對於出租房產的業主來說，優秀的房地產管理公司是穩定出租經營的重要合作夥伴。從應對租客到維護建築物，管理業務內容繁雜，業主自己處理所有事務需要耗費大量時間和精力。實際上，約 81.5% 的出租房產業主表示，他們將部分或全部管理業務委託給專業公司。 将管理业务委托给管理公司的主要原因包括：避免合同更新和退租时的纠纷、补充租赁管理方面的知识、对建筑物出现的问题迅速采取适当的应对措施、在发生纠纷时充当中介等。管理公司是繁忙的业主的得力助手，有助于提高租户满意度，降低空房风险。
当然，将业务委托给管理公司就会产生成本，其中最主要的是每月支付的管理费（管理手续费、管理委托费）。管理费通常占房租收入的数%，对于业主来说是一笔不可忽视的开支，许多人都会希望尽可能地减少这笔费用。但是，仅凭管理费的「便宜」来选择管理公司是很危险的，重要的是要权衡所提供的服务内容。 本文将详细介绍房地产业主向管理公司支付的管理费行情和明细，以及具体业务内容，并探讨注重管理费的人在选择管理公司时需要注意的要点。
房地产管理公司的业务内容一览
首先，整理一下房地产管理公司代理的主要业务。管理业务大致可分为「与入住者相关的业务」和「建筑物的维护管理业务」，具体内容如下：
- 租户应对业务（租赁合同的招募、签订、更新、租金的收取、拖欠催缴、租户投诉应对、退租时的立会、结算手续、原状恢复安排等）
- 建筑物管理业务（物业巡回检查、公共区域定期清洁、建筑物、设备定期检查、维护、故障部位的维修安排等）
以上只是一般的例子，但涵盖了租赁经营所需的各种杂项业务。如果业主自己尝试完成所有工作，不仅需要花费大量时间和精力，而且管理质量低下，可能会导致租户提前退租或设备故障事故。因此，许多业主选择将管理委托给管理公司。 根據國土交通省的調查結果，如前所述，大多數業主都以某種形式將管理委託給專業公司，認為即使支付管理委託費（管理手續費），也值得將工作交給專業人員處理。
管理費是什麼：定義及其種類（收款代理管理、建築物管理等）
管理費（管理手續費、管理委託費）是指房東將自己公寓或公寓的租賃管理業務委託給房地產管理公司時支付的報酬。管理公司收取手續費，代為處理上述租戶對應和建築物維護等各項業務。
管理費根據委託業務範圍和合同形式，有幾種種類和形式。以下列舉了主要類型：
- 一般管理委託（全面管理）：包括招租、合同管理、租金收款、投诉处理、退租结算、简单建筑检查等租赁管理业务。管理费通常为租金收入的5%左右，业务范围广，可大大减轻业主的工作负担。 通常，即使空置期间也需要支付固定费用或最低费用。一般而言，「管理委托合同」是指这种形式。
- 租金代收管理：房东自己负责招租和合同手续，只将租金的收取和催缴等金钱管理部分委托给管理公司。管理费通常设定为房租的3%左右，通过缩小业务范围，可以降低费用。但是，通常不包括房租拖欠时的代付担保等，房东需要继续负责应对租户和建筑物的管理。 这是希望将委托范围限制在最低限度的情况下的计划。
- 仅委托物业管理：将物业的清洁、设备检查、维修安排等物业维护管理业务委托给管理公司。例如，将公共区域的定期清洁和设备检查委托给专业公司，而房东自己负责应对租户和收取房租。收费体系根据物业的规模，通常为固定费用（每月○万日元）或按次数计费。 这种形式适用于业主住在附近，可以应对租户，但希望将清洁和检查工作交给专业人员的情况。委托物业管理时，根据内容，可能会另行收取「物业管理费」，与管理手续费分开。管理费用包括的范围因公司而异，因此需要在签订合同之前确认。
- 转租（租金保证合同）：管理公司统一承租（转租）房产，并每月向业主保证一定租金的合同形式。实际上，管理公司作为承租人向租户转租，无论房产是否空置，业主都能获得稳定的收入。作为补偿，管理公司收取的保证金（手续费）为租金的 10% 至 20% 左右，比通常的管理费用高。 转租可以将招租、合同签订、租金收取、物业管理等所有事务委托给管理公司，适合不想费心管理的业主，但根据合同条件，可能需要定期调整租金等，需要注意。
如上所述，管理费虽然是一个统称，但合同形式有多种，费用也会根据委托范围而变化。 房东可以只选择必要的业务委托给管理公司，从而降低费用，但同时需要考虑自主管理部分的负担和风险。
管理费的行情及其明细（百分比制与固定额制等）
一般管理委托（全面管理）的租赁管理费为「房租收入的 5% 左右」。 許多房地產管理公司採用租金×○%的提成制來設定手續費，支付金額與房屋數量和租金金額成正比。例如，如果一個公寓有 10 間租金為 8 萬日元的房間，管理手續費率為 5%，則每月的管理費為租金總額 80 萬日元的 5%，即 4 萬日元。以下總結了主要委託形式的手續費行情和特點。
管理委托形式 管理费行情 主要业务范围和特点
一般管理委托（全面管理） 租金收入的5%左右（※行情为3~10%左右） 从招租到合同管理、租金收款、投诉应对、退租结算、建筑巡查等租赁管理业务全部委托。※空房时，大多需要支付最低费用
代收管理 租金收入的3%左右 仅委托收取租金和催缴拖欠租金。其他租户应对和清洁等由业主负责。费用较低，但通常不包括拖欠保证等
仅委托物业管理 每处物业固定费用（例如：每月○万日元） 物业维护管理业务（定期清洁、设备检查、维修安排等）。 费用根据物业规模和内容，通常采用固定费用制（通常与管理手续费分开设定）。
转租合同（租金保证） 租金收入的10%至20%左右 通过统一租赁提供空房保证的管理。可委托从招租到物业管理的一揽子服务，但手续费较高。※根据合同内容，可能会定期调整保证租金。
※以上为一般参考，实际手续费率因物业所在地、建筑年限、管理户数、服务范围等而在 3% 以下至 10% 以上不等。例如，在城市的新建筑中，有些管理公司出于竞争考虑，会提出3% 左右的低费率，而地方或特殊物业则为 7~8% 的例子也很多。此外，管理费的设定没有法律上的上限或规定，完全由业主和管理公司协商后自由决定。 因此，近年来，一些公司采用了「每户每月固定金额」的固定费用管理计划，极端情况下，还有公司打出了「管理费0日元」的口号。固定费用制主要在地方城市和低租金地区的房产中采用，无论租金多少，都收取固定费用，目的是向高租金房产的业主提供价格优惠。
百分比制与固定费用的区别在于，前者与收入成正比，因此负担与物业收益成正比。而固定费用与收入无关，无论收入多少，费用都是固定的，因此高租金物业的负担比例较小，优势明显，但低租金物业则可能反而比较贵。例如，租金为 3 万日元的房间，固定管理费为「每户每月 3000 日元」，实际手续费率高达 10%。 因此，固定费用制还是提成制更好，要视物业的条件而定，无法一概而论。重要的是所提出的管理费包括哪些业务，即使都是 5%，根据服务范围，价格的高低也会有所不同。在签订合同之前，明确管理费包括哪些业务，以及需要另行收费的业务是非常重要的。
關於管理費的明細，需要注意的是，委託管理公司時，費用並不限於管理手續費。每月管理手續費中不包括的業務，將按次收取額外費用。典型的例子包括招租廣告費、仲介手續費、續約手續費、退租時的原狀恢復費用、建築物的法定檢查費用等。 例如，在确定新租户时，通常需要向管理公司（或中介公司）支付0.5至1个月租金的成功报酬。在合同更新时，通常会向业主或租户收取0.5个月租金的更新手续费。 此外，退租后的原状恢复工程费和长期入住期间的设备维修费等需要根据实际情况进行估算，根据内容不同，可能高达数十万日元。小规模物业的定期清洁和设备检查可能包含在管理费中，但有电梯和蓄水池等设施的大型物业，许多公司会另行签订「物业管理费」的固定费用合同。 因此，管理费的明细不能仅凭简单的比率来把握，需要考虑可能产生的总成本。
选择管理公司的要点：不仅考虑费用，还要重视业务质量和响应速度
在选择管理公司时，不要仅凭管理费金额来判断，而是要综合考虑该公司提供的服务质量、业绩和应对能力等。以下列举一些需要具体检查的要点。
- 管理服務的質量（對租戶的應對能力）：管理公司的服務質量與租戶滿意度直接相關。例如，如果投訴處理不周到、維修反應不迅速，租戶可能會感到不滿，從而導致短期解約。相反，如果對租戶的應對良好，則可以促進長期租住，為業主帶來穩定收益。即使管理費便宜，但服務質量低，也毫無意義。 因此，请确认候选管理公司的应对政策和体制（例如：是否提供 24 小时紧急应对、负责人的专业知识和经验），判断是否可以放心委托。
- 招租能力（客源能力）：迅速填补空房的能力是管理公司的重要能力。租赁经营的目标是实现租金收入最大化，为此，应选择能够保持高入住率的管理公司。 入住率是一个指标，如果大致保持在95%以上，就可以判断该公司具有强大的客户吸引能力（但由于物业区域和特点的不同，难度也会有所不同，因此不能简单地进行比较，但可以作为一个参考）。一些大型管理公司会公开自己的入住率。此外，一些与当地紧密联系的小型管理公司，在该地区或物业类型（面向家庭、单身等）的入住率方面也表现优异。 管理公司处理与您物业类型相近的物业较多，则说明该公司熟悉该市场，可以放心委托。
- 应对速度、管理体制：发生问题或故障时的应对速度也很重要。例如，在发生漏水或设备故障时，能够迅速采取应对措施（与维修公司建立合作网络、建立紧急联系体制等）的公司，可以防止损失扩大，保持租户满意度。 确认该公司是否设有可应对夜间和节假日需求的24小时呼叫中心，以及负责人的响应速度。应对迟缓的管理公司可能会导致租户信任度下降，并损害房产价值。
- 收费计划的透明度：选择能够明确说明管理费范围内包括哪些内容、哪些内容需要另行收费的公司。 例如，仔细说明合同内容，如「定期打扫包含在管理费中，但退房时的打扫另行收费」的公司值得信赖。相反，费用明细不明确，只强调手续费便宜的公司需要注意。如果事后追加「这不包含在管理费中」的费用，最终可能会变得很贵。在报价阶段，要询问疑问，了解总体成本。
- 公司的规模、业绩和可靠性：管理公司的规模（大型还是中小型）决定了其服务特点和优势。行业大型管理公司拥有丰富的人才和专业知识、全国范围的客源网络、独自の保证服务和系统等优势，往往能够提供稳定的服务。另一方面，与当地紧密联系的中小型管理公司熟悉当地的市场动向，能够与业主和租户进行密切沟通，提供细致周到的服务。 近年来，一些新兴企业利用IT提高管理效率，实现了低手续费。无论规模大小，重要的是该公司是否值得信赖。除了作为房地产交易商和租赁住宅管理公司进行注册和取得执照之外，管理户数、经营年限、其他业主的评价等也是参考因素。请检查过去的业绩、入住率以及公布的客户满意度等，判断该公司是否值得委托管理您的房产。
综合以上几点，选择能够让您确信「这家管理公司能够提供与费用相称的服务，保护房产的收益和价值」的公司非常重要。即使管理费稍高，但如果公司对租户应对和招租能力强，从长远来看，会为业主带来利益；相反，即使管理费低，但服务质量下降导致空房增加，也会本末倒置。
重视管理费的业主应注意的事点和比较方法
对于「希望尽可能降低管理费」的业主，需要注意以下几点进行比较和考虑。
首先，不要只关注管理手续费率，要考虑综合成本。有些公司虽然管理费较低，但其他费用较高，最终总成本反而上升，这是常见的失败案例。 例如，将最初为 5% 的管理手续费改为 3% 的公司，虽然每月的支出减少了，但退租时的原状恢复费用和维修费用比以前高，结果手头上的利润减少了。因此，如果不比较管理费以外的费用（原状恢复费用、紧急应对费用、广告费等）的总费用，就无法判断是否真的划算。 在簽訂合同之前，請各公司提供計劃，模擬「一年大約需要多少管理成本」。根據過去的入住和退房頻率以及維修記錄，找出低手續費中潛藏的額外費用風險，這一點非常重要。
其次，考慮對整體收益的影響。管理手續費幾百分點的差異，乍一看似乎很大，但從整個出租經營來看，差異可能並不大。 極端地說，努力填補一個空房比降低1~2%的手續費率更能提高收益。以下為具體例子。假設有10間房租為5萬日元的房源，其中1間空房。此時，手續費為5%，所有房源都出租的情況與手續費為3%，但有1間空房的情況相比，手續費較低的後者比前者為房東帶來的收入更多。
情况（10 户中） 管理手续费率 月租金收入 月管理手续费 手续费扣除后的收入
1 户空房、9 户入住 3% 45 万日元 （5 万日元×9 户） 1.35 万日元 43.65 万日元
满房、10 户入住 5% 50 万日元 （5 万日元×10 户） 2.5 万日元 47.5 万日元
（例如：租金 5 万日元、10 户的情况）
如上所述，即使支付稍高的管理费，填满空房最终也能获得更大的利润。不要只关注管理费，更要关注如何减少空房、提高物业的利用率等本质问题。
此外，还应关注管理公司的收益结构。管理手续费过低的公司往往通过其他方面（例如入住时的成功报酬和退租时的装修费用）来确保收益，在这种情况下，业主与管理公司之间的利益可能会发生冲突。如果管理手续费收入是主要收益来源，那么填补空房、实现租金收入最大化就直接关系到公司自身利益，因此与业主的目标一致。 然而，那些通过入住和退租费用来赚钱的公司，入住者频繁更换，利润就会增加，这与希望长期入住的业主的利益相矛盾。这样的公司往往缺乏提高对入住者服务质量的意愿，结果可能会陷入入住者满意度下降→短期退租增加→业主承担高额原状恢复费和广告费的恶性循环。 因此，在选择管理公司时，即使管理费较低，也要注意不要出现管理公司赚得盆满钵满而自己却一无所获的情况。因此，即使以管理费为重要标准选择公司，也要确认该公司的收益模式是否与自己的利益一致（激励措施是否一致）。具体来说，可以通过提案计划或公司宣传册来判断该公司是否重视「提高入住率和实现长期入住」。
最後，關於適當的比較和評估流程。在比較多家管理公司時，首先建議從盡可能多的公司收集報價和服務內容提案。不要只聽一家公司的介紹就做決定，而是將多家公司的計劃並列，公平地比較手續費率、委託範圍、業績等，以掌握市場行情。幸運的是，現在有通過互聯網可以統一索取資料和諮詢的服務，可以充分利用。比較時，請檢查以下要點：
- 手续费率与服务范围的关系：将各公司提出的○%的手续费「包括哪些业务」整理成列表进行比较。例如：A公司5%包括从招租到退租结算的所有业务，而B公司3%仅包括收租和投诉受理等。如果包含范围较窄的低价计划，还要考虑业主需要承担的费用和可能产生的额外费用。
- 其他费用条件：比较原状恢复费、广告费、定期清洁费等单独收费的项目及其金额和条件。包括「签订合同时收取○○费◯个月的费用」、「更新时收取○万日元」等详细条件，进行总计计算。
- 业绩和应对能力的比较：除了定量费用比较外，还要比较各公司的入住率、管理业绩和应对方针。例如，如果公开了入住率数据，可以作为参考，了解该公司是否擅长自己物业的类型也很重要。如果可能，与负责人直接面谈，感受他们的应对态度和知识量也是很有益的。
通过比较多家公司，可以选择最适合自己物业的管理公司。 雖然重視管理費，但不要只看價格，而是從「綜合來看是否物有所值」的角度進行比較，最終會為租賃經營的成功帶來好處。
總結：確定費用對效果，選擇值得信賴的管理公司
向房地產管理公司支付的管理費（管理手續費）是租賃經營的重要費用，其市場行情約為租金收入的 5% 左右。 但是，不要只关注几百分点的费用差异，还要综合考虑管理内容、其他成本、客户招募能力等。特别是管理公司的服务质量和招租能力与收益直接相关，因此应重视性价比。如果只顾价格便宜而草率决定，事后却因隐藏成本而苦恼，或者因服务质量低下而空房增加，那就本末倒置了。
最终，重要的是在「管理费低廉」和「服务完善」之间取得平衡，选择能够为业主带来最大利益、值得信赖的管理公司。希望本文介绍的市场行情和检查要点能够对您有所帮助，找到具有高性价比的合作伙伴。与合适的管理公司携手合作，维护和提升重要的房地产资产的价值，实现稳定的租赁经营。
