Umgang mit Hypothekenzahlungsproblemen: 5 Strategien und Beratungsmöglichkeiten

Viele Menschen sind besorgt, weil sie nicht wissen, was sie tun sollen, wenn sie Schwierigkeiten bei der Rückzahlung ihrer Hypothek haben. Tatsächlich wird die Rate der verspäteten Hypothekenrückzahlungen bis 2024 auf etwa 0,3 % bis 0,4 % geschätzt, wobei drei bis vier von 1.000 Personen Schwierigkeiten bei der Rückzahlung ihrer Kredite haben.

Hypothekenrückstände und Zahlungsrückstände können, wenn sie nicht kontrolliert werden, schließlich zu einer ernsthaften Versteigerungssituation führen. Viele Probleme lassen sich jedoch lösen, wenn man weiß, wie man mit ihnen angemessen umgeht und frühzeitig handelt.

In diesem Artikel informiert INA & Associates Ltd. ausführlich über fünf konkrete Möglichkeiten, mit Problemen bei der Rückzahlung von Hypotheken umzugehen, über die Risiken von Zahlungsrückständen und Zahlungsausfällen und darüber, wo man sich beraten lassen kann. Auf der Grundlage unserer umfangreichen Erfahrung in der Immobilienbranche geben wir praktische Ratschläge in einer Form, die für den Durchschnittsverbraucher leicht verständlich ist.

Ein Haus ist die größte Anschaffung Ihres Lebens und ein wichtiger Vermögenswert, der die Grundlage für den Lebensunterhalt Ihrer Familie bildet. Selbst wenn die Rückzahlung aufgrund vorübergehender Einkommenseinbußen oder unerwarteter Ausgaben schwierig wird, besteht kein Grund zum Aufgeben. Mit dem richtigen Wissen und Handeln können Sie immer einen Weg finden, das Problem zu lösen und gleichzeitig Ihr Haus zu schützen.

Aktuelle Situation und Grundwissen zu Hypothekenrückständen und Zahlungsausfällen

Aktueller Stand der Hypothekenrückstände

Das Problem der Zahlungsrückstände bei Hypotheken ist ein Problem, das jeden treffen kann, da sich das wirtschaftliche Klima und die persönlichen Lebensbedingungen ändern. Laut einer Umfrage der Japan Housing Finance Agency (JHF) gibt es einen gewissen Prozentsatz von Hypothekennehmern, die Schwierigkeiten bei der Rückzahlung ihrer Kredite haben, und die Zahl der Beratungen aufgrund sinkender Einkommen nimmt zu, insbesondere seit der Corona-Katastrophe.

Die Finanzinstitute gehen bei verspäteter Rückzahlung von Hypothekenkrediten schrittweise vor. Die erste Phase beginnt mit einem Telefonanruf oder einer schriftlichen Mitteilung und geht bis zu einem Gerichtsverfahren, wenn sich die Situation nicht verbessert. Viele Finanzinstitute geben jedoch einer Lösung durch Gespräche mit dem Kreditnehmer den Vorrang, und eine frühzeitige Konsultation erhöht die Wahrscheinlichkeit, eine flexible Antwort zu erhalten.

Unterschiede zwischen Zahlungsrückständen und Zahlungsunfähigkeit

Um Probleme bei der Rückzahlung von Hypotheken zu verstehen, ist es wichtig, den genauen Unterschied zwischen "Rückständen" und "Zahlungsrückständen" zu kennen.

Ein Rückstand ist eine Situation, in der die Rückzahlungen nicht zum vereinbarten Zeitpunkt geleistet werden. Im Allgemeinen handelt es sich um eine kurze Verzögerung von einigen Tagen bis zu einem Monat ab dem Rückzahlungstermin. Es ist unwahrscheinlich, dass die Verzugsphase zu größeren Problemen führt, wenn das Finanzinstitut Sie informiert und Sie das Darlehen umgehend zurückzahlen.

Ein Rückstand ist ein längerer Zeitraum, in dem in der Regel ein Monat oder mehr ohne Rückzahlung vergeht. Wenn die Rückstände andauern, wird das Finanzinstitut rechtliche Schritte in Erwägung ziehen, um seine Forderungen zu schützen. Bei einem Rückstand von mehr als drei Monaten verliert der Schuldner den Zeitvorteil und wird wahrscheinlich aufgefordert, die Restschuld in voller Höhe zu begleichen.

Berechnung des Rückzahlungsverzugs und Konsequenzen

Für verspätete Rückzahlungen von Hypothekarkrediten werden Verzugszinsen erhoben. Die Verzugszinsen werden auf der Grundlage des im Vertrag festgelegten Zinssatzes berechnet und je nach Anzahl der überfälligen Tage aufgeschlagen.

Die Formel für die Berechnung der Verzugszinsen lautet wie folgt

Zahlungsverzug = ausstehender Kreditsaldo x Verzugszinssatz (Jahreszinssatz) / 365 Tage x Anzahl der überfälligen Tage.

Beispiel: Der ausstehende Kreditsaldo beträgt 30 Millionen JPY, der Verzugszinssatz 14,6 % und die Anzahl der überfälligen Tage 30 Tage:
30 Millionen Yen x 14,6% ÷ 365 Tage x 30 Tage = ca. 36.000 Yen

Aus diesem Rechenbeispiel geht hervor, dass die Verzugszinsen umso höher sind, je länger der Verzugszeitraum ist. Außerdem werden die Säumniszuschläge auf die Kreditsumme aufgeschlagen, wodurch ein Teufelskreis entsteht, der die Rückzahlungslast noch weiter erhöht.

Auswirkungen auf die Kreditauskunft

Zahlungsrückstände bei Hypothekarkrediten können aufgrund der Eintragung in persönliche Kreditauskunftsstellen erhebliche Auswirkungen auf die künftige Kreditaufnahme haben. In der Regel wird ein Zahlungsrückstand von 61 Tagen oder mehr oder drei oder mehr Mal als "Transferinformation" in der Kreditauskunft vermerkt.

Diese Information wird auch noch fünf Jahre nach der Abzahlung des Kredits gespeichert, was die Aufnahme eines neuen Kredits oder die Ausstellung einer Kreditkarte erschwert. Frühzeitiges Handeln ist äußerst wichtig, da dies auch Ihre Möglichkeiten zur Refinanzierung Ihrer Hypothek oder zur Inanspruchnahme anderer Finanzprodukte einschränken wird.

Fünf Wege, um damit umzugehen, dass Sie Ihre Hypothek nicht mehr bezahlen können

Die Wahl der richtigen Maßnahmen bei Zahlungsschwierigkeiten kann verhindern, dass sich das Problem verschlimmert. Im folgenden Abschnitt werden fünf wirksame Bewältigungsstrategien beschrieben.

2-1 Frühzeitige Rücksprache mit den Finanzinstituten und Änderung der Rückzahlungsbedingungen

Die wichtigste Maßnahme zur Bewältigung des Problems ist eine frühzeitige Konsultation der Finanzinstitute. Wenn Sie das Finanzinstitut Ihres Kreditgebers zu einem Zeitpunkt kontaktieren, zu dem die Rückzahlung wahrscheinlich schwierig wird, können Sie verschiedene Lösungen in Betracht ziehen.

Zu den wichtigsten von den Finanzinstituten angebotenen Änderungen der Rückzahlungsbedingungen gehören

Verlängerung der Rückzahlungsfrist
Hierbei handelt es sich um eine Verlängerung der Kreditlaufzeit, um den monatlichen Rückzahlungsbetrag zu verringern. Durch die Verlängerung der verbleibenden Kreditlaufzeit von 20 Jahren auf 25 Jahre kann die monatliche Rückzahlung beispielsweise um etwa 15 % gesenkt werden. Allerdings erhöht sich dadurch der Gesamtrückzahlungsbetrag, und die künftigen Einkommensaussichten sollten sorgfältig geprüft werden.

Verringerung der Rückzahlungen für einen bestimmten Zeitraum
Bei dieser Methode wird die Rückzahlung für einen Zeitraum von sechs Monaten bis zu zwei Jahren reduziert, um einen vorübergehenden Einkommensrückgang aufzufangen. Nach Ablauf des reduzierten Zeitraums wird der Rückzahlungsbetrag wieder auf den ursprünglichen Betrag erhöht oder durch Verlängerung des Zeitraums angepasst.

Überprüfung der Bonusrückzahlungen
Durch die Einbeziehung des Bonustilgungsanteils in die monatliche Tilgung kann das Risiko durch die Instabilität der Bonuszahlungen reduziert werden.

Wechsel der Zinsart
Sie können das Risiko künftiger Zinserhöhungen vermeiden, indem Sie von einem variablen zu einem festen Zinssatz wechseln oder die Festzinsperiode verlängern.

Diese Änderungen der Konditionen sind in der Regel mit einer Gebühr zwischen 5.000 und 30.000 JPY verbunden, aber in Anbetracht der Strafen für Zahlungsverzug und der negativen Auswirkungen auf Ihre Kreditauskunft ist ein frühzeitiger Wechsel der Konditionen eine sehr effektive Option.

2-2. erwägen Sie eine Refinanzierung Ihrer Hypothek

Eine Refinanzierung bei einem Finanzinstitut, das günstigere Konditionen als Ihre derzeitige Hypothek anbietet, ist eine effektive Möglichkeit, Ihre Rückzahlungslast zu verringern. Die Refinanzierung muss jedoch erfolgen, bevor es zu Zahlungsrückständen kommt.

Die Vorteile einer Refinanzierung sind

Geringere Rückzahlungen aufgrund der unterschiedlichen Zinssätze
Durch eine Refinanzierung zu einem niedrigeren Zinssatz als Ihrem derzeitigen Zinssatz können Sie Ihre monatlichen und gesamten Rückzahlungen senken. Die Vorteile einer Refinanzierung sind in der Regel größer, wenn die Zinsdifferenz mehr als 0,5 % beträgt.

Überprüfung der Rückzahlungsfrist
Eine Verlängerung der Kreditlaufzeit bei gleichzeitiger Refinanzierung kann die monatliche Rückzahlungslast verringern.

Wechsel der Zinsart
Der Wechsel von einem variablen zu einem festen Zinssatz vermeidet das Risiko zukünftiger Zinserhöhungen.

Bei der Refinanzierung fallen Kosten zwischen 500.000 und 1 Million JPY für Verwaltungs-, Garantie- und Eintragungsgebühren an. Es muss sorgfältig abgewogen werden, ob die Vorteile der Refinanzierung diese Kosten überwiegen.

2-3. Lösung durch freiwilligen Verkauf

Wenn eine Lösung auch mit Änderungen der Rückzahlungsbedingungen oder der Refinanzierung schwierig ist, ist ein freiwilliger Verkauf ein wirksames Mittel, um eine Versteigerung zu vermeiden. Ein freiwilliger Verkauf ist eine Methode, bei der eine Immobilie mit Zustimmung des Gläubigers zu einem marktnahen Preis verkauft wird.

Die wichtigsten Vorteile des freiwilligen Verkaufs sind

Verkaufspreis nahe am Marktpreis.
Während die Versteigerungspreise etwa 60-70 % des Marktpreises betragen, kann ein freiwilliger Verkauf zu 80-90 % des Marktpreises erfolgen.

Verringerung der Restschuld.
Aufgrund des hohen Verkaufspreises kann die verbleibende Hypothekenschuld erheblich reduziert werden.

Schutz der Privatsphäre
Die Immobilie wird nicht wie bei einer Versteigerung in einem Gerichtsbescheid veröffentlicht und kann verkauft werden, ohne in der Nachbarschaft bekannt zu werden.

Anpassung des Umzugszeitpunkts
Der Zeitpunkt des Umzugs kann durch Verhandlungen mit dem Käufer angepasst werden. In einigen Fällen ist es auch möglich, die Umzugskosten aus dem Verkaufserlös aufzubringen.

Für einen erfolgreichen freiwilligen Verkauf ist die Zusammenarbeit mit einem Immobilienmakler mit Fachwissen unerlässlich. Komplexe Aufgaben wie die Verhandlungen mit Gläubigern, die Suche nach einem Käufer und die Koordinierung verschiedener Verfahren müssen ordnungsgemäß durchgeführt werden.

2-4 Beratung durch spezialisierte Agenturen

Probleme bei der Rückzahlung von Hypotheken können allein schwer zu lösen sein. Die folgenden spezialisierten Einrichtungen bieten kostenlose oder preisgünstige Beratungen an.

Beratungsdienst der Japan Housing Finance Agency (JHF)
Wenn Sie Flat 35 nutzen, können Sie den Rückzahlungsberatungsdienst der Japan Housing Finance Agency (JHF) in Anspruch nehmen. Das Fachpersonal hilft Ihnen bei Änderungen der Rückzahlungsmodalitäten und verschiedenen Verfahren.

Beratungsdienst der National Bankers Association
Dies ist ein Beratungsdienst für Hypothekarkreditnehmer, die einer Bank angehören. Spezialisierte Berater können Ihnen bei der Überprüfung Ihres Rückzahlungsplans telefonisch oder persönlich helfen.

Houterasu Rechtsberatung
Wenn Sie ein rechtliches Problem haben, bietet Houterasu kostenlose oder kostengünstige Rechtsberatung an. Sie erhalten fachkundige Beratung zu rechtlichen Verfahren für die Umschuldung und den freiwilligen Verkauf.

Hypotheken-Berater
Hierbei handelt es sich um einen Beratungsdienst, der von einem auf Hypotheken spezialisierten Berater angeboten wird. Es wird eine neutrale Beratung zur Refinanzierung und zur Überprüfung von Tilgungsplänen angeboten.

2-5 Erwägung eines Gerichtsverfahrens

Wenn das Problem nicht auf andere Weise gelöst werden kann, müssen Sie möglicherweise eine Umschuldung auf dem Rechtsweg in Betracht ziehen.

Individuelle Sanierung
Mit Hilfe der Sonderklauseln für Hypothekendarlehen (Sonderklauseln für Wohnungsbaufonds) können andere Schulden erheblich reduziert werden, während das Haus erhalten bleibt. Dies ist möglich, wenn die Schulden außer der Hypothek weniger als 50 Millionen JPY betragen.

Freiwillige Liquidation
Hierbei handelt es sich um ein Verfahren zur Änderung der Rückzahlungsbedingungen durch direkte Verhandlungen mit den Gläubigern, ohne den Weg über die Gerichte zu beschreiten. Die Hypothek ist ausgenommen, und nur die anderen Schulden werden so geregelt, dass das Haus erhalten werden kann.

Selbstkonkurs
Ein Verfahren, bei dem alle Schulden getilgt werden, aber das Haus veräußert wird. Der Mindestbetrag an Eigentum, der zum Leben notwendig ist, wird jedoch geschützt, so dass eine Grundlage für den Wiederaufbau des Lebens gewährleistet ist.

Jedes dieser rechtlichen Verfahren hat seine eigenen Vor- und Nachteile. Es ist wichtig, sich gründlich mit einem Rechtsanwalt, Gerichtsvollzieher oder einem anderen Experten zu beraten und das für Ihre individuelle Situation am besten geeignete Verfahren zu wählen.

Ablauf und Zeitplan von Hypothekenrückständen bis zur Versteigerung

Anhaltende Zahlungsrückstände bei Hypotheken können schließlich zu einem Versteigerungsverfahren führen. Wenn Sie diesen Prozess verstehen, können Sie in jeder Phase geeignete Maßnahmen ergreifen.

Anfangsstadium des Zahlungsrückstands (Tag 1 - Monat 1)

Einige Tage nach dem Tag nach dem Rückzahlungstermin
Das Finanzinstitut wird Sie telefonisch kontaktieren. In dieser Phase wird die Möglichkeit berücksichtigt, dass Sie die Einzahlung einfach vergessen haben, und die Reaktion ist relativ sanft. Wenn Sie das Geld pünktlich einzahlen, wird dies keine größeren Probleme verursachen.

Eine bis zwei Wochen später.
Zusätzlich zum Telefonanruf erhalten Sie eine schriftliche Mahnung. Das Mahnschreiben enthält Angaben zum überfälligen Betrag, zu den Zinsen und zu den Verzugszinsen.

Nach einem Monat
Eine förmliche schriftliche Aufforderung wird verschickt. In dieser Phase beginnt das Finanzinstitut, die Bereitschaft und Fähigkeit des Schuldners zur Rückzahlung der Schulden sorgfältig zu prüfen.

Mittelfristige Phase der Zahlungsrückstände (2-6 Monate)

Nach 2 Monaten
Das Bürgschaftsunternehmen schickt eine Mitteilung über den Forderungsübergang. Abtretung bedeutet, dass die Bürgschaftsgesellschaft die Restschuld im Namen des Schuldners pauschal an das Finanzinstitut zurückzahlt. Diese Mitteilung dient als letzte Mahnung für die Durchführung des Forderungsübergangs.

Drei Monate später
Eine Mitteilung über die Verwirkung des Anspruchs auf fällige Zahlungen wird verschickt. Damit verlieren Sie das Recht, die Schuld in Raten zu begleichen, und müssen die Restschuld in einem Betrag begleichen. Gleichzeitig wird der Forderungsübergang durch die Bürgschaftsgesellschaft vollzogen.

Vier bis sechs Monate später
Die Bürgschaftsgesellschaft schickt eine Rechnung über die Rückzahlung des Pauschalbetrags. In dieser Phase wird die Bürgschaftsgesellschaft zum neuen Gläubiger und es werden strengere Inkassoverfahren eingeleitet.

Phase des Versteigerungsverfahrens (6-12 Monate)

Nach 6-8 Monaten
Die Bürgschaftsgesellschaft reicht beim Gericht einen Versteigerungsantrag ein. Wenn dem Versteigerungsantrag stattgegeben wird, wird die Zwangsvollstreckung in das Grundbuch eingetragen.

Nach 8-10 Monaten
Der Gerichtsvollzieher führt eine Bestandsaufnahme durch. Der Gerichtsvollzieher und ein Immobiliensachverständiger besichtigen die Immobilie, machen Fotos von außen und innen und schätzen den üblichen Versteigerungspreis.

10-12 Monate später
Die Aufforderung zur Abgabe eines Gebots in der Versteigerungsfrist wird verschickt und die Versteigerungsfrist beginnt. Die Gebotsfrist dauert in der Regel etwa eine Woche, und der Bieter mit dem höchsten Preis erhält den Zuschlag.

Post-Auktionsverfahren (nach 12 Monaten)

Ein bis zwei Monate nach dem erfolgreichen Gebot.
Das Eigentum geht nach Zahlung des Preises auf den erfolgreichen Bieter über. Der ehemalige Eigentümer muss die Immobilie innerhalb der vom Gericht gesetzten Frist räumen.

Nach der Zwangsräumung
Kann die verbleibende Hypothekenschuld nicht mit dem Versteigerungserlös getilgt werden, besteht die Verpflichtung zur Rückzahlung der Restschuld weiter. Mit der Bürgschaftsgesellschaft werden Gespräche über einen Rückzahlungsplan für die Restschuld geführt.

Mögliche Bewältigungszeiträume in jeder Phase

Wirksamster Bewältigungszeitraum
Innerhalb von drei Monaten nach dem Zahlungsrückstand können die meisten Optionen in Betracht gezogen werden. In diesem Zeitraum können verschiedene Lösungen umgesetzt werden, z. B. Verhandlungen mit Finanzinstituten über eine Änderung der Rückzahlungsbedingungen, Refinanzierungen und freiwillige Verkäufe.

Zeitraum, in dem ein freiwilliger Verkauf möglich ist
Auch nach Einreichung eines Versteigerungsantrags kann ein freiwilliger Verkauf noch bis zum Tag vor dem Eröffnungstermin durchgeführt werden. Je weiter das Versteigerungsverfahren fortschreitet, desto schwieriger wird es jedoch, einen Käufer zu finden, weshalb eine frühzeitige Entscheidung wichtig ist.

Letzte Frist für den Umgang mit der Situation
Nach dem Eröffnungstermin der Auktion sind die Rechtsmittel äußerst begrenzt. In dieser Phase sollte der Schwerpunkt auf der Entwicklung eines Rückzahlungsplans für die verbleibenden Schulden liegen.

Unterschiede zwischen freiwilligem Verkauf und Versteigerung und Auswahlkriterien

Wenn es Ihnen schwer fällt, Ihre Hypothek zurückzuzahlen, müssen Sie sich möglicherweise von Ihrer Immobilie trennen. In diesem Fall gibt es zwei Möglichkeiten - den freiwilligen Verkauf und die Versteigerung -, die beide erhebliche Unterschiede aufweisen.

Vergleich der Preisunterschiede

Der wichtigste Unterschied zwischen dem freiwilligen Verkauf und der Versteigerung ist der Verkaufspreis. Die nachstehende Tabelle zeigt einen Vergleich der Verkaufspreise, wenn der Marktpreis auf 100 % festgesetzt wird.

Dieser Preisunterschied hat einen erheblichen Einfluss auf die Reduzierung der Restschuld. Beispiel: Eine Immobilie mit einem Marktpreis von 30 Mio. JPY und einer verbleibenden Hypothekenschuld von 25 Mio. JPY:

-Freiwilliger Verkauf (Verkauf zu 85%): Verkauf für 25,5 Millionen JPY, Restschuld von 500.000.000 JPY
- Versteigerung (Verkauf zu 65%): verkauft für ¥19,5 Millionen, Restschuld von ¥5,5 Millionen

In diesem Beispiel kann die Restschuld durch einen freiwilligen Verkauf um 5 Mio. JPY reduziert werden.

Unterschiede in den Verfahren

Verfahren für den freiwilligen Verkauf
Ein freiwilliger Verkauf ist eine normale Immobilientransaktion, die mit Zustimmung des Gläubigers durchgeführt wird. Der Verkäufer (Schuldner) wird zum Subjekt, es wird ein Vermittlungsvertrag mit einer Immobiliengesellschaft abgeschlossen und die Verkaufsaktivitäten werden durchgeführt.

Ablauf des Verfahrens:
1. Antrag auf freiwilligen Verkauf an einen Gläubiger
2. die Auswahl eines Immobilienunternehmens und der Abschluss eines Vermittlungsvertrags
3. die Bewertung der Immobilie und die Festlegung eines Angebotspreises
4. der Beginn der Verkaufsarbeiten
5. der Kaufvertragsabschluss mit dem Käufer
6. die Abrechnung und Übergabe

Auktionsverfahren
Die Versteigerung ist ein vom Gericht eingeleitetes Zwangsversteigerungsverfahren. Es findet unabhängig vom Willen des Schuldners statt und wird nach den vom Gericht festgelegten Modalitäten abgewickelt.

Verfahren:
1. Antrag auf Versteigerung durch den Gläubiger
2. Eintragung der Zwangsvollstreckung durch das Gericht
3. Durchführung eines Gutachtens über den aktuellen Zustand der Immobilie
4. Erstellung eines Wertgutachtens
5.die Durchführung der periodischen Versteigerung
6.die Öffnung der Gebote und die Bestimmung des erfolgreichen Bieters
7. die Zahlung und Übertragung des Eigentums

Gegenüberstellung von Vor- und Nachteilen

Vorzüge des freiwilligen Verkaufs
-Es ist möglich, zu einem Preis zu verkaufen, der nahe am Marktpreis liegt.
-Der Zeitpunkt des Verkaufs kann angepasst werden.
-Die Umzugskosten können möglicherweise aus dem Verkaufserlös bestritten werden.
-Verkauf ist möglich, ohne dass die Nachbarn davon erfahren
-Die Rückzahlungsbedingungen für die Restschuld können flexibel ausgehandelt werden.

Nachteile des freiwilligen Verkaufs
-Zustimmung der Gläubiger erforderlich.
-Erforderlich ist die Suche nach einem Käufer innerhalb einer bestimmten Zeitspanne.
-Erforderlich sind die Auswahl eines Immobilienmaklers und die Durchführung von Verkaufsaktivitäten.
-Möglichkeit, die Zustimmung nicht zu erhalten, wenn der Verkaufspreis nicht den Wünschen der Gläubiger entspricht.

Vorteile der Versteigerung
-Geringerer Verfahrensaufwand für den Schuldner
-Verkäufe werden mit Sicherheit durchgeführt.
-Es handelt sich um ein gesetzlich festgelegtes Verfahren.

Nachteile von Versteigerungen
-Verkaufspreis ist wesentlich niedriger als der Marktpreis.
-Der Zeitpunkt des Verkaufs kann nicht angepasst werden.
-Der Verkauf wird durch eine gerichtliche Bekanntmachung öffentlich.
-Schwierig, die Umzugskosten aufzubringen.
-Hohe Wahrscheinlichkeit einer hohen Restschuld

Auswahlkriterien

Wenn Sie sich für einen freiwilligen Verkauf entscheiden sollten
-Die Immobilie hat einen Marktwert.
-Gläubiger sind bei einem freiwilligen Verkauf kooperativ.
-Sie können einen Verkauf innerhalb eines bestimmten Zeitraums durchführen.
-Privatsphäre ist wichtig.
-Sie wollen die Restschuld minimieren.

Wenn Sie eine Versteigerung akzeptieren
-kann einem freiwilligen Verkauf nicht zustimmen
-Zeitmangel für die Durchführung der Verkaufsaktivitäten
-Der Marktwert der Immobilie ist extrem niedrig.
-Sie wollen die mit dem Verfahren verbundenen Belastungen vermeiden.

Die wichtigsten Punkte für den Erfolg

Eckpunkte für einen erfolgreichen freiwilligen Verkauf
Frühzeitige Entscheidung: Durch die Entscheidung für einen freiwilligen Verkauf zu einem Zeitpunkt vor dem Versteigerungsantrag kann ein ausreichender Verkaufszeitraum gesichert werden.
Auswahl eines Spezialisten: Es ist wichtig, ein Immobilienunternehmen auszuwählen, das über umfangreiche Erfahrungen mit freiwilligen Verkäufen verfügt.
3 ) Gute Beziehungen zu den Gläubigern: Ein vertrauensvolles Verhältnis zu den Gläubigern und eine kooperative Haltung ermöglichen flexible Verhandlungen über die Bedingungen.
4 ) Festlegung eines angemessenen Preises: Ein frühzeitiger Verkauf kann durch eine genaue Ermittlung des Marktpreises und die Festlegung eines realistischen Angebotspreises erreicht werden.

Freiwillige Verkäufe haben viele Vorteile gegenüber Versteigerungen, aber der Erfolg erfordert eine gute Vorbereitung und Sachkenntnis. Eine frühzeitige Konsultation und ein frühzeitiges Handeln gewährleisten das bestmögliche Ergebnis.

Schlussfolgerung.

Wenn Sie Probleme mit der Rückzahlung Ihrer Hypothek haben, ist es das Wichtigste, frühzeitig zu handeln und nicht allein zu sein. Viele Probleme lassen sich durch die richtige Anwendung der fünf in diesem Artikel beschriebenen Bewältigungsstrategien lösen.

Gliederung der wichtigsten Punkte

1. die Bedeutung einer frühzeitigen Beratung: Durch die Konsultation der Finanzinstitute zu einem Zeitpunkt, zu dem die Rückzahlung schwierig zu werden droht, können verschiedene Lösungen in Betracht gezogen werden.
2 . schrittweises Vorgehen: Es ist wichtig, je nach Situation die geeignete Vorgehensweise zu wählen, wie z. B. Änderung der Rückzahlungsbedingungen, Refinanzierung, freiwilliger Verkauf oder Gerichtsverfahren.
3. Hinzuziehen von Spezialisten: Da Hypothekenfragen komplex sind, ist es sinnvoll, mit Spezialisten wie Immobilienunternehmen, Rechtsanwälten und Finanzplanern zusammenzuarbeiten.
4 . den Zeitdruck erkennen: Zwischen Zahlungsrückstand und Versteigerung liegt etwa ein Jahr, aber die Möglichkeiten nehmen mit der Zeit ab.

Nächste Handlungsschritte.

Wenn Sie sich Sorgen um Ihre Hypothekenzahlungen machen, empfehlen wir Ihnen, folgende Schritte zu unternehmen

1 . die aktuelle Situation bewerten: eine detaillierte Analyse der Haushaltseinkünfte und -ausgaben vornehmen und die künftigen Einkommensaussichten berücksichtigen
2 . mit den Finanzinstituten Rücksprache halten: frühzeitig mit dem kreditgebenden Institut Rücksprache halten und Änderungen der Rückzahlungsbedingungen in Betracht ziehen.
Fachleute zu Rate ziehen: Je nach Situation ein Immobilienunternehmen oder einen Rechtsexperten hinzuziehen.
Umsetzung konkreter Lösungen: Wählen Sie die am besten geeigneten Maßnahmen aus und setzen Sie sie um.

Ein Haus ist ein wichtiger Vermögenswert, der die Grundlage für das Leben einer Familie bildet. Auch bei vorübergehenden Schwierigkeiten ist es möglich, durch geeignete Maßnahmen Probleme zu lösen und ein sicheres Wohnumfeld zu erhalten.

Bei INA & Associates Ltd. bieten wir Beratung zur Rückzahlung von Hypotheken an. Dank unserer langjährigen Erfahrung in der Immobilienbranche können wir die beste Lösung für die individuelle Situation eines jeden Kunden anbieten. Bitte zögern Sie nicht, uns zu kontaktieren, wenn Sie Hilfe benötigen.

Häufig gestellte Fragen

Q1: Ist es in Ordnung, wenn ich nur einmal mit meiner Hypothek in Verzug gerate?

A1: Wenn Sie nur einmal in Verzug sind, ist es unwahrscheinlich, dass dies zu einem größeren Problem wird, wenn Sie das Darlehen umgehend zurückzahlen. Allerdings fallen Säumniszuschläge an, so dass es wichtig ist, den Kredit so schnell wie möglich zurückzuzahlen. Es ist auch ratsam, zu prüfen, ob der Grund für die Zahlungsrückstände vorübergehend oder dauerhaft ist, und gegebenenfalls das Finanzinstitut zu konsultieren.

F2: Welche Möglichkeiten zur Änderung der Rückzahlungsbedingungen gibt es?

A2: Zu den wichtigsten Änderungen der Rückzahlungsbedingungen gehören (i) die Verlängerung der Rückzahlungsfrist, (ii) die Verringerung des Rückzahlungsbetrags für einen bestimmten Zeitraum, (iii) die Überprüfung von Bonusrückzahlungen und (iv) die Änderung der Zinsart. Diese Änderungen sind gebührenpflichtig, stellen aber im Vergleich zu Verlusten aufgrund von Zahlungsverzug eine sinnvolle Option dar. Die Bedingungen, die erfüllt werden können, sind von Finanzinstitut zu Finanzinstitut unterschiedlich, so dass Sie sich bei Ihrem Kreditgeber über die Einzelheiten informieren müssen.

F3: Welche Option sollte ich wählen: freiwilliger Verkauf oder Versteigerung?

A3: Im Allgemeinen sind freiwillige Verkäufe vorteilhafter. Bei einem freiwilligen Verkauf ist es möglich, zu 80-90 % des Marktpreises zu verkaufen, während es bei einer Auktion 60-70 % sind. Außerdem bietet er viele Vorteile, wie z. B. die Möglichkeit, den Zeitpunkt des Verkaufs anzupassen und die Privatsphäre zu schützen. Allerdings sind eine frühzeitige Entscheidung und eine gute Vorbereitung wichtig, da innerhalb einer bestimmten Frist die Zustimmung der Gläubiger und eines Käufers eingeholt werden muss.

F4: Wo kann ich mich über Hypotheken beraten lassen?

A4: An wen man sich wenden kann, hängt von der jeweiligen Situation ab. Wenden Sie sich zunächst an das Finanzinstitut Ihres Kreditgebers und prüfen Sie die Möglichkeit einer Änderung der Rückzahlungsbedingungen. Andere Fachorganisationen wie die Japan Housing Finance Agency, der Beratungsdienst der Japanese Bankers Association, Houterasu und Hypothekenberater stehen ebenfalls zur Verfügung. Wenn es um rechtliche Fragen geht, sollten Sie einen Anwalt konsultieren.

F5: Was geschieht mit der Restschuld nach einer Versteigerung?

A5: Liegt der Verkaufspreis bei der Versteigerung unter dem Restbetrag der Hypothek, bleibt die Verpflichtung zur Rückzahlung der Restschuld bestehen. Wir besprechen mit der Bürgschaftsgesellschaft einen Rückzahlungsplan und legen den monatlichen Rückzahlungsbetrag fest. Wenn die Rückzahlung schwierig ist, sollte ein Umschuldungsverfahren in Betracht gezogen werden. Die Restschuld kann durch Verjährung getilgt werden, aber es ist wichtig, die entsprechenden rechtlichen Verfahren einzuhalten.