Aspectos Clave y Errores Comunes en Contratos de Alquiler para Propietarios

Para los propietarios que gestionan sus viviendas de alquiler, existen diversas precauciones y escollos a la hora de celebrar un contrato de arrendamiento. Este artículo ofrece una explicación detallada, desde el punto de vista del propietario, de los aspectos básicos a la hora de celebrar un contrato, las cláusulas importantes que deben incluirse en el contrato, los casos problemáticos más comunes y sus contramedidas, el cumplimiento de los últimos cambios legales y la importancia de la cooperación con la empresa gestora del alquiler.

Cuestiones básicas que los propietarios deben tener en cuenta al celebrar un contrato de alquiler

Aclaración de los términos del contrato

A la hora de celebrar un contrato, es necesario definir claramente los términos y condiciones básicos del mismo, como el alquiler, la fianza, el dinero de la llave y la duración del contrato. Es importante asegurarse de que el acuerdo no sólo se pacta verbalmente, sino también por escrito, para evitar cualquier discrepancia entre las dos partes. El importe del alquiler, las fechas de pago, los métodos de pago (como el beneficiario y quién corre con los gastos de transferencia bancaria), así como la gestión de las renovaciones y las condiciones de rescisión, deben acordarse específicamente y dejarse por escrito en el contrato. Si los términos del contrato se dejan ambiguos, pueden surgir disputas posteriores, del tipo "no me lo dijeron". Para evitar riesgos como propietario, asegúrese de que todas las condiciones del contrato de arrendamiento estén claramente establecidas por escrito y acordadas por ambas partes con sus firmas y sellos.

Confirmar el contenido de la declaración de asuntos importantes

Cuando se firma un contrato a través de una agencia inmobiliaria (contratista de obras), el contratista de obras emite y explica por escrito una explicación de asuntos importantes (una explicación detallada de la propiedad y el contrato) antes de celebrar el contrato. Es importante que el propietario compruebe previamente el contenido de este Documento Explicativo de Cuestiones Importantes para asegurarse de que no hay errores ni omisiones. El Documento Explicativo de Cuestiones Importantes describe los derechos sobre la propiedad (por ejemplo, si hay o no hipotecas), el estado de las instalaciones, las condiciones del contrato y otras cuestiones de importancia para el inquilino. Si hay algún error en la descripción, esto puede dañar la relación de confianza con el inquilino y causar problemas, por lo que hay que consultar previamente con la agencia inmobiliaria si algo no está claro y hacer que lo corrijan. En el caso de la autogestión, en la que el propietario alquila directamente la vivienda , no existe obligación legal de emitir una declaración de asuntos importantes, pero se recomienda hacerlo para evitar diferencias de entendimiento entre el propietario y el inquilino. Explicando cuidadosamente por escrito el estado de la vivienda y las condiciones del contrato y obteniendo la comprensión y el consentimiento del inquilino antes de firmar el contrato, puede evitar reclamaciones y demandas más adelante.

Comprobación de los atributos del inquilino (verificación de su solvencia)

También es fundamental comprobar la solvencia y el carácter del inquilino (posible inquilino) antes de alquilar la vivienda. Además de la capacidad para pagar el alquiler (situación de ingresos, lugar de trabajo, situación laboral, etc.), también se comprueban, en la medida de lo posible, los antecedentes de problemas anteriores con el alquiler y la actitud ante la vida. Concretamente, pedimos justificantes de ingresos y de empleo, y comprobamos los datos de contacto en caso de emergencia y los avalistas conjuntos. En los últimos años, es habitual que los inquilinos se adhieran a una empresa de garantía de alquileres, que puede evaluar la solvencia del inquilino mediante una evaluación de la empresa de garantía. También es importante comprobar que no hay problemas con la criba realizada por la empresa de garantía. Si no examina los atributos de sus inquilinos, corre el riesgo de invitar a inquilinos con malos modales, como problemas de ruido por la noche o de etiqueta a la hora de tirar la basura. En realidad, es difícil detectar por completo el carácter de los inquilinos, pero si confía la selección de inquilinos a una empresa de gestión con un historial probado, podrá eliminar a los malos inquilinos con una alta probabilidad. Como propietario, puede estabilizar su negocio de alquiler colaborando con una empresa de gestión fiable para seleccionar adecuadamente a los inquilinos y descartar de antemano a los solicitantes problemáticos.

Cláusulas importantes que debe incluir el contrato de alquiler

El contrato de alquiler es el reglamento de la gestión de alquileres. Deben incluirse las siguientes cláusulas importantes para garantizar una gestión del alquiler fluida y sin desventajas para el propietario

• Alquiler y condiciones de pago: especifique el importe del alquiler mensual, la fecha de vencimiento (normalmente el día X del mes) y la forma de pago (por ejemplo, transferencia bancaria). También debe estipularse la existencia y el tipo de las penalizaciones en caso de demora en el pago.

• Fianza y dinero llave: Establece el importe de la fianza (depósito de seguridad) y del dinero llave, cómo se conservará y cómo se liquidará al final del contrato. Por ejemplo, debe indicarse claramente que "se mantendrá un depósito de seguridad de X meses de alquiler y el saldo se devolverá tras deducir el alquiler impagado y los costes de restauración cuando el inquilino se mude". Las normas para la devolución de las fianzas también están claramente establecidas en el Código Civil, que estipula que la cantidad restante tras deducir las deudas del inquilino debe devolverse en el momento de desalojar el local. Esta disposición legal también debe tenerse en cuenta para aclarar los términos de la liquidación de la fianza. Como el dinero llave es una cláusula no reembolsable, su tratamiento también debe constar en el contrato.

• Duración y renovación del contrato: Debe indicarse claramente el tipo de contrato (arrendamiento general ode duración determinada) y establecerse la duración del mismo. En el caso de un arrendamiento general, el contrato suele tener una duración de dos años y, básicamente, puede renovarse si el inquilino está dispuesto a renovarlo. Si el contrato es de arrendamiento de duración determinada, se indica claramente que no hay renovación y que el contrato termina al final del periodo contractual, y se especifica si el contrato puede renovarse o no y los procedimientos a seguir. También debe acordarse el procedimiento de renovación y la tasa de renovación (véase más abajo) antes de que expire el plazo del contrato.

• Acuerdos de rescisión anticipada: estipulan las condiciones en las que se puede rescindir el contrato durante la vigencia del mismo (rescisión del contrato). El plazo de preaviso (por lo general, uno o dos meses, etc.) y la existencia de una penalización en caso de rescisión por parte del arrendatario se indican claramente en el contrato. En caso de rescisión por parte del arrendador, es difícil rescindir un contrato de arrendamiento estándar a menos que exista un motivo justificado, pero el contrato indicará las medidas y procedimientos que deben adoptarse si surgen circunstancias inevitables (por ejemplo, demolición debido al deterioro del edificio). En principio, un contrato de arrendamiento de duración determinada no puede rescindirse a medio plazo, pero es posible incluir una cláusula que permita la rescisión si surgen circunstancias inevitables para el arrendatario, como el traslado o el tratamiento médico (cláusula de rescisión a medio plazo basada en el artículo 38, apartado 5, de la Ley de Arrendamiento de Tierras y Viviendas). Tenga en cuenta que el derecho del arrendador a rescindir el contrato antes de su finalización es muy limitado desde la perspectiva de la protección del arrendatario, e incluso si se incluye una cláusula especial en el contrato, a menudo carece de validez legal.

• Alcance de las obligaciones de restauración: defina claramente el alcance y el contenido de la obligación del inquilino de restaurar la propiedad a su estado original cuando la desocupe. El Código Civil establece claramente que el deterioro relacionado con la edad y el desgaste debido al uso normal (por ejemplo, las quemaduras de sol y las rozaduras que se producen de forma natural) quedan fuera del ámbito de la obligación del inquilino de restaurar la propiedad a su estado original. Por lo tanto, es aconsejable estipular en el contrato que el inquilino sólo es responsable de los "daños intencionados o por negligencia o daños que excedan el ámbito del uso normal", y que el propietario es responsable de todos los demás daños. Por ejemplo, los agujeros de alfiler de cajón y los pequeños arañazos correrán a cargo del arrendador como desgaste normal, mientras que las quemaduras de cigarrillo y los daños intencionados correrán a cargo del inquilino. Además, hay casos en los que se establece una cláusula especial (como la llamada cláusula "Shiki-biki"), que establece que el inquilino soporta la carga incluso en caso de desgaste normal, pero esto debe considerarse cuidadosamente, ya que existe el riesgo de que una cláusula demasiado desfavorable para el inquilino sea juzgada inválida. Los problemas pueden controlarse si la cláusula se ajusta a las Directrices sobre Restauración al Estado Original del Ministerio de Territorio, Infraestructuras, Transporte y Turismo.

• Cuotasde renovación: Las cuotas de renovación, que se encuentran principalmente en los contratos de arrendamiento de viviendas en el área metropolitana de Tokio, deben indicarse claramente en el contrato si se producen. Una cuota de renovación es un pago único que el inquilino hace al propietario cuando se renueva el contrato, y suele ser de alrededor de un mes del nuevo alquiler. En el contrato también se estipulan la existencia y el importe de la cuota de renovación, el momento del pago (por ejemplo, al concluir el contrato de renovación) y si se puede denegar la renovación si no se paga la cuota de renovación. La práctica de cobrar tasas de renovación depende de la región, pero es importante acordarlo de antemano en las cláusulas del contrato para evitar disputas posteriores por no haberse explicado la tasa de renovación.

• Elementos prohibidos: enumera los elementos prohibidos que el inquilino debe respetar al utilizar la propiedad. Algunos ejemplos típicos son: prohibición de subarrendar sin permiso, prohibición de uso para fines distintos de la dirección (por ejemplo, oficinas o alojamiento privado), prohibición de tener animales de compañía (o de pedir permiso), prohibición de tocar instrumentos musicales o hacer mucho ruido, prohibición de introducir o consumir drogas ilegales, prohibición de fuego o artículos peligrosos, prohibición de actividades que causen problemas en el vecindario (ruido a altas horas de la noche etc.), etc. Si se establecen claramente las prohibiciones en el contrato y se indica que el contrato puede rescindirse en caso de incumplimiento, se anima al inquilino a conocer estas normas, lo que contribuirá a disuadir los problemas. Por ejemplo, es aconsejable incluir una cláusula que diga: "Si el inquilino comete un incumplimiento del contrato, como subarrendar sin permiso, el arrendador dará un preaviso para rectificar la situación y podrá rescindir el contrato si no hay mejoras".

Las cláusulas anteriores son las esenciales del contrato de alquiler. Si faltan o no están claras, los derechos del propietario pueden no estar protegidos en caso de emergencia, o pueden surgir disputas con el inquilino. A la hora de redactar un contrato, es esencial obtener asesoramiento profesional y asegurarse de que las cláusulas necesarias están cubiertas y son claras.

Problemas habituales y lecciones aprendidas

En la gestión de alquileres pueden surgir diversos problemas tras la firma del contrato. Esta sección describe ejemplos típicos de problemas a los que suelen enfrentarse los propietarios y las lecciones aprendidas.

Problemas relacionados con el impago del alquiler (retrasos en el pago del alquiler)

Los retrasos en el pago del alquiler son un problema grave para los propietarios. Si un inquilino no paga el alquiler, el propietario no sólo pierde ingresos, sino que también tiene que plantearse procedimientos como la rescisión del contrato o un procedimiento de entrega si los atrasos se prolongan. Sin embargo, en la práctica japonesa del alquiler, desde el punto de vista de la protección del inquilino, no es posible rescindir inmediatamente el contrato ni exigir al inquilino que desaloje la vivienda aunque esté en mora, y en general se considera difícil reconocer motivos justificados para rescindir el contrato a menos que el inquilino haya estado en mora durante al menos tres meses consecutivos. Por lo tanto, es importante minimizar los daños recordando rápidamente al inquilino los atrasos, confirmando el plan de pagos y, si es necesario, poniéndose en contacto con la compañía de garantía para recibir los pagos de la subrogación. Además, es eficaz depositar una fianza suficiente (por regla general, al menos dos meses de alquiler) y pedir al inquilino que se afilie a una sociedad de garantía como medida para reducir el riesgo de impago por adelantado. Si se adhiere a una sociedad de garantía, el propietario puede asegurarse una cierta cantidad de ingresos por alquiler, ya que la sociedad pagará el alquiler en lugar del inquilino aunque éste no pague. La lección aprendida de los problemas de impago de alquiler es cubrir el riesgo de impago en el momento de la contratación y hacer frente a los impagos de forma rápida y adecuada cuando se produzcan. Prevenir los daños con medidas iniciales y un sistema de gestión diaria.

Problemas relacionados con el incumplimiento del contrato (violación de prohibiciones)

También pueden surgir problemas si el inquilino incumple las normas del contrato. Por ejemplo, no cesan los casos de violación de prohibiciones como subarrendar una vivienda sin permiso, tener animales domésticos aunque esté prohibido o tocar instrumentos musicales a altas horas de la noche a pesar de la prohibición de hacer ruido, lo que ha provocado quejas de los vecinos. Si se descubre un incumplimiento de contrato, el primer paso es enviar una notificación al inquilino instándole a rectificar la situación y exigiendo que cese el incumplimiento o se restablezca la condición original (por ejemplo, retirada de la mascota, etc.) de acuerdo con el contrato. Si la situación sigue sin mejorar, se puede rescindir el contrato, pero en la práctica es posible que el inquilino no cumpla y el problema se prolongue. Debido al fuerte principio de protección del inquilino en los contratos de arrendamiento, no es fácil desalojar inmediatamente al inquilino por incumplimiento de contrato, y en algunos casos pueden ser necesarias las conversaciones o la mediación. Las lecciones aprendidas de los problemas de incumplimiento de contrato son prevenir el incumplimiento antes de que se produzca y afrontarlocon calma cuando se produzca. Como ya se ha dicho, es eficaz evitar a las personas susceptibles de causar problemas a la hora de seleccionar a los inquilinos, y explicar detenidamente las cuestiones prohibidas en el momento de firmar el contrato y hacer que se comprometan a cumplirlas. En caso de incumplimiento, deja constancia de ello y alerta inmediatamente al inquilino, y consulta con la empresa gestora o un especialista (por ejemplo, un abogado) para tomar las medidas oportunas antes de que las cosas se compliquen.

Problemas por la restauración

El coste de devolver la vivienda a su estado original en el momento de la mudanza suele ser objeto de disputa entre el propietario y el inquilino. Normalmente, el inquilino argumenta que la suciedad y los arañazos causados por la vida normal no están obligados a repararse porque son deterioros propios de la edad, mientras que el propietario argumenta que el inquilino debe repararlos a su costa de acuerdo con el contrato. Por ejemplo, las abolladuras en el suelo causadas por los muebles, el papel pintado quemado por el sol u oscurecido se consideran desgaste normal, y la retirada de un aparato de aire acondicionado o los agujeros de las chinchetas corren a cargo del inquilino. Como ya se ha dicho, la ley aclara que el desgaste causado por el uso normal no se incluye en la obligación del inquilino de restituir el inmueble a su estado original. Por lo tanto, si el propietario intenta deducir de la fianza el importe del deterioro causado por la edad, existe la posibilidad de una disputa legal por parte del inquilino. Sin embargo, si existe una cláusula especial en el contrato y el inquilino está de acuerdo con ella, es posible que se acepte, por lo que es necesario un examen minucioso del contrato y un debate entre el propietario y el inquilino para resolver cualquier problema. Las lecciones para evitar problemas de restauración incluyen registrar y compartir el estado actual del inmueble en el momento de la mudanza yestipular específicamente el alcance de la carga en el contrato. Si el estado de la vivienda en el momento de la mudanza se registra mediante listas de comprobación y fotografías, y ambas partes son conscientes de la existencia de arañazos o manchas, es posible evitar disputas en el momento de la mudanza sobre si esos arañazos estaban o no antes de que el inquilino se mudara. Además, si liquida tranquilamente la factura de acuerdo con las normas de restauración acordadas en el momento de firmar el contrato, podrá evitar problemas en la mayoría de los casos. En el improbable caso de que las partes no consigan llegar a un acuerdo, pueden considerar la posibilidad de recurrir a un centro local de asesoramiento en litigios o al sistema judicial de escasa cuantía.

Medidas prácticas para evitar problemas

A continuación se resumen las medidas prácticas que los propietarios deberían adoptar para evitar los problemas mencionados y gestionar el negocio del alquiler con tranquilidad.

• Uso activo de empresas de garantía de alquileres: es eficaz firmar un contrato con una empresa de garantía de alquileres fiable como medida contra el riesgo de impago de alquileres. Si el inquilino suscribe un contrato con una sociedad de garantía, ésta efectuará los pagos sustitutorios en caso de impago del alquiler por parte del inquilino, garantizando así unos ingresos estables al propietario. Las empresas de garantía también desempeñan un papel en la comprobación de la solvencia de los inquilinos a través de su propia selección, por lo que son útiles como parte del proceso de selección de inquilinos. Sin embargo, como las empresas de garantía varían de una a otra, los propietarios deben seleccionar una empresa de garantía muy fiable (por ejemplo, una empresa de gestión de viviendas de alquiler registrada en el Ministerio de Territorio, Infraestructuras y Transporte que también realice actividades de garantía). Compruebe también de antemano el contenido del contrato de garantía (límites de la garantía y flujo de respuesta en caso de morosidad) para asegurarse de que se han establecido todas las disposiciones posibles.

• Utilización de contratos de arrendamientode duracióndeterminada: Considere la posibilidad de utilizar un contrato de arrendamiento de obra de duración determinada (contrato de arrendamiento de duración determinada) si desea limitar de antemano el periodo de alquiler del inmueble o si se dan circunstancias en las que desea asegurarse de que el inmueble se desocupará en el futuro. Un contrato de alquiler de duración determinada garantiza que el inquilino desalojará la vivienda al final del periodo contractual, reduciendo así el riesgo de que el inquilino permanezca en la vivienda y tenga dificultades para negociar su desalojo, como ocurre con un contrato de alquiler estándar. Por ejemplo, un contrato de arrendamiento de duración determinada es adecuado para casos como "sólo quiero alquilar el piso durante dos años mientras estoy fuera por un traslado". Además, es posible volver a firmar un contrato de arrendamiento de duración determinada de mutuo acuerdo, por lo que, si el inquilino está al corriente de sus obligaciones, el arrendamiento puede funcionar con flexibilidad para que el inquilino pueda volver a firmarlo y seguir viviendo en la vivienda. Sin embargo, para que un contrato de arrendamiento de duración determinada sea válido, es necesario seguir unos procedimientos legales, como la explicación previa por escrito y la aclaración en el documento contractual. Dado que los procedimientos son bastante complicados y tienden a ser evitados por los inquilinos, es aconsejable informar a los inquilinos del arrendamiento de duración determinada en la fase de contratación y firmar un contrato con los inquilinos que lo acepten. El uso de contratos de arrendamiento de duración determinada es una opción poderosa para los propietarios que quieren gestionar sus activos de forma sistemática y sin dejarse influir por la conveniencia del inquilino.

• Revisar y actualizar periódicamente los contratos: la legislación y la jurisprudencia sobre los contratos de arrendamiento cambian con el tiempo. Utilizar plantillas de contratos antiguas puede dar lugar a insuficiencias que no se correspondan con los últimos cambios legales. De hecho, los puntos que deben incluirse en el contrato de arrendamiento cambiaron con la revisión del Código Civil (Código de Obligaciones) en 2020, pero en algunos casos, las revisiones no se han aplicado a fondo y el contrato antiguo sigue en uso. Es importante que los propietarios hagan revisar periódicamente el contrato por un experto y actualicen las cláusulas en función de los cambios en la legislación y las condiciones sociales. Por ejemplo, debería modificarse la cláusula del garante en el contrato para cumplir con la mencionada obligación del garante de fijar una cantidad máxima (Código Civil revisado en 2020), o debería incluirse una declaración clara sobre la gestión de los depósitos de garantía. Asimismo, si la acumulación de precedentes judiciales revela cláusulas especiales de validez cuestionable (por ejemplo, una cláusula uniforme sobre el importe total de la fianza), considere la posibilidad de eliminar o modificar la cláusula del contrato. Utilice el último modelo como referencia y mantenga un contrato que se adapte a su propia propiedad y políticas de gestión.

• Compruebe minuciosamente la situación actual al entrar y al salir: los registros y las pruebas son fundamentales para evitar problemas. Cuando un inquilino se muda, debe realizarse una comprobación detallada del estado actual de la propiedad en presencia del propietario o del personal de gestión, y debe elaborarse una lista de comprobación que firmarán ambas partes. Si los desperfectos, manchas, equipos defectuosos, etc. se comparten y registran (incluyendo fotografías) en el momento de la mudanza, cuando el inquilino se mude quedará claro si se trata de desgaste nuevo o no. Del mismo modo, cuando se mude, acudiremos a comprobar el estado actual de la vivienda y lo compararemos con los registros de cuando se mudó para identificar cualquier zona que deba ser restaurada a su estado original. Es especialmente importante conservar pruebas fotográficas y escritas de los pequeños arañazos y manchas, ya que pueden cuestionarse fácilmente de memoria. La confirmación por escrito del estado actual de la propiedad debe indicar las zonas que deben repararse y las categorías de carga acordadas por ambas partes, para evitar malentendidos posteriores. Estas cuidadosas medidas en el momento de la mudanza y el desalojo reducirán significativamente el número de problemas relacionados con la liquidación de los depósitos de seguridad y la carga de los costes de reparación.

Puntos a tener en cuenta ante los cambios en la legislación relativa a los contratos de alquiler

Las leyes relativas a los contratos de alquiler se modifican de vez en cuando, por lo que los propietarios deben estar al tanto de estas novedades y responder en consecuencia. He aquí algunas de las modificaciones más importantes de los últimos años.

• Respuesta a las modificaciones del Código Civil (Ley de Obligaciones ): las modificaciones del Código Civil que entraron en vigor en abril de 2020 revisaron significativamente las disposiciones relativas a los contratos de arrendamiento. Uno de los puntos principales es la aclaración de las normas para la devolución de los depósitos de garantía y la restauración al estado original. El Código Civil revisado estipula claramente que al final del contrato de arrendamiento, el arrendador (propietario) debe deducir las obligaciones del inquilino, como el alquiler impagado y los costes de restauración, de la fianza y devolver el importe restante al inquilino. Aunque esto ha sido así en la práctica en el pasado, el hecho de que ahora esté claramente estipulado en la ley ayudará a evitar problemas con la liquidación de las fianzas. La ley también estipula claramente que el inquilino no soportará la carga de restaurar la propiedad a su estado original si hay desgaste debido al uso normal. Esto también es una forma de legalización de las directrices existentes, y se espera que tenga el efecto de frenar las disputas sobre los costes de reparación por el deterioro relacionado con la edad. No obstante, hay que señalar que el pacto de que el inquilino corra con el desgaste normal no es inválido en general y sigue habiendo casos válidos. A continuación, también es importante reforzar las normas relativas a los garantes solidarios. Según el artículo 465-2 del Código Civil modificado, cuando una persona se convierte en garante solidario en un contrato de arrendamiento, el contrato de garantía pierde su validez si no se especifica el importe máximo (límite de la garantía) en el momento del contrato. En el futuro, la cláusula de garantía, que solía redactarse de forma exhaustiva como "Garantizo todas las deudas", pasará a redactarse como "Garantizo dentro del límite de XX millones de yenes", y será obligatorio fijar un importe máximo específico. El nivel de la cuantía máxima no está estipulado legalmente y se deja al acuerdo entre las partes implicadas, pero se ha introducido un ejemplo en el que se fija en torno a 18 meses de alquiler a título orientativo, teniendo en cuenta el caso de que el alquiler atrasado se convierta en de larga duración. Al pedir un avalista, el contrato debe actualizarse para que no se olvide esta cantidad máxima. Además, por lo que respecta a los arrendamientos de negocios, el artículo 465-10 del Código Civil modificado establece de nuevo la obligación del arrendatario de facilitar información sobre la propiedad y los ingresos y gastos al posible avalista solidario (esto se aplica a los contratos de alquiler de oficinas, tiendas, etc., no de viviendas). Estipula que el contrato de garantía puede ser revocado si el inquilino incumple esta obligación de información y el avalista se equivoca a causa de ello. Como propietario, cuando alquile un inmueble de uso profesional, debe incorporar un flujo para que el inquilino facilite información al avalista y ésta sea firmada por el avalista, estableciendo una columna en el contrato para describir las condiciones del inmueble prescritas, etc. Por último, el artículo 458-2 del Código Civil modificado también estipula la obligación del propietario de responder cuando reciba una consulta sobre el estado de pago del alquiler por parte del garante solidario. El propietario o la empresa de gestión deben responder sin demora si el garante pregunta: "¿Ha pagado el inquilino el alquiler correctamente?". del avalista, el propietario o la sociedad de gestión deben responder sin demora. De lo contrario, existe el riesgo de que el avalista alegue que "no se le informó de la situación con antelación" cuando intente reclamar los atrasos al avalista, y se le denegará el pago. Como las modificaciones del derecho civil mencionadas están directamente relacionadas con la práctica contractual, deben reflejarse en el contrato y también observarse en el trabajo diario de gestión.

• Otros cambios legales relevantes: Además del Código Civil, hay otros cambios en el ordenamiento jurídico relacionados con el sector del alquiler. Por ejemplo, la duración máxima de un contrato de alquiler se ha ampliado de 20 a 50 años (Código Civil modificado, artículo 604). Esto ha hecho posible celebrar contratos de arrendamiento efectivos por periodos muy largos, pero no tendrá mucho impacto en los alquileres residenciales normales. Por otro lado, una enmienda familiar para los propietarios es la Ley de Empresas de Gestión de Viviendas de Alquiler (en vigor a partir de 2021). Esta ley establece un sistema de registro para las empresas de gestión de alquileres y estipula normas para los sistemas de gestión empresarial y la obligación de gestionar las propiedades por separado. El objetivo es abordar los problemas con las empresas de subarrendamiento (los llamados problemas de subarrendamiento) imponiendo ciertas normas a las empresas de gestión. A la hora de elegir una empresa de gestión, los propietarios pueden estar tranquilos comprobando si la empresa está o no registrada como empresa de gestión de viviendas de alquiler y si dispone o no de licencia de lote y transacción de edificios. La tendencia a la digitalización también ha dado lugar a cambios como la modificación de la Ley de Lotes y Transacciones de Edificios en 2022 para permitir que las explicaciones sobre asuntos importantes se faciliten en línea. Las firmas electrónicas en los contratos también están adquiriendo validez legal. Es importante estar al tanto de cualquier modificación futura de la legislación pertinente y actualizar los procedimientos contractuales y los métodos de gestión.

Importancia de la cooperación con las empresas de gestión de alquileres y criterios de selección

Por último, hablaremos de la cooperación con las empresas de gestión de alquileres (empresas de gestión inmobiliaria). Una buena empresa de gestión de alquileres es un socio esencial para el éxito de la gestión de alquileres. Descubra su importancia y qué debe tener en cuenta a la hora de seleccionar una empresa de gestión.

Ventajas de trabajar con una empresa de gestión

Subcontratar la gestión de la propiedad a una empresa de gestión puede reducir significativamente el tiempo y el esfuerzo necesarios para que el propietario se ocupe de ello por sí mismo. Incluso los propietarios que están ocupados con sus trabajos cotidianos pueden garantizar un funcionamiento estable confiando tareas complicadas a profesionales, como la contratación (publicidad para captar inquilinos y correspondencia para verlos), los trámites contractuales, el cobro de alquileres, los recordatorios de atrasos, la gestión de reclamaciones, la contratación de contratistas en caso de avería de los equipos y la liquidación de cuentas cuando los inquilinos se mudan. Los conocimientos y la experiencia de una empresa de gestión pueden ser de gran ayuda, sobre todo a la hora de seleccionar inquilinos y resolver problemas. Una empresa de gestión con un historial probado utilizará sus propios conocimientos para seleccionar adecuadamente a los inquilinos y eliminar a los malintencionados. La empresa de gestión también puede actuar como agente y prestar apoyo en situaciones que serían difíciles para un particular, como recordar a los inquilinos los atrasos, actuar como intermediario en caso de problemas vecinales o tratar con expertos cuando se requieran procedimientos legales. Además, al estar familiarizados con las últimas modificaciones legales y las condiciones del mercado inmobiliario, tienen la ventaja de poder asesorar adecuadamente sobre el mantenimiento de los documentos contractuales y la fijación de los alquileres. En general, una buena cooperación con la empresa de gestión permitirá al propietario continuar la gestión de los alquileres con tranquilidad, reducir las tasas de desocupación y mantener el valor de los activos.

Criterios y puntos para seleccionar una empresa de gestión

La clave está en seleccionar una empresa de gestión fiable. Si comete un error al seleccionar una empresa de gestión, podría causar problemas. Los principales puntos que hay que comprobar al seleccionar una empresa de gestión son los siguientes

• Trayectoria y experiencia: compruebe la trayectoria operativa de la empresa de gestión (número de unidades gestionadas y cuota de mercado en la región), el número de años que lleva en el mercado y la experiencia de su personal. Las empresas con un buen historial suelen tener una gran capacidad para contratar inquilinos y resolver problemas. Consulte también el boca a boca y la reputación para determinar si la empresa es de fiar.

• Contenido de la gestión y alcance de los servicios: la gestión del alquiler y los servicios ofrecidos varían de una empresa a otra. Compruebe hasta qué punto la empresa ofrece servicios que van desde el cobro básico del alquiler y los recordatorios de atrasos hasta la respuesta a emergencias las 24 horas del día, patrullas y limpieza periódicas, organización de obras de restauración, trámites de renovación del contrato en su nombre, asistencia y liquidación cuando usted se muda, e incluso garantías de alquiler y subarriendos (garantías de desocupación). Elija una empresa que ofrezca servicios que se ajusten a sus necesidades.

• Honorarios (costes) de gestión: Los honorarios de gestión suelen rondar el 5% del alquiler. Si la tasa es muy alta, puede presionar sobre sus ingresos, mientras que si es demasiado baja, puede que no preste un servicio adecuado. Compara y considera si la estructura total de costes es adecuada, incluyendo no sólo el importe de la comisión sino también el coste de los gastos de publicidad en el momento de firmar el contrato, la asignación de los gastos de renovación y los gastos de administración por desalojar la propiedad cuando el inquilino se muda. Es aconsejable obtener presupuestos de varias empresas y compararlos entre sí sin tomar una decisión rápida basada en la información de una sola empresa.

• Actitud y comunicación: Usted y la empresa de gestión trabajarán juntos durante un largo periodo de tiempo para gestionar su propiedad de alquiler. La amabilidad de la persona encargada y el sistema de información y comunicación son también criterios importantes. Compruebe de antemano si hay informes de gestión periódicos, si se ponen en contacto con usted rápidamente cuando surgen problemas y si responden con flexibilidad a las peticiones del propietario. Es importante determinar si el responsable es de fiar fijándose en la respuesta durante la fase de consulta previa al contrato.

• Cumplimiento de las leyes y normativas y fiabilidad: también es esencial comprobar la fiabilidad de los aspectos legales, como si la empresa tiene licencia como loteador y comercializador de edificios y la renueva adecuadamente, y si está registrada como empresa de gestión de viviendas de alquiler, como se ha mencionado anteriormente. La pertenencia a asociaciones (por ejemplo, la pertenencia a la All-Japan Real Estate Association o a la National Federation of Building Contractors Associations) también es útil para comprobar si existen prácticas empresariales ilegales. Además, en vista de los recientes problemas con las empresas de subarrendamiento, si una empresa ofrece un contrato de subarrendamiento, compruebe cuidadosamente los términos y condiciones del contrato (como los términos del alquiler garantizado y la cláusula de rescisión a medio plazo).

Es importante juzgar exhaustivamente los puntos anteriores y elegir la empresa de gestión más adecuada para su propiedad. Tomarse el tiempo necesario para seleccionar cuidadosamente a un socio es el primer paso hacia una gestión estable, en lugar de precipitarse a firmar un contrato inmediato con la primera empresa que salga al mercado.

Conclusiones.

Lo que sigue es un resumen de puntos importantes y escollos en los contratos de alquiler desde el punto de vista del propietario. La información abarca una amplia gama de temas, desde las comprobaciones básicas antes de celebrar un contrato hasta el mantenimiento de las cláusulas contractuales, los problemas que suelen surgir y cómo afrontarlos, la respuesta a los cambios en la legislación y la colaboración con una buena empresa de gestión. Una vez celebrado un contrato de gestión de alquiler, comienza una relación a largo plazo. Para minimizar los riesgos durante este periodo y obtener unos ingresos estables, la preparación previa y las medidas preventivas son de suma importancia. Como propietario, puede reducir en gran medida el número de problemas en la gestión de alquileres si comprende y gestiona perfectamente el contenido del contrato y lo trata adecuadamente, con la ayuda de expertos si es necesario. La clave del éxito a largo plazo es mantenerse al día de los últimos conocimientos y trabajar con un socio de confianza para garantizar una buena gestión del alquiler. Con los conocimientos correctos y la preparación para los contratos de alquiler, puede conseguir una gestión del alquiler segura.