Avantages et Risques de l'Immobilier d'Investissement pour Particuliers Fortunés

L'immobilier d'investissement (immeuble productif de revenus) désigne les terrains et les bâtiments détenus à des fins d'investissement immobilier. En d'autres termes, il s'agit de tous les biens immobiliers qui ne sont pas destinés à l'usage résidentiel du propriétaire, mais à la gestion locative et à la réalisation de plus-values futures lors de la vente. Les cibles d'investissement typiques sont les copropriétés et les unités de copropriété, les immeubles d'appartements, les maisons individuelles à louer, les immeubles de bureaux et commerciaux, les hôtels, les entrepôts et les parkings. En fonction de la taille et de l'utilisation du bien, il existe différentes formes d'investissement, allant de l'investissement global (achat d'un immeuble entier) à la propriété partielle (par exemple, un studio), qui est choisie en fonction de la taille des fonds du particulier et de sa politique d'investissement.

Avantages.

• Revenus et plus-values stables: l'immobilier d'investissement a deux sources de revenus : les revenus locatifs (plus-values) et les bénéfices de la vente (plus-values). Dans les centres-villes et les quartiers populaires, les taux d'inoccupation sont faibles et il est facile de générer des revenus locatifs stables, ce qui convient à la planification de la retraite et à la constitution d'un patrimoine à long terme. Il est également possible de viser des gains de prix importants si le bien est vendu à un moment où les prix de l'immobilier ont augmenté.

• Effet de couverture de l'inflation: les actifs réels tels que les terrains et les bâtiments résistent à l'inflation et ne perdent pas de valeur lorsque les prix augmentent. L'intégration d'un bien immobilier dans un portefeuille est considérée comme une couverture du risque, car "en cas d'inflation, les comptes d'épargne perdent de la valeur, alors que la valeur des biens immobiliers ne diminue pas, mais augmente".

• Effet d'économie d'impôt: la possibilité de comptabiliser les charges d'amortissement peut se traduire par des économies d'impôt sur le revenu et de taxe d'habitation. Par exemple, une dépense importante peut être incluse chaque année en fonction de la durée de vie utile de la partie du bâtiment, et si le revenu de la propriété est dans le rouge, le revenu imposable peut être réduit par le biais des profits et pertes avec d'autres revenus tels que le revenu du travail. Les investisseurs dont le taux d'imposition sur le revenu est élevé, tels que les salariés aisés, sont plus susceptibles de bénéficier de cet effet.

• Stabilité et diversification: par rapport aux actions, l'immobilier, en tant qu'actif réel, est considéré comme ayant des fluctuations de prix modérées et un faible risque de chute soudaine de sa valeur. Étant donné que l'on peut s'attendre à des augmentations relativement stables de la valeur des actifs s'ils sont détenus pendant une longue période, leur incorporation dans un portefeuille peut entraîner une diversification du risque global.

Risques

• Risque d'inoccupation: dans la gestion locative, les revenus locatifs ne peuvent être générés que s'il n'y a pas de locataires. Même dans un bon emplacement, les taux d'inoccupation fluctuent en raison de la conjoncture économique et de l'augmentation ou de la diminution des biens immobiliers concurrents. Si le recrutement de locataires ne se déroule pas comme prévu, les revenus peuvent être inférieurs aux projections.

• Risque de taux d'intérêt et de remboursement: de nombreux investisseurs ayant recours à l'effet de levier (prêts), la hausse des taux d'intérêt alourdit la charge de remboursement. Les fluctuations des taux d'intérêt ont un impact direct sur les flux de trésorerie, en particulier dans le cas de taux d'intérêt variables, et un ratio d'emprunt élevé peut perturber le plan de remboursement.

• Risque de liquidité: il est important de noter que les biens immobiliers sont généralement peu liquides et ne peuvent pas être convertis en liquidités immédiatement lorsque vous souhaitez les vendre. Les prix de l'immobilier sont élevés, allant de quelques milliers à des centaines de millions de yens, ce qui rend les titrisations difficiles, et il faut souvent plusieurs semaines ou mois pour conclure un contrat de vente. Par conséquent, la vente est plus longue que celle d'actions ou de fonds d'investissement, et il est possible que le bien ne se vende pas au prix escompté.

• Coûts de gestion et d'entretien: les coûts de réparation et de gestion des immeubles constituent un autre facteur de risque. Les réparations importantes des parties communes et des installations au fur et à mesure qu'elles vieillissent, ainsi que les inspections régulières et les coûts de construction pour l'entretien des bâtiments, sont encourus. Ces coûts peuvent être plus élevés que prévu et exercer une pression sur les rendements des investissements.

• Risques liés au marché et à la réglementation: la stagnation économique, la chute des prix des terrains, les changements dans les systèmes d'imposition et le durcissement des réglementations sont également des sources d'inquiétude. Par exemple, des conditions de prêt plus strictes pour les biens immobiliers productifs ou une fiscalité plus sévère peuvent affecter la liquidité et la rentabilité.

Tendances et besoins en matière d'investissement immobilier pour les particuliers fortunés

Ces dernières années, les investisseurs fortunés ont manifesté un intérêt particulier pour l'immobilier haut de gamme dans les centres-villes. Les tours de copropriété et les penthouses bien situés sont très prisés par les personnes fortunées au Japon et à l'étranger. En particulier, avec la récente dépréciation du yen, les particuliers fortunés de Chine, de Hong Kong et d'autres régions de la Grande Chine achètent activement des biens immobiliers haut de gamme à Tokyo, dont la rentabilité élevée, avec un rendement estimé à 3-4 %, attire également l'attention. Dans le même temps, les propriétés situées dans les centres-villes présentent un faible risque d'inoccupation et sont facilement choisies comme destinations pour la préservation des actifs à long terme.

Les investissements dans les hôtels et les centres de villégiature augmentent également, en partie en raison d'une reprise de la demande intérieure. Selon JLL, les investissements immobiliers au Japon atteindront 36 milliards USD (environ 5,5 trillions JPY) en 2024, les activités liées à l'hôtellerie étant particulièrement actives. Les particuliers fortunés s'intéressent également aux condominiums dans les stations balnéaires et les destinations touristiques, ainsi qu'à l'immobilier dans les grandes villes étrangères (par exemple New York, Londres, Singapour), et la diversification internationale de leurs portefeuilles par le biais d'actifs à l'étranger est également en hausse. L'attention se porte également de plus en plus sur les instruments financiers tels que les fonds d'investissement immobilier (J-REIT) et les fonds de placement privés, qui se sont développés à l'époque des faibles taux d'intérêt et qui permettent aux investisseurs d'investir dans l'immobilier avec des montants relativement faibles. En fonction de leur tolérance au risque et de leurs objectifs, les investisseurs envisagent un large éventail d'options, allant des propriétés urbaines haut de gamme aux propriétés à l'étranger et aux produits de fonds.

Valeur et atouts d'INA & Associates K.K.

INA & Associates K.K. est un partenaire de service unique dans le domaine de l'investissement immobilier pour les particuliers fortunés. Spécialisée dans le conseil immobilier pour les particuliers fortunés, INA & Associates fournit un soutien dans tous les domaines de l'achat, de la vente, de la location et de la gestion grâce à un système de personnel cohérent. Depuis son lancement en 2020, INA & Associates a traité de nombreuses références bancaires nationales et internationales et a interviewé des centaines de propriétaires immobiliers afin d'accumuler du savoir-faire. Par exemple, nous mettons en place des équipes de projet pour les grands projets d'investissement et les accompagnons de la planification à l'exécution, tout en répondant aux besoins complexes des particuliers fortunés.

En outre, INA&Associates met l'accent sur un système de gestion opérationnelle très transparent. La société se caractérise par une divulgation complète des informations sur les coûts, tels que les frais mensuels fixes de gestion locative et la divulgation préalable des tarifs lors de la commande de travaux de construction. Grâce à un système cloud unique, les propriétaires peuvent consulter à tout moment les contrats et les rapports sur les revenus et les dépenses de leurs propriétés, ce qui permet d'éviter les coûts imprécis et d'assurer la tranquillité d'esprit. En outre, un système de proposition de propriété basé sur l'IA et des outils d'analyse du marché fournissent des propositions opérationnelles efficaces, tandis qu'un système d'assistance 24/7 garantit des taux d'occupation et de fréquentation élevés.

Grâce à ces atouts, INA & Associates propose des plans d'investissement immobilier optimaux pour les particuliers fortunés, en tenant compte de l'ensemble de leur portefeuille d'actifs. Grâce aux conseils détaillés d'une équipe de professionnels très expérimentés et à l'utilisation de technologies de l'information avancées, nous apportons notre soutien pour améliorer l'efficacité de l'investissement et préserver les actifs.