築地地区城市更新项目概述及未来展望

築地地区城市更新项目是2018年随着丰洲市场搬迁而关闭的築地市场旧址的大规模再开发项目。築地市场旧址面积约19万平方米（约19公顷），是都心地区极为珍贵的广阔土地，该再开发项目备受期待。 東京都旨在充分挖掘该土地的潜力，打造连接都心与临海区域的新型都市枢纽。该项目将与築地地区悠久的“饮食文化”及周边水岸空间（隅田川、浜离宫花园等）和谐共存，同时引入民间活力，推动具有可持续性的城市建设，以提升东京的国际竞争力。

该项目由東京都主导推进，为活用作为市民共有资产的築地市场旧址，通过公开招标方式选定了民间企业联盟。2019年3月，東京都制定了《築地城市建设方针》，明确了未来愿景,2022年11月公布了再开发项目事業者募集要项。 经过后续的公开招标和评审，2024年4月19日，以三井不动产株式会社为代表的11家公司组成的集团“ONE PARK×ONE TOWN”被确定为项目实施者，并于2025年3月与東京都签署了基本协议。由此，该计划正式进入具体实施阶段，再开发项目的全貌得以明确。

本项目的总事业费约为9,000亿日元，计划分阶段推进施工与开业。2025年度内将首先启动被定位为“先行活力设施”的部分商业设施的施工，预计最迟于2020年代末（2028~2029年度左右）部分设施先行开业。 随后，2030年代前半至中叶将陆续开放主要设施，计划于2030年代末完成整体街区开放。尽管开发周期极为漫长，但東京都与事業者コンソーシアム将通力合作，分阶段推进街区改造。

築地市场旧址利用计划的详细内容及当前进展

该计划拟在隅田川沿岸的广阔用地内，建设带有大型屋顶的多功能体育场（中央白色屋顶）及超高层建筑群（右侧），并配套建设绿意盎然的开放空间。 该区域将被水与绿意环绕，与周边的浜离宫恩赐庭园及筑地外市场形成和谐景观。作为位于都心部却能感受到水岸开放感的全新“东京新地标”，该地区备受期待。

筑地市场旧址活用计划以“ONE PARK×ONE TOWN”为概念，提出打造自然与城市共生、具有先进性的街区的构想。计划在充分利用隅田川与浜离宫庭园的水岸环境及筑地的历史文化资源的同时，融入最前沿的技术与创意，打造可持续发展的都市空间。 具体而言，计划通过设置供人们聚集休憩的广场和水岸空间，打造东京滨水区的全新“地标”；同时形成可应对船运（船只交通）及“飞行汽车（空中移动工具）”起降的广域交通枢纽，促进市中心与临海地区的交流。 此外，还将重点放在传承筑地独特的饮食文化与艺术文化，以及历史资源的传承上，计划将筑地场外市场的热闹氛围融入新街区，并向世界传播。

目前，该计划已签署基本协议，进入详细设计和行政手续阶段。筑地市场旧址在市场关闭后进行了拆除工程和临时利用（如临时停车场等）， 目前正积极推进全面再开发工程的准备工作。计划于2025年度启动先行设施的建设，其中一部分将以与筑地场外市场毗邻的形式建设商业设施和水运枢纽（该先行开发区域紧邻现有场外市场，旨在早期营造繁荣氛围）。 随后，体育场、办公楼、酒店等主要设施群的建设将全面展开，城市景观将逐步呈现。目前，开发商与東京都、中央区及周边相关方正进行多次协商，详细制定与周边环境和谐共生的规划方案。当地中央区也已汇总《筑地地区城市规划理念》，正积极推进将周边地区合作及交通基础设施建设等本地意见反映到规划中的工作。

开发计划设施介绍

筑地地区城市建设项目将建设集商业、办公、文化、住宿、住宅等多种功能于一体的综合设施群。根据规划，新街区将建设共9座主要建筑，其中包括大型体育场、生命科学研究基地、高功能会议设施、酒店、住宅、剧院、商业设施、水上交通枢纽等功能设施。 提案概要中包含了可容纳约5万人的带顶棚体育场、生命科学领域研发中心、可举办国际会议的会场及高级酒店、展示日本饮食文化的美食广场等设施，并计划将这些设施划分为9个区域进行开发。 此外，该区域还将配套建设東京都计划中的新地铁线路车站（连接临海区与都心的新线路）、“飞行汽车”起降港、水上交通枢纽等设施，旨在打造集陆、海、空交通于一体的下一代交通枢纽功能的城市。

大型交流设施（体育场）是本项目的核心设施，计划建成可容纳5万人的全天候型竞技场，能够举办体育赛事和大型音乐会等活动。该体育场配备可开合的屋顶，无论天气如何均可举办活动。场内将配备休息室、贵宾室、企业专用套房等 hospitality 设施，为来自国内外观众提供舒适的观赛体验。 此外，该体育场还计划作为向地区开放的设施，在无活动日开放部分通道（部分走廊）供公众使用，打造可步行、慢跑的休闲空间。屋顶部分将设置绿地，并与相邻的浜离宫恩赐庭园的绿地相连，打造可俯瞰绿景的观景空间，成为都市中心内可感受自然的休憩场所。

MICE设施（国际会议中心等）与酒店·住宅楼也是规划的亮点之一。MICE指大型国际会议、展览会等活动，规划中将建设以可容纳1,200人的会议厅为核心的会议设施。配备最新同声传译设备及可灵活调整布局的多功能厅，预计可满足从国际学术会议到企业活动、学术大会等各类需求。 配套的高级酒店将承担接待海外来宾的迎宾功能，高层还计划引入长期居住者专用的住宅（服务式公寓或高级出租住宅）。 通过这些住宿和居住功能，将为国内外来访者提供舒适的住宿环境，致力于打造“白天黑夜都充满人气的城市”。MICE设施与周边各设施将实现网络化，计划构建可应对数万人规模活动的整体体制。 为让会议参与者在活动前后能享受街头漫步和观光，还提出了以“MICE后活动”为概念，体验浜离宫花园游览和筑地外市场美食巡游等筑地特色体验项目。

美食与文化发信地也是筑地再开发的重要主题。筑地作为日本代表性的美食之街，为传承并发展其传统，计划在新街区内设置大型美食广场（餐饮街）。 这里将为来自世界各地的游客提供一个享受日本各地新鲜食材、地方特色料理、寿司和日式料理等多元美食的空间，让人们亲身体验“美食之都·东京”的魅力。此外，园区内还计划建设一座可容纳1,200人的剧院大厅（剧场），作为传统表演艺术、现代戏剧和现场演出等各类文化活动的场所。 该剧场将作为地区文化中心，同时承担国内外艺术交流的职能。此外，计划建设一条从筑地外市场通往新街区的步行街（散步道），旨在将外市场的热闹氛围和独特风情引入街区内部，形成整体性的游览动线。 沿步道两侧将设置小型店铺和展示空间，通过各种设计手法让游客能够亲身感受筑地的历史与文化。

生命科学领域基地也是本项目的特色。利用筑地周边聚集圣路加国际医院等医疗相关设施的优势，计划新建尖端医疗与生物技术研发基地。 具体而言，将建设包含办公楼、研究所、初创企业孵化设施等功能的“生命科学商业综合楼”，通过与医疗机构及大学的合作，致力于推动医疗健康产业的创新。此外，该设施还将设面向公众的商业区域（餐饮、零售店等），旨在为研究人员、商务人士及周边居民营造开放、热闹的氛围。 在环境方面，将引入利用隅田川水源的区域供暖系统及太阳能发电等可再生能源利用设施，推动节能减排和碳中和。全区域绿地覆盖率将达到40%，通过大规模绿化提升城市环境质量，实现可持续城市发展。

通过上述规划，筑地地区城市建设项目旨在打造一个商业、业务、文化、研究、生活等要素均衡配置的“复合型城市空间”。从超高层建筑到水边低层设施、绿地等多元化空间将一体化设计，形成在一个城市中即可完成工作、生活、休闲、娱乐的便利且充满魅力的区域。

对地区社会与经济的影响及预期效果

筑地市场旧址的再开发将对地区社会与经济产生重大影响。首先，建设阶段将创造大量就业机会，并预期对相关企业产生经济波及效应。作为规模达9,000亿日元的项目，不仅将为建筑业和房地产行业，还将为设计、技术开发、服务业等广泛行业创造就业机会。 项目完成后，通过举办体育赛事、国际会议以及运营新建商业设施等，将持续创造就业机会，推动地区经济活性化。

其次，利用筑地这一地理优势，预计将产生显著的旅游振兴效果。筑地本就是国内外游客热门的旅游区域，尤其是筑地场外市场一直吸引着大量外国游客。 通过再开发建设的体育场、MICE设施、美食广场和剧院等新吸引设施，将进一步吸引更广泛的游客群体。例如，举办大型音乐会或国际体育赛事时，将吸引来自全国及海外的观众，周边酒店和餐饮业将迎来繁荣。举办国际会议时，将有来自世界各地的商务人士和研究者到访，成为展示东京魅力的良机。 这种交流人口的增加将为当地餐饮业和零售业带来重大利好，并有望对筑地周边地区如银座、日本橋等整个区域的经济产生连锁效应。

此外，本项目还旨在提升东京的城市竞争力。 筑地再开发概念中提出了“将东京打造成吸引全球人群的城市”的愿景。具备水岸魅力与最先进都市功能的筑地新街区有望成为东京的新地标。近年来，在都市中心实现如此大规模综合开发案例极为罕见，建成后将作为“东京的门户”之一，向国内外展示其独特魅力。 例如纽约的哈德逊园区开发或伦敦的卡纳利码头项目，城市再生项目若取得成功，将直接提升整个城市的品牌力。筑地同样有望通过再开发成功，进一步提升东京作为国际都市的评价，并为未来的企业招商和旅游吸引做出贡献。

在对地区社会的影响方面，不可忽视的是周边居民生活环境的改善。传统的筑地市场早晨起就有卡车来往，交通拥堵，但新城区通过建设步行者天桥实现步行与车辆分离，强化交通枢纽功能，将确保安全舒适的步行空间（规划中将在场地二层设置广阔的步行者天桥，地面层则作为车辆通行路线，实现人与车辆的动线分离）。 广场、绿地等市民可自由使用的公共空间将增加，成为地区居民休憩、交流的场所。此外，商业设施的完善将提升日常购物的便利性。特别是筑地地区以往以生鲜食品市场为主，周边大型商业商场较少。 随着商业区引入多样化租户，当地居民无需远行即可在附近享受购物和餐饮服务。总体而言，本项目在为地区带来经济溢出效应和提升居住便利性两方面，均被期待带来重大积极影响。

房地产市场影响（价格走势、投资视角等）

筑地再开发计划对都心房地产市场也产生了重大影响。 首先是土地价格上涨预期。由于广阔的筑地市场旧址将被高效利用，周边地区的地价也被预期会上涨，实际在再开发计划公布后，筑地周边的地价已出现上涨趋势。专家指出，受“筑地再开发带来的地价上涨预期”影响，将总部设在筑地地区的企业的关注度可能提升。 随着再开发消息的传出，投资资金流入相关房地产及周边企业股票的动向也被报道，市场似乎已开始反映筑地地区价值提升的预期。

实际地价走势数据也反映了对再开发的期待。例如，根据東京都的地价调查，中央区筑地三丁目附近的基准地价在2024年同比上涨16.6%，涨幅显著。 这一涨幅与同属中央区内的银座地区相当，表明筑地地区投资需求正持续升温。尽管筑地市场搬迁初期曾出现地价停滞现象，但随着再开发计划具体化，对未来收益的预期提升，房地产市场已呈现活跃态势。周边地区还传出公寓开发及酒店进驻计划，再开发效应有望带动筑地周边整体房地产价值提升。

从投资角度看，该项目对民间财团而言是极具规模的项目，参与各企业均对未来收益机会寄予厚望。三井不动产等大型开发商决定投入9000亿日元规模的投资，背后是预期通过打造都心一等地的长期租金收入及资产价值提升。 通过吸引办公楼和商业租户的租金收入、酒店及活动业务的收益、住宅销售及房地产出售收益等，可期待多方面的回报。特别是筑地毗邻银座和日本桥的优越地理位置，却长期缺乏大型办公楼。通过再开发提供最先进的办公空间，有望吸引国内外企业的进驻需求，对东京的办公市场产生积极影响。

另一方面，由于该项目规模庞大，对房地产市场的影响需谨慎评估。东京湾岸地区近年来因超高层住宅楼盘大量供应等因素，市场波动明显，但筑地项目以商业和办公用途为主，住宅供应有限，因此对住宅市场直接供应影响较小。 更重要的是，通过再开发提升区域品牌力，周边二手公寓和商业楼宇的评估价值将上升，这被称为“资产价值提升效应”将成为主要影响。对于房地产投资者而言，筑地、银座、晴海周边区域整体将被“重新评估”，作为预期未来增值（资本利得）的投资对象，其吸引力将增强。

普通消费者（居民及游客）的优势（居住环境、便利性提升等）

筑地地区城市更新项目将为普通消费者（市民及游客）带来多种优势。首先，生活环境改善是核心优势。再开发后，原大型市场将被重新规划的道路网络和步行空间取代，筑地周边的交通拥堵将得到缓解，安全性将显著提升。 规划中包含无障碍化的步行天桥和广场，老年人及带儿童的家庭也能安心步行。此外，绿地和开放空间的增加将为市民提供近距离感受四季自然的休闲场所。传统筑地市场并非普通民众可随意进入的场所，而新街区将通过建设对所有人开放的公共空间，形成市民交流的开放场所，这是重大优势。

便利性的提升也是重要优势。目前筑地周边的公共交通以日比谷线筑地站和大江戸线筑地市场站为最近站点，但随着再开发计划中地铁新线新车站的建设，前往东京站方向和临海副都心方向的交通将大幅改善。 若连接都心与湾岸地区的新线路开通，筑地将真正成为东京交通枢纽的重要一环，通勤、上学及购物的便利性将大幅提升。此外，新建的水上巴士（舟运）码头将使游客可乘观光船前往浅草、台场等地区。未来若“飞行汽车（空中出租车）”实现实用化，筑地还可能成为其起降基地。 这些下一代移动出行服务的引入，将为普通消费者提供更多出行选择，带来更加舒适和吸引人的城市体验。

新规划的商业设施群也将为普通消费者带来巨大益处。传统的筑地外市场以专业食材店和餐饮店为主，而再开发区域可能引入包含时尚、杂货、日用品等多元化商户的现代化购物中心元素。 这将使筑地地区日常购物需求得以满足，提升周边居民的生活便利性。此外，大型活动设施的建设将使市民无需远行即可在本地享受体育赛事观战或音乐会欣赏。若家庭可轻松前往体育场或剧院参加周末活动，娱乐选择增加将使生活更加丰富。 即使在活动举办期间，如前所述，体育场的一部分将向市民开放，人们可以在下班后或周末进行慢跑、散步等活动，作为日常健康促进和休闲活动的场所。

此外，筑地再开发还具有防灾方面的优势。通过建设配备最新抗震和防灾设施的建筑群，该地区的防灾功能将得到提升，在发生大规模灾害时，这些建筑可作为避难场所或接收无法回家人员的场所使用。 开放空间和水运枢纽在灾害时也可作为物资运输和疏散通道发挥作用。与过去老旧市场设施存在时相比，整个街区的安全与安心水平提升，这对居民而言是重大利好。

综上所述，筑地地区城市更新项目是一个既提升普通民众的日常生活便利性，又增强城市魅力的项目。新的筑地街区将成为一个对居住者和游客都友好舒适、人人都能享受的空间。

未来挑战与展望

筑地再开发项目虽备受期待，但其实现面临的挑战也备受关注。首先，项目规模与长期性本身便是挑战。作为持续至2030年代后期的长期开发项目，需灵活应对期间社会形势与经济状况的变化。规划阶段的提案内容也可能在后续协商中调整，项目方需根据形势变化灵活推进项目。 特别是，在经历新冠疫情后，大型活动的需求前景及国际会议的举办情况等，未来走势存在不确定性。为维持体育场馆及MICE设施的高利用率并提升收益，持续吸引具有吸引力的活动所需的营销努力，以及开发新的娱乐内容将不可或缺。 该联盟包括读卖新闻社和丰田房地产等跨行业企业，各成员将发挥媒体传播力、移动技术等各自优势，致力于提升城市魅力。如何有效整合跨领域合作，并以强大的管理能力推动长期项目发展，将成为关键挑战。

其次，交通基础设施建设的可行性也是关键问题。规划中提到的地铁新线（即“临海地铁”构想）由東京都正在推进研究，但实际开工和开通时间尚未确定，且面临巨额工程费用、国家审批流程等障碍。若新线建设无法跟上再开发地区完工进度，体育场馆活动举办时的交通拥堵和接驳问题将引发担忧。 反之，若新线开通，筑地的价值将大幅提升，但本项目部分成功与否受制于铁路建设这一外部因素，这亦是风险所在。東京都及相关机构需在推进包括新线在内的交通基础设施强化措施的同时，从规划阶段起就采取应对措施，确保即便新线未开通，也能通过现有交通网络缓解拥堵。 具体而言，需在软硬件两方面采取措施，包括增设接驳巴士和水上巴士、改善周边道路、完善停车场和自行车停车场等。

此外，与地区和谐共处也是重要议题。筑地这片土地长期以来市场从业者与当地居民共存，形成了独特的社区。在再开发过程中，需确保街景和人流发生重大变化时，当地商户和居民的生活不会被边缘化。 中央区正通过汇总当地意见向東京都提出建议等举措，未来仍需行政部门、企业与当地居民三方紧密协作，共同分享挑战并制定解决方案。例如，制定与築地场外市场现有店铺共存的策略，以及解决再开发区域与周边街区的高差问题等细节，都需细致应对，以实现“新旧共生”的築地这一理想目标。 历史悠久的波除神社与场外市场的风情，与未来感十足的新街区和谐共存的景象，将成为东京独有的多层次魅力。为此，挑战传承地域文化与融合最新都市功能这一难题的姿态至关重要。

最后，经济性与公共性的平衡也是一个课题。作为民间主导的项目，确保项目收支平衡是必要的，但另一方面，既然要利用属于市民共同财产的土地，就必须重视公共性。 目前提出的计划在考虑旅游和商业振兴与环境及文化和谐方面较为周全，但在未来具体实施过程中，可能面临与经济合理性权衡的局面。届时，可能需要做出以长期公共价值而非短期收益为优先的判断。例如，绿地和广场的维护管理成本、文化设施的盈利能力等可能成为课题，但通过官民合作、灵活应对，提升城市价值至关重要。

尽管存在上述挑战，但总体而言，筑地地区城市建设项目是体现东京未来愿景的极具魅力的项目。沿水岸展开的新都市空间，将通过被众多民众喜爱与利用而展现其真正价值。尽管这是一项跨越10年以上的长期工程，但随着每个阶段的推进，逐步开放部分区域、城市逐步成长的过程本身，对市民而言也充满期待。 我们期待着这片土地上孕育的传统与最新科技、创意融合的街区能够顺利建成并繁荣发展。作为普通消费者，我们也希望以长远的眼光关注这一进程。期待未来，筑地能够以全新的姿态，成为东京的又一世界级地标，向世界展示其独特魅力。