Atractivos y riesgos de la inversión inmobiliaria en Japón para extranjeros

La inversión en inmuebles japoneses por parte deacaudalados inversores extranjeros se ha expandido rápidamente en los últimos años. Este fenómeno no es una mera tendencia temporal, sino el resultado inevitable del atractivo único del mercado inmobiliario japonés y de los cambios en el entorno inversor mundial.

Para los inversores extranjeros, el mercado inmobiliario japonés ofrece tres grandes ventajas: altos rendimientos, estabilidad política y una sensación de asequibilidad debido a la debilidad del yen.

INA & Associates K.K. ha acumulado una gran experiencia en transacciones inmobiliarias, principalmente con particulares con patrimonios muy elevados. En este artículo, ofrecemos una guía completa para el éxito de la inversión inmobiliaria en Japón por parte de particulares de alto patrimonio procedentes del extranjero, con nuestra opinión experta. Proporciona información detallada y práctica sobre todos los aspectos, desde las consideraciones de inversión y los procedimientos de compra propiamente dichos hasta las estrategias de gestión de activos a largo plazo.

¿Por qué están interesados los inversores extranjeros adinerados en invertir en el sector inmobiliario japonés?

Tendencias de inversión en expansión según los datos del mercado

La presencia de inversores extranjeros adinerados en el mercado inmobiliario de Tokio aumenta año tras año. Según el Libro Blanco del Suelo del Ministerio de Suelo, Infraestructuras, Transporte y Turismo, el valor de las compras de propiedades por parte de inversores extranjeros en el año 2024 fue de 939.700 millones de yenes, un 63% más que el año anterior. Esta cifra indica que la cuota de inversores extranjeros en el mercado de inversión inmobiliaria de Japón se ha mantenido por encima del 30% y ya no puede ignorarse.

La inversión se centra en los particulares de alto patrimonio procedentes de la Gran China (China continental, Hong Kong, Taiwán y Singapur). Muchos de ellos compran propiedades con un presupuesto de entre 300 y 500 millones de yenes en efectivo y rara vez recurren a préstamos. Los inversores occidentales también están en alza, con inversiones a gran escala por parte de fondos de capital riesgo y particulares con patrimonios muy elevados, en particular.

Si se observan las tendencias de inversión por regiones, se aprecian claramente las siguientes características

En estas zonas, los áticos amplios de más de 120 m2 son especialmente populares y se espera que mantengan y aumenten el valor de los activos debido a su escasez.

Excelentes oportunidades de inversión gracias a la debilidad del yen

La fuerte depreciación del yen a partir de 2022 ha supuesto un importante viento de cola para la inversión inmobiliaria extranjera. Los precios de los inmuebles japoneses en términos de dólares estadounidenses han caído significativamente, creando una situación de "venta a precio de ganga" para los inversores extranjeros.

En concreto, el tipo de cambio, que era de unos 115 yenes por dólar a principios de 2022, se ha depreciado temporalmente hasta el nivel de 160 yenes en 2024. Esto convierte la adquisición de activos denominados en yenes en una oportunidad de inversión extremadamente atractiva para los inversores que posean divisas fuertes como el dólar estadounidense y el dólar de Hong Kong.

Por ejemplo, para adquirir una propiedad por valor de 500 millones de yenes, habría sido necesaria una inversión de aproximadamente 4,35 millones de dólares a principios de 2022, mientras que la misma propiedad puede adquirirse por aproximadamente 3,12 millones de dólares en 2024, cuando el yen esté más débil. Esta diferencia de precio de aproximadamente el 28% es un factor importante que repercute directamente en la rentabilidad de la inversión.

Altos rendimientos y estabilidad del mercado

Se estima que la rentabilidad supuesta de un ático en Tokio se sitúa entre el 3,5% y el 4%, un nivel elevado en comparación con otras grandes ciudades. Véase la siguiente tabla comparativa.

Además de esta ventaja de rendimiento, la estabilidad del mercado de alquiler japonés (bajas tasas de desocupación y alquileres estables) es también un factor importante en la estrategia de inversión de los inversores adinerados que buscan inversiones a largo plazo.

En el mercado de alquiler de viviendas de los 23 distritos de Tokio, la tasa de vacantes sigue siendo extremadamente baja, en torno al 3%, y el riesgo de una caída significativa de los alquileres es limitado. Esto se debe a que el equilibrio entre la oferta y la demanda sigue siendo favorable para los inversores debido a la continua afluencia de población y a la limitada nueva oferta.

Ventajas para los inversores extranjeros que compran inmuebles en Japón

Ventajas jurídicas e institucionales

Una de las características más importantes del mercado inmobiliario japonés es que no existen restricciones ni regulaciones a la compra de inmuebles por parte de extranjeros. Independientemente de su nacionalidad, tipo de visado o estatus de residencia permanente, cualquiera puede convertirse en propietario de terrenos o edificios exactamente en las mismas condiciones que un ciudadano japonés.

Esta ventaja institucional es extremadamente rara en todo el mundo. Muchos países tienen algunas restricciones para que los extranjeros adquieran propiedades; por ejemplo, el tipo de propiedad que se puede comprar o la zona en la que se encuentra pueden estar limitados, o puede exigirse un permiso gubernamental. En Japón, sin embargo, es posible ser propietario de edificios enteros, incluidos pisos, condominios, edificios de oficinas e incluso terrenos, lo que supone una gran ventaja para los extranjeros adinerados que invierten en propiedades japonesas.

En cuanto a la fiscalidad, no hay discriminación entre extranjeros y japoneses. Las normas de tributación al adquirir una propiedad (impuesto de licencia de registro e impuesto de adquisición de bienes inmuebles), mientras se posee (impuesto de activos fijos) y al venderla (impuesto de transferencia de ingresos) son todas iguales que para los nacionales japoneses. Esta igualdad reduce considerablemente el riesgo de costes adicionales inesperados en la planificación de inversiones y el cálculo de beneficios.

Además, la propiedad adquirida puede venderse, donarse o heredarse libremente y no hay límite de tiempo establecido para la propiedad. Esto hace posible incluir los bienes inmuebles japoneses como parte de una estrategia de creación de activos a largo plazo.

Valor como "activo seguro" debido a la estabilidad política y social

La estabilidad política y el buen orden social de Japón son factores de decisión muy importantes para los inversores extranjeros adinerados. En particular, el sector inmobiliario japonés es muy valorado como "activo seguro" en el actual clima internacional de mayor riesgo geopolítico.

La buena seguridad pública es uno de los principales atractivos de la inversión inmobiliaria en Japón. Japón ocupa sistemáticamente un lugar destacado en el GlobalPeaceIndex, lo que garantiza la seguridad de los activos físicos. Se trata de un factor importante a tener en cuenta a la hora de poseer activos físicos -inmuebles- en el extranjero.

La transparencia del sistema jurídico es también una importante fuente de tranquilidad para los inversores. El sistema judicial japonés es muy independiente y garantiza la protección de los derechos de propiedad. También cabe esperar resultados justos y previsibles en la ejecución de contratos y la resolución de litigios.

Además, aunque Japón corre el riesgo de sufrir catástrofes naturales, su capacidad de preparación y recuperación es una de las mejores del mundo. El riesgo de que se produzcan daños en el valor de los activos debido a catástrofes naturales se gestiona adecuadamente mediante estrictas normas de resistencia a los terremotos en virtud de la Ley de Normas de Construcción, un sistema de seguros bien desarrollado y un rápido sistema de recuperación en caso de catástrofe.

Diversificación de activos y efectos de cobertura del riesgo

Debido a la incertidumbre en el mercado inmobiliario chino y a las crecientes fricciones con China en los países occidentales, los ricos de la Gran China se apresuran a diversificar geográficamente sus activos. La inversión inmobiliaria japonesa se posiciona como una parte importante de esta estrategia de diversificación de activos.

La diversificación en activos denominados en yenes ofrece las ventajas combinadas de reducir el riesgo cambiario y, al mismo tiempo, asegurar un futuro destino para la emigración. En particular, las inversiones se realizan cada vez más desde una perspectiva a largo plazo, teniendo en cuenta el entorno educativo de los niños y el entorno vital de las generaciones mayores.

El alto nivel educativo de Japón, su excelente sistema sanitario y la calidad de su infraestructura social van más allá de meros objetivos de inversión y añaden valor a los inmuebles japoneses como "centro de estilo de vida". El fácil acceso a escuelas internacionales e instalaciones médicas avanzadas es un factor importante para las personas de alto poder adquisitivo que desean permanecer en Japón con sus familias durante periodos más largos.

La relativa madurez del mercado inmobiliario japonés y el bajo riesgo de fluctuaciones bruscas de los precios también potencian el efecto de cobertura del riesgo. En comparación con los mercados inmobiliarios de las economías emergentes, el riesgo limitado de que se produzcan caídas significativas de los precios debido a cambios en las políticas o a perturbaciones económicas es un gran atractivo para los particulares con un elevado patrimonio neto que valoran la protección estable de sus activos.

Desventajas y riesgos de la inversión inmobiliaria en Japón

Impacto del riesgo de fluctuación de divisas

Uno de los mayores riesgos de la inversión inmobiliaria japonesa es el impacto de las fluctuaciones monetarias. Aunque la debilidad actual del yen es favorable para los inversores extranjeros, una futura apreciación del yen podría tener un impacto significativo en los rendimientos de la inversión.

Por ejemplo, si se compra una propiedad de 500 millones de yenes a 150 yenes por dólar, la inversión ascendería aproximadamente a 3,33 millones de dólares. Sin embargo, si el yen se aprecia a 120 yenes por dólar en el momento de la venta, los mismos 500 millones de yenes valdrían aproximadamente 4,17 millones de dólares, lo que significa que aunque el precio en términos de yenes siga siendo el mismo, el rendimiento en términos de dólares sería de aproximadamente el 25%. Por el contrario, si el yen se deprecia a 180 yenes por dólar, el cálculo arroja una pérdida de aproximadamente el 7%.

Para hacer frente a este riesgo de cambio, muchos inversores extranjeros consideran las siguientes técnicas de cobertura

Principales técnicas de cobertura del riesgo de cambio

• Fijación del tipo en el momento de la venta futura mediante contratos a plazo sobre divisas
• Limitar el riesgo mediante opciones sobre divisas
• Diversificación de activos en varias divisas
• Cobertura natural mediante préstamos en yenes japoneses

Sin embargo, estas técnicas de cobertura implican costes y debe estudiarse detenidamente su repercusión en el rendimiento de la inversión.

Riesgo de catástrofes naturales

Japón es relativamente propenso a catástrofes naturales como terremotos, tifones e inundaciones, y estos riesgos son factores que no pueden ignorarse en la inversión inmobiliaria. En particular, los daños a edificios causados por grandes terremotos o las inundaciones provocadas por tifones pueden tener un impacto directo en el valor de los activos.

Sin embargo, el Código de Edificación de Japón cuenta con algunas de las normas de resistencia antisísmica más estrictas del mundo, y los edificios construidos después de 1981 según las nuevas normas de resistencia antisísmica son altamente seguros en caso de terremoto de gran magnitud.

También existe un amplio sistema de seguros, y el seguro contra terremotos puede añadirse al seguro contra incendios para cubrir las pérdidas causadas por catástrofes naturales. Es especialmente importante considerar cuidadosamente el importe y la cobertura del seguro para las propiedades caras.

Puntos clave para la protección frente al riesgo de catástrofes naturales

• Seleccionar propiedades con una nueva norma de resistencia antisísmica (1981 o posterior)
• Incluir un seguro contra terremotos
• Confirmación de los riesgos de ubicación mediante mapas de peligrosidad
• Mantenimiento regular de los edificios

Barreras lingüísticas y culturales e importancia de recurrir a especialistas

Las peculiaridades del idioma japonés y las prácticas comerciales propias de Japón pueden suponer una barrera importante para los inversores extranjeros. Hay muchas situaciones en las transacciones inmobiliarias en las que se requieren conocimientos especializados y de la lengua japonesa, como comprender el contenido de los contratos, entender los procedimientos legales y realizar informes fiscales.

En particular, el apoyo de expertos es esencial en las siguientes situaciones.

Situaciones que requieren apoyo especializado

• Estudio detallado de la propiedad (condiciones de construcción, restricciones legales, etc.)
• Confirmación del contenido del contrato de compraventa
• Realización de trámites de registro
• Informes fiscales y medidas de ahorro fiscal
• Gestión de alquileres
• Desarrollo de futuras estrategias de venta

INA&Associates Ltd. ofrece servicios integrales de apoyo a los inversores extranjeros, garantizando transacciones inmobiliarias fluidas que trascienden las barreras lingüísticas. Nuestro personal especializado, disponible en inglés y chino y con amplia experiencia en proyectos en el extranjero, ofrece apoyo integral desde la consideración de la inversión hasta la venta.

Con el fin de evitar malentendidos y problemas causados por diferencias culturales, se ofrecen explicaciones detalladas de las prácticas comerciales y los requisitos legales japoneses para crear un entorno en el que los inversores puedan realizar las transacciones con tranquilidad.

Procedimientos y requisitos legales para los extranjeros que adquieren bienes inmuebles en Japón

Procedimientos básicos de compra

Los procedimientos para los inversores extranjeros que adquieren bienes inmuebles japoneses son básicamente los mismos que para los ciudadanos japoneses, pero se requieren algunos documentos y procedimientos especiales. A continuación se muestra el flujo de compra estándar.

Flujo básico de compra de bienes inmuebles japoneses

1. Búsqueda y selección de la propiedad
   • Consulta inicial con un agente inmobiliario
   • Aclaración de los objetivos de inversión y el presupuesto
   • Listado de posibles propiedades
2. Estudio detallado de la propiedad
   • Inspección del solar
   • Estudio del estado del edificio
   • Confirmación de las limitaciones legales
3. Presentación del certificado de compra
   • Declaración formal de intención de compra
   • Inicio de las negociaciones sobre el precio
4. Celebración del contrato de compraventa
   • Confirmación final de las condiciones del contrato
   • Pago del depósito
5. Procedimientos de financiación (en caso necesario)
   • Negociaciones con entidades financieras
   • Obtención de la aprobación del préstamo
6. Liquidación y entrega
   • Pago del saldo restante
   • Registro de la transferencia de propiedad
7. Procedimientos ex post
   • Presentación del informe sobre la ley de divisas
   • Preparación de declaraciones fiscales

Documentos necesarios y requisitos especiales

Cuando un extranjero residente en el extranjero adquiere bienes inmuebles en Japón, es necesario preparar documentos especiales además de los documentos que normalmente preparan los ciudadanos japoneses.

La declaración jurada es un documento importante que utilizan los expatriados como alternativa al certificado de residencia o a la impresión del sello. El documento prueba la identidad y la dirección de la persona y debe ser autenticado por un notario local o un consulado japonés.

Obligaciones de información en virtud de la Ley de Divisas y Comercio Exterior

Los no residentes están obligados a informar en virtud de la Ley de Divisas y Comercio Exterior (Ley de Divisas) cuando adquieran bienes inmuebles en Japón. Este informe debe hacerse al Ministerio de Finanzas dentro de los 20 días siguientes a la adquisición de la propiedad.

Esquema de la declaración conforme a la Ley de Divisas y Comercio Exterior

• Plazo: 20 días desde la adquisición del inmueble
• Destinatarios: Ministerio de Hacienda (oficinas regionales de finanzas)
• Método de declaración: presentación por escrito en el formulario prescrito
• Documentos exigidos: contrato de compraventa, certificado de asuntos registrados, etc.

El incumplimiento de esta obligación de notificación puede dar lugar a sanciones como infracción de la Ley de Divisas y Comercio Exterior, por lo que es importante asegurarse de que el procedimiento se completa dentro del plazo.

Procedimientos de registro y papel del secretario judicial

El registro de la transmisión de la propiedad de bienes inmuebles es un procedimiento obligatorio según la legislación japonesa. Dado que este procedimiento es complejo y requiere conocimientos especializados, suele llevarlo a cabo un escribano judicial.

Función del escribano judicial en el procedimiento de registro

• Preparación de los documentos de solicitud de registro
• Presentar la solicitud ante la Oficina de Asuntos Jurídicos en nombre del solicitante.
• Recepción de los documentos una vez efectuado el registro
• Tramitación de los procedimientos específicos para extranjeros

Al seleccionar un secretario judicial con amplia experiencia en asuntos extranjeros, puede estar seguro de que las cuestiones lingüísticas y los procedimientos especiales se tratarán adecuadamente INA&Associates Ltd. utiliza su red de secretarios judiciales que están familiarizados con los asuntos de los inversores extranjeros para apoyar los procedimientos de registro sin problemas. .

Puntos clave para el éxito de la inversión inmobiliaria en Japón

Criterios importantes para la selección del inmueble

La selección del inmueble adecuado es el factor más importante para el éxito de la inversión inmobiliaria en Japón por parte de particulares extranjeros con grandes patrimonios. Deben considerarse cuidadosamente tres aspectos: ubicación, tipo de propiedad y potencial.

Importancia de la ubicación

Incluso en el centro de Tokio, las características de la inversión varían mucho de una zona a otra. Es importante evaluar exhaustivamente los siguientes factores

• Acceso al transporte: distancia a las principales estaciones, disponibilidad de varias líneas.
• Entorno circundante: disponibilidad de instalaciones comerciales, educativas y médicas.
• Potencial de futuro: planes de reurbanización, mejoras previstas de las infraestructuras
• Internacionalidad: presencia de una comunidad extranjera, servicios multilingües.

En particular, las ubicaciones privilegiadas de los distritos de Minato, Shibuya y Chiyoda gozan de gran reconocimiento internacional y cabe esperar que mantengan o aumenten su valor inmobiliario en el futuro.

Características por tipo de propiedad

Para los inversores internacionales, se recomienda empezar a invertir en pisos de lujo por la facilidad de gestión y liquidez.

Formar un equipo de expertos

Formar un equipo de expertos de confianza es esencial para invertir con éxito en propiedades japonesas. Minimice el riesgo de la inversión y maximice los beneficios trabajando con los siguientes expertos

Expertos necesarios y sus funciones

1. Empresas inmobiliarias
   • Presentación de propiedades y análisis del mercado
   • Apoyo en las negociaciones de compraventa
   • Prestación de servicios posventa
2. Escribanía judicial
   • Representación en procedimientos de registro
   • Comprobación de riesgos jurídicos
   • Comprobación del contenido de los contratos
3. Contable fiscal certificado
   • Representación en declaraciones fiscales
   • Propuesta de medidas de ahorro fiscal
   • Respuesta a cambios en el sistema fiscal
4. Empresas de gestión inmobiliaria
   • Servicios de gestión de alquileres
   • Mantenimiento de edificios
   • Relaciones con los inquilinos

INA&Associates Ltd utiliza su red de estos profesionales para proporcionar un apoyo integral a los inversores extranjeros. Con el "capital humano" y la "confianza" en el centro de nuestra filosofía de gestión, nuestro objetivo es realizar transacciones que satisfagan a todas las partes.

Construir una estrategia de inversión a largo plazo

En una estrategia de inversión patrimonial, es importante centrarse en la creación y preservación de activos a largo plazo en lugar de la búsqueda de beneficios a corto plazo. Recomendamos elaborar una estrategia de inversión que tenga en cuenta los siguientes factores

Fijar un periodo de tenencia

• Un periodo de tenencia de medio a largo plazo de cinco años o más como norma básica.
• Consideración del momento de la venta en función de los ciclos del mercado.
• Consideración de las tenencias permanentes como medida de sucesión

Diversificación de las estrategias de salida

• Obtención de plusvalías con la venta
• Asegurar las ganancias de ingresos mediante la tenencia a largo plazo
• Transmisión de activos a la siguiente generación

Construcción de carteras

• Diversificación del riesgo mediante múltiples propiedades
• Inversión en distintas zonas
• Diversificación de los tipos de propiedad

Conclusión

Atractivo de invertir en inmuebles japoneses y puntos a tener en cuenta

Para los inversores extranjeros adinerados, invertir en inmuebles japoneses es una excelente oportunidad de inversión, que ofrece tres atractivos principales: altos rendimientos, estabilidad política y ventajas institucionales. En particular, la actual depreciación del yen es una excelente oportunidad de inversión para los inversores extranjeros.

Por otro lado, también existen retos como el riesgo de fluctuación de los tipos de cambio, el riesgo de catástrofes naturales y las barreras lingüísticas y culturales. Gestionar adecuadamente estos riesgos y contar con el apoyo de expertos puede aumentar considerablemente las probabilidades de éxito.

Factores clave del éxito

1. Seleccionar la propiedad adecuada: una evaluación exhaustiva de la ubicación, el tipo de propiedad y el potencial.
2. Formar un equipo de expertos: trabajar con socios de confianza
3. Perspectiva a largo plazo: una estrategia de inversión que no se deje distraer por las fluctuaciones del mercado a corto plazo.
4. Gestión del riesgo: uso de coberturas de divisas, seguros y diversificación.
5. Aprendizaje continuo: reaccionar ante las tendencias del mercado y los cambios en la legislación

Próximos pasos

A las personas con patrimonios elevados que estén considerando invertir en el sector inmobiliario japonés, les recomendamos que empiecen por una consulta con un profesional de confianza: INA & Associates KK ofrece consultas gratuitas para inversores internacionales y puede recomendarles la mejor estrategia de inversión que se adapte a sus objetivos de inversión y a su presupuesto. INA&Associates es uno de los principales proveedores de asesoramiento de inversión para inversores extranjeros.

Como "empresa de inversión en capital humano", anteponemos el éxito de nuestros clientes y nuestro objetivo es establecer asociaciones a largo plazo con ellos. Si tiene alguna pregunta o consulta sobre la inversión inmobiliaria en Japón, no dude en ponerse en contacto con nosotros.

Preguntas más frecuentes

P1: ¿Pueden los extranjeros comprar propiedades en Japón?

Sí, no hay restricciones para que los extranjeros compren propiedades en Japón. Independientemente de su nacionalidad, tipo de visado o situación de residencia permanente, pueden adquirir bienes inmuebles en las mismas condiciones que los japoneses. Se puede adquirir la propiedad tanto de terrenos como de edificios, y se puede vender o heredar libremente.

P2: ¿Cuánto dinero se necesita para invertir en inmuebles japoneses?

Varía mucho según la propiedad en la que se invierta, pero para un condominio de inversión en el centro de Tokio, la cantidad típica oscila entre 30 y 100 millones de yenes. Los extranjeros con grandes patrimonios suelen invertir en propiedades de gama alta por valor de entre 300 y 500 millones de yenes. Las compras en efectivo son la norma, pero también puede haber préstamos en función de las condiciones.

P3: ¿Cómo debo gestionar la propiedad después de la compra?

Para los inversores expatriados, es habitual recurrir a una empresa de gestión inmobiliaria de confianza. Pueden proporcionar un apoyo integral para la gestión del alquiler, el mantenimiento del edificio y las relaciones con los inquilinos. La comisión estándar de gestión es de alrededor del 5% del alquiler.

P4: ¿Es posible comprar un inmueble sin visado?

Sí, es posible. No necesita visado para comprar un inmueble. Sin embargo, el mero hecho de poseer la propiedad comprada no le da derecho a un visado de residencia en Japón. Si desea permanecer en Japón durante un período de tiempo más largo, considere la posibilidad de obtener un "visado de gestión y administración" o similar.