¿Por qué los ricos se sienten atraídos por la inversión inmobiliaria? Hay una amplia gama de razones, entre las que se incluyen las ganancias de ingresos estables, las plusvalías e incluso el ahorro fiscal. Sin embargo, hacen especial hincapié en la "información no pública", que nunca está disponible en el mercado inmobiliario general. Esta información desempeña un papel crucial en la construcción de su patrimonio. En este artículo, INA&Associates ofrece una perspectiva experta sobre cómo los grandes patrimonios obtienen "información no pública" a la hora de seleccionar inmuebles y cómo utilizan esta información en su estrategia patrimonial.
¿Por qué los particulares con grandes patrimonios buscan "información no pública"?
La razón por la que los particulares con grandes patrimonios buscan "información no pública", en particular información inmobiliaria "fuera de mercado", no es sólo el deseo de adquirir propiedades raras y valiosas. Existe una perspectiva más sofisticada y estratégica de gestión de activos.
1. evitar la competencia feroz y obtener condiciones favorables
La información inmobiliaria que está a disposición del público es vista por muchos inversores a través de los portales inmobiliarios, lo que hace más probable que se intensifique la competencia de precios. Esto es especialmente cierto en el caso de las propiedades de gama alta situadas en los principales centros urbanos y en zonas populares. En cambio, las propiedades privadas tienen menos competencia y pueden negociarse en condiciones más favorables, ya que la información sólo se comparte dentro de una red limitada. Esto aumenta la probabilidad de adquirir propiedades de primera que generen ingresos a un precio justo o incluso por debajo del valor de mercado.
2. Encontrar propiedades poco comunes con un alto valor patrimonial
Hay buenas razones para que las propiedades estén cerradas al público. Por ejemplo, el propietario no quiere hacer pública la venta, o la propiedad es tan rara y valiosa que sólo quiere dársela a una persona de confianza. Las grandes parcelas de terreno situadas en lugares privilegiados del centro de las ciudades o las mansiones con valor histórico suelen venderse bajo cuerda, sin hacerse públicas, por deseo del propietario. Estas propiedades son objetivos de inversión atractivos para personas con un elevado patrimonio, ya que cabe esperar que mantengan y aumenten el valor estable de sus activos a largo plazo.
3. garantizar la privacidad y la seguridad de las transacciones
Para las personas con grandes patrimonios, la protección de la intimidad es extremadamente importante. Dado que las transacciones inmobiliarias implican grandes sumas de dinero, la filtración de esta información al mundo exterior puede conllevar riesgos para la seguridad. Las transacciones no públicas son un medio eficaz para proteger la privacidad tanto del vendedor como del comprador y garantizar que la transacción se desarrolle con tranquilidad.
Tipos y características de la información no divulgable
Existen varios tipos de "información no divulgable". Aquí se explican los tipos típicos de información no divulgable y sus características respectivas en un formato de tabla fácil de entender.
| Tipos de información | Características | Vía de adquisición |
|---|---|---|
| Inmueble fuera del mercado | Inmueble que se ha mantenido en secreto a petición del vendedor, antes de sacarlo al mercado. Gran escasez, amplio margen de negociación de las condiciones. Contiene muchas "gangas". | Referencias de empresas inmobiliarias, entidades financieras, abogados/contables, etc. |
| Información anticipada | Información privilegiada sobre los grandes planes de desarrollo urbano y los proyectos de reurbanización. Ofrece una visión anticipada de las zonas en las que cabe esperar futuros aumentos de valor. | Redes únicas con promotores, empresas de diseño, funcionarios de la administración local, etc. |
| Información sobre alquileres | Información detallada sobre los ingresos de cada habitación de un inmueble en alquiler, incluidos el alquiler, la duración del contrato y los datos demográficos del inquilino. Esencial para la simulación precisa de ingresos y la evaluación de riesgos. | Facilitada directamente por la inmobiliaria que gestiona el inmueble y el vendedor. |
| Información detallada sobre el entorno | Información sobre la situación real de la zona, como las instalaciones del barrio, la calidad de la población residente, el estado de la seguridad pública y los futuros planes de construcción, que no puede encontrarse sólo a partir de los datos oficiales. | Empresas inmobiliarias familiarizadas con la zona y sus propios estudios in situ. |
Estrategias de inversión de personas adineradas que utilizan información no pública
Los grandes patrimonios no se limitan a obtener esta información no pública, sino que la utilizan estratégicamente en el marco de su gestión patrimonial. En particular, la inversión inmobiliaria es un medio extremadamente eficaz de ahorro fiscal y planificación sucesoria.
Medidas de ahorro fiscal (impuesto sobre la renta)
Los ingresos inmobiliarios pueden agregarse a otros ingresos. En particular, al registrar la depreciación de los edificios como gasto, se puede crear un déficit contable y compensarlo con otros ingresos, como los rendimientos del trabajo, para reducir el impuesto sobre la renta y el impuesto sobre la vivienda. Se trata de una medida de ahorro fiscal muy eficaz para las personas adineradas sujetas a tipos elevados del impuesto sobre la renta.
Medidas sucesorias
La conversión de efectivo en bienes inmuebles puede reducir significativamente el valor de tasación del impuesto de sucesiones. Mientras que el efectivo y los depósitos se valoran al 100% de su valor nominal, el valor catastral de los bienes inmuebles en el impuesto de sucesiones se calcula sobre la base de los precios del suelo en carretera (aproximadamente el 80% del valor de mercado) en el caso de los terrenos y de los valores catastrales de los activos fijos (aproximadamente entre el 50% y el 70% del valor de mercado) en el caso de los edificios, por lo que es inferior al valor de mercado. Además, al arrendar el inmueble, también puede aplicarse una reducción de valoración como "terreno con casa en alquiler" o "casa en alquiler", lo que previsiblemente tendrá un efecto aún mayor en el impuesto de sucesiones.
Formas específicas de obtener información no pública
Entonces, ¿cómo obtienen los particulares adinerados esta valiosa información no pública? La clave está en construir una sólida red de profesionales de confianza.
1. asociaciones con agentes inmobiliarios de confianza
Lo más importante son las asociaciones a largo plazo con empresas inmobiliarias especializadas en propiedades de alto valor neto y que tengan altos estándares éticos y un historial probado. Los agentes con una trayectoria probada y una amplia red de información conocerán en profundidad las necesidades individuales de los clientes y sus estrategias de inversión, y podrán sugerir la información inmobiliaria no cotizada más adecuada.
2. presentaciones de instituciones financieras
Los banqueros privados y los banqueros fiduciarios son otra fuente importante de información. Conocen a fondo la situación patrimonial de sus clientes y pueden presentarles buenos inmuebles no cotizados con vistas a optimizar toda la cartera de activos, incluidos los inmobiliarios.
3. cooperación con especialistas (abogados, contables, etc.)
Los abogados y contables especializados en herencias y sucesión de empresas son también expertos que a menudo tienen acceso a información sobre la venta de bienes inmuebles privados. En particular, pueden obtener información sobre "gangas", como los casos en los que se apresura la venta para pagar el impuesto de sucesiones. Si entabla una buena relación con ellos, puede obtener información inesperada sobre propiedades excelentes.
Conclusión.
Detrás del éxito de los grandes patrimonios en la inversión inmobiliaria está el hecho de que obtienen y utilizan estratégicamente información "no pública" que no es accesible al público en general. Al evitar la competencia despiadada, adquirir propiedades raras y valiosas en condiciones favorables e incorporarlas a sus estrategias financieras, como la reducción de impuestos y la sucesión, garantizan el incremento y la protección de su patrimonio.
Como se explica en este artículo, obtener y utilizar información no pública es un elemento extremadamente importante para tener éxito en la inversión inmobiliaria. Si está pensando en empezar a invertir en propiedades, o si ya está trabajando en ello pero busca información de mayor calidad, ¿por qué no empieza por encontrar un socio en el que pueda confiar? Éste será el paso más seguro para llevar la construcción de su patrimonio a la siguiente fase.
Preguntas más frecuentes
- P1: ¿Las propiedades privadas no están realmente disponibles para su compra por el público en general?
- R1: No necesariamente, pero como los canales para obtener información son muy limitados, las transacciones tienden a concentrarse en los ricos y en determinados inversores. El primer paso para obtener información es consultar a un agente inmobiliario de confianza e informarle de sus necesidades específicas y de su situación patrimonial.
- P2. ¿Cuántos fondos personales necesito para acceder a propiedades que no cotizan en bolsa?
- A2. Depende del rango de precios del inmueble, pero por lo general, en muchos casos, se le exigirán varios cientos de millones de yenes o más en fondos personales, o una solvencia crediticia acorde. Sin embargo, dependiendo de la propiedad, puede ser posible considerar el uso de menos fondos, por lo que le recomendamos que primero consulte a un experto y explore sus posibilidades.
- P3: ¿Cuáles son los puntos más importantes a la hora de elegir un agente inmobiliario?
- R3: Por supuesto, es importante que la empresa cuente con una amplia experiencia en transacciones inmobiliarias de gran envergadura, pero lo más importante es determinar si se trata de un socio sincero que aborda con sinceridad la situación de cada cliente y realiza propuestas óptimas desde una perspectiva a largo plazo, en lugar del beneficio a corto plazo. La filosofía de la empresa y la personalidad del responsable también son criterios importantes.
Daisuke Inazawa
INA&Associates Co., Ltd. Representante legal. Con sede en Osaka, Tokio y Kanagawa, se dedica a la compraventa, alquiler y gestión de inmuebles. Ofrece sus servicios basándose en una amplia experiencia en el sector inmobiliario. Bajo la filosofía de que «el activo más importante de una empresa es su personal», concede gran importancia a la formación y el desarrollo de sus empleados. Continúa su compromiso con la creación de valor empresarial sostenible.
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