfirmen für Gebrauchtimmobilien sind die "jährliche Zahl der Vermittlungen" und die "Zahl der verwalteten Immobilien" gute Indikatoren für die Kompetenz. Stellen Sie fest, ob das Unternehmen in der Art von Immobilien, die Sie suchen, stark ist, und treffen Sie Ihre Wahl.

Einfache Erklärungen von Fachbegriffen

Die im Text vorkommenden Fachbegriffe im Zusammenhang mit Immobilieninvestitionen und der Auswahl eines Immobilienunternehmens werden in einfachen Worten für Anfänger erklärt.

• Lizenznummer für den Handel mit Baugrundstücken und Gebäuden: Dies ist die Nummer der Lizenz, die ein Immobilienunternehmen für den Handel mit Baugrundstücken und Gebäuden erhält. Sie wird vom Gouverneur der Präfektur oder vom Minister für Land, Infrastruktur und Verkehr vergeben und lautet "Tokyo Governor (3) No. XX". Die Zahl in Klammern gibt an, wie oft die Lizenz erneuert wurde, wobei (3) bedeutet, dass sie zweimal erneuert wurde (wobei das erste Mal als Ersterwerb gezählt wird). Je höher diese Zahl ist, desto mehr beweist sie, dass das Unternehmen seit vielen Jahren im Geschäft ist. Die Zulassungsnummer finden Sie auf der Website des Unternehmens oder auf einem Schild am Firmensitz.

• Fachmann für Immobilientransaktionen (宅地建物取引士): ein staatlich zugelassener Fachmann, der sich auf Immobilientransaktionen spezialisiert hat. Bauunternehmer sind qualifiziert, wichtige Fragen beim Abschluss eines Immobilienvertrags zu klären, und jedes Immobilienunternehmen ist gesetzlich verpflichtet, in jedem seiner Büros eine bestimmte Anzahl von Bauunternehmern zu beschäftigen. Ein Handelsvertreter mit einer Qualifikation als Bauunternehmer kann als Fachmann für Immobilientransaktionen bezeichnet werden.

• Verwalter von Mietobjekten: Ein qualifizierter Verwalter mit Fachkenntnissen in der Verwaltung und dem Betrieb von Mietobjekten. Dieser Abschluss ist auf die Verwaltung von Mietobjekten spezialisiert (Mietkontrolle, Gebäudeinstandhaltung, Bearbeitung von Beschwerden usw.) und ist seit 2021 ein nationaler Abschluss. Verfügt eine Immobilieninvestmentgesellschaft über Mitarbeiter mit dieser Qualifikation, kann von ihnen erwartet werden, dass sie nach dem Kauf einer Immobilie eine fachkundige Beratung zur Mietverwaltung anbieten.

• Untervermietungsverträge: Hierbei handelt es sich um ein System, bei dem eine Immobiliengesellschaft die Immobilie vom Eigentümer in großem Umfang mietet und an einen Dritten untervermietet. Bei diesem so genannten "Mietgarantiesystem" erhält die Immobiliengesellschaft (Untervermietungsgesellschaft) Mieteinnahmen von den tatsächlichen Mietern und garantiert dem Eigentümer im Gegenzug eine bestimmte Miete. Der Vorteil ist, dass das Leerstandsrisiko verringert werden kann, aber die garantierte Miete wird oft alle paar Jahre überprüft (reduziert), und es gibt im Allgemeinen eine Klausel im Vertrag, um die Miete zu überprüfen, selbst wenn im Vertrag eine "30-jährige Mietgarantie" angegeben ist. Achten Sie bei der Verwendung eines Untermietvertrags darauf, dass Sie frühere Beispiele für Mietänderungen und Bedingungen prüfen.

• Erläuterung wichtiger Angelegenheiten: Dies bezieht sich auf die Erläuterung wichtiger Angelegenheiten in Bezug auf die Immobilie und die Bedingungen der Transaktion durch den Bauunternehmer gegenüber den Vertragsparteien (Käufer und Mieter) vor dem Kauf- oder Mietvertrag der Immobilie sowie die schriftliche Erläuterung dieser Angelegenheiten (Dokument zur Erläuterung wichtiger Angelegenheiten). Bei Immobilientransaktionen kommt der Vertrag erst dann zustande, wenn die Parteien vor Vertragsabschluss persönliche Erklärungen erhalten haben und mit deren Inhalt zufrieden sind. Die Erläuterung der wichtigen Punkte umfasst ein breites Spektrum von Themen wie die Rechte an der Immobilie, rechtliche Beschränkungen, den Zustand der Einrichtungen sowie die Kautions- und Vertragsstrafenvereinbarung. Es ist wichtig, dass Sie sich diese Erklärungen genau anhören und bei Unklarheiten Fragen stellen.

• Lockvogelangebote: Hierbei handelt es sich um illegale Werbemethoden, bei denen Kunden mit fiktiven Immobilieninformationen gelockt werden, die in Wirklichkeit gar nicht abgeschlossen werden können. Es handelt sich um eine verbotene Täuschung in der Immobilienbranche und beinhaltet die Worte "Wir werden mit Anfragen überschwemmt! Garantierte Rendite von X%!" Es ist eine typische betrügerische Taktik, Kunden mit verlockenden Formulierungen wie "Wir werden mit Anfragen überschwemmt" zu ködern. Da man einem Gewerbetreibenden, der eine Köderanzeige schaltet, nicht trauen kann, sollten Sie Ihre Entscheidung nicht sofort allein auf den Inhalt der Anzeige stützen, sondern unbedingt das Vorhandensein einer Lizenz und den tatsächlichen Status des Unternehmens überprüfen.

Schlussfolgerung.

Für Anfänger im Bereich der Immobilieninvestitionen ist die Auswahl eines zuverlässigen Immobilieninvestmentunternehmens die erste und größte Hürde, die es zu überwinden gilt, aber mit Hilfe der Checkliste in diesem Artikel sollten Sie in der Lage sein, einen Partner mit Vertrauen zu identifizieren. Indem Sie alles umfassend beurteilen, von objektiven Indikatoren wie Kapital und Erfolgsbilanz bis hin zur Persönlichkeit der verantwortlichen Person und dem Kundendienstsystem, werden Sie in der Lage sein, das Unternehmen zu finden, dem Sie vertrauen können. Die Wahl des Partners ist so wichtig, dass es heißt: "Die Wahl eines zuverlässigen Immobilieninvestmentunternehmens ist wichtiger als die Wahl einer Immobilie". Vergleichen Sie nicht voreilig mehrere Unternehmen, prüfen Sie alle Fragen, die Sie haben, und finden Sie das Immobilieninvestmentunternehmen, das für Sie der beste Partner sein wird. Wenn Sie mit dem richtigen Unternehmen zusammenarbeiten, sind Sie einem erfolgreichen Immobilieninvestment ein großes Stück näher gekommen. Wir hoffen, dass Ihre ersten Schritte in Form eines stabilen Einkommens in der Zukunft Früchte tragen werden.