كل ما تحتاج معرفته عن وديعة التأمين عند استئجار منزل

عند استئجار منزل، سيسمع الكثير من الناس مصطلح "وديعة التأمين". ومع ذلك، من المدهش أن عدداً قليلاً من الناس يفهمون تماماً المعنى الدقيق لوديعة التأمين وهيكلها. وديعة التأمين هي واحدة من أهم عناصر عقد الإيجار وهي نظام يشارك في عملية الإيجار بأكملها، بدءاً من الدفع عند توقيع العقد وحتى إعادة الوديعة عند مغادرة المستأجر للعقار.

مع ارتفاع الأسعار وارتفاع الإيجارات في السنوات الأخيرة، أصبح تخفيف عبء تكاليف السكن قضية ملحة بالنسبة للعديد من الأشخاص. وعلى وجه الخصوص، فإن التكاليف الأولية المطلوبة عند توقيع عقد الإيجار تضع عبئاً ثقيلاً على الموارد المالية للأسرة. ومن بين هذه التكاليف، يعتبر الوديعة عنصرًا مهمًا يمثل، إلى جانب الأموال الرئيسية، الجزء الأكبر من التكاليف الأولية.

في هذا المقال، سنقوم في هذا المقال، بصفتنا شركة INA&Asociates، بشرح وديعة التأمين بعبارات مبسطة بناءً على سنوات خبرتنا العديدة في مجال العقارات. بدءاً من التعريف الأساسي لوديعة التأمين إلى أحدث اتجاهات السوق، وحتى كيفية تجنب المشاكل عند الانتقال من المنزل، نقدم معلومات شاملة لأي شخص يبحث عن منزل للإيجار.

لقد أوضحت تعديلات القانون المدني التي دخلت حيز التنفيذ في أبريل 2020 القواعد المتعلقة بودائع الضمان. وهذا يعني أن التعامل مع ودائع الضمان، التي كانت تعتمد في السابق على السوابق القضائية، أصبحت الآن محددة بوضوح في القانون وأصبحت حقوق المستأجرين محمية بشكل أوضح. سيتم شرح نظام ودائع الضمان الحالي بالتفصيل، مع مراعاة هذه التغييرات القانونية.

المعرفة الأساسية لوديعة التأمين

ما هي وديعة التأمين - التعريف القانوني والغرض منها

تُعرّف وديعة الضمان في المادة 622-2 من القانون المدني المعدل، الذي دخل حيز التنفيذ في أبريل 2020، بأنها "مبلغ من المال يسلمه المستأجر إلى المؤجر بغرض تأمين التزام المستأجر بدفع الإيجار والالتزامات الأخرى الناشئة بموجب عقد الإيجار للمؤجر، بغض النظر عن الاسم الذي قد يطلق على هذه الالتزامات".

ولشرح هذا التعريف القانوني بعبارات بسيطة، فإن وديعة الضمان هي عبارة عن أموال في شكل وديعة يقدمها المستأجر (المستأجر) للمؤجر (المالك/المؤجر) عند استئجار عقار للإيجار. الأغراض الرئيسية لوديعة التأمين هي

ضمان التزامات الإيجار.
في حالة عدم دفع الإيجار، يمكن استخدام مبلغ التأمين لتغطية الإيجار غير المدفوع. ويضمن ذلك استقرار دخل الإيجار للمؤجر ويوفر للمستأجر مهلة ضد صعوبات الدفع المؤقتة.

ضمان تكاليف الترميم
يمكن خصم تكلفة إصلاح الضرر الناجم عن تعمُّد المستأجر أو إهماله من مبلغ التأمين. ومع ذلك، يوضح القانون أن المستأجر ليس مسؤولاً عن البلى والتلف والتقادم الناجم عن الاستخدام العادي.

الضمان للالتزامات الأخرى
يمكن أيضاً خصم الالتزامات الأخرى الناشئة بموجب عقد الإيجار (مثل عدم دفع رسوم الخدمات المشتركة، والأضرار الناجمة عن الإخلال بالعقد) من مبلغ التأمين.

والأهم من ذلك أن وديعة التأمين لها طبيعة "الوديعة". عند انتهاء عقد الإيجار وعودة العقار المستأجر، ينص القانون على أن يُعاد إلى المستأجر رصيد الوديعة، بعد خصم الالتزامات المذكورة أعلاه، إلى المستأجر.

الفروق بين وديعة التأمين ومال المفتاح - الفرق الأكبر هو عدم قابلية الاسترداد

إلى جانب ودائع التأمين، غالبًا ما يُسمع عن أموال المفاتيح في عقود الإيجار. غالبًا ما يتم الخلط بين الاثنين، ولكن طبيعتهما مختلفة تمامًا.

ميزات ودائع الضمان
كما ذكرنا أعلاه، وديعة التأمين هي وديعة تعمل كضمان. وكقاعدة عامة، يكون المبلغ كاملاً قابلاً للاسترداد إذا تم الوفاء بعقد الإيجار بشكل صحيح وكان العقار سليماً؛ وينص القانون بوضوح على الالتزام بإعادة هذه الوديعة بعد تعديل القانون المدني في عام 2020.

ميزات أموال المفاتيح
أما نقود المفتاح، من ناحية أخرى، فهي نقود تُقدَّم كـ "شكر" للمؤجر (المالك) ولا يتم إرجاعها في نهاية العقد. نقود المفاتيح هو نظام عرفي في منطقة كانتو بشكل رئيسي، بينما يوجد نظام مماثل في منطقة كانساي تحت اسم "نقود الحقوق".

تُظهر اتجاهات السوق الأخيرة اتجاهًا تنازليًا مستمرًا فيما يتعلق بالمال الرئيسي، حيث أن أكثر من نصف العقارات، خاصة تلك التي تقل إيجاراتها عن 100,000 ين ياباني، لا يوجد فيها إيداع مال رئيسي بقيمة صفر. ويعكس ذلك رغبة المستأجرين في تجنب مشاكل تكاليف الإصلاح وحاجة السوق إلى تقليل التكاليف الأولية وتسهيل الانتقال إلى السكن.

من ناحية أخرى، هناك اتجاه متزايد فيما يتعلق بالمال الرئيسي، حيث انخفضت نسبة العقارات ذات المال الرئيسي صفر في جميع نطاقات الإيجار في عام 2023 بعد كورونا. يشير هذا إلى أن المستأجرين يركزون بشكل متزايد على الربحية مع انتعاش الطلب على الإيجار.

النسبة المئوية للتغير في العقارات بدون وديعة تأمين
كانت هناك زيادة كبيرة في عدد العقارات التي تقل إيجاراتها عن 100,000 ين ياباني، حيث لا تتطلب غالبية العقارات وديعة تأمين. ويعكس هذا الاتجاه زيادة المنافسة في سوق الإيجارات وحاجة المستأجرين المتزايدة إلى تقليل عبء التكلفة الأولية.

ومع ذلك، ومع زيادة عدد العقارات التي لا تتطلب وديعة تأمين ظهرت أيضاً آليات بديلة لتحصيل الرسوم. وأكثرها شيوعاً هو التحصيل المسبق لـ "رسوم التنظيف". رسوم تنظيف المنزل، التي كانت تُخصم من مبلغ التأمين عند الانتقال، يتم تحصيلها بشكل متزايد بشكل منفصل وقت توقيع العقد.

آليات وإجراءات وديعة التأمين

عملية دفع مبلغ التأمين عند توقيع العقد

يتبع دفع وديعة التأمين وقت توقيع عقد إيجار المسكن بشكل عام العملية التالية

1- اختيار العقار وتأكيد الشروط
عند اختيار العقار، تحقق دائماً مما إذا كان مبلغ التأمين مطلوباً ومقداره. ستذكر معلومات العقار عبارة "وديعة شهر واحد" أو "بدون وديعة"، وهو الأساس لحساب التكلفة الأولية. ويعادل مبلغ الوديعة عموماً إيجار شهر أو شهرين، ولكنه يختلف باختلاف العقار والمنطقة.

2- شرح الأمور المهمة وتأكيد تفاصيل العقد
سيتم شرح المعالجة التفصيلية لوديعة التأمين لك في شرح الأمور المهمة من قبل مقاول البناء. في هذا الوقت، تأكد من تأكيد النقاط التالية

• مبلغ مبلغ التأمين وموعد استحقاقه
• نطاق المصاريف التي يمكن خصمها من مبلغ التأمين
• إجراءات وتوقيت إرجاع مبلغ التأمين عند الانتقال من المنزل
• نطاق الاستعادة ومعايير تحمل التكاليف

3 - توقيع العقد ودفع مبلغ التأمين
توقيع عقد الإيجار وختمه ودفع مبلغ التأمين في نفس الوقت. عادةً ما يتم دفع مبلغ التأمين دفعة واحدة نقداً أو عن طريق التحويل المصرفي وقت توقيع العقد. احرص على الاحتفاظ بالإيصال واحتفظ به في مكان آمن حتى تنتقل من المنزل.

4.4 استلام إيصال إيصال مبلغ التأمين
عندما تكون قد دفعت مبلغ التأمين، ستحصل على "إيصال تأمين" أو مستند يفيد باستلامك مبلغ التأمين الوارد في العقد. هذا المستند دليل مهم في المطالبة باسترداد مبلغ التأمين عند الانتقال من السكن.

عملية إعادة مبلغ التأمين عند الانتقال من العقار

إن إعادة مبلغ التأمين هو إجراء مهم في نهاية عقد الإيجار؛ ويوضح تعديل القانون المدني لعام 2020 توقيت وطريقة الإرجاع.

الأحكام القانونية بشأن توقيت الإرجاع
توضح المادة 622-2 (2) (2) من القانون المدني المعدل أن الالتزام بإعادة مبلغ التأمين ينشأ "عند انتهاء عقد الإيجار وإعادة الشيء المؤجر" ^[1]. وهذا يعني أن المؤجر ملزم بإعادة مبلغ التأمين بمجرد أن يشهد انتهاء عقد الإيجار ويعيد المفاتيح.

تفاصيل عملية الإرجاع

1- الإشعار بالإخلاء والجدولة
أعطِ المؤجر أو شركة الإدارة إشعاراً قبل شهر أو شهرين قبل الإخلاء ورتب موعداً لمقابلة المؤجر أو شركة الإدارة. في هذا الوقت، قم أيضًا بتأكيد إجراءات إعادة مبلغ التأمين. 2.

2.2 حضور عملية الانتقال
في يوم الانتقال، ستقوم أنت والمؤجر أو شركة الإدارة بمعاينة العقار. خلال هذا التفتيش، سيتم التحقق من النقاط التالية

• تحديد الأضرار التي لحقت بالعقار وسببها
• تصنيف البلى والاستهلاك العادي وتكاليف المستأجر
• تحديد المناطق التي تحتاج إلى إصلاح وتقدير التكلفة
• التحقق من حالة نظافة العقار

3. إعداد وتأكيد تسوية مبلغ التأمين وتأكيدها.
عادةً ما يتم إعداد تسوية وديعة التأمين في غضون أسبوع إلى أسبوعين بعد الإشهاد. ستتضمن التسوية المعلومات التالية

4. استرداد مبلغ التأمين
إذا تم الاتفاق على محتويات اتفاقية التسوية، عادةً ما يتم رد مبلغ التأمين إلى الحساب البنكي المحدد في غضون أسبوع إلى أسبوعين. قد يختلف توقيت استرداد المبلغ حسب العقد والعادات المحلية، ولكن من الناحية القانونية يجب أن يتم ذلك في أقرب وقت ممكن بعد إعادة العقار.

العلاقة مع الاستعادة إلى حالتها الأصلية

يرتبط مفهوم "إعادة العقار إلى حالته الأصلية" ارتباطًا وثيقًا بوديعة التأمين: أوضح تعديل القانون المدني لعام 2020 نطاق الالتزام بإعادة العقار إلى حالته الأصلية.

معاملة البلى والتلف العادي والتقادم
توضح المادة 621 من القانون المدني المعدل أن المستأجر غير ملزم بإعادة المباني المؤجرة إلى حالتها الأصلية فيما يتعلق بـ "البلى العادي وتقادم المباني المؤجرة بسبب الاستخدام العادي والكسب" ^[1].

أمثلة على ما يشكل البلى والتلف العادي والتغيرات المرتبطة بالعمر

• الانبعاجات وعلامات التثبيت على الأرضيات والسجاد الناجمة عن تركيب الأثاث
• سواد أسطح الجدران الخلفية لأجهزة التلفاز والثلاجات وغيرها (الحروق الكهربائية)
• استبدال الزجاج المتضرر في الزلزال
• حروق الشمس والبهتان الطبيعي للون حصير التاتامي
• التلطيخ الطبيعي أو بهتان لون ورق الحائط

أمثلة على الأضرار التي يتحملها المستأجر

• الأضرار التي تلحق بالمعدات بسبب التعمد أو الإهمال
• البقع الناجمة عن دخان التبغ والروائح الكريهة
• الخدوش والروائح على الأعمدة وما إلى ذلك التي تسببها الحيوانات الأليفة
• الأضرار التي تلحق بالمعدات بسبب الرعاية غير المناسبة
• العفن الناجم عن التكثيف الذي يُترك دون رعاية

طريقة حساب تكاليف الترميم
يتم حساب تكاليف الترميم مع مراعاة مدى الضرر وعدد السنوات المنقضية. على سبيل المثال، حتى إذا كان ورق الحائط يحتاج إلى استبدال، إذا كان الإيجار طويلاً، فقد يتم تخفيض المبلغ الذي سيدفعه المستأجر مراعاةً لتقادم العقار.

تحدد "الاضطرابات والمبادئ التوجيهية المتعلقة بإعادة الشيء إلى حالته الأصلية" التي صاغتها وزارة الأراضي والبنية التحتية والنقل والسياحة مفهوم العمر الإنتاجي ونسبة الأعباء لكل مرفق، والتي تستخدم على نطاق واسع كمعيار عملي.

عملية الخصم من ودائع الضمان
في حالة تكبد تكاليف الترميم، يتم خصمها من مبلغ التأمين من خلال العملية التالية

1. تحديد الضرر وسبب الضرر
2. الحصول على تقدير لطريقة الإصلاح وتكاليفه
3. حساب حصة المستأجر من التكلفة (مع مراعاة التقادم، إلخ)
4. الوصف والشرح في تسوية مبلغ التأمين
5. تأكيد موافقة المستأجر على ذلك
6. إعادة المبلغ المتبقي

خلال هذه العملية، يحق للمستأجر أن يطلب شرحًا لمحتويات التقدير ونسبة العبء، ومن المهم عدم التردد في طرح الأسئلة إذا كان هناك أي شيء غير واضح.

كيفية منع مشاكل وديعة التأمين والتعامل معها

أمثلة شائعة لمشاكل ودائع التأمين

تعد مشاكل ودائع التأمين من أكثر المشاكل شيوعاً في المساكن المستأجرة. يتلقى المركز الوطني لشؤون المستهلكين والمراكز المحلية لشؤون المستهلكين عدداً كبيراً من الاستشارات المتعلقة بودائع الضمان كل عام. وفيما يلي أمثلة نموذجية للمشاكل.

(1) تكاليف الترميم المفرطة
تتمثل المشكلة الأكثر شيوعًا في مطالبة المستأجر بتحمل تكاليف الأغراض التي تندرج تحت البلى العادي أو التغيرات المرتبطة بالعمر.

مثال: عند الانتقال من شقة عاش فيها المستأجر لمدة ست سنوات، طُلب من المستأجر 200,000 ين لاستبدال ورق الحائط في جميع الغرف. ومع ذلك، كانت البقع الموجودة على ورق الحائط بقعًا طبيعية ناجمة عن الحياة اليومية وتندرج تحت فئة التقادم.

في مثل هذه الحالات، يمكن للمستأجر أن يرفض تحمل التكاليف على أساس مفهوم البلى العادي، والذي تم توضيحه من خلال تعديلات عام 2020 على القانون المدني.

2- التأخير الطويل الأجل في إعادة مبلغ التأمين
على الرغم من أنه من الناحية القانونية يجب إعادة مبلغ التأمين في أقرب وقت ممكن بعد إعادة العقار، إلا أنه من الناحية العملية هناك حالات لا يتم فيها إعادة مبلغ التأمين لعدة أشهر.

مثال: لم يتم إرجاع مبلغ التأمين بعد مرور ثلاثة أشهر على مغادرة المستأجر للعقار، وعندما يتم الاتصال بشركة الإدارة، فإنها ترد فقط بأنها "في طور التسوية" ولا تعطي تاريخًا محددًا لإعادة مبلغ التأمين.

3: خصم النفقات غير الموضحة في وقت العقد
هذه هي الحالة التي يتم فيها خصم المصاريف التي لم يتم شرحها وقت التعاقد فجأة من مبلغ التأمين عندما ينتقل المستأجر من السكن.

مثال: تم خصم ما مجموعه 50,000 ين ياباني من مبلغ التأمين كـ "تكاليف استبدال القفل" و"تكاليف التطهير" وقت الانتقال، ولكن لم يتم شرح هذه التكاليف وقت توقيع العقد.

4- مصادرة مبلغ التأمين بالكامل
هذه حالة لا يتم فيها إعادة مبلغ التأمين بالكامل لأسباب غير معقولة بشكل واضح.

مثال: على الرغم من الإقامة في العقار لمدة عام واحد دون حدوث أي ضرر معين، تم خصم مبلغ التأمين بالكامل البالغ 200,000 ين تحت ستار "تكاليف التنظيف" و"تكاليف الإدارة" وما إلى ذلك.

تدابير وقائية فعالة

لمنع حدوث مشاكل في وديعة الضمان، من الضروري اتخاذ تدابير متسقة من وقت توقيع العقد إلى وقت انتقال المستأجر من العقار.

التدابير الوقائية وقت التعاقد

1- التحقق من تفاصيل العقد
تحقق من البنود المتعلقة بوديعة التأمين بالتفصيل في عقد الإيجار. على وجه الخصوص، النقاط التالية ضرورية

• النطاق المحدد للنفقات التي سيتم خصمها من مبلغ التأمين
• معايير الاستعادة إلى الحالة الأصلية ومفهوم تقاسم التكاليف
• توقيت وطريقة استرداد مبلغ التأمين وطريقة استرداده
• محتوى وملاءمة أي شروط خاصة

2- سجلات حالة العقار وقت الانتقال إليه
يتم تسجيل حالة العقار بالتفصيل وتصويرها وقت الانتقال إليه. سيمكنك هذا من التمييز بوضوح ما إذا كان أي ضرر في وقت مغادرة العقار قد حدث قبل الانتقال إليه أو بعده.

العناصر التي يجب تسجيلها

• البقع أو الخدوش على ورق الحائط
• الخدوش والانبعاجات في أغطية الأرضيات
• الحالة التشغيلية للمعدات
• حالة نظام المياه
• المجالات الأخرى المثيرة للقلق

3- التحقق من صحة البنود الخاصة
تحقق مما إذا كانت البنود الخاصة في العقد معقولة في ضوء القانون والسوابق القضائية. وفقًا للمادة 10 من قانون عقود المستهلك، يجوز إعلان بطلان البنود التي تضر بمصالح المستهلك من جانب واحد.

التدابير الوقائية أثناء الإقامة

1- الصيانة المناسبة
يمنع التنظيف اليومي والتهوية المناسبة نمو العفن وتعطل المعدات. التنظيف ومنع التكثيف حول إمدادات المياه مهم بشكل خاص.

2. الإبلاغ المبكر عن أعطال المعدات
إذا تعطلت المعدات، قم بإبلاغ شركة الإدارة على الفور واطلب إصلاحها. إذا تُركت دون مراقبة، فقد يتفاقم العطل ويصبح عبئاً على المستأجر.

3- الامتثال للمحظورات
يتم التقيد الصارم بالأفعال المحظورة في العقد (مثل التدخين وتربية الحيوانات الأليفة وغيرها). الأضرار الناجمة عن الانتهاكات سيتحملها المستأجر بالتأكيد.

التدابير الوقائية عند الخروج

1- التنظيف والتنظيم مسبقاً
نظف قدر الإمكان وقم بإزالة جميع المتعلقات الشخصية قبل الانتقال من المنزل. قد يقلل هذا من عبء تكاليف التنظيف.

2. التحقق من التفاصيل عند حضورك
عندما تغادر المبنى، سوف نتحقق بالتفصيل من سبب الأضرار وفئات الأعباء ولن نتردد في طرح أي أسئلة قد تكون لديك. 3. 3.

3.3 التحقق من محتويات التسوية
عند استلامك لتسوية مبلغ التأمين، تحقق من محتويات ومبلغ كل بند بالتفصيل واطلب توضيحًا إذا كان هناك أي شيء غير واضح.

ماذا تفعل في حالة حدوث مشكلة

حتى إذا كنت قد اتخذت تدابير احترازية، فقد تحدث بعض المشاكل. وفيما يلي شرح لكيفية التعامل مع مثل هذه الحالات.

1- حل المشكلة من خلال الحوار الهادئ
أولاً، حاول حل المشكلة من خلال الحوار الهادئ مع شركة الإدارة أو المؤجر بهدوء. من المهم شرح الموقف بشكل منطقي وبدون انفعال، مع توضيح الأساس القانوني.

2- استشارة جهة مهنية
إذا تعذر حل المشكلة من خلال النقاش، استشر المنظمات المتخصصة التالية

• مراكز شؤون المستهلكين
• جمعيات تجار البناء المحلية
• هوتراسو (مركز الدعم القانوني الياباني)
• استشارة قانونية من نقابات المحامين

3. طلب عن طريق البريد المعتمد المحتوى
إذا كانت هناك أسباب مبررة، اطلب استرداد مبلغ التأمين عن طريق البريد المصدق على المضمون. يمكن أن يشكل ذلك ضغطًا قانونيًا على الطرف الآخر.

(4) استخدام الدعاوى القضائية في المطالبات الصغيرة
بالنسبة للمطالبات النقدية التي تصل إلى 600,000 ين ياباني، يمكن استخدام نظام الدعاوى الصغيرة. الإجراء بسيط والتكاليف منخفضة نسبياً.

5- استخدام السبل البديلة لتسوية المنازعات (ADR)
تقدم نقابات المحامين المحلية وجمعيات مقاولي البناء خدمات تسوية المنازعات البديلة لتسوية المنازعات. في بعض الحالات، يمكن حل النزاع بسرعة أكبر وبتكلفة أقل من المحكمة.

فهم حقوقك القانونية وممارستها

للتعامل مع المنازعات المتعلقة بوديعة التأمين، من المهم أن يكون لديك فهم صحيح للحقوق القانونية للمستأجر.

الحق في المطالبة بإعادة مبلغ التأمين
بموجب المادة 622 مكرر من القانون المدني، يحق للمستأجر المطالبة بإعادة مبلغ التأمين. ينشأ هذا الحق بطبيعة الحال في نهاية عقد الإيجار ولا يتقيد براحة المؤجر.

الحق في المطالبة بتفسير
يحق للمستأجر المطالبة بتفسير مفصل للتكاليف التي تم خصمها من مبلغ التأمين. كما يمكنه طلب عروض الأسعار والإيصالات.

مراقبة التقادم
مدة تقادم الحق في المطالبة باسترداد مبلغ التأمين هي خمس سنوات (القانون المدني، المادة 166 من القانون المدني). ومع ذلك، من المهم في الممارسة العملية تقديم المطالبة على الفور بعد إخلاء المبنى.

الحق في المطالبة بإعادة الإثراء غير المشروع
إذا لم يتم إرجاع مبلغ التأمين بدون أسباب قانونية، يمكنك المطالبة بإعادته بناءً على الحق في المطالبة برد الإثراء غير المشروع (القانون المدني، المادة 703).

من خلال ممارسة هذه الحقوق بشكل صحيح، يمكنك منع المصادرة غير المبررة لمبلغ التأمين والحصول على تعويض عادل. ومع ذلك، يُنصح بطلب المشورة المهنية عند ممارسة هذه الحقوق.

الخلاصة.

تُعد ودائع الضمان مؤسسة مهمة في المساكن المستأجرة وتعمل على حماية مصالح كل من المستأجر والمؤجر؛ ويوضح تعديل القانون المدني لعام 2020 تعريف ودائع الضمان وقواعد إعادتها، ويوفر حماية أقوى لحقوق المستأجر.

النقاط الرئيسية لنظام وديعة الضمان

وديعة الضمان هي وديعة لها طبيعة "الضمان" وتُعاد من حيث المبدأ في نهاية عقد الإيجار. ومع ذلك، يجوز خصم الإيجار غير المدفوع وتكلفة إصلاح الأضرار التي تُعزى إلى المستأجر من مبلغ التأمين. والأهم من ذلك، يوضح القانون أن المستأجر ليس مسؤولاً عن البلى والتلف والتقادم بسبب الاستخدام العادي.

اتجاهات السوق والتوقعات المستقبلية

في سوق الإيجار الحالي، هناك اتجاه ملحوظ في سوق الإيجار الحالي يتمثل في زيادة عدد العقارات التي لا يوجد بها وديعة تأمين. على وجه الخصوص، فإن غالبية العقارات التي تقل إيجاراتها عن 100,000 ين ياباني لا تتطلب وديعة تأمين، مما يقلل من عبء التكلفة الأولية. وفي الوقت نفسه، تتنوع طرق تحصيل الرسوم، مع زيادة التحصيل المسبق لـ "رسوم التنظيف" كبديل لوديعة التأمين.

الإجراءات التي يجب على المستأجرين اتخاذها

تُعد الإجراءات التالية مهمة لتجنب المشاكل المتعلقة بإيداعات الضمان ولضمان استردادها بشكل صحيح

1. تأكيد التفاصيل وقت التعاقد: تحقق من العقد بالتفصيل فيما يتعلق بالتعامل مع مبلغ التأمين واحرص دائماً على طرح الأسئلة إذا كان هناك أي شيء غير واضح.
2. توثيق العقار عند انتقالك إليه: التقط صوراً فوتوغرافية لحالة العقار وسجل بوضوح حالة العقار عند انتقالك إليه.
3. الصيانة المناسبة: تجنب الأضرار غير الضرورية عن طريق التنظيف الروتيني والاستخدام السليم للمعدات.
4. الإشهاد عند الانتقال: تحقق بالتفصيل من سبب الضرر وتقسيم الأعباء.
5. الإنفاذ السليم للحقوق: اتخاذ الإجراءات المناسبة ضد المطالبات غير المعقولة بالمصروفات، وتوفير الأسس القانونية لهذه المطالبات.

المشورة المهنية

من خلال خبرتنا كمؤسسة INA&Asociates شاركنا في العديد من معاملات الإيجار، ويمكننا القول إن معظم المشاكل المتعلقة بودائع الضمان سببها عدم وجود تفسير أو تفاهم متبادل وقت التعاقد. نحن نحث المستأجرين على فهم العقد فهماً كاملاً وعدم التردد في طرح الأسئلة إذا كانت لديهم أي شكوك.

نود أيضًا أن نطلب من المؤجرين التعامل مع ودائع الضمان بشكل مناسب وفقًا للقانون وبناء علاقة ثقة من خلال التفسيرات الدقيقة. نحن مقتنعون بأن المعاملات الشفافة هي مفتاح التطور الصحي لسوق الإيجار ككل.

الخطوات التالية

إذا كنت تبحث عن عقار للإيجار، فمن المهم أن تتخذ قراراً شاملاً بشأن الشروط والأحكام العامة للعقد، وليس فقط بشأن ما إذا كان مبلغ التأمين مطلوباً أم لا ومقداره. إذا كنت ترغب في تقليل التكلفة الأولية، فإن العقار بدون وديعة تأمين هو خيار متاح، ولكن في هذه الحالة، تأكد من عدم وجود رسوم بديلة مفروضة.

إذا كنت تعيش بالفعل في سكن مستأجر ولديك أي مخاوف أو أسئلة حول وديعة التأمين، نوصيك باستشارة أحد المتخصصين في أقرب وقت ممكن. من خلال المعرفة والاستعداد الصحيح، يمكنك أن تعيش حياتك الإيجارية براحة البال.

الأسئلة المتداولة

س1: هل العقار بدون وديعة تأمين هو صفقة جيدة حقاً؟

ج1: توفر العقارات بدون وديعة ميزة انخفاض التكلفة الأولية، ولكن عليك اتخاذ قرار شامل. فبدلاً من وديعة التأمين، قد تكون هناك تكاليف باسم "رسوم التنظيف" أو "رسوم التسوية عند الخروج". قد يتم أيضاً تحديد أموال رئيسية أعلى.

المهم هو مقارنة التكاليف الإجمالية على مدار فترة العقد بأكملها. إذا كنت ستسكن في العقار لفترة قصيرة من الزمن، فإن العقار الذي لا يوجد به وديعة يكون مفيداً، ولكن إذا كنت ستسكن في العقار لفترة أطول من الزمن، فقد يكون العقار الذي به وديعة أرخص. قبل التوقيع على العقد، يُنصح بالتحقق بالتفصيل ليس فقط من التكاليف الأولية ولكن أيضاً التكاليف عند الخروج من العقار.

س2: هل من غير القانوني إذا لم يتم إرجاع مبلغ التأمين بالكامل عند الانتقال؟

ج2: ليس بالضرورة أن يكون الأمر غير قانوني إذا لم يتم إرجاع مبلغ التأمين بالكامل. يجوز في الحالات التالية خصم مبلغ التأمين من مبلغ التأمين بشكل مشروع

• في حالة وجود إيجار غير مدفوع
• تكاليف إصلاح الأضرار الناجمة عن أفعال المستأجر المتعمدة أو الإهمال
• التكاليف المنصوص عليها بوضوح في العقد (ولكن فقط بالقدر الذي لا يخالف قانون عقود المستهلكين).

ومع ذلك، فإن تحميل المستأجر التكاليف الناجمة عن البلى العادي أو التقادم محظور بوضوح بموجب القانون المدني المعدل. إذا كان هناك أي شك حول محتوى تسوية مبلغ الضمان، فمن المستحسن طلب شرح مفصل واستشارة أحد المتخصصين إذا لزم الأمر.

س3: متى يتم إرجاع مبلغ التأمين؟

ج3: وفقاً للمادة 622 مكرراً من القانون المدني، ينشأ الالتزام بإعادة مبلغ التأمين "عند انتهاء عقد الإيجار وإعادة العين المؤجرة". وبعبارة أخرى، ينشأ الالتزام بإعادة مبلغ التأمين عندما تكون قد شهدت على الانتقال وأعدت المفاتيح.

من الناحية العملية، من الشائع في الممارسة العملية أن يتم إعداد التسوية في غضون أسبوع أو أسبوعين بعد مغادرة المستأجر للمبنى، وأن يتم إعادة الوديعة في غضون أسبوع أو أسبوعين آخرين بعد الاتفاق على محتويات التسوية. ومع ذلك، إذا استغرق الأمر وقتًا للحصول على تقديرات لأعمال الإصلاح، فقد يستغرق الأمر وقتًا أطول قليلاً.

إذا لم يتم إعادة العقار بعد شهر واحد، فمن المهم التحقق من الوضع مع شركة الإدارة، وإذا لزم الأمر، المطالبة بإعادة العقار.

س4: ما هو نطاق الترميم؟

ج4: تم توضيح نطاق الاستعادة إلى الحالة الأصلية من خلال تعديلات عام 2020 على القانون المدني. المستأجر ملزم بإعادة العقار إلى حالته الأصلية في حالة التلف الناجم عن القصد أو الإهمال، ولكن ليس في حالة البلى أو التقادم بسبب الاستخدام العادي.

أمثلة على عبء المستأجر

• الثقوب التي تحدث عمداً في الجدران
• البقع على ورق الحائط الناجمة عن دخان السجائر
• الخدوش على الأعمدة الناجمة عن الحيوانات الأليفة
• تعطل المعدات بسبب العناية غير السليمة

أمثلة على الأضرار التي لا يتحملها المستأجر

• الخدوش في الأرضية بسبب تركيب الأثاث
• بهتان لون ورق الحائط بسبب أشعة الشمس
• تآكل المعدات بسبب الاستخدام العادي
• البقع على ورق الحائط بسبب العمر

يُرجى الرجوع إلى "المشاكل والمبادئ التوجيهية المتعلقة بإعادة الوضع إلى حالته الأصلية" الصادرة عن وزارة الأراضي والبنية التحتية والنقل والسياحة للاطلاع على المعايير التفصيلية.

س5: بمن يجب أن أتصل إذا كانت لديّ مشكلة في مبلغ التأمين؟

ج5: إذا كانت لديك مشكلة في وديعة التأمين، يمكنك استشارة المنظمات التالية

خدمة الاستشارات المجانية

• مراكز شؤون المستهلكين
• جمعية معاملات عقود البناء والمباني في كل محافظة
• هوتيراسو (مركز الدعم القانوني الياباني)

استشارة مدفوعة الأجر

• استشارات قانونية من نقابات المحامين
• الخدمة الاستشارية من جمعية المكتبيين القضائيين

يوصى باستشارة مركز شؤون المستهلكين أولاً للحصول على المشورة. إذا كان الإجراء القانوني مطلوبًا، استشر محاميًا أو كاتبًا قضائيًا؛ إذا كانت المطالبة النقدية بمبلغ 600,000 ين ياباني أو أقل، يمكنك التفكير في استخدام نظام المطالبات الصغيرة.
تستند هذه المقالة إلى التشريعات والأنظمة المعمول بها في 2025/6. لا تتردد في الاتصال بنا للحصول على المشورة بشأن المسائل المتعلقة بإيجار العقارات.