Der Weg zum Immobiliensachverständigen: Qualifikation und Aufgaben

Der Immobiliensachverständige ist eine nationale Qualifikation, die durch das Gesetz über die Immobilienbewertung eingeführt wurde, und seine Hauptaufgabe besteht darin, den wirtschaftlichen Wert von Immobilien zu ermitteln und diesen Wert in einem Preis auszudrücken. Ein Immobiliensachverständiger ist ein Fachmann, der den angemessenen Wert von Immobilien wie Grundstücken und Gebäuden berechnet und als Fachmann positioniert ist, der faire Urteile unter Berücksichtigung verschiedener Faktoren wie der Marktwirtschaft und der geografischen Lage fällen kann.

Im Januar 2024 gab es 8.696 registrierte Immobiliengutachter und 1.187 Immobiliengutachterassistenten. Im ganzen Land gab es nur etwa 9.000 eingetragene Sachverständige, so dass es sich um eine seltene und sehr wertvolle Qualifikation handelt.

Hauptaufgaben von Immobiliensachverständigen

Die Arbeit eines Immobiliensachverständigen ist vielfältig, aber der Kern der Arbeit ist die "Schätzungsarbeit" zur Ermittlung des Werts von Immobilien. Diese Arbeit ist die ausschließliche Domäne von Immobiliensachverständigen und kann nicht von unqualifizierten Personen oder Inhabern anderer Qualifikationen ausgeführt werden.

Arbeiten zur Wertermittlung

Zu den Wertermittlungsarbeiten gehören die folgenden Arten von Arbeiten

1. Öffentliche Wertermittlungen: Öffentliche Wertermittlungen, wie z. B. amtliche Bodenpreisbekanntmachungen und Bodenpreiserhebungen der Präfekturen, die von den staatlichen und lokalen Behörden durchgeführt werden.
2. Private Wertermittlungen: Wertermittlungen im Auftrag des privaten Sektors, z. B. Verkäufe und Käufe, Bewertung von Sicherheiten, Erbschaften und Schenkungen.

Bei diesen Tätigkeiten verwenden die Immobiliengutachter die folgenden drei Bewertungsmethoden, um den Wert von Immobilien zu ermitteln.

Der Immobiliensachverständige kombiniert diese Methoden in geeigneter Weise, um den endgültigen Schätzwert zu ermitteln.

Beratungsleistungen

Auf der Grundlage ihres Fachwissens auf dem Gebiet der Wertermittlung bieten sie auch folgende Beratungsleistungen an

1. Immobiliennutzungsvorschläge: Beratung über die effektivste Nutzung von Grundstücken und Gebäuden.
2. Unterstützung bei Investitionsentscheidungen: Analyse der Rentabilität von Immobilieninvestitionen und Planung von Investitionsstrategien
3. Analyse der Betriebseinnahmen und -ausgaben: Analyse der Betriebseinnahmen und -ausgaben von Entwicklungsprojekten und Marktforschung.

Sonstige Dienstleistungen

In den letzten Jahren hat sich das Tätigkeitsfeld der Immobiliensachverständigen auch auf folgende Bereiche ausgeweitet

1. Arbeiten im Zusammenhang mit Immobilienverbriefungen: Bewertungsarbeiten im Zusammenhang mit Immobilien-Investment-Trusts wie J-REITs
2. Bewertung von Überseeimmobilien: Bewertung von Überseeimmobilien für globale Investitionen
3. Marktwertbilanzierung: Bewertung von Immobilienbeständen zum Marktwert in der Unternehmensbilanzierung
4. Prozessbezogene Arbeit: Bewertungstätigkeit als Gerichtsgutachter

Der Weg zum Immobiliensachverständigen

Überblick über die Prüfung zum Immobiliensachverständigen

Um Immobiliensachverständiger zu werden, müssen Sie die vom Ministerium für Land, Infrastruktur, Verkehr und Tourismus durchgeführte Prüfung zum Immobiliensachverständigen ablegen und eine praktische Ausbildung absolvieren. Diese Prüfung besteht aus zwei Teilen: einer Kurzprüfung und einer schriftlichen Prüfung.

Wenn Sie die Kurzprüfungen bestehen, sind Sie im folgenden und übernächsten Jahr von den Kurzprüfungen befreit und können direkt an den Aufsatzprüfungen teilnehmen.

Schwierigkeitsgrad der Prüfung und Bestehensquote

Die Prüfung zum Immobiliensachverständigen gilt als eine der schwierigsten nationalen Prüfungen und die Erfolgsquote ist bekanntermaßen sehr niedrig.

Aufgrund des hohen Schwierigkeitsgrads wird im Allgemeinen gesagt, dass 2.000-5.000 Stunden Studium erforderlich sind, um die Prüfung zu bestehen. Viele Kandidaten nutzen die Unterstützung von Berufsschulen, um sich auf die Prüfungen vorzubereiten, und es gilt als schwierig, die Prüfungen allein zu bestehen.

Praktisches Ausbildungssystem

Nach dem Bestehen der schriftlichen Prüfung müssen Sie eine praktische Ausbildung absolvieren, um als Immobiliensachverständiger eingetragen zu werden. Sie können zwischen den folgenden zwei Kursen wählen

Die praktische Ausbildung umfasst Vorlesungen über die Praxis der Immobilienbewertung, grundlegende Übungen und Training on the job sowie eine Abschlussprüfung. Nach Abschluss der praktischen Ausbildung können Sie sich schließlich als Immobiliengutachter/in eintragen lassen.

Einkommen und Zukunftsaussichten von Immobiliensachverständigen

Jahreseinkommen von Immobiliensachverständigen

Nach statistischen Angaben des Ministeriums für Gesundheit, Arbeit und Soziales beträgt das durchschnittliche Jahresgehalt eines Immobiliengutachters etwa 7,54 Millionen Yen, was im Vergleich zum durchschnittlichen Jahresgehalt in Japan (etwa 4,6 Millionen Yen) hoch ist. Es ist auch möglich, das Jahreseinkommen zu erhöhen, indem man seine Erfahrung und sein Fachwissen weiter verbessert.

Es gibt viele Immobiliengutachter, vor allem, wenn sie ihr eigenes Unternehmen gründen, die je nach Fachwissen und Kundenstamm mehr als 10 Millionen JPY pro Jahr verdienen.

Zukunftsaussichten und Herausforderungen

Die Zukunftsaussichten für Immobiliengutachter sind unter anderem folgende

1. Veränderungen auf dem Markt: Während die traditionelle einfache Gutachtertätigkeit rückläufig ist, entstehen neue Anforderungen, wie z.B. die Verbriefung von Immobilien und Beratungstätigkeiten.

2. Zunehmende Arbeit aufgrund der Alterung der Bevölkerung: Es wird erwartet, dass die Nachfrage nach Bewertungen im Zusammenhang mit Erbschaften mit der Alterung der Gesellschaft zunehmen wird.

3. Auswirkung der Technologie: Entwicklungen wie die KI-Technologie können einige der einfachen Bewertungsaufgaben automatisieren, aber menschliche Experten werden weiterhin für anspruchsvollere Aufgaben wie spezialisierte Beurteilungen, Analysen und Beratung zuständig sein.

4. Reaktion auf die Internationalisierung: Der Bedarf an Immobiliengutachtern, die mit internationalen Bewertungsstandards vertraut sind, steigt mit dem Anstieg der weltweiten Investitionen.

In Anbetracht der obigen Ausführungen ist es unwahrscheinlich, dass die Qualifikation des Immobiliensachverständigen selbst verschwinden wird, aber die Art der Arbeit wird sich ändern und die Fachkenntnisse werden weiter verbessert werden müssen.

Selbstständig machen als Immobiliensachverständiger

Voraussetzungen für die Gründung eines eigenen Unternehmens

Um sich als Immobiliensachverständiger selbstständig zu machen, müssen Sie folgende Voraussetzungen erfüllen

1. Qualifikation: Erwerb einer Qualifikation als Immobiliensachverständiger und Eintragung beim Ministerium für Land, Infrastruktur und Verkehr.
2. Praktische Erfahrung: Es wird allgemein empfohlen, praktische Erfahrungen in einem Sachverständigenbüro zu sammeln.
3. Eröffnungsverfahren: Registrierung als Immobiliensachverständiger
4. Büroausstattung: Sichern Sie sich ein Büro und kaufen Sie die notwendigen Geräte wie Computer und Drucker.

Erfolgspunkte für die Gründung einer selbständigen Tätigkeit

Die folgenden Punkte sind für den Erfolg einer selbständigen Tätigkeit wichtig

1. Aufbau eines ausreichenden menschlichen Netzwerks: Knüpfen Sie Kontakte zu Finanzinstituten, Immobiliengesellschaften, Anwaltskanzleien und anderen verwandten Branchen, die Sie um eine Tätigkeit bitten könnten.
2. Aufbau einer Spezialisierung: Aufbau einer Spezialisierung auf einen bestimmten Bereich (z. B. Bewertung von Gewerbeimmobilien, Bewertung von Auslandsimmobilien usw.)
3. Verkaufs- und Angebotsfähigkeiten: Fähigkeit zur Erstellung von Vorschlägen, die auf die Bedürfnisse des Kunden zugeschnitten sind, und nicht nur auf die Schätzung
4. Kontinuierliche Weiterbildung: Aktualisierung der neuesten Informationen über rechtliche Änderungen und Markttrends

Die anfänglichen Kosten für die Eröffnung eines Unternehmens hängen von der Größe und dem Standort des Büros ab, aber in einigen Fällen ist es möglich, ein Unternehmen ab etwa 1 Million Yen zu eröffnen.

Standards für die Bewertung von Immobilien

Die Real Estate Appraisal Standards sind einheitliche Standards, auf die sich Immobiliensachverständige bei der Bewertung von Immobilien stützen. Sie werden vom Ministerium für Land, Infrastruktur, Verkehr und Tourismus festgelegt, und Immobiliensachverständige führen ihre Bewertungen nach diesen Standards durch.

Hauptgrundsätze der Bewertung

1. Grundsatz der effektivsten Nutzung: Die Bewertung basiert auf der effektivsten Nutzung der betreffenden Immobilie.
2. Grundsatz der Substituierbarkeit: Die Bewertung basiert auf dem Vergleich mit alternativen Immobilien.
3. Grundsatz der Ausgewogenheit: Das Gleichgewicht zwischen Erträgen und Kosten wird in Betracht gezogen.
4. Grundsatz der Verträglichkeit: Berücksichtigung der Harmonie mit der benachbarten Umgebung.
5. Grundsatz der Variabilität: Berücksichtigung der Tendenz von Immobilienpreisen zu Schwankungen.

Auf der Grundlage dieser Prinzipien wird der endgültige Schätzwert durch eine geeignete Kombination der oben genannten "Kostenmethode", "Vergleichsmethode" und "Ertragswertmethode" ermittelt.

Schlussfolgerung.

Immobiliensachverständige sind staatlich qualifizierte Fachleute, die den wirtschaftlichen Wert von Immobilien ordnungsgemäß bewerten. Ihre Hauptaufgabe ist die Bewertung von Immobilien, aber sie erbringen auch Beratungs- und andere Dienstleistungen. Um die Qualifikation zu erwerben, muss man eine schwierige Prüfung ablegen und eine praktische Ausbildung absolvieren. Aufgrund des hohen Schwierigkeitsgrads ist diese Qualifikation sehr selten und es gibt nur etwa 9.000 Sachverständige im Land.

Das durchschnittliche Jahreseinkommen ist mit ca. 7,54 Millionen Yen relativ hoch, und durch die Eröffnung eines eigenen Unternehmens können weitere Einkommenssteigerungen erwartet werden. Was die Zukunftsaussichten anbelangt, so wird der Immobilienmarkt zwar von Veränderungen und technologischen Neuerungen beeinflusst, aber der Bedarf an fortgeschrittener Arbeit wie professionellem Urteilsvermögen, Analyse und Beratung wird voraussichtlich auch in Zukunft bestehen.

Wer Immobiliensachverständiger werden will, sollte einen langfristigen Studienplan aufstellen und sich Fachwissen und praktische Erfahrungen aneignen. Auch nach dem Abschluss sollten Sie sich weiterbilden und sich über die Markttrends auf dem Laufenden halten, um ein Fachmann zu werden, der auf den sich verändernden Immobilienmarkt reagieren kann.

Häufig gestellte Fragen

Q1: Gibt es Qualifikationen für die Prüfung zum Immobiliensachverständigen?

A1: Für die Prüfung zum Immobiliensachverständigen gibt es keine Qualifikationen, und jeder kann die Prüfung ablegen, unabhängig von Alter oder Bildungsstand. Die Zulassungsvoraussetzungen wurden 2006 abgeschafft, und jeder kann die Prüfung ablegen, sofern er die Prüfungsgebühr entrichtet.

F2: Gibt es eine Mindestanzahl an Jahren Berufserfahrung, die erforderlich ist, um ein unabhängiger Immobiliengutachter zu werden?

A2: Es gibt zwar keine gesetzlichen Vorschriften für die Anzahl der Jahre Berufserfahrung, aber es wird allgemein empfohlen, mindestens drei bis fünf Jahre Berufserfahrung zu haben, um praktische Kenntnisse und einen Kundenstamm aufzubauen.

F3: Könnten Immobiliengutachter in Zukunft durch KI ersetzt werden?

A3: Einige einfache Bewertungsaufgaben können durch KI-Technologie effizienter gestaltet werden, aber die endgültige Beurteilung des Werts von Immobilien und fortgeschrittene Beratung erfordert eine umfassende Beurteilung der Marktmerkmale, Rechtssysteme und individuellen Umstände und wird auf absehbare Zeit die Domäne menschlicher Experten bleiben.

F4: Was ist der Unterschied zwischen einem Immobiliengutachter und einem Baugrundstückshändler (宅地建物取引士)?

A4: Baulos- und Baukaufleute sind qualifiziert, Arbeiten im Zusammenhang mit der Vermittlung von Immobiliengeschäften auszuführen, während Immobiliensachverständige Arbeiten zur Bewertung und Beurteilung des Wertes von Immobilien ausführen. Es besteht ein großer Unterschied in Bezug auf die Schwierigkeit der Prüfung, den Umfang der Tätigkeit und das durchschnittliche Jahresgehalt, wobei die Qualifikation des Immobiliensachverständigen spezialisierter und schwieriger ist.

F5: Wenn ich die Kurzprüfung bestehe, wie lange kann ich dann die Prüfung auf Papier ablegen?

A5: Wenn Sie die Kurzprüfung bestanden haben, sind Sie für insgesamt drei Jahre vom laufenden, dem folgenden und dem übernächsten Jahr von der Kurzprüfung befreit und können die Prüfung in Papierform ablegen. Mit anderen Worten: Sie müssen die Aufsatzprüfung innerhalb von drei Jahren nach Bestehen der Kurzprüfung ablegen.

Wenn Sie den richtigen Preis einer Immobilie für einen Verkauf, eine Erbschaft oder eine Beleihungswertermittlung wissen möchten, wenden Sie sich bitte an einen Immobiliengutachter. INA&Associates kann Sie mit erfahrenen Immobiliengutachtern zusammenbringen. Bitte nehmen Sie Kontakt mit uns auf.