Untermietvertrag: Definition, Vorteile, Nachteile und Problemlösungen

Wenn man über Immobilieninvestitionen oder Mietverwaltung nachdenkt, hört man oft den Begriff "Untermietvertrag".

Untermietverträge sind zwar ein attraktives Instrument für Immobilieneigentümer, um ein stabiles Einkommen zu erzielen und den Verwaltungsaufwand zu verringern, doch handelt es sich dabei auch um eine Vertragsform, die sorgfältige Überlegungen erfordert, da es in den letzten Jahren immer häufiger zu Problemen kam.

In diesem Artikel erklärt INA & Associates Ltd. das Fachwissen über Immobilien in einfacher Sprache, von der grundlegenden Struktur eines Untermietvertrags bis hin zu den Vor- und Nachteilen sowie den Punkten zur Vermeidung von Problemen.

Für diejenigen, die in Zukunft einen Untermietvertrag in Erwägung ziehen, oder die bereits einen Vertrag abgeschlossen haben und diesen überprüfen möchten, bieten wir Informationen, die Ihnen helfen, die richtige Entscheidung zu treffen.

Was ist ein Untermietvertrag? Verstehen der Grundstruktur

Definition eines Untermietvertrags

Ein Untermietvertrag ist eine Vertragsform, bei der der Immobilieneigentümer (Vermieter) die Immobilie in großen Mengen an eine Immobiliengesellschaft (Untermietgesellschaft) vermietet, die wiederum die Immobilie an den Mieter (Untermieter) untervermietet.

Diese Struktur, die auch als "Bulk-Leasing" bezeichnet wird, besteht aus zwei separaten Mietverträgen.

Der erste ist der "Rahmenmietvertrag" zwischen dem Immobilieneigentümer und der Untermietgesellschaft. Im Rahmen dieses Vertrags mietet die Untermietgesellschaft das gesamte Gebäude vom Immobilieneigentümer.

Der zweite Vertrag ist ein "Untermietvertrag" zwischen der Untermietgesellschaft und dem eigentlichen Mieter. Der Mieter zahlt die Miete an die Untervermietungsgesellschaft, die ihrerseits die Miete an den Immobilieneigentümer zahlt.

Grundlegende Unterschiede zu einem Verwaltungsvertrag

Um Untermietverträge zu verstehen, ist es wichtig, sich klar zu machen, wie sie sich von herkömmlichen Verwaltungsverträgen unterscheiden.

Bei einem Verwaltungsvertrag schließt der Immobilieneigentümer den Mietvertrag direkt mit dem Mieter ab und überträgt lediglich die Verwaltung der Immobilie an die Immobiliengesellschaft. In diesem Fall sind die Parteien des Mietvertrags der Immobilieneigentümer und der Mieter, und das Immobilienunternehmen wird als Vermittler für die Verwaltungsdienste eingesetzt.

Bei einem Untermietvertrag hingegen stehen der Immobilieneigentümer und der Mieter nicht in einem direkten Vertragsverhältnis. Das Untervermietungsunternehmen steht in der Mitte und fungiert als Mieter für den Immobilieneigentümer und als Vermieter für den Mieter.

Diese Struktur gewährleistet, dass der Immobilieneigentümer von der Untervermietungsgesellschaft eine stabile Miete erhält, unabhängig davon, ob es Mieter gibt oder nicht.

Rechtlicher Status von Untermietverträgen

Aus rechtlicher Sicht hat die untervermietende Gesellschaft in einem Untermietvertrag gegenüber dem Immobilieneigentümer den Status eines "Mieters" nach dem Land- und Hauspachtgesetz.

Dies ist ein sehr wichtiger Punkt, da Artikel 32 des Land- und Hauspachtgesetzes dem Untermieter das Recht gibt, eine Erhöhung oder Senkung der Miete zu verlangen.

Aufgrund dieser Rechtslage kann das Untermietunternehmen vom Immobilieneigentümer eine Mietminderung verlangen, wenn sich die wirtschaftlichen Bedingungen oder das Alter der Immobilie ändern. Darüber hinaus sind für die Kündigung des Vertrags - wie bei einem allgemeinen Mietvertrag - berechtigte Gründe erforderlich.

Garantien für Leerstand und Zahlungsrückstände

Eines der wichtigsten Merkmale von Untermietverträgen ist die Leerstands- und Zahlungsrückstandsgarantie.

Bei der herkömmlichen Mietverwaltung besteht das Risiko von Mietausfällen bei Leerstand und Schwierigkeiten bei der Eintreibung der Miete, wenn die Mieter ihre Miete nicht zahlen.

Bei einem Untermietvertrag garantiert die Untervermietungsgesellschaft dem Immobilieneigentümer eine bestimmte Miethöhe. Selbst wenn es eine Zeit lang keine Mieter gibt oder die Mieter die Miete nicht zahlen, zahlt die Untervermietungsgesellschaft dem Immobilieneigentümer weiterhin die Miete gemäß dem Vertrag.

Diese Garantie sichert dem Immobilieneigentümer ein stabiles Einkommen.

Für diese Garantie kann jedoch eine "Freistellungsfrist" gelten. Der Freistellungszeitraum ist der Zeitraum, in dem das Untervermietungsunternehmen von der Verpflichtung zur Zahlung der Miete für einen bestimmten Zeitraum ab dem Beginn der Einstellung zum Zeitpunkt des Neubaus bis zur Suche eines Mieters oder bis zur Suche des Nachmieters nach dem Auszug des Mieters befreit ist.

Es ist wichtig, vor der Vertragsunterzeichnung immer zu prüfen, ob und wie lange diese Freistellung besteht.

Fünf wichtige Vorteile von Untermietverträgen

1. Sicherstellung eines stabilen Einkommens

Der Hauptvorteil eines Untermietvertrags besteht darin, dass er ein stabiles Einkommen gewährleistet.

Bei einer normalen Mietverwaltung entfallen die Mieteinnahmen, wenn eine Wohnung leer steht. Bei einem Untermietvertrag erhalten Sie jedoch einen festen Mietbetrag von der Untermietgesellschaft, unabhängig davon, ob eine Wohnung leer steht oder nicht.

Diese Stabilität ist ein großer Vorteil, insbesondere für Immobilieneigentümer, die ein Investitionsdarlehen in Anspruch nehmen. Mit festen monatlichen Darlehensrückzahlungen und stabilen Mieteinnahmen ist der Cashflow besser vorhersehbar und die Finanzplanung kann mit Sicherheit durchgeführt werden.

Sie sind auch weniger direkt von Schwankungen auf dem Mietmarkt und der wirtschaftlichen Lage betroffen. Selbst wenn die Leerstandsquoten aufgrund eines wirtschaftlichen Abschwungs steigen, kann ein Untermietvertrag für die Dauer des Vertrags ein stabiles Einkommen sichern und so die Risiken einer Immobilieninvestition erheblich verringern.

2. völlige Befreiung von den Aufgaben der Mietverwaltung

Im Rahmen eines Untermietvertrags können alle Aufgaben der Mietverwaltung dem Untermietunternehmen über lassen werden.

Im Einzelnen handelt es sich um folgende Aufgaben

• Anwerbung und Auswahl von Mietern
• Unterzeichnung des Mietvertrags
• Einziehung und Mahnung der Miete für die Mieter
• Beantwortung von Mieteranfragen
• Veranlassung von Reparaturen im Falle von Ausfällen
• Betreuung und Renovierung beim Auszug der Mieter
• Verfahren zur Vertragserneuerung

Bei einem Verwaltungsvertrag muss der Eigentümer der Immobilie die endgültige Entscheidung über Reparaturen an den Einrichtungen und die Behandlung von Mieterproblemen treffen.

Bei einem Untermietvertrag ist das Untermietunternehmen jedoch der Mieter und schließt den Vertrag direkt mit dem Mieter ab, so dass alle diese Entscheidungen ebenfalls von dem Untermietunternehmen getroffen werden.

Diese vollständige Auslagerung befreit den Immobilieneigentümer von der Komplexität der Mietverwaltung und ermöglicht es ihm, sich auf sein Kerngeschäft zu konzentrieren. Dieser Komfort ist besonders wertvoll für im Ausland lebende Personen, ältere Immobilienbesitzer und Investoren mit mehreren Immobilien.

3. Seelenfrieden für Anfänger in der Mietverwaltung

Für diejenigen, die neu im Bereich Immobilieninvestitionen und Mietverwaltung sind, ist ein Untermietvertrag ein sicheres Instrument für den Einstieg.

Es gibt viele Aspekte der Mietverwaltung, die Fachwissen und Erfahrung erfordern, z. B. das Screening von Mietern, die Festsetzung von Mieten und der Umgang mit Problemen.

Bei einem Untermietvertrag werden all diese speziellen Aufgaben von einem erfahrenen Untervermietungsunternehmen übernommen, so dass auch Anfänger unbesorgt mit der Mietverwaltung beginnen können. Da Sie nicht direkt mit den Mietern in Kontakt treten müssen, sind Sie außerdem von dem Stress befreit, der mit der Bewältigung von Problemen verbunden ist.

Darüber hinaus ist das Untervermietungsunternehmen mit dem lokalen Mietmarkt vertraut und kann angemessene Mieten festlegen und effektive Anwerbungsmaßnahmen durchführen. Es ist mit einer effizienteren und effektiveren Mietverwaltung zu rechnen, als sie ein einzelner Immobilieneigentümer allein leisten kann.

4. die Vermeidung von Mieterproblemen

Eines der ärgerlichsten Probleme bei der Mietverwaltung ist der Ärger mit den Mietern.

Es können verschiedene Probleme auftreten, darunter Mietrückstände, Probleme mit Nachbarn, unangemessene Nutzung von Einrichtungen und Streitigkeiten über die Wiederherstellung des ursprünglichen Zustands der Immobilie nach dem Auszug der Mieter.

Bei einem Untermietvertrag ist die Untervermietungsgesellschaft die Vertragspartei des Mieters und kümmert sich daher um all diese Probleme. Da der Immobilieneigentümer nicht direkt mit dem Mieter zu tun hat, ist die psychische Belastung erheblich geringer.

Da die Untervermietungsgesellschaft eine große Anzahl von Immobilien verwaltet, verfügt sie außerdem über ein großes Know-how und viel Erfahrung im Umgang mit Problemen. Im Falle rechtlicher Probleme kann mit einer angemessenen Reaktion gerechnet werden.

5) Wirksamkeit als erbschaftsteuerliche Maßnahme

Untermietverträge sind auch ein wirksames Mittel der Erbschaftssteuerplanung.

Da Mietwohnungen im Vergleich zu selbst genutztem Wohneigentum bei der Erbschaftsteuer einen niedrigeren Wert haben, wirkt sich dies erbschaftsteuermindernd aus.

Wenn durch einen Untermietvertrag eine stabile Mietverwaltung erreicht werden kann, kann die Immobilie bis zum Zeitpunkt des Erbfalls kontinuierlich als Mietobjekt bewertet werden. Darüber hinaus können die Erben, auch wenn sie keine Erfahrung in der Mietverwaltung haben, die geerbte Immobilie im Rahmen eines Untermietvertrags sicher übernehmen.

Sechs wesentliche Nachteile und Vorbehalte von Untermietverträgen

1. geringere Rentabilität aufgrund hoher Provisionen

Der größte Nachteil von Untermietverträgen ist die hohe Provisionsgebühr.

Die Provision für das Untervermietungsunternehmen wird in der Regel auf 10-20 % der Miete festgesetzt und ist damit doppelt so hoch wie die Provision für einen Verwaltungsvertrag (5-10 %).

Bei einer Immobilie mit einer Monatsmiete von 100.000 JPY würde ein Verwaltungsvertrag beispielsweise nur eine monatliche Gebühr von 5.000-10.000 JPY erfordern, während ein Untermietvertrag eine Gebühr von 10.000-20.000 JPY verlangt. Auf Jahresbasis würde dies einen Unterschied von 60.000 bis 120.000 JPY bedeuten.

Dieser Gebührenunterschied kann über einen langen Zeitraum hinweg sehr bedeutend sein. Für Investoren, die Wert auf die Kapitalrendite (ROI) legen, ist diese Verringerung der Rentabilität ein wichtiger Faktor, der berücksichtigt werden muss.

2. der Verzicht auf das Recht auf Mieterauswahl

Bei einem Untermietvertrag hat der Immobilieneigentümer nicht das Recht, die Mieter auszuwählen.

Das gesamte Screening und die Auswahl der Mieter wird von der Untermietgesellschaft durchgeführt. Dies kann zu Mietern führen, die nicht den Wünschen des Eigentümers entsprechen.

Selbst wenn eine Immobilie für Familien konzipiert ist, kann sie beispielsweise nach dem Ermessen des Untervermieters als Wohngemeinschaft betrieben werden. Außerdem können Mieter mit Eigenschaften in die Immobilie einziehen, die der Eigentümer nicht wünscht (z. B. Haustierbesitzer, Raucher usw.).

Dieser Aspekt sollte sorgfältig bedacht werden, da er sich auf die langfristige Werterhaltung der Immobilie und die Beziehung zur Nachbarschaft auswirken kann.

3. Risiko einer regelmäßigen Überprüfung der Höhe der Mietgarantie

Mietgarantien in Untermietverträgen sind nicht dauerhaft.

In vielen Verträgen wird die Höhe der Mietgarantie alle zwei bis drei Jahre überprüft, und der garantierte Betrag kann aufgrund von Veränderungen der Marktpreise oder des Alters der Immobilie reduziert werden.

Artikel 32 des Gesetzes über die Vermietung von Grundstücken und Häusern räumt dem Untermieter das Recht ein, eine Mietminderung zu verlangen, so dass es für den Immobilieneigentümer schwierig ist, diesen Antrag auf Mietminderung abzulehnen. In der Praxis wird in vielen Untermietverträgen der garantierte Betrag zum Zeitpunkt der Vertragsverlängerung schrittweise reduziert.

Da diese Überprüfung zu einer erheblichen Abweichung vom ursprünglich vorgesehenen Gewinnplan führen kann, ist es wichtig, dass das Risiko künftiger Kürzungen zum Zeitpunkt der Vertragsunterzeichnung im Finanzplan vollständig berücksichtigt wird.

4. Einkommenslücke aufgrund von Freistellungszeiträumen

Viele Untermietverträge enthalten eine Freistellungsfrist.

Eine Freistellungsperiode ist ein Zeitraum, in dem das Untermietunternehmen von seiner Verpflichtung zur Zahlung von Miete während folgender Zeiträume befreit ist

• von der Fertigstellung des Baus einer neuen Immobilie bis zur Suche eines Mieters
• vom Auszug eines Mieters bis zum Einzug des Nachmieters
• während größerer Reparaturarbeiten.

Der Freistellungszeitraum beträgt in der Regel zwischen einem und drei Monaten, kann aber je nach Lage und Zustand der Immobilie auch länger sein. Während dieser Zeit fallen die Mieteinnahmen vollständig aus, was die Rückzahlung von Darlehen und die Zahlung von Fixkosten behindern kann.

5.Fortgesetzte Belastung durch Reparatur- und Renovierungskosten

Auch wenn ein Untermietvertrag abgeschlossen wird, ist der Immobilieneigentümer weiterhin für die Reparatur- und Renovierungskosten der Immobilie verantwortlich.

Der Immobilieneigentümer muss für alle Kosten aufkommen, die zur Instandhaltung der Immobilie erforderlich sind, einschließlich des Ersatzes von Ausrüstungsgegenständen aufgrund altersbedingter Abnutzung, der Reparatur von Außenwänden und Dächern sowie der Innenrenovierung.

Diese Kosten steigen in der Regel von Jahr zu Jahr, insbesondere bei älteren Immobilien. Einige Untervermietungsunternehmen können verlangen, dass Reparaturarbeiten von einem bestimmten Unternehmen durchgeführt werden, was die Kosten für die Arbeiten verteuern kann.

In einigen Fällen kann das Untervermietungsunternehmen auch verlangen, dass der Immobilieneigentümer die Kosten für Renovierungsarbeiten trägt, die es zur Gewinnung von Mietern für erforderlich hält. Da diese Kosten im Voraus nur schwer vorhersehbar sind, ist eine angemessene finanzielle Vorbereitung erforderlich.

6. schwierige Kündigung des Vertrags

Untermietverträge können nicht ohne weiteres gekündigt werden.

Da das Untervermietungsunternehmen ein Mieter im Sinne des Gesetzes über die Vermietung von Grundstücken und Häusern ist, bedarf es eines rechtfertigenden Grundes, damit der Immobilieneigentümer den Vertrag einseitig kündigen kann.

Gerechtfertigte Gründe können nur in den folgenden Fällen akzeptiert werden

• Wenn der Grundstückseigentümer das Grundstück für seinen eigenen Bedarf nutzen muss.
• Wenn das Gebäude baufällig ist und umgebaut werden muss
• Wenn das Untermietunternehmen den Vertrag gebrochen hat.

Neben diesen berechtigten Gründen muss in vielen Fällen auch eine Räumungsgebühr gezahlt werden. Der marktübliche Satz für Räumungsgebühren wird unter Berücksichtigung des Betrags, der der Miete für die verbleibende Vertragsdauer entspricht, und der Umzugskosten des Untermietunternehmens, die teuer sein können, ermittelt.

Beispiele für häufige Probleme, die bei Untermietverträgen auftreten, und wie man mit ihnen umgehen kann

1) Probleme mit der Mietminderung

Das häufigste Problem, das auftritt, ist die Forderung des Untervermieters, die Miete zu senken.

Obwohl zu Beginn ein Vertrag mit attraktiven Bedingungen wie z. B. einer "30-jährigen Mietgarantie" unterzeichnet wurde, kommt es häufig vor, dass nach einigen Jahren erhebliche Mietminderungen verlangt werden.

Konkrete Fallbeispiele

Ein Immobilieneigentümer unterzeichnete einen Untermietvertrag für ein neues Wohngebäude mit einer monatlichen Mietgarantie von 800.000 Yen. Als der Vertrag jedoch drei Jahre später verlängert wurde, wurde der Eigentümer aufgefordert, die Miete aufgrund des "Rückgangs auf dem umliegenden Markt" auf 650.000 Yen pro Monat zu senken, was zu einem Rückgang der Einnahmen um 1,8 Millionen Yen pro Jahr führte.

Rechtlicher Hintergrund und Rechtsmittel

In Artikel 32 des Gesetzes über die Vermietung von Grundstücken und Häusern ist das Recht des Untervermieters, eine Mietminderung zu verlangen, gesetzlich verankert. In der Vergangenheit hat das Untervermietungsunternehmen in den meisten Fällen gewonnen, selbst wenn der Immobilieneigentümer diese Forderung nach einer Minderung ablehnt und Klage erhebt.

Wie man damit umgeht:

• Prüfen Sie die Bedingungen für die Mietpreisüberprüfung im Detail, bevor Sie den Vertrag unterzeichnen.
• Legen Sie das maximale Ausmaß der Minderung im Vertrag klar fest.
• Vergleichen Sie die Bedingungen mehrerer Untervermieter.
• Erstellen Sie einen Finanzplan für künftige Kürzungen.

2) Schwierigkeiten bei der Vertragsbeendigung

Es gibt immer mehr Probleme, wenn Immobilieneigentümer den Untermietvertrag kündigen wollen, das Untermietunternehmen aber nicht auf ihre Anfrage reagiert.

Konkrete Beispiele

Als ein Immobilieneigentümer, der die Immobilie durch Erbschaft erworben hatte, die Beendigung des Untermietvertrags beantragte, um selbst in der Immobilie zu wohnen, weigerte sich das Untermietunternehmen mit der Begründung, es gebe keinen berechtigten Grund, und verlangte als Vertragsstrafe einen Betrag in Höhe der Miete für die verbleibende Vertragslaufzeit (etwa 5 Mio. JPY).

Rechtlicher Hintergrund und Rechtsbehelfe

Da das Untermietunternehmen ein Mieter im Sinne des Gesetzes über die Vermietung von Grundstücken und Häusern ist, muss der Grundstückseigentümer einen triftigen Grund und eine Räumungsgebühr vorlegen, um den Vertrag zu kündigen.

Bewältigungsmethoden:

• Legen Sie die Bedingungen für die Kündigung zum Zeitpunkt der Vertragsunterzeichnung klar fest.
• Prüfen Sie die Voraussetzungen für einen wichtigen Grund im Voraus.
• Ziehen Sie einen Anwalt oder einen anderen Experten hinzu.
• Hartnäckig über eine einvernehmliche Beendigung verhandeln.

3 Probleme mit dem Konkurs des Untervermieters

Probleme sind auch dann aufgetreten, wenn die Mietzahlungen wegen des Konkurses des Untermietunternehmens ausgesetzt wurden.

Besondere Fälle

Bei dem 2018 aufgedeckten "Kürbiswagenproblem" führte der Zusammenbruch eines Untervermietungsunternehmens dazu, dass eine Reihe von Immobilieneigentümern Mieteinnahmen verloren und ihre Darlehen nicht zurückzahlen konnten.

Strategien zur Bewältigung

Vorbeugende Maßnahmen:

• Informieren Sie sich im Vorfeld über die finanzielle Situation des Untervermietungsunternehmens.
• Wählen Sie ein börsennotiertes Unternehmen oder ein Unternehmen, das mit einem großen Konzern verbunden ist.
• Verteilen Sie mehrere Objekte an verschiedene Untervermieter.

Reaktion im Falle eines Konkurses:

• Erwägen Sie die Kündigung des Vertrags bei Nichtzahlung der Miete.
• Versuchen Sie, einen direkten Vertrag mit den Mietern zu schließen.
• Konsultieren Sie einen Anwalt und leiten Sie rechtliche Schritte ein.

4) Probleme aufgrund unzureichender Erklärungen

Viele Probleme werden auch dadurch verursacht, dass wichtige Fragen vor der Vertragsunterzeichnung unzureichend erklärt werden und der Eigentümer den Vertrag nicht vollständig versteht.

Konkrete Beispiele

Es hat Fälle gegeben, in denen Immobilieneigentümer, die unter dem Begriff "Mietgarantie" eine dauerhafte Garantie verstanden hatten, nach der Unterzeichnung des Vertrags herausfanden, dass es regelmäßige Überprüfungen geben würde, was zu einer Klage führte, weil die Erklärung unzureichend war.

Wie man damit umgeht

• Prüfen Sie die Erklärung zu den wichtigen Punkten im Detail, bevor Sie den Vertrag unterschreiben.
• Stellen Sie immer Fragen, um Unklarheiten zu beseitigen.
• Bestätigen Sie alles schriftlich und nicht mündlich.
• Bitten Sie eine dritte Partei (z. B. einen Anwalt), den Vertrag zu prüfen.

5) Probleme mit den Reparaturkosten

Auch bei der Durchführung von Reparaturarbeiten und der Aufteilung der Kosten gibt es häufig Probleme.

Konkrete Beispiele

In einem Fall führte eine Untervermietungsfirma Innenrenovierungsarbeiten durch, die sie als "notwendig für die Sicherung der Mieter" bezeichnete, und verlangte später vom Immobilieneigentümer ¥ 2 Millionen an Kosten. Der Immobilieneigentümer verweigerte die Zahlung mit der Begründung, er habe keine vorherige Zustimmung erteilt, was zu einem Rechtsstreit führte.

Abhilfemaßnahme

• Klären Sie die Genehmigungsverfahren für Reparaturarbeiten im Vertrag.
• Legen Sie einen Höchstbetrag für die Baukosten fest.
• Obligatorische Einholung von Kostenvoranschlägen von mehreren Auftragnehmern.
• Verlangen Sie regelmäßige Berichte über den Zustand der Immobilie.

Zusammenfassung: Schlüsselpunkte für einen erfolgreichen Untermietvertrag

Untermietverträge sind für Immobilieneigentümer eine sehr effektive Methode der Mietverwaltung, wenn sie richtig eingesetzt werden. Auf der anderen Seite gibt es aber auch eine Reihe von Risiken und Nachteilen, so dass eine sorgfältige Abwägung und entsprechende Maßnahmen unerlässlich sind.

Wer ist für einen Untermietvertrag geeignet?

Untermietverträge können für Personen geeignet sein, die folgende Kriterien erfüllen

1. Anfänger in der Mietverwaltung.

Auch wenn Sie nicht über Fachwissen oder Erfahrung verfügen, können Sie mit der Verwaltung Ihres Mietobjekts unbesorgt beginnen, wenn Sie die Verwaltung einem professionellen Untermietunternehmen anvertrauen.

2. diejenigen, die mit ihrer täglichen Arbeit beschäftigt sind.

Für diejenigen, die nur schwer Zeit für die Mietverwaltung aufbringen können, ist das vollständige Outsourcing ein großer Vorteil.

3. Personen, die Immobilien in abgelegenen Gebieten besitzen

Wenn Sie weit entfernt von Ihrer Immobilie leben, ist eine Verwaltung vor Ort schwierig. Ein Untermietvertrag kann das Problem der Entfernung lösen.

4. diejenigen, die Wert auf ein stabiles Einkommen legen.

Dies ist für diejenigen geeignet, die sich ein stabiles Einkommen sichern wollen, auch wenn sie einen leichten Rückgang der Rentabilität in Kauf nehmen.

Wichtige Punkte, die vor der Unterzeichnung eines Vertrags zu prüfen sind

Wenn Sie einen Untermietvertrag in Erwägung ziehen, sollten Sie auf jeden Fall folgende Punkte prüfen

1. die Bedingungen für die Überprüfung der Miete

• Häufigkeit der Überprüfung (in der Regel alle 2-3 Jahre)
• Überprüfungskriterien (Marktpreis, Alterung, usw.)
• Ob es eine Obergrenze für das Ausmaß der Kürzung gibt.

2. die Einzelheiten des Freistellungszeitraums

• Länge des Freistellungszeitraums
• Besondere Bedingungen, unter denen der Freistellungszeitraum gilt
• Kostenbelastung während des Freistellungszeitraums

3. die Voraussetzungen für die Kündigung

• Gerechtfertigte Gründe für die Kündigung.
• Kündigungsfrist
• Methoden zur Berechnung von Vertragsstrafen und Räumungsgebühren.

4. die Behandlung von Reparaturkosten

• Genehmigungsverfahren für Reparaturarbeiten.
• Umfang und Höchstgrenzen der Kostenbeteiligung
• Recht auf Auswahl des Bauunternehmers

5. die Zuverlässigkeit des Untervermieters

• Finanzielle Solidität
• Frühere Probleme in der Vergangenheit
• Erfolgsbilanz und Ruf des Managements

Nächste Handlungsschritte

Wenn Sie den Abschluss eines Untermietvertrags in Erwägung ziehen, empfehlen wir Ihnen, folgende Schritte zu unternehmen

1. holen Sie Angebote von mehreren Unternehmen ein

Holen Sie Angebote von mindestens drei Untervermietungsunternehmen ein und vergleichen Sie die Konditionen.

2.konsultieren Sie Fachleute.

Minimieren Sie die Risiken, indem Sie die Verträge von einem Rechtsanwalt oder Steuerberater prüfen lassen, der sich mit Immobilien auskennt.

3. Überprüfen Sie Ihren Finanzplan

Entwickeln Sie einen konservativen Finanzplan, der künftige Mietsenkungen einkalkuliert.

4. Regelmäßige Vertragsprüfung

Überprüfen Sie die Vertragsbedingungen regelmäßig nach der Unterzeichnung des Vertrags und ziehen Sie gegebenenfalls Verhandlungen oder Vertragsänderungen in Betracht.

Untermietverträge sind ein wirksames Mittel für eine stabile Mietverwaltung, wenn sie richtig verstanden und genutzt werden. Leichte Entscheidungen können jedoch zu erheblichen Verlusten führen.

Wir empfehlen Ihnen dringend, den Vertrag gründlich zu prüfen und vorzubereiten und einen Vertrag abzuschließen, mit dem Sie zufrieden sind.

INA&Associates Ltd. kann Sie auch bei Untermietverträgen beraten. Bitte zögern Sie nicht, sich mit uns in Verbindung zu setzen, um sich über die für Ihre Situation am besten geeignete Methode der Mietverwaltung beraten zu lassen.

Häufig gestellte Fragen (FAQs)

Q1: Ist die Mietgarantie in einem Untermietvertrag wirklich dauerhaft?

A1: Nein, sie ist nicht dauerhaft. In vielen Untermietverträgen wird die Mietgarantie alle zwei bis drei Jahre überprüft.

Gemäß Artikel 32 des Gesetzes über die Vermietung von Grundstücken und Häusern ist der Untermieter berechtigt, eine Mietminderung zu verlangen, so dass der garantierte Betrag aufgrund von Änderungen der Marktpreise oder des Alters der Immobilie reduziert werden kann.

Es ist wichtig, sich bei der Unterzeichnung eines Vertrags nicht von dem Begriff "garantierte Miete" täuschen zu lassen, sondern die Überprüfungsbedingungen genau zu prüfen.

F2: Kann der Untermietvertrag während der Vertragslaufzeit gekündigt werden?

A2: Eine Kündigung ist möglich, aber sehr schwierig.

Da das Untermietunternehmen ein Mieter im Sinne des Gesetzes über die Vermietung von Grundstücken und Häusern ist, bedarf es eines rechtfertigenden Grundes, damit der Immobilieneigentümer den Vertrag einseitig kündigen kann. Gerechtfertigte Gründe beschränken sich auf die Notwendigkeit der Eigennutzung, den Umbau wegen Baufälligkeit des Gebäudes, Vertragsbruch usw.

In vielen Fällen wird auch die Zahlung einer Räumungsgebühr verlangt, deren Beendigung teuer sein kann.

F3: Wie hoch sind die Provisionen für Untermietverträge?

A3: Die Provision für einen Untermietvertrag beträgt in der Regel 10-20 % der Miete.

Dies ist etwa doppelt so hoch wie die Provision für Verwaltungsverträge (etwa 5-10 %). Bei einer Immobilie mit einer Monatsmiete von 100 000 JPY würde die jährliche Provision beispielsweise 120 000-240 000 JPY betragen.

Dieser Provisionsunterschied ist beträchtlich, wenn er sich über einen langen Zeitraum summiert, und sollte sorgfältig bedacht werden, wenn die Rentabilität wichtig ist.

F4: Wer trägt die Reparatur- und Renovierungskosten?

A4: Grundsätzlich werden die Reparatur- und Renovierungskosten vom Immobilieneigentümer getragen.

Er trägt alle Kosten, die für die Instandhaltung der Immobilie erforderlich sind, einschließlich des Ersatzes von Ausstattungsgegenständen aufgrund altersbedingter Abnutzung, der Reparatur von Außenwänden und Dächern sowie der Innenrenovierung. Schäden, die durch vorsätzliches oder fahrlässiges Handeln des Mieters verursacht werden, können jedoch vom Mieter getragen werden.

Es ist wichtig, vor der Unterzeichnung eines Vertrags die Modalitäten für die Zustimmung zu Reparaturarbeiten und den Umfang der Kostenbelastung klar festzulegen.

F5: Was geschieht, wenn das Untermietunternehmen in Konkurs geht?

A5. Wenn das Untermietunternehmen in Konkurs geht, können die Mietzahlungen ausgesetzt werden.

In diesem Fall kann der Immobilieneigentümer den Untermietvertrag wegen Nichtzahlung der Miete kündigen und direkt mit dem Mieter einen Vertrag abschließen. Es kann jedoch einige Zeit dauern, bis ein Vertrag mit dem Mieter zustande kommt, so dass es in der Zwischenzeit schwierig sein kann, ein Einkommen zu erzielen.

Um dieses Risiko zu vermeiden, ist es wichtig, die finanzielle Situation des Untervermietungsunternehmens vor der Vertragsunterzeichnung genau zu prüfen und ein zuverlässiges Unternehmen auszuwählen.