Stratégies d'investissement immobilier pour protéger votre patrimoine

L'investissement immobilier est l'une des options les plus efficaces pour la constitution d'un patrimoine. En particulier pour ceux qui se sont concentrés sur leur cœur de métier, comme les fondateurs et les dirigeants de sociétés cotées en bourse, l'investissement immobilier est un moyen stratégique de s'assurer un revenu stable tout en se protégeant des droits de succession. Le marché immobilier japonais reste dynamique à l'approche de 2025 et, avec les connaissances et la stratégie adéquates, il est possible de protéger et de faire fructifier son patrimoine à long terme.

Cinq raisons pour lesquelles les particuliers fortunés devraient envisager d'investir dans l'immobilier dès maintenant

Il existe de nombreuses raisons pour lesquelles les particuliers fortunés devraient considérer l'investissement immobilier comme une option de gestion d'actifs. Dans le contexte économique actuel, en particulier, l'attrait de l'investissement immobilier est encore plus grand.

Servir de couverture contre l'inflation.

Dans la tendance inflationniste mondiale actuelle, les actifs financiers tels que les liquidités et les obligations perdent de leur valeur réelle. L'immobilier étant un actif réel, il est très résistant à l'inflation : d'ici 2024, le taux d'inflation au Japon devrait dépasser 2 %, et les loyers immobiliers auront tendance à augmenter dans les mêmes proportions, ce qui aura pour effet d'empêcher une baisse de la valeur des actifs.

Assurer un flux de trésorerie stable

Il est important de s'assurer une source de revenus stable, même après s'être retiré de la gestion d'une société cotée en bourse. L'investissement dans des biens immobiliers de qualité génère un revenu mensuel régulier sur le long terme. Pour les particuliers fortunés en particulier, cette stabilité est un attrait majeur qui n'existe pas dans d'autres options d'investissement.

Effet de diversification des portefeuilles d'actifs.

Investir dans différentes classes d'actifs - immobilier, actions et obligations - réduit le risque global du portefeuille : alors que le marché boursier fluctue fortement entre 2023 et 2024, les prix de l'immobilier ne cessent d'augmenter, ce qui prouve une fois de plus les avantages de la diversification.

Avantages fiscaux.

L'un des avantages les plus importants pour les particuliers fortunés est la fiscalité de l'investissement immobilier. Diverses mesures fiscales peuvent être utilisées, telles que l'effet des mesures relatives à l'impôt sur le revenu et à la taxe d'habitation par le biais de l'amortissement et de la réduction des valeurs imposables au titre de l'impôt sur les successions. En particulier, l'investissement immobilier est un moyen très efficace de planification patrimoniale en vue de la succession.

Augmentation à long terme de la valeur des actifs

Les prix de l'immobilier dans certaines parties du Japon, en particulier dans le centre de Tokyo et dans les villes centrales régionales, ont continué à augmenter : selon l'enquête sur les prix fonciers de 2024, il y a eu une augmentation marquée des prix fonciers dans les trois plus grandes zones métropolitaines et dans les villes centrales régionales telles que Sapporo, Sendai, Hiroshima et Fukuoka. Dans une perspective à long terme, on peut s'attendre à ce que des biens immobiliers bien situés préservent et augmentent la valeur des actifs.

Dernières tendances du marché immobilier japonais (depuis octobre 2024)

Avant de commencer à investir dans l'immobilier, il est très important de comprendre les tendances actuelles du marché : entre 2024 et 2025, le marché immobilier japonais présente des tendances distinctes.

Tendances régionales des prix de l'immobilier

Dans le centre de Tokyo, les prix de l'immobilier continuent d'augmenter en 2024. En particulier, dans les zones résidentielles haut de gamme telles que les quartiers de Minato, Chiyoda et Shibuya, l'indice des prix des logements a augmenté de 8,14 % en glissement annuel en janvier 2025. D'autre part, les villes régionales deviennent plus polarisées, les villes régionales principales telles que Sapporo, Sendai, Hiroshima et Fukuoka affichant une croissance du prix des terrains plus élevée que les trois plus grandes zones métropolitaines, tandis que le taux de logements vacants augmente dans les zones où la population est en déclin.

Tendances du marché par type de bien

Sur le marché des bureaux, la reprise après la catastrophe de Corona progresse, avec une augmentation de la demande pour les biens de haute qualité en particulier. Le taux d'inoccupation des bureaux de catégorie A à Tokyo est tombé à 3,1 % au troisième trimestre 2024, le prix unitaire mensuel tsubo atteignant 34 610 yens.

Sur le marché du logement, les prix des condominiums sont en hausse, et le marché des condominiums d'occasion dans le centre de Tokyo est particulièrement dynamique : selon l'indice Fudoken des prix du logement pour janvier 2025, l'indice des prix des condominiums d'occasion dans la région métropolitaine de Tokyo a augmenté pendant 13 mois consécutifs.

Le marché de l'immobilier commercial réagit à la reprise de la demande intérieure et aux changements de comportement des consommateurs. Les investissements dans les hôtels et les installations commerciales ont été particulièrement actifs dans la région d'Osaka à l'approche de l'exposition universelle Osaka-Kansai.

Tendances du marché de l'investissement

La valeur des transactions immobilières nationales en 2024 a augmenté d'environ 20 % en glissement annuel, atteignant le niveau le plus élevé depuis la crise financière mondiale. Par secteur, les bureaux ont représenté 37 % des investissements, suivis par les hôtels (21 %), les installations logistiques (18 %), les logements locatifs (14 %) et les commerces (8 %).

Bien que le marché de l'investissement immobilier soit principalement alimenté par les investisseurs nationaux, les acquisitions de biens immobiliers par des investisseurs étrangers devraient reprendre en 2025. Cela s'explique par le fait que le "rendement en espèces" de l'investissement immobilier japonais reste supérieur à celui d'autres pays et que les restrictions sur l'achat de biens immobiliers par des étrangers sont peu contraignantes.

Analyse approfondie des risques et des rendements de l'investissement immobilier

L'investissement immobilier est une technique d'investissement présentant des caractéristiques de "risque moyen/rendement moyen". Il est important pour les particuliers fortunés de bien comprendre les risques et les rendements lorsqu'ils envisagent d'investir dans l'immobilier.

Rendements escomptés

Il existe deux principaux types de rendement pour un investissement immobilier : les gains en termes de revenus (revenus locatifs) et les gains en termes de capital (bénéfices réalisés lors de la vente).

Le rendement surfacique (revenu locatif annuel ÷ prix d'achat du bien × 100) est largement utilisé comme indicateur de l'efficacité de l'investissement. Les taux de rendement surfacique en 2024 dans les grandes villes sont les suivants

• Centre de Tokyo : 4-5%.
• Osaka et Nagoya : 5-6%.
• Villes régionales : 6-8%.

Le rendement réel ((revenus locatifs annuels - dépenses) ÷ prix d'achat du bien x 100) représente plus précisément la rentabilité réelle. Les charges comprennent les frais de gestion, les frais de réparation, la taxe foncière, etc. et représentent généralement 70 à 80 % du rendement surfacique.

Facteurs de risque à prendre en compte

Les facteurs de risque suivants existent dans l'investissement immobilier

Risque d'inoccupation: le risque que les locataires déménagent et ne perçoivent pas de revenus locatifs pendant un certain temps. Le risque d'inoccupation est relativement faible pour les biens de premier ordre situés dans les centres-villes, mais il est plus élevé dans les zones rurales et les biens plus anciens.

Risque de fluctuation des prix: le risque que la valeur des biens immobiliers diminue et que des pertes soient encourues lors de la vente du bien. Les biens immobiliers bien situés ont tendance à avoir une grande stabilité de prix, mais l'impact du déclin futur de la population et des changements dans les conditions économiques est inévitable.

Risque de hausse des taux d'intérêt: en cas de financement, il existe un risque d'augmentation de la charge de remboursement en raison de la hausse des taux d'intérêt ; avec la levée de la politique de taux d'intérêt négatifs en mars 2024 et l'anticipation d'une hausse progressive des taux d'intérêt à l'avenir, il peut être intéressant d'envisager un financement à taux fixe.

Risque de réparation et d'entretien: risque de coûts de réparation inattendus. En particulier dans les propriétés anciennes et les propriétés unifamiliales, il existe un risque de coûts importants pour des réparations majeures.

Comment gérer le risque

Les mesures suivantes sont efficaces pour minimiser les risques de l'investissement immobilier

Diversifier votre portefeuille immobilier: vous pouvez répartir les risques en investissant dans plusieurs biens immobiliers et dans différents types de biens.

Sélection des biens immobiliers en fonction de leur emplacement: choisir des biens immobiliers dans des zones bien desservies par les transports et à la démographie stable permet de réduire les risques de vacance et de fluctuation des prix.

Une planification financière généreuse: il est important de disposer de réserves de liquidités suffisantes en cas de dépenses imprévues.

Collaboration avec des experts : en travaillant avec des professionnels de l'immobilier, des comptables fiscalistes et des avocats pour élaborer une stratégie d'investissement optimisée, vous pouvez faire face efficacement à une variété de risques.

Avantages fiscaux pour les personnes fortunées

L'une des raisons pour lesquelles l'investissement immobilier est particulièrement populaire auprès des personnes fortunées est l'avantage fiscal qu'il procure. S'ils sont utilisés de manière appropriée, ils peuvent donner lieu à des avantages fiscaux considérables.

Les régimes d'amortissement et leurs avantages fiscaux

L'amortissement est une méthode comptable selon laquelle le coût d'acquisition d'un actif fixe, tel qu'un bâtiment, est divisé en fonction de sa durée de vie utile et comptabilisé en tant que charge chaque année. Pour les personnes fortunées, cet amortissement a pour effet de réduire le revenu imposable, même s'il s'agit d'une dépense qui n'implique pas de décaissement effectif.

La durée de vie légale d'un bâtiment dépend de sa construction :

• Bâtiments d'habitation à ossature métallique en béton armé et en béton armé (RC) : 47 ans.
• Pour les bâtiments résidentiels en bois : 22 ans.

Pour les hauts revenus, l'effet d'économie d'impôt de l'amortissement peut être très important, car les taux d'imposition sur le revenu peuvent atteindre 55 % (45 % d'impôt sur le revenu + 10 % de taxe d'habitation). Par exemple, si un salarié ayant un revenu imposable de 12 millions de yens enregistre une perte de 5 millions de yens, amortissement compris, sur un investissement immobilier, le revenu imposable sera ramené à 7 millions de yens par le biais des pertes et profits et l'impôt sur le revenu et la taxe d'habitation seront considérablement réduits.

Utilisation de l'immobilier comme mesure de taxation des successions

Les principales raisons pour lesquelles l'investissement immobilier est une mesure efficace en matière de droits de succession sont les effets de réduction de l'évaluation suivants

1. Réduction de l'évaluation des terrains et des bâtiments: dans les évaluations des droits de succession,

   • Terrains : évalués selon la méthode du prix du terrain en bordure de route (environ 80 % de la valeur marchande)
   • Bâtiments : évalués à la valeur de l'impôt foncier (environ 50 à 70 % de la valeur marchande).

2. Dispositions spéciales pour les petits terrains à bâtir: les terrains à bâtir qui remplissent certaines conditions voient leur valeur imposable pour l'impôt sur les successions encore réduite.

   • Terrains à bâtir déterminés à usage professionnel : réduction de 80 % jusqu'à 400 m2.
   • Terrains à bâtir résidentiels spécifiés, etc. : réduction de 80 % jusqu'à 330 m2.
   • Terrains à bâtir pour l'octroi de prêts : réduction de 50 % jusqu'à 200 m2.

Par exemple, en cas d'héritage d'un terrain d'une valeur de 100 millions de yens, la valeur imposable basée sur la valeur du terrain en bordure de route est d'environ 80 millions de yens, et peut encore être réduite à environ 16 millions de yens (réduction de 80 %) si l'exception spéciale pour les petits terrains résidentiels est appliquée. Par conséquent, la valeur imposable peut être ramenée à 16 % de la valeur marchande.

Stratégies fiscales grâce à la constitution en société

Pour les investissements immobiliers dépassant une certaine taille, les avantages fiscaux de la constitution en société méritent également d'être pris en compte. Les avantages de la constitution en société sont les suivants

• Réduction de la charge fiscale pour les hauts revenus grâce à l'application du taux de l'impôt sur les sociétés (environ 23,2 %)
• Déductibilité des dépenses liées à la rémunération des dirigeants et aux indemnités de licenciement
• Enregistrement des coûts des avantages sociaux en tant que dépenses
• Utilisation de l'évaluation des actions de la société comme mesure de succession.

Toutefois, la constitution d'une société présentant également des inconvénients, il est important de consulter un spécialiste avant de prendre une décision, en fonction de l'importance de l'investissement et des projets futurs.

Types et caractéristiques de l'investissement immobilier

Il existe plusieurs possibilités d'investissement immobilier. Le premier pas vers le succès consiste à comprendre les caractéristiques de chacune d'entre elles et à choisir une option d'investissement qui corresponde à vos objectifs d'investissement et à vos ressources financières.

Investissement en copropriété divisée

Description: Méthode d'investissement dans laquelle vous gagnez un revenu locatif en achetant et en louant une section (pièce) d'un condominium.

Caractéristiques:.

• Possibilité de commencer avec des montants relativement faibles (dizaines de millions de yens).
• Gestion moins compliquée (peut être confiée à une société de gestion).
• Très liquide et facile à vendre.
• Le risque d'inoccupation est relativement faible dans les zones métropolitaines.

Convient à : ceux qui investissent pour la première fois dans l'immobilier, ceux qui veulent commencer avec un petit montant et qui veulent minimiser les efforts de gestion.

Investissement dans un appartement ou une copropriété à logement unique

Description: Méthode d'investissement consistant à acheter un immeuble entier en copropriété ou en appartement et à le louer à plusieurs locataires.

Caractéristiques:.

• Rendements plus élevés que les condominiums (en particulier dans les zones rurales).
• La multiplicité des pièces permet de répartir le risque d'inoccupation.
• La gestion de l'ensemble de l'immeuble et les plans de réparation peuvent être décidés à la discrétion de chacun.
• Maximise l'effet de levier.

Convient à: ceux qui envisagent un investissement immobilier à grande échelle, ceux qui envisagent de planifier les droits de succession et ceux qui disposent d'un certain niveau de ressources financières.

Investissement dans des immeubles de bureaux et de commerce de détail

Description: Méthode d'investissement consistant à acheter des immeubles de bureaux, de commerces et d'entreprises et à les louer à des entreprises.

Caractéristiques:.

• De nombreux contrats à long terme et des revenus stables peuvent être attendus.
• Les locataires étant des entreprises, il est possible de fixer des loyers plus élevés que pour les immeubles résidentiels.
• La rotation des locataires est faible, de sorte que les périodes d'inoccupation sont moins susceptibles de se produire.
• Grande stabilité si les locataires sont choisis dans des secteurs qui ne sont pas facilement affectés par les conditions économiques.

Convient à : ceux qui envisagent la gestion d'actifs à grande échelle, ceux qui apprécient la stabilité et ceux qui ont de l'expérience dans l'investissement immobilier.

FPI (fonds d'investissement immobilier)

Description: instrument financier qui collecte des fonds auprès de nombreux investisseurs, les investit dans l'immobilier et distribue les bénéfices aux investisseurs.

Caractéristiques:.

• Peuvent être investis à partir de petits montants (quelques dizaines de milliers de yens).
• Gérés par des professionnels, ils ne requièrent aucune connaissance ni aucun effort.
• Les FPI cotées en bourse ont une grande liquidité et une excellente capacité de remboursement.
• Il est possible de diversifier les risques en investissant dans plusieurs biens immobiliers.

Convient à: ceux qui ne sont pas sûrs d'investir directement dans l'immobilier, ceux qui veulent commencer avec un petit montant et ceux qui apprécient la liquidité.

Conseils pratiques pour les nouveaux investisseurs immobiliers

L'investissement immobilier est souvent un terrain inconnu, même pour ceux qui ont été impliqués dans la gestion d'entreprise pendant de nombreuses années. Pour réussir votre premier investissement, nous vous recommandons de prêter attention aux points suivants

Critères de choix d'un bien immobilier qui ne manquera pas d'échouer

Privilégier l' emplacement : l'emplacement est tellement important dans l'investissement immobilier qu'on parle souvent de "l'emplacement, l'emplacement, l'emplacement". Concentrez-vous sur les points suivants :

• La commodité des transports (idéalement à moins de 10 minutes à pied d'une grande gare).
• Accès à des installations pratiques (supermarchés, hôpitaux, écoles, etc.)
• Sécurité publique
• L'existence de plans de développement futurs

Examiner l 'équilibre entre l'offre et la demande: étudier les tendances démographiques, le nombre de ménages et l'offre nouvelle, et choisir une zone où l'on peut s'attendre à une demande stable à long terme.

Qualité du bâtiment et état de la gestion: en particulier lors de l'achat d'un bien immobilier de seconde main, il est important qu'un expert vérifie la structure du bâtiment, son âge, l'historique des réparations et l'état de la gestion.

Planification financière et utilisation du financement

Équilibre entre fonds propres et emprunts: la pratique courante consiste à réserver environ 20 à 30 % du prix du bien immobilier comme fonds propres et à financer le reste par des emprunts. Les personnes fortunées peuvent réduire leur risque en investissant davantage de fonds propres.

Consulter plusieurs institutions financières: les conditions de prêt varient d'une institution financière à l'autre. Consultez plusieurs institutions financières et comparez les taux d'intérêt, les conditions de remboursement et les frais.

Constituer une réserve de liquidités: il est conseillé de disposer d'une réserve de liquidités équivalente à au moins six mois de remboursements en cas d'imprévus.

Constituez une équipe d'experts.

Les investisseurs immobiliers qui réussissent ne font pas tout eux-mêmes, mais constituent une équipe d'experts :

Conseillers fiscaux: pour obtenir des conseils sur la manière de tirer le meilleur parti des avantages fiscaux de l'investissement immobilier.

Courtiers immobiliers: il est important de trouver un courtier fiable qui puisse fournir des informations de qualité sur les biens immobiliers.

Avocats: ils peuvent fournir des conseils sur la vérification des contrats et l'évaluation des risques juridiques.

Sociétés de gestion: en cas d'externalisation de la gestion d'un bien immobilier, choisissez une société de gestion ayant de bons antécédents et une bonne réputation.

Utilisation de la technologie

L'investissement immobilier moderne peut être rendu plus efficace par l'utilisation de la technologie :

Systèmes de gestion immobilière: les systèmes de gestion immobilière basés sur le cloud vous permettent de gérer de manière centralisée les informations relatives aux locataires, les revenus locatifs et les dépenses.

Outils d'analyse de l'investissement immobilier: utilisez des outils pour simuler les revenus et soutenir les décisions d'investissement.

Sources d'information en ligne: recueillir des données en ligne sur les prix des terrains, les loyers, la démographie, etc. et les utiliser pour prendre des décisions d'investissement.

Stratégies d'investissement immobilier dans une perspective à long terme

L'investissement immobilier n'est pas la recherche de profits à court terme, mais un moyen de protéger et d'entretenir les actifs dans une perspective à long terme. Considérez l'importance d'investir dans une perspective à long terme, que Daisuke Inazawa souligne également.

La gestion immobilière sous l'angle de l'investissement en capital humain

Le capital humain est également un facteur important de l'investissement immobilier. Les points suivants sont à noter

S'assurer des locataires de qualité : pour générer des revenus stables, il est important de s'assurer des locataires de qualité et de les faire vivre dans le bien immobilier pendant une longue période. Pour ce faire, il est nécessaire d'améliorer l'attractivité du bien et de fournir des services de gestion qui répondent aux besoins des locataires.

Choisir des partenaires fiables: les sociétés de gestion immobilière, les entreprises d'entretien, les comptables-fiscalistes et autres professionnels ont un impact important sur la réussite d'un investissement immobilier. Choisissez-les pour leur fiabilité et leur expertise, et pas seulement pour leur faible coût.

Auto-formation et apprentissage: le marché immobilier et le système fiscal sont en constante évolution. Il est important de se tenir au courant des dernières informations et connaissances par le biais de séminaires, de livres et de contacts avec des experts.

Stratégies pour augmenter la valeur des actifs.

Les stratégies suivantes peuvent être utilisées pour augmenter la valeur à long terme des actifs immobiliers

Réparations planifiées et renouvellement des équipements: maintenir les bâtiments en bon état et les adapter aux besoins du moment permet d'éviter une baisse de la valeur des actifs et de les maintenir compétitifs.

Investir dans le potentiel futur de la zone: les zones faisant l'objet de plans de réaménagement ou d'améliorations des infrastructures de transport devraient voir la valeur de leurs actifs augmenter à l'avenir.

Améliorer la performance environnementale : l'amélioration de la performance environnementale des biens immobiliers, par exemple en installant des équipements d'économie d'énergie et des fonctions de maison intelligente, peut accroître leur compétitivité et la valeur de leurs actifs.

Concepts de construction de portefeuille

Lorsque vous investissez dans plusieurs biens immobiliers, les concepts de construction de portefeuille suivants peuvent s'avérer utiles

Diversification géographique: réduire le risque en investissant dans plusieurs zones géographiques plutôt que de se concentrer sur une seule.

Diversification des types de biens immobiliers : investir dans différents types de biens immobiliers, tels que les logements, les commerces et les bureaux, peut aider à construire un portefeuille qui résiste à l'évolution des conditions du marché.

Diversification des âges: un mélange équilibré de biens neufs et d'occasion peut créer un portefeuille présentant un bon équilibre entre les flux de trésorerie et le potentiel de croissance future.

Résumé : l'investissement immobilier protège et fait fructifier le patrimoine des personnes fortunées

L'investissement immobilier est un moyen efficace pour les personnes fortunées de protéger et de faire fructifier leur patrimoine. Il offre de nouvelles possibilités de constitution d'un patrimoine, en particulier pour ceux qui n'ont jamais investi dans l'immobilier, comme les fondateurs de sociétés cotées en bourse.

Le marché immobilier japonais devrait continuer à croître régulièrement dans l'ensemble entre 2024 et 2025, mais les disparités entre les régions et les segments se creusent. Il est donc important d'adopter une perspective à long terme lors des décisions d'investissement, en se concentrant sur l'emplacement et la qualité des biens.

Sur le plan fiscal, diverses mesures incitatives sont disponibles, telles que des mesures relatives à l'impôt sur le revenu et à l'impôt sur les habitants utilisant le système d'amortissement et des mesures relatives à l'impôt sur les successions utilisant des exceptions spéciales pour les petites propriétés résidentielles. Pour en tirer le meilleur parti, il est essentiel de travailler avec un comptable fiscaliste ou un autre spécialiste.

Il existe différentes options d'investissement, notamment les condominiums, les propriétés individuelles, les propriétés commerciales et les FPI, mais il est important de choisir celle qui convient le mieux à vos objectifs d'investissement, à vos ressources financières et à votre tolérance au risque.

Lorsque vous investissez dans l'immobilier pour la première fois, vous pouvez augmenter vos chances de réussite en prêtant attention à un certain nombre de points, tels que le choix d'un bien immobilier dont l'emplacement est privilégié, un plan financier généreux, la constitution d'une équipe d'experts et l'utilisation de la technologie.

Enfin, n'oubliez pas que l'investissement immobilier n'est pas une question de profit à court terme, mais un moyen de protéger et de faire fructifier un patrimoine à long terme. En adoptant une perspective d'investissement en capital humain, en mettant en œuvre des stratégies visant à accroître la valeur des actifs et en gérant les risques grâce à des investissements diversifiés, il sera possible de constituer des actifs stables et durables.

Nous espérons que l'investissement immobilier deviendra un outil stratégique permettant aux particuliers fortunés de protéger et de faire fructifier leur patrimoine.