فهم الاستثمار العقاري: الأنواع والفوائد والمخاطر

تشير العقارات الاستثمارية (العقارات المدرة للدخل) إلى الأراضي والمباني المملوكة لغرض الاستثمار العقاري. وبعبارة أخرى، تشمل جميع العقارات غير المخصصة للاستخدام السكني الخاص بالمالك، ولكن لإدارة الإيجار وتحقيق مكاسب رأسمالية مستقبلية عند البيع. تشمل الأهداف الاستثمارية النموذجية الوحدات السكنية والوحدات السكنية والمباني السكنية والمباني السكنية والمنازل المنفصلة للإيجار والمباني المكتبية والتجارية والفنادق والمستودعات ومواقف السيارات. واعتماداً على حجم العقار واستخدامه، هناك أشكال مختلفة من الاستثمار، بدءاً من الاستثمار بالجملة (شراء مبنى كامل) إلى الملكية المقطعية (مثل الاستوديو)، والتي يتم اختيارها وفقاً لحجم أموال الفرد وسياسته الاستثمارية.

المزايا.

• دخل مستقر ومكاسب رأسمالية مستقرة: للعقار الاستثماري مصدران للدخل: دخل الإيجار (مكاسب الدخل) وأرباح البيع (مكاسب رأسمالية). في مواقع وسط المدينة والمناطق الشعبية، تكون معدلات الشواغر منخفضة ويسهل توليد دخل إيجار مستقر، مما يجعلها مناسبة للتخطيط للمعاشات التقاعدية وبناء الأصول على المدى الطويل. من الممكن أيضًا استهداف تحقيق مكاسب سعرية كبيرة إذا تم بيع العقار في وقت ارتفعت فيه أسعار العقارات.

• التأثير التحوطي للتضخم: الأصول العقارية مثل الأراضي والمباني مقاومة للتضخم ولا تتناقص قيمتها عند ارتفاع الأسعار. يعتبر دمج العقارات في المحفظة تحوطاً من المخاطر لأنه "عندما يحدث التضخم، تتناقص قيمة حسابات التوفير في حين أن قيمة العقارات لا تنخفض بل ترتفع".

• تأثير التوفير الضريبي: يمكن أن تؤدي القدرة على تسجيل نفقات الاستهلاك إلى وفورات في ضريبة الدخل والضرائب السكنية. على سبيل المثال، يمكن إدراج مصروفات كبيرة كل عام اعتماداً على العمر الإنتاجي لجزء المبنى، وإذا كان دخل العقار في المنطقة الحمراء، يمكن تخفيض الدخل الخاضع للضريبة من خلال الربح والخسارة مع دخل آخر مثل دخل التوظيف. من المرجح أن يستفيد من هذا التأثير المستثمرون ذوو معدلات ضريبة الدخل المرتفعة، مثل أصحاب الرواتب العاملين الأثرياء.

• الاستقرار والتنويع: بالمقارنة مع الأسهم، تُعتبر العقارات، كأصل حقيقي، ذات تقلبات معتدلة في الأسعار ومخاطر منخفضة من الانخفاض المفاجئ في القيمة. ونظراً لأنه يمكن توقع زيادات مستقرة نسبياً في قيم الأصول إذا تم الاحتفاظ بها لفترة طويلة، فإن دمجها كجزء من المحفظة يمكن أن يؤدي إلى تنويع المخاطر الإجمالية.

المخاطر

• مخاطر الشواغر: في إدارة الإيجارات، لا يمكن توليد دخل الإيجار إلا في حالة عدم وجود مستأجرين. حتى في المواقع الجيدة، تتذبذب معدلات الشواغر بسبب الظروف الاقتصادية والزيادة أو النقصان في العقارات المتنافسة. إذا لم يتم توظيف المستأجرين كما هو مخطط له، فقد تقل الإيرادات عن التوقعات.

• سعر الفائدة ومخاطر السداد: مع استخدام العديد من المستثمرين للرافعة المالية (القروض)، فإن ارتفاع أسعار الفائدة يزيد من عبء السداد. خاصة مع أسعار الفائدة المتغيرة، فإن تقلبات أسعار الفائدة لها تأثير مباشر على التدفق النقدي، وقد يؤدي ارتفاع نسبة الاقتراض إلى الإخلال بخطة السداد.

• مخاطر السيولة: من المهم ملاحظة أن الممتلكات غير سائلة بشكل عام ولا يمكن تحويلها إلى سيولة نقدية على الفور عندما تريد البيع. أسعار العقارات مرتفعة، وتتراوح بين عدة آلاف ومئات الملايين من الينات، مما يجعل عمليات التوريق صعبة، وغالباً ما يستغرق إبرام عقد البيع عدة أسابيع أو أشهر. ونتيجة لذلك، يستغرق البيع وقتاً أطول مما يستغرقه بيع الأسهم أو صناديق الاستثمار، وهناك احتمال ألا يتم بيع العقار بالسعر المتوقع.

• تكاليف الإدارة والصيانة: تعتبر تكاليف إصلاح المباني وإدارتها عامل خطر آخر. حيث يتم تكبد إصلاحات واسعة النطاق للمناطق والمرافق المشتركة مع تقادمها، بالإضافة إلى عمليات التفتيش المنتظمة وتكاليف الإنشاءات لصيانة المباني. قد تكون هذه التكاليف أكثر تكلفة مما هو متوقع وقد تضغط على عائدات الاستثمار.

• مخاطر السوق والمخاطر التنظيمية: الركود الاقتصادي، وانخفاض أسعار الأراضي، والتغيرات في أنظمة الضرائب وتشديد اللوائح التنظيمية هي أيضاً مصادر للقلق. على سبيل المثال، قد تؤثر شروط القروض الأكثر صرامة للعقارات المدرة للدخل أو تشديد الضرائب على السيولة والربحية.

الاتجاهات والاحتياجات في الاستثمار العقاري للأفراد ذوي الملاءة المالية العالية

في السنوات الأخيرة، أظهر المستثمرون من ذوي الملاءة المالية العالية اهتماماً خاصاً بالعقارات الراقية في مراكز المدن. تحظى الوحدات السكنية البرجية والبنتهاوس في مواقع جيدة بشعبية لدى الأثرياء في اليابان وخارجها. وعلى وجه الخصوص، ومع الانخفاض الأخير في قيمة الين الياباني، فإن الأفراد ذوي الملاءة المالية العالية من الصين وهونغ كونغ وأجزاء أخرى من الصين الكبرى قد نشطوا في شراء العقارات الراقية في طوكيو، كما أن ربحيتها العالية التي تقدر بعائد يتراوح بين 3-4% تجذب الانتباه. وفي الوقت نفسه، تتمتع العقارات في مراكز المدن بمخاطر شغور منخفضة ويمكن اختيارها بسهولة كوجهات للحفاظ على الأصول على المدى الطويل.

كما أن الاستثمار في العقارات الفندقية والمنتجعات آخذ في الازدياد، ويرجع ذلك جزئيًا إلى انتعاش الطلب الداخلي، حيث أفادت شركة JLL أن الاستثمار العقاري في اليابان سيصل إلى 36 مليار دولار أمريكي (حوالي 5.5 تريليون ين ياباني) في عام 2024، مع نشاط الأنشطة المتعلقة بالفنادق بشكل خاص. كما يوجه الأفراد من أصحاب الملاءة المالية العالية اهتمامهم إلى الوحدات السكنية في المنتجعات والوجهات السياحية، فضلاً عن العقارات في المدن الكبرى في الخارج (مثل نيويورك ولندن وسنغافورة)، كما يتزايد التنويع الدولي لمحافظهم الاستثمارية من خلال الأصول الخارجية. كما يتركز الاهتمام أيضاً بشكل متزايد على الأدوات المالية مثل صناديق الاستثمار العقاري وصناديق الاكتتاب الخاصة، والتي تطورت في عصر انخفاض أسعار الفائدة وتسمح للمستثمرين بالاستثمار في العقارات بمبالغ صغيرة نسبياً. واعتماداً على مدى تحملهم للمخاطر وأهدافهم الخاصة، ينظر المستثمرون في مجموعة واسعة من الخيارات، بدءاً من العقارات الحضرية الراقية إلى العقارات في الخارج ومنتجات الصناديق.

القيمة ونقاط القوة التي تقدمها شركة INA & Associates K.K.

تُعد شركة INA & Associates K.K. شريك خدمة متكاملة في الاستثمار العقاري المذكور أعلاه للأفراد ذوي الملاءة المالية العالية. تقدم INA & Associates المتخصصة في الاستشارات العقارية للأفراد ذوي الملاءة المالية العالية، الدعم في جميع مجالات الشراء والبيع والتأجير والإدارة من خلال نظام موظفين متناسق، ومنذ إطلاقها في عام 2020، تعاملت مع العديد من الإحالات المصرفية المحلية والدولية وأجرت مقابلات مع مئات من أصحاب العقارات لتجميع المعرفة. على سبيل المثال، أنشأنا فرق مشاريع لمشاريع استثمارية كبيرة ورافقناها من التخطيط إلى التنفيذ، مع الاستجابة للاحتياجات المعقدة للأفراد ذوي الملاءة المالية العالية.

وعلاوة على ذلك، تركز شركة INA&Asociates تركيزاً كبيراً على نظام إدارة تشغيلية على درجة عالية من الشفافية. وتتميز الشركة بالإفصاح الشامل عن المعلومات المتعلقة بالتكاليف، مثل رسوم إدارة الإيجار الشهرية الثابتة والإفصاح المسبق عن الأسعار عند طلب أعمال البناء. وباستخدام نظام سحابي فريد من نوعه، يمكن للمالكين الاطلاع على العقود وتقارير الإيرادات والنفقات الخاصة بعقاراتهم في أي وقت، مما يمنع التكاليف غير الواضحة ويوفر راحة البال. بالإضافة إلى ذلك، يوفر نظام مقترحات العقارات القائم على الذكاء الاصطناعي وأدوات تحليل السوق مقترحات تشغيلية فعالة، بينما يضمن نظام الدعم على مدار الساعة طوال أيام الأسبوع معدلات إشغال وإشغال عالية.

باستخدام نقاط القوة هذه، تقترح شركة INA & Associates خطط الاستثمار العقاري المثلى للأفراد ذوي الملاءة المالية العالية مع مراعاة محفظة أصولهم بالكامل. من خلال الاستشارات التفصيلية التي يقدمها فريق من المتخصصين ذوي الخبرة العالية واستخدام تكنولوجيا المعلومات المتقدمة، نقدم الدعم لتحسين كفاءة الاستثمار والحفاظ على الأصول.