Precauciones en Contratos de Arrendamiento con Inquilinos Extranjeros

En los últimos años, el número de extranjeros residentes en Japón ha ido en aumento, y se ha informado de que en 2023 la cifra superará por primera vez los 3 millones en el país. Con una población en declive y envejecida, aceptar inquilinos extranjeros es cada vez más importante como medida contra las vacantes, y es un tema que los propietarios no pueden permitirse ignorar. Por otra parte, muchos propietarios se sienten incómodos a la hora de firmar un contrato de arrendamiento con un extranjero porque les preocupan los problemas derivados de las diferencias de idioma, cultura y costumbres. Sin embargo, con las medidas adecuadas y la consideración suficiente, estos temores pueden eliminarse y, de hecho, se cree que aceptar inquilinos extranjeros puede conducir a una gestión estable del alquiler. De hecho, INA, como empresa profesional de gestión de alquileres, cree que cada vez será más importante acoger a personas con necesidades de seguridad en la vivienda, como ancianos y extranjeros, y que es posible alquilar inmuebles con tranquilidad mediante medidas adecuadas, como el uso de garantías de alquiler. Desde esta perspectiva positiva, este artículo explica los puntos a los que los propietarios deben prestar especial atención a la hora de firmar contratos de arrendamiento con inquilinos extranjeros y las medidas prácticas que pueden adoptarse para evitar problemas.

Puntos a tener en cuenta al firmar un contrato de arrendamiento con un extranjero

Cuando se acepta a inquilinos extranjeros, hay que tener en cuenta consideraciones y preparativos diferentes que con los inquilinos japoneses. A continuación se indican los principales puntos que hay que tener en cuenta al firmar un contrato de arrendamiento con un extranjero.

• Barreras lingüísticas y comprensión del contenido del contrato: Al firmar un contrato de alquiler, hay muchos documentos como el contrato y la explicación de asuntos importantes, pero si están sólo en japonés, es difícil que los inquilinos extranjeros que no entienden bien el japonés comprendan el contenido. La falta de comprensión del contenido del contrato puede ser una causa importante de problemas. Por ello, es importante preparar versiones multilingües de los documentos contractuales y contar con intérpretes especializados siempre que sea posible , así como explicar detenidamente las condiciones y normas del contrato para garantizar su comprensión. Las medidas para eliminar las barreras lingüísticas pueden evitar los litigios causados por malentendidos.

• Diferencias en las prácticas contractuales ( dinero llave , f ianza , tasas de renovación, etc.): Los contratos de alquiler japoneses tienen sus propias prácticas singulares, como el "dinero llave" y las "tasas de renovación" periódicas, que no se encuentran en el extranjero y son especialmente difíciles de entender para los extranjeros. Asimismo, la gestión de la fianza (por ejemplo, su consignación para restaurar la propiedad a su estado original cuando el inquilino la abandona), que se deposita en el momento de firmar el contrato, puede dar lugar a malentendidos si no se explica completamente a los extranjeros que no están familiarizados con las normas japonesas. De hecho, muchos inquilinos extranjeros dan por sentado que se les devolverá el importe íntegro de la fianza cuando se marchen y, en algunos casos, no entienden las normas exclusivas de Japón para liquidar los gastos de restauración. Antes de firmar un contrato, explique cuidadosamente los acuerdos financieros, como el dinero de la llave, el depósito y la tasa de renovación, así como el concepto de restaurar la propiedad a su estado original cuando se mude, para obtener su comprensión, lo que ayudará a evitar problemas financieros más adelante.

• Consideración de las diferencias en el estilo de vida y la cultura: las normas y los modales de la vida cotidiana difieren de un país a otro y de una región a otra, como la forma de separar la basura, las preocupaciones por el ruido de los vecinos, las normas de limpieza al mudarse, etc. Incluso normas que son habituales en Japón pueden resultar desconocidas para los inquilinos extranjeros y difíciles de seguir. Por ejemplo, en Japón es habitual que los inquilinos devuelvan sus habitaciones más limpias que cuando entraron al dejar una vivienda de alquiler, pero esta costumbre puede no compartirse en el extranjero. Para evitar malentendidos debidos a diferencias en el estilo de vida, es eficaz preparar una guía con normas como el día y el método de tirar la basura, las horas de silencio y los elementos prohibidos (por ejemplo, animales domésticos, subarriendo, etc.) en varios idiomas al mudarse, y compartir esta información de antemano. Dar a conocer las normas al tiempo que se muestra comprensión por las diferencias culturales contribuirá a crear un entorno en el que ambas partes puedan vivir en paz.

• Garantizar un avalista conjunto y la capacidad de pago: Los contratos de arrendamiento suelen exigir que el inquilino tenga un avalista conjunto que viva en Japón, pero a menudo no es posible conseguir un avalista adecuado para los inquilinos extranjeros. En el pasado, este era un obstáculo que dificultaba a los extranjeros pasar el proceso de selección de inquilinos. Sin embargo, ahora existe un sistema que facilita a las personas mayores, los estudiantes extranjeros y los extranjeros firmar un contrato mediante el uso de una empresa de garantía de alquiler (garantía de obligación de alquiler). Como la empresa de garantía actúa como avalista solidario, esto tiene la ventaja para el propietario de poder aceptar a un amplio abanico de inquilinos al tiempo que cubre el riesgo de impago. A la hora de firmar un contrato con un inquilino extranjero, siempre es una buena idea considerar la posibilidad de recurrir a una sociedad de garantía y tomar una garantía para el pago del alquiler.

• Comprobar la situación de residencia y la identidad: también es importante comprobar adecuadamente la situación de residencia (tipo de visado y fecha de caducidad) y la identidad del posible inquilino antes de firmar un contrato de alquiler. Cuando acepte inquilinos extranjeros, compruebe su pasaporte o tarjeta de residencia para confirmar la fecha de caducidad de su visado y que pueden permanecer legalmente en la propiedad durante la duración del contrato. Al mismo tiempo, es necesario saber de antemano el número de personas que se van a mudar y si van a vivir con usted. En algunos países, es habitual que más de una persona viva sola en una propiedad, por lo que el número de inquilinos (compañeros de piso) debe acordarse claramente antes de firmar el contrato para evitar que inquilinos no autorizados superen el número de personas previsto en el contrato. También es importante pedir los datos de la cuenta bancaria y los datos de contacto en caso de emergencia (por ejemplo, el número de teléfono móvil) para garantizar que se pueda transferir el alquiler y que exista un medio de comunicación. Confirmar minuciosamente estos datos reducirá el riesgo de que surjan problemas inesperados tras la firma del contrato.

Tener en cuenta los puntos anteriores y garantizar una comunicación suficiente y un entendimiento mutuo con los inquilinos extranjeros antes de firmar un contrato es el primer paso para una gestión fluida del alquiler. Es de suma importancia llevar a cabo una selección y explicación justas de los inquilinos, independientemente de su nacionalidad, y celebrar un contrato sobre la base del acuerdo mutuo.

Puntos para evitar problemas con inquilinos extranjeros

Sobre la base de las precauciones anteriores, he aquí algunas medidas eficaces para prevenir realmente los problemas con los inquilinos extranjeros. Con una preparación y gestión adecuadas, muchos problemas pueden evitarse de antemano. Aplicando las siguientes medidas para evitar problemas con inquilinos extranjeros, los propietarios podrán alquilar habitaciones a extranjeros con tranquilidad.

• Uso activo de empresas de garantía de alquiler (fianzas de alquiler ): Como se ha mencionado anteriormente, el uso de una empresa de garantía es casi esencial a la hora de firmar un contrato con un inquilino extranjero. Si exige una sociedad de garantía como condición para el arrendamiento, podrá estar preparado en caso de impago del alquiler o de regreso repentino del inquilino a su país de origen. De hecho, el uso de sociedades de garantía ha aumentado drásticamente en los últimos años, y las investigaciones muestran que a partir de 2020, aproximadamente el 97% de todos los contratos de alquiler utilizarán sociedades de garantía. Al disponer de un mecanismo de cobro de alquileres a través de una empresa de garantía, los propietarios pueden asegurarse unos ingresos por alquiler estables y evitar problemas causados por el riesgo de impago.

• Selección minuciosa de los inquilinos (comprobación del periodo de estancia y el número de inquilinos): Aunque no es necesario discriminar específicamente a los inquilinos extranjeros por el mero hecho de serlo, es aconsejable seleccionar a los inquilinos con más cuidado que a los japoneses antes de firmar un contrato. En concreto, se comprueba el tipo de estatus de residencia y el periodo de estancia, y se evalúa si se espera que el inquilino cumpla el periodo del contrato. Además, se averiguan los nombres y relaciones de todos los posibles inquilinos y se toman medidas para garantizar que nadie que no sea el titular del contrato se mude sin permiso. También es útil especificar en el contrato el ámbito de los ocupantes y solicitar permiso previo para compañeros de piso adicionales. Tampoco hay que descuidar las comprobaciones básicas, como pedir justificantes de ingresos y comprobar la matrícula en el lugar de trabajo o la escuela. La minuciosidad en estas comprobaciones puede cortar de raíz los problemas.

• Recurra a agencias especializadas que sepan tratar con inquilinos extranjeros: Para evitar problemas debidos a diferencias lingüísticas y culturales, también es buena idea recurrir a una empresa o agencia de gestión inmobiliaria que esté bien equipada para atender a inquilinos extranjeros. Si la agencia tiene mucha experiencia en el trato con inquilinos extranjeros, puede explicar sin problemas cuestiones importantes en el momento de firmar el contrato y explicar las normas de convivencia después de la mudanza en otros idiomas, como el inglés. Los propietarios también pueden confiar en una empresa especializada para que se encargue de la comunicación detallada y de las quejas que ellos mismos no puedan gestionar. Por ejemplo, si la empresa de gestión cuenta con personal bilingüe en la propiedad en funcionamiento, podrá responder a las consultas de los inquilinos que no se sientan cómodos con el japonés en su propio idioma, lo que en última instancia ayudará a ampliar la base de inquilinos a los que se dirige la propiedad. Al contar con ayuda profesional de confianza, el propietario puede prevenir problemas y solucionarlos lo antes posible, reduciendo al mismo tiempo la carga que supone para él.

• Uso de directrices y herramientas multilingües del Ministerio de Territorio, Infraestructuras y Transporte: el Gobierno nacional también ha desarrollado medidas para promover la entrada sin problemas de extranjeros en la vivienda privada de alquiler. Las Directrices para Facilitar la Entrada de Extranjeros en Viviendas Privadas de Alquiler elaboradas por el Ministerio de Territorio, Infraestructuras, Transporte y Turismo (MLIT) ofrecen un resumen de consejos prácticos para inquilinos y agentes inmobiliarios, y hay varias listas de comprobación disponibles en varios idiomas. Por ejemplo, hay una "Hoja de Comprobación de Requisitos" donde los extranjeros que deseen mudarse pueden rellenar sus requisitos, una "Hoja de Comprobación del Compromiso de Ocupación" (una explicación multilingüe de las normas de la casa) para informarles de las normas y modales a la hora de entrar y salir, y una lista de documentos necesarios para la inspección de ocupación, que están traducidos al inglés y a otras lenguas extranjeras importantes. Estos documentos se traducen al inglés y a otras lenguas extranjeras importantes. Estas herramientas oficiales pueden servir para compensar la falta de explicaciones debida a diferencias lingüísticas y para concienciar a los inquilinos. Es aconsejable que los propios propietarios consulten las directrices e incorporen los materiales útiles a su práctica contractual. El uso de directrices oficiales es un apoyo tranquilizador en el trato con inquilinos extranjeros.

Si adopta las medidas anteriores, podrá reducir considerablemente los riesgos asociados a los contratos de alquiler con inquilinos extranjeros y acercarse a una gestión del alquiler segura y estable.

Conclusión.

Al firmar un contrato de alquiler con un extranjero, puede haber cierta confusión inicial debido a las diferencias de idioma y de sistemas. Sin embargo, se pueden evitar muchos problemas si se les trata de forma sincera y positiva y se toman las medidas adecuadas descritas anteriormente. La idea es seleccionar y contratar a los inquilinos sobre la misma base justa que a los japoneses, y comunicarse con ellos respetando la posición y la cultura de cada uno. Aceptar activamente a inquilinos extranjeros también puede reducir los riesgos de desocupación y estabilizar la gestión de los alquileres. ¿Por qué no aprovechar las necesidades de una sociedad cada vez más globalizada y hacer esfuerzos positivos para firmar contratos de alquiler con inquilinos extranjeros como una nueva oportunidad de negocio? Con una respuesta sincera por parte del propietario, se puede construir una relación de confianza que trascienda la nacionalidad y dé lugar a un contrato de alquiler fructífero para ambas partes. Por último, como propietario, espero que pueda conseguir una relación de alquiler fluida con inquilinos extranjeros aportando su experiencia y flexibilidad y proporcionando un entorno de vida seguro.