理解容积率：房地产投资与规划中的关键指标

容积率是购买房地产或计划建造建筑物时必须检查的一项重要指标。容积率是决定在土地上可以建造多大建筑的标准，对房地产的价值和利用率有重大影响。

简单地说，容积率就是 "建筑物总楼面面积与地块面积之比"。这一数值决定了在土地上可以建造多大的建筑物。例如，如果 100 平方米地块的容积率为 200%，则可建造总楼面面积达 200 平方米的建筑。

本文从专家的角度，从 "容积率 "的含义、计算方法、与分区的关系以及对房产价值的影响等方面，对房产交易和建筑规划中必不可少的 "容积率 "进行了通俗易懂的解释。对于那些考虑在未来购买或建造房产的人以及考虑进行房产投资的人来说，这都是非常有用的信息。

容积率基本知识

容积率的定义和含义

容积率是一个数值，表示建筑物的总建筑面积与地块面积之比。这一指标在《建筑标准法》中有所规定，在城市规划中发挥着重要作用，可确保土地的合理利用和适当的建筑密度。

容积率的计算公式如下

容积率 (%) = 总建筑面积 ÷ 用地面积 × 100

这里的总楼面面积是指建筑物各层楼面面积的总和。例如，一栋两层楼的住宅，一楼面积为 80 平方米，二楼面积为 80 平方米，则总楼面面积为 160 平方米。如果地块面积为 100 平方米，则容积率的计算公式为 160 平方米 / 100 平方米 x 100 = 160%。

容积率是衡量在土地上可建多大面积建筑的重要指标，在房产交易和建筑规划中应经常进行核对。

容积率与建筑占地面积比的区别

建筑占地比率 "是一个经常与容积率混淆的概念。必须明确区分两者，因为它们是相似但不同的概念。

建筑覆盖率表示 "建筑面积（建筑物的水平投影面积）与地块面积的比率"。换句话说，它是建筑物平面占地面积与土地面积之比的指标。另一方面，容积率是一个与建筑物总楼面面积（三维尺寸）相关的指标。

例如，在同一块面积为 100 平方米的土地上，建有一幢底层面积为 50 平方米的单层楼房和一幢一、二层面积均为 50 平方米的双层楼房。

• 单层建筑：建筑覆盖率 50%，容积率 50%。
• 两层建筑：建筑覆盖率 50%，容积率 100%。

如上图所示，建筑覆盖率可能相同，但容积率可能不同。楼地比主要是为了保证日照、通风和防灾，而容积率则是为了调节人口密度和城市环境。

规定容积率的目的

法律规定容积率的主要目的是防止城市过度拥挤，保持良好的居住环境。如果不限制容积率，就会在有限的土地上建造过大的建筑物，从而导致各种城市问题，如日照和通风问题、交通拥堵和基础设施负荷过重等。

此外，容积率是根据每个地区的特点而设定的。商业区的容积率较高，可以建造高层建筑；而住宅区的容积率相对较低，以保持安静祥和的居住环境。

因此，容积率不仅仅是一种建筑限制，而是一种重要的城市规划工具，既能确保城市的有序发展，又能保持良好的居住环境。

容积率的计算

基本计算公式

容积率的计算基本上非常简单。计算公式为 "容积率 (%) = 总楼面面积 ÷ 用地面积 × 100"。不过，在实际计算中需要考虑各种因素。

首先，地块面积一般以登记册中的面积为基础，但计算中使用的实际地块面积可能会有所不同，例如，如果前面的道路部分包括在内。特别是，如果房产与《建筑标准法》第 42(2)条规定的道路相邻（即所谓的 "2 段道路"），则计算用地面积时必须剔除距离道路中心线 2 米的面积。

如何计算总楼面面积

总楼面面积是建筑物各层楼面面积的总和。但并非建筑物的所有部分都计入总建筑面积。根据《建筑法规实施条例》第 2.1.3 条，以下区域不得计入总楼面面积

• 阳台的一部分（占建筑面积的 1/2，且不超过 2 米）
• 门廊（有顶无墙者）
• 管道空间（如果满足某些条件）
• 楼梯间（上层没有地板的部分）
• 公共建筑中的公用走廊和楼梯（在某些条件下可放宽限制）

地下室的处理也因城市和条件的不同而不同。一般情况下，地下室不包括在容积率计算中，但在某些城市，地下室可能包括在容积率计算的一部分。

未纳入计算的区域

在计算容积率时，并非建筑物的所有部分都计入总建筑面积。这样做的目的是为了促进更好的居住环境，在计算容积率时，将建筑物中具有提高生活质量元素的某些部分排除在外。

例如，阳台是改善居住环境质量的重要元素，但如果将所有阳台都计入容积率，可能会阻碍阳台的设置。因此，在计算容积率时，符合特定条件的阳台不计算在内。

在某些条件下，支持建筑功能的设备空间，如电梯井和机房，也可以不计入容积率。这样，必要设备的安装就不会受到容积率的限制。

因此，在计算容积率时存在多种例外情况，准确理解这些规则将有助于最大限度地利用土地。

分区与容积率之间的关系

按用途区划分的容积率限制

根据《城市规划法》的规定，使用区按用途分为 13 类，如住宅区、商业区和工业区。每个分区不仅规定了可以建造的建筑类型，还规定了最大容积率。

例如，在第一类低层住宅区，为保持安静的居住环境，容积率上限保持在 50%至 200%之间。而在以商业活动为主的商业区，容积率上限可达 1300%。

不同分区的容积率上限是根据地区特点和城市规划政策确定的。一般来说，住宅区的容积率上限较低，商业区的容积率上限较高。

基于正面道路宽度的容积率限制

除了分区规定的容积率外，临街道路的宽度也可能限制容积率。这样做是为了在建筑物的大小和道路的宽度之间取得平衡，并防止出现交通拥堵和在发生灾害时提供疏散通道等问题。

按门前道路宽度计算的容积率限值的计算公式如下

前路宽度的容积率限值 = 前路宽度 (m) x 系数 x 100 (%)

这里的系数在住宅区为 0.4，在其他区域为 0.6。例如，在商业区，临近 6 米宽的道路，6 米 × 0.6 × 100 = 360%。如果城市规划中规定的容积率是 400%，而正面道路宽度的限制是 360%，那么实际应用的容积率就是 360%。

這樣，實際應用的容積率，便會是分區規劃所訂的容積率與前 面道路的闊度限制兩者中較小的一個。因此，在考虑土地用途时，不仅要看区划，还要看临街道路的宽度。

容积率放宽条件

综合设计系统

针对容积率制定了多种放宽制度，其中最典型的是 "综合设计制度"。这种制度允许提高容积率，条件是超过一定面积的地块必须提供开放空间（向公众开放的空间）。

在 "综合设计制度 "下，容积率最高可比普通容积率放宽 1.5 倍。例如，在一个正常容积率为 400% 的地区，采用 "综合设计系统 "后，容积率可放宽至 600%。

该制度旨在促进有助于改善城市环境的建筑规划，并要求建立公共开放空间，以确保步行空间和促进城市绿化。

特殊城镇街区制度

特殊城镇街区制度 "旨在创造良好的城市环境，在特殊城镇街区放宽建筑规定，如容积率。在实施这一制度时，建筑容积率可以超出正常标准。

要被指定为特定城镇街区，规划必须有助于改善城市环境，如开发广场和公园等公共空间，以及建造设计出众的建筑。指定镇区内的容积率是单独设定的，这样可以提高土地利用水平，使之与周围环境相协调。

其他缓解措施

除了综合设计制度和特定城镇街区制度外，还有其他各种放宽容积率的制度。

高使用率区的设计旨在确保合理和健全的高层次土地使用，并规定了最高和最低容积率限制。在这些区内，可以建造超出普通分区容积率的建筑。

在这些区内，可以放宽容积率等建筑法规。

地区规划是针对地区特点而制定的城市规划方案，在某些情况下，这些规划可放宽容积率。

這些紓緩計劃並非純粹為了擴大樓宇面積，而是根據地區的特點，推動改善市 區環境和城市規劃。因此，为了符合缓解条件，必须对城市环境做出贡献，如开发公共空间和良好的景观设计。

容积率与房地产价值的关系

容积率对房地产价值的影响

容积率是对房地产价值有重大影响的因素之一。一般来说，容积率越高，土地价值越高，价格也越高，因为可以在上面建造更大的建筑物。

特别是在商业区和火车站前等交通十分便利的地区，容积率的差异往往直接反映在地价上。例如，如果在同一地点有容积率为 400% 的土地和容积率为 800% 的土地，后者的建筑面积将是前者的两倍，因此地价也较高。

不过，容积率高不一定意味着价值高。在一些住宅区，容积率适中、居住环境良好的区域可能更具有住宅价值。

投资决策中如何看待容积率

容积率是房地产投资决策中的一个重要因素。在考虑投资房产时，必须查看当前建筑对容积率的消化程度。

例如，如果一栋容积率仅为 200% 的楼房建在容积率为 400% 的土地上，那么将来可能通过重建来增加楼面面积。这将显示出房产的潜在价值。

此外，在预计放宽容积率的地区或计划重建的地区，房产价值在未来可能会增加。因此，评估容积率，包括城市规划的趋势，对长期投资决策非常重要。

使用容积率的实例

最大限度利用容积率的房地产开发实例包括

1. 混合用途开发：开发集商业、办公和住宅空间于一体的混合用途建筑。利用高容积率确保各种用途的楼面空间，从而提高盈利能力。
2. 高层公寓：利用高容积率，在市中心有限的土地上开发高层公寓，提供大量住宅单元。有效利用土地有助于降低单位成本。
3. 容积率转让：在某些地区，未使用的容积率可以转让给另一块土地，例如出于保护历史建筑的目的。这样既可以提高其他地方的使用率，又可以保留应该保留的建筑。

从这些例子可以看出，容积率不仅仅是一项规定，也是创造性房地产开发的一个重要因素。了解并正确利用容积率，可以使您的房产价值最大化。

如何了解容积率

如何到市政厅调查

要了解准确的容积率，最可靠的方法是直接向土地所在城市的城市规划部门或建筑指导部门查询。在市政厅，您可以查看城市规划图和分区图，并查看相关土地的分区和容积率。

在公共办公室进行调查时，最好携带能显示相关土地地址和地号的文件（如登记簿的核证副本或公共地图），以方便调查。此外，建议同时查看根据门前道路宽度对容积率的限制以及其他建筑法规。

除了在柜台进行勘测外，一些市政府还提供申请建筑许可前的事先咨询。如果情况复杂或考虑放宽容积率，建议您使用这种事先咨询的方式。

互联网研究方法

近年来，通过互联网研究容积率已经成为可能。许多城市都在其官方网站上公布了城市规划信息，提供了在地图上查询分区和容积率的系统。

此外，国土交通省（MLIT）运营的国家土地数字信息下载服务可免费获取全国的分区数据。不过，由于这些在线信息可能不是最新的，因此建议您在做出重要决定时，也向当地政府办公室查询。

私人房产信息网站可能也会列出容积率，作为房产信息的一部分，但这些信息只能作为参考，准确信息应向公共机构查询。

咨询房地产公司

如果你正在考虑购买或使用房产，咨询房地产公司是了解容积率的另一个有效途径。特别是，如果房地产公司对该地区非常熟悉，那么您不仅可以获得关于容积率的专家建议，还可以获得关于实际土地利用可能性和限制的专家建议。

在咨询房地产公司时，建议不仅要全面了解容积率数据，还要了解正面道路宽度的限制、放宽容积率的可能性以及周边地区的发展趋势。此外，通过咨询几家房地产公司，还可以从更多方面获得建议。

不过，建议从房地产中介机构获得的信息也应由公共机构进行最终核实。如果考虑进行特别重要的交易或大规模开发，还应考虑咨询建筑师、财产评估师或其他专家。

结论

容积率是衡量建筑物总建筑面积与地块面积比率的重要指标。本文从容积率的基本含义、计算方法、与分区的关系以及对房产价值的影响等方面对容积率进行了广泛的解释。

容积率的要点概述如下

1. 容积率的基本原理：容积率的计算方法是 "总建筑面积除以地块面积 x 100"，它规定了建筑物的三维尺寸。建筑物与土地的比率是一种平面规定，而容积率则是一种立体规定。
2. 与分区的关系：容积率限制是为每个分区设定的，住宅分区的容积率限制较低，商业分区的容积率限制较高。
3. 前方道路宽度的影响：前方道路的宽度也可能限制容积率，因此实际应用的容积率是基于分区的上限或基于前方道路宽度的限制中较小的一个。
4. 放宽条件：有些制度，如综合设计制度和特定城镇街区制度，允许在满足某些条件的情况下放宽容积率。
5. 对房产价值的影响：容积率对房产价值有重大影响，特别是在商业区，高容积率直接反映在地价上。
6. 如何查询：查询容积率最可靠的方法是直接到市政办公室查询，但也可以通过互联网和房地产中介机构查询。

在进行房产交易或建筑项目时，准确了解容积率并充分利用土地潜力非常重要。尤其是要综合考虑各种因素，而不仅仅是简单的数字，例如前方道路宽度的限制以及放宽容积率的可能性等。

在INA&Associates，作为房地产专家，我们可以调查包括容积率在内的建筑法规，并据此提出最合适的土地利用建议。如果您在购买或使用房地产时遇到任何问题，请随时联系我们。

常见问题

问题 1：容积率和建筑占地面积比哪个更重要？

容积率和建筑占地面积比都很重要，但二者并非唯一的重要因素。容积率限制了建筑物的水平范围，是与确保日照、通风和防灾有关的指标。而容积率则限制建筑物的总建筑面积，是调节人口密度和城市环境的指标。

哪个限制更严格，取决于建筑物的用途和规划的性质。例如，对于地块面积大的低层建筑，建筑覆盖率往往是更重要的限制因素，而对于地块狭窄的高层建筑，容积率往往是更重要的限制因素。

在房产交易和建筑规划中，必须同时检查这两项指标，并判断其对规划的整体影响。

问题 2：是否可以超出容积率限制？

原则上不可以超出容积率限制。但也有例外情况，例如

1. 现有不符合标准的建筑物：在建造时是合法的建筑物，但由于后来的法律修订而不再符合现行标准，在某些条件下可以允许扩建。
2. 放宽：某些制度，如综合设计制度和特定城镇街区制度，允许在满足某些条件的情况下放宽容积率。
3. 特殊例外：出于公共利益的目的，如抗震改造或节能改造，可对容积率给予特殊例外。

在这些例外情况下，不允许建造超过容积率限制的建筑，违反规定可能会导致纠正命令和处罚。在考虑超出容积率限制之前，最好先咨询管理部门或建筑师。

问题 3： 什么是现有不符规定房产？

现有违规房产是指在建造时符合《建筑法规》和其他法律法规，但由于后来的法律修订或城市规划变化而不再符合现行标准的建筑物。例如，如果最大容积率在建成后有所降低，该建筑就可能成为现有不符合标准房产。

现有不符合标准的房产在当前状态下并不违法，可以继续使用。但是，如果要进行扩建、翻新或大修，原则上必须使建筑物符合现行标准。

不过，如果满足某些条件，也有一些特殊的例外情况，即允许扩建等，而不保留房产现有的不符合标准的部分。例如，如果扩建部分与现有不符合标准的部分分开，或者扩建后整体不符合标准的程度没有增加。

如果您拥有或正在考虑购买现有的不符合规定的房产，建议您咨询专家，包括未来扩建和改建的可能性。

问题 4：计算容积率时是否包括地下室？

一般来说，地下室不计入容积率计算，但具体处理方法因城市和条件而异。根据《建筑标准法实施条例》第 2.1.3 条，用于住宅、养老院等的地下室部分的建筑面积，应按有关建筑面积的 1/3 计入容积率。

但是，许多城市的细则对地下室计入容积率的规定有所放宽，因此可能不完全计入或在满足某些条件的情况下不计入。例如，在东京的一些地区，就实行了 "地下室放宽制度"，将部分或全部地下室排除在容积率计算之外。

由于各地区在计算容积率时对地下室的处理方法差别很大，建议在制定具体计划之前，向土地所在地的地方当局建筑指导科进行咨询。

问题 5：低容积率和高容积率的土地哪个更好？

低容积率好还是高容积率好，取决于土地的用途和目的。一般来说，无法断言哪种更好。

高容积率土地的优点：.

• 土地使用效率更高，因为可以在上面建造更大的建筑物。
• 当盈利能力很重要时，例如出租或出售时，就很有优势。
• 适用于需要较大建筑面积的用途，如商业和办公楼。

低容积率土地的优势： - 良好的环境

• 良好的周边环境和安静的居住环境。
• 更容易保证日照和通风等居住环境要素。
• 在建造低层独立式住宅等时，容积率限制问题较少。

在选择土地时，要综合判断区位条件、周边环境、交通可达性、未来发展规划等各种因素以及容积率。此外，即使容积率相同，实际可建的楼宇面积也会因临街道路的宽度、是否为街角地块等条件的不同而有所差异。

在考虑购买房产或利用土地时，最好征求专家的意见，选择最适合自己用途的土地。

INA&Associates 可以就包括容积率在内的房地产问题提供建议。我们可以利用我们的专业知识和丰富经验帮助您充分利用您的房产。如需了解更多信息，请访问我们的网站，或通过电话或电子邮件与我们联系。