Strategien zur Leerstandsvermeidung: Erfolgreiche Mietverwaltung in Japan

Der Bevölkerungsrückgang in Japan hat ernsthafte Auswirkungen auf die Mietverwaltung. Laut Statistiken des Ministeriums für innere Angelegenheiten und Kommunikation wird die Bevölkerung Japans im Jahr 2024 etwa 800 000 Einwohner weniger haben als im Vorjahr, und dieser Trend wird sich voraussichtlich fortsetzen. Unter diesen Umständen besteht die größte Herausforderung für Eigentümer von Mietobjekten darin, den Leerstand zu beseitigen.

Mit den herkömmlichen Methoden der Mietverwaltung ist es nicht mehr möglich, eine Vollvermietung aufrechtzuerhalten. Mit den richtigen Strategien und praktischen Ansätzen ist es jedoch möglich, auch in Zeiten des Bevölkerungsrückgangs eine stabile Mietverwaltung zu erreichen. In diesem Artikel werden zehn konkrete Strategien zur Verbesserung derLeerstandsquote und zur Erhöhung der Auslastung vorgestellt.

Diese Strategien basieren auf dem Know-how, das INA&Associates K.K. in langjähriger Erfahrung in der Immobilien-Investmentberatung gesammelt hat, und sind bewährte Methoden, die bei vielen Eigentümern tatsächlich zu Ergebnissen geführt haben. Wir erläutern detailliert, welche Maßnahmen ergriffen werden sollten, um dem strukturellen Problem des Bevölkerungsrückgangs zu begegnen, sowie konkrete Maßnahmen zur Kosteneffizienz.

Die gravierenden Auswirkungen des Bevölkerungsrückgangs auf den Mietmarkt

Aktuelle Situation und Trends bei den nationalen Leerstandsquoten

Der Anstieg der Leerstandsquoten ist ein spürbarer nationaler Trend. Nach Angaben des Ministeriums für Inneres und Kommunikation (Ministry of Internal Affairs and Communications' Housing and Land Survey) erreicht die nationale Leerstandsquote im Jahr 2023 mit 13,8 % ein Rekordhoch. Insbesondere bei Mietwohnungen ist der lange Leerstand in vielen Gebieten ein ernstes Problem, auch wenn es regionale Unterschiede gibt.

Bevölkerungsrückgang nach Regionen

Die Auswirkungen des Bevölkerungsrückgangs sind je nach Region sehr unterschiedlich. Nach den Zukunftsprognosen des Nationalen Instituts für Bevölkerungs- und Sozialversicherungsforschung wird die Bevölkerung bis zum Jahr 2040 in etwa 60 % der Gemeinden bundesweit um mehr als 20 % zurückgehen. Vor allem in den Regionalstädten ist ein grundlegender Rückgang der Mietnachfrage aufgrund der Abwanderung junger Menschen in die Ballungsräume unvermeidlich.

In den Großstädten des Großraums Tokio und der Kansai-Region sind die Auswirkungen des Bevölkerungsrückgangs zwar relativ gering, aber die veränderte Zusammensetzung der Haushalte und die Diversifizierung der Wohnbedürfnisse erschweren die Aufrechterhaltung der Wettbewerbsfähigkeit bei herkömmlichen Mietobjekten. Leerstandsmaßnahmen sind erforderlich, um auf Veränderungen in der Sozialstruktur zu reagieren, wie z. B. die Zunahme der Zahl der Einpersonenhaushalte, die Alterung der Bevölkerung und die Verbreitung der Telearbeit.

Veränderungen in der Mietnachfrage und ihre Faktoren

Die Veränderungen in der Nachfragestruktur auf dem Immobilienmarkt sind komplexer als ein einfacher Bevölkerungsrückgang. Die durch die Corona-Katastrophe ausgelösten Veränderungen des Lebensstils haben die Funktionen und Standortanforderungen an Wohnungen erheblich verändert.

Während früher die Nähe zu einem Bahnhof der wichtigste Faktor war, sind heute auch der Grundriss und die Einrichtungen, die für die Telearbeit geeignet sind, sowie die Qualität des Umfelds wichtige Auswahlkriterien. Darüber hinaus hat das zunehmende Umweltbewusstsein dazu geführt, dass immer mehr Mieter Wert auf energiesparende Leistungen und Nachhaltigkeit legen, und selbst alte Immobilien haben das Potenzial, durch eine entsprechende Renovierung ihre Wettbewerbsfähigkeit wiederzuerlangen.

Ein weiterer nicht zu vernachlässigender Faktor ist die Zunahme der ausländischen Mieter. Die Politik der Regierung, mehr ausländische Arbeitskräfte zuzulassen, hat die Nachfrage nach Mietobjekten für Ausländer in bestimmten Gebieten erhöht. Um dieser diversifizierten Nachfrage gerecht zu werden, ist es unerlässlich, strategische Maßnahmen zur Leerstandsbekämpfung mit klar definierten Zielen zu ergreifen, anstatt den traditionellen Ansatz zu verfolgen, der für alle gilt.

Zehn Strategien für ein effektives Leerstandsmanagement

Strategie 1: Überprüfung der Anfangskosten und flexible Vertragsbedingungen

Die Verringerung der anfänglichen Kostenbelastung beim Einzug ist ein äußerst wirksamer erster Schritt im Kampf gegen den Leerstand. Maßnahmen zur Verringerung der finanziellen Belastung von Mietern, wie z. B. die Reduzierung von Kautionen und Schlüsselgeldern, die Einführung von Ratenzahlungen und die Einrichtung mietfreier Zeiten, können zu einem deutlichen Anstieg der Zahl der Anfragen führen.

Die anfänglichen Kosten sind ein großes Hindernis für den Einzug, insbesondere für jüngere Menschen und Berufswechsler. In vielen Fällen kann allein die Reduzierung der Kaution von einem Monat auf 0,5 Monate die Zahl der Anfragen um 10-20 % erhöhen. Durch die Abschaffung des Schlüsselgeldes und dessen Anrechnung auf die monatliche Miete können die Anfangskosten niedrig gehalten und gleichzeitig die langfristige Rentabilität gewahrt werden.

Wichtig ist auch die Flexibilität bei den Vertragslaufzeiten. Neben dem traditionellen Zweijahresvertrag können auch Einjahres- und Kurzzeitverträge angeboten werden, um den Bedürfnissen von Umziehenden und Kurzzeitbewohnern gerecht zu werden. Solche flexiblen Vertragslaufzeiten sind ein wirksames Mittel, um die Belegungsrate direkt zu erhöhen.

Strategie 2: Mehrwert durch Kapitalinvestitionen

Die Ansprüche moderner Mieter an die Ausstattung steigen von Jahr zu Jahr. Von besonderer Bedeutung sind Internetzugang, Klimaanlage und Sicherheitseinrichtungen. Ein kostenloses Wi-Fi-Umfeld ist heute eine Grundvoraussetzung, und die Kompatibilität von Glasfaseranschlüssen entscheidet über die grundlegende Wettbewerbsfähigkeit von Mietobjekten.

Bei den Klimaanlagen ist es sinnvoll, auf die neuesten Modelle mit hoher Energiesparleistung umzusteigen. Obwohl eine Anfangsinvestition von etwa 100.000-300.000 JPY erforderlich ist, trägt dies zu einer langfristigen Vollvermietung bei, da die Zufriedenheit der Mieter verbessert und die Stromkosten gesenkt werden. Außerdem wird mit der zunehmenden Verbreitung von Telearbeit mehr Wert auf den Innenraumkomfort gelegt.

Was die Sicherheit betrifft, so ist die Installation von automatischen Schlössern, Sicherheitskameras und Lieferboxen besonders wirksam. Für alleinstehende Mieterinnen und ältere Menschen ist die Sicherheit ein wichtiger Faktor bei der Auswahl der Immobilie. Dank dieser Investitionen können die Mieten oft höher angesetzt werden als die marktüblichen Mieten in der Umgebung, wobei die Amortisationszeit in der Regel 12 bis 18 Monate beträgt.

Strategie 3: Durchführen von Renovierungen und Umgestaltungen

Bei älteren Immobilien ist eine strategische Renovierung und Umgestaltung der entscheidende Faktor zur Vermeidung von Leerständen. Besonders wirksam sind die Erneuerung der Wasserversorgung, der Austausch von Bodenbelägen und Tapeten. Diese grundlegenden Renovierungen können den Eindruck einer Immobilie erheblich verbessern.

Bei umfangreicheren Renovierungen ist es möglich, auch alte Objekte durch eine veränderte Raumaufteilung und modernste Ausstattung wettbewerbsfähig wie neue zu machen. So können z. B. Zimmer im japanischen Stil in Zimmer im westlichen Stil umgewandelt werden, und durch den Einbau von Einbauküchen können Wohnräume geschaffen werden, die dem modernen Lebensstil entsprechen.

Die Renovierungskosten liegen in der Regel zwischen 500.000 und 1,5 Mio. JPY, können aber bei ordnungsgemäßer Durchführung die Mieten um 20-30 % erhöhen. Es ist mit einer Amortisationszeit von 12-24 Monaten zu rechnen, aber es handelt sich um eine wesentliche Investition zur langfristigen Stabilisierung des Mietmanagements.

Strategie 4: Optimierung der Werbe- und Marketingstrategien

Eine Werbestrategie, die die Attraktivität der Immobilie angemessen kommuniziert, ist entscheidend für die Bekämpfung des Leerstands. Insbesondere die Verbesserung der Qualität der Fotos wirkt sich direkt auf die Anzahl der Besichtigungen aus. Professionelle Fotografen und virtuelle Rundgänge können dazu beitragen, die Attraktivität einer Immobilie optimal zu vermitteln.

Auch der Einsatz von Internetwerbung ist wirksam. Durch höhere Platzierungen auf Immobilienportalen und die Verbreitung von Informationen über soziale Netzwerke können Sie mehr potenzielle Mieter erreichen. Der Einsatz von visuellen Plattformen wie Instagram und TikTok ist besonders effektiv, wenn man jüngere Menschen ansprechen will.

Außerdem ist es wichtig, die Eigenschaften der Immobilie und die Attraktivität der Umgebung gezielt zu bewerben. Detaillierte Informationen nicht nur über die Entfernung zum nächsten Bahnhof, sondern auch über nahegelegene Geschäfts-, Bildungs- und medizinische Einrichtungen können bei potenziellen Mietern ein konkretes Bild vom Leben vermitteln.

Strategie 5: Verstärkte Zusammenarbeit mit Verwaltungsgesellschaften

Eine enge Zusammenarbeit mit Verwaltungsgesellschaften ist für ein effektives Leerstandsmanagement unerlässlich. Verwaltungsgesellschaften verfügen über eine Fülle von Informationen über Markttrends und Mieterbedürfnisse, und durch die Nutzung dieser Informationen können wirksamere Maßnahmen ergriffen werden.

Durch den Austausch regelmäßiger Marktanalysen und die Kenntnis der Trends bei konkurrierenden Objekten können geeignete Mietpreisfestsetzungs- und Renovierungspläne aufgestellt werden. Darüber hinaus kann durch die Anwerbung von Mietern über das Netzwerk der Verwaltungsgesellschaft ein breiteres Spektrum von Mietern erreicht werden.

Es ist auch wichtig, die Bedingungen der Verträge mit den Verwaltungsgesellschaften zu überprüfen. Ein leistungsbezogener Vertrag oder ein Anreizsystem, das auf einer verbesserten Belegungsrate basiert, kann dazu beitragen, die Verwaltungsgesellschaften zu motivieren.

Strategie 6: Überprüfung und Diversifizierung der Zielgruppen

Sie können das Risiko von Leerständen verringern, indem Sie eine breite Palette von Mietern akzeptieren, anstatt sich auf die traditionelle Zielgruppe zu beschränken. Sie können sich zum Beispiel von anderen Anbietern abheben, indem Sie auf Nischenanforderungen eingehen, wie z. B. die Umstellung auf haustierfreundliche Immobilien, die Aufnahme ausländischer Mieter oder die Verbesserung der Dienstleistungen für ältere Menschen.

Zwar ist die absolute Zahl der Haustierbesitzer bei haustierfreundlichen Immobilien begrenzt, doch gibt es nur wenige konkurrierende Immobilien, so dass die richtigen Bedingungen eine stabile Mieterbasis gewährleisten können. Das Risiko erhöhter Renovierungskosten aufgrund der Haustierhaltung kann durch eine Erhöhung der Kaution und den Abschluss einer speziellen Versicherung gemindert werden.

Auch wenn bei der Aufnahme ausländischer Mieter die Mehrsprachigkeit und kulturelle Aspekte berücksichtigt werden müssen, kann es möglich sein, freie Stellen zu besetzen, die nicht mit japanischen Mietern besetzt werden können. Vor allem in Gebieten mit einer großen Zahl von technischen Praktikanten und ausländischen Studenten ist mit einer stabilen Nachfrage zu rechnen.

Strategie 7: Angemessene Mietpreisgestaltung

Die Optimierung der Mietpreisgestaltung ist das grundlegendste und wichtigste Element der Leerstandsvermeidung. Deutlich vom Markt abweichende Mieten sind eine der Hauptursachen für langfristige Leerstände. Es ist notwendig, durch regelmäßige Marktuntersuchungen ein angemessenes Mietniveau aufrechtzuerhalten.

Obwohl eine Senkung der Miete eine Verringerung der Rentabilität bedeutet, ist eine Anpassung an ein angemessenes Niveau eine vernünftige Entscheidung, wenn man sie mit dem durch langfristige Leerstände verursachten Opportunitätsverlust vergleicht. Steht beispielsweise eine Immobilie mit einer Monatsmiete von 100.000 Yen drei Monate lang leer, beträgt der Opportunitätsverlust 300.000 Yen. Wird die Miete auf 90.000 Yen pro Monat gesenkt und findet sich sofort ein Mieter, verringert sich der jährliche Verlust um 180.000 Yen.

Die stufenweise Anpassung der Miete ist ebenfalls eine wirksame Methode. Wenn Sie die Miete in den ersten drei Monaten höher als der Marktpreis ansetzen und sie bei schlechter Resonanz schrittweise anpassen, können Sie die optimale Preisspanne finden.

Strategie 8: Verbesserte Dienstleistungen für Mieter

Verbesserte Dienstleistungen nach dem Einzug können eine langfristige Bindung an die Wohnung fördern und durch Mundpropaganda neue Mieter anlocken - 24-Stunden-Callcenter, regelmäßige Reinigungsdienste, prompte Reaktion auf Wartungsarbeiten an den Gebäuden usw. sind wichtige Dienstleistungen, die die Zufriedenheit der Mieter direkt verbessern.

Die Aufwertung von Gemeinschaftsbereichen ist ebenfalls wirksam. Lieferboxen, Abstellmöglichkeiten für Fahrräder und Müll können das tägliche Leben erleichtern. Gemeinsame Aufenthalts- und Arbeitsräume können ebenfalls einen Mehrwert für den modernen Lebensstil bieten.

Veranstaltungen für die Bewohner und die Unterstützung der Gemeinschaftsbildung tragen ebenfalls zur Förderung eines langfristigen Mietverhältnisses bei. Durch saisonale Veranstaltungen und Katastrophenschutzübungen können die Mieter ihre Verbindung zueinander vertiefen und so ihre Bindung an ihr Wohnumfeld erhöhen.

Strategie 9: Differenzierung der Immobilie und Branding

Um Ihre Immobilie von konkurrierenden Immobilien zu unterscheiden, ist es wichtig, die einzigartigen Merkmale und das Konzept der Immobilie zu verdeutlichen. Ein Branding, das sich auf bestimmte Lebensstile und Werte konzentriert, wie z. B. "haustierfreundliche Wohnungen", "künstlerfreundliches Wohnen" oder "sicheres Wohnen für Senioren", kann wirksam sein.

Ein weiteres wichtiges Element der Differenzierung ist ein verbessertes Design. Eine bessere Gestaltung der Eingänge und Gemeinschaftsbereiche, eine einheitliche Gestaltung der Innenräume und die Förderung der Begrünung können die Attraktivität einer Immobilie steigern.

Eine Überprüfung des Immobiliennamens und des Logos ist ebenfalls eine Überlegung wert. Ein Name, der leicht zu merken ist und die Eigenschaften der Immobilie zum Ausdruck bringt, kann das Markenbewusstsein verbessern.

Strategie 10: Kontinuierliche Verbesserung durch Datenanalyse

Um die Wirksamkeit von Leerstandsmanagementmaßnahmen zu maximieren, ist eine datengestützte kontinuierliche Verbesserung unerlässlich. Durch die Analyse der Mieterdemografie, die Untersuchung der Gründe für den Auszug und das Verständnis der Markttrends können wirksamere Maßnahmen ergriffen werden.

Durch die Sammlung und Analyse von Daten über die Dauer des Mietverhältnisses, die Gründe für den Auszug und die Zufriedenheit der Mieter können Immobilienprobleme und verbesserungswürdige Bereiche geklärt werden. Durch das Verständnis von Nachfrageschwankungen aufgrund von Saisonabhängigkeit und wirtschaftlichen Bedingungen ist es außerdem möglich, Maßnahmen zum richtigen Zeitpunkt zu ergreifen.

Auch der Einsatz digitaler Werkzeuge ist wichtig. Immobilienverwaltungssysteme und Kundenmanagementsysteme ermöglichen eine effiziente Datenerfassung und -analyse. Diese Systeme ermöglichen eine kontinuierliche Optimierung des Mietmanagements.

Kosten-Wirksamkeits-Vergleich von Leerstandsmaßnahmen

Praktische Ansätze aus erfolgreichen Fallstudien

Fall 1: Fallstudie zur Revitalisierung eines alten Gebäudes

In dieser Fallstudie wird eine 30 Jahre alte Studiowohnung vorgestellt, in der durch Renovierungsarbeiten, die insgesamt 1,2 Millionen Yen kosteten , Maßnahmen gegen den Leerstand durchgeführt wurden. Das Objekt lag nur 10 Gehminuten vom Bahnhof entfernt, stand jedoch aufgrund des Alters des Gebäudes und der veralteten Ausstattung seit sechs Monaten leer.

Zu den durchgeführten Renovierungsarbeiten gehörten die Erneuerung des Bades (400.000 Yen), des Fußbodens (300.000 Yen), die Erneuerung der Küchenausstattung (250.000 Yen), die Erneuerung der Klimaanlage (150.000 Yen) und die vollständige Erneuerung der Tapeten (100.000 Yen). Dank dieser Renovierungsarbeiten konnte die Miete von zuvor 60.000 Yen auf 75.000 Yen festgesetzt werden, und die Mieter wurden innerhalb eines Monats nach den Renovierungsarbeiten ausgewählt.

Die Amortisationszeit betrug etwa 8 Monate, und die Gesamtkapitalrendite wurde durch die kontinuierliche Belegung in den nächsten zwei Jahren erheblich verbessert. Diese Fallstudie zeigt, dass es möglich ist, die Wettbewerbsfähigkeit durch die Verbesserung der grundlegenden Leistung eines Mietobjekts wiederherzustellen.

Fallstudie 2: Erreichen der Vollvermietung durch Änderung der Ziele

Dies ist eine Fallstudie über eine familienorientierte Eigentumswohnung in einer regionalen Stadt, die durch eine Änderung der Zielgruppe eine Vollvermietung erreichte. Ursprünglich wurde die Immobilie als 3-Zimmer-Familienwohnung verwaltet, aber aufgrund des Bevölkerungsrückgangs in der Gegend war es schwierig geworden, Mieter zu finden.

Daher wurden Trennwände eingezogen und die Immobilie in eine Wohngemeinschaft umgewandelt und als Wohnhaus für Alleinstehende umgebaut. Durch die Bereitstellung eines gemeinsamen Wohnzimmers und einer Küche sowie privater Zimmer mit etwa 6 Tatami-Matten wurde ein erfüllendes Wohnumfeld geschaffen und gleichzeitig die Mietbelastung verringert.

Durch diese Änderung konnte das Unternehmen ein Einkommen von 210.000 Yen (6 Privatzimmer x 35.000 Yen = 210.000 Yen) anstelle der früheren Mieteinnahmen von 120.000 Yen (3LDK) erzielen. Die anfänglichen Investitionen betrugen etwa 2 Mio. JPY für die Aufteilung und Renovierung der Gemeinschaftsräume, aber durch die höheren Einnahmen konnte die Investition innerhalb von 12 Monaten wieder hereingeholt werden.

Fall 3: Erfolg mit kostengünstigen Maßnahmen

Dies ist eine Fallstudie über erfolgreiche Maßnahmen gegen Leerstände mit minimalen Investitionen unter Budgetbeschränkungen. In einem 15 Jahre alten Studio-Apartment-Gebäude wurden durch Renovierungsmaßnahmen, die insgesamt 150.000 Yen kosteten, Mieter gewonnen.

Zu den durchgeführten Maßnahmen gehörten Aufnahmen durch einen professionellen Fotografen (50.000 Yen), die teilweise Erneuerung der Tapeten (30.000 Yen), der Austausch von Beleuchtungskörpern (20.000 Yen), die Überprüfung der Kaution und des Schlüsselgeldes (0 Yen) und eine gründliche Reinigung (50.000 Yen). Diese relativ geringfügigen Verbesserungen verbesserten den Eindruck der Immobilie erheblich.

Besonders wirksam war die Verbesserung der Fotografie. Durch den Wechsel von dem traditionellen dunklen Eindruck zu helleren, attraktiveren Fotos stieg die Zahl der Anfragen im Internet um das Dreifache. Diese Fallstudie zeigt, dass ein strategischer Ansatz die Belegungsrate verbessern kann, ohne dass große Investitionen getätigt werden müssen.

Matrix der empfohlenen Maßnahmen nach Region

Zusammenfassung: Für nachhaltiges Vermietungsmanagement

Zusammenfassung der wichtigsten Punkte

Es liegt auf der Hand, dass konventionelle Methoden zur Bewältigung von Leerständen in einer Zeit des Bevölkerungsrückgangs an ihre Grenzen stoßen. Mit den richtigen Strategien und kontinuierlichen Verbesserungen ist es jedoch auch in diesem schwierigen Umfeld möglich, eine Vollvermietung zu erreichen.

Der Schlüssel liegt darin, Veränderungen im Marktumfeld genau zu erkennen und auf die sich ändernden Bedürfnisse der Mieter zu reagieren. Statt eines Einheitsansatzes sind maßgeschneiderte Maßnahmen erforderlich, die auf die Merkmale der Immobilie, ihren Standort und ihre Zielgruppe abgestimmt sind.

Außerdem ist es wichtig, sich auf die langfristige Stabilisierung des Mietmanagements und nicht auf die kurzfristige Gewinnmaximierung zu konzentrieren. Durch die Steigerung des Immobilienwerts durch geeignete Investitionen und den Aufbau einer nachhaltigen Ertragsstruktur kann die strukturelle Herausforderung des Bevölkerungsrückgangs angegangen werden.

Vorstellung der nächsten Maßnahmen

Beginnen Sie mit einer objektiven Analyse der aktuellen Immobiliensituation. Ein Verständnis der aktuellen Situation auf der Grundlage von Daten wie Leerstandsquoten, durchschnittliche Mietdauer, Vergleich mit dem umliegenden Markt und Verständnis der Mieterdemografie ist die Grundlage für die Formulierung von Gegenmaßnahmen.

Anschließend sollten Sie die zehn in diesem Artikel beschriebenen Strategien je nach Situation und Budget der Immobilie priorisieren. Es ist nicht notwendig, alle Maßnahmen gleichzeitig umzusetzen. Es ist wichtig, die wirksamsten Maßnahmen schrittweise umzusetzen und dann die Ergebnisse zu überprüfen, während die nächsten Maßnahmen in Betracht gezogen werden.

Und schließlich sollten Sie die Zusammenarbeit mit Experten aktiv nutzen. Durch die Zusammenarbeit mit Beratern, die sich mit Immobilieninvestitionen auskennen, und mit Verwaltungsunternehmen, die mit den lokalen Markttrends vertraut sind, können Sie wirksamere Maßnahmen gegen Leerstände er greifen.

Häufig gestellte Fragen

Q1: Wie hoch ist das empfohlene Budget für die Leerstandsbekämpfung?

Das Budget für die Leerstandsprävention ist sehr unterschiedlich und hängt von der Situation der Immobilie und der erwarteten Wirkung ab. Im Allgemeinen wird empfohlen, 10-20 % der jährlichen Mieteinnahmen für Sanierungs- und Gegenmaßnahmen bereitzustellen.

Bei einer Immobilie mit einer Monatsmiete von 100 000 JPY ist es beispielsweise angemessen, bei einem Jahreseinkommen von 1,2 Mio. JPY ein Budget von etwa 120 000-240 000 JPY bereitzustellen und bei Bedarf Ausstattungserneuerungen und kleinere Renovierungen durchzuführen. Wenn größere Renovierungsarbeiten erforderlich sind, ist eine Investition von 50-100 % der jährlichen Mieteinnahmen ebenfalls eine Überlegung wert, aber die Amortisationsdauer der Investition sollte sorgfältig geprüft werden.

F2: Wie lange dauert es, bis die Wirkung eintritt?

Der Zeitraum, in dem die Wirkung eintritt, hängt weitgehend vom Inhalt der getroffenen Maßnahmen ab. Änderungen der Geschäftsbedingungen, wie z. B. die Überprüfung von Kautionen und Schlüsselgeldern oder die Anpassung der Mieten, wirken sich sofort aus, und Veränderungen in der Anzahl der Anfragen sind innerhalb von 1-2 Wochen nach der Umsetzung zu beobachten.

Bei Ausstattungserneuerungen und kleineren Renovierungen ist die Wirkung in der Regel innerhalb von 1-3 Monaten sichtbar. Bei größeren Renovierungen dauert es 3-6 Monate, einschließlich der Bauzeit, aber es ist ein deutlicher Effekt zu erwarten.

F3: Soll ich es der Verwaltungsgesellschaft überlassen? Sollten Sie es selbst tun?

Die Entscheidung, wer für die Durchführung von Leerstandsmaßnahmen zuständig sein soll, hängt von den Ressourcen und dem Fachwissen des Eigentümers ab. Für Marktforschung und Mietersuche ist es effizienter, eine Verwaltungsgesellschaft mit Fachwissen und einem umfangreichen Netzwerk zu beauftragen.

Andererseits ist es wichtig, dass der Eigentümer proaktiv an der Renovierungspolitik und den Investitionsentscheidungen beteiligt wird. Anstatt sich auf die Vorschläge der Verwaltungsgesellschaft zu verlassen, sollte er mehrere Optionen in Betracht ziehen und deren Kostenwirksamkeit sorgfältig prüfen.

F4: Was ist der Unterschied zwischen einer Renovierung und einer Umgestaltung?

Unter Renovierung versteht man die Reparatur und Aktualisierung der vorhandenen Ausstattung und Inneneinrichtung mit dem Hauptziel, diese in ihren ursprünglichen Zustand zu versetzen und ihre Funktionalität zu verbessern. Die Renovierung hingegen bezieht sich auf umfangreiche Renovierungsarbeiten, einschließlich Änderungen des Layouts und der Nutzung, mit dem Ziel, den Wert der Immobilie zu steigern oder ihre Nutzung zu ändern.

Bei der Leerstandsvermeidung ist es wichtig, je nach Zustand der Immobilie und den Bedürfnissen des Marktes die geeignete Methode zu wählen. Bei neueren Objekten dürfte eine Renovierung ausreichen, aber bei älteren Objekten oder auf Märkten mit starkem Wettbewerb kann eine drastische Verbesserung durch Renovierung erforderlich sein.

F5: Lohnt es sich, in Gebieten mit rückläufiger Bevölkerungszahl zu investieren?

Mit der richtigen Strategie ist es möglich, in Gebieten mit rückläufiger Bevölkerungs zahl zu investieren. Der Schlüssel dazu ist eine genaue Bewertung der Merkmale und des Potenzials des Gebiets.

So können beispielsweise Gebiete mit Universitäten oder großen Fabriken weiterhin ein gewisses Maß an Mietnachfrage aufweisen. Darüber hinaus können Gebiete, die touristische Ziele oder Verkehrsknotenpunkte sind, Potenzial für eine kurzfristige Nachfrage oder spezielle Nutzungen haben. Langfristige Trends des Bevölkerungsrückgangs sind jedoch unvermeidlich, und es sind umfassende Investitionsentscheidungen, einschließlich Ausstiegsstrategien, erforderlich.