دليل شامل لدور المثمنين العقاريين والطريق إلى التأهيل الكامل

المثمن العقاري هو مؤهل وطني تم إنشاؤه بموجب قانون التقييم العقاري، ومهمته الرئيسية هي تحديد القيمة الاقتصادية للعقارات والتعبير عن تلك القيمة كسعر. المُثَمِّن العقاري هو متخصص يقوم بحساب القيمة المناسبة للعقارات مثل الأراضي والمباني، ويتم وضعه كمتخصص يمكنه إصدار أحكام عادلة مع مراعاة عوامل مختلفة مثل اقتصاد السوق والوضع الجغرافي.

واعتباراً من يناير 2024، كان هناك 8,696 مثمِّناً عقارياً مسجلاً و1,187 مثمِّناً عقارياً مساعداً. لم يكن هناك سوى حوالي 9,000 مثمن مسجل في البلد بأكمله، مما يجعله مؤهلاً نادراً وذا قيمة عالية.

المهام الرئيسية للمثمنين العقاريين

إن عمل المثمن العقاري متنوع، ولكن جوهر العمل هو "عمل التقييم" لتحديد قيمة العقارات. هذا العمل هو المجال الحصري للمثمنين العقاريين ولا يمكن أن يقوم به أشخاص غير مؤهلين أو حاملي مؤهلات أخرى.

أعمال التقييم

تشمل أعمال التقييم أنواع الأعمال التالية

1. أعمال التقييم العامة: التقييمات العامة مثل الإعلانات الرسمية لأسعار الأراضي ومسوحات أسعار الأراضي في المحافظات التي تقوم بها الدولة والسلطات المحلية.
2. أعمال التقييم الخاصة: عمليات التقييم الخاصة: عمليات التقييم بناءً على طلب القطاع الخاص، مثل عمليات البيع والشراء والتقييم الإضافي والميراث والهبة.

في هذه العمليات، يستخدم المقيّمون العقاريون طرق التقييم الثلاثة التالية لتحديد قيمة العقارات.

يجمع المثمن العقاري بين هذه الطرق بشكل مناسب لتحديد القيمة التقييمية النهائية.

الخدمات الاستشارية

باستخدام خبرتهم في التقييم، يقدمون أيضاً الخدمات الاستشارية التالية

1. مقترحات استغلال العقارات: تقديم المشورة بشأن الاستخدام الأكثر فعالية للأراضي والمباني.
2. دعم قرارات الاستثمار: تحليل ربحية الاستثمارات العقارية وتخطيط استراتيجيات الاستثمار
3. تحليل إيرادات/نفقات الأعمال: تحليل إيرادات/نفقات الأعمال لمشاريع التطوير وأبحاث السوق.

خدمات أخرى

في السنوات الأخيرة، اتسع مجال المثمنين العقاريين أيضاً ليشمل المجالات التالية

1. الأعمال المتعلقة بالتوريق العقاري: أعمال التقييم المتعلقة بصناديق الاستثمار العقاري مثل صناديق الاستثمار العقاري الأردنية
2. تقييم العقارات في الخارج: تقييم العقارات في الخارج للاستثمار العالمي
3. محاسبة القيمة السوقية: تقييم الممتلكات العقارية بالقيمة السوقية لأغراض محاسبة الشركات
4. الأعمال المتعلقة بالتقاضي: أعمال التقييم كمثمن في المحكمة

الطريق إلى أن تصبح مثمِّناً عقارياً

الخطوط العريضة لامتحان المثمن العقاري

لكي تصبح مثمناً عقارياً، يجب أن تجتاز امتحان المثمنين العقاريين الذي تجريه وزارة الأراضي والبنية التحتية والنقل والسياحة وأن تكمل التدريب العملي. ويتم إجراء هذا الامتحان على مرحلتين: امتحان الإجابة القصيرة والامتحان الورقي.

إذا نجحت في امتحانات الإجابة القصيرة، يتم إعفاؤك من امتحانات الإجابة القصيرة في السنة التالية والسنة التي تليها، ويمكنك التقدم للامتحانات المقالية مباشرة.

صعوبة الامتحان ونسبة النجاح فيه

يعتبر امتحان المثمنين العقاريين أحد أصعب المؤهلات الوطنية ومن المعروف أن نسبة النجاح فيه منخفضة جداً.

ونظراً لارتفاع مستوى الصعوبة، يُقال عموماً أن هناك حاجة إلى ما بين 2,000 و5,000 ساعة من الدراسة لاجتياز الامتحان. ويستعين العديد من المرشحين بالدعم من المدارس المهنية للتحضير للامتحانات، ويعتبر من الصعب اجتياز الامتحانات بمفرده.

نظام التدريب العملي

بعد اجتياز الامتحان المقالي، يجب عليك إكمال دورة تدريبية عملية من أجل التسجيل كمُثمِّن عقاري. يمكنك الاختيار بين الدورتين التاليتين

يتضمن التدريب العملي محاضرات عن ممارسة التقييم العقاري، وتمارين أساسية وتمارين عملية، وامتحاناً نهائياً. بعد الانتهاء من التدريب العملي، يمكنك في النهاية التسجيل كمثمن عقاري.

الدخل والآفاق المستقبلية للمثمنين العقاريين

الدخل السنوي للمثمنين العقاريين

وفقًا للبيانات الإحصائية الصادرة عن وزارة الصحة والعمل والرعاية الاجتماعية، يبلغ متوسط الراتب السنوي للمثمن العقاري حوالي 7.54 مليون ين، وهو مرتفع مقارنة بمتوسط الراتب السنوي في اليابان (حوالي 4.6 مليون ين). ومن الممكن أيضاً زيادة الدخل السنوي من خلال زيادة الخبرة والتجربة.

هناك العديد من المثمنين العقاريين، خاصةً عندما يبدأون أعمالهم الخاصة، يكسبون أكثر من 10 ملايين ين ياباني سنوياً، اعتماداً على خبرتهم وقاعدة عملائهم.

الآفاق المستقبلية والتحديات

تشمل الآفاق المستقبلية للمثمنين العقاريين ما يلي

1. التغييرات في السوق: في حين أن أعمال التقييم التقليدية البسيطة آخذة في الانخفاض، فإن الطلبات الجديدة آخذة في الظهور، مثل التوريق العقاري والأعمال الاستشارية.

2. زيادة العمل بسبب شيخوخة السكان: من المتوقع أن يزداد الطلب على التقييم المرتبط بالميراث مع شيخوخة المجتمع.

3. تأثير التكنولوجيا: قد تؤدي التطورات مثل تكنولوجيا الذكاء الاصطناعي إلى أتمتة بعض مهام التقييم البسيطة، ولكن سيستمر الخبراء البشريون في تولي مسؤولية المهام الأكثر تعقيدًا مثل الحكم المتخصص والتحليل والاستشارات.

4. الاستجابة للتدويل: تؤدي الزيادة في الاستثمار العالمي إلى زيادة الحاجة إلى مقيّمين عقاريين على دراية بمعايير التقييم الدولية.

في ضوء ما سبق، من غير المرجح أن تختفي مؤهلات المثمنين العقاريين في حد ذاتها، ولكن ستستمر الحاجة إلى تغييرات في طبيعة العمل وتحسينات في الخبرة.

بدء عملك الخاص كمثمن عقاري

متطلبات بدء عملك الخاص

لبدء عملك الخاص كمثمن عقارات، يجب أن تكون مستعداً لما يلي

1. المؤهلات: الحصول على مؤهل مثمن عقارات والتسجيل لدى وزارة الأراضي والبنية التحتية والنقل.
2. الخبرة العملية: يوصى عموماً باكتساب خبرة عملية في مكتب تقييم.
3. إجراءات الافتتاح: التسجيل كمُثمِّن عقاري
4. المعدات المكتبية: تأمين مكتب وشراء المعدات اللازمة مثل جهاز كمبيوتر وطابعة

نقاط النجاح لبدء عمل تجاري مستقل

تعتبر النقاط التالية مهمة لنجاح الأعمال التجارية المستقلة

1. إنشاء شبكات علاقات بشرية كافية: بناء اتصالات مع المؤسسات المالية والشركات العقارية وشركات العقارات وشركات المحاماة وغيرها من الصناعات ذات الصلة التي قد تطلب منك العمل لصالحها.
2. إنشاء تخصص: إنشاء تخصص في مجال معين (مثل تقييم العقارات التجارية، وتقييم العقارات في الخارج، وما إلى ذلك)
3. مهارات المبيعات والعروض: القدرة على تقديم مقترحات مصممة خصيصاً لتلبية احتياجات العميل، وليس فقط التقييم
4. الدراسة المستمرة: تحديث أحدث المعلومات حول التغييرات القانونية واتجاهات السوق

تعتمد التكلفة المبدئية لفتح مشروع تجاري على حجم المكتب وموقعه، ولكن في بعض الحالات يمكن فتح مشروع تجاري من حوالي مليون ين.

معايير التقييم العقاري

معايير التقييم العقاري هي معايير موحدة يعتمد عليها المثمنون العقاريون عند تقييم العقارات. وقد تم وضعها من قبل وزارة الأراضي والبنية التحتية والنقل والسياحة، ويقوم المثمنون العقاريون بإجراء عمليات التقييم وفقاً لهذه المعايير.

المبادئ الرئيسية للتقييم

1. مبدأ الاستخدام الأكثر فاعلية: يعتمد التقييم على الاستخدام الأكثر فاعلية للعقار محل التقييم.
2. مبدأ قابلية الاستبدال: تعتمد التقييمات على المقارنات مع العقارات البديلة.
3. مبدأ التوازن: يؤخذ في الاعتبار التوازن بين الدخل والتكاليف.
4. مبدأ التوافق: مراعاة الانسجام مع البيئة المجاورة.
5. مبدأ التباين: مراعاة ميل أسعار العقارات إلى التقلب.

وبناءً على هذه المبادئ، يتم تحديد القيمة النهائية للتقييم من خلال الجمع المناسب بين "طريقة التكلفة" و"طريقة مقارنة دراسة الحالة" و"طريقة رسملة الدخل" المذكورة أعلاه.

الخلاصة.

المثمنون العقاريون هم مهنيون مؤهلون على المستوى الوطني يقومون بتقييم القيمة الاقتصادية للعقارات بشكل صحيح. مهمتهم الرئيسية هي تقييم العقارات، لكنهم يقدمون أيضاً خدمات استشارية وخدمات أخرى. وللحصول على هذا المؤهل، من الضروري اجتياز امتحان صعب وإكمال التدريب العملي، ونظراً لصعوبته العالية، فهو مؤهل نادر للغاية حيث لا يوجد سوى حوالي 9000 مثمن في البلاد.

ومتوسط الدخل السنوي مرتفع نسبياً حيث يبلغ حوالي 7.54 مليون ين، ويمكن توقع زيادة الدخل عن طريق فتح مشروعك الخاص. وفيما يتعلق بالآفاق المستقبلية، فبينما يتأثر سوق العقارات بالتغيرات والابتكارات التكنولوجية، من المتوقع أن تستمر الحاجة إلى الأعمال المتقدمة مثل الحكم المهني والتحليل والاستشارات في المستقبل.

من المهم للذين يرغبون في أن يصبحوا مقيّمين عقاريين أن يضعوا خطة دراسية طويلة الأجل وأن يكتسبوا المعرفة المتخصصة والخبرة العملية. بعد التأهيل، يجب عليك أيضاً مواصلة دراستك ومواكبة اتجاهات السوق لكي تصبح محترفاً قادراً على الاستجابة لسوق العقارات المتغيرة.

الأسئلة المتداولة

س1: هل هناك أي مؤهلات للتقدم لامتحان المثمن العقاري؟

ج1: لا توجد مؤهلات لامتحان المثمنين العقاريين ويمكن لأي شخص التقدم للامتحان بغض النظر عن العمر أو الخلفية التعليمية. وقد تم إلغاء شروط الأهلية في عام 2006 ويمكن لأي شخص التقدم للامتحان طالما أنه يدفع رسوم الامتحان.

س2: هل هناك حد أدنى لعدد سنوات الخبرة العملية المطلوبة ليصبح مثمناً عقارياً مستقلاً؟

ج 2: على الرغم من عدم وجود لوائح قانونية بشأن عدد سنوات الخبرة العملية، إلا أنه يوصى عموماً أن يكون لديك ما لا يقل عن ثلاث إلى خمس سنوات من الخبرة العملية من أجل بناء معرفة عملية وقاعدة عملاء.

س3: هل يمكن استبدال مقيّمي العقارات بالذكاء الاصطناعي في المستقبل؟

ج3: قد تصبح بعض مهام التقييم البسيطة أكثر كفاءة بواسطة تكنولوجيا الذكاء الاصطناعي، ولكن الحكم النهائي على قيمة العقارات والاستشارات المتقدمة يتطلب حكماً شاملاً لخصائص السوق والأنظمة القانونية والظروف الفردية، وسيظل مجالاً للخبراء البشريين في المستقبل المنظور.

س4: ما هو الفرق بين مثمّن العقارات وتاجر عقارات المباني (地 宅地物宅物宅引士)؟

ج4: يتم تأهيل تجار قرعة البناء وتجار البناء للقيام بالأعمال المتعلقة بالسمسرة في المعاملات العقارية، في حين أن المثمنين العقاريين يقومون بأعمال تقييم العقارات والحكم على قيمتها. وهناك فرق كبير في صعوبة الامتحان ونطاق العمل ومتوسط الراتب السنوي، حيث أن مؤهل المثمن العقاري أكثر تخصصاً وأكثر صعوبة.

س5: إذا اجتزت امتحان الإجابة القصيرة، كم من الوقت يمكنني التقدم لامتحان الأطروحة؟

ج5: إذا نجحت في امتحان الإجابة القصيرة، يتم إعفاؤك من التقدم لامتحان الإجابة القصيرة لمدة ثلاث سنوات من العام الحالي والعام التالي والعام الذي يليه، ويمكنك التقدم للامتحان الورقي. بعبارة أخرى، يجب أن تجتاز الامتحان المقالي خلال ثلاث سنوات من اجتياز امتحان الإجابة القصيرة.

إذا كنت ترغب في معرفة السعر الصحيح للعقار للبيع، أو الميراث، أو التقييم الإضافي، يُرجى استشارة مُثَمِّن عقاري. يمكن لشركة INA&Asociates تقديمك إلى مثمنين عقاريين ذوي خبرة. لا تتردد في الاتصال بنا.