Estratégias Imobiliárias de Longo Prazo das Famílias Ricas

Por que gerações de pessoas ricas continuam a se concentrar em investir em imóveis, bem como em ativos financeiros, como ações e títulos, quando tantos outros buscam construir riqueza? Por trás disso está sua "filosofia imobiliária" exclusiva, que vai além da mera busca de lucro e visa à proteção de ativos de longo prazo e à criação de valor.

O investimento em imóveis é um método de gestão de ativos extremamente equilibrado que permite ganhos de renda estáveis (renda de aluguel) e ganhos de capital (lucro na venda) de futuros aumentos de valor. Em particular, sua resistência à inflação e as vantagens fiscais no planejamento de herança são os principais atrativos que os ativos financeiros não oferecem. Entretanto, nem toda propriedade pode ser a "galinha dos ovos de ouro". Como os proprietários de ativos identificam os "verdadeiros ativos" entre as muitas propriedades que continuarão a criar valor no futuro?

Neste artigo, explicamos em linguagem simples, a partir de uma perspectiva profissional, a filosofia do setor imobiliário e as estratégias de investimento específicas nas quais gerações de proprietários de ativos se concentram, com base em nossa experiência em ajudar inúmeros clientes de alto patrimônio líquido a construir seus ativos como INA & Associates Ltd. Esperamos que ele ajude a todos, desde os iniciantes em investimentos imobiliários até aqueles que já possuem várias propriedades, a construir seu patrimônio.

Filosofia de investimento imobiliário para proprietários de ativos

Os investidores imobiliários bem-sucedidos têm várias filosofias em comum. Eles não estão preocupados com ganhos de curto prazo, mas sim com o longo prazo e o panorama geral.

Concentram-se na criação de valor a longo prazo em vez de lucros a curto prazo.

Os investimentos em propriedade dos investidores em imóveis são diferentes da especulação de curto prazo, em que eles vendem para obter lucro após alguns anos. Seu objetivo é construir ativos que se manterão e aumentarão de valor e continuarão a gerar renda estável por 10, 20 anos ou até mesmo gerações. Com base nessa filosofia, eles não são influenciados por modismos ou frenesi temporário do mercado, mas avaliam com calma o valor intrínseco da propriedade - sua localização, potencial futuro e lucratividade.

Identificar imóveis que sejam um ativo, não um passivo.

Como afirmou o renomado investidor Robert Kiyosaki em seu livro Pai Rico, Pai Pobre, "Os ativos colocam dinheiro no seu bolso, os passivos tiram dinheiro do seu bolso". As pessoas ricas garantem que essa definição também seja aplicada ao investimento imobiliário. Mesmo que uma propriedade pareça boa, se ela tiver um alto risco de desocupação ou se houver previsão de grandes custos de reparo no futuro, ela é considerada um "passivo" que pressiona o fluxo de caixa. Eles estão procurando "verdadeiros ativos" que gerem fluxo de caixa contínuo e aumentem o valor geral do ativo.

Maximização do efeito de alavancagem e aumento da eficiência do autofinanciamento

Uma das principais características do investimento imobiliário é o "efeito de alavancagem", que permite o acesso a empréstimos de instituições financeiras. Em comparação com o investimento apenas com fundos próprios, a alavancagem possibilita o investimento em ativos de maior porte e com rendimentos mais altos. Os proprietários de ativos aumentam drasticamente a eficiência do investimento de seus próprios fundos, aproveitando ao máximo sua própria capacidade de crédito e contraindo empréstimos em condições favoráveis. É claro que empréstimos excessivos implicam riscos, mas eles praticam o uso seguro e eficaz da alavancagem com base em simulações elaboradas.

Construção de portfólio com consciência do equilíbrio entre ganhos de renda e ganhos de capital

Os retornos do investimento imobiliário podem ser divididos em ganhos de renda e ganhos de capital. Os proprietários de imóveis constroem portfólios com a consciência do equilíbrio entre os dois, em vez de se concentrarem fortemente em um ou outro. Ao compreender as características de cada tipo de propriedade e combiná-las de acordo com suas próprias metas de investimento, eles buscam diversificar o risco e maximizar os retornos. Essa é uma forma de diversificar os riscos e maximizar os retornos.

Estratégias específicas de investimento imobiliário praticadas por proprietários de ativos

Então, como os proprietários de imóveis traduzem essas filosofias em estratégias concretas de investimento? Aqui, explicamos as estratégias típicas que eles implementam, juntamente com dados.

Investimento concentrado em locais urbanos de primeira linha e áreas de renovação

Os proprietários de imóveis preferem especialmente áreas com alta concentração de população e atividade econômica, como o centro de Tóquio, como alvos de investimento. Essas áreas não só têm demanda de aluguel estável e baixo risco de vacância, mas também oferecem grande potencial para futuros aumentos nos valores dos ativos. A tabela abaixo compara a taxa de variação dos preços dos terrenos nos centros das cidades e nas áreas suburbanas.

Fonte: Governo Metropolitano de Tóquio, "Resumo dos preços de referência de terrenos em Tóquio em 2025".

Como se pode observar, os preços dos terrenos no centro da cidade apresentaram uma taxa de aumento maior do que os preços nos subúrbios, indicando que esse é um mercado extremamente promissor para a obtenção de ganhos de capital de longo prazo. Os proprietários de ativos analisam esses dados macro e concentram seus fundos em áreas com potencial.

Seleção de imóveis com base na propriedade de longo prazo

A "qualidade" de uma propriedade é um fator extremamente importante para os proprietários de ativos que buscam criar valor a longo prazo. Eles não escolhem um imóvel simplesmente por causa de seu alto rendimento. Eles se concentram na estrutura do edifício, na qualidade das instalações, no estado da administração e, acima de tudo, na "raridade do local". Isso ocorre porque esses fatores fornecem a base para manter o valor do ativo a longo prazo e garantir uma demanda de aluguel estável.

Observação: as tendências acima são gerais e variam de acordo com o estado de gerenciamento da propriedade e sua localização.

Como mostra a tabela acima, o valor dos edifícios diminui com o tempo, mas para propriedades com alto valor do terreno, como aquelas em locais urbanos privilegiados, o aumento do valor do terreno supera o declínio do valor do edifício, aumentando a probabilidade de que o valor total do ativo seja mantido ou até mesmo aumentado.

Construindo um portfólio de propriedades com o planejamento de herança em mente

Para indivíduos ricos, a propriedade não é apenas um investimento, mas também uma ferramenta de "planejamento de herança" extremamente eficaz para garantir a transferência tranquila de ativos para a próxima geração. Em comparação com dinheiro e ações, os imóveis têm a grande vantagem de reduzir significativamente o valor avaliado para fins de imposto sobre herança.

Trabalhando com uma equipe de especialistas

O investimento em imóveis requer uma ampla gama de conhecimentos, incluindo conhecimentos jurídicos, fiscais, financeiros e arquitetônicos. Os proprietários de imóveis bem-sucedidos não confiam apenas em seu próprio conhecimento e experiência, mas criaram uma rede próxima de especialistas em seu campo, como advogados, contadores fiscais e consultores imobiliários. Ao receber ativamente a orientação objetiva de especialistas, eles melhoram a precisão de suas decisões de investimento e evitam possíveis riscos. Encontrar um parceiro confiável, por si só, é um dos principais fatores de sucesso no investimento imobiliário.

Resumo: Investimento imobiliário para construir o futuro

Este artigo descreveu a filosofia do investimento imobiliário praticada por gerações de pessoas ricas e suas estratégias específicas. Na raiz de sua abordagem está a criação de valor de ativos a partir de uma perspectiva de longo prazo, em vez da busca de lucro a curto prazo. Eles veem os imóveis não apenas como uma "commodity", mas como um "negócio" que continua a criar valor para as próximas gerações e, usando estratégias precisas e conhecimento especializado, estão expandindo constantemente seus ativos.

Os pontos principais estão resumidos abaixo.

• Filosofia: concentrar-se na criação de valor a longo prazo e identificar propriedades que sejam "ativos" em vez de "passivos".
• Estratégia: concentrar o investimento em localizações urbanas privilegiadas, selecionar propriedades para propriedade de longo prazo e construir um portfólio com planejamento de herança em mente.
• Execução: gerencie o risco e maximize os retornos utilizando sabiamente o efeito de alavancagem e trabalhando em estreita colaboração com uma equipe de especialistas.

O investimento imobiliário não é um caminho fácil. Entretanto, seguindo a filosofia e a estratégia corretas, passo a passo, você pode obter liberdade financeira e segurança para o futuro. Ficaríamos muito felizes se este artigo pudesse aprofundar seu conhecimento sobre investimento imobiliário e ajudá-lo a dar os primeiros passos rumo ao sucesso.

Se estiver interessado em discutir suas necessidades de investimento imobiliário ou quiser saber mais sobre estratégias específicas, não hesite em entrar em contato com a INA & Associates Ltd. Teremos o maior prazer em lhe oferecer a melhor solução para sua situação individual.

Perguntas frequentes

P1: De quanto dinheiro pessoal eu preciso para começar a investir em imóveis?

R1: É difícil dizer, mas é mais fácil obter um empréstimo de uma instituição financeira se você puder fornecer de 10% a 20% do preço da propriedade como fundos pessoais. Por exemplo, para uma propriedade no valor de 50 milhões de ienes, um guia aproximado seria de 5 a 10 milhões de ienes. Entretanto, as condições variam de acordo com os atributos pessoais e a rentabilidade da propriedade, portanto, consulte um especialista antes.

P2: Há alguma vantagem em investir em propriedades rurais?

A2: Os preços dos imóveis em áreas rurais tendem a ser mais baixos e os rendimentos mais altos do que nos centros das cidades. No entanto, também é preciso levar em conta o risco de vacância devido ao declínio da população e o risco de queda no valor das propriedades. De uma perspectiva de longo prazo, geralmente considera-se que os riscos são menores nos centros das cidades, onde a demanda por aluguel é mais estável.

P3: Quais são os maiores riscos no investimento em imóveis?

A3.O maior risco é o risco de vacância. Se a receita de aluguel cessar, os pagamentos de empréstimos e as despesas serão retirados de seus próprios fundos e o fluxo de caixa se deteriorará. Para evitar esse risco, é essencial escolher uma propriedade competitiva em uma área com demanda de aluguel estável.

P4: O que você recomenda, imóveis novos ou usados?

A4: Cada um tem suas próprias vantagens e desvantagens. Os imóveis novos têm novas instalações e nenhum custo de reparo imediato, mas os preços são altos e os rendimentos são baixos. Os imóveis de segunda mão são mais baratos e têm rendimentos mais altos, mas o risco de reparos e as instalações antigas são desvantagens. É importante escolher de acordo com seus objetivos de investimento e tolerância a riscos.

P5: Como devo escolher uma empresa de administração?

R5: A escolha de uma empresa de administração confiável é um fator importante para determinar o sucesso do seu investimento imobiliário. Faça uma comparação abrangente do histórico da empresa em termos de aquisição de clientes (recrutamento de inquilinos), do número de unidades administradas, da capacidade de resposta de sua equipe e de seu sistema de reparos e solução de problemas. É importante conversar com várias empresas para encontrar o parceiro certo para seu estilo de investimento.