Immobilien als Investition: Ein Leitfaden von Grundlagen bis Praxis

Wenn es um die Vermögensverwaltung geht, ziehen viele Anleger Immobilieninvestitionen in Betracht. Immobilieninvestitionen haben gegenüber anderen Anlageprodukten Vorteile, wie z. B. eine langfristig stabile Rentabilität und Inflationsresistenz. Auf der anderen Seite gibt es aber auch immobilienspezifische Probleme, wie hohe Anfangsinvestitionen und Probleme bei der Verwaltung.

Dieser Artikel bietet eine detaillierte, datengestützte Erläuterung der Grundlagen und des praktischen Nutzens von Immobilien als Anlage. Wir hoffen, dass er denjenigen eine Hilfe ist, die Immobilieninvestitionen und die Diversifizierung ihres Portfolios in Betracht ziehen.

Grundlagen der Immobilienanlage

Was sind Immobilieninvestitionen?

Immobilieninvestitionen sind eine Anlagetechnik, bei der Immobilien wie Grundstücke und Gebäude mit dem Ziel erworben werden, aus diesen Vermögenswerten Erträge zu erzielen. Die beiden wichtigsten Einkommensquellen sind

1. Einkommensgewinne (Mieteinnahmen): regelmäßige Einnahmen aus der Vermietung von Immobilien.
2. Kapitalgewinne (Verkaufsgewinn): Gewinn aus dem Verkauf der Immobilie zu einem höheren Preis als dem Kaufpreis.

Ein wesentliches Merkmal von Immobilieninvestitionen ist, dass es sich um eine Anlage handelt, die auf physischen Vermögenswerten beruht und daher eine relativ hohe Wertbeständigkeit aufweist. Ein weiteres wichtiges Merkmal ist, dass Bankkredite (Leverage) genutzt werden können, um ein Vermögen zu verwalten, das die eigenen Mittel übersteigt.

Arten und Merkmale von Immobilieninvestitionen

Es gibt verschiedene Arten von Immobilieninvestitionen, die jeweils ihre eigenen Merkmale, Vor- und Nachteile haben. Im Folgenden werden einige der gängigsten Anlageformen vorgestellt.

Vergleich von Investitionen in Einzelgebäude und Eigentumswohnungen

Die Einzelinvestition ist eine Investitionsmethode, bei der ein ganzes Gebäude, z. B. eine Wohnung oder eine Eigentumswohnung, erworben wird und Mieteinnahmen von mehreren Mietern erzielt werden. Bei der Einzelinvestition wird ein Teil eines Gebäudes, z. B. ein Zimmer in einer Wohnung, gekauft und vermietet.

Die allgemeine Auffassung ist, dass "Investitionen in ganze Gebäude für Investoren mit starken finanziellen Ressourcen geeignet sind, während Investitionen in Eigentumswohnungen für Anfänger und Investoren geeignet sind, die mit einem kleinen Geldbetrag beginnen wollen". Tatsächlich besteht ein großer Unterschied in der Höhe der Anfangsinvestition: Eine Investition in eine Eigentumswohnung kann bereits ab einigen Millionen Yen getätigt werden, während für ein einzelnes Gebäude mindestens mehrere zehn Millionen Yen erforderlich sind.

Andere Arten von Immobilieninvestitionen

1. Investition in ein Einfamilienhaus: Kauf und Vermietung eines Einfamilienhauses.
2. Investition in einen Parkplatz: Nutzung eines Grundstücks als Parkplatz.
3. REIT (Real Estate Investment Trust): Ein Produkt, das Immobilien verbrieft und Investitionen ab kleinen Beträgen ermöglicht.
4. Homestay-Investition: Eine Methode zur Vermietung von Immobilien für kurze Aufenthalte.
5. Investitionen in Lagerräume: Eine Methode zur Vermietung von Lagerraum.

Im April 2024 war die Marktkapitalisierung des japanischen REIT-Marktes auf rund 14,8 Billionen JPY angewachsen.

Schlüsselindikatoren für Immobilieninvestitionen

Im Folgenden finden Sie einige der wichtigsten Indikatoren für Immobilieninvestitionen.

Arten von Renditen und Berechnungsmethoden

1. Oberflächenrendite (Bruttorendite)
   Formel: Jahresmieteinnahmen / Immobilienkaufpreis x 100 (%)
   Dies ist der grundlegendste und einfachste Rentabilitätsindikator. Sie berücksichtigt nicht die Kosten und unterscheidet sich daher von der tatsächlichen Rentabilität.

2. Tatsächliche Rendite (Nettorendite)
   Formel: (jährliche Mieteinnahmen - jährliche Instandhaltungskosten) ÷ Kaufpreis der Immobilie x 100 (%)
   Gibt die tatsächliche Rentabilität nach Abzug der Kosten an. Es handelt sich um einen Indikator, der der tatsächlichen Situation sehr nahe kommt, aber die Berechnung erfordert eine genaue Kenntnis der Ausgaben.

3. NOI-Rendite (Nettobetriebseinkommen)
   Formel: (jährliche Mieteinnahmen - jährliche Betriebskosten (ohne Abschreibungen)) / Kaufpreis der Immobilie x 100 (%)
   Dies ist ein Indikator, der häufig von professionellen Investoren verwendet wird und sich zur Messung der Ertragskraft der Immobilie selbst eignet.

Die Rendite ist ein wesentlicher Indikator für die Bewertung einer Immobilie, aber es ist wichtig, sie nicht nur auf dieser Grundlage zu beurteilen, sondern auch eine umfassende Bewertung der Lage, der Qualität und des Potenzials der Immobilie vorzunehmen.

Andere wichtige Indikatoren

• CCR (Cash on Cash Return): Verhältnis zwischen dem jährlichen Cashflow und den Eigenmitteln.
• DCR (Debt Coverage Ratio): Jährliche NOI geteilt durch Kreditrückzahlungen.
• IRR (Internal Rate of Return): Gesamtverzinsung der Investition.
• Cap Rate: die erwartete Rendite, wenn die Immobilie auf dem Immobilienmarkt gehandelt wird.

Investitionsentscheidungen, die auf einer umfassenden Bewertung dieser Indikatoren beruhen, sind der Weg zum Erfolg.

Vor- und Nachteile von Immobilieninvestitionen

Vorteile

Die wichtigsten Vorteile von Immobilieninvestitionen sind

1. Stabile Einkommensquelle.
   Aus vermieteten Immobilien können stabile monatliche Mieteinnahmen erwartet werden. Sie sind weniger konjunkturanfällig und bieten eine langfristige Einkommensquelle.

2. Hoher Hebeleffekt.
   Bei Immobilieninvestitionen ist es möglich, eine Immobilie mit einem Kredit zu erwerben, der das Mehrfache bis Dutzendfache des eigenen Kapitals beträgt. Wenn beispielsweise eine Immobilie im Wert von 50 Mio. Yen mit 10 Mio. Yen an Eigenmitteln erworben werden kann, gehören alle Gewinne aus der Preissteigerung der Immobilie dem Investor.

3. Hohe Steuerersparnis.
   Bei Immobilieninvestitionen können Abschreibungen und verschiedene Ausgaben verbucht werden, und es sind Einsparungen bei der Einkommens- und Einwohnersteuer zu erwarten. Auch bei der Erbschafts- und Schenkungssteuer, wenn eine Immobilie vererbt oder verschenkt wird, lassen sich Einsparungen erzielen, da der steuerlich angesetzte Wert niedriger ist als der von Bargeld.

4. Widerstandsfähig gegen Inflation.
   In Zeiten der Inflation steigen Immobilienwerte und Mieten tendenziell an, was als Inflationsschutz dient. Im Gegensatz zu Bargeld oder Anleihen wird verhindert, dass die Inflation den Wert des Vermögens schmälert.

5. Äußerst effektiver Vermögensaufbau.
   Kontinuierliche Kreditrückzahlungen erhöhen automatisch den Vermögensaufbau. Nach der Rückzahlung des Kredits wird der Wert der Immobilie zu ihrem Nettovermögen.

Nachteile

Auf der anderen Seite haben Immobilieninvestitionen auch die folgenden Nachteile

1. Geringe Liquidität.
   Im Vergleich zu Aktien und anderen Wertpapieren dauert es länger, sie zu verkaufen, und es ist schwieriger, sie sofort in Bargeld umzuwandeln. Insbesondere kann es noch schwieriger sein, sie zu verkaufen, wenn sich die Marktbedingungen verschlechtern.

2. Leerstandsrisiko.
   In Zeiten, in denen es keine Mieter gibt, werden keine Einnahmen erzielt, und Sie sind selbst für die Zahlung des Darlehens und der Ausgaben verantwortlich. Vor allem bei Teilinvestitionen besteht das Risiko, dass Leerstand direkt zu Null-Einnahmen führen kann.

3. Reparatur- und Instandhaltungskosten.
   Gebäude verfallen im Laufe der Zeit und erfordern regelmäßige Reparaturen und eine Aufrüstung der Ausstattung. Eine planvolle finanzielle Vorbereitung ist wichtig.

4. Es besteht das Risiko steigender Zinssätze.
   Wenn Sie ein Darlehen mit variablem Zinssatz haben, besteht das Risiko, dass sich Ihre Rückzahlungslast erhöht, wenn die Zinsen steigen.

5. Die Verwaltung ist zeitaufwändig.
   Es fallen verschiedene Verwaltungsaufgaben an, wie z. B. die Abwicklung von Ein- und Auszügen und die Gebäudeverwaltung. Es besteht die Möglichkeit, diese Aufgaben an eine Verwaltungsgesellschaft auszulagern, was jedoch mit Kosten verbunden ist.

Geeignete und ungeeignete Personen

Personen, die für Immobilieninvestitionen geeignet sind, zeichnen sich durch folgende Merkmale aus

• Personen mit einem stabilen Einkommen.
• Personen, die langfristig investieren können
• Personen, die ein gewisses Maß an Risiko tolerieren können
• Personen, die gut mit Zahlen umgehen und ihr Geld systematisch verwalten können
• Personen, die ein Interesse an Immobilien haben.

Andererseits ist eine Immobilieninvestition nicht empfehlenswert für Personen, die

• Personen, die in kurzer Zeit hohe Renditen erwarten
• Personen, die nicht über ausreichende Mittel für Investitionen verfügen
• Personen mit geringer Risikotoleranz, die Wert auf Sicherheit legen.
• Personen, die nicht über ausreichende finanzielle Mittel verfügen, um mit unvorhergesehenen Umständen umzugehen.

Immobilieninvestitionen sind eine Investition mit mittlerem Risiko und mittlerer Rendite". Es gibt keine Erfolgsgarantie, aber mit der richtigen Auswahl und Verwaltung von Immobilien kann man eine stabile Rendite erwarten.

Vergleich von Immobilieninvestitionen mit anderen Anlagen

Unterschiede zu Aktienanlagen

Viele Menschen betrachten Immobilien- und Aktienanlagen als typische Anlagemöglichkeiten, aber jede hat ihre eigenen Merkmale. Die nachstehende Tabelle enthält einen Vergleich.

Während stabile Mieteinnahmen für Immobilieninvestitionen attraktiv sind, haben Aktieninvestitionen den Vorteil, dass sie mit einem kleinen Betrag beginnen und sehr liquide sind. Es ist wichtig, die Wahl entsprechend den finanziellen Ressourcen, den Anlagezielen und der Risikotoleranz des Anlegers zu treffen.

Unterschiede zu Investment Trusts und REITs

Neben der direkten Immobilieninvestition ist ein Real Estate Investment Trust (REIT) eine weitere Möglichkeit, in Immobilien zu investieren. Dabei handelt es sich um ein Finanzinstrument, das die von vielen Anlegern gesammelten Gelder zum Kauf und zur Verwaltung von Immobilien verwendet und die Erlöse an die Anleger ausschüttet.

REITs haben den Vorteil, dass sie kein Fachwissen und kein großes Kapital erfordern, um sich an Immobilieninvestitionen zu beteiligen. Andererseits sind die Kontrollmöglichkeiten begrenzt, da die Verwaltung Experten überlassen wird.

Der japanische REIT-Markt (J-REIT) ist seit seiner Gründung im Jahr 2001 stetig gewachsen, mit einer Marktkapitalisierung von rund 14,8 Billionen JPY und 57 börsennotierten Emissionen (Stand: April 2025).

Vergleich der Risiko- und Ertragseigenschaften

Die Risiko- und Ertragseigenschaften der einzelnen Anlageprodukte lassen sich wie folgt zusammenfassen

Immobilieninvestitionen sind eine Anlage mit mittlerem Risiko und mittlerer Rendite, die ein gutes Gleichgewicht zwischen Risiko und Rendite bietet. Wenn man sie als Kern eines Vermögensportfolios einsetzt, kann man davon ausgehen, dass sie das Gesamtrisiko diversifizieren und stabile Einkommensgewinne sichern.

Praktische Immobilieninvestitionen

Kriterien für Investitionsentscheidungen

Die Auswahl der richtigen Immobilie ist der Schlüssel zum Erfolg bei Immobilieninvestitionen. Nutzen Sie die folgenden Kriterien, um Immobilien zu bewerten.

1. Standort

   • Verkehrsanbindung (Entfernung zum Bahnhof, Zugang zu den wichtigsten Bahnhöfen)
   • Umgebung (Geschäfts-, Bildungs- und medizinische Einrichtungen)
   • Zukunftspotenzial (Vorhandensein von Sanierungs- und Infrastrukturentwicklungsplänen)

2. Rentabilität der Immobilie

   • Oberflächenrendite: 5% oder mehr als Richtwert
   • Reale Rendite: 3% oder mehr als Richtwert
   • CF (Cashflow): idealerweise jeden Monat positiv

3. Qualität der Immobilie

   • Alter und Zustand des Gebäudes
   • Seismische Leistung
   • Zustand und Aktualisierungshistorie der Anlagen

4. Nachfrage und Angebot

   • Bedürfnisse der Mieter (z. B. für Singles, Familien)
   • Leerstandsquote in der Umgebung
   • Status der konkurrierenden Objekte

5. Finanzierungsplan

   • Gleichgewicht zwischen Eigenmitteln und Fremdkapital
   • Umgang mit dem Risiko von Zinsschwankungen
   • Sicherstellung eines Reservefonds für Reparaturen

Bei der Bewertung einer Immobilie ist es wichtig, eine ruhige Entscheidung zu treffen, die auf Zahlen und nicht auf Emotionen beruht. Vor allem Anfänger sollten nicht nur die Rendite, sondern auch das Zukunftspotenzial der Immobilie und die einfache Verwaltung berücksichtigen.

Schritte zum Einstieg in die Investition

Die allgemeinen Schritte für den Einstieg in eine Immobilieninvestition lauten wie folgt

1. Ziele setzen und Wissen aneignen

   • Klärung der Anlageziele (Steuerersparnis, Vermögensaufbau, Einkommenssteigerung usw.)
   • Aneignung von Grundkenntnissen aus Büchern und Seminaren
   • Aneignung eines Marktüberblicks über den Immobilieninvestitionsmarkt

2. Formulierung eines Finanzplans

   • Sicherung der Eigenmittel (ca. 20-30% des Immobilienpreises)
   • Bestätigen der Höhe des verfügbaren Kredits (vorherige Beratung bei Finanzinstituten)
   • Erstellung von Einnahmen- und Ausgabensimulationen

3. Auswahl und Recherche von Immobilien

   • Beratung durch einen Immobilienmakler
   • Sammeln und Vergleichen von Immobilieninformationen
   • Vor-Ort-Besichtigung und Bestätigung des Umfelds

4. Verträge und Finanzierung

   • Unterzeichnung von Kaufverträgen
   • Darlehensantrag und Prüfung bei Finanzinstituten
   • Beifügung von Darlehensverträgen.

5. Erwerb der Immobilie und Betriebsaufnahme

   • Übergabe der Immobilie
   • Vertrag mit Verwaltungsgesellschaft (falls erforderlich)
   • Anwerbung von Mietern und Beginn der Vermietung

Wenn Sie zum ersten Mal in eine Immobilie investieren, ist es wichtig, in einem vernünftigen Rahmen zu beginnen. Folgende Punkte sollten besonders beachtet werden

• Nehmen Sie keinen unangemessenen Kredit auf ： Wenn die Rückzahlungslast zu groß ist, kann dies zu Problemen in Ihrem Leben führen.
• Unterschätzen Sie die Risiken nicht ： Erstellen Sie einen Finanzplan für Risiken wie Leerstand und Reparaturen.
• Konsultieren Sie einen Experten ：Ziehen Sie einen Steuerberater oder einen Immobilienexperten hinzu und lassen Sie sich entsprechend beraten.

Risikomanagement und Gegenmaßnahmen

Es ist wichtig, die Risiken bei Immobilieninvestitionen zu verstehen und Gegenmaßnahmen zu ergreifen.

Hauptrisiken und Gegenmaßnahmen

Wichtige Punkte für das Risikomanagement

1. Sicherstellung einer Barreserve
   Es ist ratsam, eine Barreserve in Höhe von etwa sechs Monatsmieten für den Fall unerwarteter Ausgaben zu bilden.

2. Einen angemessenen Versicherungsschutz abschließen.
   Verringern Sie die Risiken durch den Abschluss der erforderlichen Versicherungen, wie Feuer-, Erdbeben- und Mietkautionsversicherung.

3. Networking mit Fachleuten
   Bauen Sie ein Netz von vertrauenswürdigen Immobilienmaklern, Verwaltungsgesellschaften und Steuerberatern auf, damit Sie bei Problemen schnell reagieren können.

4. Kontinuierliche Informationsbeschaffung
   Sammeln Sie stets aktuelle Informationen über die Entwicklung des Immobilienmarktes und des Steuersystems, und passen Sie Ihre Strategie bei Bedarf an.

Das Risikomanagement ist einer der wichtigsten Aspekte bei Immobilieninvestitionen. Der Schlüssel zum Erfolg liegt darin, sich im Voraus auf mögliche Risiken vorzubereiten, ganz nach dem Motto: "Auf alles vorbereitet sein".

Trends und Aussichten auf dem Immobilieninvestitionsmarkt

Aktuelle Marktsituation

Der japanische Markt für Immobilieninvestitionen im Jahr 2024 ist dabei, sich von der Corona-Katastrophe zu erholen.

Nach Recherchen von JLL beliefen sich die japanischen Immobilieninvestitionen am Ende des dritten Quartals 2024 auf 3.850 Mrd. JPY (+41% gegenüber dem Vorjahr) und werden für das Gesamtjahr 2024 voraussichtlich rund 5 Billionen JPY erreichen. Dies ist ein höheres Niveau als vor der Corona 2019.

Der prozentuale Anteil der Investitionen nach Sektoren stellt sich wie folgt dar

Besonders bemerkenswert ist das wachsende Interesse ausländischer Investoren am japanischen Immobilienmarkt, die nach einer Verkaufstendenz im Jahr 2023 nun ab 2024 wieder kaufen. Gründe hierfür sind die steigende Inflationsrate in Japan und die relative Billigkeit des japanischen Immobilienmarktes aufgrund des schwachen Yen.

Darüber hinaus gaben laut der 51. Immobilieninvestorenumfrage des Japan Real Estate Institute (Stand: Oktober 2024) 94 % der Befragten an, dass sie aktiv neue Investitionen tätigen würden, was darauf hindeutet, dass die Investoren weiterhin eine proaktive Haltung einnehmen.

Die erwarteten Renditen für die einzelnen Anlagekategorien waren wie folgt

• Büroimmobilien: 3,2 % in den Tokioter Stadtteilen Marunouchi und Otemachi (seit vier aufeinanderfolgenden Quartalen unverändert)
• Wohnungen: 3,8 % (unverändert) sowohl für Studios als auch für Familienwohnungen im Gebiet Jonan in Tokio
• Einzelhandel ： 3,3% im Gebiet Ginza (minus 0,1 Punkte, der niedrigste Stand seit Beginn der Erhebung)
• Logistikeinrichtungen: 4,0 % im Gebiet Tama in Tokio (ein Rückgang um 0,1 Punkte, der niedrigste Wert für Gebiete im Landesinneren seit Beginn der Erhebung).
• Hotels: 4,2 % in Tokio (minus 0,1 Punkte, der niedrigste Wert seit zwei aufeinanderfolgenden Quartalen)

Insgesamt sind die Renditen rückläufig (die Preise steigen), was auf einen verstärkten Wettbewerb um Investitionen hindeutet.

Zukunftsaussichten und interessante Punkte

Einige wichtige Punkte zu den Zukunftsaussichten für den Immobilieninvestitionsmarkt sind

1. Veränderungen im Zinsumfeld
   Es besteht die Möglichkeit einer Leitzinserhöhung durch die Bank of Japan ab 2025. Höhere Zinssätze werden zwar einen Abwärtsdruck auf die Immobilienpreise ausüben, doch sind einige der Meinung, dass der Markt höhere Zinssätze bereits einkalkuliert hat und dass sich die Auswirkungen in Grenzen halten werden.

2. Auswirkungen der Inflation
   Die steigende Inflation in Japan könnte zu höheren Nominalmieten führen. Es wird erwartet, dass höhere Mieten die Erträge ankurbeln, insbesondere im Büro- und Wohnungssektor.

3. Erholung der Inbound-Nachfrage
   Es wird erwartet, dass die Hotelbranche angesichts der steigenden Zahl von Besuchern aus dem Ausland weiterhin in Schwung bleibt: Die im Jahr 2024 im Bau befindlichen Projekte machen 1,8 % des bestehenden Angebots aus, und es wird erwartet, dass der RevPAR (Umsatz pro verfügbarem Zimmer) steigt.

4. Wachsende Bedeutung von ESG-Investitionen
   Nachhaltigkeit und ESG-Faktoren (Umwelt, Soziales und Unternehmensführung) werden bei Investitionsentscheidungen immer wichtiger. Immobilien mit Umweltzertifizierungen werden in der Regel höher bewertet.

5. Entwicklung der Technologie
   Die Entwicklungen im Bereich PropTech (Immobilientechnologie) machen das Immobilienmanagement und die Datenanalyse immer ausgefeilter. Effizienter Betrieb und Risikomanagement werden möglich.

6. Chancen in Regionalstädten
   Die Chancen für Immobilieninvestitionen in Regionalstädten nehmen aufgrund der nachlassenden Konzentration in Tokio und regionaler Entwicklungsinitiativen ebenfalls zu. Einige Immobilien, insbesondere in den regionalen Kernstädten, bieten relativ hohe Renditen.

Der Markt für Immobilieninvestitionen ist ständig in Bewegung, und der Schlüssel zum Erfolg liegt darin, flexibel auf Veränderungen des Marktumfelds zu reagieren. Es ist ratsam, ständig aktuelle Informationen zu sammeln und Ihre Anlagestrategie bei Bedarf zu überprüfen.

Schlussfolgerung.

Immobilieninvestitionen spielen aufgrund ihrer stabilen langfristigen Renditen und ihrer Inflationsresistenz sowie der Hebelwirkung und Steuerersparnis, die sie bieten, eine wichtige Rolle in einem Vermögensportfolio. Investitionen in Anteile sind einfach mit kleinen Beträgen zu beginnen und sehr liquide, während Einzelinvestitionen in Immobilien die Vorteile der Größenordnung und der internen Risikodiversifizierung bieten. REITs sind auch ein wirksames Mittel zur Diversifizierung kleiner Investitionen durch professionelles Management. Bei Investitionsentscheidungen sind Einnahmen- und Ausgabensimulationen anhand von Indikatoren wie Flächenrendite, Realrendite und NOI-Rendite unerlässlich, und auch die Lage und das Zukunftspotenzial der Immobilie müssen umfassend bewertet werden. Für Risiken wie Leerstand, steigende Zinsen und Instandsetzungskosten gilt es, im Vorfeld vorbereitet zu sein und über ausreichende Mittel zu verfügen, z.B. durch den Einsatz einer Mietgarantiegesellschaft, die Wahl eines festen Zinssatzes und die Sicherung einer Rücklage für Reparaturen und einer Barreserve. Darüber hinaus liegt der Schlüssel zum Erfolg darin, Veränderungen des Marktumfelds, wie z. B. Zins- und Inflationstrends, eingehende Nachfrage und ESG-Investitionstrends, genau im Auge zu behalten und Ihre Strategie flexibel zu überprüfen. Wenn sie mit einem klaren Investitionsziel und Finanzplan und in Zusammenarbeit mit vertrauenswürdigen Fachleuten umgesetzt werden, können Immobilien einen stabilen Vermögenszuwachs als Kernanlage in Ihrem Portfolio bieten.