تُعد نسبة المساحة الطابقية مؤشراً مهماً يجب التحقق منه عند شراء العقارات أو التخطيط لتشييد مبنى. فنسبة المساحة الطابقية هي المعيار الذي يحدد حجم المبنى الذي يمكن تشييده على الأرض، ولها تأثير كبير على قيمة العقار والاستفادة منه.
نسبة المساحة الطابقية هي ببساطة "نسبة المساحة الطابقية الإجمالية للمبنى إلى مساحة الموقع". تحدد هذه القيمة حجم المبنى الذي يمكن تشييده على الأرض. على سبيل المثال، إذا كانت نسبة المساحة الطابقية 200% على قطعة أرض مساحتها 100 متر مربع، فيمكن بناء مبنى بمساحة طابقية إجمالية تصل إلى 200 متر مربع.
تقدم هذه المقالة شرحًا سهل الفهم لـ "نسبة المساحة الطابقية"، والتي تعتبر ضرورية في المعاملات العقارية وخطط البناء، من حيث معناها وطرق حسابها وعلاقتها بتقسيم المناطق وتأثيرها على قيم العقارات، من وجهة نظر خبير. معلومات مفيدة لأولئك الذين يفكرون في شراء أو بناء عقار في المستقبل، وكذلك لأولئك الذين يفكرون في الاستثمار العقاري.
المعرفة الأساسية لنسبة المساحة الطابقية
تعريف ومعنى نسبة المساحة الطابقية
نسبة المساحة الطابقية هي قيمة عددية تشير إلى نسبة المساحة الطابقية الإجمالية للمبنى إلى مساحة الموقع. ويلعب هذا المؤشر، الذي تم تعريفه في قانون معايير البناء، دورًا مهمًا في التخطيط العمراني لضمان الاستخدام الرشيد للأراضي وكثافة البناء المناسبة.
يتم حساب نسبة المساحة الطابقية باستخدام المعادلة التالية
نسبة المساحة الطابقية (%) = المساحة الطابقية الإجمالية ÷ مساحة الموقع × 100
المساحة الطابقية الإجمالية هنا هي مجموع المساحات الطابقية لكل طابق من المبنى. على سبيل المثال، منزل مكوّن من طابقين بمساحة 80 م2 في الطابق الأول و80 م2 في الطابق الثاني سيكون إجمالي مساحة الطابق 160 م2. إذا كانت مساحة الموقع 100 م2، يتم حساب نسبة مساحة الطابق على أنها 160 م2 / 100 م2 × 100 = 160%.
تُعد نسبة المساحة الطابقية مؤشراً مهماً لمدى ضخامة المبنى الذي يمكن تشييده على الأرض، وينبغي دائماً التحقق منها في المعاملات العقارية ومخططات البناء.
الفرق بين نسبة مساحة الطوابق ونسبة البناء إلى الأرض
"نسبة البناء إلى الأرض" هو مفهوم غالباً ما يتم الخلط بينه وبين نسبة مساحة الأرض. من المهم التمييز بوضوح بين الاثنين، حيث أنهما مفهومان متشابهان ولكنهما مختلفان.
تشير نسبة تغطية المباني إلى "نسبة مساحة المبنى (المساحة الأفقية المسقطة للمبنى) إلى مساحة الموقع". بعبارة أخرى، هي مؤشر على مقدار المساحة التي يشغلها المبنى في المخطط بالنسبة للأرض. أما نسبة مساحة الطابق، من ناحية أخرى، فهي مؤشر يتعلق بمساحة الطابق الإجمالية (الحجم ثلاثي الأبعاد) للمبنى.
على سبيل المثال، لننظر إلى الحالة التي يتم فيها بناء مبنى من طابق واحد بمساحة 50 م2 في الطابق الأرضي ومبنى من طابقين بمساحة 50 م2 للطابقين الأول والثاني على نفس قطعة الأرض بمساحة 100 م2.
- مبنى من طابق واحد: نسبة تغطية المبنى 50%، ونسبة مساحة الطابق 50%.
- مبنى من طابقين: نسبة تغطية المبنى 50%، ونسبة مساحة الطابق 100%.
كما هو موضح أعلاه، قد تكون نسبة المبنى إلى الأرض هي نفسها ولكن قد تختلف نسبة المساحة الأرضية. تهدف نسبة المبنى إلى الأرض بشكل أساسي إلى ضمان أشعة الشمس والتهوية والوقاية من الكوارث، في حين أن نسبة المساحة الأرضية تهدف إلى تنظيم الكثافة السكانية والبيئة الحضرية.
الأغراض التي حددت من أجلها نسبة المساحة الأرضية
الغرض الرئيسي من نسبة المساحة الطابقية المحددة قانونًا هو منع الاكتظاظ الحضري والحفاظ على بيئة معيشية جيدة. بدون القيود المفروضة على نسبة المساحة الطابقية، سيتم تشييد مبانٍ كبيرة للغاية على أرض محدودة، مما قد يؤدي إلى مشاكل حضرية مختلفة، مثل مشاكل في ضوء الشمس والتهوية والازدحام المروري والعبء المفرط على البنية التحتية.
بالإضافة إلى ذلك، يتم تحديد نسب المساحة الطابقية وفقًا لخصائص كل منطقة. تتميز المناطق التجارية بنسب مساحة طوابق عالية وتسمح بتشييد مبانٍ شاهقة، بينما تتميز المناطق السكنية بنسب مساحة طوابق منخفضة نسبيًا للحفاظ على بيئة معيشية هادئة وهادئة.
وبهذه الطريقة، فإن نسبة المساحة الطابقية ليست مجرد قيود على البناء، بل هي أداة تخطيط حضري مهمة لضمان التنمية الحضرية المخططة والحفاظ على بيئة معيشية جيدة.
| البند | نسبة المساحة الطابقية | نسبة تغطية المباني |
|---|---|---|
| التعريف. | نسبة إجمالي مساحة الطابق إلى مساحة الموقع. | نسبة مساحة المبنى (المساحة الأفقية المسقطة للمبنى) إلى مساحة الموقع. |
| معادلة الحساب | نسبة مساحة الطابق (%) = إجمالي مساحة الطابق ÷ مساحة الموقع × 100 | نسبة تغطية المبنى (%) = مساحة المبنى ÷ مساحة الموقع × 100 |
| خاضعة للتنظيم | المساحة الطابقية الإجمالية للمبنى (الحجم ثلاثي الأبعاد) | المساحة الأفقية المسقطة للمبنى (الحجم المستوي) |
| الغرض | تنظيم الكثافة السكانية والبيئة العمرانية | تأمين ضوء النهار والتهوية والوقاية من الكوارث |
| شروط الاسترخاء | نظام التصميم الشامل، نظام كتلة المدينة المحددة، إلخ. | قطع الأراضي ذات الزوايا والمباني المقاومة للحريق في مناطق الحريق، إلخ. |
حساب نسبة المساحة الطابقية
معادلة الحساب الأساسية
حساب نسبة المساحة الأرضية بسيط للغاية في الأساس. يتم حسابها وفقًا للمعادلة "نسبة المساحة الطابقية (%) = إجمالي مساحة الطابق ÷ مساحة الموقع × 100" التي تم تقديمها سابقًا. ومع ذلك، يجب مراعاة عوامل مختلفة في الحساب الفعلي.
أولاً، تستند مساحة الموقع بشكل عام على المساحة الموجودة في السجل، ولكن قد تختلف مساحة الموقع الفعلية المستخدمة في الحساب، على سبيل المثال، إذا كان الطريق الأمامي مشمولاً جزئياً. على وجه الخصوص، إذا كان العقار متاخمًا لطريق يقع تحت المادة 42 (2) من قانون معايير البناء (ما يسمى بـ "الطريق ذو الفقرتين"، فيجب استبعاد مساحة 2 متر من خط وسط الطريق من مساحة الموقع للحساب.
كيفية حساب المساحة الطابقية الإجمالية
المساحة الأرضية الإجمالية هي مجموع المساحات الأرضية للطوابق المختلفة للمبنى. ومع ذلك، لا يتم احتساب جميع أجزاء المبنى ضمن المساحة الطابقية الإجمالية. فوفقاً للمادة 2.1.3 من قانون إنفاذ قانون البناء، لا يجوز تضمين المساحات التالية في إجمالي مساحة الطابق
- جزء من الشرفة (في حدود 1/2 مساحة الطابق ولا تزيد عن 2 متر)
- الشرفات (إذا كان لها سقف ولكن بدون جدران)
- مساحات الأنابيب (إذا تم استيفاء شروط معينة)
- السلالم (أجزاء من الطابق العلوي بدون أرضية)
- الممرات والسلالم المشتركة في المباني المشتركة (مع الاسترخاء تحت شروط معينة)
كما يتم التعامل مع الطوابق السفلية بشكل مختلف حسب البلدية والشروط. بشكل عام، لا يتم تضمينها في حساب نسبة مساحة الطوابق، ولكن في بعض البلديات قد يتم تضمينها في جزء من الحساب.
المساحات غير المدرجة في الحسابات
لا يتم تضمين جميع أجزاء المبنى في المساحة الطابقية الإجمالية في حساب نسبة المساحة الطابقية. وذلك لتعزيز بيئة معيشية أفضل من خلال استبعاد أجزاء معينة من المبنى التي تحتوي على عناصر تحسن من جودة الحياة من حساب نسبة المساحة الطابقية.
على سبيل المثال، تعد الشرفات عنصرًا مهمًا يحسن من جودة البيئة المعيشية، ولكن إذا تم تضمينها جميعًا في نسبة المساحة الطابقية، فقد لا يتم التشجيع على تركيب الشرفات. لذلك، يتم استبعاد الشرفات التي تستوفي شروطًا معينة من حساب نسبة المساحة الأرضية.
يمكن أيضًا استبعاد مساحات المعدات التي تدعم وظائف المبنى، مثل أعمدة المصاعد وغرف الماكينات، من حساب نسبة المساحة الأرضية في ظل ظروف معينة. وهذا يحول دون تقييد تركيب المعدات الضرورية بنسبة المساحة الأرضية.
وعلى هذا النحو، هناك العديد من الاستثناءات لحساب نسبة المساحة الطابقية، وسيؤدي الفهم الدقيق لهذه القواعد إلى تحقيق أقصى استفادة من الأرض.
| مساحة الموقع | إجمالي مساحة الطابق | حساب نسبة المساحة الطابقية | النتيجة |
|---|---|---|---|
| 100 متر مربع | 200 متر مربع | 200 متر مربع ÷ 100 متر مربع × 100 | 200% (%) |
| 150 m2 | 300 m2 | 300 م2 300 م2 ÷ 150 م2 × 100 | 200% 200 |
| 200 m2 | 300 m2 | 300 م2 300 م2 ÷ 200 م2 × 100 | 150% (%) |
| 300 م2 300 م2 | 600 m2 | 600 م2 600 م2 ÷ 300 م2 × 100 | 200% (بالبوصة) |
العلاقة بين تقسيم المناطق ونسبة المساحة الطابقية
قيود نسبة المساحة الطابقية حسب منطقة الاستخدام
يتم تحديد مناطق الاستخدام وفقًا لقانون تخطيط المدينة ويتم تصنيفها إلى 13 فئة وفقًا للاستخدام، مثل السكني والتجاري والصناعي. لا تحدد كل منطقة من مناطق التقسيم ليس فقط أنواع المباني التي يمكن تشييدها، ولكن أيضًا الحد الأقصى لنسبة المساحة الطابقية.
على سبيل المثال، في المناطق السكنية منخفضة الارتفاع من النوع 1، التي تحافظ على بيئة معيشية هادئة، يقتصر الحد الأعلى لنسبة المساحة الطابقية على ما بين 50% و200%. في المناطق التجارية، من ناحية أخرى، حيث تكون الأنشطة التجارية هي المحور الرئيسي، يمكن أن يصل الحد الأعلى لنسبة المساحة الطابقية إلى 1300%.
تعتمد الحدود القصوى لنسبة المساحة الطابقية العليا لمناطق التقسيم المختلفة على خصائص المنطقة وسياسات التخطيط العمراني. وهي عادةً ما تكون أقل في المناطق السكنية وأعلى في المناطق التجارية.
حدود نسبة المساحة الطابقية على أساس عرض الطريق الأمامي
بصرف النظر عن نسبة المساحة الطابقية التي يحددها تقسيم المناطق، فإن عرض الطريق الأمامي قد يحد أيضًا من نسبة المساحة الطابقية. وذلك لتحقيق التوازن بين حجم المبنى وعرض الطريق، ولمنع حدوث مشاكل مثل الازدحام المروري وتوفير طرق للإخلاء في حالة وقوع كارثة.
يتم حساب حد نسبة مساحة الطابق حسب عرض الطريق الأمامي باستخدام المعادلة التالية
حد نسبة المساحة الأرضية حسب عرض الطريق الأمامي = عرض الطريق الأمامي (م) × المعامل × 100 (%)
المعامل هنا هو 0.4 في المناطق السكنية و0.6 في المناطق الأخرى. على سبيل المثال، في المنطقة التجارية المتاخمة لطريق بعرض 6 م، 6 م × 0.6 × 100 = 360%. إذا كانت نسبة المساحة الطابقية المحددة في المخطط العمراني هي 400%، ولكن تقييد عرض الطريق الأمامي هو 360%، فإن نسبة المساحة الطابقية المطبقة فعليًا ستكون 360%.
وبهذه الطريقة، ستكون نسبة المساحة الطابقية المطبقة فعليًا هي النسبة الأصغر من نسبة المساحة الطابقية المحددة في المخطط العمراني أو تقييد عرض الطريق الأمامي. ولذلك، عند النظر في استخدام الأرض، ليس فقط تقسيم المناطق ولكن أيضًا عرض الطريق الأمامي هو نقطة مهمة يجب التحقق منها.
| تقسيم المناطق | نسبة تغطية المباني (%) | نسبة المساحة الطابقية (%) |
|---|---|---|
| منطقة حصرية من الفئة 1 للمساكن منخفضة الارتفاع | 30, 40, 50, 60 | 50, 60, 80, 100, 150, 200 |
| منطقة الفئة 2 منطقة حصرية للمباني السكنية منخفضة الارتفاع | 30, 40, 50, 60 | 50, 60, 80, 100, 150, 200 |
| المناطق السكنية الريفية | 30, 40, 50, 60 | 50, 60, 80, 100, 150, 200 |
| منطقة حصرية من الفئة 1 للمساكن المتوسطة والشاهقة | 30, 40, 50, 60 | 100, 150, 200, 300, 400, 500 |
| منطقة حصرية من الفئة 2 للمباني السكنية المتوسطة والعالية الارتفاع | 30, 40, 50, 60 | 100, 150, 200, 300, 400, 500 |
| الفئة 1 المناطق السكنية | 50, 60, 80 | 100, 150, 200, 300, 400, 500 |
| مناطق سكنية من الفئة 2 | 50, 60, 80 | 100, 150, 200, 300, 400, 500 |
| المناطق شبه السكنية | 50, 60, 80 | 100, 150, 200, 300, 400, 500 |
| المناطق التجارية المجاورة | 60, 80 | 200, 300, 400, 500 |
| المناطق التجارية | 80 | 200, 300, 400, 500, 600, 700, 800, 900, 1000, 1100, 1200, 1300 |
| المناطق شبه الصناعية | 50, 60, 80 | 100, 150, 200, 300, 400, 500 |
| المناطق الصناعية | 50, 60 | 100, 150, 200, 300, 400 |
| المناطق الصناعية | 30, 40, 50, 60 | 100, 150, 200, 300, 400 |
شروط استرخاء نسبة المساحة الأرضية
نظام تصميم شامل
تم وضع أنظمة تخفيف مختلفة لنسبة المساحة الطابقية، وأكثرها شيوعًا هو "نظام التصميم الشامل". يسمح هذا النظام بزيادة نسبة المساحة الطابقية بشرط أن تكون المواقع التي تزيد مساحتها عن مساحة معينة مزودة بمساحات مفتوحة (مساحة مفتوحة للجمهور).
بموجب نظام التصميم الشامل، قد يتم تخفيف نسبة المساحة الطابقية بنسبة تصل إلى 1.5 مرة مقارنة بنسبة المساحة الطابقية العادية. على سبيل المثال، في منطقة تبلغ فيها نسبة المساحة الطابقية العادية 400%، قد يؤدي تطبيق نظام التصميم الشامل إلى تخفيف يصل إلى 600%.
صُمم هذا النظام لتعزيز مخططات البناء التي تساهم في تحسين البيئة الحضرية، ويتطلب إنشاء مساحات عامة مفتوحة لتأمين مساحة للمشاة والمساهمة في تخضير المناطق الحضرية.
نظام المربعات السكنية الخاصة بالبلدة
يهدف "نظام المربعات السكنية الخاصة" إلى خلق بيئة حضرية مواتية ويخفف من لوائح البناء، مثل نسب المساحة الطابقية، في مربعات سكنية محددة. عند تطبيق هذا النظام، يمكن البناء بما يتجاوز نسبة المساحة الطابقية العادية.
ولكي يتم تصنيفها ككتلة مدينة محددة، يجب أن تساهم المخططات في تحسين البيئة الحضرية، مثل تطوير المساحات العامة مثل الساحات والحدائق، وتشييد مبانٍ ذات تصميم متميز. يتم تحديد نسب المساحة الطابقية داخل البلدات المحددة بشكل فردي، مما يتيح مستوى أعلى من استخدام الأراضي بما يتوافق مع البيئة المحيطة.
تدابير التخفيف الأخرى
بالإضافة إلى نظام التصميم الشامل ونظام المربعات السكنية المحددة، هناك العديد من الأنظمة الأخرى لتخفيف نسبة المساحة الطابقية.
صُممت المناطق عالية الاستخدام لضمان الاستخدام الرشيد والسليم للأراضي عالية المستوى، مع وجود حدود قصوى ودنيا لنسبة المساحة الطابقية. في هذه المناطق، قد يكون من الممكن البناء في هذه المناطق بما يتجاوز نسبة المساحة الطابقية في منطقة التقسيم العادية.
مناطق تعزيز إعادة التطوير مصممة لتعزيز مشاريع إعادة التطوير الحضري، وما إلى ذلك. ضمن هذه المناطق، قد يتم تخفيف لوائح البناء مثل نسب المساحة الطابقية.
مخططات المناطق هي مخططات تخطيط المدن المصممة خصيصًا لخصائص المنطقة، وفي بعض الحالات، قد يتم تخفيف نسبة المساحة الطابقية في هذه المخططات.
لا تهدف مخططات التخفيف هذه إلى مجرد جعل المباني أكبر، بل تهدف إلى تعزيز تحسين البيئة العمرانية وتخطيط المدن وفقًا لخصائص المنطقة. لذلك، من أجل التأهل للحصول على التخفيف، يلزم تقديم مساهمة في البيئة الحضرية، مثل تطوير المساحات العامة والمناظر الطبيعية الجيدة.
| نظام التخفيف | نظرة عامة | أمثلة على معدلات التخفيف | الشروط المطبقة |
|---|---|---|---|
| نظام التصميم الشامل | يتم تخفيف نسبة المساحة الأرضية من خلال توفير مساحة مفتوحة. | بحد أقصى 1.5 مرة | يتم تأمين مساحة مفتوحة في المواقع التي تزيد مساحتها عن حجم معين. |
| نظام كتلة المدينة المحددة | نظام يهدف إلى خلق بيئة حضرية مواتية. | يتم إنشاؤها بشكل فردي | في المناطق المخصصة كمناطق محددة للبلدات |
| منطقة عالية الاستخدام | لتعزيز الاستخدام الرشيد والصحي عالي المستوى للأراضي | تم تعيينها بشكل فردي | داخل المناطق المخصصة كمناطق استخدام عالية المستوى |
| منطقة تعزيز إعادة التطوير | نظام يهدف إلى تعزيز مشاريع إعادة التطوير الحضري، إلخ. | تم تعيينها بشكل فردي | ضمن المناطق المحددة كمناطق تعزيز إعادة التطوير |
| تخطيط المناطق | خطط للتنمية الحضرية وفقاً لخصائص المنطقة | موضوعة بشكل فردي | في المناطق التي تم وضع مخطط المنطقة فيها |
العلاقة بين نسبة المساحة الطابقية وقيم العقارات
تأثير نسبة المساحة الطابقية على قيم العقارات
تُعد نسبة المساحة الطابقية أحد العوامل التي لها تأثير كبير على قيم العقارات. بشكل عام، كلما زادت نسبة المساحة الطابقية زادت قيمة الأرض وارتفع سعرها، حيث يمكن بناء مبانٍ أكبر عليها.
غالباً ما تنعكس الاختلافات في نسبة المساحة الطابقية بشكل مباشر على أسعار الأراضي، خاصة في المناطق ذات الملاءمة العالية مثل المناطق التجارية والمناطق الواقعة أمام محطات السكك الحديدية. على سبيل المثال، إذا كانت الأرض التي تبلغ نسبة المساحة الطابقية فيها 400% والأرض التي تبلغ نسبة المساحة الطابقية فيها 800% متاحة في نفس الموقع، فإن الأخيرة ستحتوي على ضعف المساحة الطابقية وبالتالي قيمة الأرض أعلى.
ومع ذلك، فإن نسبة المساحة الطابقية الأعلى لا تعني بالضرورة قيمة أعلى. في بعض المناطق السكنية، قد تكون المناطق ذات نسبة المساحة الطابقية المعتدلة والبيئة المعيشية الجيدة أكثر قيمة كعقار سكني.
كيفية النظر إلى نسبة المساحة الطابقية في قرارات الاستثمار
تُعد نسبة المساحة الطابقية عاملاً مهماً في قرارات الاستثمار العقاري. عند التفكير في عقار استثماري، من المهم التحقق من مدى استيعاب المبنى الحالي لنسبة المساحة الطابقية.
على سبيل المثال، إذا كان المبنى الذي تبلغ نسبة المساحة الطابقية فيه 200% فقط مبني على أرض تبلغ نسبة المساحة الطابقية فيها 400%، فقد يكون من الممكن زيادة المساحة الطابقية عن طريق إعادة البناء في المستقبل. وهذا من شأنه أن يشير إلى القيمة المحتملة للعقار.
بالإضافة إلى ذلك، في المناطق التي من المتوقع أن يتم فيها تخفيف نسبة المساحة الطابقية أو حيث يتم التخطيط لإعادة التطوير، قد ترتفع قيمة العقار في المستقبل. لذلك من المهم لقرارات الاستثمار طويل الأجل تقييم نسب المساحة الطابقية، بما في ذلك الاتجاهات في التخطيط الحضري.
أمثلة على استخدام نسبة المساحة الطابقية
تشمل الأمثلة على التطورات العقارية التي تحقق أقصى استفادة من نسب المساحة الطابقية ما يلي
- التطوير متعدد الاستخدامات: تطوير المباني متعددة الاستخدامات التي تجمع بين المساحات التجارية والمكتبية والسكنية. يتم استخدام نسبة المساحة الطابقية المرتفعة لتأمين مساحة أرضية للاستخدامات المختلفة، وبالتالي زيادة الربحية.
- الوحدات السكنية الشاهقة: توفر مشاريع الوحدات السكنية الشاهقة عددًا كبيرًا من الوحدات السكنية على أراضٍ محدودة في وسط المدينة، باستخدام نسب عالية من المساحات الطابقية. يقلل الاستخدام الفعال للأراضي من تكلفة الوحدة الواحدة.
- نقل نسبة المساحة الطابقية: في بعض المناطق، يمكن نقل نسب المساحة الطابقية غير المستخدمة إلى موقع آخر، على سبيل المثال لغرض الحفاظ على المباني التاريخية. وهذا يسمح باستخدام أعلى في مكان آخر، مع الاحتفاظ بالمباني التي يجب الحفاظ عليها.
كما توضح هذه الأمثلة، فإن نسبة المساحة الطابقية ليست مجرد تنظيم، بل هي عنصر مهم للتطوير العقاري الإبداعي. إن فهم نسب المساحة الطابقية واستخدامها بشكل صحيح يمكن أن يزيد من قيمة عقارك.
كيفية التعرف على نسبة المساحة الطابقية
كيفية التحري في دار البلدية
إن الطريقة الأكثر موثوقية لمعرفة نسبة المساحة الطابقية الدقيقة هي التحقق مباشرةً من قسم التخطيط العمراني أو قسم إرشاد البناء في البلدية التي تقع فيها الأرض. في مكتب البلدية، يمكنك الاطلاع على خرائط التخطيط العمراني وخرائط تقسيم المناطق، والتحقق من تقسيم المناطق ونسبة المساحة الطابقية للأرض المعنية.
عند إجراء المسح في مكتب عام، يُنصح بإحضار مستندات (مثل نسخة مصدّقة من السجل أو خريطة عامة) توضّح عنوان ورقم الأرض المعنية لتسهيل عملية المسح. يوصى أيضًا بالتحقق من القيود المفروضة على نسبة المساحة الأرضية وفقًا لعرض الطريق الأمامي وأنظمة البناء الأخرى في نفس الوقت.
كما تقدم بعض البلديات استشارة مسبقة قبل التقدم بطلب للحصول على رخصة بناء، بالإضافة إلى الاستقصاء في الشباك. إذا كانت هناك ظروف معقدة أو إذا كنت تفكر في تخفيف نسبة المساحة الطابقية، فمن المستحسن استخدام هذا النوع من الاستشارات المسبقة.
طرق البحث على الإنترنت
في السنوات الأخيرة، أصبح من الممكن البحث عن نسب المساحة الطابقية عبر الإنترنت. تنشر العديد من البلديات معلومات التخطيط الحضري على مواقعها الإلكترونية الرسمية، والتي توفر نظامًا للتحقق من تقسيم المناطق ونسبة المساحة الطابقية على الخريطة.
بالإضافة إلى ذلك، توفر الخدمة الوطنية لتحميل المعلومات العددية للأراضي، التي تديرها وزارة الأراضي والبنية التحتية والنقل والسياحة، إمكانية الوصول المجاني إلى بيانات تقسيم المناطق للبلد بأكمله. ومع ذلك، نظرًا لأن هذه المعلومات على الإنترنت قد لا تكون محدثة، فمن المستحسن أن تتحقق أيضًا من مكتب الحكومة المحلية عند اتخاذ قرارات مهمة.
قد تدرج المواقع الإلكترونية الخاصة للمعلومات العقارية الخاصة أيضاً نسب المساحة الطابقية كجزء من معلومات العقار، ولكن يجب استخدام هذه المعلومات كمرجع فقط ويجب التحقق من المعلومات الدقيقة مع السلطات العامة.
استشارة شركة عقارية
إذا كنت تفكر في شراء عقار أو الانتفاع به، فإن استشارة شركة عقارية هي طريقة فعالة أخرى لمعرفة نسبة المساحة الطابقية. على وجه الخصوص، إذا كانت الشركة العقارية على دراية بالمنطقة، فيمكنك الحصول على مشورة الخبراء ليس فقط بشأن نسبة المساحة الطابقية، ولكن أيضًا بشأن إمكانيات وقيود الاستخدام الفعلي للأرض.
عند استشارة وكالة عقارية، يُنصح بالتشاور بشكل شامل ليس فقط مع أرقام نسبة المساحة الطابقية، ولكن أيضًا القيود التي يفرضها عرض الطريق الأمامي، وإمكانية تخفيف نسبة المساحة الطابقية واتجاهات التطوير في المنطقة المحيطة. كما يمكن الحصول على المشورة من منظور متعدد الأوجه من خلال استشارة العديد من الوكالات العقارية.
ومع ذلك، فمن المستحسن أن يتم التحقق من المعلومات التي تم الحصول عليها من وكالة عقارية من قبل سلطة عامة. إذا كنت تفكر في صفقة مهمة بشكل خاص أو تطوير واسع النطاق، يجب عليك أيضاً التفكير في استشارة مهندس معماري أو مثمن عقاري أو أي متخصص آخر.
الخلاصة.
تعتبر نسبة المساحة الطابقية مؤشراً مهماً لنسبة المساحة الطابقية الإجمالية للمبنى إلى مساحة الموقع. قدّمت هذه المقالة شرحاً واسعاً لنسبة المساحة الطابقية، بدءاً من معناها الأساسي، وطرق حسابها، وعلاقتها بتقسيم المناطق، وصولاً إلى تأثيرها على قيم العقارات.
وتتلخص النقاط الرئيسية لنسبة المساحة الطابقية على النحو التالي
- أساسيات نسبة مساحة الطوابق: يتم حساب نسبة مساحة الطوابق على أنها "إجمالي مساحة الطوابق مقسومة على مساحة الموقع × 100" وتنظم الحجم ثلاثي الأبعاد للمباني. في حين أن نسبة البناء إلى الأرض هي تنظيم مسطح، فإن نسبة المساحة الطابقية هي تنظيم ثلاثي الأبعاد.
- العلاقة مع تقسيم المناطق: يتم وضع حدود لنسبة المساحة الطابقية لكل منطقة من المناطق، مع حدود أقل للمناطق السكنية وحدود أعلى للمناطق التجارية.
- تأثير عرض الطريق الأمامي: قد يحد عرض الطريق الأمامي أيضًا من نسبة المساحة الطابقية، وبالتالي فإن نسبة المساحة الطابقية المطبقة فعليًا هي الحد الأصغر من الحد الأعلى بناءً على التقسيم إلى مناطق أو الحد بناءً على عرض الطريق الأمامي.
- الشروط المخففة: تسمح بعض الأنظمة، مثل نظام التصميم الشامل ونظام المربعات السكنية المحددة، بتخفيف نسبة المساحة الطابقية إذا تم استيفاء شروط معينة.
- التأثير على قيم العقارات: تؤثر نسبة المساحة الطابقية بشكل كبير على قيم العقارات، خاصة في المناطق التجارية، حيث تنعكس نسب المساحة الطابقية المرتفعة بشكل مباشر على أسعار الأراضي.
- كيفية معرفة ذلك: الطريقة الأكثر موثوقية لمعرفة نسبة المساحة الطابقية هي التحقق منها مباشرةً في مكتب البلدية، ولكن يمكن العثور عليها أيضاً على الإنترنت ومن خلال الوكالات العقارية.
عند القيام بصفقة عقارية أو مشروع بناء، من المهم أن يكون لديك فهم دقيق لنسبة المساحة الطابقية والاستفادة القصوى من إمكانات الأرض. وعلى وجه الخصوص، من المستحسن النظر في عوامل مختلفة بطريقة شاملة، وليس مجرد أرقام بسيطة، مثل القيود التي يفرضها عرض الطريق الأمامي وإمكانية تخفيف نسبة المساحة الطابقية.
في شركة INA&Asociates، بصفتنا متخصصين في مجال العقارات، يمكننا التحقق من لوائح البناء، بما في ذلك نسبة مساحة الطوابق، واقتراح أنسب استخدام للأرض بناءً على ذلك. إذا واجهتك أي مشاكل في شراء أو استغلال العقارات، فلا تتردد في الاتصال بنا.
الأسئلة المتداولة
السؤال 1: أيهما أكثر أهمية، نسبة مساحة الطوابق أم نسبة البناء إلى الأرض؟
إن كلاً من نسبة مساحة الطوابق ونسبة البناء إلى الأرض مهمان، وليس أحدهما العامل الوحيد المهم. تحدد نسبة المبنى إلى الأرض المدى الأفقي للمبنى، وهي مؤشر يتعلق بضمان ضوء الشمس والتهوية والوقاية من الكوارث. من ناحية أخرى، تحد نسبة المساحة الأرضية من المساحة الإجمالية للمبنى، وهي مؤشر لتنظيم الكثافة السكانية والبيئة الحضرية.
يعتمد أيهما أكثر تقييدًا على استخدام المبنى وطبيعة المخطط. على سبيل المثال، غالبًا ما تكون نسبة تغطية المبنى هي القيد الأكثر أهمية للمباني منخفضة الارتفاع في المواقع الكبيرة، في حين أن نسبة المساحة الطابقية غالبًا ما تكون القيد الأكثر أهمية للمباني الشاهقة في المواقع الضيقة.
في المعاملات العقارية ومخططات البناء، من المهم التحقق من كلا المؤشرين والحكم على تأثيرهما الكلي على المخطط.
س2: هل يمكنني البناء خارج حدود نسبة المساحة الطابقية؟
من حيث المبدأ، لا يمكن من حيث المبدأ البناء خارج حد نسبة المساحة الطابقية. ومع ذلك، هناك حالات استثنائية، مثل
- المباني القائمة غير المتوافقة: المباني القائمة غير المتوافقة: المباني التي كانت قانونية وقت الإنشاء ولكنها لم تعد تتوافق مع المعايير الحالية بسبب التعديلات اللاحقة على القانون، قد يُسمح بتوسيعها في ظل ظروف معينة.
- الاستثناءات الخاصة: تسمح بعض الأنظمة، مثل نظام التصميم الشامل ونظام المربعات السكنية المحددة، بتخفيف نسبة المساحة الطابقية في حال استيفاء شروط معينة.
- الاستثناءات الخاصة: قد تُمنح استثناءات خاصة لنسبة المساحة الطابقية للتمديدات لأغراض المصلحة العامة، مثل التعديل التحديثي الزلزالي أو التعديل التحديثي الموفر للطاقة.
مع هذه الاستثناءات، لا يُسمح بالبناء بما يتجاوز الحد الأقصى لنسبة المساحة الطابقية، وقد يؤدي عدم الامتثال إلى إصدار أوامر تصحيحية وفرض عقوبات. يُنصح دائمًا بالتشاور مع الإدارة أو المهندس المعماري قبل التفكير في البناء بما يتجاوز الحد الأقصى لنسبة المساحة الطابقية.
س3: ما هي العقارات القائمة غير المطابقة؟
العقارات القائمة غير المطابقة هي المباني التي كانت متوافقة مع قانون البناء والقوانين واللوائح الأخرى وقت الإنشاء، ولكنها لم تعد تتوافق مع المعايير الحالية بسبب التعديلات اللاحقة على القانون أو التغييرات في التخطيط العمراني. على سبيل المثال، إذا تم تخفيض الحد الأقصى لنسبة المساحة الطابقية بعد البناء، فقد يصبح المبنى عقارًا غير مطابق قائم.
العقار غير المطابق الحالي ليس غير قانوني في حالته الحالية ويمكن الاستمرار في استخدامه. ومع ذلك، إذا كان من المقرر إجراء توسعات أو تجديدات أو إصلاحات كبيرة، فيجب من حيث المبدأ جعل المبنى متوافقًا مع المعايير الحالية.
ومع ذلك، إذا تم استيفاء شروط معينة، فهناك استثناءات خاصة حيث يُسمح بالتمديدات وما إلى ذلك دون ترك الأجزاء غير المطابقة الحالية من العقار كما هي. على سبيل المثال، إذا كانت التوسعة مفصولة عن الجزء الحالي غير المطابق، أو إذا كانت درجة عدم المطابقة ككل لا تزيد بعد التوسعة.
إذا كنت تمتلك أو تفكر في شراء عقار قائم غير مطابق، فمن المستحسن استشارة أحد المتخصصين، بما في ذلك إمكانية التوسعات والتعديلات المستقبلية.
س4: هل يتم تضمين الطوابق السفلية في حساب نسبة المساحة الأرضية؟
بشكل عام، لا يتم تضمين الطوابق السفلية في حساب نسبة المساحة الطابقية، ولكن تختلف المعاملة حسب البلدية والظروف. وفقًا للمادة 2.1.3 من مرسوم إنفاذ قانون معايير البناء، يتم تضمين مساحة الطابق السفلي للجزء من الطابق السفلي المستخدم للسكن ودور رعاية المسنين وما إلى ذلك في حساب نسبة مساحة الطابق بمقدار 1/3 من مساحة الطابق المعني.
ومع ذلك، فإن العديد من البلديات لديها لوائح داخلية تخفف من إدراج الطوابق السفلية في حساب نسبة المساحة الطابقية، لذلك قد لا يتم تضمينها بالكامل أو قد لا يتم تضمينها إذا تم استيفاء شروط معينة. على سبيل المثال، في بعض المناطق في طوكيو، يتم تطبيق نظام تخفيف الطوابق السفلية، والذي يستثني بعض أو كل الطوابق السفلية من حساب نسبة المساحة الأرضية.
نظرًا لأن معاملة الطوابق السفلية في حساب نسبة المساحة الأرضية تختلف اختلافًا كبيرًا من منطقة إلى أخرى، يوصى بمراجعة قسم إرشادات البناء في السلطة المحلية التي تقع فيها الأرض قبل وضع مخططات محددة.
س5: أيهما أفضل، الأرض ذات النسبة المنخفضة أم المرتفعة للمساحة الطابقية؟
تعتمد نسبة المساحة الطابقية المنخفضة أو العالية على استخدام الأرض والغرض منها. لا يمكن تحديد أيهما أفضل بشكل عام.
مزايا الأرض ذات نسبة المساحة الطابقية المرتفعة:.
- استخدام أكثر كفاءة للأرض حيث يمكن بناء مبانٍ أكبر عليها.
- مفيدة عندما تكون الربحية مهمة، على سبيل المثال للإيجار أو البيع.
- مناسبة للاستخدامات التي تتطلب مساحة طابقية أكبر، مثل المباني التجارية والمكاتب.
مزايا الأرض ذات المساحة الطابقية المنخفضة: - بيئة جيدة
- يمكن توقع بيئة محيطة جيدة وبيئة معيشية هادئة.
- سهولة تأمين عناصر البيئة المعيشية مثل ضوء الشمس والتهوية.
- قيود نسبة المساحة الطابقية أقل مشكلة عند بناء منازل منفصلة منخفضة الارتفاع، إلخ.
عند اختيار الأرض، من المهم إصدار حكم شامل على عوامل مختلفة مثل ظروف الموقع والبيئة المحيطة والوصول إلى وسائل النقل وخطط التطوير المستقبلية، بالإضافة إلى نسبة المساحة الطابقية. وبالإضافة إلى ذلك، حتى مع وجود نفس نسبة المساحة الطابقية، فإن الحجم الفعلي للمبنى الذي يمكن تشييده سيختلف حسب ظروف مثل عرض الطريق الأمامي وما إذا كانت قطعة أرض في زاوية أم لا.
عند التفكير في شراء عقار أو الاستفادة من الأرض، يُنصح بطلب مشورة الخبراء واختيار الأرض الأنسب لأغراضك.
يمكن لشركة INA&Asociates تقديم المشورة بشأن المسائل العقارية، بما في ذلك نسبة المساحة الأرضية. يمكننا استخدام معرفتنا المتخصصة وخبرتنا الواسعة لمساعدتك في تحقيق أقصى استفادة من عقارك. لمزيد من المعلومات، يرجى زيارة موقعنا الإلكتروني أو الاتصال بنا عبر الهاتف أو البريد الإلكتروني.
Daisuke Inazawa
INA&Associates Co., Ltd.، الرئيس التنفيذي. يقع مقر الشركة في أوساكا وطوكيو وكانغاوا، وتقوم بتجارة العقارات وتأجيرها وإدارتها. تقدم خدماتها بناءً على خبرتها الواسعة في مجال العقارات. تركز على تنمية الموارد البشرية انطلاقاً من مبدأ ”أن الموارد البشرية هي أهم أصول الشركة“. وتواصل سعيها لتحقيق قيمة مستدامة للشركة.
.png)
