Fehlervermeidung in Mietverträgen mit ausländischen Mietern

In den letzten Jahren hat die Zahl der in Japan lebenden Ausländer zugenommen, und Berichten zufolge wird die Zahl bis 2023 erstmals die 3-Millionen-Grenze überschreiten. Angesichts einer schrumpfenden und alternden Bevölkerung wird die Aufnahme ausländischer Mieter als Maßnahme gegen den Leerstand immer wichtiger und ist ein Thema, das Immobilienbesitzer nicht ignorieren können. Andererseits trauen sich viele Eigentümer nicht, einen Mietvertrag mit einem Ausländer abzuschließen, weil sie Probleme aufgrund von Unterschieden in Sprache, Kultur und Bräuchen befürchten. Mit geeigneten Maßnahmen und ausreichender Rücksichtnahme können diese Ängste jedoch ausgeräumt werden, und es wird sogar angenommen, dass die Aufnahme ausländischer Mieter zu einer stabilen Mietverwaltung führen kann. INA als professionelles Vermietungsunternehmen ist sogar der Ansicht, dass die Aufnahme von Personen mit Sicherheitsbedürfnissen, wie älteren Menschen und Ausländern, in Zukunft immer wichtiger werden wird und dass durch geeignete Maßnahmen, wie z. B. die Verwendung von Mietgarantien, eine Vermietung in aller Ruhe möglich ist. Unter diesem positiven Blickwinkel wird in diesem Artikel erläutert, worauf Immobilieneigentümer beim Abschluss von Mietverträgen mit ausländischen Mietern besonders achten sollten und welche praktischen Maßnahmen ergriffen werden können, um Probleme zu vermeiden.

Zu beachtende Punkte beim Abschluss eines Mietvertrags mit einem Ausländer

Bei der Aufnahme von ausländischen Mietern sind andere Überlegungen und Vorbereitungen zu treffen als bei japanischen Mietern. Im Folgenden sind die wichtigsten Punkte aufgeführt, die beim Abschluss eines Mietvertrags mit einem Ausländer zu beachten sind.

• Sprachbarrieren und Verständnis des Vertragsinhalts: Bei der Unterzeichnung eines Mietvertrags gibt es viele Dokumente wie den Vertrag und die Erläuterung wichtiger Angelegenheiten, aber wenn diese nur auf Japanisch verfasst sind, ist es für ausländische Mieter, die nicht vollständig Japanisch verstehen, schwierig, den Inhalt zu verstehen. Mangelndes Verständnis des Vertragsinhalts kann eine der Hauptursachen für Probleme sein. Daher ist es wichtig, mehrsprachige Fassungen der Vertragsunterlagen zu erstellen, nach Möglichkeit spezialisierte Dolmetscher hinzuzuziehen und die Vertragsbedingungen und -regeln sorgfältig zu erklären, um sicherzustellen, dass sie verstanden werden. Maßnahmen zur Beseitigung von Sprachbarrieren können Streitigkeiten aufgrund von Missverständnissen vorbeugen.

• Unterschiede in den Vertragspraktiken (Schlüsselgeld, Kaution, Verlängerungsgebühren usw.): Japanische Mietverträge haben ihre eigenen, einzigartigen Praktiken, wie z. B. das "Schlüsselgeld" und regelmäßige "Verlängerungsgebühren", die im Ausland nicht üblich und für Ausländer besonders schwer zu verstehen sind. Auch die Handhabung der Kaution (z. B. ihre Verwendung zur Wiederherstellung des ursprünglichen Zustands bei Auszug des Mieters), die zum Zeitpunkt der Vertragsunterzeichnung hinterlegt wird, kann zu Missverständnissen führen, wenn sie Ausländern, die mit den japanischen Regeln nicht vertraut sind, nicht vollständig erklärt wird. Tatsächlich gehen viele ausländische Mieter davon aus, dass sie bei ihrem Auszug die Kaution in voller Höhe zurückerhalten, und in einigen Fällen verstehen sie die besonderen japanischen Regeln für die Abrechnung von Wiederherstellungskosten nicht. Erläutern Sie vor der Vertragsunterzeichnung sorgfältig die finanziellen Regelungen wie Schlüsselgeld, Kaution und Verlängerungsgebühr sowie das Konzept der Wiederherstellung des ursprünglichen Zustands der Wohnung bei Auszug, um das Verständnis der Mieter zu gewinnen und spätere finanzielle Probleme zu vermeiden.

• Berücksichtigung von Unterschieden im Lebensstil und in der Kultur: Regeln und Umgangsformen des täglichen Lebens unterscheiden sich von Land zu Land und Region zu Region, z. B. Mülltrennung, Lärmbelästigung der Nachbarn, Reinigungsstandards beim Auszug usw. Selbst Regeln, die in Japan alltäglich sind, können für ausländische Mieter ungewohnt und schwer zu befolgen sein. So ist es in Japan beispielsweise üblich, dass die Mieter ihre Zimmer beim Auszug aus einem Mietobjekt sauberer als beim Einzug zurückgeben, aber diese Sitte wird im Ausland möglicherweise nicht geteilt. Um Missverständnissen aufgrund unterschiedlicher Lebensgewohnheiten vorzubeugen, ist es sinnvoll, beim Einzug einen Leitfaden mit Regeln wie Tag und Art der Müllentsorgung, Ruhezeiten und verbotene Gegenstände (z. B. Haustiere, Untervermietung usw.) in mehreren Sprachen zu erstellen und diese Informationen im Voraus weiterzugeben. Die Bekanntgabe der Regeln und das Verständnis für kulturelle Unterschiede tragen dazu bei, ein Umfeld zu schaffen, in dem beide Parteien in Frieden leben können.

• Sicherstellung eines gemeinsamen Bürgen und der Zahlungsfähigkeit: In der Regel wird in den Mietverträgen verlangt, dass der Mieter einen gemeinsamen Bürgen hat, der in Japan lebt, aber für ausländische Mieter ist es oft nicht möglich, einen geeigneten Bürgen zu finden. In der Vergangenheit war dies eine Hürde, die es Ausländern schwer machte, das Mieterauswahlverfahren zu bestehen. Inzwischen gibt es jedoch ein System, das älteren Menschen, ausländischen Studenten und Ausländern den Vertragsabschluss erleichtert, indem es eine Mietgarantiegesellschaft (Mietgarantie) einsetzt. Da die Bürgschaftsgesellschaft als Mitbürge fungiert, hat dies für den Eigentümer den Vorteil, dass er ein breites Spektrum von Mietern akzeptieren und gleichzeitig das Risiko der Nichtzahlung abdecken kann. Wenn Sie einen Vertrag mit einem ausländischen Mieter abschließen, ist es immer eine gute Idee, die Inanspruchnahme einer Bürgschaftsgesellschaft in Betracht zu ziehen und eine Sicherheit für die Mietzahlungen zu erhalten.

• Überprüfung des Aufenthaltsstatus und der Identität: Es ist auch wichtig, den Aufenthaltsstatus (Art des Visums und Ablaufdatum) und die Identität des potenziellen Mieters vor der Unterzeichnung eines Mietvertrags genau zu überprüfen. Wenn Sie ausländische Mieter akzeptieren, überprüfen Sie deren Reisepass oder Aufenthaltskarte, um sich zu vergewissern, dass ihr Visum abgelaufen ist und sie sich während der Vertragslaufzeit legal in der Immobilie aufhalten können. Gleichzeitig müssen Sie im Voraus wissen, wie viele Personen einziehen werden und ob sie mit Ihnen zusammenleben werden. In einigen Ländern ist es üblich, dass mehr als eine Person in einer Single-Immobilie wohnt. Daher sollte die Anzahl der Mieter (Mitbewohner) vor der Vertragsunterzeichnung eindeutig festgelegt werden, um zu verhindern, dass unberechtigte Mieter die im Vertrag vorgesehene Anzahl von Personen überschreiten. Es ist auch wichtig, nach Bankverbindungen und Kontaktdaten für Notfälle (z. B. Handynummer) zu fragen, um sicherzustellen, dass die Miete überwiesen werden kann und eine Kommunikationsmöglichkeit besteht. Eine sorgfältige Überprüfung dieser Angaben verringert das Risiko, dass nach der Vertragsunterzeichnung unerwartete Probleme auftauchen.

Die Beachtung der oben genannten Punkte und die Sicherstellung einer ausreichenden Kommunikation und eines gegenseitigen Verständnisses mit ausländischen Mietern vor Vertragsunterzeichnung ist der erste Schritt zu einer reibungslosen Mietverwaltung. Es ist von größter Bedeutung, eine faire Mieterprüfung und -aufklärung unabhängig von der Nationalität durchzuführen und einen Vertrag auf der Grundlage gegenseitigen Einvernehmens zu schließen.

Punkte zur Vermeidung von Problemen mit ausländischen Mietern

Auf der Grundlage der oben genannten Vorsichtsmaßnahmen gibt es einige wirksame Maßnahmen, um Probleme mit ausländischen Mietern tatsächlich zu vermeiden. Mit der richtigen Vorbereitung und Handhabung lassen sich viele Probleme bereits im Vorfeld vermeiden. Durch die Umsetzung der folgenden Maßnahmen zur Vermeidung von Problemen mit ausländischen Mietern können Eigentümer unbesorgt Zimmer an Ausländer vermieten.

• Aktive Inanspruchnahme von Mietgarantiegesellschaften (Mietgarantien ): Wie bereits erwähnt, ist die Inanspruchnahme einer Garantiegesellschaft bei der Unterzeichnung eines Vertrags mit einem ausländischen Mieter nahezu unerlässlich. Wenn Sie eine Bürgschaftsgesellschaft als Bedingung für die Anmietung verlangen, können Sie sich für den Fall von Mietrückständen oder der plötzlichen Rückkehr des Mieters in sein Heimatland wappnen. Tatsächlich hat der Einsatz von Bürgschaftsgesellschaften in den letzten Jahren drastisch zugenommen, und Untersuchungen zeigen, dass ab 2020 etwa 97 % aller Mietverträge Bürgschaftsgesellschaften enthalten werden. Durch die Einrichtung eines Mechanismus zur Eintreibung der Miete durch eine Bürgschaftsgesellschaft können die Eigentümer ein stabiles Mieteinkommen sicherstellen und Probleme aufgrund von Zahlungsausfällen vermeiden.

• Gründliche Prüfung der Mieter (Überprüfung der Aufenthaltsdauer und der Anzahl der Mieter): Obwohl es keinen Grund gibt, ausländische Mieter speziell zu diskriminieren, nur weil sie Ausländer sind, ist es ratsam, die Mieter vor Vertragsunterzeichnung sorgfältiger zu prüfen als japanische Mieter. Insbesondere werden die Art des Aufenthaltsstatus und die Dauer des Aufenthalts überprüft, und es wird beurteilt, ob der Mieter die Vertragsdauer voraussichtlich einhalten wird. Außerdem werden die Namen und Verwandtschaftsverhältnisse aller Mietinteressenten ermittelt und Vorkehrungen getroffen, um sicherzustellen, dass keine andere Person als der Vertragsinhaber unerlaubt einzieht. Es ist auch sinnvoll, den Umfang der Bewohner im Vertrag festzulegen und für zusätzliche Mitbewohner eine vorherige Genehmigung einzuholen. Vernachlässigen Sie auch nicht die Durchführung grundlegender Überprüfungen, wie z. B. die Einholung von Einkommensnachweisen und die Überprüfung der Einschreibung am Arbeitsort oder in der Schule. Gründliche Überprüfungen können Probleme bereits im Keim ersticken.

• Beauftragen Sie spezialisierte Agenturen, die sich im Umgang mit ausländischen Mietern auskennen: Um Probleme aufgrund sprachlicher und kultureller Unterschiede zu vermeiden, ist es eine gute Idee, eine Immobilienverwaltungsgesellschaft oder -agentur zu beauftragen, die gut auf die Betreuung ausländischer Mieter vorbereitet ist. Wenn die Agentur viel Erfahrung im Umgang mit ausländischen Mietern hat, kann sie wichtige Dinge bei der Vertragsunterzeichnung problemlos erklären und die Regeln des Zusammenlebens nach dem Einzug in anderen Sprachen wie Englisch erläutern. Eigentümer können sich auch auf ein spezialisiertes Unternehmen verlassen, das sich um detaillierte Kommunikation und Beschwerden kümmert, die sie selbst nicht bewältigen können. Verfügt die Verwaltungsgesellschaft beispielsweise über zweisprachige Mitarbeiter in der Immobilie, sind diese in der Lage, auf Anfragen von Mietern zu reagieren, die mit Japanisch in ihrer eigenen Sprache nicht zurechtkommen, was letztlich dazu beiträgt, die Zielgruppe der Mieter für die Immobilie zu erweitern. Durch die Inanspruchnahme zuverlässiger professioneller Hilfe kann der Eigentümer Problemen vorbeugen und sie so schnell wie möglich beheben und gleichzeitig die Belastung für den Eigentümer verringern.

• Nutzung von Leitlinien und mehrsprachigen Instrumenten des Ministeriums für Land, Infrastruktur und Verkehr: Die nationale Regierung hat ebenfalls Maßnahmen zur Förderung des reibungslosen Zugangs von Ausländern zu privaten Mietwohnungen entwickelt. Die vom Ministerium für Land, Infrastruktur, Verkehr und Tourismus (MLIT) erstellten Leitlinien zur Erleichterung des Einzugs von Ausländern in private Mietwohnungen enthalten eine Zusammenfassung praktischer Tipps für Mieter und Immobilienmakler, und es sind verschiedene Checklisten in mehreren Sprachen verfügbar. So gibt es beispielsweise ein "Anforderungs-Checkblatt", auf dem Ausländer, die einziehen möchten, ihre Anforderungen eintragen können, ein "Occupancy Commitment Check Sheet" (eine mehrsprachige Erläuterung der Hausordnung), um sie über die Regeln und Umgangsformen beim Ein- und Auszug zu informieren, und eine Liste der für die Wohnungsinspektion erforderlichen Dokumente, die ins Englische und andere wichtige Fremdsprachen übersetzt sind. Diese werden ins Englische und in andere wichtige Fremdsprachen übersetzt. Diese offiziellen Hilfsmittel können genutzt werden, um Erklärungslücken aufgrund von Sprachunterschieden auszugleichen und den Mietern das Bewusstsein zu vermitteln. Es ist ratsam, dass die Eigentümer selbst die Leitlinien durchsehen und die nützlichen Materialien in ihre Vertragspraxis einbeziehen. Die Verwendung offizieller Leitlinien ist eine beruhigende Unterstützung im Umgang mit ausländischen Mietern.

Mit den oben genannten Maßnahmen können Sie die mit Mietverträgen mit ausländischen Mietern verbundenen Risiken deutlich verringern und einer sicheren und stabilen Mietverwaltung näher kommen.

Schlussfolgerung.

Bei der Unterzeichnung eines Mietvertrags mit einem Ausländer kann es aufgrund von Unterschieden in der Sprache und in den Systemen anfangs zu Verwirrung kommen. Viele Probleme lassen sich jedoch vermeiden, wenn man ihnen aufrichtig und positiv begegnet und die oben beschriebenen Maßnahmen ergreift. Es geht darum, die Mieter auf der gleichen fairen Basis zu prüfen und unter Vertrag zu nehmen wie die japanischen Mieter und mit ihnen auf eine Weise zu kommunizieren, die die Position und die Kultur des anderen respektiert. Die aktive Aufnahme ausländischer Mieter kann auch das Leerstandsrisiko verringern und die Mietverwaltung stabilisieren. Warum sollte man sich nicht die Bedürfnisse einer zunehmend globalisierten Gesellschaft zunutze machen und sich um den Abschluss von Mietverträgen mit ausländischen Mietern bemühen, die eine neue Geschäftsmöglichkeit darstellen? Mit einer aufrichtigen Antwort des Eigentümers können Sie ein Vertrauensverhältnis aufbauen, das über die Nationalität hinausgeht, und der Mietvertrag wird für beide Parteien fruchtbar sein. Abschließend hoffe ich, dass Sie als Immobilieneigentümer ein reibungsloses Mietverhältnis mit ausländischen Mietern erreichen können, indem Sie Ihr Fachwissen und Ihre Flexibilität einbringen und ein sicheres Wohnumfeld bieten.