Wichtige Regeln und Fallstricke bei Mietverträgen für Immobilienbesitzer

Für Immobilieneigentümer, die ihre Mietobjekte verwalten, gibt es beim Abschluss eines Mietvertrags verschiedene Vorsichtshinweise und Fallstricke. In diesem Artikel werden aus der Sicht des Eigentümers die Grundlagen des Vertragsabschlusses, wichtige Vertragsklauseln, häufige Problemfälle und deren Gegenmaßnahmen, die Einhaltung der neuesten gesetzlichen Änderungen und die Bedeutung der Zusammenarbeit mit dem Mietverwaltungsunternehmen ausführlich erläutert.

Grundlegende Dinge, die Eigentümer beim Abschluss eines Mietvertrags beachten sollten

Klärung der Vertragsbedingungen

Beim Abschluss eines Mietvertrags müssen die grundlegenden Vertragsbedingungen, wie Miete, Kaution, Schlüsselgeld und Vertragsdauer, klar definiert werden. Es ist wichtig, dass der Vertrag nicht nur mündlich, sondern auch schriftlich abgeschlossen wird, um Unstimmigkeiten zwischen den beiden Parteien zu vermeiden. Die Höhe der Miete, die Zahlungstermine, die Zahlungsmodalitäten (z. B. der Zahlungsempfänger und wer die Überweisungsgebühren trägt) sowie die Bedingungen für die Verlängerung und Beendigung des Vertrags sollten ausdrücklich vereinbart und im Vertrag festgehalten werden. Wenn die Vertragsbedingungen unklar bleiben, kann dies später zu Streitigkeiten führen, z. B. mit der Begründung: "Ich wurde nicht informiert". Um als Eigentümer Risiken zu vermeiden, sollten Sie sicherstellen, dass alle Mietbedingungen klar und deutlich schriftlich festgehalten und von beiden Parteien mit Unterschrift und Siegel bestätigt werden.

Bestätigung des Inhalts der Erklärung über wichtige Angelegenheiten

Bei Vertragsabschluss über einen Immobilienmakler (Bauträger) wird eine schriftliche Erklärung über wichtige Angelegenheiten (eine ausführliche Erläuterung der Immobilie und des Vertrags) von einem Bauträger vor Vertragsabschluss ausgestellt und erläutert. Es ist wichtig, dass der Eigentümer den Inhalt dieser Erklärung über wichtige Angelegenheiten vorher überprüft, um sicherzustellen, dass sie keine Fehler oder Auslassungen enthält. In der Erklärung über wichtige Angelegenheiten werden die Rechte an der Immobilie (z. B. ob Hypotheken bestehen oder nicht), der Zustand der Einrichtungen, die Vertragsbedingungen und andere für den Mieter wichtige Angelegenheiten beschrieben. Fehler in der Beschreibung können das Vertrauensverhältnis zum Mieter beeinträchtigen und zu Problemen führen, daher sollten Sie sich bei Unklarheiten vorab mit dem Maklerbüro in Verbindung setzen und diese korrigieren lassen. Im Falle der Selbstverwaltung, bei der der Eigentümer die Immobilie direkt vermietet , besteht keine gesetzliche Verpflichtung, eine Erklärung über wichtige Angelegenheiten abzugeben, aber es wird empfohlen, dies zu tun, um Unstimmigkeiten zwischen Eigentümer und Mieter zu vermeiden. Indem Sie den Zustand der Immobilie und die Vertragsbedingungen sorgfältig schriftlich erläutern und das Verständnis und die Zustimmung des Mieters vor der Unterzeichnung des Vertrags einholen, können Sie spätere Ansprüche und Klagen vermeiden.

Überprüfung der Mietereigenschaften (Mieterbonitätsprüfung)

Es ist ebenfalls von grundlegender Bedeutung, die Kreditwürdigkeit und den Charakter des Mieters (potenziellen Mieters) vor der Vermietung der Immobilie umfassend zu prüfen. Neben der Fähigkeit, die Miete zu zahlen (Einkommensverhältnisse, Arbeitsort, Beschäftigungsstatus usw.), werden auch frühere Mietprobleme und die Lebenseinstellung des Mieters überprüft, soweit dies möglich ist. Konkret verlangen wir Einkommens- und Arbeitsnachweise und überprüfen die Kontaktdaten von Notfällen und Mitbürgen. Darüber hinaus ist es in den letzten Jahren üblich geworden, dass Mieter einer Mietgarantiegesellschaft beitreten, die die Kreditwürdigkeit des Mieters beurteilen kann. Wichtig ist auch, dass Sie sich vergewissern, dass es keine Probleme mit der Überprüfung durch die Bürgschaftsgesellschaft gibt. Wenn Sie es versäumen, die Eigenschaften Ihrer Mieter zu überprüfen, riskieren Sie, Mieter mit schlechten Manieren einzuladen, z. B. mit nächtlichen Lärmbelästigungen oder Müllentsorgung. In Wirklichkeit ist es schwierig, den Charakter von Mietern vollständig zu erkennen, aber wenn Sie die Mieterprüfung einer Verwaltungsgesellschaft mit guter Erfolgsbilanz anvertrauen, können Sie schlechte Mieter mit hoher Wahrscheinlichkeit ausschließen. Als Eigentümer können Sie Ihr Vermietungsgeschäft stabilisieren, indem Sie mit einer zuverlässigen Verwaltungsgesellschaft zusammenarbeiten, um die Mieter angemessen zu prüfen und problematische Bewerber im Voraus auszusortieren.

Wichtige Klauseln für den Mietvertrag

Der Mietvertrag ist das Regelwerk für die Mietverwaltung. Die folgenden wichtigen Klauseln sollten enthalten sein, um eine reibungslose Mietverwaltung ohne Nachteile für den Eigentümer zu gewährleisten

• Miete und Zahlungsbedingungen: Angabe der Höhe der monatlichen Miete, des Fälligkeitsdatums (in der Regel der X. Tag des Monats) und der Zahlungsmethode (z. B. Banküberweisung). Auch das Bestehen und die Höhe von Säumniszuschlägen im Falle eines Zahlungsverzugs sollten festgelegt werden.

• Kaution und Schlüsselgeld: Legen Sie die Höhe der Kaution (Sicherheitsleistung) und des Schlüsselgeldes fest, wie sie aufbewahrt werden und wie sie bei Vertragsende abgerechnet werden. So sollte z. B. eindeutig festgelegt werden, dass "eine Kaution in Höhe von X Monatsmieten einbehalten wird und der Restbetrag nach Abzug der nicht gezahlten Miete und der Wiederherstellungskosten bei Auszug des Mieters zurückerstattet wird". Die Regeln für die Rückgabe von Kautionen sind auch im Bürgerlichen Gesetzbuch eindeutig festgelegt, wonach der nach Abzug der Schulden des Mieters verbleibende Betrag bei Auszug zurückzuzahlen ist. Diese Rechtsvorschrift sollte auch zur Klärung der Klausel über die Abrechnung der Kaution herangezogen werden. Da es sich bei dem Schlüsselgeld um eine nicht rückzahlbare Klausel handelt, sollte ihre Behandlung ebenfalls im Vertrag festgelegt werden.

• Vertragsdauer und -verlängerung: Die Art des Vertrags (allgemeines oderbefristetes Mietverhältnis) sollte klar angegeben werden, und die Vertragsdauer sollte festgelegt werden. Ein normaler Mietvertrag hat in der Regel eine Laufzeit von zwei Jahren und kann grundsätzlich verlängert werden, wenn der Mieter bereit ist, ihn zu verlängern. Handelt es sich um einen befristeten Mietvertrag, so ist eindeutig festgelegt, dass der Vertrag nicht verlängert werden kann und am Ende der Vertragslaufzeit endet, und es wird angegeben, ob der Vertrag verlängert werden kann und welche Verfahren einzuhalten sind. Das Verlängerungsverfahren und die Verlängerungsgebühr (siehe unten) sollten ebenfalls vor Ablauf der Vertragslaufzeit vereinbart werden.

• Vereinbarungen über die vorzeitige Beendigung des Vertrags: Hier werden die Bedingungen festgelegt, unter denen der Vertrag während der Vertragslaufzeit beendet werden kann (Kündigung des Vertrags). Die Kündigungsfrist (in der Regel ein oder zwei Monate usw.) und das Bestehen einer Vertragsstrafe im Falle einer Kündigung durch den Mieter sind im Vertrag eindeutig festgelegt. Im Falle einer Kündigung durch den Vermieter ist es schwierig, einen Standardmietvertrag zu kündigen, es sei denn, es liegt ein berechtigter Grund vor, aber im Vertrag werden die Maßnahmen und Verfahren festgelegt, die zu ergreifen sind, wenn unvermeidbare Umstände eintreten (z. B. Abriss aufgrund des Verfalls des Gebäudes). Grundsätzlich kann ein befristeter Mietvertrag nicht während der Laufzeit gekündigt werden, aber es ist möglich, eine Klausel aufzunehmen , die eine Kündigung zulässt, wenn unvermeidbare Umstände für den Mieter eintreten, wie z. B. eine Versetzung oder eine medizinische Behandlung (Klausel zur Kündigung während der Laufzeit auf der Grundlage von Artikel 38 Absatz 5 des Gesetzes über die Vermietung von Grundstücken und Wohnungen). Beachten Sie, dass das Recht des Vermieters, den Vertrag vor der Kündigung zu beenden, aus Sicht des Mieterschutzes sehr begrenzt ist, und selbst wenn eine Sonderklausel in den Vertrag aufgenommen wird, ist sie häufig rechtlich unwirksam.

• Umfang der Rückgabeverpflichtung: Legen Sie Umfang und Inhalt der Verpflichtung des Mieters zur Rückgabe der Wohnung in den ursprünglichen Zustand bei Auszug klar fest. Das Bürgerliche Gesetzbuch stellt klar, dass altersbedingte Abnutzungserscheinungen und Abnutzungserscheinungen, die auf normalen Gebrauch zurückzuführen sind (z. B. natürlich auftretender Sonnenbrand und Schrammen), nicht unter die Verpflichtung des Mieters zur Wiederherstellung des ursprünglichen Zustands fallen. Daher ist es ratsam, im Vertrag festzuhalten, dass der Mieter nur für "vorsätzliche oder fahrlässige Schäden oder Schäden, die über den normalen Gebrauch hinausgehen", verantwortlich ist, und dass der Vermieter für alle anderen Schäden aufkommen muss. So sind z. B. Reißzweckenlöcher und kleinere Kratzer als normale Abnutzung vom Vermieter zu tragen, während Zigarettenglut und vorsätzliche Beschädigungen zu Lasten des Mieters gehen. Darüber hinaus gibt es Fälle, in denen eine Sonderklausel (z. B. eine so genannte "Shiki-biki"-Klausel) vereinbart wird, die besagt, dass der Mieter auch für normale Abnutzung aufkommen muss. Dies sollte jedoch sorgfältig abgewogen werden, da die Gefahr besteht, dass eine für den Mieter zu nachteilige Klausel als unwirksam angesehen wird. Der Ärger kann eingedämmt werden, wenn die Klausel mit den Richtlinien des Ministeriums für Land, Infrastruktur, Verkehr und Tourismus zur Wiederherstellung des ursprünglichen Zustands übereinstimmt.

• Verlängerungsgebühren: Verlängerungsgebühren, die vor allem in Wohnungsmietverträgen im Großraum Tokio vorkommen, sollten im Vertrag klar angegeben werden, wenn sie anfallen. Eine Verlängerungsgebühr ist eine einmalige Zahlung des Mieters an den Vermieter, wenn der Vertrag verlängert wird, und beträgt in der Regel etwa eine Monatsmiete der neuen Miete. Das Bestehen und die Höhe der Verlängerungsgebühr, der Zeitpunkt der Zahlung (z. B. bei Abschluss des Verlängerungsvertrags) und die Frage, ob die Verlängerung verweigert werden kann, wenn die Verlängerungsgebühr nicht gezahlt wird, werden ebenfalls im Vertrag festgelegt. Die Praxis der Entgegennahme von Verlängerungsgebühren hängt von der Region ab, aber es ist wichtig, dies im Voraus in den Vertragsklauseln zu vereinbaren, um spätere Streitigkeiten zu vermeiden, dass die Verlängerungsgebühr nicht erklärt wurde.

• Verbotene Gegenstände: Hier werden verbotene Gegenstände aufgeführt , die der Mieter bei der Nutzung der Immobilie beachten muss. Typische Beispiele sind: Verbot der Untervermietung ohne Erlaubnis, Verbot der Nutzung für andere Zwecke als die Adresse (z. B. Büros oder Privatwohnungen), Verbot der Haltung von Haustieren (oder Erlaubnispflicht), Verbot des Spielens von Musikinstrumenten oder des Lärms, Verbot des Mitbringens oder des Konsums illegaler Drogen, Verbot von Feuer oder gefährlichen Gegenständen, Verbot von Aktivitäten, die Probleme in der Nachbarschaft verursachen (nächtlicher Lärm etc.), etc. Indem die Verbote im Vertrag deutlich genannt werden und darauf hingewiesen wird, dass der Vertrag im Falle eines Verstoßes gekündigt werden kann, wird der Mieter dazu angehalten, sich dieser Normen bewusst zu sein, was dazu beitragen wird, Probleme zu vermeiden. Es ist beispielsweise ratsam, eine Klausel aufzunehmen, in der es heißt: "Verstößt der Mieter gegen den Vertrag, z. B. durch unerlaubte Untervermietung, fordert der Vermieter ihn auf, die Situation zu bereinigen, und kann den Vertrag kündigen, wenn keine Besserung eintritt".

Die oben genannten Klauseln sind die wesentlichen Bestandteile des Mietvertrags. Fehlen sie oder sind sie unklar, sind die Rechte des Vermieters im Ernstfall möglicherweise nicht geschützt, oder es kann zu Streitigkeiten mit dem Mieter kommen. Bei der Ausarbeitung eines Mietvertrags sollten Sie unbedingt professionellen Rat einholen und sicherstellen, dass die erforderlichen Klauseln abgedeckt und klar sind.

Häufige Probleme und Lektionen

Bei der Mietverwaltung können nach der Unterzeichnung des Vertrags verschiedene Probleme auftreten. In diesem Abschnitt werden typische Beispiele für Probleme beschrieben, mit denen Eigentümer häufig konfrontiert werden, und die daraus gezogenen Lehren erläutert.

Probleme im Zusammenhang mit unbezahlten Mieten (Mietrückstände)

Mietrückstände sind ein ernstes Problem für Vermieter. Wenn ein Mieter die Miete nicht zahlt, verliert der Eigentümer nicht nur Einnahmen, sondern muss auch Verfahren wie die Vertragskündigung oder ein Herausgabeverfahren in Betracht ziehen, wenn die Rückstände länger andauern. In der japanischen Vermietungspraxis ist es jedoch unter dem Gesichtspunkt des Mieterschutzes nicht möglich, den Vertrag sofort zu kündigen oder den Mieter aufzufordern, die Wohnung zu räumen, selbst wenn es zu Zahlungsrückständen kommt, und es wird allgemein als schwierig angesehen , berechtigte Gründe für eine Kündigung des Vertrags zu erkennen, es sei denn, die Rückstände betragen mehr als drei aufeinander folgende Monate. Daher ist es wichtig, den Schaden so gering wie möglich zu halten, indem man den Mieter umgehend an die Rückstände erinnert, den Zahlungsplan bestätigt und sich gegebenenfalls mit der Bürgschaftsgesellschaft in Verbindung setzt, um die Ablösezahlungen zu erhalten. Außerdem ist es sinnvoll, eine ausreichende Kaution zu hinterlegen (als Faustregel mindestens zwei Monatsmieten) und den Mieter aufzufordern, einer Bürgschaftsgesellschaft beizutreten, um das Risiko der Nichtzahlung im Voraus zu verringern. Mit dem Beitritt zu einer Bürgschaftsgesellschaft kann sich der Vermieter einen gewissen Betrag an Mieteinnahmen sichern, da die Gesellschaft anstelle des Mieters die Miete zahlt, wenn der Mieter mit den Mietzahlungen in Verzug gerät. Die Lehre aus den Problemen mit Mietrückständen ist, das Risiko von Zahlungsrückständen bereits bei Vertragsabschluss abzusichern und bei Auftreten von Zahlungsrückständen schnell und angemessen zu handeln. Vermeiden Sie Schäden durch erste Maßnahmen und ein tägliches Verwaltungssystem.

Probleme im Zusammenhang mit Vertragsverletzungen (Verstöße gegen Verbote)

Probleme können auch entstehen, wenn der Mieter gegen die Regeln des Vertrags verstößt. So gibt es immer wieder Fälle von Verstößen gegen Verbote wie die unerlaubte Untervermietung einer Wohnung, das Halten von Haustieren, obwohl dies verboten ist, oder das nächtliche Abspielen von Musikinstrumenten trotz eines Lärmverbots, das zu Beschwerden von Nachbarn geführt hat. Wird ein Vertragsbruch festgestellt, wird der Mieter zunächst abgemahnt und aufgefordert, die Situation zu bereinigen und den Vertragsbruch abzustellen oder den ursprünglichen Zustand wiederherzustellen (z. B. das Haustier zu entfernen usw.). Wird die Situation dann immer noch nicht verbessert, kann der Vertrag gekündigt werden, aber in der Praxis kann es vorkommen, dass der Mieter dem nicht nachkommt und sich das Problem in die Länge zieht. Aufgrund des starken Grundsatzes des Mieterschutzes in Mietverträgen ist es nicht einfach, den Mieter wegen Vertragsbruchs sofort zu entlassen, und in einigen Fällen können Gespräche oder eine Vermittlung erforderlich sein. Die Lehren aus den Problemen mit dem Vertragsbruch bestehen darin, den Vertragsbruch zu verhindern, bevor ereintritt, undihn ruhig anzugehen, wenn er eintritt. Wie bereits erwähnt, ist es wirksam, bei der Auswahl von Mietern Personen zu vermeiden, die Probleme verursachen könnten, und ihnen bei der Vertragsunterzeichnung verbotene Dinge sorgfältig zu erklären und sie zu deren Einhaltung zu verpflichten. Im Falle eines Verstoßes sollten Sie diesen protokollieren, den Mieter unverzüglich benachrichtigen und sich mit der Verwaltungsgesellschaft oder einem Fachmann (z. B. einem Rechtsanwalt) beraten, um geeignete Maßnahmen zu ergreifen, bevor die Dinge kompliziert werden.

Ärger bei der Wiederherstellung

Die Kosten für die Wiederherstellung des ursprünglichen Zustands der Wohnung zum Zeitpunkt des Auszugs sind häufig Gegenstand von Streitigkeiten zwischen Eigentümer und Mieter. In der Regel argumentiert der Mieter, dass Schmutz und Kratzer, die durch normales Wohnen entstanden sind, nicht repariert werden müssen, weil es sich um altersbedingte Abnutzungserscheinungen handelt, während der Eigentümer argumentiert, dass der Mieter sie gemäß dem Vertrag auf eigene Kosten reparieren muss. So gelten beispielsweise durch Möbel verursachte Dellen im Fußboden, sonnenverbrannte oder nachgedunkelte Tapeten als normale Abnutzung, während die Entfernung einer Klimaanlage oder Löcher von Reißzwecken zu Lasten des Mieters gehen. Wie bereits erwähnt, stellt das Gesetz klar, dass Abnutzungserscheinungen, die durch den normalen Gebrauch verursacht werden, nicht in die Verpflichtung des Mieters zur Wiederherstellung des ursprünglichen Zustands der Wohnung einbezogen werden. Versucht der Vermieter also, den Betrag der altersbedingten Abnutzung von der Kaution abzuziehen, kann es zu einem Rechtsstreit mit dem Mieter kommen. Wenn jedoch eine besondere Klausel im Vertrag enthalten ist und der Mieter ihr zustimmt, kann sie akzeptiert werden, so dass eine genaue Prüfung des Vertrags und ein Gespräch zwischen Vermieter und Mieter erforderlich sind, um etwaige Probleme zu lösen. Zu den Lektionen zur Vermeidung von Sanierungsproblemen gehört es, den aktuellen Zustand der Immobilie zum Zeitpunkt des Einzugs zu erfassen und mitzuteilen undden Umfang der Belastung im Vertrag ausdrücklich festzulegen. Wenn der Zustand der Wohnung beim Einzug anhand von Checklisten und Fotos festgehalten wird und beide Parteien von Kratzern oder Flecken wissen, lassen sich Streitigkeiten beim Auszug darüber vermeiden, ob diese Kratzer schon vor dem Einzug des Mieters vorhanden waren oder nicht. Wenn Sie außerdem die Rechnung in aller Ruhe nach den bei Vertragsabschluss vereinbarten Restaurierungsregeln begleichen, können Sie in den meisten Fällen Probleme vermeiden. Für den unwahrscheinlichen Fall, dass sich die Parteien nicht einigen können, können sie eine örtliche Streitberatungsstelle oder das Gericht für geringfügige Forderungen einschalten.

Praktische Maßnahmen zur Vermeidung von Problemen

Im Folgenden finden Sie eine Zusammenfassung praktischer Maßnahmen, die Eigentümer ergreifen sollten, um die oben genannten Probleme zu vermeiden und das Mietgeschäft in aller Ruhe zu führen.

• Aktive Inanspruchnahme von Mietgarantieunternehmen: Es ist sinnvoll, einen Vertrag mit einem zuverlässigen Mietgarantieunternehmen abzuschließen, um sich gegen das Risiko von Mietrückständen abzusichern. Wenn der Mieter einen Vertrag mit einer Bürgschaftsgesellschaft abschließt, übernimmt diese die Ersatzzahlungen, wenn der Mieter die Miete nicht zahlt, und sichert so dem Eigentümer ein stabiles Einkommen. Bürgschaftsunternehmen spielen auch eine Rolle bei der Überprüfung der Kreditwürdigkeit von Mietern durch ihr eigenes Screening, so dass sie als Teil des Mieterauswahlverfahrens nützlich sind. Da sich die Bürgschaftsunternehmen jedoch voneinander unterscheiden, sollten Eigentümer ein äußerst zuverlässiges Bürgschaftsunternehmen auswählen (z. B. ein beim Ministerium für Land, Infrastruktur und Verkehr eingetragenes Unternehmen für die Verwaltung von Mietwohnungen, das auch Bürgschaftsgeschäfte tätigt). Prüfen Sie auch den Inhalt des Bürgschaftsvertrags (Bürgschaftsgrenzen und Reaktionsablauf bei Zahlungsrückständen) im Voraus, um sicherzustellen, dass alle möglichen Vorkehrungen getroffen wurden.

• Einsatz von befristeten Mietverträgen: Ziehen Sie den Einsatz eines befristeten Baurechtsvertrags (Zeitmietvertrag) in Betracht, wenn Sie die Dauer der Vermietung im Voraus begrenzen wollen oder wenn Sie unter Umständen sicherstellen wollen, dass die Immobilie in Zukunft geräumt wird. Ein befristeter Mietvertrag stellt sicher, dass der Mieter die Wohnung am Ende der Vertragslaufzeit räumt, wodurch das Risiko verringert wird, dass der Mieter in der Wohnung bleibt und Schwierigkeiten hat, die Wohnung zu räumen, wie es bei einem Standardmietvertrag der Fall ist. Ein befristeter Mietvertrag eignet sich zum Beispiel für Fälle wie "Ich möchte die Wohnung nur für zwei Jahre mieten, während ich wegen einer Versetzung weg bin". Außerdem ist es möglich, einen befristeten Mietvertrag in gegenseitigem Einvernehmen neu zu unterzeichnen, d. h., wenn der Mieter gut dasteht, kann das Mietverhältnis flexibel gehandhabt werden, so dass der Mieter den Vertrag neu unterzeichnen und weiterhin in der Wohnung wohnen kann. Damit ein befristeter Mietvertrag gültig ist, müssen jedoch rechtliche Verfahren eingehalten werden, wie z. B. eine vorherige schriftliche Erklärung und eine Klarstellung in der Vertragsurkunde. Da die Verfahren recht kompliziert sind und von den Mietern gern umgangen werden, ist es ratsam, die Mieter bereits bei der Einstellung über das befristete Mietverhältnis zu informieren und mit den Mietern, die damit einverstanden sind, einen Vertrag zu schließen. Befristete Mietverträge sind eine gute Option für Eigentümer, die ihr Vermögen systematisch und unabhängig von den Wünschen der Mieter verwalten wollen.

• Regelmäßige Überprüfung und Aktualisierung der Verträge: Gesetze und Rechtsprechung zu Mietverträgen ändern sich im Laufe der Zeit. Die Verwendung alter Vertragsvorlagen kann zu Unzulänglichkeiten führen, die nicht den neuesten rechtlichen Änderungen entsprechen. Mit der Revision des Zivilgesetzbuches (Obligationenrecht) im Jahr 2020 haben sich zwar die im Mietvertrag aufzunehmenden Punkte geändert, aber in einigen Fällen wurden die Änderungen nicht gründlich umgesetzt und der alte Vertrag ist immer noch in Gebrauch. Für Eigentümer ist es wichtig, den Vertrag regelmäßig von einem Experten überprüfen zu lassen und die Klauseln entsprechend den Änderungen der Gesetzgebung und der sozialen Bedingungen zu aktualisieren. So sollte beispielsweise die Bürgenklausel im Vertrag geändert werden, um der bereits erwähnten Verpflichtung des Bürgen zur Festlegung eines Höchstbetrags zu entsprechen (Änderung des Bürgerlichen Gesetzbuchs im Jahr 2020), oder es sollte eine klare Aussage über die Handhabung von Kautionen aufgenommen werden. Auch wenn die Häufung von Präzedenzfällen zeigt, dass bestimmte Klauseln fragwürdig sind (z. B. eine einheitliche Klausel über den vollen Betrag der Kaution), sollten Sie die Streichung oder Änderung der Klausel aus dem Vertrag in Erwägung ziehen. Verwenden Sie das neueste Muster als Referenz und halten Sie einen Vertrag aufrecht, der zu Ihrer eigenen Immobilie und Ihrer Verwaltungspolitik passt.

• Prüfen Sie die aktuelle Situation bei Ein- und Auszug gründlich: Aufzeichnungen und Nachweise sind von grundlegender Bedeutung, um Probleme zu vermeiden. Beim Einzug eines Mieters sollte im Beisein des Eigentümers oder der Hausverwaltung der aktuelle Zustand des Objekts genau überprüft und eine Checkliste erstellt werden, die von beiden Parteien unterzeichnet wird. Wenn Mängel, Flecken, defekte Geräte usw. beim Einzug mitgeteilt und festgehalten werden (einschließlich Fotos), ist beim Auszug des Mieters klar, ob es sich um neue Abnutzungserscheinungen handelt oder nicht. Ebenso werden wir beim Auszug die Wohnung besichtigen, um den aktuellen Zustand zu prüfen und ihn mit den Aufzeichnungen vom Einzug zu vergleichen, um festzustellen, welche Bereiche in ihren ursprünglichen Zustand zurückversetzt werden müssen. Es ist besonders wichtig, fotografische und schriftliche Belege für kleinere Kratzer und Flecken aufzubewahren, da diese allein aus dem Gedächtnis heraus leicht bestritten werden können. Die schriftliche Bestätigung des aktuellen Zustands der Immobilie sollte die zu reparierenden Bereiche und die von beiden Parteien vereinbarten Belastungskategorien enthalten, um spätere Missverständnisse zu vermeiden. Durch diese sorgfältigen Maßnahmen beim Ein- und Auszug lassen sich Probleme bei der Abrechnung von Kautionen und der Belastung mit Reparaturkosten deutlich reduzieren.

Zu beachtende Punkte im Umgang mit mietvertragsrechtlichen Änderungen

Das Mietvertragsrecht wird von Zeit zu Zeit geändert, und die Eigentümer müssen sich über diese Entwicklungen auf dem Laufenden halten und entsprechend reagieren. Im Folgenden sind einige der wichtigsten Änderungen der letzten Jahre aufgeführt.

• Reaktion auf die Änderungen des Bürgerlichen Gesetzbuchs (Schuldrecht ): Mit den im April 2020 in Kraft getretenen Änderungen des Bürgerlichen Gesetzbuchs wurden die Bestimmungen zu Mietverträgen erheblich überarbeitet. Einer der wichtigsten Punkte ist die Klärung der Regeln für die Rückgabe von Kautionen und die Wiederherstellung des ursprünglichen Zustands. Das revidierte Zivilgesetzbuch legt eindeutig fest, dass der Vermieter (Eigentümer) bei Beendigung eines Mietvertrags die Verpflichtungen des Mieters wie nicht gezahlte Miete und Renovierungskosten von der Kaution abziehen und den Restbetrag an den Mieter zurückzahlen muss. Obwohl dies in der Vergangenheit in der Praxis bereits der Fall war, wird die Tatsache, dass dies nun eindeutig gesetzlich geregelt ist, dazu beitragen, Probleme bei der Abrechnung von Kautionen zu vermeiden. Das Gesetz legt auch eindeutig fest, dass der Mieter nicht für die Wiederherstellung des ursprünglichen Zustands der Wohnung aufkommen muss, wenn eine Abnutzung durch normalen Gebrauch vorliegt. Dies ist ebenfalls eine Form der Verrechtlichung der bestehenden Richtlinien und dürfte dazu führen, dass Streitigkeiten über Reparaturkosten für altersbedingte Abnutzungen eingedämmt werden. Es ist jedoch zu beachten, dass die Vereinbarung, dass der Mieter die normale Abnutzung trägt, nicht generell ungültig ist und es immer noch gültige Fälle gibt. Außerdem ist es wichtig, die Vorschriften für Mitbürgen zu verschärfen. Gemäß Artikel 465-2 des geänderten Bürgerlichen Gesetzbuchs ist der Bürgschaftsvertrag ungültig, wenn eine Einzelperson als Mitbürge in einem Mietvertrag auftritt und der Höchstbetrag (Bürgschaftsgrenze) nicht bei Vertragsabschluss festgelegt wird. Die Bürgschaftsklausel, die bisher umfassend als "Ich bürge für alle Schulden" formuliert war, wird in Zukunft in die Formulierung "Ich bürge bis zu einem Höchstbetrag von XX Millionen Yen" geändert, und die Festlegung eines bestimmten Höchstbetrags ist zwingend vorgeschrieben. Die Höhe des Höchstbetrags ist nicht gesetzlich vorgeschrieben und bleibt der Vereinbarung zwischen den betroffenen Parteien überlassen, aber es wurde ein Beispiel eingeführt, in dem der Höchstbetrag als Richtwert auf etwa 18 Monatsmieten festgesetzt wird, um den Fall zu berücksichtigen, dass die Mietrückstände länger andauern. Bei der Forderung nach einem Bürgen sollte der Vertrag aktualisiert werden, um sicherzustellen, dass dieser Höchstbetrag nicht vergessen wird. Darüber hinaus wird in Artikel 465-10 des geänderten Zivilgesetzbuchs die Verpflichtung des Mieters, dem potenziellen Mitbürgen Informationen über das Vermögen und die Einnahmen und Ausgaben zu übermitteln, neu festgelegt (dies gilt für Mietverträge für Büros, Geschäfte usw., nicht für Wohnungen). Sie sieht vor, dass der Bürgschaftsvertrag widerrufen werden kann, wenn der Mieter dieser Informationspflicht nicht nachkommt und der Bürge dies missversteht. Als Eigentümer müssen Sie bei der Vermietung einer Gewerbeimmobilie dafür sorgen, dass der Mieter dem Bürgen Informationen zur Verfügung stellt und diese vom Bürgen unterzeichnet werden, indem Sie eine Spalte in den Vertrag aufnehmen, in der die vorgeschriebenen Immobilienbedingungen usw. beschrieben werden. In Artikel 458-2 des geänderten Zivilgesetzbuches wird schließlich auch die Verpflichtung des Vermieters festgelegt , auf eine Anfrage des Mitbürgen zum Stand der Mietzahlungen zu antworten. Der Eigentümer oder die Verwaltungsgesellschaft muss unverzüglich antworten, wenn der Bürge fragt: "Hat der Mieter die Miete ordnungsgemäß gezahlt?" muss der Eigentümer oder die Verwaltungsgesellschaft dem Bürgen unverzüglich antworten. Andernfalls besteht die Gefahr, dass der Bürge bei der Geltendmachung der Mietrückstände gegenüber dem Bürgen behauptet, er sei nicht im Voraus informiert worden, und die Zahlung verweigert wird. Da die oben erwähnten zivilrechtlichen Änderungen in direktem Zusammenhang mit der Vertragspraxis stehen, sollten sie sich im Vertrag widerspiegeln und auch bei der täglichen Verwaltungsarbeit beachtet werden.

• Weitere relevante Gesetzesänderungen: Neben dem Zivilgesetzbuch gibt es weitere Änderungen im Rechtssystem, die die Vermietungsbranche betreffen. So wurde beispielsweise die Höchstdauer eines Mietvertragsvon 20 auf 50 Jahre verlängert (geändertes Zivilgesetzbuch, Artikel 604). Dadurch ist es möglich geworden, wirksame Mietverträge über sehr lange Zeiträume abzuschließen, was jedoch keine großen Auswirkungen auf die normalen Wohnungsmieten haben wird. Eine den Eigentümern wohlbekannte Änderung ist hingegen das Gesetz über die Verwaltung von Mietwohnungen (in Kraft ab 2021). Mit diesem Gesetz wird ein Registrierungssystem für Mietverwaltungsunternehmen eingeführt und es werden Standards für Geschäftsführungssysteme und die Verpflichtung zur getrennten Verwaltung von Immobilien festgelegt. Ziel ist es, Probleme mit Untervermietungsunternehmen (so genannte Untervermietungsprobleme) zu lösen, indem den Verwaltungsgesellschaften bestimmte Regeln auferlegt werden. Bei der Auswahl eines Verwaltungsunternehmens können Eigentümer darauf achten, ob das Unternehmen als Verwaltungsgesellschaft für Mietwohnungen registriert ist und ob es über eine Genehmigung für das Bauland und die Abwicklung von Bauvorhaben verfügt. Der Trend zur Digitalisierung hat auch zu Änderungen geführt, wie z. B. der Änderung des Gesetzes über den Geschäftsverkehr mit Baugrundstücken und Gebäuden im Jahr 2022, die es ermöglicht, Erklärungen zu wichtigen Angelegenheiten online abzugeben. Elektronische Unterschriften auf Verträgen werden ebenfalls rechtsgültig. Es ist wichtig, sich über künftige Änderungen der einschlägigen Rechtsvorschriften auf dem Laufenden zu halten und die Vertragsverfahren und Verwaltungsmethoden zu aktualisieren.

Bedeutung der Zusammenarbeit mit Mietverwaltungsunternehmen und Auswahlkriterien

Abschließend gehen wir auf die Zusammenarbeit mit Mietverwaltungsunternehmen (Property Management Companies) ein. Eine gute Mietverwaltungsgesellschaft ist ein wichtiger Partner für eine erfolgreiche Mietverwaltung. Erfahren Sie, wie wichtig sie sind und worauf Sie bei der Auswahl einer Verwaltungsgesellschaft achten sollten.

Vorteile der Zusammenarbeit mit einer Verwaltungsgesellschaft

Die Auslagerung der Immobilienverwaltung an eine Verwaltungsgesellschaft kann den Zeit- und Arbeitsaufwand des Eigentümers, der sich selbst darum kümmern muss, erheblich verringern. Auch Eigentümer, die beruflich stark eingespannt sind, können einen stabilen Betrieb gewährleisten, indem sie komplizierte Aufgaben wie die Anwerbung von Mietern (Werbung und Besichtigungskorrespondenz), die Vertragsabwicklung, die Einziehung von Mieten, Mahnungen, die Bearbeitung von Beschwerden, die Beauftragung von Handwerkern bei Ausfällen von Geräten und die Abrechnung bei Auszug von Mietern in professionelle Hände geben. Das Fachwissen und die Erfahrung einer Verwaltungsgesellschaft können eine große Hilfe sein, insbesondere bei der Auswahl von Mietern und bei der Bewältigung von Problemen. Eine Verwaltungsgesellschaft mit nachgewiesener Erfolgsbilanz wird ihr eigenes Know-how nutzen, um Mieter richtig zu prüfen und böswillige Mieter auszuschließen. Die Verwaltungsgesellschaft kann auch als Vermittler fungieren und Unterstützung in Situationen leisten, die für eine Einzelperson schwierig wären, wie z. B. die Mahnung von Mietern bei Zahlungsrückständen, die Vermittlung bei Problemen in der Nachbarschaft oder der Umgang mit Sachverständigen, wenn rechtliche Verfahren erforderlich sind. Da sie mit den neuesten gesetzlichen Änderungen und den Bedingungen auf dem Immobilienmarkt vertraut sind, haben sie außerdem den Vorteil, dass sie bei der Pflege der Vertragsunterlagen und der Festsetzung der Mieten angemessen beraten können. Im Allgemeinen ermöglicht eine gute Zusammenarbeit mit einer Verwaltungsgesellschaft den Eigentümern, die Mietverwaltung in aller Ruhe fortzusetzen, die Leerstandsquote zu senken und den Wert der Immobilie zu erhalten.

Kriterien und Punkte für die Auswahl eines Verwaltungsunternehmens

Das Wichtigste ist die Auswahl eines zuverlässigen Verwaltungsunternehmens. Wenn Sie bei der Auswahl eines Verwaltungsunternehmens einen Fehler machen, kann dies zu Problemen führen. Die wichtigsten Punkte, die bei der Auswahl einer Verwaltungsgesellschaft zu prüfen sind, sind

• Erfolgsbilanz und Erfahrung: Prüfen Sie die operative Erfolgsbilanz der Verwaltungsgesellschaft (Anzahl der verwalteten Einheiten und Marktanteil in der Region), die Anzahl der Jahre, die das Unternehmen bereits im Geschäft ist, und die Erfahrung der Mitarbeiter. Unternehmen mit einer umfangreichen Erfolgsbilanz verfügen in der Regel über eine hohe Fähigkeit, Mieter zu finden und Probleme zu lösen. Beachten Sie auch die Mundpropaganda und den Ruf, um festzustellen, ob das Unternehmen vertrauenswürdig ist.

• Inhalt der Verwaltung und Umfang der Dienstleistungen: Die Mietverwaltung und die angebotenen Dienstleistungen sind von Unternehmen zu Unternehmen unterschiedlich. Prüfen Sie, inwieweit das Unternehmen Dienstleistungen anbietet, die vom einfachen Mietinkasso und Mahnungen bis zum 24-Stunden-Notdienst, regelmäßigen Kontrollgängen und Reinigungsarbeiten, Vorkehrungen für Renovierungsarbeiten, Vertragsverlängerungen in Ihrem Namen, Begleitung und Abrechnung bei Ihrem Auszug und sogar Mietgarantien und Untervermietungen (Leerstandsgarantien) reichen. Wählen Sie ein Unternehmen, das Dienstleistungen anbietet, die Ihren Bedürfnissen entsprechen.

• Verwaltungsgebühren (Kosten): Die Verwaltungsgebühren belaufen sich im Allgemeinen auf etwa 5 % der Miete. Ist der Satz extrem hoch, kann er Druck auf Ihre Einnahmen ausüben, ist er dagegen zu niedrig, bietet er möglicherweise keinen angemessenen Service. Vergleichen Sie und überlegen Sie, ob die Gesamtkostenstruktur angemessen ist, d. h. nicht nur die Höhe der Provision, sondern auch die Kosten für die Werbung zum Zeitpunkt der Vertragsunterzeichnung, die Umlage der Verlängerungsgebühren und die Verwaltungsgebühr für die Räumung der Immobilie bei Auszug des Mieters. Es ist ratsam, Angebote von mehreren Unternehmen einzuholen und sie miteinander zu vergleichen, ohne eine schnelle Entscheidung auf der Grundlage der Informationen eines einzigen Unternehmens zu treffen.

• Einstellung und Kommunikation: Sie und die Verwaltungsgesellschaft werden über einen langen Zeitraum zusammenarbeiten, um Ihr Mietobjekt zu verwalten. Die Höflichkeit der verantwortlichen Person und das Berichts- und Kommunikationssystem sind ebenfalls wichtige Kriterien. Prüfen Sie im Vorfeld, ob es regelmäßige Verwaltungsberichte gibt, ob man sich bei Problemen umgehend meldet und ob man flexibel auf Wünsche des Eigentümers eingeht. Es ist wichtig, die Zuverlässigkeit der verantwortlichen Person anhand der Reaktionen in der vorvertraglichen Beratungsphase zu prüfen.

• Einhaltung von Gesetzen und Vorschriften und Zuverlässigkeit: Es ist auch wichtig, die Zuverlässigkeit der rechtlichen Aspekte zu prüfen, z. B. ob das Unternehmen über eine Zulassung als Baulos und Bauhändler verfügt und diese ordnungsgemäß erneuert, und ob es, wie oben erwähnt, als Mietwohnungsverwaltungsunternehmen registriert ist. Auch die Mitgliedschaft in Verbänden (z. B. in der All-Japan Real Estate Association oder der National Federation of Building Contractors Associations) ist hilfreich, um illegale Geschäftspraktiken zu überprüfen. Wenn ein Unternehmen einen Untermietvertrag anbietet, sollten Sie angesichts der jüngsten Probleme mit Untervermietungsunternehmen die Vertragsbedingungen (z. B. die Bedingungen für die garantierte Miete und die Klausel zur mittelfristigen Kündigung) sorgfältig prüfen.

Es ist wichtig, die oben genannten Punkte umfassend zu beurteilen und die am besten geeignete Verwaltungsgesellschaft für Ihre Immobilie auszuwählen. Sich die Zeit zu nehmen, um einen Partner sorgfältig auszuwählen, ist der erste Schritt zu einer stabilen Verwaltung, anstatt sofort einen Vertrag mit dem ersten Unternehmen abzuschließen, das auf den Markt kommt.

Schlussfolgerung.

Im Folgenden finden Sie eine Zusammenfassung wichtiger Punkte und Fallstricke bei Mietverträgen aus der Sicht des Immobilieneigentümers. Die Informationen decken ein breites Spektrum an Themen ab, von grundlegenden Überprüfungen vor Vertragsabschluss über die Einhaltung von Vertragsklauseln, häufig auftretende Probleme und deren Bewältigung, die Reaktion auf gesetzliche Änderungen bis hin zur Zusammenarbeit mit einer guten Verwaltungsgesellschaft. Sobald ein Mietverwaltungsvertrag abgeschlossen ist, beginnt eine langfristige Beziehung. Um das Risiko während dieser Zeit zu minimieren und ein stabiles Einkommen zu erzielen, sind eine gute Vorbereitung und vorbeugende Maßnahmen von größter Bedeutung. Als Eigentümer können Sie die Zahl der Probleme bei der Mietverwaltung erheblich verringern, wenn Sie die Vertragsinhalte genau kennen und verwalten und sie - gegebenenfalls mit Hilfe von Experten - angemessen behandeln. Der Schlüssel zum langfristigen Erfolg liegt darin, sich auf dem neuesten Stand des Wissens zu halten und mit einem zuverlässigen Partner zusammenzuarbeiten, um eine solide Mietverwaltung sicherzustellen. Mit dem richtigen Wissen und der richtigen Vorbereitung auf Mietverträge können Sie eine sichere Mietverwaltung erreichen.