Fehler vermeiden: Ein Leitfaden für Anfänger zur Auswahl von Immobilien

Die Auswahl der Immobilie ist einer der wichtigsten Aspekte einer erfolgreichen Immobilieninvestition. Selbst unter den besten Marktbedingungen kann die Wahl der falschen Immobilie dazu führen, dass Sie nicht die erwarteten Mieteinnahmen erzielen und unter Leerstand und Reparaturkosten leiden. Vor allem für unerfahrene Investoren ist es schwierig zu wissen, nach welchen Kriterien sie eine Immobilie auswählen sollen, und es gibt viele Fälle, in denen einfache Entscheidungen zum Scheitern führen. Dieser Artikel gibt daher einen Überblick über die typischen Anfängerfehler und die wichtigsten Punkte der Investitionsentscheidungen für jeden Immobilientyp (Einzimmerwohnungen, Einraumwohnungen und Geschäftshäuser). Darüber hinaus werden für jeden Immobilientyp die "drei Schritte zur Vermeidung von Misserfolgen" konkret erläutert, darunter die Besichtigung vor Ort, die Informationsbeschaffung und die Inanspruchnahme von Fachleuten, und es wird geprüft, ob der Immobilientyp für Anfänger geeignet ist. Aus der Sicht eines Profis aus der Praxis liefert das Buch Eckpunkte für die Auswahl einer Immobilie, die auch Anfänger mit verlässlichen Daten und Kenntnissen der Immobilienbranche sicher umsetzen können.

Investieren in Einzimmerwohnungen

Beispiele für Fehler, die Anfänger begehen können

• Kauf einer Immobilie in schlechter Lage - Wer sich vom niedrigen Kaufpreis locken lässt und eine Immobilie weit weg vom Bahnhof mit geringer Nachfrage wählt, scheitert in der Regel daran, dass er keine Mieter findet und Leerstände nicht besetzt werden. Da die Lage direkt mit dem Leerstandsrisiko zusammenhängt, werden Immobilien, die die Bequemlichkeit beeinträchtigen, den Betrieb nicht stabilisieren.

• Keine Einnahmen aufgrund von Leerstand - da es nur eine Studioeinheit zur Einzelbelegung gibt, gehen die Mieteinnahmen in diesem Zeitraum vollständig verloren, sobald die Einheit leer steht. Im Gegensatz zu einem Einzelobjekt mit mehreren Einheiten ist die Risikostreuung nicht wirksam, und wenn es Zeit braucht, um Mieter zu finden, kann die Rückzahlung von Darlehen darunter leiden.

• Übersehen von Instandhaltungs- und Verwaltungskosten - Gebrauchte Studioapartments können zwar billig gekauft werden, aber es gibt Fälle, in denen nach dem Kauf unerwartete Instandhaltungskosten anfallen, wie z. B. der Ersatz veralteter Geräte oder die Aufstockung des großen Reparaturrücklagenfonds der Eigentumswohnung, was den Cashflow unter Druck setzen kann. Wenn Sie sich nur auf die niedrigen Anfangskosten konzentrieren und die notwendigen Ausgaben nicht einkalkulieren, bleibt Ihnen am Ende fast kein Geld mehr übrig.

• Fallstricke bei Untermietverträgen - die Mietgarantie eines Immobilienunternehmens (Untermietvertrag) als Maßnahme gegen das Leerstandsrisiko zu nutzen, ist keine sichere Sache. In einigen Fällen kann die garantierte Miete während der Vertragslaufzeit gesenkt oder bei der Vertragsverlängerung zu Ungunsten des Eigentümers geändert werden, was zu einer Verschlechterung der Einnahmen und Ausgaben führen kann, wenn die Garantie dem Immobilieneigentümer überlassen wird.

• Unzureichende Einnahmen-/Ausgabensimulation - Wenn Sie eine Immobilie ohne einen detaillierten Einnahmen-/Ausgabenplan kaufen, kann es sein, dass Sie aufgrund von Kreditrückzahlungen, Verwaltungsgebühren und Steuern in die roten Zahlen geraten. Da eine genaue Einnahmen- und Ausgabensimulation als Schlüssel zum Erfolg gilt, ist die Vernachlässigung der Einnahmen- und Ausgabenberechnung vor dem Kauf an sich schon ein Risiko.

Wichtige Punkte für Investitionsentscheidungen

• Standort und Mietnachfrage bestimmen: Der Standort der Immobilie wirkt sich direkt auf die Nachfrage aus. Es ist wichtig, eine Immobilie in einem Gebiet zu wählen, in dem eine stabile Mietnachfrage zu erwarten ist, z. B. in der Nähe eines Bahnhofs, wo es eine hohe Nachfrage nach Alleinstehenden gibt , oder in einem Gebiet, in dem sich Universitäten und Büros im Stadtzentrum konzentrieren. Prüfen Sie auch die Sicherheit der Umgebung und den Zustand der Gebäudeverwaltung, um festzustellen, ob es Faktoren gibt, die Mieter abschrecken könnten.

• Genaue Kenntnis der Erträge (Rentabilität): Die Rentabilität ist nicht nur anhand der Flächenerträge, sondern auch anhand der tatsächlichen Erträge nach Abzug von Ausgaben wie Verwaltungsgebühren, Reparaturkosten und Steuern zu ermitteln. Es ist wichtig, das Nettoeinkommen zu simulieren und zu prüfen, ob die angenommene Rendite angemessen ist.

• Maßnahmen gegen das Leerstandsrisiko: Um das Leerstandsrisiko zu verringern, sollten Sie bereits bei der Objektauswahl die Nachfragetrends untersuchen und eine Strategie entwickeln, um die Mieten und die Ausstattung im Vergleich zu konkurrierenden Objekten attraktiv zu gestalten. Auch nach dem Kauf ist es notwendig, die Marktmieten in der Umgebung regelmäßig zu überprüfen und gegebenenfalls die Mieten zu überprüfen oder das Objekt zu renovieren, um die Belegung zu fördern.

• Instandsetzungsrisiko und Bewirtschaftungszustand: Überprüfen Sie vorab das Alter und den Bewirtschaftungszustand der Immobilie und des gesamten Gebäudes. Bei älteren Objekten ist es wichtig zu wissen, ob in naher Zukunft umfangreiche Reparaturen und Erneuerungen anstehen und wie hoch die Reparaturkosten sein werden. Es ist ratsam, Eigentumswohnungen zu meiden, die über keine funktionierende Verwaltungsgemeinschaft verfügen oder die eindeutig zu wenig gepflegt werden, da dies zu Mieterabwanderungen und unerwarteten Ausgaben führen kann.

Drei Schritte, die auch Anfänger befolgen können

1. Informieren Sie sich ausreichend und planen Sie gut: Bevor Sie mit dem Investieren beginnen, sollten Sie sich über Markttrends und Immobiliengrundlagen informieren und Ihre Einnahmen und Ausgaben sorgfältig planen. Nutzen Sie zuverlässige offizielle Daten und Unterlagen von Immobilienagenturen, um die zu erwartenden Mietpreise, Finanzierungsbedingungen und sogar zukünftige Reparaturkosten zu simulieren. Ausreichende Kenntnisse und Vorbereitung verringern das Risiko und bringen Sie einem stabilen Betrieb näher.

2. Gründliche Ortsbesichtigungen: Wenn Sie ein potenzielles Objekt gefunden haben, sollten Sie es mit eigenen Augen sehen. Prüfen Sie den Zustand des Gebäudes, die Umgebung, den Weg vom Bahnhof zum Grundstück, die Wohnmöglichkeiten und den Lärm in der Nähe sowie andere Aspekte, die sich nicht allein anhand von Zeichnungen oder Online-Informationen ermitteln lassen. Die Atmosphäre der Stadt kann sich im Laufe des Tages und der Nacht, an Wochentagen und an Feiertagen ändern, so dass es wichtig ist, mehrere Besichtigungen durchzuführen, um die Attraktivität und die Risiken aus der Sicht des Mieters zu beurteilen.

3. Konsultieren Sie einen Experten und lassen Sie sich objektiv beraten: Es ist ratsam, einen Immobilienexperten zu konsultieren, um eine endgültige Entscheidung zu treffen. Die Einholung eines Gutachtens über den Marktwert und die Rentabilität der Immobilie durch einen Dritten vermeidet Übertreibungen und zu optimistische Schätzungen. Ein Immobilienbüro mit nachgewiesener Erfolgsbilanz ist ein besonders beruhigender Partner für Anfänger, da es über umfassende Kenntnisse des voraussichtlichen Mietbedarfs und der Einschätzung des Umfelds verfügt. Ziehen Sie gegebenenfalls einen Finanzplaner oder Steuerberater zu Rate, um eine umfassende Entscheidung zu treffen, bei der Ihr Kreditrückzahlungsplan und Ihre Steuerlast berücksichtigt werden.

Eignung für Anfänger

Die Investition in eine Einzimmerwohnung wird oft als eine geeignete Investition für Anfänger bezeichnet, da es einfach ist, mit einem kleinen Betrag zu beginnen. In der Tat kann eine gebrauchte Einzimmerwohnung schon für 10 Millionen Yen erworben werden, und die geringe Kreditaufnahme bedeutet, dass die monatliche Rückzahlungslast gering ist, was sie zu einem beliebten Nebenjob für Angestellte macht. Der große Vorteil besteht darin, dass die niedrigen Anfangskosten und -hürden es relativ einfach machen, ein Unternehmen mit ruhigem Gewissen zu betreiben.

Das ist jedoch keine Garantie dafür, dass Sie nicht scheitern. Einzimmerwohnungen bergen direkt das Risiko, dass bei Leerstand keine Einnahmen erzielt werden, so dass Sie sorgfältig Objekte auswählen müssen, bei denen eine Nachfrage zu erwarten ist. In der Tat gab es viele Fälle von Anfängern, die sich einfach in den Markt stürzten und ein neu gebautes Studio zu einem hohen Preis kauften, nur um dann zu scheitern, weil die Mieteinnahmen nicht den Kreditrückzahlungen entsprachen. Obwohl Studio-Investitionen für Anfänger einen guten Einstieg darstellen können, sollten Sie bedenken, dass ein gründliches Risikomanagement erforderlich ist, da es sich um eine kleine Anfangsinvestition handelt, und sicherstellen, dass Sie die Immobilien anhand der oben genannten Punkte auswählen und verwalten.

Investition in eine einzelne Wohnung

Beispiele für Fehler, die Anfänger begehen können

• Scheitern aufgrund schlechter Finanzplanung - Fälle, in denen die Verwaltung aufgrund unzureichender Eigenmittel oder Kreditrückzahlungspläne, unzureichender Rücklagen oder falscher Schätzungen der Reparaturkosten ins Minus gerät. Wenn Sie kein finanzielles Polster vorbereitet haben, um unerwartete Ausgaben nach dem Kauf zu verkraften, können ein paar Leerstände oder Reparaturen Ihren Cashflow zum Stillstand bringen.

• Vernachlässigung des Leerstandsrisikos - auch wenn ein einzelnes Mehrfamilienhaus mehrere Einheiten umfasst, kann ein Anstieg des Leerstands die Mieteinnahmen erheblich schmälern und sie instabil machen. Wenn Sie die Belegungsnachfrage falsch einschätzen und Leerstände unbesetzt bleiben, können Sie Ihre Kreditrückzahlungen nicht durch Mieteinnahmen decken.

• Auswahl einer Immobilie allein aufgrund der Oberflächenrendite - Wenn Sie bei der Auswahl einer Immobilie nur die Renditezahlen in den Vordergrund stellen, laufen Sie Gefahr, eine "Hochrisiko-Immobilie" zu erwerben, z. B. eine Gegend mit hoher Rendite, aber geringer Mietnachfrage oder eine baufällige Immobilie mit übermäßigen Instandhaltungskosten. Investitionsentscheidungen, die reale Renditen und Risikofaktoren außer Acht lassen, sind äußerst riskant.

• Übersehen der Risiken von Untermietverträgen - wenn man sich zu sehr auf einen Untermietvertrag verlässt, können die Einnahmen aufgrund von Änderungen der Vertragsbedingungen geringer ausfallen als erwartet. Verluste können auch dadurch entstehen, dass man sich auf die vom Untervermieter angebotenen Bedingungen verlässt und die Risiken des Vertrags nicht vollständig berücksichtigt.

• Unzureichende Kenntnisse in der Immobilienverwaltung - es gab Fälle, in denen die Verwaltung einer Wohnung ohne Management-Know-how erfolgte, was dazu führte, dass die Mieter aufgrund mangelnder Mieterbetreuung und Gebäudewartung nicht in der Wohnung blieben. Das Eingehen auf die Bedürfnisse der Mieter und die Instandhaltung der Einrichtungen sind für die Mietverwaltung von wesentlicher Bedeutung, und ein Versäumnis in dieser Hinsicht kann zu einer Reihe von Zwangsräumungen und einer Verschlechterung der Leerstandsquote führen.

Wichtige Punkte für Investitionsentscheidungen

• Sichern Sie sich einen Finanzplan und ergreifen Sie Maßnahmen für langfristige Reparaturen: Stellen Sie sicher, dass Sie zum Zeitpunkt des Kaufs nicht nur über eigene Mittel und einen Kreditplan verfügen, sondern auch über einen Reservefonds, um unerwartete Ausgaben während des Betriebs zu verkraften. Wichtig ist auch ein langfristiger Finanzplan, der künftige Kosten für Gebäudereparaturen vorsieht. Lassen Sie sich nicht von oberflächlichen Erträgen in die Irre führen; ein detaillierter Einnahmen- und Ausgabenplan im Voraus, der auch die Kosten einschließt, wird zu einer stabilen Verwaltung führen.

• Ermitteln Sie den Standort und die Bedürfnisse der Mieter: Um das Risiko von Leerständen zu verringern, ist es unerlässlich, den Standort des Objekts und die Bedürfnisse der Zielmietergruppe im Voraus zu ermitteln. Die Ermittlung der Mietnachfrage in der Umgebung (z. B. für Studenten oder alleinstehende Berufstätige) und die Auswahl eines Objekts in der Gegend mit dem richtigen Grundriss und der richtigen Ausstattung erleichtern die Aufrechterhaltung einer hohen Belegungsrate.

• Bewertung der Rentabilität und Bestätigung des Vertragsrisikos: Die geschätzte Rendite wird durch die tatsächliche Rendite nach Abzug der Kosten verifiziert, und die Investitionseffizienz wird auf einer Restwertbasis ermittelt. Wenn ein Massenuntermietvertrag verwendet wird, sind die Vertragsdetails zu prüfen. Es ist wichtig, die garantierte Miete, den Entschädigungszeitraum, die Verlängerungsbedingungen usw. zu kennen und nicht zu optimistisch zu sein.

• Richten Sie ein angemessenes Verwaltungssystem ein: Wenn Sie mit der Verwaltung einer einzelnen Immobilie noch nicht vertraut sind, sollten Sie die Hilfe einer zuverlässigen Verwaltungsgesellschaft in Anspruch nehmen, anstatt sich auf die Selbstverwaltung zu beschränken. Verwaltungsunternehmen können dazu beitragen, ein angenehmes Wohnumfeld für die Mieter zu schaffen, indem sie sich um Mieteranfragen kümmern und in ihrem Namen Reparaturen und Reinigungsarbeiten veranlassen. Die Auslagerung an ein Verwaltungsunternehmen mit ausgezeichneter Erfolgsbilanz und Reaktionsfähigkeit wird die Zufriedenheit der Mieter verbessern und zu langfristigen Mietverhältnissen führen, was wiederum zu einer stabilen Verwaltung beiträgt.

Drei Schritte, die auch Anfänger befolgen können

1. Verstehen Sie die Risiken und planen Sie sorgfältig: Bevor Sie eine Investition in eine einzelne Wohnung tätigen, sollten Sie alle möglichen Risiken ermitteln und einen detaillierten Geschäftsplan erstellen. Simulieren Sie jedes Szenario, einschließlich der Schwankungen der Leerstandsraten und des Zeitpunkts der Reparaturkosten, und erstellen Sie einen Plan, um selbst im schlimmsten Fall einen Finanzierungsengpass zu vermeiden. Eine sorgfältige Immobilienauswahl und Finanzplanung sowie die Aufstellung von Einnahmen und Ausgaben auf der Grundlage der realen Rendite und nicht der Oberflächenrendite können die Stabilität des Unternehmens verbessern.

2. Vor-Ort-Besichtigung und Überprüfung des Zustands der Immobilie: Besichtigen Sie die Immobilie, die Sie kaufen möchten, immer, um die Struktur und den Zustand des Gebäudes und der Umgebung zu überprüfen. Überzeugen Sie sich selbst vom Verfall des Gebäudes, von der Atmosphäre in der Nachbarschaft und vom Zustand der konkurrierenden Immobilien, die nicht aus Zeichnungen oder Zahlen ersichtlich sind, um Ihre Kaufentscheidung zu verbessern. Geben Sie gegebenenfalls ein professionelles Gebäudegutachten (Inspektion) in Auftrag, um die Festigkeit des Gebäudes und die Einhaltung von Gesetzen und Vorschriften (z. B. Erdbebensicherheit und Brandschutzeinrichtungen) zu überprüfen.

3. Fachkundige Beratung und Inanspruchnahme von Fachleuten: Lassen Sie sich beim Kauf einer hochwertigen Einzelimmobilie stets von einem Immobilienfachmann objektiv beraten. Ein seriöser Immobilienmakler wird Ihnen nicht nur eine Meinung über die Rentabilität und den angemessenen Preis der Immobilie geben, sondern auch einen Ausblick auf den künftigen Vermietungsbedarf und Tipps zur Verwaltung geben. Auch für die Verwaltung und den Betrieb der Immobilie nach dem Kauf ist es ratsam, so früh wie möglich mit einem Profi zusammenzuarbeiten. Indem Sie die Verwaltung an ein bewährtes Verwaltungsunternehmen auslagern oder sich an befreundete Vermieter oder Immobilienberater wenden, können Sie das Risiko eines Misserfolgs erheblich verringern, indem Sie das Wissen von Fachleuten nutzen, anstatt sich selbst darum zu kümmern.

Eignung für Anfänger

Im Vergleich zur Investition in eine Studiowohnung erfordert die Investition in eine einzelne Wohnung einen höheren Kapitaleinsatz und einen höheren Kreditbetrag, was sie für Anfänger zu einer Hürde macht. Andererseits ist der Vorteil der Risikostreuung durch Mieteinnahmen aus mehreren Wohnungen nicht zu übersehen. Während ein Einzimmerapartment bei Leerstand ohne Einnahmen dasteht, kann eine einzelne Immobilie durch die Mieten aus anderen bewohnten Einheiten gedeckt werden, was den Vorteil hat, dass die Verwaltung stabiler ist. Einige Investoren, die über ausreichende persönliche Mittel und Kenntnisse verfügen, haben es von Anfang an mit Einfamilienhäusern versucht und genießen die Vorteile hoher Renditen und einer größeren Reichweite.

Wichtig ist, dass sich auch Anfänger der Bedeutung des Einzelobjekts bewusst sind und es aus der Perspektive eines Verwalters angehen. Der hohe Preis eines einzelnen Wohngebäudes bedeutet, dass die Auswirkungen von Verlusten im Falle eines Scheiterns beträchtlich sind, und das Spektrum an Wissen und Urteilsvermögen, das in Bereichen wie Leerstandsmaßnahmen, Cash-Management und Gebäudewartung und -verwaltung erforderlich ist, wird erweitert. Wenn Sie keine Erfahrung haben und sich Sorgen machen, ist es vielleicht eine gute Idee, zunächst Erfahrungen mit kleineren Investitionen wie Eigentumswohnungen zu sammeln, bevor Sie sich dieser Herausforderung stellen. Mit der richtigen Vorbereitung und professioneller Unterstützung ist es jedoch auch für einen Anfänger möglich, erfolgreich in eine einzelne Wohnung zu investieren. Für Anfänger, die über ausreichende Eigenmittel verfügen und in der Lage sind, Maßnahmen zum Risikomanagement zu ergreifen, kann ein einzelnes Mehrfamilienhaus mit Blick auf eine spätere Erweiterung eine sinnvolle Option sein.

Investition in ein Geschäftshaus

Beispiele für Fehler, die Anfänger machen können

• Scheitern aufgrund einer Fehleinschätzung des erforderlichen Kapitals - Geschäftshäuser sind teuer in der Anschaffung, und die Höhe der Eigen- und Fremdmittel kann enorm sein. Wenn Sie die Anfangsinvestition oder das Betriebskapital nicht erreichen, sind Sie möglicherweise nicht in der Lage, Ihren Cashflow in der Mitte des Projekts zu verwalten, und im schlimmsten Fall können Sie in Konkurs gehen.

• Übersehen des Liquiditätsrisikos - Gewerbeimmobilien sind Vermögenswerte, die sich nur schwer verkaufen und leicht in Bargeld umwandeln lassen. Selbst wenn Sie denken: "Ich brauche plötzlich Geld und möchte verkaufen", finden Sie möglicherweise nicht sofort einen Käufer und können je nach Marktlage nur zu einem niedrigeren Preis als erwartet verkaufen. Wenn Sie in den Markt eintreten, ohne eine Ausstiegsstrategie im Kopf zu haben, kann es sein, dass Sie auf Ihren Mitteln sitzen bleiben.

• Risiko des Leerstands und der Zahlungsrückstände von Mietern - wenn ein Mieter in einem Gebäude auszieht oder in Konkurs geht, sinken die Mieteinnahmen erheblich und der Cashflow wird instabil. Im Vergleich zu Wohnimmobilien dauert es oft länger, den nächsten Mieter zu finden, was zum Scheitern führen kann, wenn Sie nicht auf eine Verschlechterung der Erträge aufgrund eines langfristigen Leerstands vorbereitet sind. Das Gleiche gilt für Fälle, in denen große Beträge an nicht eingezogenen Mietrückständen entstehen, weil keine Maßnahmen gegen Mietrückstände ergriffen wurden.

• Unterschätzung der Instandhaltungskosten - bei Gewerbeimmobilien fallen erhebliche Instandhaltungskosten an, sogar mehr als bei Wohnimmobilien. Wenn Gemeinkosten wie Grundsteuer, Kosten für die Inspektion und Reparatur der Haustechnik, Reinigungs- und Verwaltungskosten für Gemeinschaftsflächen sowie Stromkosten für bewegungsabhängige Beleuchtung und Aufzüge abgezogen werden, bleibt der Gewinn möglicherweise nicht so hoch wie die Flächenrendite. Wenn Sie einen optimistischen Einnahmen- und Ausgabenplan aufstellen, ohne diese Kosten zu berücksichtigen, kann der tatsächliche Restbetrag viel geringer ausfallen als erwartet.

• Übersehen von Rechtsverstößen und Rechtsverhältnissen - Es gibt spezifische Risiken bei Geschäftsgebäuden, die ohne Fachwissen oft übersehen werden, wie z. B. die Nichteinhaltung von Erdbebennormen durch das Gebäude, Verstöße gegen Zoneneinschränkungen, strenge Freigabebedingungen in Verträgen mit Mietern und komplexe Landrechtsfragen. Werden diese rechtlichen Bedingungen und Rechtsverhältnisse nicht im Voraus geprüft, kann dies später zu erheblichen Sanierungskosten und rechtlichen Problemen führen.

Wichtige Punkte für Investitionsentscheidungen

• Fokus auf Standort und Anziehungskraft für Kunden: Der Standort der Immobilie ist die Lebensader eines Geschäftsgebäudes. Bei Bürogebäuden ist es von größter Wichtigkeit, einen Standort zu wählen, der aus Sicht der Mieter eine hohe Nachfrage aufweist, z. B. in einem Geschäftsviertel oder in der Nähe eines Bahnhofs, oder in einem belebten Geschäftsviertel für ein Einzelhandelsgebäude. Beobachten Sie auch die Wirtschaft und die Sanierungspläne in der Umgebung, um festzustellen, ob der Standort langfristig Kunden anziehen kann.

• Kreditwürdigkeit des Mieters und vertragliche Vereinbarungen: Die Art des Geschäfts und die Kreditwürdigkeit der derzeitigen oder künftigen Mieter sind ebenfalls ein wichtiger Entscheidungsfaktor. Prüfen Sie, ob Sie Mieter mit guter Zahlungsfähigkeit und Kontinuität erwarten können, wie z. B. finanzstarke Unternehmen oder Geschäfte, die seit langem bestehen. Darüber hinaus wird der Inhalt des Mietvertrags mit dem Mieter (Miete, Vertragslaufzeit, Verlängerungsbedingungen, Rückbauverpflichtungen usw.) geprüft, um sicherzustellen, dass es keine Klauseln gibt, die den Eigentümer übermäßig belasten.

• Einnahmen- und Ausgabenplanung und Leerstandsrisikomanagement: Bei Geschäftsgebäuden ist das Risiko eines längeren Leerstands größer als bei Wohngebäuden, weshalb eine konservative Einnahmen- und Ausgabenplanung erforderlich ist. Bei der Berechnung der angenommenen Rendite sind ausreichende Leerstandszeiten und Mieterwechselkosten (z. B. Kosten für Personalwerbung und Innenausbau) zu berücksichtigen. In einigen Fällen sollte der Einsatz einer Mietgarantiegesellschaft oder eine Risikostreuung durch mehrere Mieter in Betracht gezogen werden, um einen stabilen Cashflow zu gewährleisten.

• Gebäudezustand und Reparaturplan: Überprüfen Sie das Alter der Immobilie , den Zustand der Einrichtungen und die Wartungshistorie, um festzustellen, wann größere Reparaturen und Modernisierungen der Einrichtungen erforderlich sind. Lassen Sie den Zustand von Aufzügen, Klimaanlagen, Brandschutzeinrichtungen usw. von Fachleuten überprüfen und schätzen Sie im Voraus die Kosten für künftig erforderliche Reparaturen. Nach dem Kauf muss eine ordnungsgemäße Instandhaltung und Verwaltung erfolgen, um den Wert des Gebäudes und die Zufriedenheit der Mieter zu erhalten.

• Bestätigung der Einhaltung von Gesetzen und Vorschriften sowie von Rechten: Bei Investitionen in gewerbliche Gebäude ist es wichtig, die Einhaltung von Gesetzen und Vorschriften wie dem Baugesetz und dem Feuerwehrgesetz sowie die Rechte am Grundstück und am Gebäude zu bestätigen. Prüfen Sie vorab mit Hilfe von Fachleuten, ob es illegale Gebäude gibt, ob Nutzungsbeschränkungen gemäß der Zoneneinteilung bestehen, ob das Flächenverhältnis überschritten wird, welche Genehmigungen und Zulassungen für den Mieterbetrieb erforderlich sind und welche Rechte am Grundstück und den Gemeinschaftsflächen bestehen. Indem Sie rechtliche Risiken ausschließen, können Sie Ihre Immobilie langfristig und unbesorgt betreiben.

Drei Schritte, die auch Anfänger befolgen können

1. Marktrecherche und Planungsvorbereitung: Wenn Sie eine Investition in eine Gewerbeimmobilie in Erwägung ziehen, informieren Sie sich gründlich über den Zielimmobilienmarkt und die Branchentrends. Nutzen Sie offizielle statistische Daten und Expertenberichte, um die Leerstandsquote und den Mietmarkt im Zielgebiet, die Situation konkurrierender Gebäude und die Aussichten für die lokale Wirtschaft zu analysieren. Es ist wichtig, das Investitionsziel zu klären (stabiles Einkommen oder künftiger Verkaufsgewinn) und eine detaillierte Einnahmen- und Ausgabensimulation sowie einen entsprechenden Finanzplan zu erstellen.

2. Standortbesichtigungen und Machbarkeitsprüfungen: Besichtigen Sie immer den Standort eines potenziellen Gebäudes und prüfen Sie die Umgebung zu verschiedenen Tageszeiten, z. B. werktags und am Wochenende, tagsüber und nachts. Bei Bürogebäuden beobachten wir die Personenströme während der Pendlerzeiten, bei Geschäftsgebäuden die Personen- und Geschäftsströme während der Öffnungszeiten, um uns einen Eindruck vom kommerziellen Potenzial des Standorts zu verschaffen. Außerdem überprüfen wir mit Experten die Innenausstattung des Gebäudes, um den Zustand des Gebäudes, die Nutzung durch die Mieter und das Gebäudemanagement zu ermitteln. Das Verständnis für die Stärken und Schwächen der Immobilie vor Ort erhöht die Treffsicherheit von Investitionsentscheidungen.

3. Konsultieren Sie Fachleute und professionelle Managementstrukturen: Da Investitionen in Gewerbeimmobilien hochspezialisiert sind, sollten Sie aktiv den Rat von erfahrenen Fachleuten einholen. Wenden Sie sich an ein Immobilienbüro oder einen Berater, der über fundierte Fachkenntnisse auf dem Gebiet der Gewerbeimmobilien verfügt, um Stellungnahmen zu angemessenen Immobilienbewertungen und Strategien zur Gewinnung von Mietern einzuholen. Beauftragen Sie einen Immobilienanwalt oder einen Gerichtsvollzieher mit der Prüfung von Verträgen und arbeiten Sie gegebenenfalls mit einer Vermietungsgesellschaft zusammen, um Leerstand zu vermeiden. Auch nach der Aufnahme des Betriebs können selbst Anfänger einen stabilen Betrieb sicherstellen, indem sie die laufende Verwaltung einem zuverlässigen Gebäudemanagementunternehmen anvertrauen und dabei auf das Know-how von Fachleuten zurückgreifen.

Eignung für Einsteiger

Zusammenfassend lässt sich sagen, dass Investitionen in Gewerbeimmobilien für Anfänger in der Regel eine Herausforderung darstellen. Sie erfordern nicht nur einen großen Betrag an Eigenmitteln und eine hohe Kreditlinie, sondern auch ein breites Spektrum an Kenntnissen in Bereichen wie Mieterbeziehungen und Einhaltung von Gesetzen und Vorschriften und sind mit einem hohen Risiko und einer hohen Rendite verbunden. Die enormen Investitionen, die für den Erwerb eines Geschäftshauses erforderlich sind, führen dazu, dass viele Neulinge nicht in der Lage sind, ein solches Gebäude aus dem Nichts heraus zu erwerben.

Natürlich ist es für Anfänger nicht unmöglich, sich der Herausforderung zu stellen, in gewerblich genutzte Gebäude zu investieren, wenn sie die finanziellen Mittel und Zugang zu professioneller Unterstützung haben. Aber auch in diesem Fall ist es wichtig, sich ausreichend Zeit für die Vorbereitung zu nehmen, den Markt zu analysieren und sich Fachwissen anzueignen. Für viele Einsteiger ist es sicherer, zunächst Erfahrungen mit kleineren Wohnimmobilien zu sammeln und sich mit den Risiken und dem Management-Know-how von Gewerbeimmobilien vertraut zu machen, bevor sie sich Schritt für Schritt nach oben bewegen. Gewerbliche Gebäudeinvestitionen bieten zwar ein hohes Ertragspotenzial und einen hohen Vermögenswert, doch gibt es viele Aspekte, die Anfänger überfordern, so dass es wichtig ist, die Eignung sorgfältig zu prüfen und eine Entscheidung zu treffen.

Schlussfolgerung.

Abschließend möchten wir betonen, wie wichtig die drei grundlegenden Schritte für neue Immobilieninvestoren sind, um Fehler bei der Immobilienauswahl zu vermeiden: sich mit ausreichendem Wissen ausstatten, vor Ort prüfen und die Weisheit von Fachleuten nutzen. Ganz gleich, ob Sie in Einzimmerwohnungen, Single-Wohnungen oder Gewerbeimmobilien investieren, der kürzeste Weg zum Erfolg besteht darin, die mit den einzelnen Merkmalen verbundenen Risiken zu verstehen und Ihre Immobilie sorgfältig auszuwählen, wobei Sie sich auf Wissen aus zuverlässigen Quellen stützen. Wir hoffen, dass die in diesem Artikel erläuterten Punkte und Schritte Ihnen dabei helfen werden, einen sicheren ersten Schritt in Richtung Vermögensaufbau zu machen und dabei auch die Perspektive erfahrener Fachleute wie Daisuke Inazawa zu berücksichtigen.