Una explicación exhaustiva de la función de los tasadores inmobiliarios y el camino hacia la cualificación.

El tasador inmobiliario es una cualificación nacional establecida en virtud de la Ley de Tasación Inmobiliaria, y su principal cometido es determinar el valor económico de los bienes inmuebles y expresar ese valor en forma de precio. Un tasador inmobiliario es un especialista que calcula el valor adecuado de bienes inmuebles como terrenos y edificios, y se posiciona como un especialista que puede emitir juicios justos teniendo en cuenta diversos factores como la economía de mercado y la situación geográfica.

En enero de 2024, había 8.696 tasadores inmobiliarios registrados y 1.187 tasadores inmobiliarios auxiliares. Solo había unos 9.000 tasadores registrados en todo el país, por lo que se trata de una cualificación escasa y muy valiosa.

Principales funciones de los tasadores inmobiliarios

El trabajo de un tasador inmobiliario es diverso, pero el núcleo de su labor es el "trabajo de tasación" para determinar el valor de los bienes inmuebles. Este trabajo es exclusivo de los tasadores inmobiliarios y no puede ser realizado por personas no cualificadas o titulares de otras cualificaciones.

Trabajos de tasación

Los trabajos de tasación incluyen los siguientes tipos de trabajos

1. Tasaciones públicas: tasaciones públicas como los anuncios oficiales del precio del suelo y las encuestas prefecturales del precio del suelo realizadas por las autoridades estatales y locales.
2. Trabajos de tasación privados: tasaciones a petición del sector privado, como compraventas, valoración de garantías, herencias y donaciones.

En estas operaciones, los tasadores inmobiliarios utilizan los tres métodos de tasación siguientes para determinar el valor de los bienes inmuebles.

El tasador inmobiliario combina adecuadamente estos métodos para determinar el valor de tasación final.

Servicios de asesoramiento

Aprovechando su experiencia en tasación, también ofrecen los siguientes servicios de consultoría

1. Propuestas de utilización de inmuebles: asesoramiento sobre el uso más eficaz de terrenos y edificios.
2. Apoyo a la toma de decisiones de inversión: análisis de la rentabilidad de las inversiones inmobiliarias y planificación de estrategias de inversión.
3. Análisis de ingresos/gastos empresariales: análisis de ingresos/gastos empresariales de proyectos de desarrollo y estudios de mercado.

Otros servicios

En los últimos años, el campo de los tasadores inmobiliarios también se ha ampliado para incluir las siguientes áreas

1. Trabajos relacionados con la titulización inmobili aria: trabajos de valoración relacionados con fondos de inversión inmobiliaria, como los J-REIT.
2. Valoración de inmuebles en el extranjero: valoración de inmuebles en el extranjero para inversiones globales.
3. Contabilidad a valor de mercado: valoración de propiedades inmobiliarias a valor de mercado a efectos de contabilidad empresarial.
4. Trabajo relacionado con litigios: trabajo de tasación como perito judicial.

El camino hacia la profesión de tasador inmobiliario

Resumen del examen de tasador inmobiliario

Para ser tasador inmobiliario, hay que aprobar el examen de tasador inmobiliario del Ministerio de Territorio, Infraestructuras, Transportes y Turismo y realizar prácticas. Este examen se realiza en dos etapas: un examen de preguntas cortas y un examen en papel.

Si aprueba los exámenes de respuestas cortas, quedará exento de los exámenes de respuestas cortas del año siguiente y del siguiente, y podrá presentarse directamente a los exámenes de redacción.

Dificultad del examen y porcentaje de aprobados

El examen de tasador inmobiliario se considera una de las titulaciones nacionales más difíciles y se sabe que el porcentaje de aprobados es muy bajo.

Debido al alto nivel de dificultad, se suele decir que se necesitan entre 2.000 y 5.000 horas de estudio para aprobar el examen. Muchos candidatos recurren al apoyo de las escuelas de formación profesional para preparar los exámenes, y se considera difícil aprobarlos por cuenta propia.

Sistema de formación práctica

Tras aprobar el examen tipo test, debe realizar un curso de formación práctica para poder registrarse como tasador inmobiliario. Puede elegir entre los dos cursos siguientes

La formación práctica incluye conferencias sobre la práctica de la tasación inmobiliaria, ejercicios básicos y prácticos, y un examen final. Una vez finalizada la formación práctica, podrá matricularse como tasador inmobiliario.

Ingresos y perspectivas de futuro de los tasadores inmobiliarios

Ingresos anuales de los tasadores inmobiliarios

Según datos estadísticos del Ministerio de Sanidad, Trabajo y Bienestar, el salario medio anual de un tasador inmobiliario es de aproximadamente 7,54 millones de yenes, cifra elevada en comparación con el salario medio anual en Japón (aproximadamente 4,6 millones de yenes). También es posible aumentar los ingresos anuales mejorando la experiencia y los conocimientos técnicos.

Hay muchos tasadores inmobiliarios, sobre todo cuando inician su propio negocio, que ganan más de 10 millones de yenes al año, dependiendo de su experiencia y su cartera de clientes.

Perspectivas de futuro y retos

Las perspectivas de futuro para los tasadores inmobiliarios son las siguientes

1. Cambios en el mercado: mientras que el trabajo tradicional de tasación simple está en declive, surgen nuevas demandas, como la titulización inmobiliaria y los trabajos de consultoría.

2. Aumento del trabajo debido al envejecimiento de la población: se espera que la demanda de tasaciones relacionadas con herencias aumente con el envejecimiento de la sociedad.

3. Impacto de la tecnología: avances como la tecnología de IA pueden automatizar algunas de las tareas sencillas de valoración, pero los expertos humanos seguirán siendo responsables de tareas más sofisticadas como el juicio especializado, el análisis y la consultoría.

4. Respuesta a la internacionalización: la necesidad de tasadores inmobiliarios familiarizados con las normas internacionales de valoración está aumentando en consonancia con el incremento de la inversión mundial.

En vista de lo anterior, es poco probable que desaparezca la cualificación de tasador inmobiliario en sí, pero seguirán siendo necesarios cambios en la naturaleza del trabajo y mejoras en los conocimientos especializados.

Crear su propia empresa como tasador inmobiliario

Requisitos para crear su propia empresa

Para emprender su propio negocio como tasador inmobiliario, debe estar preparado para

1. Cualificación: obtener un título de tasador inmobiliario y registrarse en el Ministerio de Territorio, Infraestructuras y Transporte.
2. Experiencia práctica: se suele recomendar adquirir experiencia práctica en una oficina de tasación.
3. Trámites de apertura: inscribirse como tasador inmobiliario
4. Equipamiento de la oficina: conseguir una oficina y adquirir el equipo necesario, como un ordenador y una impresora.

Puntos de éxito para crear una empresa independiente

Los siguientes puntos son importantes para el éxito de una empresa independiente

1. Establecer suficientes redes humanas: crear contactos con instituciones financieras, empresas inmobiliarias, bufetes de abogados y otros sectores relacionados que puedan solicitarte que trabajes para ellos.
2. Establecer una especialización: especializarse en un campo concreto (por ejemplo, valoración de inmuebles comerciales, valoración de inmuebles en el extranjero, etc.).
3. Habilidades de venta y propuesta: capacidad de hacer propuestas adaptadas a las necesidades del cliente, no sólo de tasación
4. Estudio continuo: actualización de la información más reciente sobre cambios legales y tendencias del mercado

El coste inicial de abrir un negocio depende del tamaño y la ubicación de la oficina, pero en algunos casos es posible abrir un negocio a partir de alrededor de 1 millón de yenes.

Normas de tasación inmobiliaria

Las Normas de Tasación Inmobiliaria son normas uniformes en las que se basan los tasadores inmobiliarios a la hora de tasar bienes inmuebles. Están establecidas por el Ministerio de Territorio, Infraestructuras, Transporte y Turismo y los tasadores inmobiliarios realizan las tasaciones de acuerdo con estas normas.

Principios fundamentales de la tasación

1. Principio del uso más eficaz: la tasación se basa en el uso más eficaz del bien en cuestión.
2. Principio de sustituibilidad: las valoraciones se basan en comparaciones con propiedades alternativas.
3. Principio de equilibrio: se tiene en cuenta el equilibrio entre ingresos y costes.
4. Principio de compatibilidad: consideración de la armonía con el entorno vecino.
5. Principio de variabilidad: consideración de la tendencia a fluctuar de los precios de los inmuebles.

Basándose en estos principios, el valor de tasación final se determina combinando adecuadamente el "método de costes", el "método de comparación de casos prácticos" y el "método de capitalización de ingresos" antes mencionados.

Conclusión.

Los tasadores inmobiliarios son profesionales cualificados a nivel nacional que evalúan adecuadamente el valor económico de los bienes inmuebles. Su tarea principal es la tasación de bienes inmuebles, pero también prestan servicios de consultoría y de otro tipo. Para adquirir la cualificación es necesario aprobar un difícil examen y completar una formación práctica y, debido a su alto nivel de dificultad, se trata de una cualificación muy escasa, con sólo unos 9.000 tasadores en el país.

Los ingresos medios anuales son relativamente altos, de unos 7,54 millones de yenes, y se puede esperar un mayor aumento de los mismos abriendo un negocio propio. En cuanto a las perspectivas de futuro, aunque el mercado inmobiliario se ve afectado por los cambios y las innovaciones tecnológicas, se espera que la necesidad de trabajos avanzados como el juicio profesional, el análisis y la consultoría continúe en el futuro.

Es importante que quienes deseen convertirse en tasadores inmobiliarios elaboren un plan de estudios a largo plazo y adquieran conocimientos especializados y experiencia práctica. Una vez obtenida la titulación, deberá continuar sus estudios y mantenerse al día de las tendencias del mercado para convertirse en un profesional capaz de responder a los cambios del mercado inmobiliario.

Preguntas más frecuentes

P1: ¿Existen cualificaciones para presentarse al examen de tasador inmobiliario?

R1: No hay requisitos para presentarse al examen de tasador inmobiliario y cualquier persona puede hacerlo independientemente de su edad o formación. Los requisitos de aptitud se suprimieron en 2006 y cualquiera puede presentarse al examen siempre que pague la tasa de examen.

P2: ¿Se requiere un número mínimo de años de experiencia laboral para ser tasador inmobiliario independiente?

R2: Aunque no existe ninguna normativa legal sobre el número de años de experiencia laboral, en general se recomienda tener al menos entre tres y cinco años de experiencia laboral para acumular conocimientos prácticos y una base de clientes.

P3: ¿Podría la IA sustituir a los tasadores inmobiliarios en el futuro?

R3: Algunas tareas sencillas de tasación pueden ser más eficientes gracias a la tecnología de IA, pero el juicio final sobre el valor de los bienes inmuebles y la consultoría avanzada requiere un juicio exhaustivo de las características del mercado, los sistemas jurídicos y las circunstancias individuales, y seguirá siendo dominio de los expertos humanos en un futuro previsible.

P4: ¿Cuál es la diferencia entre un tasador de inmuebles y un operador de lotes de edificios (宅地建物取引士)?

A4: Los comerciantes de solares y edificios están cualificados para realizar trabajos relacionados con la intermediación en transacciones inmobiliarias, mientras que los tasadores inmobiliarios realizan trabajos para evaluar y juzgar el valor de los bienes inmuebles. Hay una gran diferencia en cuanto a la dificultad del examen, el ámbito de trabajo y el salario medio anual, siendo la cualificación de tasador inmobiliario más especializada y más difícil.

P5: Si apruebo el examen de respuestas cortas, ¿en cuánto tiempo puedo presentarme al examen de disertación?

R5: Si aprueba el examen de respuestas cortas, estará exento de presentarse al examen de respuestas cortas durante un total de tres años a partir del año en curso, el año siguiente y el año posterior, y podrá presentarse al examen en papel. En otras palabras, debe aprobar el examen de tipo ensayo en un plazo de tres años a partir de la aprobación del examen de respuesta corta.

Si desea conocer el precio correcto de un inmueble para su venta, herencia o valoración colateral, consulte a un tasador inmobiliario. INA&Associates puede presentarle a tasadores inmobiliarios con experiencia. No dude en ponerse en contacto con nosotros.