Kombinierte Immobilienstrategien: Ein Leitfaden für risikobewusste Anleger

Die Betrachtung Ihres Portfolios (Portfolio: die Gesamtheit mehrerer Vermögenswerte) ist für eine erfolgreiche Vermögensverwaltung unerlässlich: Wenn Sie Ihr Geld auf eine einzige Anlage konzentrieren, können Sie viel Geld verlieren, wenn dieser Vermögenswert an Wert verliert. Daher ist es wichtig, das Risiko durch Diversifizierung Ihrer Anlagen zu verringern (Diversifizierung: Kombination von Vermögenswerten mit unterschiedlichen Kursbewegungen). So bedeutet beispielsweise ein starker Rückgang am Aktienmarkt nicht, dass die Immobilienpreise und die Mieteinnahmen sofort in gleicher Weise fallen. Da sich die Preise von Immobilien anders entwickeln als die von Aktien und Anleihen, erhöht ihre Kombination die Wirksamkeit der Risikodiversifizierung(Risikoverteilung: Nutzung unterschiedlicher Preisentwicklungen bei verschiedenen Vermögenswerten zur Verringerung des Gesamtverlustrisikos). Durch ein ausgewogenes Portfolio aus mehreren Anlageklassen können also, selbst wenn einige Vermögenswerte unterdurchschnittlich abschneiden, andere Vermögenswerte dies ausgleichen und die Stabilität des Gesamtportfolios erhalten. Bei der Entwicklung einer Portfoliostrategie ist es auch wichtig, sich über die eigenen Anlageziele und das akzeptable Risiko(tolerierbares Risiko: die Höhe des Verlusts, den ein Anleger akzeptieren kann) klar zu werden und die für Sie geeignete Vermögensaufteilung zu prüfen. Anfänger sollten mit einer Kombination aus sicheren und risikoreichen Anlagen beginnen und innerhalb einer vernünftigen Bandbreite investieren. Sie können zum Beispiel ein Gleichgewicht zwischen Stabilität und Wachstum erreichen, indem Sie einen Teil Ihres Geldes in Aktien und Immobilien investieren, während Sie Sparguthaben und Anleihen als Basis verwenden. So können Sie sich auf den langfristigen Vermögensaufbau konzentrieren, anstatt sich von kurzfristigen Marktschwankungen beeinflussen zu lassen.

Verschiedene Arten von Immobilieninvestitionen und Kombinationsstrategien

Es gibt verschiedene Arten von Immobilieninvestitionen, die jeweils unterschiedliche Risiken (z. B. Preisschwankungen und Leerstandsrisiko) und Renditecharakteristika (Rentabilität) aufweisen. Es ist möglich, stabilere Renditen und eine Diversifizierung des Risikos zu erzielen, indem man ein Immobilienportfolio aufbaut, das verschiedene Arten von Immobilien kombiniert, anstatt nur eine einzige Immobilie zu besitzen. In diesem Abschnitt werden die typischen Arten von Immobilieninvestitionen, ihre Merkmale und Kombinationsstrategien beschrieben.

• Städtische Eigentumswohnungen(Eigentumswohnungen: eine Investition, bei der eine Einheit eines Mehrfamilienhauses gekauft und vermietet wird)
  Hierbei handelt es sich um eine Investition in eine Studio- oder Familieneigentumswohnung in einem Gebiet mit hoher Nachfrage, wie z. B. im Zentrum Tokios. Der Vorteil ist, dass das Leerstandsrisiko (das Risiko, dass eine Immobilie mangels Mietern leer steht) gering ist und eine stabile Nachfrage erwartet werden kann. Außerdem sind die Anschaffungskosten niedriger als beim Kauf eines ganzen Gebäudes, so dass der Einstieg für Anfänger einfacher ist. Der Nachteil ist jedoch, dass die Rendite(Rendite: das Verhältnis von Jahresertrag zu Investition) aufgrund des höheren Immobilienpreises tendenziell niedriger ist. In vielen Fällen sind Flächenrenditen von etwa 3 bis 5 % für innerstädtische Immobilien üblich, und die Renditen sind im Gegenzug für die Stabilität der Vermögenswerte bescheiden.

• Single-Unit-Wohnungen(一棟アパート本: eine Investition, bei der ein ganzes Gebäude gekauft und vermietet wird)
  Dies ist eine Methode, bei der man ein ganzes Gebäude mit Wohnungen besitzt. Der Vorteil ist, dass Sie mehrere Wohnungen auf einmal besitzen, so dass die Mieteinnahmen aus den anderen Wohnungen den Leerstand einer Wohnung ausgleichen. Aufgrund der Größe des Objekts ist ein hoher Kapitaleinsatz für den Erwerb erforderlich, aber es bietet ein höheres Maß an Verwaltungsfreiheit (z. B. können Sie Ihre eigenen Mieten festsetzen und gemeinsame Entscheidungen über Renovierungen treffen) als eine Eigentumswohnung, und die Gesamtrendite ist wahrscheinlich höher. Der Besitz eines einzelnen Mehrfamilienhauses in einem Vorort bringt zum Beispiel tendenziell höhere Mieteinnahmen pro Kaufpreis als eine Eigentumswohnung im Stadtzentrum. Allerdings besteht bei einer Investition in ein einzelnes Gebäude auch eine größere Verantwortung für die Verwaltung der gesamten Immobilie, und es müssen auch Reparatur- und Verwaltungskosten berücksichtigt werden.

• Ländliche Grundstücke (Regionale Grundstücke: Investitionen in Grundstücke in nicht-städtischen Gebieten)
  Immobilien in Regionalstädten und Vororten sind oft deutlich günstiger zu erwerben als solche in Stadtzentren, was tendenziell zu höheren Flächenrenditen führt. So lassen sich beispielsweise für Wohnungen in ländlichen Gebieten renditestarke Projekte mit Flächenrenditen von 10-15 % finden. Hohe Mietrenditen sind attraktiv, aber andererseits erhöhen eine sinkende Bevölkerung und eine geringe Nachfrage das Risiko von Leerständen, und es ist möglich, dass keine Mieter gefunden werden. Außerdem sind lokale Immobilien weniger liquide (Liquidität: die Leichtigkeit, mit der sie gegen Bargeld verkauft werden können) als Immobilien im Stadtzentrum, und es kann schwierig sein, einen Käufer zu finden, wenn Sie verkaufen wollen (was die Formulierung einer Ausstiegsstrategie erschwert). Bei Investitionen in lokale Immobilien ist es wichtig, das Potenzial des Gebiets und die Mietnachfrage sorgfältig zu prüfen.

• Gewerbeimmobilien (Gewerbeimmobilien: Investitionen in Bürogebäude und Geschäfte für die gewerbliche Nutzung)
  Investitionen in Gewerbeimmobilien wie Bürogebäude, Geschäfte und Lagerhallen. Da die Immobilien an Unternehmen oder Geschäfte vermietet werden, ist die Vertragslaufzeit in einigen Fällen langfristig stabiler und es können höhere Mieteinnahmen erwartet werden als bei Wohnimmobilien. In Boomzeiten lassen sich hohe Renditen durch höhere Mietergebühren und gestiegene Immobilienwerte erzielen. Es gibt jedoch auch einen Aspekt der wirtschaftlichen Sensibilität (Anfälligkeit für wirtschaftliche Bedingungen), und in Rezessionszeiten besteht die Gefahr, dass sich die Mieter zurückziehen oder die Mieten gesenkt werden. Es handelt sich auch um einen Sektor, der Fachwissen erfordert, und bei der Auswahl und dem Abschluss von Verträgen muss sorgfältig vorgegangen werden. Da sich Gewerbeimmobilien oft anders entwickeln als Wohnimmobilien, können sie mit Wohnimmobilien kombiniert werden, um den Diversifikationseffekt innerhalb eines Immobilienportfolios zu erhöhen.

Beispiel für eine Kombinationsstrategie: Beim Aufbau eines Immobilienportfolios ist eine ausgewogene Kombination von Immobilien mit unterschiedlichen Merkmalen wie den oben genannten ratsam. Kombiniert man beispielsweise "Eigentumswohnungen in Stadtzentren" mit "Eigentumswohnungen in ländlichen Gebieten", so kann man einerseits mit stabilen Mieteinnahmen aus den Stadtzentren rechnen und andererseits die Rentabilität durch hohe Renditen aus den ländlichen Gebieten steigern. Während die innerstädtische Immobilie nicht leer steht und ein stabiles Einkommen bringt, steigert die regionale Immobilie die Gesamtrendite. Durch den Aufbau eines Portfolios, das sowohl stabil als auchrentabel ist, kann die Gesamtperformance Ihrer Immobilieninvestition gesteigert werden. Darüber hinaus verbessert die Kombination von Wohn- und Gewerbeimmobilien auch die Widerstandsfähigkeit gegenüber wirtschaftlichen Schwankungen. Sie ergänzen sich in verschiedenen Phasen eines wirtschaftlichen Abschwungs, wobei die Nachfrage nach Wohnimmobilien relativ stabil bleibt und die Mieteinnahmen auch in Rezessionen aufrechterhalten werden, während bei Gewerbeimmobilien in Zeiten des wirtschaftlichen Aufschwungs mit einem Anstieg der Mieten und des Wertes zu rechnen ist.

Tipp: Neben dem Kauf von Immobilien gibt es weitere Finanzinstrumente für Immobilieninvestitionen wie REITs (Real Estate Investment Trusts) und Immobilien-Crowdfunding, mit denen kleine Beträge diversifiziert in mehrere Immobilien investiert werden können. Die Investition in solche Produkte in Kombination mit physischen Immobilien ist eine weitere Diversifizierungsstrategie. Selbst wenn Sie mit Ihren Barreserven kein ganzes Gebäude kaufen können, können Sie beispielsweise über REITs indirekt in Bürogebäude investieren oder über Crowdfunding kleine Beträge in Immobilien im ganzen Land anlegen. Anfänger können ein flexibleres und risikodiversifiziertes Immobilienportfolio aufbauen, indem sie diese Instrumente zusätzlich zu Investitionen in physische Immobilien nutzen.

Immobilieninvestitionen im Vergleich zu anderen Anlageprodukten

Immobilieninvestitionen sind eine attraktive Möglichkeit der Vermögensverwaltung, aber ihre Vor- und Nachteile werden deutlicher, wenn man sie mit anderen Vermögenswerten vergleicht und kombiniert, anstatt sie allein zu betrachten. In diesem Abschnitt werden Immobilienanlagen mit typischen Anlageprodukten wieAktienanlagen, Anleihen und Gold verglichen und ihre jeweiligen Merkmale (Risiko, Rendite, Liquidität und Inflationsresistenz) zusammengefasst. Die nachstehende Tabelle gibt einen Überblick über die allgemeinen Trends der einzelnen Anlageklassen.

1 Das Risiko bezieht sich auf das Ausmaß der Kursschwankungen (Volatilität), und im Allgemeinen gilt: Je höher das Risiko, desto größer die Schwankungen der Rendite.

Die Tabelle zeigt, dass Aktien ein hohes Risiko und eine hohe Rendite bedeuten. Obwohl der Aktienmarkt von Tag zu Tag stark schwanken kann, steigt der Wert der Vermögenswerte langfristig wahrscheinlich mit dem Wirtschaftswachstum, was ihn zu einem Motor für eine positive Vermögensentwicklung macht. Anleihen hingegen sind risikoarm, ertragsarm und bieten ein stetiges Einkommen in Form von Zinsen. Anleihen wirken als Portfoliostabilisator, da sie nicht so stark schwanken wie Aktien und die Sicherheit einer Kapitalrückzahlung bieten, wenn sie bis zur Fälligkeit gehalten werden (z. B. Staatsanleihen).

Gold ist ein besonderer Vermögenswert, der als "sichere Anlage" oder "Inflationsabsicherung" bekannt ist (ein Mittel zum Schutz des Vermögens vor einem inflationsbedingten Wertverlust einer Währung). Gold selbst wirft keine Dividenden oder Zinsen ab, so dass der Besitz von Gold kein Einkommen generiert. In Zeiten erhöhter weltweiter Unruhen (z. B. Krieg oder Finanzkrise) steigt jedoch die Nachfrage nach Gold als Vermögensflucht und sein Preis tendiert nach oben. Auch wird in inflationären Phasen der relative Wert von Gold oft neu bewertet, wenn der Wert der Währungen sinkt. Gold wirkt daher wie eine Versicherung, die den Gesamtwert des Vermögens schützt. Es eignet sich jedoch nicht für einen "großen Vermögenszuwachs", da sich sein Preis in normalen Zeiten oft nicht wesentlich bewegt. Was die Liquidität betrifft, so erfordert der Besitz von physischen Goldbarren Zeit und Kosten für den Kauf und Verkauf, aber in den letzten Jahren gibt es Methoden, in Gold als Finanzinstrument zu investieren, wie z. B. Gold-ETFs (börsengehandelte Fonds) und reine Goldsparkonten, die bei Bedarf auf dem Markt gekauft und verkauft werden können und eine einfache Umwandlung in Bargeld gewährleisten.

Immobilien werden im Allgemeinen als Anlage mit mittlerem Risiko und mittlerer Rendite eingestuft. Die Preisbewegungen (Kursschwankungen) sind nicht so stark wie bei Aktien auf täglicher Basis, und es ist unwahrscheinlich, dass sie plötzlich wie ein Stück Papier werden, während die Preise und Erträge volatiler sind als bei Anleihen und Einlagen. Was die Rendite betrifft, so können monatliche Einkommensgewinne (Einkommensgewinn: das regelmäßige Einkommen, das Sie aus Ihren Beständen erhalten, z. B. Mieteinnahmen oder Börsengewinne) eine gute Einkommensquelle sein. Der Vorteil besteht darin, dass Sie monatliche Erträge (z. B. Mieteinnahmen oder Aktiendividenden) erzielen und gleichzeitig einen Kapitalgewinn(Kapitalgewinn: Gewinn aus dem Verkauf eines Vermögenswerts aufgrund seiner Wertsteigerung) anstreben können, wenn Sie ihn verkaufen. Es ist jedoch zu beachten, dass Immobilien illiquide sind und es einige Zeit dauert, bis sie verkauft und in Bargeld umgewandelt werden können. So können beispielsweise Aktien mit einem einzigen Mausklick noch am selben Tag verkauft werden, aber bei Immobilien kann es mehrere Monate dauern, bis ein Käufer gefunden, ein Vertrag unterzeichnet und die Transaktion abgewickelt ist. Darüber hinaus erfordern die hohen Erstinvestitions- und Unterhaltskosten eine sorgfältige Finanzplanung, wenn es darum geht, in welchen Anteil des Portfolios investiert werden soll.

Was die Inflationsresistenz angeht, so sind Immobilien ein Sachwert und daher in Zeiten der Inflation sehr widerstandsfähig gegen Wertverluste. In Zeiten steigender Preise werden die Preise für Grundstücke und Gebäude wahrscheinlich steigen, und der relative Wert bestehender Immobilien wird ebenfalls zunehmen, wenn die Kosten für Neubauten steigen. Darüber hinaus können Mieter die Inflation widerspiegeln, indem sie ihre Miete bei der Verlängerung eines Mietvertrags oder der Unterzeichnung eines neuen Mietvertrags überprüfen, was sie zu einer wirksamen Inflationsabsicherung macht (und einen inflationsbedingten Wertverlust von Vermögenswerten verhindert). Es wurde sogar darauf hingewiesen, dass der reale Wert von Bargeld und Einlagen bei steigender Inflation sinkt, während der Wert von Vermögenswerten eher geschützt ist, wenn sie in Immobilien gehalten werden. Von übermäßigem Vertrauen ist jedoch abzuraten, da die Immobilienpreise nicht immer an die Inflation gekoppelt sind und je nach wirtschaftlicher Entwicklung sowie Angebot und Nachfrage schwanken.

Die Rolle der einzelnen Anlageklassen und die Bedeutung der Einbeziehung von Immobilieninvestitionen

Fassen wir anhand der obigen Vergleiche zusammen, welche Rolle die einzelnen Anlageklassen in einem Portfolio spielen. Für ein erfolgreiches Investment ist es wichtig, die Eigenschaften dieser Vermögenswerte zu verstehen und sie entsprechend den eigenen Zielen zu kombinieren. In diesem Zusammenhang hat die Einbeziehung von Immobilieninvestitionen ihre eigene Bedeutung.

• Aktien: der Wachstumsmotor Ihres Portfolios. Sie haben das Potenzial, das Vermögen aufgrund des Wirtschaftswachstums und der verbesserten Unternehmensleistung erheblich zu steigern. Sie sind risikoreich/renditestark und unterliegen daher einer hohen kurzfristigen Volatilität, aber langfristige Anlagen können das Vermögen stärker steigern als die Inflation. Aktien spielen eine Rolle bei der Vermehrung künftiger Vermögenswerte und werden in jüngeren und stärker vermögenszuwachsorientierten Phasen tendenziell zu großen Anteilen zugeteilt.

• Anleihen: Sie sind ein Stabilisator des Portfolios und stellen sichere Anlagen dar. Sie bieten regelmäßige Zinserträge und eine geringe Kursvolatilität, was den Wertverfall des Vermögens reduziert. Die Kurse von Anleihen steigen (oder fallen in geringerem Ausmaß) oft auch bei schwankenden Aktienmärkten und wirken so als Puffer. Anleihen werden hauptsächlich aus Gründen des Vermögensschutzes und der Ertragsstabilität aufgenommen und werden von Personen, die kurz vor der Pensionierung stehen oder in sicherheitsorientierten Portfolios bevorzugt.

• Gold: Dient als Portfolioversicherung undWerterhalt. Gold selbst erwirtschaftet keine Erträge und eignet sich daher nicht für den Vermögensaufbau, aber es weist eine geringe Korrelation mit Aktien und Anleihen auf und verringert das Gesamtrisiko, indem es einen Schutz für Eventualitäten bietet. In Situationen, in denen andere Vermögenswerte aufgrund eines Krieges oder einer großen Finanzkrise an Wert verlieren, kann der Goldpreis beispielsweise steigen, um einen Teil der Verluste auszugleichen. Gold kann auch als Vermögenswert fungieren, der die Kaufkraft erhält, wenn der Wert einer Währung aufgrund von Inflation sinkt, und so zum langfristigen Erhalt von Immobilienwerten beitragen. Ein zu hoher Goldbestand schmälert jedoch nur die Fähigkeit zum Vermögensaufbau, weshalb eine ausgewogene Aufteilung mit anderen Vermögenswerten wichtig ist.

• Immobilien: Ein Ausgleich, der einem Portfolio die Sicherheit von Sachwerten und stabile Erträge verleiht. Sie spielen eine doppelte Rolle beim mittel- bis langfristigen Vermögensaufbau und -schutz, da sie eine Quelle regelmäßiger Erträge in Form von Einkommensgewinnen (Mieteinnahmen) und auch Kapitalgewinnen (Veräußerungsgewinne) darstellen. Insbesondere Mietimmobilien generieren einen monatlichen Cashflow, der mit dem von Aktiendividenden vergleichbar ist. Während Aktiendividenden jedoch von der Unternehmensentwicklung abhängig sind, haben Mieteinnahmen den Vorteil, dass sie relativ vorhersehbar sind, solange die Nachfrage in dem Gebiet stabil ist. Darüber hinaus sind Immobilien verlässlich, da sie aufgrund ihrer physischen Existenz psychologische Sicherheit bieten und auch bei längerem Besitz kein Konkursrisiko besteht. Die Bedeutung der Aufnahme von Immobilien in ein Portfolio liegt auf der Hand: Sie sorgen für eine unvergleichliche Stabilität und Inflationsresistenz und verbessern das Risiko-Rendite-Verhältnis insgesamt. Selbst wenn die Preise von Aktien und Anleihen stark schwanken, ist es weniger wahrscheinlich, dass sich der Wert von Immobilien und Mieteinnahmen schnell ändert, was die Gesamtschwankung des Vermögens abmildern dürfte. Darüber hinaus haben Immobilien, wie bereits erwähnt, in Zeiten der Inflation einen relativen Vorteil, so dass sie als Absicherung gegen das Inflationsrisiko fungieren können, was bei Bargeld und Anleihen allein nicht der Fall ist.

Wie oben beschrieben, hat jedes Anlageprodukt eine andere Rolle zu spielen. Wenn Sie diese Eigenschaften und Funktionen verstehen, wird es auch Anfängern leichter fallen, eine Vermögensaufteilung zu finden, die ihren eigenen Zielen entspricht. Wenn Sie zum Beispiel Ihr Vermögen langfristig vermehren, aber große Verluste vermeiden wollen, ist es sinnvoll, ein Portfolio mit einem hohen Maß an Stabilität aufzubauen, indem Sie neben Aktien auch Anleihen und Immobilien einbeziehen. Wenn Sie hingegen zur jüngeren Generation gehören und "Ihr Vermögen unter Inkaufnahme eines gewissen Risikos deutlich vermehren wollen", könnte eine mögliche Strategie darin bestehen, den Aktienanteil zu erhöhen und gleichzeitig einen gewissen Anteil an Immobilien und Gold zu halten, um auf Abwärtsrisiken vorbereitet zu sein.

Schlussfolgerung.

Die "Kombinationsstrategie" bei Immobilieninvestitionen ist eine wirksame Methode für Anfänger, um Erträge zu erzielen und gleichzeitig das Risiko zu minimieren. Durch die Kombination verschiedener Immobilienarten, wie innerstädtische Eigentumswohnungen, Einzelhäuser, regionale Immobilien und Gewerbeimmobilien, können Sie ein Portfolio aufbauen, das die Stärken der einzelnen Immobilien optimal nutzt und ihre Schwächen ausgleicht. Dadurch wird das Risiko gestreut und die Rentabilität einer Immobilieninvestition verbessert. Wenn Sie darüber hinaus Ihre Anlagen diversifizieren, indem Sie neben Immobilien auch andere Vermögenswerte wie Aktien, Anleihen und Gold einbeziehen, können Sie die Stabilität Ihres Gesamtportfolios erhöhen und es widerstandsfähiger gegenüber Veränderungen im wirtschaftlichen Umfeld machen.

Letztendlich kommt es darauf an, das richtige Gleichgewicht für Sie zu finden. Es gibt keine absolut richtige Antwort auf die ideale Vermögensaufteilung, und es ist wichtig, flexibel zu sein und sie je nach Lebensphase und wirtschaftlicher Situation zu überprüfen. Wenn Sie ein Anfänger sind, sollten Sie klein und diversifiziert beginnen und Ihr Portfolio mit zunehmender Erfahrung schrittweise anpassen. Versuchen Sie unter Bezugnahme auf die in diesem Artikel erläuterten Kombinationsstrategien, ein stabiles Vermögen aufzubauen und gleichzeitig das Risiko gut zu kontrollieren, indem Sie mehrere Anlageprodukte innerhalb einer vernünftigen Bandbreite einsetzen. Als soliden Schritt in Richtung Zukunft empfehlen wir Ihnen, ein ausgewogenes Portfoliomanagement auszuprobieren, das auch Immobilieninvestitionen umfasst.