외국인 세입자와의 임대차 계약 시 주의사항과 트러블 방지 대책

최근 일본 국내 체류 외국인 수는 증가 추세에 있으며, 2023년에는 처음으로 전국적으로 300만 명을 넘어설 것으로 보고되고 있다. 인구 감소와 고령화가 진행되는 가운데 외국인 입주자 수용은 공실 대책으로 그 중요성이 커지고 있으며, 부동산 소유자에게는 무시할 수 없는 주제이다. 한편, 언어와 문화, 관습의 차이로 인한 문제를 걱정하며 외국인과의 임대차 계약에 불안감을 느끼는 건물주들도 적지 않다. 하지만 적절한 대응과 충분한 배려를 통해 이러한 불안감을 해소할 수 있으며, 오히려 외국인 임차인을 받아들이는 것이 안정적인 임대경영에 도움이 될 수 있다고 한다. 실제로 임대관리 전문가인 INA도 고령자나 외국인 등 주택 확보가 필요한 배려 대상자의 수용은 앞으로 더욱 중요해질 것으로 보고 있으며, 임대료 채무 보증을 활용하는 등 적절한 대책을 통해 안심하고 임대할 수 있습니다. 이번 기사에서는 이러한 긍정적인 관점에서 부동산 소유자가 외국인 세입자와 임대차 계약을 체결할 때 특히 주의해야 할 점과 문제를 미연에 방지할 수 있는 실무적인 대책에 대해 설명합니다.

외국인과의 임대차 계약에서 주의해야 할 포인트

외국인 임차인을 받아들일 때는 일본인 임차인의 경우와는 다른 배려와 준비가 필요합니다. 다음은 외국인과의 임대차 계약에서 주의해야 할 주요 사항을 소개합니다.

• 언어의 장벽과 계약내용의 이해: 임대차 계약 시에는 계약서나 중요사항설명서 등 많은 서류가 있는데, 일본어만으로는 일본어를 충분히 이해하지 못하는 외국인 입주자에게는 내용을 파악하기 어렵다. 계약 내용에 대한 이해 부족은 트러블의 주요 원인이 되기도 합니다. 따라서 가능하면 다국어 버전의 계약서나 전문 통역사를 준비하여 계약 조건이나 규칙을 꼼꼼히 설명하여 상대방의 이해를 확인하는 것이 중요합니다. 언어의 장벽을 없애는 대응을 통해 오해로 인한 분쟁을 예방할 수 있습니다.

• 계약 관행(계약금, 보증금, 갱신료 등)의 차이: 일본의 임대 계약에는 해외에는 없는 '계약금'이나 정기적인 '갱신료'와 같은 독자적인 관행이 있는데, 이는 외국인에게는 특히 이해하기 어려운 제도입니다. 또한 계약 시 맡기는 보증금의 취급(퇴거 시 원상복구 비용에 충당 등)에 대해서도 일본의 규칙에 익숙하지 않은 외국인에게는 충분히 설명하지 않으면 오해를 불러일으킬 수 있습니다. 실제로 많은 외국인 입주자들은 보증금은 퇴거 시 전액 돌려받을 수 있다고 생각하고 있으며, 일본 고유의 원상복구 비용 정산 규칙을 이해하지 못하는 경우도 볼 수 있다. 계약 전에 계약금, 보증금, 갱신료 등 금전적인 부분과 퇴거 시 원상회복에 대한 개념을 자세히 설명하고 납득을 얻어두면 나중에 금전적인 문제를 예방할 수 있다.

• 생활습관이나 문화 차이에 대한 배려: 쓰레기 분리배출 방법, 이웃에 대한 소음 배려, 퇴거 시 청소 기준 등 생활상의 규칙이나 매너는 국가나 지역에 따라 다르다. 일본에서는 당연한 규칙이라도 외국인 입주자에게는 익숙하지 않아 지키기 어려운 경우가 있다. 예를 들어, 일본에서는 임대주택 퇴거 시 입주 시보다 방을 깨끗하게 청소하고 돌려주는 것이 일반적이지만, 해외에서는 이 관습이 공유되지 않는 경우도 있다. 이러한 생활습관의 차이로 인한 오해를 방지하기 위해 입주 시 쓰레기 배출 요일과 방법, 정숙 시간대, 금지 사항(애완동물, 재임대 금지 등) 등의 규칙을 다국어로 기재한 안내서를 준비하여 사전에 공유하는 것이 효과적입니다. 문화적 차이에 대한 이해와 함께 규칙을 알려주면 서로가 안심하고 생활할 수 있는 환경을 조성할 수 있다.

• 연대보증인・지급능력의 확보: 임대계약에서는 보통 임차인에게 일본 거주자의 연대보증인을 요구하지만, 외국인 입주자의 경우 적절한 보증인을 확보하지 못하는 경우가 많다. 기존에는 이 점이 걸림돌이 되어 외국인의 입주심사를 통과하기 어려운 측면이 있었습니다. 그러나 현재는 임대료 보증회사(임대료 채무 보증)를 이용하면 고령자나 유학생, 외국인도 쉽게 계약을 체결할 수 있는 구조가 마련돼 있다. 보증회사가 연대보증인 역할을 하기 때문에 건물주 입장에서는 연체 리스크를 커버하면서 다양한 계층의 입주자를 수용할 수 있는 장점이 있다. 외국인 입주자와 계약할 때는 반드시 보증회사 이용을 고려하고, 임대료 지불에 대한 담보를 확보해 두면 안심할 수 있다.

• 체류자격 및 신원 확인: 임대차 계약을 체결하기 전에 입주 희망자의 체류자격(비자 종류 및 유효기간)과 신원을 제대로 확인하는 것도 중요하다. 외국인 입주자를 받아들일 때는 여권이나 재류카드를 통해 체류기간을 확인하고 계약 기간 동안 합법적으로 체류할 수 있는지 확인해야 한다. 또한, 입주 예정 인원수나 동거인의 유무도 사전에 파악할 필요가 있다. 나라에 따라서는 1인용 주택에 여러 명이 함께 사는 것이 일반적인 경우도 있으므로, 계약 시 예상 인원을 초과하는 무단 입주를 방지하기 위해 입주자(동거인)의 인원을 계약 전에 명확하게 정합니다. 또한, 은행 계좌 개설 상황이나 비상연락처(휴대전화 번호 등)를 물어보는 것도 임대료 송금이나 연락 수단을 확보하는 데 있어 중요하다. 이러한 확인을 철저히 함으로써 계약 후 예상치 못한 문제가 발생할 위험을 줄일 수 있다.

위와 같은 점을 염두에 두고 외국인 입주자와도 계약 전에 충분한 소통과 상호 이해를 도모하는 것이 원활한 임대경영의 첫걸음이다. 국적에 관계없이 공정한 입주 심사와 설명을 통해 서로 합의하에 계약을 체결하는 것이 무엇보다 중요합니다.

외국인 임대 분쟁 예방 포인트

위의 주의사항을 바탕으로 실제 외국인 입주자와의 트러블을 미연에 방지할 수 있는 몇 가지 효과적인 대책을 소개합니다. 적절한 준비와 대응으로 많은 문제를 사전에 예방할 수 있습니다. 아래의 외국인 임대 분쟁 방지책을 실천하면 집주인도 안심하고 외국인에게 방을 빌려줄 수 있을 것입니다.

• 임대보증회사(임대보증)의 적극 활용: 앞서 언급했듯이 보증회사 이용은 외국인 입주자와의 계약에 있어 거의 필수라고 할 수 있습니다. 입주 조건으로 보증회사 가입을 요구하면, 만일의 임대료 체납이나 입주자의 갑작스러운 귀국에도 대비할 수 있습니다. 실제로 보증회사 이용률은 최근 들어 매우 높아져 2020년 기준 임대차 계약의 약 97%에서 보증회사를 이용하고 있다는 조사도 있다. 보증회사를 통해 임대료 회수 구조를 마련함으로써 건물주는 안정적인 임대료 수입을 확보할 수 있고, 체납 리스크로 인한 분쟁을 예방할 수 있다.

• 철저한 입주심사(재류기간, 입주인원 확인): 외국인 입주자라고 해서 특별한 차별을 할 필요는 없지만, 계약 전 입주심사는 일본인보다 더 신중하게 하는 것이 바람직하다. 구체적으로는 재류자격의 종류와 재류기간을 확인하고, 계약기간을 다할 수 있는지를 평가합니다. 또한, 입주 예정자 전원의 이름과 연고지를 파악하여 계약자 외의 무단 입주가 없도록 합니다. 계약서에 거주자의 범위를 명시하고, 동거인 추가는 사전 허가제로 하는 등의 조치도 유효합니다. 또한, 소득 증명서의 제출을 요구하고, 직장이나 학교 재학 확인 등 기본적인 심사도 잊지 말고 실시합시다. 이러한 철저한 심사를 통해 문제의 싹을 사전에 차단할 수 있습니다.

• 외국인 입주자 대응에 강한 전문업체에 위탁: 언어와 문화 차이로 인한 문제를 예방하기 위해서는 외국인 입주자 지원 체제를 갖춘 부동산 관리회사나 중개업체를 활용하는 것도 한 가지 방법이다. 외국인 입주자 대응 경험이 풍부한 업체라면 계약 시 중요 사항 설명이나 입주 후 생활 규칙을 영어 등 다른 언어로 원활하게 설명해 줄 수 있다. 건물주가 직접 대응하기 어려운 세세한 의사소통이나 클레임 대응도 전문업체에 관리 위탁을 맡기면 안심할 수 있다. 예를 들어, 가동 중인 부동산에 바이링구얼 직원이 배치되어 있는 관리회사라면 일본어가 서툰 입주자의 상담에도 모국어로 대응할 수 있어 결과적으로 부동산의 대상 입주자 층을 넓힐 수 있습니다. 신뢰할 수 있는 전문가의 도움을 받음으로써 오너의 부담을 줄이면서 트러블 예방과 조기 대응이 가능해집니다.

• 국토교통성 가이드라인과 다국어 툴 활용: 국가에서도 외국인의 원활한 민간임대주택 입주를 촉진하기 위한 시책을 마련하고 있다. 국토교통성이 작성한 '외국인 민간임대주택 입주 원활화 가이드라인'에는 임대인과 부동산업자를 위한 실무 대응 포인트가 정리되어 있으며, 다국어로 이용할 수 있는 각종 체크리스트가 공개되어 있다. 예를 들어 입주를 희망하는 외국인이 희망 조건을 기입할 수 있는 '희망조건 체크리스트'와 입주-퇴거 시 규칙과 매너를 알리기 위한 '입주 약속 체크리스트'(하우스 룰 다국어 설명 자료), 입주 심사에 필요한 서류 목록 등이 준비되어 있으며, 영어를 비롯한 주요 외국어로 번역되어 있습니다. 번역되어 있습니다. 이러한 공적 도구를 활용하면 언어 차이로 인한 설명 부족을 보완하고 입주자와의 인식 공유를 도모할 수 있다. 건물주 스스로도 가이드라인을 한 번쯤 살펴보고, 활용할 수 있는 자료를 계약 실무에 반영하는 것이 좋다. 공적 가이드라인의 활용은 외국인 임대 대응에 있어 든든한 버팀목이 될 수 있습니다.

위와 같은 조치를 취함으로써 외국인 임차인과의 임대차 계약에 따른 리스크를 크게 줄일 수 있으며, 안심하고 안정적인 임대경영을 할 수 있을 것입니다.

결론

외국인과의 임대차 계약은 처음에는 언어와 제도의 차이로 인해 당황스러운 점이 있을 수 있습니다. 하지만 성실하고 긍정적인 자세로 상대방을 대하고 위에서 언급한 바와 같이 적절한 조치를 취한다면 많은 문제를 미연에 방지할 수 있다. 일본인 입주자와 마찬가지로 공정한 기준으로 심사하고 계약하며, 서로의 입장과 문화를 존중하는 소통을 하는 것이다. 외국인 임차인을 적극적으로 받아들이는 것은 공실 리스크 감소와 임대 경영의 안정화에도 도움이 된다. 글로벌화 되어가는 사회의 니즈를 파악하여 새로운 비즈니스 기회로 외국인 임차인과의 임대계약을 긍정적으로 검토해보는 것은 어떨까. 건물주의 성실한 대응이 있다면 국적을 초월한 신뢰관계를 구축할 수 있고, 서로에게 유익한 임대차 계약이 될 것입니다. 마지막으로, 부동산 소유주로서 전문지식과 유연한 자세를 가지고 안심할 수 있는 주거환경을 제공함으로써 외국인 세입자와의 원활한 임대 관계를 실현해 주셨으면 합니다.