Umwandlung zu haustierfreundlichen Immobilien: Wichtige Aspekte für Vermieter

In den letzten Jahren ist die Nachfrage nach haustierfreundlichen Immobilien rapide gestiegen, da die Zahl der Haushalte, die Haustiere besitzen, zugenommen hat. Nach einer Erhebung der Pet Food Association hat die Zahl der Haushalte mit Hunden und Katzen landesweit die 15-Millionen-Grenze überschritten, und es wird erwartet, dass sie weiter steigt.

Als Reaktion auf diese Veränderungen im Marktumfeld erwägen immer mehr Eigentümer von Mietobjekten, ihre bestehenden Objekte umzurüsten und Haustiere zuzulassen, um Leerständen entgegenzuwirken. Die Zulassung von Haustieren kann jedoch zu unerwarteten Problemen und Verlusten führen.

Basierend auf unserer langjährigen Erfahrung in der Vermietungsbranche als INA&Associates Ltd. zeigen wir Ihnen in diesem Artikel die wichtigsten Punkte für eine erfolgreiche Umstellung auf eine haustierfreie Immobilie auf. Mit der richtigen Vorbereitung und den richtigen Maßnahmen können Sie sowohl die Rentabilität als auch die Mieterzufriedenheit in Ihrem Vermietungsgeschäft steigern.

Gründe für die Umstellung auf eine haustierfreundliche Immobilie und Markttrends

Rascher Anstieg der Zahl der Haushalte, die Haustiere besitzen

In der modernen Gesellschaft sind Haustiere nicht nur Haustiere, sondern werden als Familienmitglieder betrachtet. Die Zahl der Haushalte, die mit der Haltung von Haustieren begonnen haben, hat rapide zugenommen, insbesondere da die Zeit, die zu Hause verbracht wird, aufgrund der Auswirkungen der neuen Coronavirus-Infektion zugenommen hat.

In einer von der Ierabu GROUP Inc. durchgeführten Umfrage gaben 75,9 % der Immobilienunternehmen an, dass sie davon ausgehen, dass der Bedarf an haustierfreundlichen Immobilien in Zukunft steigen wird, was darauf hindeutet, dass sich die Branche insgesamt der wachsenden Nachfrage nach haustierfreundlichen Immobilien bewusst ist. Auch die Zahl der neu abgeschlossenen Haustierversicherungen lag im ersten Halbjahr 2024 bei 117.000 (6 % mehr als im Vorjahr), und die Zahlen zeigen deutlich, dass sich die Haustierhaltung immer mehr durchsetzt.

Wirksamkeit als Maßnahme gegen Leerstand

Da sich der Wettbewerb auf dem Mietmarkt verschärft, ist die Umstellung auf haustierfreundliche Immobilien ein sehr wirksames Mittel zur Differenzierung, um die Belegungsrate zu verbessern . Da Sie damit ein Mietersegment erreichen, das mit herkömmlichen, nicht haustierfreundlichen Immobilien nicht erreicht werden kann, können Sie mit einer Verringerung der Leerstandszeiten und der Sicherung stabiler Mieteinnahmen rechnen.

Tatsächlich ist das Angebot an haustierfreundlichen Immobilien im Verhältnis zur Nachfrage nach wie vor unzureichend, und richtig verwaltete haustierfreundliche Immobilien weisen eine hohe Belegungsrate auf.

Vorteile bei der Mietpreisgestaltung

Haustierfreundliche Immobilien haben einen Vorteil bei der Mietpreisgestaltung im Vergleich zu Standardmietobjekten. Haustierbesitzer müssen zwischen einer begrenzten Anzahl von Optionen wählen, so dass Mieten, die über dem Marktpreis liegen, tendenziell akzeptabel sind, solange sie sich in einem angemessenen Rahmen bewegen.

Im Allgemeinen kann die monatliche Miete bei Immobilien, in denen Haustiere erlaubt sind, um 5.000 bis 10.000 JPY erhöht werden, was das Jahreseinkommen um 60.000 bis 120.000 JPY steigern kann. Die Höhe dieses Zuschlags hängt jedoch von der Lage, dem Alter der Immobilie und dem Zustand der konkurrierenden Immobilien in der Umgebung ab, weshalb eine sorgfältige Marktforschung erforderlich ist.

Besondere Punkte, die beim Wechsel zu einer haustierfreundlichen Immobilie zu beachten sind

1. Überprüfung und Ausarbeitung der Vertragsbedingungen

Festlegen der Bedingungen für Haustierhaltung

Das Wichtigste beim Wechsel zu einer haustierfreundlichen Immobilie ist die Aufstellung klarer und detaillierter Regeln für die Haustierhaltung. Unklare Regelungen können später zu Problemen führen, deshalb müssen die folgenden Punkte detailliert festgelegt werden.

Es ist wichtig, klar festzulegen, welche Arten von Haustieren gehalten werden dürfen und wie viele es maximal sein dürfen. In der Regel ist in den meisten Immobilien die Zahl der Hunde und Katzen auf jeweils ein Tier begrenzt, doch sollte dies je nach Größe und Struktur der Immobilie angepasst werden. Bei der Beschränkung der Haltung von großen Hunden hilft die Festlegung bestimmter numerischer Standards für Gewicht und Größe, Unstimmigkeiten in der Wahrnehmung der Mieter zu vermeiden.

Auch das Verfahren zur Anmeldung von Haustieren sollte genau festgelegt werden. Wenn die Mieter aufgefordert werden, beim Einzug Fotos ihrer Haustiere, Impfbescheinigungen und Kastrationsbescheinigungen vorzulegen, trägt dies zu einer angemessenen Umgebung bei und fördert die Rücksichtnahme auf die Nachbarn.

Angemessene Kaution und Schlüsselgeld

Bei Immobilien, in denen Haustiere erlaubt sind, ist es wichtig, eine Kaution festzulegen , die den mit der Haltung von Haustieren verbundenen Risiken Rechnung trägt. Während die Kaution für ein normales Mietobjekt einer Monatsmiete entspricht, ist es üblich, die Kaution für haustierfreundliche Objekte auf zwei bis drei Monatsmieten festzusetzen.

Diese zusätzliche Kaution deckt die Kosten für die Wiederherstellung des ursprünglichen Zustands der Wohnung beim Auszug des Mieters sowie die Kosten für die Beseitigung von Schäden am Bodenbelag, Tapetenflecken oder Gerüchen, die durch Haustiere verursacht wurden. Es ist jedoch wichtig, dass die Höhe der Kaution mit den umliegenden Marktpreisen übereinstimmt, da eine zu hohe Kaution eine Belastung für die Mieter darstellen und die Wettbewerbsfähigkeit beeinträchtigen kann.

Strategische Überlegungen bei der Mietpreisgestaltung

Die Festlegung des Mietzinses für haustierfreundliche Immobilien erfordert einen strategischen Ansatz, der auf einer Marktanalyse beruht, und nicht einfach auf die Miete aufgeschlagen werden kann. Eine detaillierte Untersuchung des Mietmarktes für haustierfreundliche Wohnungen in der Umgebung und eine umfassende Bewertung der Lage, des Alters und der Ausstattung der Wohnung dienen der Festlegung eines angemessenen Preises.

Der Mietzuschlag liegt in der Regel zwischen 5.000 und 15.000 JPY pro Monat, kann aber je nach Lage und Wettbewerbssituation stark variieren. Für Immobilien in der Nähe von Bahnhöfen in städtischen Gebieten ist ein höherer Satz möglich, während für Immobilien in den Vororten ein bescheidenerer Satz angemessen sein kann.

2. Renovierungs- und Umbaupläne für Immobilien

Berücksichtigung der notwendigen Investitionen

Angemessene Investitionen sind für die Umgestaltung einer Immobilie in eine haustierfreundliche Immobilie unerlässlich. Am wichtigsten ist der Wechsel des Bodenbelags, wobei die Verhaltensweisen der Haustiere zu berücksichtigen sind. Herkömmliche Bodenbeläge sind anfällig für Kratzer durch die Krallen und können rutschig sein, was die Gelenke der Haustiere belasten kann.

Zu den haustierfreundlichen Bodenbelägen gehören gepolsterte Böden, haustierfreundliche Bodenbeläge und Bodenfliesen. Gepolsterte Böden sind relativ preiswert und einfach zu verlegen, während Bodenfliesen langlebig sind und langfristig ein gutes Preis-Leistungs-Verhältnis bieten.

Auch bei den Tapeten sollten Sie darüber nachdenken, auf ein Material umzusteigen, das mit Tierkrallen und Flecken umgehen kann. Haustierfreundliche Tücher haben eine spezielle Beschichtung auf der Oberfläche, wodurch sich Flecken leicht entfernen lassen und sie bis zu einem gewissen Grad kratzfest sind.

Durchführung von Lärm- und Geruchsbekämpfungsmaßnahmen

Lärm- und Geruchsprobleme im Zusammenhang mit der Haltung von Haustieren sind eine der Hauptursachen für Probleme mit den Nachbarn. Geeignete Schallschutzmaßnahmen sind vor allem in Wohnkomplexen unerlässlich.

Zu den wirksamen Schallschutzmaßnahmen für Fußböden gehören der Einbau von Schallschutzmatten und die Verwendung von Doppelböden. Darüber hinaus können verstärkte Belüftungssysteme die Bildung von haustierspezifischen Gerüchen verhindern. Der Einbau von Ventilatoren mit Desodorierungsfunktion und Luftreinigern ist ebenfalls zu erwägen.

Einführung von speziellen Haustiereinrichtungen

Um sich von der Masse abzuheben, lohnt es sich, über spezielle Einrichtungen für Haustiere nachzudenken. Die Einrichtung eines Fußwaschbereichs in der Nähe des Eingangs, der Einbau einer Tür für Haustiere oder die Installation eines Laufstegs sind attraktive Einrichtungen für Haustierbesitzer.

Allerdings sollte die Kosteneffizienz von Investitionen in diese Einrichtungen sorgfältig geprüft werden. Bevor die Investition getätigt wird, muss genau geprüft werden, ob sie die zusätzliche Miete wert ist und ob sie den Bedürfnissen der Mieter entspricht.

3. restaurierungsvereinbarungen und absprachen

Klärung des Umfangs der Belastung des Mieters

Die Sanierungsvereinbarungen in haustierfreundlichen Immobilien müssen detaillierter und klarer sein als in normalen Mietobjekten. Nach den "Schwierigkeiten und Richtlinien für die Wiederherstellung des ursprünglichen Zustands" des Ministeriums für Land, Infrastruktur, Verkehr und Tourismus ist in Immobilien, in denen Haustiere erlaubt sind, eine besondere Klausel wirksam, die besagt, dass der Mieter die Kosten für die durch Haustiere verursachte Abnutzung trägt, ohne Rücksicht auf das Alter der Tiere.

Insbesondere muss im Vertrag festgelegt werden, dass der Mieter die Kosten für die Beseitigung von Kratzern auf dem Bodenbelag, die durch Tiernägel verursacht wurden, von Flecken und Schäden an Tapeten sowie von Gerüchen trägt. Altersbedingte Abnutzungserscheinungen, die durch den normalen Gebrauch entstehen, gehen jedoch weiterhin zu Lasten des Eigentümers.

Angemessene Sonderklauseln

Besondere Klauseln über die Haltung von Haustieren müssen angemessen und eindeutig sein, um Rechtsgültigkeit zu gewährleisten. Klauseln, die den Mieter übermäßig benachteiligen, können für ungültig erklärt werden, daher ist es wichtig, dass sie in einem angemessenen Rahmen festgelegt werden.

Wird eine Pauschale für Desodorierungs- und Desinfektionskosten vereinbart, muss der Betrag angemessen sein und in einem Verhältnis zu den tatsächlichen Kosten der Arbeiten stehen. Im Allgemeinen wird häufig ein Festbetrag von etwa 10.000 bis 20.000 JPY festgelegt, der jedoch je nach Größe der Immobilie und den örtlichen Marktpreisen angepasst werden sollte.

4. Managementsystem und Betriebspolitik

Verstärkte Zusammenarbeit mit Verwaltungsgesellschaften

Eine enge Zusammenarbeit mit Vermietungsunternehmen ist für die ordnungsgemäße Verwaltung von Immobilien mit Haustieren unerlässlich. Da die Verwaltungsgesellschaft über Fachwissen und Erfahrung im Bereich der Haustierhaltung verfügen muss, ist es wichtig, ein Unternehmen mit nachgewiesener Erfolgsbilanz auszuwählen.

Es muss ein System vorhanden sein, um den Status der Haustierhaltung zu überprüfen und auf Beschwerden von Nachbarn durch regelmäßige Inspektionen der Immobilie umgehend zu reagieren. Wichtig sind auch Sensibilisierungsmaßnahmen für Haustierbesitzer in Bezug auf gute Umgangsformen und klar definierte Verfahren für den Umgang mit eventuell auftretenden Problemen.

Rücksichtnahme und Aufklärung der Anwohner

Es ist wichtig, den Wechsel zu einer haustierfreundlichen Wohnung den bestehenden Mietern und den Nachbarn im Voraus zu erklären und ihr Verständnis für einen reibungslosen Ablauf zu gewinnen. Die Information über die Regeln und Umgangsformen in Bezug auf die Haustierhaltung und die Klärung der Frage, an wen man sich im Falle von Problemen wenden kann, kann Probleme verhindern, bevor sie entstehen.

Außerdem sollten Sie die Räume, in denen Haustiere nicht erlaubt sind, klar von denen abgrenzen, in denen sie erlaubt sind, und auch auf Mieter, die keine Haustiere besitzen, Rücksicht nehmen. Es ist wichtig, die Regeln festzulegen, wenn Haustiere in Gemeinschaftsräumen erlaubt sind, und ein angenehmes Wohnumfeld für alle Mieter zu schaffen.

Fazit.

Die Umstellung auf eine Immobilie, in der Haustiere erlaubt sind, ist eine wirksame Strategie, die bei entsprechender Vorbereitung und Verwaltung die Rentabilität und Differenzierung der Mietverwaltung verbessern kann. Die bloße Zulassung von Haustieren kann jedoch zu unerwarteten Problemen und Verlusten führen.

Die wichtigsten Punkte für den Erfolg lauten wie folgt.

Erstens ist es wichtig, eine detaillierte und klare Haustierpolitik zu haben. Die genaue Festlegung der Art und Anzahl der Haustiere, die gehalten werden dürfen, das Anmeldeverfahren und die Art und Weise der Haltung von Haustieren verhindert Unstimmigkeiten in der Wahrnehmung der Mieter und beugt Problemen vor, bevor sie entstehen.

Außerdem ist es wichtig, die mit der Haustierhaltung verbundenen Risiken abzudecken und die Wettbewerbsfähigkeit zu erhalten , indem angemessene Kautionen und Mieten festgelegt werden. Eine strategische Preisgestaltung auf der Grundlage von Marktforschung kann die Rentabilität verbessern.

Bei der Renovierung von Immobilien und der haustierfreundlichen Renovierung ist es wichtig, systematisch Änderungen an haustierfreundlichen Bodenbelägen und Tapeten, Schallschutz- und Geruchskontrollmaßnahmen usw. vorzunehmen, damit mit einem Minimum an Investitionen eine maximale Wirkung erzielt werden kann.

Bei Sanierungsmaßnahmen kann die Sicherstellung der Rechtsgültigkeit und eine klare Definition des Umfangs der Belastung des Mieters Probleme beim Auszug verhindern.

Schließlich kann eine verstärkte Zusammenarbeit mit der Verwaltungsgesellschaft und eine angemessene Rücksichtnahme auf die Nachbarn eine langfristig stabile Verwaltung gewährleisten.

Wenn Sie einen Wechsel zu einer haustierfreundlichen Immobilie in Erwägung ziehen, empfehlen wir Ihnen, diese Punkte umfassend zu berücksichtigen und mit fachkundiger Beratung vorsichtig vorzugehen. INA&Associates Ltd. unterstützt Eigentümer bei der Verwaltung ihrer Mietobjekte auf der Grundlage unserer langjährigen Erfahrung und Expertise in der Verwaltung von haustierfreundlichen Immobilien. Für weitere Informationen können Sie uns gerne kontaktieren.

Häufig gestellte Fragen

Q1: Um wie viel kann die Miete durch die Umstellung auf ein haustierfreundliches Objekt erhöht werden?

A1: Im Allgemeinen ist es möglich, die monatliche Miete um 5.000 bis 15.000 JPY zu erhöhen. Der angemessene Betrag hängt jedoch von der Lage, dem Alter des Gebäudes und dem Zustand der konkurrierenden Immobilien in der Umgebung ab. Für Objekte in der Nähe von Bahnhöfen in städtischen Gebieten kann ein höherer Betrag angesetzt werden, während für Objekte in den Vororten ein niedrigerer Betrag angemessen sein kann. Entscheidend ist die Festlegung eines angemessenen Preises auf der Grundlage von Marktuntersuchungen.

F2: Wie gehen Sie mit bestehenden Mietern um?

A2: Es ist wichtig, den bestehenden Mietern die Situation im Voraus zu erklären und ihr Einverständnis einzuholen. Machen Sie sie auf die Regeln und Umgangsformen in Bezug auf die Haltung von Haustieren aufmerksam und klären Sie, an wen sie sich im Falle von Problemen wenden können. Außerdem muss klar unterschieden werden zwischen Räumen, in denen Haustiere nicht erlaubt sind, und solchen, in denen sie erlaubt sind, und es muss Rücksicht auf Mieter genommen werden, die keine Haustiere besitzen. Vermeiden Sie rechtliche Probleme, indem Sie bei einer Vertragsverlängerung die Zustimmung zu den neuen Bedingungen einholen.

F3: Was sind die wichtigsten Punkte, die bei der Verwaltung einer Immobilie, in der Haustiere erlaubt sind, zu beachten sind?

A3: Am wichtigsten ist es, Probleme mit den Nachbarn zu vermeiden. Lärm- und Geruchsprobleme sowie schlechtes Benehmen in Gemeinschaftsräumen sind die Hauptursachen für Ärger. Es ist wichtig, dass man regelmäßig Streife geht, die Mieter zu gutem Benehmen erzieht und für den Fall eines Problems ein Schnellreaktionssystem bereithält. Wichtig ist auch eine enge Zusammenarbeit mit der Verwaltungsgesellschaft, um eine professionelle Reaktion zu gewährleisten.

F4: Wie lang ist die Amortisationszeit für Renovierungskosten?

A4: Im Allgemeinen beträgt die Amortisationszeit 3-5 Jahre. Wenn eine monatliche Mieterhöhung von 5.000 JPY möglich ist, erhöht dies die Einnahmen um 60.000 JPY pro Jahr, was bedeutet, dass sich eine Investition von 300.000 JPY in die Renovierung in fünf Jahren amortisieren kann. Die tatsächliche Amortisationszeit kann jedoch kürzer sein, wenn man den Effekt der Verkürzung der Leerstandszeit mit einbezieht. Um den Investitionseffekt zu maximieren, empfiehlt es sich, mit der minimal notwendigen Renovierung zu beginnen.

F5: Was sollte ich tun, wenn es ein Problem mit einer haustierfreundlichen Immobilie gibt?

A5. Es ist wichtig, schnell und angemessen zu reagieren. Machen Sie sich zunächst ein genaues Bild von den Fakten und befragen Sie alle Beteiligten, um herauszufinden, was los ist. Entscheiden Sie auf der Grundlage des Vertrags und der Haltungsbedingungen, wie Sie vorgehen wollen, und holen Sie gegebenenfalls professionellen Rat ein. Bei schwerwiegenden Vertragsverletzungen wird schrittweise vorgegangen (Ermahnung → Verwarnung → Vertragskündigung). Als tägliche Präventivmaßnahme ist es wichtig, die Mieter kontinuierlich zu schulen und das Verwaltungssystem zu stärken.