近年来，日本国内的外国居民人数呈增加趋势，据报告,2023年该人数将首次超过300万人。 在人口减少和老龄化加剧的情况下，接受外国租户作为空房对策的重要性日益凸显，对于房地产所有者而言，这是一个不可忽视的话题。另一方面，由于语言、文化和习惯的差异，许多房地产所有者对与外国人签订租赁合同感到不安。但是，通过采取适当的应对措施和充分的考虑，这些不安是可以消除的，相反，接受外国租户可以带来稳定的租赁经营。 實際上，作為租賃管理專業機構的INA也認為，接受老年人、外國人等需要特別照顧的租戶將變得越來越重要，通過利用房租債務擔保等適當對策，可以放心出租房產。本文將從積極的角度出發，介紹房地產業主與外國租戶簽訂租賃合同時需要特別注意的要點，以及預防問題發生的實務對策。
與外國人簽訂租賃合同時需要注意的要點
接收外国租户时，需要与接收日本租户时采取不同的考虑和准备。以下列出了与外国人签订租赁合同时需要注意的主要事项。
- 语言障碍与合同内容的理解：签订租赁合同时，需要准备合同书、重要事项说明书等许多文件，如果这些文件只有日语版本，对日语不够理解的外国租户很难理解其内容。对合同内容理解不足可能会成为纠纷的主要原因。 因此，如果可能，请准备多语言版本的合同文件和专业翻译，仔细解释合同条款和规则，并确认对方是否理解。消除语言障碍，可以防止因误解而引起的纠纷。
- 合同惯例（礼金、押金、更新费等）的差异：日本的租赁合同中有海外所没有的「礼金」和定期「更新费」等独特惯例，这些制度对外国人来说特别难以理解。此外，对于合同签订时收取的押金（用于退房时的原状恢复费用等）的处理，如果对不熟悉日本规则的外国人没有进行充分的说明，可能会引起误解。 实际上，许多外国租户认为押金会在退房时全额返还，并不了解日本独特的恢复原状费用结算规则。在签订合同之前，仔细解释礼金、押金、更新费等金钱方面的约定以及退房时的恢复原状的考虑因素，并获得租户的同意，可以防止日后发生金钱纠纷。
- 考虑生活习惯和文化差异：垃圾分类方法、对邻居的噪音考虑、退房时的清洁标准等生活规则和礼仪因国家和地区而异。在日本，一些理所当然的规则对外国租户来说可能不熟悉，难以遵守。例如，在日本，退房时通常要比入住时把房间打扫得更干净，但这种习惯在国外并不常见。 为了防止因生活习惯差异而产生的误会，在入住时，准备多语言的说明，注明垃圾投放日、方法、安静时间、禁止事项（禁止养宠物、转租等），并事先告知租户，这是非常有效的措施。在理解文化差异的同时，让租户了解规则，有助于营造双方都能安心生活的环境。
- 連帶保證人、確保支付能力：租賃合同通常要求租客提供在日本居住的連帶保證人，但外國租客往往難以找到合適的保證人。過去，這一點是外國人通過租賃審查的難點。但現在，通過利用房租保證公司（房租債務保證），老年人、留學生和外國人也可以輕鬆簽訂合同。 擔保公司承擔連帶保證人的責任，房東可以承擔拖欠租金的風險，同時可以接受更廣泛的租戶。與外國租戶簽訂租賃合同時，一定要考慮使用擔保公司，並確保租金支付有擔保，以確保安心。
- 在留资格和身份确认：签订租赁合同之前，请务必确认入住者的在留资格（签证种类和有效期）和身份。接收外国租客时，请使用护照或在留卡确认在留期限，并确认在合同期间内可以合法居留。同时，还需要事先了解预计入住人数和是否有同住者。 有些国家/地区，多人居住在单身公寓是常见现象，为了防止未经许可入住超过合同规定人数，请在签订合同前明确规定入住人数（同居人数）。此外，询问银行账户开设情况和紧急联系电话（手机号码等）对于确保房租的转账和联系方式也很重要。彻底进行这些确认，可以降低合同签订后发生意外麻烦的风险。
注意以上几点，在签订合同之前与外国租户进行充分的沟通和相互理解，是顺利开展租赁经营的第一步。无论国籍如何，进行公平的入住审查和说明，在双方达成一致的基础上签订合同是最重要的。
防止与外国人租赁纠纷的要点
在注意以上事项的基础上，下面介绍一些有效防止与外国租户发生纠纷的措施。通过适当的准备和应对，可以预防许多纠纷。通过实施以下防止与外国租户发生纠纷的措施，房东可以放心将房屋出租给外国人。
- 积极利用房租担保公司（租赁担保）：如前所述，在与外国租户签订合同时，几乎必须利用担保公司。如果将加入担保公司作为入住条件，就可以应对万一出现房租拖欠或租户突然回国的情况。实际上，近年来担保公司的利用率非常高，据调查，截至 2020 年，约 97% 的租赁合同都利用了担保公司。 通过担保公司建立租金回收机制，房东可以确保稳定的租金收入，防止拖欠风险带来的麻烦。
- 彻底进行入住审查（确认居留期限和入住人数）：虽然没有必要对外国租客进行特别歧视，但在签订合同之前，比对日本人更应谨慎地进行入住审查。具体来说，确认居留资格类型和居留期限，评估租客能否履行合同期限。 此外，还要掌握所有入住者的姓名和关系，并约定未经合同签订者不得擅自入住。在合同中明确居住范围，并采取事先许可制等措施，以防止未经许可的人入住。此外，还要进行收入证明的提交、工作单位和学校在学证明等基本审查。通过彻底审查，可以事先消除纠纷的隐患。
- 委托擅长应对外国租户的专业公司：为了防止因语言和文化差异而引发的问题，可以利用拥有完善外国租户支持体制的房地产管理公司或中介公司。如果公司拥有丰富的外国租户应对经验，就可以用英语等其他语言顺利地解释合同的重要事项和入住后的生活规则。业主无法应对的细微沟通和投诉，也可以委托专业公司管理，让您高枕无忧。 例如，在运营中的房产中配备双语工作人员的管理公司，可以使用母语应对不擅长日语的租户的咨询，最终扩大房产的目标租户群体。借助可靠的专业人员，可以减轻业主的负担，同时防止问题发生并迅速应对。
- 利用国土交通省的指南和多语言工具：国家也在制定政策，促进外国人顺利入住民间租赁住宅。国土交通省制定的《外国人民间租赁住宅入住便利化指南》汇总了出租人和房地产公司需要注意的事项，并公开了各种多语言检查表。 例如，有入住意向的外国人可以填写「希望条件检查表」，还有用于宣传入住时和退房时的规则和礼仪的「入住约定检查表」（房屋规则的多语言说明资料），以及入住审查所需的文件清单等，这些资料都翻译成英语等主要外语。利用这些公共工具，可以弥补因语言差异而造成的说明不足，促进入住者之间的相互理解。 房东也可以先阅读一下指南，将可用的资料纳入合同实务中。利用官方指南是应对外国人租赁的有力支持。
采取上述对策，可以大大降低与外国人签订租赁合同带来的风险，实现安心、稳定的租赁经营。
总结
与外国人签订租赁合同时，最初可能会因语言和制度上的差异而感到困惑。 但是，以诚恳、积极的态度面对对方，采取上述适当的对策，就可以预防许多问题。与日本租户一样，按照公平的标准进行审查和签订合同，并努力进行尊重对方立场和文化的沟通。积极接受外国租户，还可以降低空房风险，稳定租赁经营。 在社會全球化的背景下，抓住新需求，積極與外國租戶簽訂租賃合同，這將是一個新的商機。只要業主以誠意對待，就能超越國籍建立信任關係，實現雙方都受益的租賃合同。最後，希望房地產業主能夠具備專業知識和靈活的態度，提供安心的居住環境，實現與外國租戶的圓滑租賃關係。
