دليل شامل لاختيار أفضل شركة استثمار عقاري للمبتدئين

الخطوة الأولى للاستثمار العقاري الناجح هي اختيار شريك - شركة استثمار عقاري موثوق بها. ليس من المبالغة القول إن الشركة التي تختارها ستحدد نجاح أو فشل استثمارك. في الواقع، لقد تمت الإشارة إلى أن "اختيار الشركة الشريكة الخاطئة يمكن أن يكون مشكلة كبيرة". يشرح هذا المقال مفتاح تحديد شركة استثمار عقاري موثوق بها يمكن أن يعهد إليها بإدارة الأصول براحة بال من قبل المستثمرين العقاريين المبتدئين. كما يقدم المقال أيضاً "قائمة مرجعية من 19 نقطة للعثور على الشريك الأفضل"، وينظم وجهات النظر الرئيسية ويغطي أمثلة على الأخطاء الشائعة ومقارنة بين الأنواع المختلفة من الشركات. في النهاية، ستكون لديك المعرفة اللازمة لاختيار شركة استثمار عقاري بثقة.

19 نقطة تحقق لتحديد شركة استثمار عقاري موثوق بها

هناك أنواع مختلفة من شركات الاستثمار العقاري، ولكن أولاً وقبل كل شيء، من المهم التحقق مما إذا كانت الشركة موثوقة أم لا . فيما يلي قائمة مرجعية من 19 نقطة للمبتدئين لتضعها في اعتبارك. تحقق منها واحدة تلو الأخرى لتحديد شركة الاستثمار العقاري التي ستكون أفضل شريك لك.

1- تحقق من رقم الترخيص الخاص بشركة الاستثمار العقاري والمعاملات العقارية

الخطوة الأولى في اختيار شركة عقارية هي التحقق مما إذا كان لديها ترخيص لقطعة أرض البناء ومعاملات البناء. يلزم الحصول على ترخيص من حاكم المحافظة أو وزير الأراضي والبنية التحتية والنقل لتشغيل الأعمال العقارية، ويمكنك التحقق من رقم الترخيص على الموقع الرسمي أو في المكتب. يشير الرقم الموجود بين قوسين ( ) في رقم الترخيص إلى عدد المرات التي تم تجديده فيها؛ وكلما زاد الرقم، كلما كانت مدة العمل أطول. على سبيل المثال، "(3)" يعني أنه تم تجديد الترخيص مرتين (لمدة 10 سنوات تقريبًا). الشركات التي كانت تعمل لفترة أطول تميل إلى أن يكون لديها خبرة أكبر وسجل حافل أفضل. كن حذرًا إذا كان رقم الترخيص غير واضح أو منتهي الصلاحية.

2- تحقق من حجم القاعدة المالية للشركة، بما في ذلك رأس المال

رأس مال الشركة هو أحد المؤشرات على حجم أعمالها واستقرارها. بشكل عام، كلما كان رأس مال الشركة أكبر، كلما كان حجم أعمالها أكبر، وكلما كان من المتوقع أن تكون عملياتها وخدماتها أكثر استقراراً. وعلى وجه الخصوص، بما أن الاستثمار العقاري يعتمد على العمليات طويلة الأجل، فإن الشركة ذات القاعدة المالية الصلبة هي رهان آمن. إذا كان رأس مال الشركة الناشئة ضئيلاً للغاية، فهناك خطر عدم قدرتها على الاستمرار في تقديم الدعم الكافي في المستقبل، لذا تحقق من الوضع المالي (نسبة كفاية رأس المال ومبلغ رأس المال) إن أمكن.

3- تحقق من عدد الموظفين وحجم المنظمة

يعد عدد الموظفين عاملاً مهماً آخر في تحديد حجم الشركة. فكلما زاد عدد الموظفين في الشركة زاد عدد المعاملات التي أجرتها، وكلما زاد عدد المعاملات التي أجرتها الشركة زادت أرباحها وزاد احتمال تصنيفها كشركة مستعدة للاستثمار في الموظفين لتحسين خدماتها. إن غالبية الشركات العقارية في اليابان صغيرة الحجم، حيث يقل عدد موظفيها عن 20 موظفاً، والقليل جداً منها لديها أكثر من 100 موظف. في حين أن الشركة التي لديها عدد كبير من الموظفين يمكن توقع أن يكون لديها قوة إدارية وتنظيمية كبيرة، فإن الشركة الصغيرة جداً قد يكون لديها عبء عمل كبير للفرد الواحد ولا تقدم الدعم الكافي. تحقق من عدد الموظفين وكذلك رأس المال، واختر شركة بالحجم المناسب. 4.

4- طول تاريخ عمل الشركة (سنوات العمل)

إن عدد السنوات التي قضتها الشركة في العمل وطول فترة عملها هي أيضاً مؤشرات على الموثوقية: فالشركة التي تعمل في مجال الأعمال التجارية منذ 10 أو 20 عاماً دليل على أنها حصلت على دعم العديد من العملاء وتراكمت لديها خبرة على مدار تلك الفترة. الاستثمار العقاري هو لعبة طويلة الأجل، لذلك من المتوقع أن يكون لدى الشركة التي تعمل في مجال الأعمال التجارية منذ فترة طويلة ثروة من المعرفة الإدارية والتشغيلية والعمليات المستقرة. وبطبيعة الحال، لا يعني بالضرورة أن تكون الشركة قديمة أن تكون جيدة، ولكن الشركة الراسخة ذات السجل الحافل أكثر اطمئناناً من الشركة التي لم يمضِ على تأسيسها سوى فترة قصيرة. كما أن تاريخ الشركة وسنة التأسيس من النقاط التي يجب التحقق منها.

5- الشفافية والمؤشرات الموضوعية للسجل الحافل

من المهم أيضاً معرفة ما حققته الشركة حتى الآن ومدى إفصاحها عن ذلك (الشفافية). تشمل مؤشرات الأداء المحددة، على سبيل المثال

• معدل الإشغال: معدل الإشغال المرتفع في العقارات المدارة دليل على قدرة الشركة على ملء الشواغر بسرعة. تُعتبر الشركات التي تنشر باستمرار معدلات إشغال عالية أنها تقدم عقارات تلبي الطلب ولديها الدراية الإدارية المناسبة.

• عدد الوحدات المدارة: عدد العقارات المدارة. الشركة التي لديها عدد كبير من العقارات المُدارة يعني أنه تم اختيارها من قبل الكثير من المالكين.

• عدد العقارات ذات العلامة التجارية الخاصة التي تم تطويرها وبيعها: عدد الوحدات السكنية التي طورتها الشركة وباعتها هو أيضاً عامل ثقة. تميل الشركات التي تبيع علامتها التجارية الخاصة لسنوات عديدة إلى أن تكون محل ثقة المؤسسات المالية.

يمكن القول بأن الشركات التي تكشف عن هذه الأرقام والنتائج بشفافية على مواقعها الإلكترونية الرسمية وكتيباتها جديرة بالثقة إلى حد كبير. فالشركات التي تعرض بيانات محددة، مثل "الإنجازات: 00 حالة" أو "المرتبة XX في رضا العملاء لمدة X سنوات متتالية"، دليل على أنها واثقة من سجلها الحافل. وعلى العكس من ذلك، فإن الشركات غير الواضحة بشأن سجلها الحافل أو التي تؤكد فقط على أرقام مبالغ فيها تحتاج إلى توخي الحذر.

6- أنواع العقارات ومجالات الخبرة

تتخصص كل شركة استثمار عقاري في نوع معين من العقارات. على سبيل المثال، الوحدات السكنية بدلاً من المنازل، أو ما إذا كانت متخصصة في المباني أو الوحدات السكنية المفردة (غرف فردية)، أو ما إذا كانت تركز على العقارات المبنية حديثاً أو العقارات المستعملة. من المهم اختيار شركة تتعامل مع نوع العقار الذي ترغب في الاستثمار فيه. على سبيل المثال، إذا كنت مبتدئاً، فإن الشركة التي تتعامل مع "الوحدات السكنية المبنية حديثاً" تعتبر مكاناً سهلاً للبدء. تأكد من أن نوع العقار الذي تتعامل معه الشركة يتوافق مع أهدافك (مثل الدخل الثابت طويل الأجل والعائد المرتفع، وما إلى ذلك).

7- ملاءمة مجال الخبرة (المنطقة)

تتمتع بعض الشركات العقارية بحضور على مستوى الدولة وتتعامل مع مجموعة واسعة من المناطق، بينما تركز شركات أخرى على مناطق محددة. تحقق من المناطق التي تغطيها شبكة المعلومات الواسعة لكل شركة وحدد ما إذا كانت تتناسب مع المنطقة التي تريد الاستثمار فيها. وبصفة عامة، فإن الشركات التي تتعامل مع العقارات في المناطق الحضرية تتمتع بميزة في الحد من مخاطر الشواغر، في حين أن الشركات التي لديها العديد من العقارات في وسط طوكيو والمدن الكبرى تكون مناسبة للإدارة المستقرة. وعلى العكس من ذلك، فإن الشركات التي تتخصص في المناطق الريفية أو مناطق محددة تتمتع بميزة الإلمام بتفاصيل اتجاهات السوق وشبكات الملاك في تلك المناطق. إذا كان لديك منطقة واضحة في ذهنك، فإن اختيار شركة قوية في تلك المنطقة سيزيد من فرصك في الحصول على عقارات قريبة من المنطقة التي تريدها.

8- الموظفون ذوو المؤهلات المتخصصة

تحقق من عدد الموظفين المؤهلين من ذوي المعرفة المتخصصة الذين توظفهم الشركة. إذا كان لدى الشركة مقاول بناء مسجّل بالإضافة إلى مجموعة متنوعة من الموظفين المؤهلين الآخرين ذوي الصلة بالاستثمار العقاري (مثل مدير تأجير العقارات، والمخطط المالي، ومستشار الرهن العقاري، ومستشار الرهن العقاري، ومستشار الميراث)، فيمكن القول إن الشركة مجهزة تجهيزاً جيداً لتقديم مجموعة واسعة من الاستشارات. تُعد خبرة الموظفين معياراً مهماً، حيث أن بعض الشركات لديها عدد قليل من الموظفين المؤهلين وتركز فقط على المبيعات. من المرجح أن تكون الشركة التي لديها العديد من الموظفين المؤهلين قادرة على تقديم دعم شامل، بما في ذلك مراجعة خطط السداد الكاملة والمشورة الضريبية والميراث، مما يجعلها شريكاً مطمئناً للمبتدئين.

9- توافر نظام إدارة ما بعد الشراء (خدمة إدارة الإيجار)

من المهم ألا تنتهي الشركة بشراء العقار، بل توفر أيضاً خدمات إدارة الإيجار بعد ذلك. هناك نوعان رئيسيان من شركات الاستثمار العقاري: تلك التي تتعامل فقط مع الشراء والبيع والسمسرة وتلك التي تقدم خدمات شاملة حتى إدارة الإيجار بعد الشراء. يوصى بالنوع الأخير من الشركات ذات المحطة الواحدة للمبتدئين. وذلك لأنه من الصعب على المالكين توظيف المستأجرين وإدارة الإيجار والتعامل مع الشكاوى بعد شراء العقار بأنفسهم، ومن الأكثر أماناً ترك هذا الأمر للمحترفين. إذا كانت الشركة تقدم خدمات إدارة الإيجار، فيمكنك أن تتوقع عروضاً للإدارة المستقبلية وقت الشراء، ويمكنك تجنب متاعب البحث عن شركة إدارة منفصلة. تحقق مما إذا كان هناك بيان على الموقع الإلكتروني الرسمي مثل "إدارة تأجير 00 وحدة" أو "وكالة توظيف المستأجرين المتاحة"، أو اسأل مندوب المبيعات عما إذا كان بإمكانك أن تطلب منهم أيضاً إدارة العقار.

10- دعم العملاء الشامل والمتابعة

هناك نقطة أخرى يجب التحقق منها وهي ما إذا كانت الشركة لديها نظام متابعة جيد بعد شراء العقار. بعد شراء عقار من شركة استثمار عقاري، من الشائع ترك العقار لإدارة الإيجار وإدارة المبنى، ولكن هذا هو الحد الأدنى. للحصول على إدارة أكثر أماناً على المدى الطويل، من الضروري الحصول على دعم إضافي. على سبيل المثال، يمكنك أن تطمئن إلى أن الشركة تقدم دعماً سخياً، مثل

• مقترحات لإعادة تحديد الإيجارات أو مراجعتها: ستقوم الشركة بمراجعة الإيجارات بما يتماشى مع السوق المحيطة واتجاهات السوق لزيادة الدخل.

• الصيانة الدورية للعقار: ستقوم الشركة بإجراء عمليات فحص منتظمة للحفاظ على قيمة الأصول، مثل معالجة التدهور المرتبط بالعمر واقتراح التجديدات.

• الاستشارة بشأن البيع: عند التفكير في بيع العقارات كاستراتيجية للتخارج، فإنهم يقدمون المشورة المناسبة وخدمات الوساطة.

• خدمة استشارة المالكين: تتوفر نقطة اتصال مخصصة وموقع إلكتروني للأعضاء لسهولة الاستشارة حتى بعد الشراء.

• الدعم المتخصص: تقدم الشركة استشارات لحل المشاكل والاستشارات الضريبية بالتعاون مع المحامين ومحاسبي الضرائب.

يمكن للشركة التي لديها مثل هذا الدعم أن تقلل إلى حد كبير من القلق والمتاعب بعد الشراء. ويُنصح بالتحقق من الخدمات على الموقع الإلكتروني أو طرح أسئلة محددة حول "الدعم بعد الشراء" عند حضور ندوة.

11- الندوات والاستشارات الفردية

سيقدر المبتدئون الندوات المجانية والاستشارات الفردية التي تنظمها الشركة. يمكن القول إن الشركات التي تنظم ندوات بانتظام حيث يمكنك تعلم الأساسيات وأحدث المعلومات عن الاستثمار العقاري متحمسة وواعية لتطوير العملاء. في الواقع، يعد حضور ندوة ما فرصة لتقييم جودة الموظفين والتعرف على الشركة. تتيح لك الاستشارات الفردية التحدث مباشرةً مع الشخص المسؤول، وهي فرصة ثمينة لتأكيد موقف الشركة المؤسسي والدعم المحدد الذي تقدمه. من المرجح أن تكون الشركات التي عقدت العديد من الندوات أو التي تقدم استشارات عبر الإنترنت حليفة للمبتدئين.

12- النهج الذي يركز على العملاء في تقديم العروض (العروض التي تلبي احتياجاتهم)

حدد ما إذا كانت الشركة لديها موقف يركز على العميل أولاً، وتحديداً ما إذا كانت تستمع بعناية إلى وضع العميل ورغباته، وما إذا كانت تقترح عقارات تلبي احتياجاته. إن شركة الاستثمار العقاري الجيدة لن تقوم ببساطة بعرض عقار ترغب في بيعه، ولكنها ستقدم العقار الأنسب لحالة الأصول الخاصة بكل عميل وأهدافه. على سبيل المثال، انتبه إلى ما إذا كانت الشركة لن تقترح عليك عقارات باهظة الثمن لا تتناسب مع أصولك أو دخلك السنوي، وما إذا كانت الشركة تستمع إلى متطلباتك بالتفصيل. في الماضي، كانت هناك تقارير عن حالات خبيثة تم فيها منح العملاء قروضاً باهظة لا تتناسب مع دخلهم السنوي (على سبيل المثال عرض قرض يزيد عن 50 مليون ين مقابل دخل سنوي قدره 5 ملايين ين). إن الشركة التي تقدم المشورة الودية وتقدم مقترحات من وجهة نظر العميل هي شريك جيد يمكن أن تكون علاقتك معه علاقة طويلة الأمد.

13. شرح كافٍ للمخاطر والعيوب

كن حذرًا من الشركات التي تؤكد فقط على مزايا الاستثمار العقاري، مثل "الاستثمار العقاري مربح تمامًا"، ولكنها لا تشرح المخاطر. لكل استثمار مخاطر ومساوئ، وفي الاستثمار العقاري هناك العديد من عوامل المخاطرة مثل مخاطر الشواغر، ومخاطر متأخرات الإيجار، وتكاليف الإصلاح، ومخاطر ارتفاع أسعار الفائدة. ستشرح لك الشركة الموثوقة هذه المخاطر قبل توقيع العقد، بل وستقدم لك تدابير محددة للتعامل معها. على سبيل المثال، تأكد من أن الشركة لا تخفي معلومات سلبية، مثل "هذه المنطقة قريبة من إحدى الجامعات، لذا فإن مخاطر الشواغر منخفضة، ولكن قد ينخفض الطلب إذا انتقلت الجامعة". لا يمكنك الوثوق بشركة لا تشرح لك أي مخاطر في الندوات أو المقابلات، أو تؤكد لك بسهولة أن كل شيء سيكون على ما يرام تماماً. الشركة التي تشرح المخاطر بصدق وتقترح تدابير مضادة تستحق الثقة.

14- موثوقية الشخص المسؤول (المعرفة والمؤهلات والاستجابة)

في نهاية المطاف، فإن علاقة الثقة مع الشخص المسؤول مهمة أيضاً. فبالإضافة إلى ما إذا كانت الشركة جديرة بالثقة كشركة استثمار عقاري، حدد ما إذا كان الشخص المسؤول عن المبيعات جديراً بالثقة. على وجه التحديد، تحقق من النقاط التالية

• هل الشخص المسؤول حاصل على مؤهلات ذات صلة بالعقارات (وكيل عقاري على سبيل المثال)؟ المؤهل يضمن مستوى معين من المعرفة.

• هل العقد متسرع أكثر من اللازم؟ كن حذراً إذا كان الشخص يقول لك أنك ستخسر المال إذا لم تتخذ القرار على الفور.

• هل هم مستعدون للإجابة عن الأسئلة والشكوك بحسن نية؟ هل تبدو الشركة غامضة أو مملة؟

في الشركات التي تتغلغل فيها فلسفة إدارة الشركة في مكان العمل، يميل الموظفون المسؤولون إلى أن يكونوا مدربين تدريباً جيداً ومخلصين. الانطباع الذي تحصل عليه من المقابلات والندوات الأولية مهم أيضاً. أنت توكل إدارة أصولك إلى شخص ستتعامل معه لفترة طويلة، لذا خذ وقتك لمعرفة ما إذا كان بإمكانك الوثوق بالشخص المسؤول أم لا. إذا شعرت أنك لا تتفق مع الشخص المسؤول، فلا تتردد في طلب تغيير جهة الاتصال.

15- الامتثال والموقف التجاري الصادق

لسوء الحظ، تستخدم بعض الشركات في مجال العقارات أساليب غير قانونية أو غير نزيهة. لتحديد ما إذا كانت الشركة جديرة بالثقة، تحقق أيضاً من موقفها تجاه الامتثال. على سبيل المثال، الشركات التي تستخدم "الطعم والتبديل" (إعلانات غير قانونية لجذب العملاء بشروط مواتية غير موجودة في الواقع) في إعلاناتها العقارية غير واردة. ومن الأمثلة النموذجية للإعلانات الخادعة حالة تعرض فيها الشركة عند الاستفسار عن عقار آخر، قائلةً إن العقار قد تم بيعه بالفعل، وهو أمر مخالف للقانون وهو أسلوب عمل شركة خبيثة. وأيضًا، ما إذا كانت الشركة قد تلقت أي عقوبات إدارية في الماضي أو كانت عضوًا في إحدى الجمعيات الصناعية (مثل الرابطة العقارية لعموم اليابان أو مجلس التجارة العادلة العقارية) هو أيضًا عامل من عوامل الجدارة بالثقة. هذا لأنه من المتوقع أن تمتثل الشركات الأعضاء لقواعد معينة، مثل اللوائح المفروضة ذاتيًا على العروض الإعلانية والتدريب. ومن مؤشرات الصدق الأخرى ما إذا كانت الشركة مستعدة للاستماع إلى ما يقوله العميل أثناء مكالمات البيع. من المهم اختيار شركة تتمتع بمستوى عالٍ من الوعي بالامتثال ولا تنخرط في الإغراء العدواني أو أي عمل ينتهك القانون.

16- الشرح الدقيق لتفاصيل العقد والأمور المهمة

عند شراء عقار ما، هناك دائماً شرح لتفاصيل الأمور المهمة وتسليم العقد. في هذا الوقت، من المهم أيضاً عدم إغفال حقيقة أن الشركة ستقوم بشرح تفاصيل العقد بعناية. إذا كانت الشركة جديرة بالثقة، فإنها ستقوم بشرح المصطلحات الفنية واحداً تلو الآخر، مع بذل كل جهد ممكن لضمان فهم العميل لها وموافقته عليها. على الرغم من وجود العديد من الأمور القانونية في شرح الأمور المهمة والعقد، تأكد من أن الشركة قادرة على الإجابة على جميع أسئلتك. إذا كان الشرح غامضاً أو إذا كان الشخص المسؤول عن الشرح "لا بأس بالتفاصيل"، فكن حذراً. لتجنب المشاكل بعد توقيع العقد، اختر الشركة التي ستوضح لك أي نقاط غير واضحة. على سبيل المثال، تحقق من أن شروط وأحكام الإيداعات والغرامات، وما إذا كانت فترة التهدئة مسموح بها أم لا، موضحة بشكل صحيح. ستؤثر مستندات العقد غير الكافية ونقص الشرح تأثيراً مباشراً على الموثوقية.

17- مراجعات المستخدمين وسمعتهم

يمكن أن تكون مراجعات وسمعة المستخدمين الذين قاموا بالفعل بشراء وإدارة عقارات استثمارية مع الشركة مفيدة أيضاً. يمكن جمع العديد من المعلومات الشفهية على الإنترنت ومواقع التواصل الاجتماعي هذه الأيام، لذا حاول البحث عن "سمعة الشركة 00" أو "انطباعات 00 الاستثمارية"، إلخ. بالطبع، الكلام الشفهي غير موضوعي ومختلط، ولكن الشركة التي لديها العديد من العملاء الراضين عن عملائها هو عامل مطمئن نسبيًا. على وجه الخصوص، فإن الشركات التي لديها العديد من "شهادات العملاء" والمقابلات على مواقعها الإلكترونية هي دليل على رضا العملاء وثقتهم العالية. وعلى العكس من ذلك، من الآمن تجنب الشركات ذات السمعة السيئة على الإنترنت. قد يكون البعض منهم مستاءً من الأخطاء التي ارتكبت بسبب عدم دراسة المبتدئين، ولكن لا يجب عليك اختيار شركة ليس لديها سجل حافل ولا تملك سوى مراجعات سيئة. فالكلام الشفهي ما هو إلا معلومات تكميلية، ولكن يجب الحكم عليها بشكل شامل بالاقتران مع حجم الشركة وسجلها الحافل.

18- عدد المؤسسات المالية الشريكة (دعم التمويل)

نظراً لأن الاستثمار العقاري غالباً ما ينطوي على قروض من مؤسسات مالية، ينبغي أيضاً التحقق من مدى وجود شراكات بين الشركة والمؤسسات المالية. فالشركة التي لديها العديد من المؤسسات المالية الشريكة (من ثلاثة إلى خمسة أو أكثر) التي تقدم قروضاً هي دليل على سمعة عالية لدى المؤسسات المالية. وتتمثل ميزة وجود عدد كبير من الشركاء في أن لديك خيارات أوسع لشروط وأحكام القرض، ومن الأسهل اختيار سعر الفائدة والائتمان الجماعي (مثل ملحق الحماية من السرطان) الذي يناسبك. قد تقدم بعض شركات الاستثمار العقاري الكبرى أيضاً قروضاً بأسعار فائدة تفضيلية من البنوك الشريكة. أثناء المقابلة، اسأل: "ما هي المؤسسات المالية التي تتعاملون معها للحصول على قروض؟ وإذا ظهرت عدة أسماء، يمكنك أن تطمئن إلى أنك في أيدٍ أمينة. وعلى العكس من ذلك، إذا كان هناك عدد قليل جداً من الشركاء، فقد تكون شروط القروض محدودة وقد تصبح الخطط غير معقولة. يُنصح بشركة لديها مجموعة واسعة من قنوات التمويل لأنها تتيح مرونة أكبر في التخطيط المالي.

19- قارن بين العديد من شركات الاستثمار العقاري

أخيراً، من المهم عدم اتخاذ قرار سريع مع شركة واحدة فقط، بل المقارنة بين عدة شركات. وكما أشرنا في المقال، "عليك أولاً اختيار عدة شركات عقارية والمقارنة الدقيقة بين تخصصاتها"، بحيث يمكنك معرفة نقاط القوة والضعف في كل شركة من خلال الوصول إلى عدة شركات مرشحة. قد تجد أن إحدى الشركات لديها ثروة من المعلومات عن العقارات ولكن دعمها ضعيف، بينما شركة أخرى لديها دعم ممتاز ولكنها لا تتعامل إلا مع عدد محدود من العقارات... يمكنك أن ترى الفرق. من خلال الاتصال بالعديد من الشركات، ستحصل على صورة أوضح عن الشركة المناسبة لك. يمكنك أيضاً الاستفادة من تقييم أكثر موضوعية من خلال سؤال الشركة الثانية عما سمعته من الشركة الأولى. استشر عدة شركات كما لو كنت تبحث عن رأي ثانٍ، وحاول اختيار الشريك الأفضل بشكل عام.

أمثلة على الأخطاء التي يقع فيها المبتدئون وكيفية تجنبها

فيما يلي بعض الأخطاء التي يميل المبتدئون في الاستثمار العقاري إلى ارتكابها عند اختيار الشريك، وكيفية التعامل معها. إن معرفتها مسبقاً ستساعدك على تجنب الوقوع في نفس الأخطاء.

• الخطأ 1: تصديق كلام المبيعات.
  تصديق الكلمات المعسولة مثل "الآن فقط" أو "هذا هو العقار الوحيد الذي يتمتع بشروط جيدة!" وغيرها من مثل هذه الكلمات المعسولة يتم تصديقها ويتم توقيع العقد دون دراسة كافية. على سبيل المثال، تم الإبلاغ عن أن بعض المشترين يندفعون لشراء عقار لأنه قيل لهم إنه عقار ممتاز يصعب العثور عليه في وسط المدينة.
  تجنّب: لا تأخذ كلام مندوبي المبيعات على محمل الجد، بل ابحث عن العقار والسوق بنفسك. كن حذراً من حديث المبيعات الذي يستعجلك في إبرام عقد، وإذا كانت لديك أي مخاوف على الإطلاق، أخبرهم أنك ستأخذها إلى المنزل وتفكر فيها، واسأل خبراء آخرين أو وكالة عقارية أخرى عن رأيهم.

• الفشل 2: الوقوع في فخ عروض المبيعات المُلحّة أو الإعلانات المغرية.
  هذه حالة الوقوع في فخ المبيعات الهاتفية المستمرة و"إعلانات الطعم" التي لا وجود لها في الواقع. كن حذرًا من المندوبين الذين لا يجرون مقابلات عبر الهاتف ويضغطون عليك من جانب واحد لتوقيع عقد، أو الإعلانات التي توصي بعقار مختلف، مثل "العقار الذي استفسرت عنه تم التعاقد عليه بالفعل، ولكن هناك عقارات أفضل في مكان آخر...". هذه حيلة نموذجية من حيل التجار الخبيثة وهي أيضاً غير قانونية.
  تجنبها: إذا تلقيت عرضاً انتهازياً، تحلى بالشجاعة لرفضه بحزم. لا تقفز على الإعلان وحده، بل تحقق من رقم ترخيص الشركة وسمعتها مسبقاً. إذا شعرت أنه تم إخبارك أكثر من اللازم، فتوقف وتحلَّ بالحضور الذهني لاستشارة طرف ثالث.

• الفشل 3: الاعتقاد بالفوائد فقط والتغاضي عن المخاطر.
  هذه هي الحالة التي يتم فيها إخبارك فقط عن مزايا العائد والموقع في حديث المبيعات وتفترض أنك ستنجح. وفي وقت لاحق، تظهر مخاطر غير متوقعة مثل الوظائف الشاغرة أو انخفاض الإيجارات وتندم على قولك "لم يتم إخباري...". على سبيل المثال، قد يُقال لك أن هناك القليل من الوظائف الشاغرة بالقرب من إحدى الجامعات، وتشتري عقاراً، لتكتشف بعد بضع سنوات أن الطلب قد انخفض بشكل حاد بسبب انتقال الجامعة إلى مكان آخر.
  تجنب: اسأل دائماً عن الجوانب السلبية بنفسك. اطرح أسئلة متعمقة مثل "ما هو السيناريو الأسوأ"، و"ما هي مخاطر انخفاض الإيجارات والإصلاحات؟ اطرح أسئلة متعمقة مثل "ماذا يحدث في أسوأ السيناريوهات؟ ستكون الشركة الصادقة قادرة على الإجابة ببيانات ملموسة. اعتد على فهم كل من الفوائد والمخاطر قبل اتخاذ القرار.

• الخطأ رقم 4: عدم مقارنة ومقارنة خيارات الشركة بشكل كافٍ.
  هذه هي حالة "لقد وقعت عقدًا مع شركة واحدة فقط صادف أن طلبت معلومات منها" أو "لم أقارن مع شركات أخرى واتبعت نصيحة مندوب المبيعات فقط...". ولأنهم لم يستمعوا إلى العديد من الشركات، فقد وقعوا عقدًا دون أن يكونوا على دراية بنقاط ضعف الشركة (نقص الدعم، الرسوم المرتفعة، وما إلى ذلك) وندموا لاحقًا على أن شركة أخرى كانت ستقدم شروطًا أفضل.
  كيفية تجنب ذلك: اعتد دائماً على المقارنة بين عدة شركات. قم بإجراء مقابلات مع شركتين أو ثلاث شركات على الأقل وقارن بين عروضها ورسومها ونطاق الدعم الذي تقدمه. إن الحيلة لتجنب الأخطاء هي المقارنة بين الشركات حتى تقتنع بالنتائج، مع الاستفادة من خدمات طلب المعلومات المجمعة.

المقارنة بين أنواع شركات الاستثمار العقاري: المحلية مقابل الوطنية، والوساطة مقابل التطوير

هناك عدة أنواع من شركات الاستثمار العقاري، حسب الحجم ونوع العمل. يقارن هذا القسم بين الاختلافات بين الشركات "المحلية والوطنية" وشركات "الوساطة والتطوير" ، ويشرح خصائص كل منها. استخدم هذا كمرجع لاختيار نوع الشركة التي تناسبك بشكل أفضل.

الاختلافات بين شركات التطوير الإقليمية والوطنية

يمكن العثور على الخصائص التالية بين النوع المحلي (العديد من الشركات الصغيرة والمتوسطة الحجم) والنوع الوطني (العديد من الشركات الكبيرة):

• مزايا الشركات القائمة على المجتمع المحلي: لديها قدر كبير من المعلومات عن العقارات في المنطقة التي تتعامل معها وهي على دراية بالطلب التفصيلي على الإيجارات وأسعار السوق في المنطقة. عندما تبحث عن عقار ذي عائد مرتفع في منطقة محدودة، على سبيل المثال، قد يتم تعريفك بعقار قريب من العقار المثالي الذي تبحث عنه، حيث أن لديهم معلومات محلية قوية. كما يميل موظفو المبيعات أيضاً إلى التحلي بالكثير من السرية والمرونة في التفاوض على خصومات على رسوم الوكالة. هناك أيضاً بعض الحالات التي يمكن فيها الحصول على بعض التسهيلات، مثل القدوم إلى منزلك عند توقيع العقد.

• عيوب الشركة القائمة على المجتمع المحلي: المنطقة التي يمكن التعامل معها محدودة، لذلك لا يمكن التعامل مع عقارات في مناطق أخرى. على سبيل المثال، إذا كانت الشركة متخصصة في 23 مقاطعة في طوكيو، فمن الصعب تقديم عقارات في محافظات أخرى، وهناك حاجة إلى شركة أخرى للبحث عن عقارات في مدن متعددة. وأيضاً، بسبب صغر حجم الشركة، قد تكون أقل شأناً من الشركات الكبرى من حيث قوة العلامة التجارية والقوة المالية.

• مزايا الشركة الوطنية: أكبر ميزة للشركة الوطنية هي أن لديها شبكة فروع على مستوى الدولة، مما يسمح لها باختيار عقارات استثمارية من مجموعة واسعة من المناطق. على سبيل المثال، عندما يبحث مستثمر في طوكيو عن عقار في أوساكا، يمكن أن يتعرف على فرع أوساكا بالتعاون مع الفرع المحلي أثناء وجوده في المنطقة المحلية، مما يجعل الأمر سلساً حتى عند الاستثمار في المناطق النائية. وبالإضافة إلى ذلك، فإن قاعدة العملاء على مستوى البلاد تعني أنه عند بيع عقار ما، يمكن استقطاب مستثمرين من جميع أنحاء البلاد، وتميل العقارات إلى البيع بسهولة أكبر. كما يمكن أيضاً التعامل مع إجراءات التعاقد في الفروع في مختلف المناطق، وحتى العقارات البعيدة يمكن التعاقد عليها في فرع قريب، مما يجعلها مريحة للغاية. ونظراً لأن الشركة كبيرة وتتمتع بمصداقية اجتماعية عالية، فهناك شعور بالأمان حتى لو كانت هذه هي المرة الأولى لك.

• مساوئ الشركة الوطنية: كلما كانت المؤسسة أكبر، كلما كانت أكثر اتساقاً وعدم مرونة. على سبيل المثال، يصعب على الشخص المسؤول اتخاذ قرار بشأن الخصم على رسوم الوكالة، وفي كثير من الحالات يكون ذلك "غير ممكن بسبب اللوائح". بالإضافة إلى ذلك، قد يكون عمق المعلومات في منطقة ما أقل من تلك الموجودة في شركة محلية لأن المنطقة التي سيتم التعامل معها كبيرة. ويقول البعض إن المتابعة تميل إلى أن تكون موحدة عندما يكون هناك تغيير في موظفي المبيعات. ونظراً لأن العقارات التي يتم التعامل معها منتشرة في جميع أنحاء البلاد، فقد يكون من الصعب التعرف على العقارات ذات العائد المرتفع المتخصصة في منطقة معينة.

أيهما أفضل يعتمد على سياستك الاستثمارية. فبالنسبة لأولئك الذين يرغبون في البحث عن مجموعة واسعة من العقارات دون تحديد المنطقة ولأولئك الذين يهتمون بالعقارات الجديدة، فإن الشركات الكبرى التي تعمل على مستوى الدولة هي الأنسب. من ناحية أخرى، بالنسبة لأولئك الذين لديهم منطقة استثمارية محددة ويريدون البحث عن عقارات مستعملة ذات عائد مرتفع، فإن الشركة التي تعمل على مستوى المجتمع المحلي ستكون أكثر ملاءمة لأنه من الأسهل جمع المعلومات. المفتاح هو اختيار الشركة التي تناسب استراتيجيتك.

الاختلافات بين شركات الوكالة وشركات التطوير (المطور)

يمكن تصنيف شركات الاستثمار العقاري على نطاق واسع إلى شركات الوكالات وشركاتالتطوير والمبيعات (المطورين)، اعتماداً على نموذج عملها.

• شركات الوساطة: هي الشركات التي تعمل كوسيط (وسيط) بين البائع والمشتري للعقار. ولا تمتلك هذه الشركات مخزوناً خاصاً بها، ولكنها تتوسط في العقارات الجديدة والمستعملة المتوفرة على نطاق واسع في السوق وتتوافق مع رغبات عملائها. ونظراً لأن الشركة الوسيطة يمكنها التعامل مع عقارات من مختلف الأنواع ونطاقات الأسعار، فإنها تتمتع بميزة أنها تستطيع تلقي مجموعة واسعة من العروض، بدءاً من العقارات المستعملة ذات العائد المرتفع إلى الشقق ذات الأسعار المعقولة، مع وجود الكثير من الخيارات. من ناحية أخرى، في كثير من الحالات، لا تتولى إدارة الإيجار بعد الشراء داخل الشركة (أو يتم إحالتها إلى شركة إدارة منفصلة)، لذلك قد لا تكون خدمة شاملة. في حالة الشركات المتخصصة في الوساطة، من الضروري أيضاً النظر في كيفية إدارة العقار بعد الشراء.

• شركات التطوير/شركات التطوير: تقوم هذه الشركات بتخطيط وتطوير عقاراتها الاستثمارية الخاصة بها (بشكل رئيسي الوحدات السكنية والشقق السكنية) وبيعها. وبما أنها تتعامل مع العقارات الجديدة التي يتم تطويرها داخلياً، فإنها تتميز بجودة منتجاتها ومواصفات تجهيزاتها. لا تتميز الشركات التابعة للمطورين العقاريين بالمبيعات فحسب، بل تتميز أيضاً بأن العديد منها لديها أقسام إدارة التأجير الخاصة بها داخل المجموعة وقادرة على التعامل مع كل شيء من التطوير إلى المبيعات والإدارة. تميل العقارات المبنية حديثاً إلى أن تكون أقل عرضة للإصلاحات الأولية، وبما أنها مملوكة للشركة، فإن الدعم بعد الشراء يميل إلى أن يكون أكثر سخاءً. ومن ناحية أخرى، نظراً لأن العقارات التي يتم التعامل معها تقتصر على تلك التي تقوم الشركة بت طويرها، فإن الاختيار يكون أضيق مما هو عليه مع الشركات الوسيطة. كما أن النطاق السعري يتركز أيضاً على العقارات المبنية حديثاً، لذلك تميل التكاليف الأولية إلى أن تكون أعلى من العقارات المستعملة. ومع ذلك، فإن الشركات التي تتمتع بخبرة أكبر في مشاريعها الخاصة تكون أكثر ثقة من قبل العالم الخارجي وقد تكون قادرة على تقديم شروط أكثر ملاءمة، مثل قرض مع شريك.

وفيما يتعلق بكيفية الاختيار، يقال إنه بالنسبة للمبتدئين، يقال إن شركات التطوير (الشركات التي تبيع عقاراتها الخاصة) التي يمكن أن يعهد إليها بإدارة شاملة هي الأكثر أماناً. من ناحية أخرى، بمجرد أن تكون على دراية بسوق العقارات، فإن استراتيجية البحث عن عقارات مستعملة من خلال شركات وسيطة فعالة أيضاً. عند تقييم الشركات المطورة الجديدة، يُنصح بالنظر إلى "عدد المباني والوحدات التي تم تطويرها في الماضي"، ومعدلات الإشغال وسجل الإدارة. أما بالنسبة لشركات الوساطة العقارية المستعملة، فإن "العدد السنوي للسمسرة" و"عدد العقارات الخاضعة للإدارة" مؤشران جيدان على الكفاءة. اختر الشركة بناءً على ما إذا كانت قوية في نوع العقار الذي تبحث عنه.

تفسيرات سهلة للمصطلحات الفنية

يقدم هذا القسم تفسيرات سهلة الفهم للمبتدئين حول المصطلحات الفنية المتعلقة بالاستثمار العقاري واختيار الشركة العقارية التي تظهر في النص.

• رقم ترخيص أعمال صفقات البناء والمباني : هو رقم الترخيص الذي تحصل عليه الشركة العقارية لتشغيل أعمال صفقات البناء والمباني. يتم إصداره من قبل محافظ المحافظة أو وزير الأراضي والبنية التحتية والنقل، ويُكتب على أنه "محافظ طوكيو (3) رقم XX". الرقم الموجود بين قوسين هو عدد المرات التي تم فيها تجديد الترخيص، حيث يعني الرقم (3) أنه تم تجديده مرتين (مع احتساب أول عملية استحواذ على الرخصة الأولى). كلما كان هذا الرقم أعلى، كلما كان ذلك دليلاً على أن الشركة تعمل منذ سنوات عديدة. يمكن العثور على رقم الترخيص على الموقع الإلكتروني للشركة أو على لافتة معلقة في المكتب.

• أخصائي معاملات عقارية (宅地地地宅地地): مهني مرخص من الدولة متخصص في المعاملات العقارية. مقاولو البناء مؤهلون لشرح الأمور المهمة عند توقيع عقد العقار، ويلزم القانون كل شركة عقارية أن يكون لديها عدد معين من مقاولي البناء في كل مكتب من مكاتبها. يمكن القول أن مندوب المبيعات الذي يحمل مؤهل مقاول بناء لديه معرفة متخصصة في المعاملات العقارية.

• مدير العقارات المؤجرة: مدير مؤهل لديه خبرة في إدارة وتشغيل العقارات المؤجرة. يتخصص هذا المؤهل في عمليات إدارة العقارات المؤجرة (مراقبة الإيجار، وصيانة المباني، والتعامل مع الشكاوى، وما إلى ذلك) وهو مؤهل وطني منذ عام 2021. إذا كان لدى شركة استثمار عقاري موظفون حاصلون على هذا المؤهل، فمن المتوقع أن يقدموا مشورة الخبراء في إدارة الإيجار بعد شراء العقار.

• عقود الإيجار من الباطن: وهو نظام تقوم بموجبه شركة عقارية بتأجير العقار من المالك بالجملة وتأجيره من الباطن لطرف ثالث. في ما يسمى "نظام ضمان الإيجار"، تحصل الشركة العقارية (شركة التأجير من الباطن) على دخل الإيجار من المستأجرين الفعليين مقابل ضمان إيجار معين للمالك. وتتمثل الميزة في أنه يمكن تقليل مخاطر الشغور، ولكن غالباً ما تتم مراجعة (تخفيض) الإيجار المضمون كل بضع سنوات، وعادةً ما يكون هناك بند في العقد لمراجعة الإيجار، حتى لو كان العقد ينص على "ضمان الإيجار لمدة 30 عاماً". عند استخدام عقد الإيجار من الباطن، تأكد من مراجعة الأمثلة السابقة لمراجعة الإيجار وشروطه.

• شرح الأمور المهمة : يشير هذا إلى شرح الأمور المهمة المتعلقة بالعقار وشروط وأحكام الصفقة من قبل مقاول البناء لأطراف العقد (المشتري والمستأجر) قبل عقد البيع والشراء أو عقد إيجار العقار، وكذلك الشرح المكتوب لهذه الأمور (وثيقة شرح الأمور المهمة). في المعاملات العقارية، لا يتم إبرام العقد إلا بعد أن يتلقى الطرفان شرحاً وجهاً لوجه قبل إبرام العقد ويقتنعان بمحتواه. يشمل شرح الأمور المهمة مجموعة واسعة من الأمور مثل حقوق الملكية، والقيود القانونية، وحالة المرافق، واتفاق الإيداع والغرامة. من المهم الاستماع بعناية إلى هذا الشرح وطرح الأسئلة إذا كان هناك أي شيء غير واضح.

• الإعلانات الطُعمية: هذه طرق إعلانية غير قانونية تغري العملاء بمعلومات وهمية عن العقار لا يمكن التعاقد عليها بالفعل. وهي من الإعلانات المضللة المحظورة في مجال العقارات وتتضمن عبارة "نحن غارقون في الاستفسارات! عائد مضمون بنسبة X%!" إنه تكتيك احتيالي نموذجي لجذب العملاء بعبارات جذابة مثل "الاستفسارات تنهال علينا! وبما أنه لا يمكن الوثوق بالتاجر الذي يضع إعلاناً مغرياً، فلا تتخذ قراراً فورياً بناءً على محتوى الإعلان فقط، وتأكد من وجود ترخيص وحالة الشركة الفعلية.

الخلاصة.

بالنسبة للمبتدئين في مجال الاستثمار العقاري، فإن اختيار شركة استثمار عقاري موثوق بها هو العقبة الأولى والأكبر، ولكن إذا استخدمت قائمة المراجعة الواردة في هذه المقالة، فيجب أن تكون قادراً على تحديد الشريك بثقة. من خلال الحكم بشكل شامل على كل شيء بدءاً من المؤشرات الموضوعية مثل رأس المال والسجل الحافل وصولاً إلى شخصية الشخص المسؤول ونظام دعم ما بعد البيع، ستتمكن من العثور على الشركة التي يمكنك الوثوق بها. في الواقع، إن اختيار الشريك مهم جداً لدرجة أنه يقال إن "اختيار شركة استثمار عقاري موثوق بها أهم من اختيار العقار". من فضلك لا تتسرع في المقارنة بين العديد من الشركات، وتحقق من أي أسئلة لديك، وابحث عن شركة الاستثمار العقاري التي ستكون الشريك الأفضل لك. إذا تعاونت مع الشركة المناسبة، فستكون أقرب بكثير إلى استثمار عقاري ناجح. نأمل أن تؤتي خطواتك الأولى ثمارها في شكل دخل ثابت في المستقبل.