房产投资是最有效的财富积累方式之一。特别是对于那些专注于核心业务的人来说，如上市公司的创始人和管理者，房产投资是确保稳定收入并同时抵御遗产税的战略性手段。日本的房地产市场在 2025 年之前仍将保持活跃，只要掌握正确的知识和策略，就有可能实现资产的长期保护和增长。
高净值人士现在就应考虑进行房地产投资的五个原因
高净值人士应考虑将房地产投资作为资产管理选择的原因有很多。特别是在当前的经济环境下，其吸引力更大。
对冲通胀。
在当前全球通货膨胀的趋势下，现金和债券等金融资产正在失去实际价值。而房地产作为一种实物资产，具有很强的抗通胀能力：预计到 2024 年，日本的通胀率将超过 2%，房地产租金也将随之上涨，这将起到防止资产价值下降的作用。
确保稳定的现金流
即使从上市公司管理层退休，确保稳定的收入来源也很重要。投资优质房产可以长期获得稳定的月收入。尤其对于高净值人士来说，这种稳定性是其他投资方式所不具备的。
资产组合的多样化效应。
投资不同的资产类别--房地产以及股票和债券--可降低投资组合的整体风险：2023 年至 2024 年期间，股市大幅波动，而房地产价格却稳步上涨，这再次证明了分散投资的好处。
税收优势。
对于高净值人士来说，最重要的优势之一就是房地产投资的税收优惠。可以利用各种税收措施，例如通过折旧和减少遗产税评估值来影响所得税和居民税措施。特别是，房产投资是一种非常有效的资产规划手段，可用于遗产继承。
资产价值的长期增长
日本部分地区，特别是东京市中心和地区核心城市的房地产价格持续上涨：根据《2024 年地价调查》，三大都市圈以及札幌、仙台、广岛和福冈等地区核心城市的地价明显上涨。从长远角度来看，地理位置优越的房地产有望实现资产的保值和增值。
日本房地产市场的最新趋势（自 2024 年 10 月起）
在开始投资房地产之前，了解当前的市场趋势非常重要：2024 年至 2025 年期间，日本房地产市场将呈现出一些独特的趋势。
地区房地产价格趋势
2024 年，东京市中心的房产价格将继续上涨。特别是在港区、千代田区和涩谷区等高端住宅区，截至 2025 年 1 月，房价指数同比上涨了 8.14%。另一方面，区域城市的两极分化日益严重，札幌、仙台、广岛和福冈等核心区域城市的地价涨幅高于三大都市圈，而人口减少地区的空置房率却在上升。
按房地产类型划分的市场趋势
在写字楼市场，科罗娜灾难后的复苏正在取得进展，尤其是对高品质物业的需求在增加。截至 2024 年第三季度，东京甲级写字楼的空置率已降至 3.1%，每月坪单价达到 34 610 日元。
在住房市场，公寓价格不断上涨，东京市中心的二手公寓市场尤为活跃：根据 2025 年 1 月的不动产住宅价格指数，东京首都圈的二手公寓价格指数已连续 13 个月上涨。
商业地产市场正在对入境需求的复苏和消费行为的变化做出反应。在大阪-关西世博会召开前夕，大阪地区的酒店和商业设施投资尤为活跃。
投资市场趋势
2024 年国内房地产交易额同比增长约 20%，达到全球金融危机以来的最高水平。按行业划分，写字楼投资占 37%，其次是酒店（21%）、物流设施（18%）、租赁住房（14%）和零售（8%）。
尽管房地产投资市场主要由国内投资者推动，但预计 2025 年外国投资者的房地产收购将再次回升。这是因为日本房地产投资的 "现金回报率 "仍然优于其他国家，而且对外国人购买房地产的限制也很宽松。
深入分析房地产投资的风险和收益
房地产投资是一种具有 "中等风险/中等回报 "特点的投资手段。高净值人士在考虑房地产投资时，必须充分了解其风险和收益。
可预期的回报
房产投资的回报主要有两种：收入收益（租金收入）和资本收益（出售利润）。
2024 年主要城市的表面收益率如下
- 东京市中心：4-5%。
- 大阪和名古屋：5-6%。
- 地区城市：6-8%。
实际收益率（（年租金收入-支出）÷房产购买价 x 100）更能准确反映实际盈利能力。支出包括管理成本、维修成本、物业税等，一般为表面收益率的 70-80%。
需要考虑的风险因素
房地产投资存在以下风险因素
空置风险：租户搬出并在一段时间内无法赚取任何租金收入的风险。对于市中心的优质物业来说，空置风险相对较低，但在农村地区和老旧物业中，空置风险较高。
价格波动风险：房产价值下跌的风险，房产出售时会产生损失。地段好的房产价格稳定性往往较高，但未来人口下降和经济形势变化的影响不可避免。
利率上升的风险：如果融资，存在利率上升导致还款负担加重的风险；随着 2024 年 3 月负利率政策的取消，预计未来利率将逐步上升，值得考虑固定利率融资。
维修和维护风险：意外维修成本风险。特别是对于较老的房产和独栋房产，存在大修费用巨大的风险。
如何管理风险
以下措施可有效降低房产投资风险
分散房产投资组合：通过投资多处房产和不同类型的房产，可以分散风险。
以地点为重点选择物业：选择交通便利、人口结构稳定地区的物业，可以降低空置和价格波动风险。
慷慨的财务规划：必须有充足的现金储备，以备不时之需。
与专家合作：通过与房地产专业人士、税务会计师和律师合作，制定优化的投资策略，可以有效应对各种风险。
富人的税收优势
房地产投资特别受富人欢迎的原因之一是税收优惠。如果使用得当，可望获得巨大的税收优惠。
折旧计划及其税收优惠
折旧是一种会计方法，根据这种方法，固定资产（如建筑物）的购置成本会按照其使用寿命进行分摊，并作为每年的支出入账。对富人来说，重要的是，尽管折旧是一项不涉及实际现金支出的费用，但它具有减少应纳税收入的作用。
建筑物的法定寿命取决于其结构：
- 钢筋混凝土和钢筋混凝土（RC）住宅建筑：47 年
- 木制住宅建筑：22 年。
对于高收入者来说，折旧的节税效果可能非常显著，因为所得税率可高达 55%（45% 的所得税 + 10%的住宅税）。例如，如果一个应纳税收入为 1200 万日元的工薪族在房地产投资上亏损了 500 万日元（包括折旧），那么通过损益，应纳税收入将减少到 700 万日元，所得税和居民税也将大幅减少。
利用房地产作为遗产税措施
房地产投资作为遗产税措施之所以有效，主要原因在于以下估值降低效果
-
降低土地和建筑物的估价：在遗产税评估中、
- 土地：采用路边地价法评估（约为市场价值的 80）
- 建筑物：按房产税价值评估（约为市场价值的 50-70）
-
小型建筑用地的特殊规定：符合特定要求的建筑用地，其遗产税评估价值将进一步降低。
- 特定的商业建筑用地：400 平方米以下减免 80%。
- 特定住宅建筑用地等：330 平方米以下减免 80%。
- 贷款业务建筑用地：200 平方米以下减免 50%。
例如，继承价值 1 亿日元的土地时，根据路边地价计算的评估价值约为 8000 万日元，如果适用小型住宅地块的特殊例外情况，则可进一步减至约 1600 万日元（减免 80%）。因此，评估价值可降至市场价值的 16%。
通过成立公司的税收策略
对于超过一定规模的房地产投资，成立公司的税收优势也值得考虑。注册成立公司的优势如下
- 通过适用公司税率（约 23.2%）减轻高收入者的税收负担
- 可抵扣高管薪酬和离职金支出
- 将员工福利成本记为支出
- 使用公司股份估值作为继承措施
不过，公司注册也有其弊端，因此在做出决定之前，必须根据投资规模和未来计划咨询专家。
房产投资的类型和特点
房产投资有多种选择。成功的第一步是了解每种投资方式的特点，选择适合自己投资目标和财力的投资方式。
分区公寓投资
说明：通过购买并出租公寓的一个部分（房间）来赚取租金收入的一种投资方式。
特点：.
- 可以用较小的金额（数千万日元）开始。
- 管理麻烦少（可外包给管理公司）。
- 流动性高，易于出售。
- 在大都市地区，空置风险相对较低。
适合人群：首次置业者、希望小规模起步并尽量减少管理工作量的投资者
单套公寓投资
说明：购买整栋公寓或公寓楼并出租给多个租户的投资方式。
特点：.
- 收益率高于公寓（尤其是在农村地区）。
- 多个房间可分散空置风险。
- 可自行决定整栋楼的管理和维修计划。
- 杠杆效应最大化。
适合人群：考虑全面房产投资的人士、考虑遗产税规划的人士、有一定经济实力的人士。
商铺和写字楼投资
说明：购买写字楼、商铺和商业楼宇并出租给企业的一种投资方式。
特点：.
- 可签订许多长期合同，预期收入稳定。
- 由于租户都是企业，因此租金可以定得比住宅高。
- 租户流动率低，因此较少出现空置期。
- 如果租户来自不易受经济形势影响的行业，则稳定性高。
适合人群：考虑进行大规模资产管理的人、重视稳定性的人、有房地产投资经验的人。
房地产投资信托基金（REITs）
说明：一种从众多投资者处募集资金、投资于房地产并将利润分配给投资者的金融工具。
特点：.
- 可从小金额（几万日元）开始投资。
- 由专业人士管理，无需任何知识和精力。
- 上市房地产投资信托基金流动性高，赎回性好。
- 可通过投资多种房产分散风险。
适合人群：对直接投资房地产没有把握的人、希望从小金额开始投资的人、重视流动性的人。
给首次房地产投资者的实用建议
房地产投资往往是一个未知领域，即使是对那些从事多年商业管理的人来说也是如此。为了使您的首次投资获得成功，我们建议您注意以下几点
选择不会失败的房产的标准
优先考虑地段：地段在房地产投资中非常重要，通常被称为 "地段、地段、地段"。重点关注以下几点：
- 交通便利（最好步行 10 分钟即可到达主要车站）。
- 便利的设施（超市、医院、学校等）
- 公共安全
- 是否有未来发展计划
关注供需平衡：调查人口趋势、家庭数量和新供应量，选择一个可以预期长期稳定需求的地区。
建筑质量和管理状况：尤其是购买二手房时，一定要请专家检查建筑的结构、楼龄、过去的维修历史和管理状况。
财务规划和资金使用
平衡自有资金和借款：标准做法是预留约 20-30% 的自有资金作为房价，其余部分通过贷款融资。较富裕的借款人可以通过投入更多自有资金来降低风险。
咨询多家金融机构：不同金融机构的贷款条件各不相同。咨询几家金融机构，比较利率、还款期限和费用。
确保有现金储备：最好有至少相当于 6 个月还款额的现金储备，以备不时之需。
组建专家团队。
成功的房产投资者不会事必躬亲，而是会组建一支专家团队：
税务顾问：就如何充分利用房地产投资的税务优势提供建议。
房产经纪人：找到一个可靠的经纪人非常重要，他能提供优质的房产信息。
律师：可就检查合同和评估法律风险提供建议。
管理公司：外包物业管理时，应选择具有良好记录和声誉的管理公司。
利用技术
现代物业投资可以通过使用技术提高效率：
物业管理系统：基于云计算的物业管理系统可以集中管理租户信息、租金收入和支出。
物业投资分析工具：使用工具模拟收入，为投资决策提供支持。
在线信息来源：在线收集地价、租金、人口统计等数据，并用于投资决策。
着眼长远的房地产投资策略
房产投资不是追求短期利润，而是从长远角度保护和增长资产的一种手段。考虑从长期角度进行投资的重要性，稻泽大辅也强调了这一点。
从人力资本投资的角度看房地产管理
人力资本也是房地产投资的一个重要因素。应注意以下几点
确保优质租户：要想获得稳定的收入，必须确保优质租户并让他们长期居住在房产中。为此，必须提高物业的吸引力，并提供满足租户需求的管理服务。
选择可靠的合作伙伴：物业管理公司、维修承包商、税务会计师和其他专业人员对物业投资的成功有着重要影响。选择他们要看重他们的可靠性和专业知识，而不仅仅是看重他们的低成本。
自我教育和学习：房地产市场和税收制度不断变化。通过研讨会、书籍和与专家交流，了解最新信息和知识非常重要。
资产增值策略。
可采用以下策略来提高房地产资产的长期价值
有计划的维修和设备更新：保持建筑物的良好状态并使其适应时代的需要，可防止资产价值下降并保持其竞争力。
投资于地区的未来潜力：有重建计划或交通基础设施得到改善的地区，其资产价值有望在未来得到提升。
改善环境性能：改善物业的环境性能，例如安装节能设备和智能家居功能，可以提高物业的竞争力和资产价值。
投资组合构建理念
在投资多个物业时，以下投资组合构建理念会有所帮助
地域多样化：通过投资多个地域而不是集中投资一个地域来降低风险。
物业类型多样化：投资于不同的物业类型，如住宅、商业和办公楼，有助于建立一个能够抵御市场环境变化的投资组合。
房龄多样化：平衡新房和二手房的组合，可以使投资组合在现金流和未来增长潜力之间取得良好的平衡。
总结：房产投资保护并增加富人的资产
房产投资是高净值人士保护和增加资产的有效途径。它为资产积累提供了新的可能性，尤其是对于那些从未投资过房地产的人，如上市公司的创始人。
预计 2024 年至 2025 年期间，日本房地产市场总体上将继续稳步增长，但地区和细分市场之间的差距正在扩大。因此，在做出投资决策时，必须从长远角度出发，重点关注地段和房产质量。
在税收方面，有各种激励措施，如利用折旧制度征收所得税和居民税的措施，以及利用小型住宅特殊例外情况征收遗产税的措施。要充分利用这些措施，必须与税务会计师或其他专家合作。
投资方式多种多样，包括公寓、单一房产、商业房产和房地产投资信托基金，但重要的是要根据自己的投资目标、财力和风险承受能力选择最合适的投资方式。
在首次投资房地产时，您可以通过注意以下几点来增加成功的几率，如选择注重地段的房地产、制定宽松的财务计划、建立专家团队和利用技术。
最后，请记住，房地产投资不是为了短期利益，而是一种保护和长期增长资产的手段。从人力资本投资的角度出发，实施资产增值战略，通过多元化投资管理风险，就能实现稳定和可持续的资产积累。
我们希望房产投资能成为高净值人群实现资产保值增值的战略工具。
