Filosofía y Estrategias de Inversión Inmobiliaria de Familias Adineradas

¿Por qué generaciones de personas adineradas siguen centrándose en la inversión inmobiliaria, además de en activos financieros como acciones y bonos, cuando tantos otros buscan crear riqueza? Detrás de ello se esconde su particular "filosofía inmobiliaria", que va más allá de la mera búsqueda de beneficios y tiene como objetivo la protección de los activos a largo plazo y la creación de valor.

La inversión inmobiliaria es un método de gestión de activos extremadamente equilibrado que permite obtener tanto ganancias de ingresos estables (rentas de alquiler) como plusvalías (beneficios en la venta) por futuros incrementos de valor. En particular, su resistencia a la inflación y las ventajas fiscales en la planificación de sucesiones son grandes atractivos que no ofrecen los activos financieros. Sin embargo, no todos los inmuebles pueden ser la "gallina de los huevos de oro". ¿Cómo identifican los propietarios los "verdaderos activos" de entre los muchos inmuebles que seguirán creando valor en el futuro?

En este artículo, explicamos en un lenguaje sencillo, desde una perspectiva profesional, la filosofía del sector inmobiliario y las estrategias de inversión específicas en las que se centran las generaciones de propietarios de activos, basándonos en nuestra experiencia al ayudar a numerosos clientes de alto patrimonio neto a construir sus activos como INA & Associates Ltd. (INA & Associates Ltd.). Esperamos que ayude a todos, desde los principiantes en la inversión inmobiliaria hasta los que ya poseen varios inmuebles, a construir su patrimonio.

Filosofía de la inversión inmobiliaria para propietarios

Los inversores inmobiliarios de éxito tienen varias filosofías en común. No les preocupan las ganancias a corto plazo, sino más bien el largo plazo y el panorama general.

Se centran en la creación de valor a largo plazo y no en los beneficios a corto plazo.

Las inversiones inmobiliarias de los inversores son distintas de la especulación a corto plazo, en la que venden para obtener beneficios al cabo de unos años. Su objetivo es construir activos que mantengan y aumenten su valor y sigan generando ingresos estables durante 10, 20 años o incluso generaciones. Basándose en esta filosofía, no se dejan llevar por modas o frenesíes temporales del mercado, sino que evalúan con calma el valor intrínseco de la propiedad: su ubicación, su potencial futuro y su rentabilidad.

Identificar los bienes inmuebles que son un activo, no un pasivo.

Como afirmó el célebre inversor Robert Kiyosaki en su libro Padre rico, padre pobre, "Los activos te meten dinero en el bolsillo, los pasivos te lo quitan". Los ricos se aseguran de que esta definición se aplique también a la inversión inmobiliaria. Aunque un inmueble tenga buen aspecto, si presenta un alto riesgo de desocupación o se prevé que incurrirá en grandes gastos de reparación en el futuro, se considera un "pasivo" que ejerce presión sobre el flujo de caja. Buscan "verdaderos activos" que generen un flujo de caja continuo y aumenten el valor global del activo.

Maximizar el efecto palanca y aumentar la eficacia de la autofinanciación

Una de las características clave de la inversión inmobiliaria es el "efecto palanca", que permite acceder a préstamos de entidades financieras. En comparación con la inversión exclusivamente con fondos propios, el apalancamiento permite invertir en activos de mayor tamaño y con rendimientos más elevados. Los propietarios de activos aumentan drásticamente la eficiencia de la inversión de sus propios fondos aprovechando al máximo su propia solvencia y solicitando préstamos en condiciones favorables. Por supuesto, un endeudamiento excesivo conlleva riesgos, pero practican un uso seguro y eficaz del apalancamiento basado en elaboradas simulaciones.

Construir la cartera teniendo en cuenta el equilibrio entre las rentas y las plusvalías

Los rendimientos de la inversión inmobiliaria pueden dividirse a grandes rasgos en ganancias por rentas y ganancias de capital. Los propietarios construyen sus carteras teniendo en cuenta el equilibrio entre ambas, en lugar de inclinarse por una u otra. Al comprender las características de cada tipo de propiedad y combinarlas de acuerdo con sus propios objetivos de inversión, pretenden diversificar el riesgo y maximizar los beneficios. Se trata de una forma de diversificar el riesgo y maximizar la rentabilidad.

Estrategias específicas de inversión inmobiliaria practicadas por los propietarios

Entonces, ¿cómo traducen los propietarios inmobiliarios estas filosofías en estrategias de inversión concretas? A continuación, explicamos las estrategias típicas que aplican, junto con datos.

Concentración de la inversión en ubicaciones urbanas privilegiadas y zonas de reurbanización

Los propietarios prefieren invertir en zonas de gran concentración de población y actividad económica, como el centro de Tokio. Estas zonas no sólo tienen una demanda de alquiler estable y un bajo riesgo de desocupación, sino que también ofrecen un gran potencial para futuros aumentos del valor de los activos. El siguiente cuadro compara la tasa de variación de los precios del suelo en el centro de las ciudades y en las zonas suburbanas.

Fuente: Gobierno Metropolitano de Tokio, "Resumen de los precios de referencia del suelo en Tokio en 2025".

Como puede observarse, los precios del suelo en el centro de la ciudad han mostrado una tasa de incremento superior a la de los suburbios, lo que indica que se trata de un mercado muy prometedor para aspirar a plusvalías a largo plazo. Los propietarios de activos analizan estos datos macroeconómicos y concentran sus fondos en las zonas con potencial.

Selección de inmuebles basada en la propiedad a largo plazo

La "calidad" de un inmueble es un factor sumamente importante para los propietarios de activos que buscan crear valor a largo plazo. No eligen un inmueble simplemente por su alto rendimiento. Se fijan en la estructura del edificio, la calidad de las instalaciones, el estado de la gestión y, sobre todo, la "rareza de la ubicación". Y es que estos factores constituyen la base para mantener el valor del activo a largo plazo y garantizar una demanda de alquiler estable.

Nota: Las anteriores son tendencias generales y variarán en función del estado de gestión del inmueble y de su ubicación.

Como muestra la tabla anterior, el valor de los edificios disminuye con el tiempo, pero en el caso de las propiedades con un alto valor del suelo, como las situadas en ubicaciones urbanas privilegiadas, el aumento del valor del suelo supera la disminución del valor de los edificios, lo que aumenta la probabilidad de que el valor total del activo se mantenga o incluso aumente.

Construir una cartera inmobiliaria pensando en la planificación sucesoria

Para las personas adineradas, la propiedad inmobiliaria no es sólo una inversión, sino también una herramienta de "planificación sucesoria" extremadamente eficaz para garantizar la transferencia fluida de activos a la siguiente generación. En comparación con el efectivo y las acciones, los bienes inmuebles tienen la gran ventaja de reducir significativamente el valor estimado a efectos del impuesto de sucesiones.

Trabajar con un equipo de expertos

La inversión inmobiliaria requiere una amplia gama de conocimientos especializados, incluidos los jurídicos, fiscales, financieros y arquitectónicos. Los propietarios de éxito no confían únicamente en sus conocimientos y experiencia, sino que han creado una estrecha red de expertos en su campo, como abogados, contables fiscales y asesores inmobiliarios. Al contar con el asesoramiento objetivo de los expertos, mejoran la precisión de sus decisiones de inversión y evitan posibles riesgos. Encontrar un socio fiable es, en sí mismo, uno de los factores clave del éxito en la inversión inmobiliaria.

Resumen: Inversión inmobiliaria para construir el futuro

Este artículo ha descrito la filosofía de la inversión inmobiliaria practicada por generaciones de ricos y sus estrategias específicas. En la base de su enfoque está la creación de valor de los activos desde una perspectiva a largo plazo, en lugar de la búsqueda de beneficios a corto plazo. Consideran que los bienes inmuebles no son simplemente una "mercancía", sino un "negocio" que sigue creando valor para las generaciones venideras, y mediante el uso de estrategias precisas y conocimientos expertos, están ampliando constantemente sus activos.

A continuación se resumen los puntos clave.

• Filosofía: centrarse en la creación de valor a largo plazo e identificar propiedades que sean "activos" en lugar de "pasivos".
• Estrategia: concentrar la inversión en ubicaciones urbanas privilegiadas, seleccionar propiedades para la propiedad a largo plazo y construir una cartera teniendo en cuenta la planificación sucesoria.
• Ejecución: gestionar el riesgo y maximizar la rentabilidad utilizando sabiamente el efecto palanca y trabajando en estrecha colaboración con un equipo de expertos.

La inversión inmobiliaria no es un camino fácil. Sin embargo, siguiendo la filosofía y la estrategia adecuadas, paso a paso, se puede alcanzar la libertad financiera y la seguridad para el futuro. Estaríamos más que encantados si este artículo pudiera profundizar en su comprensión de la inversión inmobiliaria y ayudarle a dar los primeros pasos hacia el éxito.

Si está interesado en hablar sobre sus necesidades de inversión inmobiliaria o desea obtener más información sobre estrategias específicas, no dude en ponerse en contacto con INA & Associates Ltd. Estaremos encantados de ofrecerle la mejor solución para su situación particular.

Preguntas más frecuentes

P1: ¿Cuántos fondos personales necesito para empezar a invertir en inmuebles?

R1: Es difícil de decir, pero es más fácil obtener un préstamo de una entidad financiera si puede aportar entre el 10% y el 20% del precio de la propiedad como fondos personales. Por ejemplo, para una propiedad de 50 millones de yenes, una cifra aproximada sería de entre 5 y 10 millones de yenes. No obstante, las condiciones varían en función de los atributos personales y la rentabilidad del inmueble, por lo que le recomendamos que consulte antes a un especialista.

P2: ¿Tiene alguna ventaja invertir en propiedades rurales?

R2: Los precios de los inmuebles en zonas rurales suelen ser más bajos y los rendimientos más altos que en el centro de las ciudades. Sin embargo, también hay que tener en cuenta el riesgo de desocupación debido al descenso de la población y el riesgo de caída del valor de los inmuebles. Desde una perspectiva a largo plazo, en general se considera que los riesgos son menores en los centros urbanos, donde la demanda de alquileres es más estable.

P3.¿Cuáles son los mayores riesgos de la inversión inmobiliaria?

A3.El mayor riesgo es el de desocupación. Si cesan los ingresos por alquileres, las amortizaciones de los préstamos y los gastos salen de los fondos propios, y el flujo de caja se deteriora. Para evitar este riesgo, es esencial elegir un inmueble competitivo en una zona con una demanda de alquiler estable.

P4.¿Qué recomienda, inmuebles nuevos o de segunda mano?

R4. Cada uno tiene sus propias ventajas e inconvenientes. Los inmuebles nuevos tienen instalaciones nuevas y no tienen costes de reparación inmediatos, mientras que los precios son altos y los rendimientos bajos. Los inmuebles de segunda mano son más baratos y tienen mayores rendimientos, pero el riesgo de reparaciones y las instalaciones antiguas son desventajas. Es importante elegir en función de sus objetivos de inversión y su tolerancia al riesgo.

P5: ¿Cómo debo elegir una empresa de gestión?

R5: Elegir una empresa de gestión fiable es un factor importante para determinar el éxito de su inversión inmobiliaria. Compare exhaustivamente el historial de la empresa en términos de captación de clientes (contratación de inquilinos), el número de unidades gestionadas, la capacidad de respuesta de su personal y su sistema de reparaciones y resolución de problemas. Es importante hablar con varias empresas para encontrar el socio adecuado a su estilo de inversión.