Alles, was Sie über Kautionen bei Mietverträgen wissen müssen

Bei der Anmietung eines Hauses werden viele Menschen den Begriff "Kaution" hören. Erstaunlich wenige Menschen verstehen jedoch die genaue Bedeutung und Struktur einer Kaution. Die Kaution ist eines der wichtigsten Elemente eines Mietvertrags und ein System, das in den gesamten Mietprozess eingebunden ist, von der Zahlung zum Zeitpunkt der Vertragsunterzeichnung bis zur Rückgabe der Kaution bei Auszug des Mieters.

Angesichts der in den letzten Jahren gestiegenen Preise und Mieten ist die Verringerung der Wohnkostenbelastung für viele Menschen zu einem dringenden Problem geworden. Insbesondere die anfänglichen Kosten, die beim Abschluss eines Mietvertrags anfallen, belasten die Haushaltsfinanzen stark. Die Kaution ist dabei ein wichtiger Posten, der zusammen mit dem Schlüsselgeld den größten Teil der Anfangskosten ausmacht.

In diesem Artikel werden wir als INA&Associates die Kaution auf der Grundlage unserer langjährigen Erfahrung in der Immobilienbranche in einfachen Worten erklären. Von der grundlegenden Definition der Kaution über die neuesten Markttrends bis hin zur Vermeidung von Problemen beim Auszug bieten wir umfassende Informationen für alle, die eine Mietwohnung suchen.

Die im April 2020 in Kraft getretenen Änderungen des Bürgerlichen Gesetzbuches haben die Regeln für Kautionen präzisiert. Damit ist der Umgang mit Kautionen, der bisher von der Rechtsprechung abhing, gesetzlich klar geregelt und die Rechte der Mieterinnen und Mieter werden deutlicher geschützt. Das derzeitige Kautionssystem wird unter Berücksichtigung dieser gesetzlichen Änderungen im Detail erläutert.

Grundwissen zur Kaution

Was ist eine Kaution - gesetzliche Definition und Zweck

In Artikel 622-2 des geänderten Zivilgesetzbuches, das im April 2020 in Kraft getreten ist, wird die Kaution definiert als "ein Geldbetrag, den der Mieter dem Vermieter zur Sicherung seiner Verpflichtung zur Zahlung der Miete und anderer Verpflichtungen aus dem Mietvertrag an den Vermieter übergibt, unabhängig davon, wie diese Verpflichtungen bezeichnet werden".

Um diese rechtliche Definition in einfachen Worten zu erläutern: Eine Kaution ist ein Geldbetrag, den der Mieter dem Vermieter bei der Anmietung eines Mietobjekts als Kaution hinterlegt. Die wichtigsten Zwecke einer Kaution sind

Sicherheit für Mietverpflichtungen.
Bei Nichtzahlung der Miete kann die Kaution zur Deckung der nicht gezahlten Miete verwendet werden. Dies sichert dem Vermieter stabile Mieteinnahmen und bietet dem Mieter einen Aufschub bei vorübergehenden Zahlungsschwierigkeiten.

Sicherheit für Sanierungskosten
Die Kosten für die Beseitigung von Schäden, die durch den Mieter vorsätzlich oder fahrlässig verursacht wurden, können von der Kaution abgezogen werden. Das Gesetz stellt jedoch klar, dass der Mieter nicht für Abnutzung und Alterung haftet, die durch normalen Gebrauch entstehen.

Sicherheit für sonstige Verpflichtungen
Andere Verpflichtungen, die sich aus dem Mietvertrag ergeben (z. B. Nichtzahlung gemeinsamer Nebenkosten, Schadenersatz wegen Vertragsverletzung), können ebenfalls von der Kaution abgezogen werden.

Wichtig ist, dass die Kaution den Charakter einer "Einlage" hat. Bei Beendigung des Mietverhältnisses und Rückgabe des Mietobjekts ist der Restbetrag der Kaution nach Abzug der oben genannten Verpflichtungen laut Gesetz an den Mieter zurückzuzahlen.

Unterschiede zwischen Kaution und Schlüsselgeld - der größte Unterschied ist die Nichtrückzahlbarkeit

Neben der Kaution ist in Mietverträgen häufig auch von "Schlüsselgeld" die Rede. Die beiden werden oft verwechselt, sind aber von ihrer Natur her sehr unterschiedlich.

Merkmale von Kautionen
Wie bereits erwähnt, handelt es sich bei einer Kaution um eine Hinterlegung, die als Sicherheit dient. Sie wird in der Regel in voller Höhe zurückerstattet, wenn der Mietvertrag ordnungsgemäß erfüllt wurde und die Immobilie unbeschädigt ist; die Verpflichtung zur Rückgabe dieser Kaution ist nach der Änderung des Bürgerlichen Gesetzbuchs im Jahr 2020 gesetzlich eindeutig geregelt.

Merkmale des Schlüsselgeldes
Das Schlüsselgeld hingegen ist ein Geld, das dem Vermieter als "Dankeschön" gegeben wird und bei Vertragsende nicht zurückgegeben wird. Das Schlüsselgeld ist vor allem in der Region Kanto üblich, während in der Region Kansai ein ähnliches System unter dem Namen "Rechtegeld" existiert.

Die jüngsten Markttrends zeigen einen anhaltenden Abwärtstrend bei der Kaution, wobei mehr als die Hälfte der Immobilien, insbesondere solche mit einem Mietpreis von weniger als 100.000 JPY, eine Kaution von Null aufweisen. Dies spiegelt den Wunsch der Mieter wider, Probleme mit Reparaturkosten zu vermeiden, sowie das Bedürfnis des Marktes, die Anfangskosten zu senken und den Einzug zu erleichtern.

Auf der anderen Seite gibt es einen zunehmenden Trend in Bezug auf das Schlüsselgeld, wobei der Anteil der Schlüsselgeld-0-Objekte im Jahr 2023 in allen Mietbereichen nach Corona abnimmt. Dies deutet darauf hin, dass sich die Mieter im Zuge der Erholung der Mietnachfrage zunehmend auf die Rentabilität konzentrieren.

Prozentuale Veränderung bei Objekten mit Null-Kaution
Die Zahl der Objekte mit Mieten von weniger als 100.000 JPY hat deutlich zugenommen, wobei die meisten Objekte keine Kaution erfordern. Dieser Trend spiegelt den zunehmenden Wettbewerb auf dem Mietmarkt und das wachsende Bedürfnis der Mieter wider, ihre anfängliche Kostenbelastung zu verringern.

Mit dem Anstieg der Zahl der kautionsfreien Wohnungen haben sich jedoch auch alternative Gebührenerhebungsmechanismen entwickelt. Die häufigste ist die Vorauszahlung einer "Reinigungsgebühr". Die Reinigungskosten, die früher beim Auszug von der Kaution abgezogen wurden, werden zunehmend bei Vertragsunterzeichnung separat erhoben.

Kautionsmechanismen und -verfahren

Ablauf der Kautionszahlung bei Vertragsabschluss

Die Zahlung einer Kaution zum Zeitpunkt der Unterzeichnung eines Mietvertrags läuft in der Regel nach folgendem Schema ab.

1. Auswahl des Objekts und Bestätigung der Bedingungen
Prüfen Sie bei der Auswahl eines Objekts immer, ob eine Kaution verlangt wird und wie hoch sie ist. In den Objektinformationen wird "eine Monatskaution" oder "keine Kaution" angegeben, was die Grundlage für die Berechnung der Anfangskosten ist. Die Höhe der Kaution entspricht im Allgemeinen einer oder zwei Monatsmieten, ist aber je nach Objekt und Region unterschiedlich.

2. Erläuterung der wichtigsten Punkte und Bestätigung der Vertragsdetails
Die genaue Handhabung der Kaution wird Ihnen in der Erklärung zu den wichtigen Angelegenheiten durch den Bauunternehmer erläutert. Bestätigen Sie bei dieser Gelegenheit unbedingt die folgenden Punkte

• die Höhe der Kaution und wann sie fällig ist
• den Umfang der Kosten, die von der Kaution abgezogen werden können
• Verfahren und Zeitpunkt der Rückzahlung der Kaution bei Ihrem Auszug
• Umfang der Wiederherstellung und Kriterien für die Übernahme der Kosten

3. Unterzeichnung des Mietvertrags und Zahlung der Kaution
Unterschreiben und besiegeln Sie den Mietvertrag und zahlen Sie gleichzeitig die Kaution. Die Kaution wird in der Regel pauschal in bar oder per Banküberweisung bei der Vertragsunterzeichnung gezahlt. Bewahren Sie die Quittung auf und bewahren Sie sie bis zu Ihrem Auszug auf.

4.4 Entgegennahme der Kautionsquittung
Wenn Sie die Kaution gezahlt haben, erhalten Sie eine "Kautionsquittung" oder ein Dokument, in dem bestätigt wird, dass Sie die im Vertrag festgelegte Kaution erhalten haben. Dieses Dokument ist ein wichtiges Beweismittel für die Rückforderung der Kaution bei Ihrem Auszug.

Verfahren für die Rückgabe der Kaution bei Auszug

Die Rückgabe der Kaution ist ein wichtiger Vorgang bei Beendigung des Mietverhältnisses; die Novelle des Bürgerlichen Gesetzbuchs 2020 klärt den Zeitpunkt und die Art der Rückgabe.

Gesetzliche Bestimmungen über den Zeitpunkt der Rückgabe
Artikel 622-2(2) des geänderten Zivilgesetzbuches stellt klar, dass die Verpflichtung zur Rückgabe der Kaution entsteht, "wenn das Mietverhältnis beendet ist und die Mietsache zurückgegeben wurde" ^[1]. Das bedeutet, dass der Vermieter zur Rückgabe der Kaution verpflichtet ist, sobald er das Ende des Mietverhältnisses bezeugt und die Schlüssel zurückgegeben hat.

Einzelheiten des Rückgabeverfahrens

1. Räumungsaufforderung und Terminierung
Kündigen Sie dem Vermieter oder der Verwaltungsgesellschaft ein bis zwei Monate vor dem Auszug und vereinbaren Sie einen Termin für ein Treffen mit dem Vermieter oder der Verwaltungsgesellschaft. Bestätigen Sie bei diesem Termin auch die Modalitäten für die Rückgabe der Kaution. 2.

2.2 Beim Auszug anwesend sein
Am Tag des Auszugs werden Sie und der Vermieter oder der Verantwortliche der Verwaltungsgesellschaft den Zustand der Wohnung überprüfen. Bei dieser Inspektion werden die folgenden Punkte überprüft

• Feststellung von Schäden an der Immobilie und deren Ursache
• Klassifizierung der normalen Abnutzung und der Kosten für den Mieter
• Ermittlung der reparaturbedürftigen Bereiche und Schätzung der Kosten
• Überprüfung des Sauberkeitszustandes des Objekts

3. Vorbereitung und Bestätigung der Kautionsabrechnung.
Eine Kautionsabrechnung wird in der Regel innerhalb von ein bis zwei Wochen nach der Besichtigung erstellt. Die Abrechnung enthält die folgenden Angaben

4. Rückerstattung der Kaution
Wenn dem Inhalt der Abrechnungsvereinbarung zugestimmt wird, wird die Kaution in der Regel innerhalb von ein bis zwei Wochen auf das angegebene Bankkonto zurücküberwiesen. Der Zeitpunkt der Rückzahlung kann je nach Vertrag und örtlichen Gepflogenheiten variieren, sollte aber rechtlich gesehen so bald wie möglich nach Rückgabe der Immobilie erfolgen.

Zusammenhang mit der Wiederherstellung des ursprünglichen Zustands

In engem Zusammenhang mit der Kaution steht das Konzept der "Wiederherstellung des ursprünglichen Zustands": Mit der Änderung des Zivilgesetzbuchs im Jahr 2020 wurde der Umfang der Verpflichtung zur Wiederherstellung des ursprünglichen Zustands der Immobilie präzisiert.

Behandlung von normaler Abnutzung und Alterung
Artikel 621 des geänderten Zivilgesetzbuchs stellt klar, dass der Mieter nicht verpflichtet ist, den ursprünglichen Zustand der gemieteten Räumlichkeiten wiederherzustellen, wenn es sich um "normale Abnutzung und Alterung der gemieteten Räumlichkeiten handelt, die durch normale Nutzung und Erträge verursacht werden" ^[1].

Beispiele für normale Abnutzung und altersbedingte Veränderungen

• Dellen und Einbauspuren auf Böden und Teppichen, die durch das Aufstellen von Möbeln verursacht werden
• Verdunkelung der Rückwandflächen von Fernsehern, Kühlschränken usw. (elektrische Verbrennungen)
• Ersatz von Glas, das durch ein Erdbeben beschädigt wurde
• Sonnenbrand und natürliches Verblassen der Farbe von Tatami-Matten
• Natürliche Verschmutzung oder Verblassen der Farbe von Tapeten

Beispiele für Schäden, die vom Mieter zu tragen sind

• Schäden an der Einrichtung, die durch Vorsatz oder Fahrlässigkeit verursacht wurden
• Flecken, die durch Tabakrauch und -geruch verursacht wurden
• Kratzer und Gerüche an Säulen usw., die durch Haustiere verursacht wurden
• Schäden an der Einrichtung durch unsachgemäße Pflege
• Schimmelbildung aufgrund von unbeaufsichtigter Kondensation

Methode zur Berechnung der Restaurierungskosten
Bei der Berechnung der Restaurierungskosten werden das Ausmaß des Schadens und die Anzahl der verstrichenen Jahre berücksichtigt. Selbst wenn beispielsweise die Tapete ersetzt werden muss, kann der vom Mieter zu zahlende Betrag bei einem langen Mietverhältnis unter Berücksichtigung des Alters der Wohnung reduziert werden.

In den vom Ministerium für Land, Infrastruktur, Verkehr und Fremdenverkehr formulierten "Problemen und Richtlinien für die Wiederherstellung des ursprünglichen Zustands" ist das Konzept der Nutzungsdauer und des Belastungsgrads für jede Einrichtung festgelegt, das in der Praxis weithin als Standard verwendet wird.

Abzugsverfahren von Kautionen
Wenn Wiederherstellungskosten anfallen, werden diese von der Kaution abgezogen, und zwar nach folgendem Verfahren

1. Identifizierung des Schadens und der Schadensursache
2. Einholung eines Kostenvoranschlags für die Reparaturmethode und -kosten
3. Berechnung des Anteils des Mieters an den Kosten (unter Berücksichtigung der Alterung usw.)
4. Beschreibung und Erläuterung in der Kautionsabrechnung
5. Bestätigung des Einverständnisses des Mieters
6. Rückgabe des Restbetrags

Während dieses Prozesses hat der Mieter das Recht, eine Erläuterung des Inhalts des Kostenvoranschlags und des Anteils der Belastung zu verlangen, und es ist wichtig, nicht zu zögern, Fragen zu stellen, wenn etwas unklar ist.

Wie man Probleme mit der Kaution vermeidet und damit umgeht

Häufige Beispiele für Kautionsprobleme

Probleme mit Kautionen sind eines der häufigsten Probleme in Mietwohnungen. Das Nationale Zentrum für Verbraucherfragen und die örtlichen Verbraucherzentren erhalten jedes Jahr eine große Anzahl von Anfragen zu Kautionsproblemen. Im Folgenden werden typische Beispiele für Probleme genannt.

(1) Überhöhte Renovierungskosten
Das häufigste Problem ist die Forderung, dass der Mieter die Kosten für Gegenstände trägt, die unter normale Abnutzung oder altersbedingte Veränderungen fallen.

Beispiel: Beim Auszug aus einer Wohnung, in der der Mieter sechs Jahre lang gelebt hatte, wurden ihm 200.000 Yen für den Austausch der Tapeten in allen Zimmern berechnet. Bei den Flecken auf der Tapete handelte es sich jedoch um natürliche, durch das tägliche Leben verursachte Flecken, die unter die Kategorie Alterung fielen.

In solchen Fällen kann der Mieter die Kostenübernahme unter Berufung auf den Begriff der normalen Abnutzung verweigern, der durch die Änderungen des Bürgerlichen Gesetzbuchs 2020 präzisiert wurde.

2. Langfristiger Verzug bei der Rückgabe der Kaution
Obwohl die Kaution rechtlich gesehen so schnell wie möglich nach der Rückgabe der Immobilie zurückgegeben werden sollte, gibt es in der Praxis Fälle, in denen die Kaution mehrere Monate lang nicht zurückgegeben wird.

Beispiel: Die Kaution wird drei Monate nach dem Auszug des Mieters nicht zurückerstattet, und wenn man sich an die Verwaltungsgesellschaft wendet, antwortet diese nur, dass sie "in der Abrechnung" sei und kein konkretes Datum für die Rückerstattung der Kaution nenne. 3.

3: Abzug von Kosten, die bei Vertragsabschluss nicht erklärt wurden
In diesem Fall werden beim Auszug des Mieters plötzlich Kosten von der Kaution abgezogen, die zum Zeitpunkt des Vertragsabschlusses nicht erklärt wurden.

Beispiel: Von der Kaution wurden beim Auszug des Mieters insgesamt 50.000 JPY als "Kosten für den Austausch des Schlosses" und "Desinfektionskosten" abgezogen, ohne dass diese Kosten zum Zeitpunkt der Vertragsunterzeichnung erklärt wurden.

4. Beschlagnahme der gesamten Kaution
In diesem Fall wird die Kaution aus offensichtlich unangemessenen Gründen nicht in voller Höhe zurückgezahlt.

Beispiel: Obwohl die Wohnung ein Jahr lang ohne besondere Schäden bewohnt wurde, wurde die gesamte Kaution in Höhe von 200.000 Yen unter dem Vorwand von "Reinigungskosten", "Verwaltungskosten" usw. abgezogen.

Wirksame Präventivmaßnahmen

Um Probleme mit der Kaution zu vermeiden, sind konsequente Maßnahmen vom Zeitpunkt der Vertragsunterzeichnung bis zum Auszug des Mieters erforderlich.

Vorbeugende Maßnahmen zum Zeitpunkt des Vertragsabschlusses

1. Überprüfung der Vertragsdetails
Prüfen Sie die Klauseln zur Kaution im Mietvertrag im Detail. Dabei sind insbesondere folgende Punkte wichtig

• Der konkrete Umfang der Kosten, die von der Kaution abgezogen werden
• Die Kriterien für die Wiederherstellung des ursprünglichen Zustands und das Konzept der Kostenbeteiligung
• Zeitpunkt und Art der Rückzahlung der Kaution
• Inhalt und Angemessenheit etwaiger Sonderbedingungen

2. Aufzeichnungen über den Zustand der Immobilie zum Zeitpunkt des Einzugs
Der Zustand des Objekts zum Zeitpunkt des Einzugs wird detailliert erfasst und fotografiert. Auf diese Weise können Sie eindeutig feststellen, ob etwaige Schäden beim Auszug vor oder nach Ihrem Einzug entstanden sind.

Zu protokollierende Punkte:

• Flecken oder Kratzer auf der Tapete
• Kratzer und Dellen in Bodenbelägen
• Betriebszustand der Geräte
• Zustand des Wassersystems
• Andere Bereiche, die Anlass zur Sorge geben

3. Überprüfung der Gültigkeit von Sonderklauseln
Prüfen Sie, ob die Sonderklauseln im Vertrag im Lichte des Gesetzes und der Rechtsprechung angemessen sind. Gemäß Artikel 10 des Verbrauchervertragsgesetzes können Klauseln, die einseitig die Interessen des Verbrauchers beeinträchtigen, für ungültig erklärt werden.

Vorbeugende Maßnahmen während des Aufenthalts

1. Ordnungsgemäße Instandhaltung
Tägliche Reinigung und gute Belüftung verhindern Schimmelbildung und den Ausfall der Geräte. Besonders wichtig sind die Reinigung und die Verhinderung von Kondenswasserbildung im Bereich der Wasserversorgung.

2. Frühzeitige Meldung von Gerätestörungen
Melden Sie Störungen an den Geräten umgehend der Hausverwaltung und verlangen Sie Reparaturen. Wenn der Schaden nicht behoben wird, kann er eskalieren und dem Mieter zur Last fallen.

3. Einhaltung von Verboten
Die im Vertrag verbotenen Handlungen (z.B. Rauchen, Haustierhaltung usw.) sind strikt einzuhalten. Schäden, die durch Verstöße entstehen, gehen auf jeden Fall zu Lasten des Mieters.

Vorbeugende Maßnahmen beim Auszug

1. Reinigung und Organisation im Voraus
Reinigen Sie so viel wie möglich und entfernen Sie alle persönlichen Gegenstände vor dem Auszug. Dadurch kann die Belastung durch Reinigungskosten verringert werden.

2. Überprüfung der Angaben bei Ihrem Auszug
Wenn Sie die Räumlichkeiten verlassen, werden wir die Schadensursache und die Belastungskategorien im Detail überprüfen und nicht zögern, Ihnen Fragen zu stellen. 3.

3.3 Überprüfung des Inhalts der Abrechnung
Prüfen Sie bei Erhalt der Kautionsabrechnung den Inhalt und die Höhe der einzelnen Posten im Detail und bitten Sie bei Unklarheiten um eine Erläuterung.

Was ist im Falle eines Problems zu tun?

Auch wenn Sie alle Vorkehrungen getroffen haben, kann es zu Problemen kommen. Im Folgenden wird erläutert, wie Sie in solchen Fällen vorgehen sollten.

1. Lösen Sie das Problem durch einen ruhigen Dialog
Versuchen Sie zunächst, das Problem zu lösen, indem Sie es in aller Ruhe mit der Verwaltungsgesellschaft oder dem Vermieter besprechen. Es ist wichtig, die Situation logisch und ohne Emotionen zu erklären und die Rechtsgrundlage darzulegen.

2. Wenden Sie sich an eine Fachstelle
Lässt sich das Problem nicht durch ein Gespräch lösen, wenden Sie sich an die folgenden Fachorganisationen

• Zentren für Verbraucherfragen
• Örtliche Verbände der Bauhandwerker
• Houterasu (Japanisches Zentrum für rechtliche Unterstützung)
• Rechtsberatung durch Anwaltskammern

3. Antrag per inhaltsbescheinigter Post
Fordern Sie in begründeten Fällen die Rückerstattung der Kaution per Post mit Inhaltsbescheinigung. Dadurch kann rechtlicher Druck auf die Gegenpartei ausgeübt werden.

(4) Verwendung von Geringfügigkeitsklagen
Bei Geldforderungen von bis zu 600.000 JPY kann das Bagatellverfahren genutzt werden. Das Verfahren ist einfach und die Kosten sind relativ gering.

5) Nutzung von ADR (alternative Streitbeilegung)
Lokale Anwaltskammern und Bauunternehmerverbände bieten ADR-Streitbeilegungsdienste an. Unter Umständen können Streitigkeiten schneller und kostengünstiger als vor Gericht beigelegt werden.

Verstehen und Ausüben Ihrer gesetzlichen Rechte

Für den Umgang mit Kautionsstreitigkeiten ist es wichtig, die gesetzlichen Rechte des Mieters richtig zu verstehen.

Recht auf Rückgabe der Kaution
Gemäß Artikel 622bis des Zivilgesetzbuches hat der Mieter das Recht, die Rückgabe der Kaution zu verlangen. Dieses Recht entsteht natürlich bei Beendigung des Mietvertrags und wird nicht durch die Bequemlichkeit des Vermieters eingeschränkt.

Recht, eine Erklärung zu verlangen
Der Mieter hat das Recht, eine detaillierte Erläuterung der von der Kaution abgezogenen Kosten zu verlangen. Er kann auch Kostenvoranschläge und Belege verlangen.

Kontrolle der Verjährung
Der Anspruch auf Rückzahlung der Kaution verjährt in fünf Jahren (Artikel 166 des Bürgerlichen Gesetzbuchs). In der Praxis ist es jedoch wichtig, den Anspruch unverzüglich nach Räumung der Räumlichkeiten geltend zu machen.

Recht auf Rückforderung der ungerechtfertigten Bereicherung
Wird die Kaution ohne rechtlichen Grund nicht zurückgegeben, können Sie sie auf der Grundlage des Anspruchs auf Rückgabe der ungerechtfertigten Bereicherung zurückfordern (Artikel 703 des Bürgerlichen Gesetzbuchs).

Wenn Sie diese Rechte ordnungsgemäß ausüben, können Sie die ungerechtfertigte Beschlagnahme der Kaution verhindern und eine gerechte Rückerstattung erhalten. Es ist jedoch ratsam, bei der Ausübung dieser Rechte professionellen Rat einzuholen.

Schlussfolgerung.

Die Kaution ist eine wichtige Einrichtung in Mietwohnungen und dient dem Schutz der Interessen sowohl des Mieters als auch des Vermieters; die Novelle des Bürgerlichen Gesetzbuchs 2020 klärt die Definition der Kaution und die Regeln für ihre Rückgabe und stärkt den Schutz der Rechte des Mieters.

Die wichtigsten Punkte des Kautionssystems

Eine Kaution ist eine Einlage mit dem Charakter einer "Sicherheit" und wird im Prinzip bei Beendigung des Mietvertrags zurückgegeben. Allerdings können nicht gezahlte Mieten und die Kosten für die Behebung von Schäden, die dem Mieter zuzuschreiben sind, von der Kaution abgezogen werden. Wichtig ist, dass das Gesetz klarstellt, dass der Mieter nicht für Abnutzung und Alterung durch normalen Gebrauch haftet.

Markttrends und Zukunftsaussichten

Auf dem gegenwärtigen Mietmarkt ist ein auffälliger Trend zu beobachten: Die Zahl der Immobilien, bei denen keine Kaution hinterlegt wird, nimmt zu. Insbesondere die meisten Objekte mit einem Mietpreis von weniger als 100.000 JPY erfordern keine Kaution, was die anfängliche Kostenbelastung verringert. Gleichzeitig werden die Methoden der Gebührenerhebung diversifiziert, wobei die Voraberhebung von "Reinigungsgebühren" als Alternative zur Kaution zunimmt.

Maßnahmen, die Mieter ergreifen sollten

Die folgenden Maßnahmen sind wichtig, um Probleme im Zusammenhang mit Kautionen zu vermeiden und sicherzustellen, dass sie ordnungsgemäß zurückgezahlt werden

1. Bestätigen Sie die Einzelheiten bei Vertragsabschluss: Prüfen Sie den Vertrag im Hinblick auf die Handhabung der Kaution im Detail und stellen Sie immer Fragen, wenn etwas unklar ist.
2. Dokumentieren Sie die Immobilie bei Ihrem Einzug: Machen Sie Fotos vom Zustand der Immobilie und halten Sie den Zustand der Immobilie bei Ihrem Einzug genau fest.
3. Ordnungsgemäße Instandhaltung: Vermeiden Sie unnötige Schäden durch routinemäßige Reinigung und ordnungsgemäßen Gebrauch der Geräte.
4. Zeugenaussage beim Auszug: Überprüfen Sie genau die Schadensursache und die Lastenverteilung.
5. Ordnungsgemäße Durchsetzung von Rechten: Gehen Sie gegen ungerechtfertigte Kostenforderungen vor, indem Sie diese rechtlich begründen.

Professionelle Beratung

Aus unserer Erfahrung als INA&Associates haben wir an vielen Miettransaktionen mitgewirkt und können sagen, dass viele Probleme im Zusammenhang mit Kautionen auf einen Mangel an Erklärung oder gegenseitigem Verständnis zum Zeitpunkt des Vertragsabschlusses zurückzuführen sind. Wir empfehlen den Mietern dringend, den Vertrag vollständig zu verstehen und nicht zu zögern, Fragen zu stellen, wenn sie Zweifel haben.

Wir möchten auch die Vermieter auffordern, die Kautionen in Übereinstimmung mit dem Gesetz angemessen zu behandeln und durch sorgfältige Erklärungen ein Vertrauensverhältnis aufzubauen. Wir sind überzeugt, dass transparente Transaktionen der Schlüssel zu einer gesunden Entwicklung des gesamten Mietmarktes sind.

Nächste Schritte.

Wenn Sie eine Mietwohnung suchen, ist es wichtig, die gesamten Vertragsbedingungen umfassend zu prüfen, nicht nur die Frage, ob eine Kaution verlangt wird oder nicht, und die Höhe der Kaution. Wenn Sie die anfänglichen Kosten senken wollen, ist eine Wohnung ohne Kaution eine Option, aber in diesem Fall sollten Sie sich vergewissern, dass keine anderen Kosten anfallen.

Wenn Sie bereits in einer Mietwohnung leben und Bedenken oder Fragen zur Kaution haben, empfehlen wir Ihnen, so bald wie möglich einen Fachmann zu konsultieren. Mit dem richtigen Wissen und der richtigen Vorbereitung können Sie Ihr Mietleben in aller Ruhe leben.

Häufig gestellte Fragen

Q1: Ist eine Wohnung ohne Kaution wirklich ein gutes Geschäft?

A1: Immobilien ohne Kaution bieten den Vorteil niedrigerer Anfangskosten, aber Sie müssen eine umfassende Entscheidung treffen. Anstelle einer Kaution können Kosten in Form einer "Reinigungsgebühr" oder einer "Abwicklungsgebühr bei Auszug" anfallen. Auch das Schlüsselgeld kann höher angesetzt sein.

Wichtig ist, dass Sie die Gesamtkosten über die gesamte Vertragslaufzeit vergleichen. Wenn Sie nur kurze Zeit in der Immobilie wohnen werden, ist eine Immobilie ohne Kaution vorteilhaft, aber wenn Sie längere Zeit in der Immobilie wohnen werden, kann eine Immobilie mit Kaution günstiger sein. Bevor Sie einen Vertrag unterschreiben, sollten Sie nicht nur die Anfangskosten, sondern auch die Kosten beim Auszug genau prüfen.

F2: Ist es illegal, wenn die Kaution bei meinem Auszug nicht vollständig zurückgezahlt wird?

A2: Es ist nicht unbedingt rechtswidrig, wenn die Kaution nicht in voller Höhe zurückgezahlt wird. In den folgenden Fällen kann die Kaution rechtmäßig einbehalten werden

• Bei unbezahlter Miete
• Kosten für die Beseitigung von Schäden, die durch vorsätzliches oder fahrlässiges Handeln des Mieters verursacht wurden
• Kosten, die eindeutig im Vertrag festgelegt sind (aber nur, soweit sie nicht gegen das Verbrauchervertragsgesetz verstoßen).

Allerdings ist es nach dem revidierten Zivilgesetzbuch eindeutig verboten, dem Mieter Kosten aufzuerlegen, die durch normale Abnutzung oder Alterung entstehen. Bei Zweifeln über den Inhalt der Kautionsabrechnung ist es ratsam, eine ausführliche Erklärung einzuholen und gegebenenfalls einen Fachmann zu konsultieren.

F3. Wann wird die Kaution zurückerstattet?

A3: Gemäß Artikel 622bis des Bürgerlichen Gesetzbuchs entsteht die Verpflichtung zur Rückgabe der Kaution "bei Beendigung des Mietverhältnisses und Rückgabe der Mietsache". Mit anderen Worten: Die Verpflichtung zur Rückgabe der Kaution entsteht, wenn Sie dem Auszug des Mieters beigewohnt und den Schlüssel zurückgegeben haben.

In der Praxis ist es üblich, dass eine Abrechnung innerhalb von ein bis zwei Wochen nach dem Auszug des Mieters erstellt wird und die Rückzahlung der Kaution innerhalb von weiteren ein bis zwei Wochen erfolgt, nachdem der Inhalt der Abrechnung vereinbart wurde. Die Einholung von Kostenvoranschlägen für Reparaturarbeiten kann jedoch etwas länger dauern.

Wenn die Immobilie nach einem Monat nicht zurückgegeben wird, ist es wichtig, die Situation mit der Verwaltungsgesellschaft zu klären und gegebenenfalls die Rückgabe der Immobilie zu verlangen.

F4: Welchen Umfang hat die Sanierung?

A4: Der Umfang der Rückgabe wurde durch die Änderungen des Bürgerlichen Gesetzbuchs 2020 präzisiert. Der Mieter ist verpflichtet, den ursprünglichen Zustand der Immobilie wiederherzustellen, wenn der Schaden vorsätzlich oder fahrlässig verursacht wurde, nicht aber bei Abnutzung oder Alterung durch normalen Gebrauch.

Beispiele für die Belastung des Mieters

• Absichtlich verursachte Löcher in den Wänden
• Flecken auf der Tapete, die durch Zigarettenrauch verursacht wurden
• Kratzer an Säulen, die durch Haustiere verursacht wurden
• Versagen von Geräten durch unsachgemäße Pflege

Beispiele für Schäden, die nicht zu Lasten des Mieters gehen

• Dellen im Fußboden durch die Aufstellung von Möbeln
• Ausbleichen der Farbe der Tapete durch Sonneneinstrahlung
• Abnutzung der Einrichtung durch normalen Gebrauch
• Flecken auf der Tapete aufgrund des Alters

Detaillierte Standards finden Sie in den "Problemen und Richtlinien für die Wiederherstellung des ursprünglichen Zustands" des Ministeriums für Land, Infrastruktur, Verkehr und Tourismus.

F5: An wen muss ich mich wenden, wenn ich ein Problem mit der Kaution habe?

A5: Wenn Sie ein Kautionsproblem haben, können Sie sich an die folgenden Organisationen wenden

Kostenloser Beratungsdienst

• Zentren für Verbraucherangelegenheiten
• Verein für Baulose und Gebäudetransaktionen in jeder Präfektur
• Houterasu (Japanisches Zentrum für Rechtsberatung)

Kostenpflichtige Beratung

• Rechtsberatung durch Anwaltskammern
• Beratungsdienst der Vereinigung der Gerichtsschreiber (Judicial Scrivener's Association)

Es wird empfohlen, zunächst eine Verbraucherzentrale um Rat zu fragen. Ist ein gerichtliches Vorgehen erforderlich, wenden Sie sich an einen Rechtsanwalt oder einen Gerichtsschreiber; wenn die Geldforderung 600.000 JPY oder weniger beträgt, können Sie das Bagatellverfahren in Anspruch nehmen.
Dieser Artikel stützt sich auf die zum Zeitpunkt 2025/6 geltenden Rechtsvorschriften und Systeme. Für eine Beratung in Mietangelegenheiten können Sie sich gerne an uns wenden.