物业管理是指业主（物业的房东）为妥善维护和运营出租物业而委托提供的所有服务。需要从法律定义和实际作用两方面理解其范围。本文解释了《建设用地与建筑物交易业务法》和《出租物业管理业务法》中对物业管理服务的法律定义，并介绍了实际操作细节和遵守法律的重要性。此外，文章还介绍了INA&Associates公司针对其所在的首都圈和关西地区的地区特点，为实现可持续增长而推进DX（利用数字化转型）和人力资本投资的努力，从而揭开物业管理行业的全貌。
物业管理行业的法律定义（《地块与建筑物经营法》和《出租房屋管理经营法）
首先，要了解物业管理行业，相关的法律法规必不可少。批建交易业务法》（《批建交易业务法》）和《租赁房屋管理业务法》是从事物业管理行业的企业必须遵守的两部主要法律。
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根据《批地和建筑物交易业务法》进行定位： 房地产租赁合同的居间和代理行为属于《批地和建筑物交易业务法》规定的 "批地和建筑物交易业务"。换言之，根据《建筑地块和建筑物交易业务法》取得建筑承包商执照后，方可从事出租房招租或作为中介签订合同的业务。为出租房业主和潜在租户牵线搭桥的业务属于房地产交易的一种，法律对获得许可证和解释重要事项的义务做出了严格规定。
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租赁房屋管理业务法》中的定义： 《租赁房屋管理业务法》是一部新法律，于 2021 年全面生效，为物业管理业务本身的正当行为制定了标准。该法中的"出租房屋管理业务 "是指受出租房屋业主委托，进行房屋检查和清洁等维护和保养工作，以及与这些工作相关的租金、押金和公共区域费用的财务管理的业务。从本质上讲，"出租房屋管理业务 "被定义为一系列维护和管理房屋、代业主管理租金和其他费用的服务。
根据《租赁住房管理业务法》，超过一定规模的管理公司必须向国土交通大臣注册。尤其是管理 200 个以上单元的管理公司，必须进行登记，并制定各种规则以确保正常运营。遵守法律的要点如下： - 指派一名业务经理：所有业务经理都必须有一名业务经理。
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业务经理的分配： 每个售楼处或办事处必须至少配备一名业务经理，该业务经理必须在租赁管理方面具有一定的知识、经验和资格。业务经理必须从符合规定资格和经验要求的人员中任命，如建筑地段和建筑交易商、出租物业业务经理等，并负责监督管理业务。
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对重要事项进行详尽说明： 在与业主签订管理合同前，公司有义务对管理细节、实施办法、报酬等重要事项进行书面说明。在签订管理合同时，对服务内容和费用进行明确说明，以防日后出现问题（近年来，重要事项的说明可以通过网络进行，文件也可以通过信息技术进行电子传送）。
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资金分开管理： 委托管理 的租金、押金等资金必须与自己的资金明确分开。作为业主宝贵资产的保管人，我们确保彻底的账目分离和透明度。
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定期报告义务： 您必须定期向合同方即业主报告您的管理运营状况。通过定期报告物业的占用情况、收支情况以及已解决的问题，业主可以放心地将资产交到您的手中。
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其他合规要求： 对于作为管理承包商应遵守的道德和责任，有详细的规定，如禁止将姓名借给不合格的承包商、对业务过程中获得的隐私信息保密、在经营场所张贴标语等。遵守这些规定可以维护管理公司的信誉和行业的诚信。
如上所述，从法律角度看，物业管理行业有严格的框架，必须通过取得建筑承包商牌照和注册成为出租房屋管理企业，在官方管制下经营。遵纪守法是物业管理公司不可推卸的责任，既能保护业主和租户的利益，又能提高服务质量。
物业管理公司的主要任务（合同管理、租户关系、建筑维护、会计管理）
在确定了法律定义之后，让我们来看看物业管理人员的实际工作。物业管理服务涉及的范围很广，但大致可分为以下几个方面：合同管理、租户关系、楼宇维护和会计管理。
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合同管理： 物业管理公司代表租户办理所有与租约有关的手续。具体来说，他们在新租户入住时准备并签署合同，在租户终止合同（搬出）时续签合同、结清款项并退还押金。在合同期内，我们对合同的履行情况进行管理，并在续约期临近时通知业主和租户，以确保顺利续约。适当的合同管理可防止合同遗漏，并为业主稳定的租赁管理提供支持。
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租户关系： 我们处理现有租户的日常询问、咨询和故障排除。例如，我们会迅速处理 "设备故障 "或 "邻居噪音问题 "等投诉，并在必要时进行维修或调解。许多管理公司都设有 24 小时联络系统，作为与租户的联络点，努力提高租户的满意度。我们还为租户提供从入住到搬出的整个生命周期的支持，包括在租户搬出时为其提供服务、安排修复工作以及结算押金。
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楼宇维护和检查： 为了保持出租物业（楼宇）的资产价值和租户的环境安全，我们定期对楼宇进行检查、清洁和设施维护。具体来说，这包括各种楼宇管理任务，如公共区域的定期清洁和巡逻、电梯和给排水设备的法定检查、照明和消防设备的管理、空调和热水器故障的处理、虫害防治和植树管理。在某些情况下，我们还根据需要代表业主向专业承包商发出订单并提供服务，同时就大型维修规划向业主提供建议。对楼宇进行彻底的维护和管理有助于保持资产的长期价值，提高租户的满意度。
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会计管理（现金管理）： 这包括妥善管理租赁管理所涉及的资金流。它代表业主收取月租和公共区域费用，在发生欠款时提醒业主，并处理汇给业主的款项。他们还为所管理的物业编制收支报告，清楚地显示从租金收入中扣除管理费、维修费和税费等必要开支后的收入情况。到了年底，一些管理公司还会为纳税申报材料的准备提供支持，减轻业主复杂的会计负担。此外，会计管理还包括管理从租户处收取的押金、租户搬出时的账目结算以及为租户代缴火灾保险费。物业经理的一项重要任务是通过妥善的现金管理赢得业主的信任。
如上所述，物业管理公司代表业主负责出租房管理的所有方面，为业主提供管理效率和安心，为租户提供舒适的居住环境和及时的服务。物业管理业务建立在合同、租户、楼宇和会计之间的有机合作之上。
遵守法律和许可证与登记制度的重要性
遵守上述法律和制度不仅是一项义务，也是支撑物业管理行业信誉的重要因素。在此重申建筑承包商牌照和注册制度对出租物业管理行业的重要意义。
首先，建築承建商牌照（建築地段及建築物牌照）是從事物業買賣的基本 許可證。即使是租赁管理公司，只要招租或作为租赁合同的代理人或调解人，也必须获得房地产交易商的许可证。为了获得和维持许可证，需要接受各都道府县知事或国土交通大臣的审查，还必须满足一些条件，如不符合任何取消资格的要求、交纳营业保证金（或押金）、为每个办事处设立建筑地段和建筑交易商（每五名员工至少有义务指派一名建筑承包商）。拥有执照可以证明您是 "符合法律规定标准的合法房地产中介"，并给业主和租户带来安全感。此外，它还能遵守《建筑地块和建筑物交易法》规定的业务规则，如在签订合同时说明重要事项和交付书面文件，从而确保交易的透明度和公平性。
其次，为确保租赁管理业务的正常进行，建立了租赁住宅管理业务登记制度。如上所述，管理一定数量（原则上超过 200 套）以上的公司必须在国土交通大臣处注册，注册公司必须履行义务，如任命业务经理、说明重要事项、单独管理财产和定期报告等。注册制度的意义在于提高公众对物业管理公司的信心，并使政府能够在出现欺诈或问题时提供指导和采取纠正措施。注册公司要接受监管部门的定期和不定期检查，以保持和提高服务水平。事实上，自《房屋租赁经营管理法》生效以来，国土交通省（MLIT）已对违规承包商进行了现场检查，并责令其暂停营业，从而提高了整个行业的守法意识。
INA&Associates 也遵守法律，在合法的许可和注册下运营。这是因为我们相信，遵守法律框架是与客户（业主和租户）建立信任关系的基础。在坚实的法律合规体系下提供安全可靠的物业管理服务，是我们履行企业社会责任的唯一途径。
扎根大阪、东京和神奈川的地区性和服务发展
INA&Associates以首都圈和关西地区为基地，开展房地产销售、租赁代理和管理业务，并扎根于各地区开展服务。
例如，在大阪，有关西地区特有的租赁业务惯例（如 "shiki-iki "*惯例和使用担保公司的盛行）。由于 INA&Associates 成立于大阪，我们可以根据当地的市场趋势和商业惯例提供灵活的管理服务。
而在东京和神奈川都会区，物业规模和租户种类繁多，对物业管理的专业性和流动性要求很高。在东京，INA&Associates 以数据为导向进行管理，收集和分析最新的租赁市场信息，并将其反映到空置对策和租金制定中。在神奈川（横滨、川崎地区等），INA&Associates 还利用其区域网络，确保从租户招募到日常管理的快速反应。我们在各地区积累了丰富的现场经验，因此能够向业主提出适当的建议和答复。
(押金：在关西地区常见的一种做法，即在合同中预先规定一定数额的押金，合同结束时不予退还。近年来，担保公司的使用在全国越来越普遍，押金和扣款的传统做法也在逐渐改变）。
通过促进 DX 实现可持续管理创新
当今的物业管理行业离不开 IT 技术的应用。INA&Associates 从一开始就投身于 "房地产与 IT 的融合"，旨在为这一陈旧的行业带来新鲜空气。我们的目标是为这个陈规旧习依然存在的行业注入新的活力。
具体来说，我们正在利用云系统和物联网技术迎接下一代租赁管理的挑战。我们推出了在云端运行的物业管理软件，集中管理合同信息、租户信息、维修记录和收支数据。这样，公司里的每个人都能实时获取最新信息，并快速、准确地回复业主的询问。通过转向云管理，过去因纸质账簿和 Excel 而变得复杂的管理工作大大提高了效率。
此外，智能锁和人脸识别系统等物联网设备也被用于节省关键交付作业的劳动力，并提高安全性。通过科技力量提供高效、透明的服务，我们成功地将客户（业主和租户）的负担降至最低。
此外，我们还积极引入电子合同和在线客户服务等非个人信息技术服务。通过使用云签（CloudSign）等电子签约服务，可以与远在异地的业主和租户顺利签订租赁合同和管理合同。此外，还建立了在线物业查看系统，向潜在租户展示物业，无需亲临现场即可获得详细信息。由于采取了这些 DX 措施，我们在从租户招募到合同签订和管理的整个过程中，都实现了较高的入住率，提高了盈利能力，并得到了许多业主的支持。
然而，无论技术如何进步，我们都不能忘记，物业管理的本质是'人'与'人'之间的信任关系。"我们在推广 DX、提高运营效率的同时，也坚持不忽视人对细节的关注和真诚沟通的企业文化。我们相信，最先进的技术与现场力量（人的力量）的融合将为未来的物业管理行业创造可持续的价值。
基于我们的企业理念，投资人力资本，提高服务质量
物业管理中最后也是最重要的因素是人：在INA&Associates，我们不把员工视为 "人力资源"，而是 "人力资产"，因此他们是不可替代的资产。这不仅仅是术语上的区别，而是我们管理理念的体现，即人是公司创造价值的源泉。这一理念贯穿于整个公司，我们将继续积极投资于人力资本，因为我们相信，每一位员工的成长和成功都会带来公司的发展。
人力资本投资的一个具体举措就是加强我们的教育和培训体系。除了提供租赁管理方面的专业知识和熟悉相关法律法规外，我们还提供各种培训，从最新的 IT 技能到客户服务和沟通培训，以支持员工提高技能。我们还注重支持员工考取资格证书，鼓励员工考取与工作直接相关的资格证书，如地段建筑交易员和租赁物业业务经理等。通过提供这些学习机会，我们正在培养能够在该领域提供优质服务的专业人才。
其次，我们也非常重视分享和灌输我们的企业理念：在INA&Associates，我们定期就我们的管理理念和愿景进行讨论，让所有员工都能了解并分享公司的发展方向。通过在通讯中分享我自己的信息，我反复告诉他们我们为什么要从事这个行业，我们应该提供什么样的价值。我们相信，当员工对我们的理念产生共鸣，了解自己的角色并积极行动起来时，这就是打造真正企业品牌的动力。
此外，我们在招聘政策中非常重视"诚信 "和 "积极"。我们特别强调新员工是否对我们的理念感同身受，是否具有真诚和积极的态度，而不是看他们的背景和技能。这是因为我们相信，物业管理行业的核心是人与人之间的信任关系，只有能够以诚信的态度对待业主和租户的人才能在工作中取得成功。在招聘面试中，我们注重应聘者的价值观和个性，认真评估他们是否能以客户为本，诚信行事，是否能与团队的理念产生共鸣和合作。这种对人才选拔的重视最终在整个组织中形成了诚信的企业文化，并体现在我们的服务质量上。
基于 "员工的成长带动公司的成长 "这一信念，我们将继续不遗余力地投资人力资源。我们致力于创造一个让每一位员工都能充分发挥潜能的环境，创造一个让所有人力资源都能大显身手的工作场所。在此基础上，我们坚信，我们可以为业主和租户提供更好的服务，实现公司的可持续发展。
结论：以成为专业的物业管理企业为目标
在本文中，我们回答了 "什么是物业管理行业 "这一问题，解释了从法律定义到日常实践以及围绕该行业不断变化的环境（区域特征、DX 和人力资本）等广泛主题。物业管理是一项既要有合法合规的可靠保障，又要有一丝不苟的现场应对能力才能完成的工作。一家管理公司既要履行《建筑用地和租赁房屋管理业务法》规定的责任，又要通过采用最新技术和精心培养人才来创新服务，具备这种综合能力的管理公司才是业主真正值得信赖的合作伙伴。
INA&Associates 利用在大阪、东京和神奈川积累的经验，在遵守法律法规和提高服务质量的同时，追求让业主和租户都满意的专业物业管理。我们秉承 "企业最重要的资产是人才"的理念，正在构建人才培养与技术应用相结合的新一代物业管理业务模式，希望继续成为社会需要的存在。在所有利益相关者的信任支持下，我们将继续以诚信履行职责，为物业管理行业开辟新的可能性。
希望本文能帮助您加深对物业管理行业的了解。如果您有任何关于物业管理的问题或疑问，请随时与我们联系--INA & Associates 是一支知识渊博、充满热情的团队，我们将竭尽全力支持您管理和运营您的宝贵资产。
