Verwaltungsgebühren für Immobilien: Marktübliche Sätze und Leistungen

Für Eigentümer von Mietobjekten ist eine gute Hausverwaltung ein wichtiger Partner für eine stabile Mietverwaltung. Verwaltungsaufgaben wie Mieterbeziehungen und Gebäudeinstandhaltung sind vielfältig und erfordern viel Zeit und Mühe, wenn die Eigentümer alles selbst erledigen wollen. Tatsächlich geben rund 81,5 % der Eigentümer von Mietobjekten an, dass sie einige oder alle Verwaltungsaufgaben an spezialisierte Unternehmen auslagern. Die Hauptgründe für die Beauftragung eines Verwaltungsunternehmens sind die Vermeidung von Problemen bei Vertragsverlängerungen oder Auszug, die Ergänzung unzureichender Kenntnisse im Bereich der Mietverwaltung, die schnelle und angemessene Reaktion auf bauliche Probleme und die Vermittlung bei auftretenden Problemen. Verwaltungsgesellschaften können für vielbeschäftigte Eigentümer ein starker Verbündeter sein, der die Zufriedenheit der Mieter verbessert und das Risiko von Leerständen verringert.

Die Auslagerung der Arbeit an eine Verwaltungsgesellschaft verursacht jedoch natürlich Kosten, von denen die monatlichen Verwaltungsgebühren (Verwaltungsprovision und Verwaltungsgebühr) am häufigsten anfallen. Im Allgemeinen machen die Verwaltungsgebühren mehrere Prozent der Mieteinnahmen aus und sind eine nicht zu vernachlässigende Ausgabe, die viele Eigentümer so niedrig wie möglich halten möchten. Es ist jedoch gefährlich, ein Verwaltungsunternehmen nur aufgrund "niedriger" Verwaltungsgebühren auszuwählen, und es ist wichtig, ein Gleichgewicht zwischen den angebotenen Dienstleistungen und dem Inhalt zu finden. In diesem Artikel erhalten Immobilieneigentümer eine ausführliche Erläuterung der marktüblichen Sätze und der Aufschlüsselung der an die Verwaltungsgesellschaften gezahlten Verwaltungsgebühren sowie der spezifischen Geschäftsinhalte; außerdem wird auf Punkte eingegangen, die bei der Auswahl einer Verwaltungsgesellschaft für diejenigen zu beachten sind, die Wert auf die Verwaltungsgebühren legen.

Auflistung der Tätigkeiten einer Immobilienverwaltungsgesellschaft

Zunächst werden die wichtigsten Aufgaben aufgeführt, die von Hausverwaltungen im Auftrag des Mieters ausgeführt werden. Die Aufgaben der Hausverwaltung lassen sich im Wesentlichen in "Aufgaben im Zusammenhang mit den Beziehungen zu den Mietern" und "Aufgaben im Zusammenhang mit der Instandhaltung und Verwaltung der Gebäude" unterteilen und umfassen insbesondere Folgendes

• Mieterbetreuung (Anwerben, Abschließen und Verlängern von Mietverträgen, Einziehen der Miete und Mahnen von Mietrückständen, Bearbeitung von Mieterbeschwerden, Betreuung der Mieter beim Auszug, Abrechnung, Wiederherstellung des ursprünglichen Zustands der Immobilie usw.)

• Gebäudemanagement (Inspektion der Immobilie, regelmäßige Reinigung der Gemeinschaftsräume, regelmäßige Inspektion und Wartung der Gebäude und Anlagen, Veranlassung von Reparaturen an defekten Teilen usw.).

Dies sind nur allgemeine Beispiele, die jedoch ein breites Spektrum an verschiedenen Aufgaben abdecken, die für die Mietverwaltung erforderlich sind. Für Eigentümer ist es sehr zeit- und arbeitsaufwändig, all diese Aufgaben selbst zu erledigen, und ein mangelhaftes Management kann zu einem vorzeitigen Auszug der Mieter und zu Unfällen aufgrund von Ausstattungsproblemen führen. Viele Eigentümer entscheiden sich daher dafür, die Arbeit an ein Verwaltungsunternehmen auszulagern. Wie bereits in den Umfrageergebnissen des Ministeriums für Land, Infrastruktur, Verkehr und Tourismus erwähnt, vertraut die Mehrheit der Eigentümer die Verwaltung ihrer Immobilie in der einen oder anderen Form einem professionellen Unternehmen an, und sie sind der Ansicht, dass es sich lohnt, einen Profi damit zu betrauen, auch wenn sie eine Verwaltungsgebühr (Verwaltungsprovision) zahlen müssen.

Was sind Verwaltungsgebühren: Definition und Arten (z. B. Inkassobüroverwaltung, Gebäudeverwaltung)

Eine Verwaltungsgebühr (Verwaltungskommission oder Verwaltungskommission) ist das Entgelt, das ein Eigentümer an eine Immobilienverwaltungsgesellschaft für die Mietverwaltung seiner Wohnung oder seines Stockwerkeigentums zahlt. Als Gegenleistung für dieses Entgelt übernimmt die Verwaltungsgesellschaft im Auftrag des Eigentümers die oben genannten Aufgaben der Mieterbetreuung und der Instandhaltung des Gebäudes.

Es gibt verschiedene Arten und Formen von Verwaltungsgebühren, die sich nach dem Umfang der übertragenen Arbeiten und der Art des Vertrags richten. Im Folgenden sind einige der gängigsten Formen aufgeführt:

• Allgemeine ausgelagerte Verwaltung (Vollverwaltung): Hierbei handelt es sich um eine Form der umfassenden Auslagerung von Mietverwaltungsdiensten, einschließlich der Anwerbung von Mietern, der Vertragsverwaltung, der Einziehung von Mieten, der Bearbeitung von Beschwerden, der Regelung der Räumung und einfacher Gebäudeinspektionen. Das Verwaltungshonorar beträgt etwa 5 % der Mieteinnahmen, und der Zeit- und Arbeitsaufwand des Eigentümers wird aufgrund des größeren Arbeitsumfangs erheblich reduziert. In der Regel ist eine Fest- oder Mindestgebühr zu zahlen, auch wenn die Immobilie leer steht. Der Begriff "Verwaltungsvertrag " bezieht sich im Allgemeinen auf diese Vertragsform.

• Verwaltung durch ein Inkassobüro: Bei dieser Form kümmert sich der Eigentümer selbst um die Anwerbung von Mietern und die Vertragsabschlüsse und überlässt der Verwaltungsgesellschaft nur den Teil der finanziellen Verwaltung, wie z. B. den Einzug der Miete und die Mahnung von Zahlungsrückständen. In vielen Fällen wird das Verwaltungshonorar auf ein niedriges Niveau von etwa 3 % der Miete festgesetzt, und die Kosten können durch eine Begrenzung des Arbeitsumfangs niedrig gehalten werden. Allerdings enthält der Plan in der Regel keine Ersatzgarantie für den Fall von Mietrückständen, und der Eigentümer muss sich weiterhin mit den Mietern und der Hausverwaltung auseinandersetzen. Dieser Plan ist für diejenigen gedacht, die das Outsourcing auf ein Minimum beschränken wollen.

• Nur ausgelagertes Gebäudemanagement: Bei diesem Plan werden nur Aufgaben im Zusammenhang mit der Gebäudewartung und -verwaltung ausgelagert , wie z. B. Gebäudereinigung, Anlageninspektionen und Reparaturmaßnahmen. So wird beispielsweise ein spezialisiertes Unternehmen mit der regelmäßigen Reinigung der Gemeinschaftsflächen und der Inspektion der Anlagen betraut, während der Eigentümer für den Umgang mit den Mietern und den Einzug der Mieten zuständig ist. In vielen Fällen ist die Gebührenstruktur ein Festbetrag (¥10.000 pro Monat) oder wird je nach Größe der Immobilie in regelmäßigen Abständen abgerechnet. Diese Form wird gewählt, wenn der Eigentümer in der Nähe wohnt und sich um die Mieter kümmern kann, aber nur die Reinigung und Inspektion den Fachleuten überlassen will. Wird das Gebäudemanagement ausgelagert, kann je nach den Einzelheiten eine separate "Gebäudemanagementgebühr" getrennt von der Verwaltungsgebühr erhoben werden. Der Umfang dessen, was in der Verwaltungsgebühr enthalten ist, variiert von Unternehmen zu Unternehmen, so dass es notwendig ist, sich vor der Unterzeichnung eines Vertrags darüber zu informieren.

• Untermietvertrag (Mietgarantievertrag): Bei dieser Art von Vertrag vermietet (untervermietet) die Verwaltungsgesellschaft die gesamte Immobilie und garantiert dem Eigentümer eine feste monatliche Miete. Die Verwaltungsgesellschaft wird sozusagen zum Mieter und vermietet die Immobilie an die Mieter unter, was den Vorteil hat, dass der Eigentümer unabhängig vom Leerstand ein stabiles Einkommen erhält. Im Gegenzug zahlt die Verwaltungsgesellschaft eine Garantiegebühr (Provision) von etwa 10-20 % der Miete, die höher ist als die normale Verwaltungsgebühr. Die Untervermietung ermöglicht es Eigentümern, den gesamten Prozess der Mietersuche, des Vertragsabschlusses, der Mieteinziehung und der Gebäudeverwaltung auszulagern, und ist für Eigentümer geeignet, die dafür keine Zeit und Mühe aufwenden wollen.

Wie bereits erwähnt, gibt es bei den Verwaltungsgebühren verschiedene Vertragsarten, und die Kosten variieren je nach Umfang der Auslagerung. Es ist möglich, die Kosten niedrig zu halten, indem man nur die für den Eigentümer notwendigen Arbeiten auswählt und auslagert, aber dies sollte im Lichte der Belastung und des Risikos der Selbstverwaltung abgewogen werden.

Marktübliche Sätze und Aufschlüsselung der Verwaltungskosten (z. B. Unterschiede zwischen Prozent- und Pauschalsystemen)

Der marktübliche Satz für die Kosten der Mietverwaltung liegt bei "etwa 5 % der Mieteinnahmen" im Falle einer allgemeinen Fremdverwaltung (Vollverwaltung). Viele Hausverwaltungsunternehmen setzen ihre Gebühren prozentual fest, d. h. Miete x x %, und der zu zahlende Betrag steigt proportional zur Anzahl der Einheiten und zur Höhe der Miete. Wenn eine Wohnung beispielsweise 10 Einheiten mit einer Miete von 80.000 Yen hat und der Vertrag eine Verwaltungsprovision von 5 % vorsieht, beträgt die monatliche Verwaltungsgebühr 40.000 Yen oder 5 % der Gesamtmiete von 800.000 Yen. Im Folgenden finden Sie eine Zusammenfassung der Provisionssätze und Merkmale der wichtigsten Outsourcing-Typen.

Die tatsächlichen Provisionssätze schwanken zwischen weniger als 3 % und mehr als 10 %, je nach Lage und Alter der Immobilie, der Anzahl der verwalteten Einheiten und dem Umfang der angebotenen Dienstleistungen. So bieten einige Verwaltungsgesellschaften für neue Immobilien in städtischen Gebieten wettbewerbsfähige Sätze von nur 3 % an, während der Satz in ländlichen Gebieten oder für besondere Immobilien bis zu 7-8 % betragen kann. Für die Festsetzung der Verwaltungsgebühren gibt es keine gesetzlichen Grenzen oder Vorschriften, sie können durch Vereinbarung zwischen dem Eigentümer und der Verwaltungsgesellschaft frei festgelegt werden. Aus diesem Grund haben einige Unternehmen in den letzten Jahren pauschale Verwaltungspläne eingeführt , wie z. B. "Fette Yen pro Einheit und Monat" oder in Extremfällen "Null Yen Verwaltungsgebühr". Das Pauschalsystem wurde vor allem in Regionalstädten und Gegenden mit niedrigen Mieten eingeführt, um Eigentümern von Immobilien mit hohen Mieten das Gefühl zu geben, dass sie sich die Verwaltung leisten können, indem sie eine feste Gebühr unabhängig von der Höhe der Miete festlegen.

Der Unterschied zwischen dem prozentualen und dem pauschalen System besteht darin, dass das erstere proportional zum Einkommen ist, d. h. die Belastung richtet sich nach den Einnahmen der Immobilie. Das Pauschalsystem hingegen ist ein fester Betrag unabhängig von der Höhe des Einkommens. Während es für Immobilien mit hohen Mieten vorteilhafter ist, da das Belastungsverhältnis geringer ist, kann es für Immobilien mit niedrigen Mieten teurer sein. Wenn beispielsweise für ein Zimmer mit einer Miete von 30.000 Yen eine pauschale Verwaltung von "3.000 Yen pro Einheit und Monat" vorgesehen ist, beträgt der tatsächliche Provisionssatz 10 %. Es hängt also von den Gegebenheiten der Immobilie ab, ob das Pauschal- oder das Provisionssystem besser ist, und es ist nicht möglich zu sagen, was generell vorteilhafter ist. Wichtig ist, wie viel Arbeit in der Verwaltungsgebühr enthalten ist, und der Eindruck, ob dieselben 5 % teuer oder billig sind, hängt vom Umfang der Dienstleistung ab. Vor der Vertragsunterzeichnung sollte unbedingt geklärt werden , welche Leistungen in der Verwaltungsgebühr enthalten sind und welche separat berechnet werden.

Ergänzend zur Aufschlüsselung der Verwaltungsgebühren ist zu beachten, dass die Verwaltungsgebühr nicht die einzigen Kosten beim Outsourcing an eine Verwaltungsgesellschaft sind. Dienstleistungen, die nicht in der monatlichen Verwaltungsgebühr enthalten sind, werden von Fall zu Fall gesondert in Rechnung gestellt. Typische Beispiele sind Werbe- und Vermittlungsgebühren für die Anwerbung von Mietern, Verlängerungsgebühren bei Vertragsverlängerungen, Renovierungskosten bei Auszug und Kosten für die baurechtliche Prüfung. Bei der Auswahl eines neuen Mieters wird in der Regel ein Erfolgshonorar von etwa 0,5-1 Monatsmiete an die Verwaltungsgesellschaft (oder Agentur) gezahlt. In vielen Fällen wird bei einer Vertragsverlängerung auch eine Verwaltungsgebühr in Höhe von etwa 0,5 Monatsmieten entweder vom Eigentümer oder vom Mieter erhoben. Darüber hinaus werden die Kosten für die Wiederherstellung des ursprünglichen Zustands der Immobilie nach dem Auszug und die Kosten für die Instandsetzung der Einrichtungen während der langfristigen Nutzung von Fall zu Fall geschätzt und können sich je nach den Einzelheiten auf mehrere hunderttausend Yen belaufen. Die regelmäßige Reinigung des Gebäudes und die Inspektion der Anlagen können bei kleineren Objekten ebenfalls in der Verwaltungsgebühr enthalten sein, aber viele Unternehmen vereinbaren für Objekte ähnlicher Größe wie jene mit Aufzügen und Wassertanks eine separate Festgebühr als "Gebäudeverwaltungsgebühr". Die Aufschlüsselung der Verwaltungsgebühren lässt sich also nicht allein anhand von einfachen Sätzen ermitteln, sondern es ist zu prüfen, welche Kosten insgesamt anfallen können.

Wichtige Punkte bei der Auswahl einer Verwaltungsgesellschaft: Achten Sie nicht nur auf die Gebühren, sondern auch auf die Qualität der Arbeit und die Schnelligkeit der Reaktion

Bei der Auswahl einer Verwaltungsgesellschaft ist es wichtig, sich nicht nur nach der Höhe der angebotenen Verwaltungsgebühren zu richten, sondern die Qualität der von der Gesellschaft angebotenen Dienstleistungen, ihre Erfolgsbilanz und ihr Reaktionsvermögen umfassend zu prüfen. Einige spezifische Punkte, die geprüft werden sollten, sind

• Qualität der Verwaltungsdienstleistungen (Reaktionsfähigkeit der Mieter): Die Qualität der Dienstleistungen einer Verwaltungsgesellschaft steht in direktem Zusammenhang mit der Zufriedenheit der Mieter. Ist das Unternehmen beispielsweise nicht höflich im Umgang mit Beschwerden oder reagiert es nicht schnell auf Reparaturen, können die Mieter unzufrieden sein, was zu kurzfristigen Kündigungen führen kann. Umgekehrt kann ein guter Mieterservice langfristige Mietverhältnisse fördern und zu stabilen Einnahmen für den Eigentümer führen. Eine niedrige Verwaltungsgebühr ist wertlos, wenn die Qualität der Dienstleistungen schlecht ist. Prüfen Sie daher die Politik und die Systeme potenzieller Verwaltungsgesellschaften im Umgang mit Mietern (z. B. ob sie einen 24-Stunden-Notdienst anbieten und wie kompetent und erfahren ihre Mitarbeiter sind), um festzustellen, ob Sie ihnen vertrauen können.

• Fähigkeit zur Anwerbung von Mietern: Die Fähigkeit, freie Stellen schnell zu besetzen, ist eine wichtige Fähigkeit eines Verwaltungsunternehmens. Ziel der Mietverwaltung ist es, die Mieteinnahmen zu maximieren, und um dies zu erreichen, sollten Sie eine Verwaltungsgesellschaft wählen, die eine hohe Belegungsrate aufrechterhalten kann. Eine hohe Belegungsrate ist ein Indikator, und ein Unternehmen kann als stark in der Kundenakquise angesehen werden, wenn es in der Regel eine Belegungsrate von 95 % oder mehr aufrechterhält (dies ist zwar kein einfacher Vergleich, da der Schwierigkeitsgrad je nach Gebiet und Merkmalen der Immobilie variiert, aber es ist ein Richtwert). Einige große Verwaltungsgesellschaften legen ihre eigenen Belegungsquoten offen. Es gibt auch kleinere, gemeindebasierte Verwaltungsgesellschaften mit ausgezeichneten Aufzeichnungen über Belegungsraten für ihr Gebiet und ihren Immobilientyp (Familienwohnungen, Einzelwohnungen usw.). Eine Verwaltungsgesellschaft, die eine große Anzahl von Immobilien ähnlicher Art wie Ihre Immobilie verwaltet, ist mit dem Markt vertraut und kann Ihnen Sicherheit geben.

• Reaktionsschnelligkeit und Verwaltungssystem: Die Reaktionsschnelligkeit bei Problemen und Störungen ist ebenfalls wichtig. Verfügt ein Unternehmen beispielsweise über ein System (z. B. ein Netz von angeschlossenen Reparaturunternehmen, ein Notrufsystem usw.), das bei einem Wasseraustritt oder einem Geräteausfall schnell reagieren kann, trägt dies dazu bei, die Ausbreitung von Schäden zu verhindern und die Zufriedenheit der Mieter zu erhalten. Außerdem sollte geprüft werden, ob das Unternehmen über ein 24-Stunden-Callcenter verfügt, das auch nachts und an Feiertagen erreichbar ist, und wie schnell die zuständige Person reagiert. Eine Verwaltungsgesellschaft, die nur langsam reagiert, kann zu einem Vertrauensverlust bei den Mietern führen und den Wert der Immobilie beeinträchtigen.

• Transparenz der Gebührenpläne: Wählen Sie ein Unternehmen, das deutlich erklärt, was in den angebotenen Verwaltungsgebühren enthalten ist und was separat berechnet wird. Einem Unternehmen, das die Einzelheiten des Vertrags sorgfältig offenlegt, wie z. B. "die regelmäßige Reinigung ist in der Verwaltungsgebühr enthalten, die Reinigung bei Auszug wird jedoch separat berechnet", kann man vertrauen. Umgekehrt sollten Sie sich vor Unternehmen hüten, die mit niedrigen Gebühren und einer unklaren Kostenaufschlüsselung werben. Wenn später zusätzliche Gebühren erhoben werden, wie z. B. "dies ist nicht in der Verwaltungsgebühr enthalten", kann es am Ende teurer werden. Stellen Sie in der Angebotsphase Fragen, um sich ein Gesamtbild der Kosten zu verschaffen.

• Unternehmensgröße, Erfolgsbilanz und Zuverlässigkeit: Die Größe der Verwaltungsgesellschaft (groß oder klein) bestimmt die Merkmale und Stärken ihrer Dienstleistungen. Große Verwaltungsgesellschaften in der Branche bieten in der Regel stabile Dienstleistungen an und verfügen über umfangreiche Humanressourcen und Know-how, ein landesweites Netz zur Kundengewinnung sowie einzigartige Garantieleistungen und -systeme. Kleine und mittelgroße, gemeindebasierte Verwaltungsunternehmen hingegen sind mit den lokalen Markttrends vertraut und können detaillierte Dienstleistungen anbieten, die ihnen eine enge Kommunikation mit Eigentümern und Mietern ermöglichen. In den letzten Jahren haben einige Neugründungen die IT genutzt, um die Effizienz der Verwaltung zu verbessern und niedrigere Gebühren zu erzielen. Unabhängig von der Größe kommt es darauf an, ob das Unternehmen vertrauenswürdig ist. Neben der Eintragung und Zulassung als Immobilienmakler und Verwalter von Mietobjekten sind auch die Anzahl der verwalteten Einheiten, die Anzahl der Betriebsjahre und der Ruf des Unternehmens bei anderen Eigentümern hilfreich. Überprüfen Sie die bisherigen Leistungen, die Belegungsraten und, falls veröffentlicht, auch die Kundenzufriedenheit, um festzustellen, ob das Unternehmen es wert ist, mit Ihrer Immobilie betraut zu werden.

Wichtig ist, dass Sie sich für ein Unternehmen entscheiden, bei dem Sie aufgrund der oben genannten Punkte sicher sein können, dass es die Erträge und den Wert Ihrer Immobilie mit Dienstleistungen schützt, die in einem angemessenen Verhältnis zu den Kosten stehen. Selbst wenn die Verwaltungsgebühr etwas hoch ist, wird das Unternehmen, wenn es hervorragend mit den Mietern umgeht und Kunden anlockt, langfristig Gewinne für den Eigentümer erwirtschaften. Wenn die Verwaltungsgebühr hingegen niedrig ist, aber die Leerstände aufgrund schlechterer Dienstleistungen zunehmen, ist das ein komplettes Desaster.

Zu beachtende Punkte und Vergleichsmethoden für Eigentümer, die Wert auf die Verwaltungskosten legen

Eigentümer, die die Verwaltungskosten so niedrig wie möglich halten wollen, müssen bei ihren Vergleichen auf folgende Punkte achten.

Erstens: Betrachten Sie die Gesamtkosten, nicht nur den Satz der Verwaltungskosten. Es hat Fälle gegeben, in denen Eigentümer sich auf ein Unternehmen gestürzt haben, das eine niedrige Verwaltungsgebühr angesetzt hat, nur um dann festzustellen, dass andere Kosten tatsächlich teurer sind und die Gesamtkosten gestiegen sind. So gab es Fälle, in denen die Verwaltungsgebühr ursprünglich 5 % betrug, aber als das Unternehmen zu einer Gebühr von 3 % überging, verringerten sich zwar die monatlichen Ausgaben, aber die Restaurierungs- und Reparaturkosten zum Zeitpunkt des Auszugs wurden höher als zuvor, was zu einer Verringerung des verbleibenden Gewinns führte. Wenn Sie also nicht den Gesamtbetrag einschließlich der anderen Ausgaben als der Verwaltungsgebühren (Renovierungskosten, Kosten für Notfalleinsätze, Werbekosten usw.) vergleichen, ist es unmöglich zu beurteilen, ob die Wohnung wirklich rentabel ist oder nicht. Bevor Sie einen Vertrag unterzeichnen, sollten Sie mit den von den einzelnen Unternehmen angebotenen Plänen simulieren, wie viel Verwaltungskosten pro Jahr voraussichtlich anfallen werden". Es ist wichtig, das Risiko zusätzlicher Kosten, die sich in niedrigen Gebühren verstecken, anhand der bisherigen Ein- und Auszugshäufigkeit und der Reparaturhistorie zu ermitteln.

Der nächste Schritt besteht darin, die Auswirkungen auf die Gesamteinnahmen zu berücksichtigen. Ein Unterschied von ein paar Prozent bei den Verwaltungsgebühren mag auf den ersten Blick groß erscheinen, aber im Kontext der gesamten Mietverwaltung ist der Unterschied vielleicht gar nicht so groß, wie er scheint. In extremen Fällen ist eine Bemühung um die Besetzung eines freien Objekts oft wirksamer für die Verbesserung der Rentabilität als eine Senkung der Provisionssätze um 1-2 %. Im Folgenden finden Sie ein konkretes Beispiel. Nehmen wir den Fall einer Immobilie mit 10 Einheiten und einer Miete von 50.000 Yen, von denen eine Einheit leer steht. Vergleicht man den Fall, dass die Immobilie bei einem Provisionssatz von 5 % voll vermietet ist, mit dem Fall, dass der Provisionssatz 3 % beträgt, aber eine Einheit leer steht, so ist das Nettoeinkommen des Eigentümers im ersten Fall höher als im zweiten Fall, in dem der Provisionssatz niedriger ist.

(z.B. Fall mit 50.000 Yen Miete und 10 Einheiten)

Wie oben gezeigt, kann der endgültige Gewinn höher ausfallen, wenn Sie freie Stellen besetzen, auch wenn Sie etwas mehr an Verwaltungskosten zahlen. Es ist wichtig, sich nicht nur auf die Verwaltungskosten zu konzentrieren, sondern sich auf das Wesentliche zu konzentrieren, nämlich darauf, wie man den Leerstand verringert und die Belegungsrate der Immobilie erhöht.

Sie sollten sich auch die Gewinnstruktur der Verwaltungsgesellschaft ansehen. Unternehmen mit extrem niedrigen Verwaltungsgebühren beziehen ihre Einnahmen häufig aus anderen Quellen (z. B. Erfolgshonorare beim Einzug von Mietern oder Baukosten beim Auszug), was zu einem Interessenkonflikt zwischen dem Eigentümer und dem Verwaltungsunternehmen führen kann. Wenn die Haupteinnahmequelle des Unternehmens aus Verwaltungsprovisionen besteht, ist es durch die Besetzung von Leerständen und die Maximierung der Mieteinnahmen direkt an seinen eigenen Gewinn gebunden, so dass seine Ziele mit denen des Eigentümers übereinstimmen. Ein Unternehmen, das sein Geld mit Ein- und Auszugsgebühren verdient, wird jedoch umso mehr Gewinn machen, je häufiger die Mieter ausgetauscht werden, was im Widerspruch zu den Interessen der Eigentümer steht, die langfristige Mietverhältnisse wünschen. Solche Unternehmen sind in der Regel weniger bereit, ihre Dienstleistungen für die Mieter zu verbessern, was zu einem Teufelskreis aus geringerer Mieterzufriedenheit, vermehrten kurzfristigen Leerständen und der Belastung der Eigentümer durch teure Renovierungskosten und Werbekosten führen kann. Es muss vermieden werden, dass die Verwaltungskosten niedrig sind, aber kein Geld übrig bleibt und nur die Verwaltungsgesellschaft Geld verdient. Selbst wenn Sie sich für ein Unternehmen auf der Grundlage der Verwaltungsgebühren entscheiden, sollten Sie daher darauf achten, dass das Gewinnmodell des Unternehmens mit Ihren Interessen übereinstimmt (Ausrichtung der Anreize). Insbesondere können Sie aus dem Angebotsplan und der Unternehmensbroschüre ablesen, ob sich das Unternehmen auf die "Verbesserung der Belegungsrate und die Erzielung langfristiger Mietverhältnisse" konzentriert.

Schließlich gibt es noch den geeigneten Vergleichsprozess. Beim Vergleich mehrerer Verwaltungsgesellschaften empfiehlt es sich, zunächst Angebote und Dienstleistungsvorschläge von möglichst vielen Unternehmen einzuholen. Entscheiden Sie sich nicht nur für ein Unternehmen, sondern vergleichen Sie die Pläne mehrerer Unternehmen nebeneinander und vergleichen Sie fairerweise deren Provisionssätze, den Umfang des Outsourcing und die Erfolgsbilanz, um ein Gefühl für den Markt zu bekommen. Glücklicherweise gibt es heute im Internet Dienste, die es Ihnen ermöglichen, sofort Informationen und Beratung anzufordern, so dass es eine gute Idee ist, diese in Anspruch zu nehmen. Folgende Punkte sollten bei einem Vergleich geprüft werden

• Entsprechung zwischen Provisionssatz und Leistungsumfang: Vergleichen Sie eine Liste mit der Frage, "wie viel Arbeit in der von jedem Unternehmen angebotenen Provision von X % enthalten ist". Beispiel: Die 5 % von Unternehmen A umfassen alles von der Anwerbung von Mietern bis zur Räumung, während die 3 % von Unternehmen B nur die Einziehung der Miete und die Bearbeitung von Beschwerden usw. umfassen. Bei preisgünstigen Angeboten mit geringerem Leistungsumfang sollten Sie auch prüfen, wie hoch der Anteil der Kosten ist, den der Eigentümer zu tragen hat, und wie hoch die zusätzlichen Kosten sind, die voraussichtlich anfallen.

• Bedingungen für gesonderte Kosten: Vergleichen Sie die Höhe und die Bedingungen von Posten, die gesondert in Rechnung gestellt werden, z. B. Restaurierungskosten, Werbekosten und regelmäßige Reinigungskosten. Berechnen Sie die Gesamtkosten, einschließlich detaillierter Bedingungen wie "XX Ausgaben für fette Monate werden zum Zeitpunkt des Vertragsabschlusses in Rechnung gestellt" oder "XX.000 Yen zum Zeitpunkt der Erneuerung".

• Vergleich von Leistung und Reaktionsfähigkeit: Zusätzlich zu den quantitativen Kostenvergleichen sollten Sie die Belegungsrate, die Managementleistung und die Reaktionsfähigkeit der einzelnen Unternehmen vergleichen und untersuchen. Wenn beispielsweise Angaben zur Belegungsrate gemacht werden, können diese als Referenz herangezogen werden, und es ist auch wichtig zu prüfen, ob das Unternehmen Stärken in Ihrem Immobilientyp hat. Wenn möglich, ist es auch sinnvoll, den zuständigen Mitarbeiter persönlich zu treffen, um ein Gefühl dafür zu bekommen, wie höflich und sachkundig er ist.

Durch einen solchen Vergleich mehrerer Unternehmen können Sie das beste Verwaltungsunternehmen für Ihre Immobilie auswählen. Auch wenn die Verwaltungskosten eine wichtige Rolle spielen, ist es wichtig, nicht nur auf den niedrigsten Preis zu achten, sondern die Dienstleistungen unter dem Gesichtspunkt zu vergleichen, ob sie die Kosten insgesamt wert sind, was letztlich zu einer erfolgreichen Mietverwaltung führt.

Zusammenfassung: Wählen Sie eine zuverlässige Verwaltungsgesellschaft nach dem Kosten-Nutzen-Verhältnis aus

Die Verwaltungsgebühr (Verwaltungsprovision), die an Hausverwaltungsgesellschaften gezahlt wird, ist ein wichtiger Kostenfaktor bei der Mietverwaltung, wobei ein marktüblicher Satz von etwa 5 % der Mieteinnahmen ein grober Richtwert ist. Es ist jedoch wichtig, sich nicht an der Differenz von ein paar Prozent zu stören, sondern eine umfassende Entscheidung zu treffen, die auf den Einzelheiten der Verwaltung, den sonstigen Kosten, der Kundenattraktivität und anderen Faktoren beruht. Insbesondere die Qualität der Dienstleistungen der Verwaltungsgesellschaft und ihre Fähigkeit, Mieter anzuwerben, stehen in direktem Zusammenhang mit der Rentabilität, so dass das Kosten-Nutzen-Verhältnis ein wichtiger Faktor bei der Auswahl einer Verwaltungsgesellschaft ist. Es wäre ein Fehler, sich auf ein günstiges Angebot einzulassen, nur um dann später von versteckten Kosten geplagt zu werden oder aufgrund einer schlechten Servicequalität mehr Leerstände zu haben.

Letztendlich ist es wichtig, ein Gleichgewicht zwischen "niedrigen Verwaltungskosten " und "gutem Service" zu finden und eine zuverlässige Verwaltungsgesellschaft zu wählen , die zur Maximierung des Gewinns des Eigentümers beiträgt. Wir hoffen, dass Sie einen kosteneffizienten Partner mit einem ausgezeichneten Kosten-Nutzen-Verhältnis finden, wenn Sie die in diesem Artikel erläuterten Marktbedingungen und Prüfpunkte beachten. Durch die Zusammenarbeit mit der richtigen Verwaltungsgesellschaft können Sie den Wert Ihres wertvollen Immobilienvermögens erhalten und verbessern und eine stabile Mietverwaltung erreichen.