Evite Erros na Seleção de Propriedades: Guia para Investidores Iniciantes

A seleção da propriedade é um dos aspectos mais importantes do investimento imobiliário bem-sucedido. Mesmo nas melhores condições de mercado, se você escolher a propriedade errada, poderá não obter a receita de aluguel esperada e sofrer com vacâncias e custos de reparos. Para os investidores iniciantes, em particular, é difícil saber quais critérios usar ao escolher uma propriedade, e há muitos casos de decisões fáceis que levam ao fracasso. Portanto, este artigo apresenta uma visão geral dos erros típicos que os iniciantes tendem a cometer e os pontos-chave das decisões de investimento para cada tipo de propriedade (apartamentos tipo estúdio, apartamentos de um quarto e edifícios comerciais). Ele também fornece explicações concretas sobre as "três etapas para evitar o fracasso" para cada tipo de propriedade, incluindo pesquisas no local, coleta de informações e o uso de especialistas, e também considera se o tipo de propriedade é adequado para iniciantes. Do ponto de vista de um profissional na prática, o livro fornece dados confiáveis e conhecimento do setor imobiliário, bem como pontos-chave sobre a escolha de um imóvel que até mesmo os iniciantes podem implementar com confiança.

Investindo em apartamentos tipo estúdio

Exemplos de erros aos quais os iniciantes estão propensos

• Comprar um imóvel em uma localização ruim - Se você for atraído pelo baixo preço de compra e escolher um imóvel longe da estação e com baixa demanda, um fracasso típico é não conseguir atrair inquilinos e as vagas não serem preenchidas. Como a localização está diretamente ligada ao risco de vacância, os imóveis que comprometem a conveniência não estabilizarão as operações.

• Renda zero devido à vacância - como há apenas uma unidade de estúdio para ocupação individual, quando a unidade fica vaga, a renda do aluguel durante esse período é completamente perdida. Ao contrário de uma única propriedade com várias unidades, a diversificação de riscos não é eficaz e, se levar tempo para encontrar inquilinos, o pagamento do empréstimo poderá ser prejudicado.

• Ignorar os custos de manutenção e administração - Embora os apartamentos estúdio usados possam ser comprados a baixo custo, houve casos em que surgiram custos de manutenção inesperados após a compra, como a substituição de equipamentos antigos ou o aumento do fundo de reserva para reparos em grande escala do condomínio, o que pode pressionar o fluxo de caixa. Se você se concentrar apenas no baixo custo inicial e não prever as despesas necessárias, acabará não tendo quase nenhum dinheiro sobrando.

• Armadilhas dos contratos de sublocação - usar a garantia de aluguel de uma empresa imobiliária (sublocação) como medida contra o risco de vacância não é uma aposta segura. Em alguns casos, o aluguel garantido pode ser reduzido durante o período do contrato ou alterado em detrimento do proprietário no momento da renovação, o que pode levar a uma deterioração da receita e das despesas se a garantia for deixada para o proprietário do imóvel.

• Simulação insuficiente de receitas/despesas - Se você comprar um imóvel sem um plano detalhado de receitas/despesas, poderá ficar no vermelho devido ao pagamento de empréstimos, taxas de administração e impostos. Como uma simulação precisa de renda e despesas é considerada a chave para o sucesso, deixar de calcular a renda e as despesas antes da compra é um risco em si.

Pontos-chave para decisões de investimento

• Determinar a localização e a demanda de aluguel: a localização da propriedade afeta diretamente a demanda. É importante escolher uma propriedade em uma área em que a demanda de aluguel provavelmente será estável, como perto de uma estação em que há uma alta demanda por pessoas solteiras ou em uma área em que universidades e escritórios estejam concentrados no centro da cidade. Verifique também a segurança do ambiente ao redor e o estado da administração do edifício para determinar se há algum fator que possa desestimular os inquilinos.

• Compreensão precisa dos rendimentos (lucratividade): determine a lucratividade não apenas pelos rendimentos superficiais, mas também pelos rendimentos reais após a dedução de despesas como taxas de administração, custos de reparo e impostos. É importante simular os lucros obtidos e verificar se o rendimento assumido é adequado.

• Medidas contra o risco de vacância: Para reduzir o risco de vacância, pesquise as tendências de demanda no estágio de seleção da propriedade e desenvolva uma estratégia para definir aluguéis e instalações que sejam atraentes em comparação com as propriedades concorrentes. Mesmo após a compra, é necessário verificar regularmente os aluguéis de mercado na área circundante e, se necessário, revisar os aluguéis ou reformar a propriedade para incentivar a ocupação.

• Risco de reparo e status de gerenciamento: verifique antecipadamente a idade e o status de gerenciamento da propriedade e do edifício como um todo. No caso de propriedades mais antigas, é fundamental entender a necessidade de planos de reparo em larga escala e renovação das instalações em um futuro próximo e prever os custos de reparo. É aconselhável evitar condomínios sem associação de administração em funcionamento ou propriedades que estejam claramente sem manutenção, pois isso pode levar à saída dos inquilinos e a despesas inesperadas.

Três etapas que até mesmo os iniciantes podem seguir

1. Reúna informações suficientes e faça um bom planejamento: antes de começar a investir, informe-se sobre as tendências do mercado e os fundamentos da propriedade e planeje cuidadosamente suas receitas e despesas. Use dados oficiais confiáveis e documentos de agências imobiliárias para simular taxas de aluguel esperadas, condições de financiamento e até mesmo custos de reparos futuros. Conhecimento e preparação suficientes reduzirão os riscos e o aproximarão de operações estáveis.

2. Inspeções minuciosas do local: depois de encontrar uma propriedade em potencial, certifique-se de verificar o local com seus próprios olhos. Verifique a condição de deterioração do edifício, o ambiente ao redor, a rota da estação até a propriedade, as instalações residenciais e o ruído nas proximidades e outros aspectos que não podem ser determinados apenas com base em desenhos ou informações on-line. A atmosfera da cidade pode mudar durante o dia e a noite, dias de semana e feriados, portanto, é importante fazer várias visitas para avaliar a atratividade e os riscos do ponto de vista do locatário.

3. Consulte um especialista e obtenha orientação objetiva: é aconselhável consultar um especialista em imóveis ao tomar uma decisão final. A obtenção de orientação de terceiros sobre o valor justo e a lucratividade da propriedade evitará erros e estimativas excessivamente otimistas. Uma agência imobiliária com histórico comprovado é uma parceira particularmente tranquilizadora para iniciantes, pois ela tem amplo conhecimento das necessidades de aluguel projetadas e da avaliação do ambiente ao redor. Se necessário, consulte um planejador financeiro ou contador fiscal para ajudá-lo a tomar uma decisão abrangente, levando em conta o plano de pagamento do empréstimo e a carga tributária.

Adequação para iniciantes

Investir em um apartamento tipo estúdio costuma ser considerado um investimento adequado para iniciantes, pois é fácil começar com uma pequena quantia. De fato, um apartamento estúdio de segunda mão pode ser comprado por apenas 10 milhões de ienes, e o pequeno valor do empréstimo necessário significa que a carga de pagamento mensal é leve, tornando-o popular como um trabalho paralelo para trabalhadores assalariados. A principal vantagem é que os baixos custos e obstáculos iniciais tornam relativamente fácil começar a operar um negócio com tranquilidade.

Entretanto, isso não é garantia de que você não fracassará. As unidades de um quarto têm o risco direto de não gerar renda se ficarem vagas, portanto, é preciso selecionar cuidadosamente as propriedades que deverão ter demanda. Na verdade, há muitos casos de iniciantes que entraram facilmente no mercado e compraram um estúdio recém-construído por um preço alto, mas fracassaram porque a renda do aluguel não corresponde ao pagamento do empréstimo. Embora o investimento em estúdios possa ser uma boa introdução para iniciantes, lembre-se de que é necessário um gerenciamento de risco minucioso, pois se trata de um investimento pequeno para começar, e certifique-se de selecionar e gerenciar as propriedades com base nos pontos acima.

Investimento em apartamento de uma unidade

Exemplos de erros aos quais os iniciantes estão propensos

• Fracasso devido a planejamento financeiro deficiente - Casos em que a administração cai no vermelho devido a fundos pessoais insuficientes ou planos de pagamento de empréstimos, fundos de reserva insuficientes ou estimativas incorretas de custos de reparo. Se você não preparou um colchão financeiro para suportar despesas inesperadas após a compra, algumas vagas ou reparos podem paralisar seu fluxo de caixa.

• Negligenciar o risco de vacância - embora um único edifício de apartamentos possa ter várias unidades, um aumento nas vacâncias pode reduzir significativamente a receita de aluguel e torná-la instável. Se você avaliar mal a demanda de ocupação e as vagas não forem preenchidas, você não conseguirá cobrir os pagamentos do empréstimo com a renda do aluguel.

• Selecionar uma propriedade com base apenas no rendimento superficial - Se você selecionar uma propriedade dando prioridade apenas aos números de rendimento, corre o risco de pegar uma "propriedade de alto risco", como uma área com alto rendimento, mas com pouca demanda de aluguel ou uma propriedade em ruínas com custos de manutenção excessivos. As decisões de investimento que ignoram os rendimentos reais e os fatores de risco são extremamente arriscadas.

• Ignorar os riscos do contrato de sublocação - confiar demais em um contrato de sublocação pode resultar em renda menor do que a esperada devido a mudanças nos termos do contrato. Também podem ocorrer perdas como resultado da confiança nos termos e condições oferecidos pela empresa de sublocação e da não consideração total dos riscos do contrato.

• Conhecimento insuficiente de gerenciamento de propriedade - houve casos de gerenciamento de apartamento sem conhecimento de gerenciamento, o que fez com que os locatários não permanecessem no local devido à falta de suporte ao locatário e de manutenção do edifício. Atender às necessidades dos inquilinos e manter as instalações são essenciais para a gestão de aluguéis, e não fazer isso pode resultar em uma sucessão de despejos e na piora das taxas de vacância.

Pontos importantes para decisões de investimento

• Garanta um plano financeiro e tome medidas para reparos de longo prazo: garanta que você tenha não apenas seus próprios fundos e um plano de empréstimo no momento da compra, mas também um fundo de reserva para suportar despesas inesperadas durante a operação. Também é importante ter um plano financeiro de longo prazo que preveja os custos futuros de reparos do edifício. Não se deixe enganar por rendimentos superficiais; um plano detalhado de receitas e despesas com antecedência, incluindo despesas, levará a uma administração estável.

• Investigue a localização e as necessidades dos inquilinos: para reduzir o risco de vacância, é essencial investigar a localização da propriedade e as necessidades do grupo de inquilinos-alvo com antecedência. Determinar a demanda de aluguel na área circundante (por exemplo, para estudantes universitários ou trabalhadores solteiros) e escolher um imóvel na área com o layout e as instalações certas facilitará a manutenção de uma alta taxa de ocupação.

• Avaliação da rentabilidade e confirmação do risco do contrato: o rendimento estimado é verificado pelo rendimento real após a dedução das despesas, e a eficiência do investimento é determinada em uma base residual. Além disso, se for usado um contrato de sublocação em massa, verifique os detalhes do contrato. É importante entender o aluguel garantido, o período de indenização, as condições de renovação etc. e não ser excessivamente otimista.

• Estabeleça um sistema de gerenciamento adequado: se você for um novato no gerenciamento de uma única propriedade, uma opção é contar com a ajuda de uma empresa de gerenciamento confiável em vez de se limitar ao autogerenciamento. As empresas de administração podem ajudar a criar um ambiente de vida confortável para os inquilinos, lidando com as consultas dos inquilinos e providenciando reparos e limpeza em seu nome. A terceirização para uma empresa de administração com um excelente histórico e capacidade de resposta aumentará a satisfação do locatário e levará a um contrato de locação de longo prazo, o que, por sua vez, contribui para uma administração estável.

Três etapas que até mesmo os iniciantes podem seguir

1. Entenda os riscos e planeje cuidadosamente: antes de iniciar um investimento em um único apartamento, identifique todos os riscos possíveis e elabore um plano de negócios detalhado. Simule cada cenário, inclusive as flutuações nas taxas de vacância e o tempo dos custos de reparo, e prepare um plano para evitar um déficit de financiamento, mesmo no pior dos casos. A seleção cuidadosa de propriedades e o planejamento financeiro, bem como a definição de receitas e despesas com base no rendimento real em vez de no rendimento superficial, podem melhorar a estabilidade do negócio.

2. Inspeção no local e verificação das condições da propriedade: Sempre visite a propriedade que está pensando em comprar para verificar a estrutura e as condições do prédio e do ambiente ao redor. Verificar por si mesmo a deterioração do edifício, a atmosfera da vizinhança e o estado das propriedades concorrentes, que não podem ser vistos em desenhos ou figuras, aumentará a precisão de sua decisão de compra. Se necessário, solicite uma inspeção profissional do edifício (inspeção) para verificar a resistência do edifício e a conformidade com as leis e os regulamentos (por exemplo, resistência a terremotos e equipamentos de segurança contra incêndio).

3. Orientação especializada e uso de profissionais: sempre obtenha orientação objetiva de um profissional do setor imobiliário ao comprar uma propriedade individual de alto valor. Uma agência imobiliária de boa reputação não só lhe dará uma opinião sobre a rentabilidade e o preço justo da propriedade, mas também lhe dará uma perspectiva sobre as necessidades futuras de aluguel e dicas de gerenciamento. Também é aconselhável trabalhar com um profissional o mais cedo possível na administração e operação da propriedade após a compra. Ao terceirizar a administração para uma empresa de administração comprovada ou consultar outros proprietários ou consultores imobiliários, você pode reduzir bastante o risco de fracasso utilizando o conhecimento de profissionais em vez de se preocupar com isso por conta própria.

Adequação para iniciantes

Em comparação com o investimento em um apartamento tipo estúdio, o investimento em um único apartamento exige mais capital inicial e um valor de empréstimo maior, o que o torna um obstáculo para iniciantes. Por outro lado, o benefício de diversificar o risco ao receber renda de aluguel de várias unidades não pode ser ignorado. Enquanto um apartamento estúdio não terá renda se ficar vago, uma única propriedade pode ser coberta por aluguéis de outras unidades ocupadas, o que tem a vantagem de tornar a administração mais estável. De fato, alguns investidores com fundos pessoais e conhecimento suficientes tentaram apartamentos unifamiliares desde o início, aproveitando os benefícios de altos rendimentos e maior escala.

O importante é que mesmo os iniciantes estejam cientes da importância de lidar com uma única propriedade e abordá-la sob a perspectiva de um gerente. O alto preço de um único edifício de apartamentos significa que o impacto da perda em caso de falha é significativo, e a gama de conhecimento e julgamento necessários em áreas como medidas de vacância, gerenciamento de caixa e manutenção e gerenciamento do edifício é ampliada. Se você não tem experiência e está preocupado, pode ser uma boa ideia adquirir experiência em investimentos menores, como condomínios, antes de aceitar o desafio. Entretanto, com a preparação correta e o apoio profissional, é possível para um iniciante investir com sucesso em um único apartamento. Para iniciantes com fundos pessoais suficientes e a capacidade de tomar medidas de gerenciamento de risco, um único prédio de apartamentos pode ser uma opção viável com vistas à expansão no futuro.

Investimento em prédio comercial

Exemplos de erros que os iniciantes provavelmente cometerão

• Fracasso devido à leitura incorreta do capital necessário - a compra de edifícios comerciais é cara e o montante de fundos próprios e empréstimos pode ser enorme. Se o investimento inicial ou o capital de giro for insuficiente, talvez você não consiga administrar seu fluxo de caixa no meio do projeto e, na pior das hipóteses, pode ir à falência.

• Ignorar o risco de liquidez - edifícios comerciais são ativos difíceis de vender e converter em dinheiro facilmente. Mesmo que você pense: "De repente, preciso de fundos e quero vender", talvez não encontre um comprador imediatamente e, dependendo das condições do mercado, talvez só consiga vender por um preço mais baixo do que o esperado. Se você entrar no mercado sem uma estratégia de saída em mente, pode acabar ficando preso com seus fundos.

• Risco de vacância e atraso do inquilino - se um inquilino se mudar ou falir em um edifício, a renda do aluguel diminuirá significativamente e o fluxo de caixa se tornará instável. Em comparação com os imóveis residenciais, geralmente leva mais tempo para atrair o próximo inquilino, o que pode levar ao fracasso se você não estiver preparado para a deterioração dos ganhos devido a vacâncias de longo prazo. O mesmo se aplica aos casos em que grandes quantias de aluguéis atrasados não cobrados são incorridos devido à falta de ação contra os aluguéis atrasados.

• Subestimar os custos de manutenção - os edifícios comerciais incorrem em custos de manutenção significativos, ainda mais do que os imóveis residenciais. Quando as despesas gerais, como imposto predial, custos de inspeção e reparo de equipamentos de construção, custos de limpeza e manutenção de áreas comuns e custos de eletricidade para iluminação sensível ao movimento e elevadores são deduzidos, os lucros podem não permanecer tão altos quanto o rendimento superficial. Se você fizer um plano otimista de receitas e despesas sem levar em conta esses custos, o resíduo real poderá ser muito menor do que o esperado.

• Ignorar violações legais e relações de direitos - Há riscos específicos de edifícios comerciais que muitas vezes são ignorados sem conhecimento especializado, como o fato de o edifício não atender aos padrões sísmicos, violar restrições de zoneamento, ter condições de liberação rigorosas em contratos com inquilinos e questões complexas de direitos de terra. A não verificação antecipada dessas condições de conformidade legal e das relações de direitos pode resultar em custos significativos de remediação e problemas legais mais tarde.

Pontos importantes para decisões de investimento

• Foco na localização e na capacidade de atrair clientes: a localização da propriedade é a tábua de salvação de um edifício comercial. Para edifícios de escritórios, é de suma importância escolher um local com alta demanda do ponto de vista do locatário, como em um distrito comercial ou próximo a uma estação de trem, ou em uma área comercial movimentada para um edifício de varejo. Além disso, acompanhe a economia e os planos de renovação na área circundante para determinar se o local será capaz de atrair clientes a longo prazo.

• Capacidade de crédito do locatário e acordos contratuais: o tipo de negócio e a capacidade de crédito dos locatários atuais ou potenciais também são fatores determinantes importantes. Verifique se você pode contar com inquilinos com boa capacidade de pagamento de aluguel e continuidade, como empresas com uma base financeira sólida ou lojas que estão no mercado há muito tempo. Além disso, o conteúdo do contrato de locação com o inquilino (aluguel, prazo do contrato, condições de renovação, obrigações de restauração etc.) é examinado para garantir que não haja cláusulas que imponham um ônus indevido ao proprietário.

• Planejamento de receitas e despesas e gerenciamento de risco de vacância: os edifícios comerciais têm um risco maior de vacância prolongada do que os edifícios residenciais, portanto, é necessário um plano conservador de receitas e despesas. Ao calcular o rendimento presumido, leve em consideração períodos de vacância suficientes e custos de substituição de inquilinos (por exemplo, custos de publicidade de recrutamento e custos de construção de interiores). Em alguns casos, deve-se considerar o uso de uma empresa de garantia de aluguel ou a diversificação do risco por meio de vários locatários para garantir um fluxo de caixa estável.

• Plano de reparos e condições do edifício: verifique a idade da propriedade , as condições das instalações e o histórico de manutenção para determinar quando serão necessários grandes reparos e atualizações das instalações. Peça a especialistas que inspecionem as condições dos elevadores, do ar-condicionado e dos equipamentos de proteção contra incêndio, etc., e estime antecipadamente o custo dos futuros reparos que serão necessários. Após a compra, a manutenção e o gerenciamento adequados devem ser realizados para manter o valor do edifício e a satisfação do locatário.

• Confirmação da conformidade com leis, regulamentos e direitos: no investimento em edifícios comerciais, é essencial confirmar a conformidade com leis e regulamentos, como a Lei de Padrões de Construção e a Lei de Prevenção de Incêndio, bem como os direitos do terreno e do edifício. Verifique com antecedência, com a ajuda de especialistas, se há construções ilegais, restrições de uso de acordo com o zoneamento, se a proporção da área útil foi excedida, as permissões e aprovações necessárias para as operações dos inquilinos e os direitos relacionados ao local e às áreas comuns. Ao eliminar os riscos legais, você pode operar sua propriedade a longo prazo com tranquilidade.

Três etapas que até mesmo os iniciantes podem seguir

1. Pesquisa de mercado e preparação do planejamento: ao considerar um investimento em um edifício comercial, reúna informações completas sobre o mercado imobiliário alvo e as tendências do setor. Use dados estatísticos oficiais e relatórios de especialistas para analisar a taxa de vacância e o mercado de aluguéis na área-alvo, a situação dos edifícios concorrentes e as perspectivas da economia local. É importante esclarecer o objetivo do investimento (renda estável ou lucro futuro na venda) e preparar uma simulação detalhada de receitas e despesas e um plano financeiro adequado.

2. Pesquisas no local e verificações de viabilidade: sempre visite o local de um possível edifício e inspecione o ambiente ao redor em diferentes momentos do dia, por exemplo, durante a semana e nos fins de semana, durante o dia e à noite. No caso de prédios de escritórios, observamos o fluxo de pessoas durante o horário de deslocamento e, no caso de prédios de lojas, observamos o fluxo de pessoas e negócios durante o horário de funcionamento para obter uma impressão em primeira mão do potencial comercial do local. Também verificamos o interior do edifício com especialistas para averiguar as condições do edifício, o uso dos inquilinos e o gerenciamento do edifício. Ao compreender os pontos fortes e fracos da propriedade no local, a precisão das decisões de investimento é aprimorada.

3. Consulte especialistas e estruturas de gerenciamento profissional: como o investimento em imóveis comerciais é altamente especializado, busque ativamente a orientação de profissionais experientes. Consulte uma agência imobiliária ou um consultor com grande experiência em imóveis comerciais para obter opiniões sobre avaliações apropriadas de imóveis e estratégias para atrair inquilinos. Em termos de contratos, peça a um advogado do setor imobiliário ou a um escrivão judicial para verificar os direitos e, se necessário, coopere com uma empresa de locação de inquilinos para evitar a desocupação. Mesmo após o início das operações, ao confiar a administração diária a uma empresa confiável de administração de edifícios, até mesmo os iniciantes podem garantir operações estáveis utilizando o know-how de profissionais.

Adequação para iniciantes

Em conclusão, o investimento em edifícios comerciais é geralmente um investimento desafiador para iniciantes. Além de exigir uma grande quantidade de fundos pessoais e uma linha de crédito alta, também requer uma ampla gama de conhecimentos em áreas como relações com inquilinos e conformidade com leis e regulamentos, além de ter um aspecto de alto risco e alto retorno. De fato, o grande investimento necessário para comprar um edifício comercial significa que muitos novatos não conseguem colocar as mãos em um edifício comercial do nada.

É claro que não é impossível para os iniciantes aceitarem o desafio de investir em edifícios comerciais se tiverem os recursos financeiros e acesso a apoio profissional. Entretanto, mesmo nesses casos, é essencial reservar tempo suficiente para a preparação e dedicar tempo à análise do mercado e à aquisição de conhecimento especializado. Para muitos iniciantes, é mais seguro começar ganhando experiência em propriedades residenciais menores e aprendendo os riscos e o know-how de gerenciamento específicos das propriedades comerciais antes de avançar passo a passo. Embora o investimento em imóveis comerciais tenha alto potencial de ganhos e valor de ativos, há muitos aspectos que são demais para iniciantes, portanto, é importante avaliar cuidadosamente a adequação e tomar uma decisão.

Conclusão.

Por fim, é importante enfatizar que, para que os investidores iniciantes em imóveis não cometam erros na seleção de imóveis, as três etapas básicas de "armar-se com conhecimento suficiente", "verificar no local" e "utilizar a sabedoria dos profissionais" são de importância comum. Independentemente de estar investindo em apartamentos tipo studio, apartamentos de um andar ou edifícios comerciais, o atalho para o sucesso é entender os riscos associados às características de cada propriedade e selecionar cuidadosamente sua propriedade, incorporando o conhecimento de fontes confiáveis. Esperamos que os pontos e as etapas explicados neste artigo o ajudem a dar um primeiro passo firme em direção à construção de ativos, levando em consideração a perspectiva de profissionais experientes, como Daisuke Inazawa.