Por que Investir em um Único Apartamento é a Escolha dos Ricos?

Existem motivos claros pelos quais o investimento na propriedade de um edifício de apartamentos inteiro é preferido apenas pela classe de alta propriedade. Os principais pontos estão listados abaixo.

• Fluxo de caixa estável e diversificação: como um edifício contém vários apartamentos, a fonte de renda de aluguel é diversificada. Mesmo que alguns cômodos estejam vagos, a renda é gerada por outros cômodos, o que significa que o risco de renda zero devido a vacâncias é baixo e uma renda de aluguel estável pode ser gerada. A demanda por moradias também é atraente porque está menos sujeita a flutuações extremas na economia e é sustentada pelas necessidades de moradia das pessoas, o que dificulta a flutuação tão rápida quanto a das ações.

• Alta lucratividade e efeito de alavancagem: um único prédio de apartamentos pode gerar uma alta renda total e altos rendimentos, pois um único investimento pode gerar aluguéis para várias unidades. Em particular, os apartamentos de segunda mão em áreas rurais e suburbanas tendem a ter rendimentos de superfície mais altos do que os apartamentos tipo estúdio nos centros das cidades, o que os torna um investimento eficiente para pessoas ricas com recursos financeiros sólidos. Outra vantagem das pessoas ricas é que elas podem utilizar facilmente os empréstimos bancários. Ao alavancar seus próprios fundos com empréstimos, elas podem administrar grandes ativos com pequenos fundos pessoais e aumentar a velocidade de crescimento dos ativos. Entretanto, empréstimos excessivos aumentam o risco de deterioração dos ganhos quando as taxas de juros sobem, portanto, o uso de empréstimos requer planejamento.

• Obter a construção de ativos em grande escala com menos problemas: quando se almeja ativos de várias centenas de milhões de ienes, é mais eficiente adquirir várias propriedades individuais do que comprar dezenas de blocos de estúdio, pois isso exige menos transações. O processo de compra de um único edifício não é muito diferente do processo de compra de um condomínio, incluindo o contrato de venda e os procedimentos de financiamento, portanto, pode-se dizer que , para o mesmo tamanho de ativo, é menos demorado adquirir um único edifício com um pequeno número de transações. Por exemplo, se você for uma pessoa de alta renda com renda anual de mais de 12 milhões de ienes e ativos financeiros de mais de 30 milhões de ienes, é mais eficiente em termos de tempo investir em um único edifício de apartamentos desde o início em vez de comprar mais unidades em incrementos menores, e as pessoas mais bem-sucedidas tendem a optar por investir em edifícios únicos.

• Discrição do proprietário para aumentar o valor do ativo: Ao contrário dos condomínios, um apartamento em um único edifício permite que você administre todo o edifício a seu critério. Por exemplo, o proprietário pode decidir sobre a fixação do aluguel, a renovação, as melhorias nas instalações comuns e o cronograma de grandes reparos a seu critério. A vantagem é que é fácil aumentar o valor do ativo e a lucratividade da propriedade a médio e longo prazo, pois você pode implementar medidas para aumentar a taxa de ocupação e fazer investimentos para aumentar os aluguéis. Essa é uma área que depende das decisões da associação de administração na propriedade seccional e é um ponto forte exclusivo da propriedade de um único edifício.

Por essas razões, também se diz que "as pessoas mais rentáveis investem em um apartamento de um único edifício". Para empresários com alta renda e agendas lotadas, investir em um apartamento individual é uma opção atraente, pois permite que eles desfrutem de ganhos estáveis e benefícios de economia de impostos com menos problemas.

Vantagens de um apartamento individual em comparação com outros investimentos imobiliários

Além dos apartamentos individuais, há várias outras formas de investimento imobiliário, como o investimento em condomínios (quartos individuais em condomínios) e o investimento em aluguel de casas isoladas. Vamos dar uma olhada no motivo pelo qual as pessoas de alto patrimônio líquido escolhem apartamentos de um único imóvel em vez dessas outras opções de investimento e suas vantagens em relação a outros métodos de investimento.

Comparação com o investimento em condomínio

• Diferença de rendimento: em muitos casos, os rendimentos do investimento são geralmente mais altos para apartamentos unifamiliares. Para localização e idade semelhantes, os apartamentos de construção única tendem a ser avaliados com desconto devido ao grande investimento total e ao número limitado de compradores, resultando em rendimentos mais altos. Por outro lado, os condomínios tendem a ser altamente competitivos e os rendimentos são reduzidos em áreas populares. Além disso, pode-se dizer que o impacto do risco de vacância é mais direto do que nas residências unifamiliares, pois a renda é zero quando há vacância.

• Diferenças na liquidez (facilidade de venda): a vantagem de uma unidade de condomínio é que é fácil formular uma estratégia de saída para a venda. Como há muitos compradores em potencial e o financiamento é fácil de obter, tende a ser relativamente fácil convertê-los em dinheiro quando você quiser vender. A liquidez dos apartamentos de construção única é menor devido ao preço mais alto, o que limita o número de pessoas que podem comprá-los. Deve-se observar, entretanto, que mesmo uma propriedade compartimentada não pode ser vendida se só puder ser vendida por um preço abaixo do saldo devedor do empréstimo. Em particular, houve casos de apartamentos estúdio recém-construídos comprados com um empréstimo integral que caíram abaixo do saldo remanescente do empréstimo e se tornaram "invendáveis", portanto, é necessária uma seleção cuidadosa da propriedade desde o momento da compra para garantir uma saída.

• Discrição na administração e operação: Na propriedade de unidades, as decisões sobre a administração de áreas comuns que não sejam o seu próprio quarto e os reparos do prédio ficam a cargo da associação de administração. Com a propriedade de unidade, você pode controlar a administração de todo o edifício a seu próprio critério, o que tem a vantagem de permitir que você tome livremente medidas para promover a ocupação e aumentar o valor. Por exemplo, os proprietários podem usar seu próprio discernimento para atualizar instalações antigas para torná-las mais atraentes ou tomar medidas flexíveis para evitar a desocupação. Essa é uma vantagem que não se encontra em investimentos em condomínios, e as propriedades unifamiliares têm a vantagem de permitir que os proprietários criem seu próprio espaço para aumentar os lucros.

• Eficiência de expansão: os apartamentos unifamiliares também são mais eficientes em termos de aumento do tamanho de seus ativos. A desvantagem dos condomínios é que você só pode aumentar o número de unidades uma de cada vez e, para o mesmo valor de investimento, é preciso muito tempo e esforço para concluir um grande número de transações. Com um único edifício, o número de unidades pode ser aumentado coletivamente em uma única compra, permitindo que até mesmo pessoas ricas e ocupadas expandam seus portfólios de forma eficiente.

• Economia de impostos por depreciação:apartamentos unifamiliares, muitos dos quais são de madeira, são mais vantajosos em termos de economia de impostos. As estruturas de madeira (com uma vida útil legal de 22 anos) podem ser depreciadas em um período mais curto, o que aumenta o valor das despesas registradas a cada ano, aumentando, assim, o efeito de redução da renda. Por outro lado, a maioria dos condomínios são estruturas RC com uma vida útil longa de 47 anos, e a depreciação anual é pequena, de modo que o efeito de economia fiscal é limitado. Portanto, para pessoas de alta renda, um único prédio de apartamentos é mais adequado como medida de imposto de renda.

O exposto acima mostra que , se você tiver os ativos necessários para se qualificar para um empréstimo e estiver buscando um investimento de longo prazo, um único edifício de apartamentos tem maiores vantagens gerais. Por outro lado, também é verdade que é fácil começar com uma pequena quantia de dinheiro e vendê-la rapidamente, portanto, você deve escolher de acordo com seu próprio tamanho de patrimônio e experiência.

Comparação com o investimento em casas isoladas

Nos últimos anos, o método de comprar casas isoladas usadas em áreas rurais (as chamadas "shabby houses") com desconto, reformá-las e alugá-las com altos rendimentos também se tornou popular entre os investidores privados. As principais diferenças em relação aos apartamentos unifamiliares são em termos do tamanho do investimento e do esforço necessário.

• Rendimento/lucratividade: casas isoladas para aluguel podem ter rendimentos fenomenalmente altos, dependendo da propriedade. O limite superior de rendimento é maior do que o de um único edifício de apartamentos. Entretanto, essas propriedades têm muita concorrência e não são fáceis de encontrar para iniciantes. Além disso, a receita de aluguel por unidade é pequena, portanto, por mais alto que seja o rendimento, o valor do lucro obtido tende a se limitar a algumas centenas de milhares de ienes por ano. Por outro lado, a diferença é que um único prédio de apartamentos tem um grande número de unidades e um grande fluxo de caixa absoluto, o que facilita a realização da escala de retorno buscada por pessoas ricas.

• Tempo e esforço necessários e dificuldade de operação: investir em casas isoladas exige muito esforço, desde encontrar uma propriedade até providenciar reformas, o que se assemelha mais a um "negócio" do que a um investimento imobiliário. Os obstáculos para os iniciantes são grandes, pois o mercado de distribuição não é bem desenvolvido e não é possível encontrar boas casas confiando em comerciantes, e os custos de construção tendem a ser relativamente altos se a escala for pequena e você tiver que trabalhar por conta própria para sobreviver. Por outro lado, é fácil receber informações de empresas imobiliárias e terceirizar a administração de um único edifício de apartamentos, o que facilita a entrada no mercado de pessoas com empregos ocupados. De fato, em muitos casos, a administração de apartamentos é mais adequada para funcionários e gerentes de empresas de alta renda do que casas isoladas.

• Liquidez (facilidade de venda): os imóveis avulsos para aluguel podem ser vendidos não apenas para fins de investimento, mas também por demanda real (como residências particulares), o que torna relativamente fácil atrair compradores. A faixa de preço baixa facilita a conversão em dinheiro e, em geral, as casas isoladas têm alta liquidez. Entretanto, devido à imaturidade do mercado, há muitos casos de "alta liquidez, mas alto rendimento", e também há oportunidades exclusivas para casas isoladas , onde a demanda é alta e os rendimentos são bons. Os apartamentos de uma unidade também são fáceis de vender, dependendo de sua localização, mas os compradores são basicamente limitados a investidores, portanto, estão um passo atrás das casas isoladas em termos de liquidez. No entanto, conforme mencionado acima, os apartamentos de uma só unidade geralmente são mantidos por longo prazo como uma medida de herança, portanto, a liquidez pode não ser tão importante.

• Diferenças nos efeitos de economia de impostos:os apartamentos de construção única com um valor de propriedade maior têm uma vantagem quando se trata de efeitos de economia de impostos, como a depreciação. Para obter os mesmos benefícios fiscais, o número de propriedades em uma casa independente deve ser aumentado, o que é ineficiente considerando a carga processual e administrativa de cada transação. Para aproveitar a depreciação, que é mais eficaz para quem tem renda mais alta, é mais vantajoso registrar um grande volume de despesas de uma só vez em uma única propriedade.

Com base na comparação acima, pode-se dizer que o investimento em casas isoladas é adequado para "pessoas que podem fazer do investimento em propriedades um hobby ou negócio", enquanto o investimento em um único prédio de apartamentos é adequado para "pessoas que querem buscar efeitos de gerenciamento de ativos mesmo estando ocupadas". Para pessoas ricas que já têm recursos financeiros suficientes e querem investir de forma eficiente, um único apartamento é provavelmente a melhor opção.

Vantagens e desvantagens de investir em um único apartamento

Embora haja muitas vantagens em investir em um único apartamento, é claro que há riscos e desvantagens dos quais se deve estar ciente. As principais vantagens e desvantagens estão resumidas aqui.

Vantagens (vantagens)

• Renda de aluguel grande e estável: como mencionado acima, uma única propriedade tem um fluxo de caixa estável com renda de várias ocupações. Mesmo que uma unidade esteja desocupada, a receita de aluguel é recebida das outras unidades, portanto, o risco de ganhos nulos é baixo, o que é uma grande garantia. Além disso, o aluguel mensal total aumenta com o número de unidades, facilitando a geração de uma grande quantidade de renda não auferida.

• Alta lucratividade e escopo para aumentar o valor do ativo: a compra de um único edifício é um investimento com alto potencial de rendimento e, com o gerenciamento correto, a taxa de retorno pode ser aumentada ainda mais. Ao planejar o gerenciamento e a operação gerais do edifício pelo proprietário, é possível aumentar o valor do ativo aumentando a taxa de ocupação e os aluguéis. A capacidade de aumentar os retornos de longo prazo agregando valor, por exemplo, reformando ou acrescentando instalações a unidades vagas, é um recurso atraente, dependendo da estratégia.

• Economia de impostos e herança: as pessoas com renda mais alta se beneficiam mais do efeito de economia de impostos da depreciação. A alta proporção de construções de madeira em um único prédio de apartamentos significa que grandes despesas de depreciação podem ser registradas todos os anos, permitindo que a renda da propriedade seja abatida de outras rendas, reduzindo, assim, o imposto de renda e o imposto residencial. Quanto mais alta for a alíquota progressiva do imposto, quanto mais rico for o contribuinte, maior será esse efeito. Além disso, conforme mencionado acima, o valor avaliado do imposto sobre herança de imóveis é significativamente menor do que o valor real, de modo que o imposto sobre herança pode ser reduzido em comparação com a posse de dinheiro. Assim, um único edifício de apartamentos contribui para a preservação de ativos não apenas em termos de renda, mas também em termos de carga tributária.

• Ativo real resistente à inflação: os imóveis são um ativo real e não diminuem de valor durante a inflação. Os aluguéis e os preços dos imóveis tendem a subir à medida que os preços e os custos de construção aumentam, proporcionando, assim, uma proteção contra a inflação. A renda de aluguel é relativamente fácil de manter em valor real, mesmo quando os ativos financeiros estão se depreciando devido à inflação, e é uma das razões pelas quais os indivíduos de alto patrimônio líquido mantêm uma parte de seus ativos em imóveis.

• Facilidade de aumento de escala: uma única propriedade tem a vantagem adicional de facilitar o aumento eficiente dos ativos. Por exemplo, ao investir fundos de 100 milhões de ienes, é mais fácil comprar um único edifício no valor de 100 milhões de ienes uma vez do que comprar 10 unidades no valor de 10 milhões de ienes. A propriedade de vários edifícios pode aumentar ainda mais a fonte de renda, o que é vantajoso para pessoas ricas que desejam construir ativos rapidamente e em um curto espaço de tempo.

• Apoio de especialistas: outra vantagem de investir em uma única propriedade é que é fácil receber apoio de especialistas, como empresas imobiliárias e empresas de administração, desde a busca de uma propriedade até sua administração. Há muitas empresas que apresentam e prestam consultoria sobre propriedades unifamiliares geradoras de receita para indivíduos de alto patrimônio líquido, e há um sistema no qual você pode deixar a administração para profissionais sem ter de gerenciar os detalhes por conta própria. O fato de haver um ambiente no qual eles podem gerenciar seus ativos mesmo quando estão ocupados é provavelmente outro motivo pelo qual as pessoas bem-sucedidas utilizam esse serviço.

Desvantagens (desvantagens/riscos)

• Grandes custos e investimentos iniciais: o investimento inicial é inevitavelmente grande, pois o preço de um único apartamento varia de dezenas a centenas de milhões de ienes. Mesmo as pessoas ricas que podem obter empréstimos de instituições financeiras precisam de uma grande quantidade de dinheiro para o pagamento da entrada e outras despesas. Além do preço do imóvel, custos iniciais de vários milhões de ienes, como imposto de aquisição de imóveis, taxas de registro e taxas de corretagem, também são incorridos no momento da compra. Se você não planejar bem suas finanças e mantiver o valor do empréstimo em um nível razoável, corre o risco de ficar preso ao ônus dos pagamentos.

• Demora para gerenciar e manter: o proprietário de um único edifício é responsável pela administração de todo o edifício. As tarefas de gerenciamento tendem a ser diversas, como limpar as áreas comuns, inspecionar as instalações e lidar com os inquilinos. Mesmo que uma empresa de administração seja terceirizada, a tomada de decisão final e a assunção dos custos são do proprietário, e a complexidade aumenta com o número de inquilinos em várias unidades. Em particular, como o número de áreas de reparo aumenta com a idade do edifício, é essencial estar preparado para o risco de dilapidação. Geralmente, após 12 a 15 anos de idade, é hora de fazer grandes reparos, como pintar as paredes externas e consertar o telhado, o que pode custar vários milhões de ienes. É importante ter uma abordagem planejada para a manutenção, reunindo o fundo de reserva de reparos do aluguel mensal.

• Risco de vacância e flutuação de renda: quanto maior o número de unidades, maior a diferença de renda entre quando a propriedade está totalmente ocupada e quando há vacância. Por exemplo, se duas em cada dez unidades ficarem vagas, haverá uma queda de 20% na renda e, dependendo do saldo com os pagamentos do empréstimo, a renda residual poderá ser significativamente reduzida. Também é importante observar que, se a demanda de aluguel em uma área diminuir, todo o edifício será afetado. Como os ativos estão concentrados em determinadas áreas, há o risco de haver vagas em todos os lugares e a receita de aluguel ficar abaixo das expectativas se o local for selecionado incorretamente. Para evitar isso, é importante fazer uma pesquisa de mercado antes da compra e uma prevenção proativa de vacância após a compra.

• Baixa liquidez e dificuldade de venda: o alto preço de venda das propriedades unifamiliares significa que o número de investidores individuais é limitado e é difícil vender a propriedade rapidamente e convertê-la em dinheiro no momento desejado. As propriedades suburbanas, em particular, tendem a demorar mais para encontrar compradores. O comprador também precisa ter alta capacidade de crédito para assumir o financiamento, portanto, é preciso ter cuidado com as estratégias de saída. A possibilidade de não conseguir atender às necessidades repentinas de financiamento é um risco específico do investimento imobiliário, que difere dos ativos líquidos, como dinheiro ou ações listadas em bolsa. Para facilitar a venda, é importante manter a propriedade em boas condições diariamente, manter uma alta taxa de ocupação e tentar promover o valor do ativo.

• Risco financeiro (taxa de juros do empréstimo/risco de crédito): muitos investimentos unifamiliares estão sujeitos ao risco de flutuação da taxa de juros porque se baseiam no uso de empréstimos. Se você tiver contraído um empréstimo com taxa variável, um aumento nas taxas de juros do mercado poderá aumentar seus pagamentos e pressionar seus ganhos. Também pode ser difícil obter financiamento adicional ou refinanciamento se a situação de crédito pessoal do comprador se deteriorar. Felizmente, o ambiente atual de taxas de juros baixas significa que é improvável que isso seja um grande problema, mas você deve considerar um plano de pagamento com tempo suficiente e medidas (como considerar a mudança para taxas de juros fixas) no caso de um aumento nas taxas de juros.

Conforme descrito acima, investir em um único edifício de apartamentos tem vantagens e desvantagens. O importante é entendê-las completamente e tomar medidas preventivas ao investir. A chave para o sucesso é maximizar as vantagens e minimizar as desvantagens por meio do gerenciamento adequado de riscos e do gerenciamento sistemático de ativos.

Erros comuns que os iniciantes cometem e como evitá-los

Até mesmo pessoas ricas com amplos ativos podem cometer erros inesperados se forem iniciantes inexperientes em investimentos imobiliários. Aqui estão alguns erros típicos que os iniciantes tendem a cometer ao investir em apartamentos unifamiliares e como evitá-los.

• Não se baseie apenas nos rendimentos superficiais: os iniciantes tendem a se basear nos números de alto rendimento dos anúncios de imóveis, mas é essencial não julgar os rendimentos apenas superficialmente. Por exemplo, mesmo que um apartamento antigo nos subúrbios tenha um "rendimento estimado de 15%", na realidade, o salário recebido pode ser significativamente menor após a dedução dos períodos de vacância e dos custos de manutenção. A contramedida é calcular o rendimento real (rendimento líquido), que leva em conta as taxas de vacância e as despesas, e realizar uma simulação detalhada de receitas e despesas. O aluguel estimado nos dados da propriedade também pode ser muito otimista, portanto, verifique o preço de mercado na área circundante e verifique sua validade. Também é importante suspeitar que as propriedades com rendimentos extremamente altos tenham bons motivos (localização pouco popular, dilapidação etc.) e examiná-las cuidadosamente.

• Não subestime a importância da localização: é um erro típico de iniciantes comprar um imóvel em uma área com pouca demanda "porque o rendimento é alto". Não é exagero dizer que a seleção da localização é de suma importância na administração de aluguéis. Áreas com uma população em rápido declínio, locais extremamente distantes da estação de trem mais próxima e áreas sem universidades, empresas etc. nas proximidades para apoiar a demanda aumentam o risco de vacância. Como solução alternativa, é essencial pesquisar cuidadosamente os dados demográficos do entorno, as necessidades de aluguel e o status de ocupação das propriedades concorrentes antes de comprar. Use dados estatísticos do governo local e sites de portais de propriedades para determinar se a área deverá continuar a gerar demanda de aluguel e se há muita concorrência. Se houver preocupações com a localização, é necessário tomar uma decisão ousada de desistir do imóvel, mesmo que o imóvel em si seja atraente.

• Ignorar os custos de manutenção e os planos de reparo: a propriedade se deteriora com o tempo e os custos de reparo estão fadados a surgir. São os custos de reparos futuros que os iniciantes tendem a ignorar em seu planejamento de receitas e despesas. A substituição de ar-condicionado e aquecedores de água, a pintura de paredes externas, a impermeabilização de telhados, a renovação do encanamento etc. podem custar milhões de ienes, dependendo da idade do imóvel. Se você fizer uma estimativa ingênua de que "renda do aluguel - pagamento do empréstimo = lucro" sem levar em conta esses custos, poderá ficar sem fundos mais tarde devido a reparos em grande escala. Uma solução alternativa é reservar um fundo de reserva para reparos a partir do seu fluxo de caixa mensal e planejar os reparos de longo prazo. Antes mesmo de comprar, faça um levantamento (inspeção) do imóvel com um especialista para entender as áreas que provavelmente precisarão de reparos no futuro próximo e o custo. Também é importante levar em conta o risco de vacância e simular receitas e despesas, assumindo uma determinada taxa de vacância em vez de assumir a ocupação total.

• Empréstimo excessivo e planejamento financeiro deficiente: embora os empréstimos para investimento imobiliário possam ser alavancados, o empréstimo excessivo pode ser perigoso. Um erro comum que os iniciantes cometem é tomar um empréstimo total com um depósito até o último de seus fundos próprios, sem deixar fundos de reserva. Se você não tiver fundos suficientes em mãos quando a receita e a despesa se deteriorarem devido a vagas inesperadas ou ao aumento das taxas de juros, o risco de não conseguir pagar o empréstimo aumenta. Para lidar com isso, é importante garantir fundos pessoais suficientes (aproximadamente 20% do preço da propriedade mais fundos de reserva) e manter o valor do empréstimo em um nível razoável. Também é importante considerar o saldo dos empréstimos existentes ao comprar um novo imóvel, pois é fácil se tornar insolvente se você contrair empréstimos para vários imóveis seguidos. A manutenção de uma posição financeira sólida facilitará a obtenção de financiamento adicional no futuro.

• Erros de julgamento devido à falta de conhecimento: o investimento imobiliário exige uma ampla gama de conhecimentos em áreas como direito, tributação e financiamento. Os iniciantes podem deixar que o construtor prossiga sem conhecimento suficiente, apenas para descobrir mais tarde que os termos do contrato são desfavoráveis. Exemplos de tais erros incluem ignorar cláusulas sobre o risco de redução do aluguel em contratos de sublocação (locação por preço global) ou assinar um contrato de empréstimo sem entender o tipo de taxa de juros. A melhor maneira de evitar isso é que os investidores estejam dispostos a continuar seus próprios estudos e a buscar orientação de especialistas confiáveis. Adquira o conhecimento correto por meio de seminários e livros sobre investimento imobiliário, conforme descrito na seção 3.1, e não hesite em fazer perguntas à empresa imobiliária ou ao contador fiscal se não entender alguma coisa. É aconselhável trabalhar com um profissional em gerenciamento de riscos, por exemplo, para confiar à empresa de administração as partes que podem ser terceirizadas e se concentrar em suas próprias decisões estratégicas.

• O equívoco de que você deve começar com uma propriedade pequena: alguns iniciantes são desencorajados pelo alto preço de um único edifício e acham que devem começar com uma pequena unidade de condomínio. No entanto, conforme mencionado acima, os investimentos em condomínios têm menos probabilidade de gerar fluxo de caixa e são desvantajosos do ponto de vista da avaliação do empréstimo, portanto, há o risco de tropeçar no processo de aprovação do empréstimo se você tentar mudar para uma única propriedade mais tarde. Na verdade, como resultado da compra de uma unidade de condomínio de baixo rendimento com um empréstimo integral, a renda do aluguel é perdida no pagamento do empréstimo, e há muitos casos em que novos empréstimos não são concedidos porque a administração do aluguel é considerada "não estar indo bem". Há também o risco de ficar com o saldo remanescente e não poder vender a unidade. Se você for rico e tiver a capacidade de comprar, escolher um único apartamento desde o início é um atalho para o crescimento saudável do patrimônio.

Para evitar os erros acima, a preparação e o planejamento antecipados são de extrema importância. Uma abordagem prudente para o sucesso é dedicar tempo para estudar o mercado e a propriedade sem se apressar em comprar um imóvel, consultar especialistas e prever várias situações por meio de simulações. Se conseguir administrar seu primeiro edifício com solidez, você estará bem posicionado para aproveitar os ativos do patrimônio para aproveitar a próxima oportunidade de investimento.

Como começar a investir em um único edifício de apartamentos e estratégias

Finalmente, a seguir estão as etapas e estratégias básicas para iniciantes de alto patrimônio líquido começarem a investir em um único apartamento. As etapas a seguir devem ser seguidas para ajudá-lo a evitar cometer erros na primeira vez.

1. Esclareça seus objetivos e metas de investimento: primeiro, esclareça por que está investindo em imóveis. É para renda de aluguel de curto prazo, construção de ativos de longo prazo, redução de impostos ou planejamento de herança? A definição de metas é importante, pois o tipo de propriedade e a política de investimento adequados variam de acordo com seus objetivos. Ao mesmo tempo, considere sua própria tolerância ao risco. Descubra quanto você pode se dar ao luxo de perder em caso de prejuízo e elabore um orçamento de investimento razoável com base em seus próprios fundos e no valor que você pode pedir emprestado. Mesmo para indivíduos com alto patrimônio líquido, assumir cenários de risco é uma boa estratégia de investimento.

2. Pesquisa de mercado e seleção de propriedades: a chave para um investimento bem-sucedido é escolher a área certa. Primeiro, escolha uma área do país com forte demanda de aluguel. Em geral, escolha áreas urbanas com uma população em crescimento, áreas onde se concentram universidades e empresas e onde se pode esperar um fluxo de jovens, e áreas que estejam passando por reformas e tenham potencial. Especificamente, a demanda tende a ser firme para propriedades próximas a estações de trem nas principais cidades,áreas ao redor de universidades e hospitais, áreas industriais e cidades-castelo corporativas. Depois de delimitar a área, reúna informações sobre propriedades geradoras de renda à venda nessa área. Use os sites de propriedades geradoras de renda de agências imobiliárias e serviços de consulta em massa para listar apartamentos usados (propriedades ocupadas pelo proprietário) que correspondam aos seus critérios. Além dos indicadores básicos, como idade, estrutura, layout e rendimento, verifique se as instalações atendem às necessidades da época. Por exemplo, verifique se as especificações são as preferidas pelos locatários, como banheiros e lavabos separados e acesso gratuito à Internet. Se uma propriedade mais antiga puder ser reformada ou remodelada, leve em conta os custos antes de tomar uma decisão de investimento.

3. Prepare simulações de receitas e despesas: Depois de encontrar uma propriedade em potencial, sempre prepare um plano detalhado de receitas e despesas antes de comprar. A agência imobiliária poderá ajudá-lo com o cálculo experimental se você consultá-la. Estime uma renda realista subtraindo a taxa esperada de vacância e atrasos da renda anual do aluguel (supondo ocupação total). Em seguida, leve em conta os custos de manutenção. Calcule despesas como imposto predial, seguro contra incêndio, taxas de administração (cerca de 5% do aluguel), reparos e manutenção futuros e pagamentos de empréstimos. Depois de refletir essas despesas, verifique se o fluxo de caixa residual é positivo e se o rendimento atinge seu nível desejado. Concentre-se não apenas no rendimento superficial, mas também no retorno sobre o capital investido (ROI) após o pagamento do empréstimo. Se a simulação não for boa o suficiente, você poderá acabar em uma situação em que o investimento não seja tão lucrativo quanto o esperado após a operação real. Seja conservador o suficiente para ser justo e verifique as receitas e despesas em vários cenários.

4. Seleção e abordagem de credores: Se você depender de financiamento para grande parte de sua compra, a escolha da instituição financeira é crucial. Primeiro, consulte seu banco principal ou um banco que atue em empréstimos imobiliários com antecedência para verificar o valor máximo e as condições sob as quais você pode obter um empréstimo. Se você for uma pessoa rica, pode haver concorrência de vários bancos, inclusive megabancos, bancos regionais e shinkin banks. Portanto, compare as taxas de juros e os períodos de empréstimo e escolha a instituição financeira que ofereça os termos mais vantajosos. Os bancos regionais e os shinkin banks podem oferecer triagem flexível, dependendo do projeto. Nesse momento, é vantajoso ter pelo menos de 10% a 20% do preço do imóvel (de preferência 30%) como fundos pessoais para negociações. Apresente à instituição financeira os documentos da propriedade, um plano de receitas e despesas e seus próprios documentos financeiros (comprovante de renda e patrimônio) para obter uma atitude positiva em relação ao empréstimo. Quanto maior for sua renda e seu histórico de ativos, melhores serão as condições para obter um empréstimo. Entretanto, há muitos aspectos especializados, como a negociação de taxas de juros e a determinação da avaliação da garantia, portanto, é uma boa ideia trabalhar também com um agente de empréstimos de uma empresa imobiliária.

5. Levantamento detalhado da propriedade e contrato de venda: Depois de decidir sobre a propriedade que deseja comprar, você pode solicitar uma oferta de compra e assinar um contrato de venda. Antes de assinar o contrato, você receberá uma explicação sobre assuntos importantes e confirmará em detalhes os direitos da propriedade (status de propriedade e hipotecas), restrições legais, condições das instalações, histórico de reparos anteriores, limites do local etc. Se houver pontos obscuros, serão feitas perguntas até que você esteja satisfeito, e investigações adicionais (por exemplo, inspeções de construção e verificações de limites) serão realizadas, se necessário. Se a empresa imobiliária for uma intermediária, ela poderá apontar os riscos do ponto de vista do comprador, mas você também deve ler o contrato e a explicação de assuntos importantes em todos os detalhes para sua própria proteção. Ao assinar o contrato, verifique questões importantes, como o preço de venda, o depósito, o cronograma de pagamento, a existência de cláusulas especiais de financiamento e o tratamento de defeitos (responsabilidade por não conformidade contratual). No caso de apartamentos usados, em particular, muitas vezes o imóvel é entregue no estado em que se encontra e não há indenização se forem encontrados defeitos posteriormente, portanto, certifique-se de entender os termos e as condições do contrato. Se não houver problemas, conclua um contrato de venda com o vendedor, pague o depósito e o contrato será concluído.

6. Entrega da propriedade e preparação para a operação: Depois que o contrato de compra for concluído e o financiamento estiver pronto, a liquidação e a entrega da propriedade poderão ocorrer. Após o pagamento do saldo restante, a transferência de propriedade é registrada e as chaves da propriedade são recebidas. No momento da entrega, a propriedade é verificada no local para garantir que seja entregue nas mesmas condições contratadas, que não haja danos aos equipamentos ou às áreas comuns e que todos os desenhos e documentos estejam em ordem. Ao mesmo tempo, iniciamos o sistema de gerenciamento de aluguel. Antes de entregar a propriedade, selecione uma empresa de administração confiável e conclua um contrato de administração. A empresa de administração é uma forte aliada dos proprietários ocupados, pois cuida do recrutamento e da triagem de inquilinos, dos procedimentos contratuais, da cobrança de aluguéis, do tratamento de reclamações, das providências de limpeza e inspeção etc. em nome deles. Geralmente, a taxa de administração é de cerca de 5% da receita do aluguel, mas certifique-se de esclarecer o que está incluído na taxa (se é apenas a administração do inquilino ou se inclui a administração do edifício) antes de assinar um contrato. Inquilinos ricos podem negociar com base no pressuposto de que lhes serão confiadas várias propriedades e podem obter um apoio generoso. A empresa de administração terá um sistema implementado para patrulhas regulares e relatórios de problemas e, como proprietário, você monitorará todo o processo e tomará as decisões necessárias.

7. Planejamento e aprimoramento operacional de longo prazo: quando a propriedade estiver em operação, serão realizadas verificações regulares para garantir que as receitas estejam aumentando de acordo com o plano inicial. Se houver vagas ou despesas inesperadas, analise as causas e tome medidas o mais rápido possível. Por exemplo, se as vagas não puderem ser preenchidas, revise as configurações de aluguel e as condições de contratação ou considere investir em melhorias no interior. Também é essencial realizar reparos sistematicamente para manter e melhorar o valor do ativo. Também ficamos atentos às mudanças na situação das taxas de juros e nas condições do mercado imobiliário, e consideramos refinanciar ou vender a propriedade, se necessário. Ao criar constantemente maneiras de aumentar a lucratividade da propriedade do ponto de vista do gerente, o valor do ativo melhorará com o tempo, criando um ciclo virtuoso que pode ser vinculado ao próximo investimento.

O que foi dito acima é o início e o fluxo básicos do investimento em um único edifício de apartamentos. Os indivíduos de alto patrimônio líquido, em particular, têm a oportunidade de manter propriedades promissoras com seus recursos financeiros e de crédito. Comece a gerenciar sua propriedade estrategicamente e, ao mesmo tempo, aproveite ativamente o conhecimento de especialistas. Se for bem-sucedido em seu primeiro edifício, você poderá desfrutar de um fluxo de caixa estável e de benefícios de economia de impostos, além de vislumbrar a possibilidade de mais investimentos em propriedades e de expansão para outras opções de gerenciamento de ativos. Juntamente com um parceiro de confiança, busque o crescimento e a preservação constantes do patrimônio investindo em um único edifício de apartamentos.