ثلاث خطوات لتجنب أخطاء المبتدئين في اختيار العقار المناسب للاستثمار

يعد اختيار العقار أحد أهم جوانب الاستثمار العقاري الناجح. فحتى في أفضل ظروف السوق، إذا اخترت العقار الخطأ، فقد لا تحصل على دخل الإيجار المتوقع وقد تعاني من الشواغر وتكاليف الإصلاح. بالنسبة للمستثمرين المبتدئين على وجه الخصوص، من الصعب معرفة المعايير التي يجب استخدامها عند اختيار العقار، وهناك العديد من الحالات التي تؤدي فيها القرارات السهلة إلى الفشل. لذلك تقدم هذه المقالة لمحة عامة عن الأخطاء النموذجية التي يميل المبتدئون إلى ارتكابها والنقاط الرئيسية لقرارات الاستثمار لكل نوع من أنواع العقارات (شقق الاستوديو والشقق ذات الغرفة الواحدة والمباني التجارية). كما يقدم تفسيرات محددة لـ "الخطوات الثلاث لتجنب الفشل" لكل نوع من أنواع العقارات، بما في ذلك المسوحات في الموقع وجمع المعلومات والاستعانة بالمتخصصين، كما ينظر أيضاً فيما إذا كان نوع العقار مناسباً للمبتدئين. من وجهة نظر محترف في الممارسة العملية، يقدم الكتاب بيانات موثوقة ومعرفة بصناعة العقارات، بالإضافة إلى نقاط رئيسية حول اختيار العقار يمكن حتى للمبتدئين تنفيذها بثقة.

الاستثمار في شقق الاستوديو

أمثلة على الأخطاء التي يقع فيها المبتدئون

• شراء عقار في موقع سيئ - إذا أغراك سعر الشراء المنخفض واخترت عقاراً بعيداً عن المحطة مع انخفاض الطلب، فإن الفشل النموذجي هو عدم القدرة على جذب المستأجرين وعدم ملء الشواغر. وبما أن الموقع مرتبط بشكل مباشر بمخاطر الشواغر، فإن العقارات التي تضر بالملاءمة لن تؤدي إلى استقرار العمليات.

• عدم وجود دخل بسبب الشواغر - نظراً لوجود وحدة استوديو واحدة فقط للإشغال الفردي، فبمجرد أن تصبح الوحدة شاغرة، يضيع دخل الإيجار خلال تلك الفترة تماماً. وعلى عكس العقار الواحد الذي يحتوي على وحدات متعددة، فإن تنويع المخاطر ليس فعالاً، وإذا استغرق الأمر وقتاً طويلاً للعثور على مستأجرين، فقد تتأثر أقساط سداد القروض.

• التغاضي عن تكاليف الصيانة والإدارة - في حين أنه يمكن شراء شقق الاستوديو المستعملة بسعر رخيص، إلا أنه كانت هناك حالات تنشأ فيها تكاليف صيانة غير متوقعة بعد الشراء، مثل استبدال المعدات القديمة أو زيادة صندوق احتياطي الإصلاح واسع النطاق في العمارة، مما قد يضغط على التدفق النقدي. إذا ركّزت فقط على التكلفة الأولية المنخفضة ولم تتوقع النفقات الضرورية، سينتهي بك الأمر دون أن يتبقى لديك أي أموال تقريباً.

• مزالق عقود الإيجار من الباطن - إن استخدام ضمان الإيجار من الباطن (الإيجار من الباطن) من قبل شركة عقارية كإجراء ضد مخاطر الشواغر ليس رهاناً آمناً. في بعض الحالات، قد يتم تخفيض الإيجار المضمون خلال فترة العقد أو تغييره لغير صالح المالك في وقت التجديد، مما قد يؤدي إلى تدهور الدخل والنفقات إذا تُرك الضمان لمالك العقار.

• محاكاة غير كافية للدخل/المصروفات - إذا اشتريت عقاراً دون خطة مفصلة للدخل/المصروفات، فقد تجد نفسك في المنطقة الحمراء بسبب سداد القروض ورسوم الإدارة والضرائب. ونظراً لأن المحاكاة الدقيقة للدخل والنفقات تعتبر مفتاح النجاح، فإن إهمال حساب الدخل والنفقات قبل الشراء يعتبر مخاطرة بحد ذاتها.

النقاط الرئيسية لقرارات الاستثمار

• تحديد الموقع والطلب على الإيجار: يؤثر موقع العقار بشكل مباشر على الطلب. من المهم اختيار عقار في منطقة من المرجح أن يكون الطلب على الإيجار فيها مستقراً، مثل أن يكون بالقرب من محطة حيث يوجد طلب كبير على الأشخاص العزاب أو في منطقة تتركز فيها الجامعات والمكاتب في وسط المدينة. تحقق أيضًا من أمن البيئة المحيطة وحالة إدارة المبنى لتحديد ما إذا كانت هناك أي عوامل قد تنفر المستأجرين.

• الفهم الدقيق للعائدات (الربحية): تحديد الربحية ليس فقط من خلال العائدات السطحية ولكن أيضاً من خلال العائدات الحقيقية بعد خصم النفقات مثل رسوم الإدارة وتكاليف الإصلاح والضرائب. من المهم محاكاة الأرباح المحققة والتحقق من أن العائد المفترض مناسب.

• تدابير ضد مخاطر الشواغر: للحد من مخاطر الشواغر، ابحث عن اتجاهات الطلب في مرحلة اختيار العقار وضع استراتيجية لتحديد الإيجارات والمرافق الجذابة مقارنةً بالعقارات المنافسة. حتى بعد الشراء، من الضروري التحقق بانتظام من إيجارات السوق في المنطقة المحيطة، وإذا لزم الأمر، مراجعة الإيجارات أو تجديد العقار لتشجيع الإشغال.

• مخاطر الإصلاح وحالة الإدارة: تحقق مسبقاً من عمر العقار وحالة إدارة العقار والمبنى ككل. بالنسبة للعقارات الأقدم، من الضروري فهم الحاجة إلى خطط إصلاح واسعة النطاق وتجديد المرافق في المستقبل القريب وتوقع تكاليف الإصلاح. من الحكمة تجنب الوحدات السكنية التي لا توجد بها جمعية إدارة فعالة أو العقارات التي لا تحظى بالصيانة الكافية، لأن ذلك قد يؤدي إلى مغادرة المستأجرين ونفقات غير متوقعة.

ثلاث خطوات يمكن حتى للمبتدئين اتباعها

1. اجمع المعلومات الكافية وخطط جيداً: قبل البدء في الاستثمار، تعرّف على اتجاهات السوق وأساسيات العقارات، وخطط بعناية لإيراداتك ونفقاتك. استخدم بيانات ووثائق رسمية موثوقة من الوكالات العقارية لمحاكاة معدلات الإيجار المتوقعة وشروط التمويل وحتى تكاليف الإصلاح المستقبلية. من خلال الاطلاع الجيد والاستعداد الجيد، يمكنك تقليل المخاطر والاقتراب من عمليات مستقرة.

2. المعاينة الشاملة للموقع: بمجرد عثورك على عقار محتمل، تأكد من فحص الموقع بعينيك. تحقق من حالة المبنى من التدهور، والبيئة المحيطة، والطريق من المحطة إلى العقار، ومرافق المعيشة القريبة والضوضاء وغيرها من الجوانب التي لا يمكن تحديدها من الرسومات أو المعلومات عبر الإنترنت وحدها. قد تتغير أجواء المدينة خلال النهار والليل، وأيام الأسبوع والعطلات، لذلك من المهم زيارة المكان عدة مرات لتقييم مدى جاذبيته ومخاطره من وجهة نظر المستأجر.

3. استشارة خبير والحصول على مشورة موضوعية: يُنصح باستشارة خبير عقاري عند اتخاذ القرار النهائي. إن الحصول على مشورة طرف ثالث بشأن القيمة العادلة للعقار وربحيته سيمنع المغالاة والتقديرات المفرطة في التفاؤل. تُعد الوكالة العقارية ذات السجل الحافل شريكاً مطمئناً بشكل خاص للمبتدئين، حيث أن لديهم ثروة من المعرفة حول احتياجات الإيجار المتوقعة وتقييم البيئة المحيطة. إذا لزم الأمر، استشر مخططاً مالياً أو محاسباً ضريبياً لمساعدتك في اتخاذ قرار شامل، مع مراعاة خطة سداد القرض والعبء الضريبي.

الملاءمة للمبتدئين

غالباً ما يُقال إن الاستثمار في شقة استوديو هو استثمار مناسب للمبتدئين حيث يسهل البدء بمبلغ صغير. في الواقع، يمكن شراء شقة استوديو مستعملة بمبلغ لا يتجاوز 10 ملايين ين، كما أن المبلغ الصغير للاقتراض المطلوب يعني أن عبء السداد الشهري خفيف، مما يجعلها شائعة كعمل جانبي للعاملين بأجر. الميزة الرئيسية هي أن التكاليف الأولية المنخفضة والعقبات تجعل من السهل نسبيًا البدء في العمل براحة البال.

ومع ذلك، هذا لا يضمن عدم الفشل. فالوحدات المكونة من غرفة واحدة تحمل مباشرةً خطر عدم وجود دخل إذا أصبحت شاغرة، لذا عليك أن تختار بعناية العقارات التي من المتوقع أن يكون الطلب عليها مرتفعاً. في الواقع، كانت هناك العديد من الحالات لمبتدئين قفزوا إلى السوق بسهولة واشتروا استوديو حديث البناء بسعر مرتفع، لكنهم فشلوا لأن دخل الإيجار لا يغطي أقساط سداد القرض. على الرغم من أن الاستثمار في الاستوديو يمكن أن يكون مقدمة جيدة للمبتدئين، ضع في اعتبارك أن إدارة المخاطر الشاملة ضرورية لأنه استثمار صغير في البداية، وتأكد من اختيار العقارات وإدارتها بناءً على النقاط المذكورة أعلاه.

الاستثمار في شقة مكونة من وحدة واحدة

أمثلة على الأخطاء التي يتعرض لها المبتدئون

• الفشل بسبب سوء التخطيط المالي - الحالات التي تقع فيها الإدارة في المنطقة الحمراء بسبب عدم كفاية الأموال الشخصية أو خطط سداد القروض، أو عدم كفاية الأموال الاحتياطية أو التقديرات غير الصحيحة لتكاليف الإصلاح. إذا لم تكن قد أعددت احتياطياً مالياً لتحمل النفقات غير المتوقعة بعد الشراء، فإن بعض الوظائف الشاغرة أو الإصلاحات يمكن أن تؤدي إلى توقف التدفق النقدي.

• إهمال مخاطر الشواغر - على الرغم من أن المبنى السكني الواحد قد يحتوي على عدة وحدات، إلا أن زيادة الشواغر يمكن أن تقلل بشكل كبير من دخل الإيجار وتجعله غير مستقر. إذا أخطأت في تقدير الطلب على الإشغال وبقيت الشواغر شاغرة، فسوف تفشل في تغطية أقساط سداد القرض من دخل الإيجار.

• اختيار عقار بناءً على العائد السطحي وحده - إذا اخترت عقارًا مع إعطاء الأولوية لأرقام العائد وحدها، فإنك تخاطر باختيار "عقار عالي المخاطر"، مثل عقار عالي العائد في منطقة ذات عائد مرتفع ولكن الطلب على الإيجار ضعيف، أو عقار قديم بتكاليف صيانة مفرطة. إن قرارات الاستثمار التي تتجاهل العوائد الحقيقية وعوامل المخاطرة تنطوي على مخاطرة كبيرة.

• تجاهل مخاطر عقد الإيجار من الباطن - يمكن أن يؤدي الاعتماد بشكل كبير على عقد الإيجار من الباطن إلى انخفاض الدخل عن المتوقع بسبب التغييرات في شروط العقد وأحكامه. كما يمكن تكبد الخسائر نتيجةً لأخذ الشروط والأحكام التي تقدمها شركة التأجير من الباطن على محمل الجد وعدم مراعاة مخاطر العقد بشكل كامل.

• عدم المعرفة الكافية بإدارة العقارات - كانت هناك حالات إدارة مسطحة دون دراية إدارية، مما أدى إلى عدم بقاء المستأجرين بسبب عدم دعم المستأجرين وصيانة المبنى. إن الاستجابة لاحتياجات المستأجرين وصيانة المرافق أمران ضروريان لإدارة الإيجار، ويمكن أن يؤدي الفشل في القيام بذلك إلى توالي عمليات الإخلاء وتفاقم معدلات الشغور.

نقاط مهمة لقرارات الاستثمار

• تأمين خطة مالية سليمة واتخاذ تدابير للإصلاحات طويلة الأجل: تأكد من أن لديك ليس فقط أموالك الخاصة وخطة قرض وقت الشراء، ولكن أيضًا صندوق احتياطي لتح مل النفقات غير المتوقعة أثناء التشغيل. من المهم أيضاً أن يكون لديك خطة مالية طويلة الأجل تتوقع تكاليف إصلاح المبنى في المستقبل. لا تنخدع بالعائدات السطحية؛ فوضع خطة مفصلة للإيرادات والنفقات مسبقاً، بما في ذلك النفقات، سيؤدي إلى إدارة مستقرة.

• التحري عن موقع العقار واحتياجات المستأجرين: للحد من مخاطر الشواغر، من الضروري التحري عن موقع العقار واحتياجات مجموعة المستأجرين المستهدفة مسبقاً. إن تحديد الطلب على الإيجار في المنطقة المحيطة (على سبيل المثال لطلاب الجامعات أو الأشخاص العاملين العزاب) واختيار عقار في المنطقة ذات التصميم والمرافق المناسبة سيسهل الحفاظ على معدل إشغال مرتفع.

• تقييم الربحية والتأكد من مخاطر العقد: يتم التحقق من العائد المقدر من خلال العائد الحقيقي بعد خصم المصروفات، ويتم تحديد كفاءة الاستثمار على أساس المتبقي. علاوةً على ذلك، إذا تم استخدام عقد إيجار من الباطن بالجملة، فتحقق من تفاصيل العقد. من المهم فهم الإيجار المضمون، وفترة التعويض، وشروط التجديد، وما إلى ذلك، وعدم الإفراط في التفاؤل.

• إنشاء نظام إدارة مناسب: إذا كنت مبتدئاً في إدارة عقار واحد، فإن أحد الخيارات هو الاستعانة بشركة إدارة موثوقة بدلاً من التمسك بالإدارة الذاتية. يمكن لشركات الإدارة أن تساعد في خلق بيئة معيشية مريحة للمستأجرين من خلال التعامل مع استفسارات المستأجرين وترتيب الإصلاحات والتنظيف نيابةً عنهم. الاستعانة بشركة إدارة تتمتع بسجل حافل واستجابة ممتازة سيحسن من رضا المستأجرين ويؤدي إلى إيجار طويل الأمد، مما يساهم بدوره في استقرار الإدارة.

ثلاث خطوات يمكن حتى للمبتدئين اتباعها

1. افهم المخاطر وخطط بعناية: قبل الشروع في الاستثمار في شقة واحدة، حدد جميع المخاطر المحتملة وضع خطة عمل مفصلة. قم بمحاكاة كل سيناريو، بما في ذلك التقلبات في معدلات الشغور وتوقيت تكاليف الإصلاح، وقم بإعداد خطة لتجنب حدوث عجز في التمويل حتى في أسوأ السيناريوهات. يمكن أن يؤدي الاختيار الدقيق للعقار والتخطيط المالي، وإعداد الدخل والنفقات على أساس العائد الحقيقي بدلاً من أساس العائد السطحي، إلى تحسين استقرار العمل.

2. المعاينة في الموقع والتحقق من حالة العقار: قم دائماً بزيارة العقار الذي تفكر في شرائه للتحقق من هيكل وحالة المبنى والبيئة المحيطة به. التحقق بنفسك من تدهور حالة المبنى، وأجواء الحي وحالة العقارات المنافسة، والتي لا يمكن رؤيتها من الرسومات أو الأرقام، سيحسن من دقة قرار الشراء. إذا لزم الأمر، اطلب إجراء مسح (فحص) احترافي للمبنى للتحقق من قوة المبنى وامتثاله للقوانين واللوائح (مثل مقاومة الزلازل ومعدات السلامة من الحرائق).

3. مشورة الخبراء والاستعانة بالمتخصصين: احصل دائماً على مشورة موضوعية من متخصص عقاري عند شراء عقار واحد عالي القيمة. لن تقدم لك وكالة عقارية مرموقة رأياً حول ربحية العقار وسعره العادل فحسب، بل ستعطيك أيضاً نظرة مستقبلية حول احتياجات الإيجار المستقبلية ونصائح الإدارة. من الحكمة أيضاً العمل مع محترف في أقرب وقت ممكن على إدارة العقار وتشغيله بعد الشراء. من خلال الاستعانة بمصادر خارجية للإدارة إلى شركة إدارة مشهود لها بالكفاءة أو استشارة زملائك من الملاك أو مستشاري العقارات، يمكنك تقليل مخاطر الفشل إلى حد كبير من خلال الاستفادة من معرفة المحترفين بدلاً من القلق بشأن ذلك بمفردك.

ملاءمة للمبتدئين

بالمقارنة مع الاستثمار في شقة استوديو، فإن الاستثمار في شقة واحدة يتطلب المزيد من رأس المال الأولي ومبلغ قرض أكبر، مما يجعلها عقبة أمام المبتدئين. ومن ناحية أخرى، لا يمكن إغفال ميزة تنويع المخاطر من خلال الحصول على دخل إيجار من وحدات متعددة. فبينما لن يكون لشقة الاستوديو أي دخل إذا أصبحت شاغرة، يمكن تغطية إيجارات الوحدات الأخرى المشغولة من عقار واحد مما يجعل الإدارة أكثر استقراراً. في الواقع، جرب بعض المستثمرين الذين لديهم أموال ومعرفة شخصية كافية تجربة شقق الأسرة الواحدة منذ البداية، واستمتعوا بمزايا العوائد المرتفعة وزيادة الحجم.

الشيء المهم هو أنه حتى المبتدئين يدركون أهمية التعامل مع عقار واحد ويتعاملون معه من منظور المدير. فارتفاع سعر المبنى السكني الواحد يعني أن تأثير الخسارة في حالة الفشل يكون كبيراً، ويتسع نطاق المعرفة والحكم المطلوب في مجالات مثل تدابير الشغور وإدارة النقد وصيانة المبنى وإدارته. إذا لم تكن لديك خبرة وتشعر بالقلق، فقد يكون من الجيد أن تكتسب أولاً خبرة في الاستثمارات الأصغر حجماً مثل الوحدات السكنية قبل خوض التحدي. ومع ذلك، فمن الممكن للمبتدئ أن يستثمر بنجاح في شقة واحدة من خلال الإعداد الصحيح والدعم المهني. بالنسبة للمبتدئين الذين لديهم أموال شخصية كافية والقدرة على اتخاذ تدابير إدارة المخاطر، يمكن أن يكون مبنى سكني واحد خياراً قابلاً للتطبيق بهدف التوسع في المستقبل.

الاستثمار في مبنى تجاري

أمثلة على الأخطاء التي من المحتمل أن يرتكبها المبتدئون

• الفشل بسبب القراءة الخاطئة للأموال المطلوبة - المباني التجارية باهظة الثمن ويمكن أن يكون مبلغ الأموال الخاصة والاقتراضات ضخماً. إذا لم تستطع الوفاء بالاستثمار الأولي أو رأس المال العامل، فقد لا تتمكن من إدارة تدفقاتك النقدية في منتصف المشروع، وفي أسوأ الحالات، قد تتعرض للإفلاس.

• التغاضي عن مخاطر السيولة - المباني التجارية هي أصول يصعب بيعها وتحويلها إلى سيولة نقدية بسهولة. حتى لو فكرت "أنا بحاجة إلى أموال فجأة وأريد البيع"، فقد لا تجد مشترٍ على الفور، واعتماداً على ظروف السوق، قد لا تتمكن من البيع إلا بسعر أقل من المتوقع. إذا دخلت السوق دون وضع استراتيجية خروج في الاعتبار، فقد تجد نفسك عالقاً بأموالك.

• مخاطر شواغر المستأجرين والمتأخرات - إذا انتقل أحد المستأجرين من المبنى أو أفلس، سينخفض دخل الإيجار بشكل كبير وسيصبح التدفق النقدي غير مستقر. مقارنةً بالعقارات السكنية، غالباً ما يستغرق الأمر وقتاً أطول لجذب المستأجر التالي، مما يؤدي إلى الفشل إذا لم تكن مستعداً لتدهور الأرباح بسبب الشواغر طويلة الأجل. وينطبق الأمر نفسه على الحالات التي يتم فيها تكبد مبالغ كبيرة من متأخرات الإيجار غير المحصلة بسبب عدم اتخاذ إجراءات ضد متأخرات الإيجار.

• التقليل من تكاليف الصيانة - تتكبد المباني التجارية تكاليف صيانة كبيرة، حتى أكثر من العقارات السكنية. عندما يتم خصم النفقات العامة مثل الضريبة العقارية، وتكاليف فحص معدات المبنى وإصلاحها، وتكاليف تنظيف وصيانة المناطق المشتركة، وتكاليف الكهرباء للإضاءة الحساسة للحركة والمصاعد، قد لا تبقى الأرباح مرتفعة مثل العائد السطحي. إذا قمت بوضع خطة متفائلة للإيرادات والنفقات دون أخذ هذه التكاليف في الحسبان، فقد يكون المتبقي الفعلي أقل بكثير من المتوقع.

• التغاضي عن المخالفات القانونية وعلاقات الحقوق - هناك مخاطر خاصة بالمباني التجارية التي غالباً ما يتم التغاضي عنها دون معرفة متخصصة، مثل عدم استيفاء المبنى للمعايير الزلزالية، وانتهاك قيود تقسيم المناطق، ووجود شروط صارمة للإفراج في العقود مع المستأجرين، وقضايا حقوق الأرض المعقدة. يمكن أن يؤدي عدم التحقق من شروط الامتثال القانونية وعلاقات الحقوق هذه مسبقاً إلى تكاليف إصلاح كبيرة ومشاكل قانونية في وقت لاحق.

نقاط مهمة لقرارات الاستثمار

• التركيز على الموقع والقدرة على جذب العملاء: موقع العقار هو شريان الحياة للمبنى التجاري. بالنسبة لمباني المكاتب، من الأهمية بمكان اختيار موقع ذي طلب مرتفع من وجهة نظر المستأجرين، مثل أن يكون في منطقة تجارية أو بالقرب من محطة قطار، أو في منطقة تجارية مزدحمة لمبنى التجزئة. راقب أيضاً الاقتصاد وخطط إعادة التطوير في المنطقة المحيطة لتحديد ما إذا كان الموقع قادراً على جذب العملاء على المدى الطويل.

• الجدارة الائتمانية للمستأجر والترتيبات التعاقدية: إن نوع العمل والجدارة الائتمانية للمستأجرين الحاليين أو المحتملين عامل محدد مهم أيضاً. تحقق مما إذا كان بإمكانك أن تتوقع مستأجرين يتمتعون بقدرة جيدة على دفع الإيجار والاستمرارية، مثل الشركات ذات القاعدة المالية القوية أو المحلات التجارية التي تعمل منذ فترة طويلة. وبالإضافة إلى ذلك، يتم التدقيق في محتويات عقد الإيجار مع المستأجر (الإيجار، ومدة العقد، وشروط التجديد، والتزامات الترميم، وما إلى ذلك) للتأكد من عدم وجود بنود تضع عبئاً لا مبرر له على المالك.

• تخطيط الإيرادات والنفقات وإدارة مخاطر الشغور: المباني التجارية أكثر عرضة لخطر الشغور لفترات طويلة من المباني السكنية، لذلك من الضروري وضع خطة متحفظة للإيرادات والنفقات. عند حساب العائد المفترض، ضع في الحسبان فترات شغور كافية وتكاليف استبدال المستأجرين (مثل تكاليف الإعلان عن التوظيف وتكاليف البناء الداخلي). في بعض الحالات، ينبغي النظر في استخدام شركة ضمان الإيجار أو تنويع المخاطر من قبل مستأجرين متعددين لضمان استقرار التدفق النقدي.

• حالة المبنى وخطة الإصلاح: تحقق من عمر العقار وحالة المرافق وتاريخ الصيانة لتحديد متى يلزم إجراء إصلاحات رئيسية وتحديثات للمرافق. اطلب من الخبراء فحص حالة المصاعد وأجهزة تكييف الهواء ومعدات الحماية من الحرائق وما إلى ذلك، وتقدير تكلفة الإصلاحات المستقبلية التي ستكون مطلوبة مسبقاً. بعد الشراء، يجب إجراء الصيانة والإدارة المناسبة للحفاظ على قيمة المبنى ورضا المستأجرين.

• التأكد من الامتثال للقوانين واللوائح والحقوق: في الاستثمار في المباني التجارية، من الضروري التأكد من الامتثال للقوانين واللوائح مثل قانون معايير البناء وقانون خدمات الإطفاء، وكذلك حقوق الأرض والمبنى. تحقق مسبقاً، بمساعدة الخبراء، مما إذا كان هناك أي مبانٍ غير قانونية، وقيود الاستخدام وفقاً لتقسيم المناطق، وما إذا كان هناك تجاوز لنسبة المساحة الطابقية، والتصاريح والموافقات المطلوبة لعمليات المستأجر، والحقوق المتعلقة بالموقع والمناطق المشتركة. من خلال التخلص من المخاطر القانونية، يمكنك تشغيل عقارك على المدى الطويل براحة البال.

ثلاث خطوات يمكن حتى للمبتدئين اتباعها

1. أبحاث السوق والإعداد للتخطيط: عند التفكير في الاستثمار في مبنى تجاري، اجمع معلومات شاملة عن سوق العقار المستهدف واتجاهات الصناعة. استخدم البيانات الإحصائية الرسمية وتقارير الخبراء لتحليل معدل الشواغر وسوق الإيجارات في المنطقة المستهدفة، وحالة المباني المتنافسة والتوقعات المستقبلية للاقتصاد المحلي. من المهم توضيح الهدف الاستثماري (الدخل الثابت أو الربح المستقبلي عند البيع) وإعداد محاكاة مفصلة للدخل والنفقات والخطة المالية وفقاً لذلك.

2. مسوحات الموقع وفحص الجدوى: قم دائماً بزيارة موقع المبنى المحتمل وتفقد البيئة المحيطة به في أوقات مختلفة من اليوم، على سبيل المثال في أيام الأسبوع وعطلات نهاية الأسبوع، في النهار والليل. بالنسبة لمباني المكاتب، نراقب تدفق الأشخاص خلال ساعات التنقل، وبالنسبة لمباني المحلات التجارية، نراقب تدفق الأشخاص والأعمال خلال ساعات العمل للحصول على انطباع مباشر عن الإمكانات التجارية للموقع. نتحقق أيضاً من المبنى من الداخل مع الخبراء للتأكد من حالة المبنى واستخدام المستأجرين وإدارة المبنى. من خلال فهم نقاط القوة والضعف في العقار في الموقع، يتم تعزيز دقة القرارات الاستثمارية.

3. استشارة المتخصصين والهياكل الإدارية المحترفة: بما أن الاستثمار في المباني التجارية هو استثمار متخصص للغاية، اطلب المشورة من المتخصصين ذوي الخبرة. استشر وكالة عقارية أو مستشاراً عقارياً يتمتع بخبرة قوية في مجال العقارات التجارية للحصول على آراء حول التقييمات العقارية المناسبة واستراتيجيات جذب المستأجرين. فيما يتعلق بالعقود، اطلب من محامٍ عقاري أو كاتب عدل للتحقق من الحقوق، وإذا لزم الأمر، تعاون مع شركة تأجير مستأجرين لمنع شغور العقارات. حتى بعد بدء العمليات، من خلال إسناد الإدارة اليومية إلى شركة موثوقة لإدارة المباني، يمكن حتى للمبتدئين ضمان استقرار العمليات من خلال الاستفادة من خبرة المحترفين.

الملاءمة للمبتدئين

في الختام، يُعد الاستثمار في المباني التجارية عموماً استثماراً صعباً للم بتدئين. فهو لا يتطلب فقط مبلغاً كبيراً من الأموال الشخصية وحداً عالياً من الائتمان، ولكنه يتطلب أيضاً مجموعة واسعة من المعرفة في مجالات مثل العلاقات مع المستأجرين والامتثال للقوانين واللوائح، كما أنه ينطوي على مخاطر عالية وعائدات مرتفعة. وفي الواقع، فإن الاستثمار الضخم المطلوب لشراء مبنى تجاري يعني أن العديد من الأفراد المبتدئين غير قادرين على الدخول في هذا المجال بشكل مفاجئ.

وبالطبع، ليس من المستحيل على المبتدئين خوض تحدي الاستثمار في المباني التجارية إذا كانت لديهم الموارد المالية والوصول إلى الدعم المهني. ومع ذلك، حتى في مثل هذه الحالات، من الضروري تخصيص وقت كافٍ للتحضير وقضاء بعض الوقت في تحليل السوق واكتساب المعرفة المتخصصة. بالنسبة للكثير من المبتدئين، من الأسلم البدء باكتساب الخبرة في العقارات السكنية الأصغر حجماً وتعلّم المخاطر والمعرفة الإدارية الخاصة بالعقارات التجارية قبل الانتقال خطوة بخطوة. على الرغم من أن الاستثمار في المباني التجارية ينطوي على إمكانات عالية من حيث الأرباح وقيمة الأصول، إلا أن هناك العديد من الجوانب التي تعتبر أكثر من اللازم بالنسبة للمبتدئين، لذلك من المهم تقييم مدى ملاءمة ذلك بعناية واتخاذ القرار.

الخاتمة.

أخيراً، نود التأكيد على الأهمية المشتركة للخطوات الثلاث الأساسية للمستثمرين العقاريين المبتدئين لتجنب الوقوع في أخطاء في اختيار العقار: التسلح بالمعرفة الكافية، والتحقق من الموقع، والاستفادة من حكمة المحترفين. وسواء كنت تستثمر في شقق الاستوديو أو الشقق ذات الشقة الواحدة أو المباني التجارية، فإن الطريق المختصر للنجاح هو فهم المخاطر المرتبطة بخصائص كل عقار واختيار عقارك بعناية مع الاستعانة بمصادر موثوقة. نأمل أن تساعدك النقاط والخطوات الموضحة في هذا المقال على اتخاذ خطوة أولى ثابتة نحو بناء الأصول، مع الأخذ في الاعتبار أيضًا وجهة نظر المتخصصين ذوي الخبرة مثل دايسوكي إينازاوا.