日本租赁公寓市场分析：投资前景与潜在风险

近年来，日本的公寓租赁市场异常繁荣：截至 2025 年 1 月的数据显示，许多大城市的租金都在逐年上涨，其中一些地区的租金达到了 2015 年以来的最高水平。这是由多种因素共同作用的结果，包括重新回归市中心、公寓价格飙升导致购房者向租房者转变以及外国居民数量增加。然而，尽管市场环境良好，投资者也需要关注建筑成本飙升、利率上升和未来人口减少等风险因素。本文分析了租赁公寓市场的现状和对未来的预测，以及做出投资决策所需的要点。与其简单地顺应 "强势市场 "的浪潮，不如正确评估风险和收益，从长远角度考虑投资策略，以取得成功。

租赁公寓市场现状及强劲市场背景

当前市场数据及上升趋势

2025 年，全国租赁公寓市场继续保持稳步上升趋势。根据 At Home 的调查，截至 2025 年 1 月，全国 13 个地区的出租公寓和共有公寓的平均要价租金在许多地区都录得同比增长。

强劲表现背后的主要因素分析

租赁公寓市场持续强劲表现的背后有以下因素

1. 回归市中心的复兴：在因新冠状病毒感染而暂时远离市中心的趋势之后，随着社会活动的正常化，回归市中心的趋势日益明显。特别是，办公室工作的恢复和学生面对面教学的恢复导致了市区租房需求的增加。

2. 待售公寓价格飙升：2024 年，东京首都圈的二手公寓价格高于 2013 年，新建公寓价格也在上涨。因此，超出购房预算的潜在购房者大量涌入租赁市场。

3. 外国居民人数增加：截至 2023 年底，外国居民人数达到 3,410,992 人，创历史新高（比上一年年底增加 10.9%），东京、爱知和大阪等大城市的增幅尤为明显。外国居民的增加是促进租赁需求的一个因素。

4. 企业合同扩大：随着企业利用住房补贴计划，企业合同不断增加，即使租金水平相对较高，也可望实现稳定的入住率。

5. 对住房质量的认识不断提高：科罗娜灾难中远程工作的普及使人们越来越重视居住空间的质量，从而增加了对高质量租赁住房的需求。

各地区和物业类型的趋势

不同地区和物业类型的市场强度各不相同。

地区趋势：

• 在东京都、神奈川县、埼玉县和千叶县的 23 个区等大都市地区，所有区域的租金上涨都很明显。
• 札幌、大阪和福冈等主要地区城市的房租也在上涨。
• 在 158 个城市中，有 70 个城市的房租出现上涨，扩大了上涨地区的地域基础。

按房产类型划分的趋势：

• 夫妻房（30-50 平方米）的租金涨幅最大，东京 23 区的租金同比大幅上涨了 7.0%。
• 12 个区的家庭用房（50-70 平方米）需求也同比增长，对宽敞布局的需求也很旺盛。
• 写字楼市场也出现了触底反弹的迹象，空置率达到顶峰并开始下降，租金也触底反弹。

投资租赁公寓的优势和风险

收入和资本收益前景

出租公寓投资收益可分为两大类：收入收益（租金收入）和资本收益（出售利润）。在当前的市场环境下，这些收益的前景如下

收入收益（租金收入）前景：

• 如上所述，租金上涨的趋势在许多地区仍在继续，预计在 2025 年的可预见未来仍将持续。

资本收益（销售收益）展望：

• 在新建住宅供应受限和建筑成本上升的背景下，住宅物业的价格在可预见的未来可能会继续上涨，尽管预计未来的增长速度会放缓。
• 在利率上升阶段，融资环境依然有利，由于各种投资主体的进入，预计房地产价格将略有上涨或保持不变。
• 尤其是，"追求品质 "的趋势将加剧，地段更好、建筑质量更高的房产更有可能保持或提高价格。

主要风险因素分析

虽然租赁公寓市场表现良好，但投资者也应注意以下风险因素

1. 空置风险：房产投资的最大风险是出现空置。地段差、设施老旧、租金高于周边市场价格的物业空置风险较高。

2. 建筑成本上升：建筑成本从 2021 年左右开始上升，在过去三年里已上升了 30% 至 40%，预计这种高成本状况还将持续。这就带来了新投资盈利能力下降的风险。

3. 金融环境的变化：日本央行取消负利率政策后，抵押贷款利率一直在上升。这可能会导致融资成本上升，从而对现金流产生不利影响。

4. 供过于求的风险：在三菱不动产房地产服务公司进行的一项调查中，"供过于求 "是最常被提及的可能对市场产生负面影响的因素。人们担心，由于某些地区新增供应的增加，供需平衡可能会恶化。

5. 老龄化和人口减少：从长远来看，日本人口减少和老龄化可能会影响租房需求。然而，家庭构成的变化，如单身家庭数量的增加，可能会部分抵消上述因素。

6. 来自海外的不确定性：另一个需要考虑的因素是来自海外的高度不确定性，如美国新政府的政策和各地区的地缘政治风险。这些都可能间接影响日本房地产市场。

7. 难以预测维修成本：购房后维修成本可能高于预期，尤其是二手房。需要进行充分的研究和财务规划。

如何防范风险

投资者可采取以下措施防范这些风险

1. 防范空置风险的措施：

   • 选择适合单身或夫妇居住的户型，如单间、1LDK 或 2LDK 等租金需求较高的户型。
   • 选择交通便利的房产（靠近车站、公交站、超市、便利店等）
   • 选择人口增长地区的房产。
   • 外包给信誉良好的管理公司
   • 考虑使用转租（租金担保）。

2. 财务规划和现金流管理：

   • 提前做好财务规划，确保有足够的资金应对意外维修和空置期。
   • 适当估算运营成本（以租金收入的 20%-30% 为参考）。
   • 考虑固定利率融资，规避利率上升的风险。

3. 物业质量和维护：

   • 选择建筑结构和设施质量上乘的物业。
   • 通过有计划的定期维修和保养，保持物业的价值
   • 提供服务，提高租户满意度，促进长期租赁。

4. 多样化和投资组合管理：

   • 通过投资多个物业分散风险
   • 通过投资不同地区和不同类型的物业，减轻市场波动的影响。

5. 信息收集和市场分析：

   • 定期分析市场趋势，适时做出投资和撤资决定。
   • 识别增值因素，如当地特色和未来发展计划。

成功投资租赁公寓的要点

物业选择要点

成功的租赁公寓投资需要正确的物业选择。建议在选择物业时重点关注以下几点

1. 布局和面积：目前的市场数据显示，夫妻房（30-50 平方米）的租金上涨尤为明显。考虑到单身家庭和 DINKS（一起工作且无子女的夫妇）数量的增加，预计未来对供一人或两人居住的户型（1R、1K、1LDK、2DK 等）的需求将保持稳定。

2. 建筑质量和设施：

   • 有独立浴室和卫生间的房产（尤其是一体化浴室和卫生间往往不受欢迎）。
   • 配有木地板和储藏空间（衣柜）的西式房间
   • 安全设施（自动门锁、监控摄像头等）
   • 网络环境

3. 楼龄和维护状况：

   • 新楼：初始成本高，但维修风险低，容易招租
   • 二手房：价格低，但必须估算维修费用，尤其是 15 年前的大修费用。

4. 管理状况：

   • 维修储备基金状况（尤其是二手公寓）
   • 管理公司的质量和声誉
   • 整栋楼的清洁和维护状况

选择区域和地点的标准

位置是决定房产投资成败的最重要因素之一。对于租赁公寓投资而言，应根据以下标准选择区域和地点

1. 交通便利：

   • 距离火车站和公交车站的步行距离（尤其是步行 10 分钟以内）。
   • 到主要火车站和商业区的通勤时间充足（最好在 30 分钟以内）

2. 生活便利：

   • 靠近超市、便利店和商业设施
   • 附近有教育设施（学校、大学等）和医疗设施

3. 人口统计：

   • 人口增长或稳定的地区。
   • 年轻人和上班族大量涌入的地区
   • 外国居民数量不断增加的地区（尤其是在城市地区）。

4. 未来潜力：

   • 正在进行重建的地区
   • 正在规划新交通基础设施的地区
   • 预计未来需求会增长的地区，如公司迁入或新大学成立的地区。

5. 周边环境：

   • 阳光充足、通风良好的环境
   • 与噪声源（工厂、铁路、主干道等）的距离
   • 公共安全

6. 竞争状况：

   • 附近没有太多竞争性物业的地区
   • 空地较少、新物业供应有限的地区

目前，以下地区尤其值得关注

• 东京 23 区（尤其是东京中央五区周边）：回归市中心的趋势和外国居民数量持续增加。
• 羽田机场和成田机场交通便利的地区：预计入境需求会有所恢复，外籍员工人数也会增加。
• 主要地区城市的中心区域：札幌、仙台和福冈的租金也在上涨。
• 大学周边地区：由于面授课程的恢复，学生需求正在恢复。

成本管理和收益计算

要想从租赁公寓投资中获得稳定的收益，适当的成本管理和准确的收益计算至关重要。

运营成本明细与指南：租赁公寓管理的运营成本一般约为租金收入的 20%-30%。主要成本项目如下

1. 楼宇管理和维护成本：

   • 管理委托费用（约占租金的 3-5）
   • 维修费用（应对意外维修）
   • 维修储备基金（长期大修储备金）
   • 公共区域的水电费
   • 检查和清洁费用
   • 火灾和地震保险费

2. 租户处理费用：

   • 租户招募成本（招募新租户时的广告费和中介费，通常约为一个月的租金）
   • 空置损失（空置期间的租金收入损失）
   • 修缮费用（租户搬出时的修缮费用）

3. 税费：

   • 房产税（土地/建筑评估价值 x 约 1.4）
   • 城市规划税（土地/建筑评估价值 x 约 0.3）

4. 其他费用

   • 偿还房地产投资贷款
   • 税务会计师费用（如退税支持）
   • 其他专业咨询费

收益率计算方法：房地产投资的收益率主要有两种：表面收益率和实际收益率。

1. 表面收益率：

   表面收益率 = 年租金收入 ÷ 购置物业价格 × 100 (%)
   
   

   例如：如果年租金收入为 600 万日元，房产购置价格为 1 亿日元，则表面收益率 = 600 万日元 ÷ 1 亿日元 × 100 = 6%。

2. 实际收益率：

   实际收益率 = （年租金收入 - 年支出） ÷ （房产购置价格 + 购置时的支出） ×100 (%)
   
   

   例如：如果年租金收入为 600 万日元，年支出为 100 万日元，房产购置价格为 1 亿日元，购置时的支出为 800 万日元，则实际收益率=（600 万日元-100 万日元）÷（1 亿日元+800 万日元）×100=约 4.6%。

由于实际收益率更准确地反映了实际盈利能力，因此在做出投资决策时应强调这一点。一般来说，出租公寓投资的实际收益率比表面收益率低 1-2%。

近似收益率：在当前市场环境下，出租公寓投资的近似收益率如下

未来租赁公寓市场前景

2025 年以后的市场预测

我们可以对 2025 年及以后的租赁公寓市场做出如下预测。

1. 租金上涨趋势持续：预计在 2025 年可预见的未来，租金上涨趋势仍将持续。预计租赁需求将保持强劲。

2. 需求人口结构的变化：

   • 对高端出租房的需求增加：由于远程办公的建立等因素，人们越来越重视居住空间的质量，因此对高端出租房的需求预计会增加。
   • 老年人租赁住房需求增加：随着老年人口的增长，对服务式老年住房和其他类型住房的需求预计将增加。

3. 投资市场趋势：

   • 写字楼投资比例预计将在 2024 年 37% 的基础上进一步增加
   • 随着外国投资者恢复投资热情，日本市场的整体投资预计将从 2025 年开始增长
   • 预计到 2025 年底，东京 A 级写字楼的租金为每坪 35,000 日元，年租金增长率为 3%。

4. 各地区前景：

   • 东京、大阪和其他大都市地区：预计需求依然强劲，租金将保持上涨趋势。
   • 地区性城市：部分地区将受到人口减少的影响，但中心地区和交通便利的地区可能会保持一定的需求水平。

未来的风险因素与对策

2025 年以后，租赁公寓市场可能会出现以下风险因素。投资者应针对这些因素考虑对策。

1. 金融环境的变化：随着日本央行货币政策的正常化，利率可能会继续上升。这可能会导致房地产投资贷款的利息负担加重，上限利率（即房地产价格调整）上升。

   [应对措施。

   • 优先以固定利率筹集资金，规避利率波动风险。
   • 设定保守的借贷比率（LTV），规划现金流以抵御利率上升。
   • 评估再融资时机，考虑以优惠条件再融资。

2. 供过于求的风险：由于某些地区新增供应量增加，供需平衡可能会恶化。应特别关注高端租赁物业和某些地区的供过于求问题。

   [应对措施

   • 在新开发活跃的地区做出谨慎的投资决策。
   • 选择在地段和设施方面具有竞争力的物业。
   • 具备差异化因素（设施档次、服务内容等）。

3. 人口变化：从长远来看，日本人口的减少可能会影响对租赁住房的需求。应特别关注地区城市和郊区。

   [应对措施。

   • 重点关注人口持续流入、外籍居民不断增加的地区。
   • 选择针对单人住户和老年人住户等正在增加的住户类型的房产。
   • 根据长期人口预测制定投资战略。

4. 高昂的建筑成本：由于建筑材料价格和劳动力成本不断上涨，建筑成本可能会居高不下。这可能会恶化新开发项目的盈利能力，提高现有房产的相对价值，同时维修成本也有可能上升。

   [应对措施。

   • 选择物业时应重点关注建筑质量和维修历史。
   • 仔细评估维修储备基金是否充足。
   • 通过有计划的维修和翻新，保持和提高物业价值。

5. 海外因素导致的市场波动：美国新政府政策和全球冲突等海外因素导致的不确定性增加，也可能影响日本房地产市场。

   [应对措施

   • 监控全球经济趋势，尽快考虑应对措施。
   • 分散投资组合，降低特定市场的风险。
   • 专注于可产生稳定现金流的物业。

结论。

截至 2025 年 1 月的数据显示，许多大城市的租金都在逐年上涨，一些地区甚至创下了历史新高。市场环境对投资者的吸引力也越来越大。

这种市场环境在为投资者提供诱人机遇的同时，也需要强调一些风险因素。面对利率上升、建筑成本上升和未来人口减少等风险，成功的投资者应注重以下几点

1. 选择合适的房产：选择具有刺激入住需求因素的房产，如交通便利、靠近生活设施、建筑质量和设施。

2. 以地点为重点的投资决策：从人口统计、重建计划和交通基础设施等方面选择具有未来潜力的地区。

3. 准确了解成本：适当估算运营成本（以租金收入的 20%-30% 为指导），并根据实际收益率分析盈利能力。

4. 实施风险对冲措施：通过使用固定利率、规划舒适的资本结构和分散投资，为各种风险做好准备。

5. 放眼长远：以长期资产建设和创收为目标，不为短期市场波动所左右。

虽然预计在 2025 年以后的可预见的未来，强劲的租赁需求和租金上涨趋势仍将持续，但需要做出更加审慎的投资决策，认识到市场正在从 "扩张阶段 "向 "高峰阶段 "转变。在投资租赁公寓时，重要的是正确评估风险和回报，并从长远角度制定成功的战略，而不是简单地顺应 "强劲市场 "的浪潮。

常见问题

问题 1：租赁公寓投资最重要的成功因素是什么？

答1：租赁公寓投资最重要的成功因素是地段。在选择物业时，一定要选择距离火车站、公交车站、超市、便利店和其他便利设施较近的地区，并且可以预期有稳定的租赁需求。此外，建筑质量、适当的租金设置以及高效的管理和运营也是成功的关键。

问题 2：有人担心目前的公寓租赁市场存在 "泡沫"，你怎么看？

答 2：要判断当前的租赁公寓市场是否存在 "泡沫"，必须评估价格上涨背后的实际需求强度和金融环境。虽然有实际需求推动租金上涨的因素，如重新回归市中心和外国居民的增加，但大多数房地产投资市场的专家都认为市场 "在继续扩大，并接近顶峰"。我们有理由认为，市场正在进入 "成熟期"，即使不是泡沫，也不太可能进一步快速增长。

问题 3：租赁公寓投资的运营成本和管理要点是什么？

答 3：租赁公寓投资的运营成本一般约为租金收入的 20%-30%。主要成本项目包括管理委托费、维修费、维修储备金、公共区域水电费、非人寿保险费、租户招募成本、空置损失、物业税和城市规划税。管理要点包括：(1) 选择优质的管理公司；(2) 按计划进行维修和保养；(3) 提供服务以提高租户满意度；(4) 合理确定和审查租金；(5) 妥善管理税务和会计。

问题 4：外国居民的增加对公寓租赁市场有何影响？

答 4：外国居民的增加对公寓租赁市场产生了以下影响。(1) 提升整体租赁需求：到 2023 年底，外籍居民人数达到 341 万人，创历史新高，租赁需求增加，尤其是在城市地区。(2) 按国籍和目的划分的需求多样化：从面向留学生的低价房产到面向高度专业化人士的高端房产，出现了多样化的需求。(3) 面向外国人的租赁管理服务不断扩大：面向外国租户的服务，如多语种支持和生活方式支持，正在得到加强。由于外来人口的复苏和对外籍劳工接受度的提高，预计这一趋势将持续下去。

问题 5：未来 10 年租赁公寓市场的前景如何？

答 5：未来十年，公寓租赁市场预计将经历短期繁荣和长期结构性变化的交织：直到 2025-2027 年左右，租赁需求仍将保持强劲，特别是在城市地区，原因是市中心的回归和外籍居民的增加。从中期来看，持续的利率正常化和高昂的建筑成本可能会抑制新的供应，并提高现有房产的相对价值。从长远来看，随着日本人口的不断减少，将出现 "质量逃逸 "现象，在地理位置和建筑质量方面表现出色的房产和表现不佳的房产之间将出现两极分化。预计针对特定目标群体的房产需求也将增加，如针对单身家庭、老年家庭和外国居民的房产。

出租公寓投资不仅是 "资产管理"，也是支持租户生活的 "业务"。除了分析市场环境和数据外，了解租户需求和适当的运营管理也是长期成功的关键。建议您首先明确自己的投资目标和财务状况，然后结合专家建议慎重做出决定。