Investir dans l'immobilier : Guide de financement pour débutants

L'investissement immobilier est une technique d'investissement qui vise à se constituer un patrimoine en achetant des biens immobiliers coûteux et en percevant des revenus locatifs. Ces dernières années, il s'est étendu aux travailleurs salariés ordinaires en raison des inquiétudes concernant les retraites futures, mais de nombreuses personnes peuvent trouver difficile d'investir en dehors de leur travail quotidien. Pourtant, s'il est bien compris et planifié, l'investissement immobilier est un moyen intéressant de se constituer un patrimoine à long terme grâce à des revenus locatifs stables. Cet article répond à la question "Combien puis-je commencer à investir dans l'immobilier ?" pour les débutants disposant d'un revenu relativement élevé, supérieur à 20 millions de yens par an, tout en expliquant les fonds nécessaires, les méthodes de financement et les points de gestion des risques.

Aperçu de l'investissement immobilier et de l'attrait de la constitution d'un patrimoine

L'investissement immobilier est un investissement qui permet d'obtenir des revenus locatifs (gains de revenus) et des bénéfices sur la vente de biens immobiliers (gains de capitaux) en achetant et en louant des biens immobiliers. Par rapport à d'autres types d'investissement tels que les actions et les devises, la principale caractéristique de l'investissement immobilier est que, tant que les locataires sont assurés, les revenus sont stables sur le long terme. Dans le cas de la gestion d'une seule copropriété ou d'un seul immeuble, il y a plusieurs pièces, donc tous les revenus sont rarement interrompus en même temps, ce qui a l'avantage de rendre difficile la fluctuation rapide des revenus. En outre, certaines sociétés de gestion proposent des systèmes de sous-location qui garantissent un certain montant de loyer même lorsque le bien est inoccupé, ce qui permet d'accroître plus facilement la stabilité des revenus locatifs.

L'un des attraits de l'investissement immobilier est l'effet de levier. En obtenant un prêt auprès d'une banque pour l'achat d'un bien immobilier, vous pouvez acquérir un bien important même si vous disposez de peu de fonds propres. Par exemple, même si vous ne disposez que de quelques millions de yens de fonds personnels, vous pouvez acheter un bien d'une valeur de plusieurs dizaines de millions de yens et commencer la gestion locative en utilisant un prêt d'une institution financière. Après l'achat du bien, vous pouvez rembourser le prêt avec le capital d'autres personnes sous la forme de loyers versés par les locataires, vous constituant ainsi une source de revenus non gagnés. Même si vous n'êtes pas en mesure de travailler pendant un certain temps en raison d'une maladie ou d'un accident, tant que vous avez des locataires, les loyers couvriront les remboursements de votre prêt, ce qui vous permettra d'avoir l'esprit tranquille. En outre, de nombreux prêts à l'investissement immobilier requièrent une assurance-vie de groupe, ce qui signifie que même s'il arrivait quelque chose au propriétaire, le solde du prêt serait remboursé avec le produit de l'assurance. En d'autres termes, le système permet à la famille de ne conserver que l'actif du bien, ce qui est également un avantage puisqu'il peut être utilisé comme substitut à l'assurance vie.

Pour les personnes disposant de revenus élevés, les avantages fiscaux peuvent également être intéressants. En comptabilisant l'amortissement et les autres dépenses liées au bien, il est possible d'enregistrer un déficit (perte) sur les revenus locatifs et de réduire l'impôt sur le revenu et la taxe d'habitation en déduisant la perte du revenu de l'emploi principal. Comme la durée de vie d'une construction en bois est courte et qu'une importante charge d'amortissement peut être enregistrée chaque année, un immeuble d'habitation individuel est considéré comme une méthode d'investissement très avantageuse sur le plan fiscal pour les personnes à hauts revenus dont le revenu annuel est supérieur à 10 millions de yens.

Comme décrit ci-dessus, l'investissement immobilier présente de multiples attraits, tels que la constitution d'un patrimoine grâce à des revenus stables, des effets de levier grâce à l'utilisation de prêts, des fonctions d'assurance grâce au crédit de groupe et des avantages fiscaux. Il est également utile pour se constituer une pension de retraite privée et attire l'attention comme moyen de se constituer un patrimoine dans une perspective à long terme.

Types d'investissements immobiliers adaptés aux débutants

Il existe de nombreux types d'investissements immobiliers. Cet article se concentre sur "l'investissement en copropriété " et "l'investissement dans un appartement à construction unique", deux types représentatifs que les débutants sont susceptibles d'envisager en premier lieu. Chaque type d'investissement a un coût initial et des caractéristiques de risque et de rendement différents. Il est donc important de comprendre ces caractéristiques et de choisir la méthode qui vous convient le mieux.

L'investissement en copropriété (investissement dans une seule pièce) est une méthode qui consiste à acheter une copropriété ou un appartement (la partie propriétaire) et à le louer. Par rapport à l'achat d'un immeuble entier, le prix de la propriété est plus bas, les coûts initiaux sont donc moins élevés et il est plus facile de commencer avec un risque plus faible. En particulier, les copropriétés de type studio sont populaires auprès des débutants en raison de leur faible prix d'achat. La liquidité des logements en copropriété est également relativement élevée, ce qui les rend faciles à vendre si vous souhaitez vous en séparer. En revanche, l'inconvénient est que les revenus locatifs deviennent nuls lorsque les locataires quittent les lieux; dans le cas d'une copropriété d'une pièce, les revenus pendant la période d'inoccupation sont totalement perdus, de sorte que les remboursements d'emprunt pendant cette période doivent être compensés par les revenus de l'activité principale ou par d'autres sources. En outre, le rendement (taux de rentabilité) d' une unité de copropriété tend à être inférieur à celui d'un investissement dans un immeuble entier, étant donné que le capital foncier est plus faible. En général, le rendement en surface des investissements en copropriété est estimé à environ 4 %, ce qui représente un rendement inférieur à celui d'un investissement dans un immeuble entier. Néanmoins, il s'agit d'un moyen facile pour les débutants de commencer avec un petit capital d'investissement.

L'investissement dans un appartement individuel (condominium) est une méthode qui consiste à acheter un immeuble entier d'appartements ou de condominiums et à le gérer en louant plusieurs pièces. Le prix de l'immeuble étant élevé, un prêt est souvent contracté pour l'acheter. Si toutes les chambres sont occupées, il est possible de percevoir un revenu locatif important, mais il faut savoir que s'il y a des chambres vacantes, le revenu diminuera de manière significative. Même si vous prévoyez de financer le prêt avec les revenus locatifs de plusieurs logements, vous devrez combler le manque à gagner avec les revenus de votre activité principale si le nombre de logements vacants est plus élevé que prévu et que les revenus locatifs sont insuffisants. Par ailleurs, un seul bien immobilier comporte de nombreuses pièces et les coûts d'entretien et de gestion de l'ensemble de l'immeuble sont généralement élevés. En effet, ces coûts ne sont pas associés à la propriété d'une unité, comme le nettoyage et l'inspection des parties communes, ainsi que les frais de réparation pour l'ensemble du bâtiment. En revanche, si plusieurs locataires peuvent être recrutés régulièrement sur une longue période, il est possible de générer d'importants bénéfices sur une longue période. Plutôt que de réaliser des bénéfices grâce à des transactions à court terme, un investissement dans un seul immeuble doit être considéré comme une opération qui prévoit des revenus stables grâce à une propriété à long terme. Comme le prix d'acquisition est élevé, le montant des fonds personnels requis est également important, de sorte que cette méthode d'investissement convient aux personnes disposant de fonds personnels suffisants ou d'un revenu annuel élevé. En fait, les produits de prêt plat proposés par les institutions financières sont également soumis à des critères de revenu plus élevés, tels que "revenu annuel de 100 000 000 JPY ou plus", et sont destinés aux employés d'entreprises à haut revenu, aux médecins et à d'autres personnes fortunées. Si vous disposez d'un revenu annuel de 20 millions JPY ou plus, vous pouvez facilement obtenir un prêt pour un seul bâtiment.

Comme indiqué ci-dessus, il est conseillé de choisir un objet d'investissement en fonction de vos ressources financières et de votre tolérance au risque : un appartement en copropriété si vous souhaitez démarrer facilement avec une petite somme d'argent, ou un seul immeuble d'habitation si vous disposez d'un certain montant de ressources financières et que vous souhaitez investir à grande échelle.

Quel est le montant minimum requis pour commencer à investir ?

Combien cela coûte-t-il de commencer à investir dans l'immobilier ? La première chose qui préoccupe les débutants est le capital initial requis. Le coût initial d'un investissement immobilier se compose en grande partie d'un acompte (fonds personnels) et d'autres dépenses. À titre indicatif, dans de nombreux cas, environ 10 à 20 % du prix d'achat est utilisé comme acompte et environ 5 à 10 % comme autres dépenses. Cela signifie qu'un total d'environ 17 à 30 % du prix de la propriété est requis comme fonds personnels. Par exemple, si vous achetez un bien immobilier d'une valeur de 50 millions de yens, le montant estimé des fonds personnels est d'environ 85 à 15 millions de yens. Le montant restant, soit environ 35 à 41,5 millions de yens, est généralement couvert par un prêt accordé par une institution financière.

Vérifiez les détails de la répartition des différentes dépenses.

• Frais d'agence: il s'agit des frais payés à l'agence immobilière qui assure la médiation pour le bien. Si le prix du bien dépasse 4 millions de yens, le plafond est fixé à "3 % du prix + 60 000 yens + taxe de consommation" ; pour un bien de 50 millions de yens, le plafond est d'environ 1,56 million de yens + taxe de consommation.

• Frais d'enregistrement: coût de la demande à un scrivener judiciaire d'enregistrer le transfert de propriété du bien et la constitution d'une hypothèque, qui s'élève généralement à environ 100 000 JPY, y compris les coûts réels tels que la taxe d'enregistrement et de licence, et la rémunération.

• Frais d'administration du prêt: frais payés à l'institution financière au moment de l'exécution du prêt. Une commission fixe d'environ 30 000 JPY est facturée, tandis qu'un taux fixe de 1 à 3 % est appliqué en fonction du montant du prêt.

• Commission de garantie du prêt: commission de garantie payée à la société de garantie au moment de la souscription du prêt. Pour la méthode de remboursement anticipé forfaitaire, la commission standard est d'environ 2 % du montant emprunté ; 2 % de 50 millions JPY représentent 1 million JPY. Il existe également des plans dans lesquels la commission de garantie est ajoutée au taux d'intérêt à raison de 0,2 à 0,3 % par an.

• Droit de timbre: il s'agit du coût des timbres fiscaux à apposer sur les contrats de vente de biens immobiliers et les accords de prêt. Il s'agit d'un montant fixe dépendant du montant du contrat, par exemple pour les contrats supérieurs à 50 millions JPY et inférieurs à 100 millions JPY, il est de 30.000 JPY (après application des mesures de réduction).

• Taxe sur l'acquisition de biens immobiliers : taxe locale unique imposée sur l'acquisition de biens immobiliers. Elle s'élève à 4 % de la valeur estimée (avec des réductions dans des cas particuliers), et si la valeur estimée est proche du prix d'achat, elle est d'environ 2 millions de yens dans le cas d'une propriété de 50 millions de yens.

Le total des coûts susmentionnés représente souvent de quelques % à 10 % au maximum du prix du bien. En règle générale, si vous préparez 20 à 30 % du prix du bien, y compris les autres dépenses, en fonds propres, vous aurez plus de chances d'obtenir un prêt auprès d'une institution financière. À l'inverse, le fait de compter entièrement sur un financement sans fonds personnels (prêt intégral) constitue un obstacle de taille et comporte un risque élevé. En fait, certaines sociétés spécialisées dans l'immobilier d'investissement peuvent offrir une proposition similaire à un "prêt complet" qui vous permet de commencer à investir avec moins de 10 % de vos fonds propres. Cependant, un prêt complet augmente la charge de remboursement mensuel et allonge la période de remboursement, ce qui risque de réduire les possibilités de sortie (vente ou remboursement complet). En tant que débutant, il est plus sûr d'investir ses fonds propres dans une mesure raisonnable et de verser un certain acompte avant de commencer à investir.

◎Cas pratique : combien de fonds personnels et de frais initiaux pour un bien immobilier de 50 millions de yens ?

A titre d'exemple concret, simulons le cas de l'achat d'un bien d'investissement au prix de 50 millions de yens. Supposons que, conformément aux lignes directrices susmentionnées, 20 % du prix du bien (10 millions de yens) soient d'abord utilisés comme acompte, et qu'en outre, environ 7 % du prix du bien (3,5 millions de yens) soient affectés à d'autres dépenses. Dans ce cas, le montant total à préparer en tant que fonds propres serait d'environ 13,5 millions JPY. D'autre part, les 36,5 millions de yens restants sont supposés être financés par un prêt d'une institution financière. En supposant que le montant du prêt de 36,5 millions de yens soit emprunté à un taux d'intérêt annuel de 2 % et que la durée du prêt soit de 25 ans (remboursement égal du capital et des intérêts), le montant du remboursement mensuel du prêt serait d'environ 170 000 yens (*varie en fonction du taux d'intérêt et de la durée). Supposons que le revenu locatif de la propriété, dans l'hypothèse d'une occupation complète, s'élève à 250 000 yens par mois. Si 20 % du loyer (environ 50 000 JPY) sont déduits au titre des frais d'exploitation tels que les frais de gestion, les fonds de réserve pour les réparations et les impôts, le revenu locatif restant est d'environ 200 000 JPY par mois. Si les remboursements de prêts de 170.000 yens sont payés à partir de ces 200.000 yens, il restera environ 30.000 yens par mois (flux de trésorerie). En d'autres termes, dans cette simulation, avec un investissement de 13,5 millions de yens de fonds propres, on calcule que vous pouvez détenir un actif de 50 millions de yens (terrain et bâtiment) pendant une longue période tout en obtenant un revenu mensuel positif de 30 000 yens. 25 ans plus tard, le prêt est remboursé et ensuite, après déduction des dépenses mensuelles, environ 200 000 yens deviennent presque un pur bénéfice (revenu du propriétaire). En outre, si la valeur du bien augmente pendant la durée du prêt, on peut s'attendre à un bénéfice à la vente, et même si le bien n'est pas vendu, il peut être transmis à la génération suivante en tant qu'actif. Bien entendu, cette estimation est basée sur l'hypothèse que le bien est entièrement occupé, et s'il y a des logements vacants, les revenus et les dépenses se détérioreront. Le flux de trésorerie fluctuera également en raison de l'augmentation des taux d'intérêt et des coûts de réparation. L'important est d'effectuer une simulation détaillée des revenus et des dépenses avant l'achat et de choisir un bien qui peut être remboursé sans difficulté sur la base de fonds personnels suffisants et d'un plan de revenus et de dépenses solide. Si le bien peut couvrir en grande partie les remboursements de l'emprunt grâce aux revenus locatifs tels que décrits ci-dessus, il peut constituer une base solide pour la constitution d'un patrimoine.

Méthodes de financement : prêts plats et critères des institutions financières

Pour financer l'achat d'un bien d'investissement, les investisseurs individuels ont principalement recours à des prêts accordés par des institutions financières, appelés "prêts d'investissement immobilier " ou "prêts à taux fixe". Les prêts d'investissement immobilier et les prêts plats sont utilisés de la même manière, mais généralement les prêts d'investissement immobilier sont destinés à l'achat d'unités de copropriété, tandis que les prêts plats sont destinés à des propriétés individuelles. Dans certains cas, le nom du produit de prêt est "prêt plat", même pour les investissements en copropriété, mais il s'agit essentiellement d'un prêt destiné exclusivement à l'achat d'immeubles de placement.

La structure d'un prêt plat est similaire à celle d'un prêt hypothécaire, mais il est important de noter que les taux d'intérêt et les critères diffèrent. Tout d'abord, le niveau des taux d'intérêt tend à être plus élevé pour les prêts plats que pour les prêts hypothécaires résidentiels. Actuellement (vers 2025), le taux d'intérêt moyen pour les prêts plats est estimé à environ 2,5 % par an. Par exemple, certaines grandes banques, telles que les mégabanques, offrent des taux d'intérêt aussi bas qu'environ 1 % par an à leurs meilleurs clients, tandis que les banques régionales varient de 1,5 % à 4,5 % par an. Les mégabanques qui proposent des taux d'intérêt plus bas ont des critères plus stricts et fixent des barrières sur des attributs tels que le revenu annuel et le lieu de travail. En général, plus les caractéristiques de l'emprunteur sont bonnes (revenu annuel, profession, solvabilité, etc.), plus il est facile d'obtenir un prêt à un taux d'intérêt plus bas. La durée du prêt est également limitée par la durée de vie et l'âge du bien. La durée maximale du prêt pour un appartement en bois est d'environ 20-25 ans, et pour un appartement en béton armé, la durée maximale est de 30-35 ans. Plus la période de remboursement est longue, plus la charge de remboursement mensuelle est faible, mais plus le montant total des intérêts est élevé. Il est important de choisir un type de taux d'intérêt (fixe ou variable) et une durée de remboursement adaptés à votre plan financier.

Comme critères d'obtention d'un prêt, les institutions financières évaluent principalement les caractéristiques de l'emprunteur et la valeur de garantie du bien immobilier. Les caractéristiques de l'emprunteur comprennent notamment le revenu annuel, la profession/le statut d'emploi, l'ancienneté, la situation patrimoniale et les antécédents en matière de crédit. En général, des critères tels que "un revenu annuel de 0 million JPY ou plus" sont souvent présentés comme une exigence pour les prêts plats, et une ligne directrice largement reconnue est un revenu annuel de 7 millions JPY ou plus. En fait, on dit que les personnes exerçant une profession libérale (médecins, avocats, etc.), les fonctionnaires et les personnes travaillant pour des sociétés cotées en bourse, qui peuvent s'attendre à un revenu stable et qui n'ont pas d'autres emprunts importants, auront un avantage dans l'évaluation d'un prêt à l'investissement immobilier. Un revenu annuel élevé ne garantit pas nécessairement l'obtention d'un prêt, mais un revenu annuel de 7 millions de yens peut être considéré comme un guide. Si vous disposez d'un revenu annuel de l'ordre de 20 millions de yens, ce qui correspond au public présumé de cet article, vous avez satisfait aux exigences en matière de revenu annuel en termes d'attributs et vous êtes susceptible d'obtenir un prêt à des conditions favorables. Certaines institutions financières fixent la limite maximale du prêt à environ 10 fois le revenu annuel. Sur cette base, on peut s'attendre à une limite de prêt d'environ 200 millions de yens pour un revenu annuel de 20 millions de yens. Toutefois, le montant réel du prêt tiendra également compte de l'équilibre (ratio de remboursement) avec les revenus locatifs du bien. Bien que les institutions financières prennent le bien en garantie, elles s'attachent en fin de compte à déterminer si le prêt peut être remboursé sans difficulté grâce aux revenus locatifs et aux revenus de l'emprunteur. Par conséquent, outre la valeur de garantie suffisante du bien, la rentabilité du bien (loyers attendus et risque d'inoccupation) est également prise en compte dans l'évaluation. Même si vous disposez de revenus élevés et de fonds personnels abondants, vous risquez de ne pas pouvoir obtenir un prêt pour un projet dont le plan de recettes et de dépenses n'est pas viable.

Compte tenu de ce qui précède, les débutants doivent garder à l'esprit les points suivants lorsqu'ils demandent un prêt

• Préparez un acompte suffisant: comme indiqué ci-dessus, plus vous disposez de fonds propres, plus vous avez de chances d'obtenir un prêt. Les prêts plats actuels exigent généralement un acompte de 10 à 20 %, plus environ 7 % pour les autres dépenses (17 à 27 % du total des fonds propres). Les plans qui sont proches d'un prêt complet avec moins de 17 % de fonds propres tendent à réduire le montant du financement disponible. Dans la mesure du possible, il est conseillé de fixer ses propres critères, tels que le versement d'un acompte d'au moins 20 % du prix du bien et la limitation du montant emprunté à un certain nombre de fois son revenu annuel.

• Consultez plusieurs institutions financières : les attitudes et les conditions de prêt varient d'une institution financière à l'autre. Outre le niveau des taux d'intérêt, le montant du prêt disponible, la durée du prêt et les critères d'évaluation des garanties diffèrent d'une banque à l'autre. Les mégabanques ont tendance à proposer des taux d'intérêt bas, mais sont plus strictes en ce qui concerne le montant des prêts, tandis que les banques régionales et les coopératives de crédit proposent des taux d'intérêt plus élevés, mais sont plus flexibles et prêtes à prêter plus d'argent. Adressez-vous à plusieurs banques pour une consultation préliminaire et une présélection, et comparez les conditions de taux d'intérêt, de durée et de montant du prêt. Il est alors judicieux de choisir l'institution financière qui offre les conditions les plus favorables.

• Faites attention à votre dossier de crédit et à vos autres dettes: un solde élevé de prêts sur carte, d'échéances de cartes de crédit, etc. est négatif. Remboursez et effacez les prêts inutiles avant de contracter un prêt plus important. De même, si vous avez des antécédents de délinquance ou d'accident, cela est fatal à votre cote de crédit. Si vous n'êtes pas sûr de vos antécédents en matière de crédit, vous pouvez demander à l'avance aux bureaux de crédit de vous fournir des informations à ce sujet.

• Évaluation de la sécurité du bien: les institutions financières évaluent également le bien que vous avez l'intention d'acheter. Elles calculent la "valeur de capitalisation du revenu" ou la "valeur ajoutée" en fonction de l'emplacement, de l'âge, de la structure, du rendement et d'autres facteurs, et déterminent le montant du prêt en conséquence. Plus le bien est situé en centre-ville, plus il est facile d'obtenir une évaluation et plus le montant du prêt est élevé. À l'inverse, il arrive que l'évaluation de biens anciens situés dans des zones rurales soit faible et que le montant du prêt souhaité ne puisse être obtenu. Il est conseillé de se renseigner auprès d'une agence immobilière pour savoir à combien la banque évaluera le bien que vous envisagez d'acheter.

Ainsi, tant la solvabilité de l'emprunteur que le choix du bien sont importants pour lever des fonds en faveur d'un prêt plat. Partez sur des bases solides avec un montant de prêt raisonnable tout en utilisant l'avantage d'un revenu élevé.

Frais d'entretien non initiaux et mesures de risque

Divers frais d'entretien et de gestion (frais courants) sont à prévoir même après l'achat d'un bien immobilier et le début de l'investissement immobilier. Bien qu'il soit facile de se concentrer uniquement sur les coûts initiaux, il est important d'établir un plan financier basé sur les dépenses postérieures à l'achat. Cette section explique les principaux coûts d'entretien, les risques liés à l'investissement immobilier et la manière d'y faire face.

• Taxe foncière et taxe d'urbanisme: il s'agit de taxes prélevées sur les propriétaires de biens immobiliers au 1er janvier de chaque année. La taxe foncière s'élève à 1,4 % de la valeur estimée et la taxe d'urbanisme à 0,3 % (selon la municipalité), ce qui signifie qu'une propriété dont la valeur estimée est de 50 millions JPY, par exemple, subira une charge fiscale annuelle d'environ 850 000 JPY. Ces taxes sont des coûts fixes qui sont supportés indépendamment du fait qu'il y ait ou non des locataires.

• Frais de gestion et fonds de réserve pour les réparations (pour les condominiums) : il y a des frais de gestion mensuels pour l'entretien des parties communes du condominium et un fonds de réserve pour les réparations afin de prévoir les futures réparations de grande ampleur. En fonction du bien et de l'association de gestion, les frais mensuels standard pour une unité de copropriété d'une pièce sont d'environ 10 000 à 20 000 JPY.

• Frais d'entretien et de gestion de l'immeuble (pour les propriétés individuelles) : frais de gestion de l'immeuble tels que les frais d'électricité pour l'éclairage commun, les frais d'inspection légale pour les installations telles que les réservoirs d'eau et les pompes, et les frais de nettoyage. L'autogestion est possible, mais dans de nombreux cas, la gestion est confiée à une société de gestion pour les propriétés éloignées ou les propriétés comportant un grand nombre d'unités.

• Frais de gestion locative: il s'agit des frais facturés aux sociétés de gestion locative chargées de recruter les locataires, de percevoir les loyers et de traiter les plaintes. En général, les frais s'élèvent à environ 5% du loyer, allant de 2.500 JPY par mois pour un loyer mensuel de 50.000 JPY à 10.000 JPY par mois pour un loyer mensuel de 200.000 JPY. Lors du recrutement de nouveaux locataires, une commission pour imprévus d'environ un mois de loyer peut également être payée séparément en tant que commission de publicité (AD) et de frais d'administration du contrat.

• Primes d'assurance contre les incendies et les tremblements de terre: la plupart des institutions financières exigent une assurance contre les incendies lors de la souscription d'un prêt. La prime annuelle dépend de la taille du bâtiment, mais peut s'élever à plusieurs dizaines de milliers de yens.

• Autres frais d'entretien: s'il y a des locataires, les charges de base sont supportées par les locataires, mais les factures d'électricité et d'eau pour les parties communes sont à la charge du propriétaire. Vous devez également prendre en compte les frais de déclaration des revenus immobiliers après l'acquisition du bien (par exemple, les frais de recrutement d'un comptable) et les frais d'entretien de la société si vous constituez une société et exploitez le bien.

Bien que les frais de fonctionnement susmentionnés dépendent de la taille du bien, il est conseillé de prévoir 20 à 30 % des revenus locatifs mensuels à titre indicatif. Par exemple, si le revenu locatif mensuel total est de 200 000 yens, 40 000 à 60 000 yens sont déduits au titre des frais d'entretien et le remboursement du prêt est effectué sur le reste. Il est important de simuler les recettes et les dépenses à l'avance pour s'assurer que le solde ne devient pas négatif, en tenant compte du fait qu'une partie des revenus disparaîtra en raison des dépenses d'exploitation.

Principaux risques possibles et comment y faire face

L'investissement immobilier comporte les risques suivants. Cependant, il n'y a pas lieu de les craindre plus que nécessaire si vous prenez des mesures à l'avance. Examinons les principaux risques et la manière d'y faire face.

Risque de vacance: si les locataires déménagent et que le bien reste vacant, les revenus locatifs cessent et les taxes foncières et les frais de gestion continuent d'être supportés. En conséquence, le propriétaire devra prendre un déficit, ce qui entraînera une perte importante. La principale parade à ce risque est de choisir un bien situé dans une zone à forte demande locative. Il est essentiel de sélectionner des biens situés près des gares, à proximité des universités et des entreprises, et dans des zones bénéficiant d'un bon environnement, afin qu'ils soient moins susceptibles de devenir vacants. Il est également important de fixer un loyer équitable, conforme au marché environnant, et de recruter rapidement des locataires en cas de vacance. Il est également efficace de choisir une société de gestion locative fiable et de lui demander d'utiliser ses solides compétences en matière de recrutement pour trouver le prochain locataire le plus rapidement possible. Vous pouvez également recourir à un contrat de sous-location (garantie d'inoccupation), auquel cas il convient de vérifier minutieusement le niveau de loyer garanti et les conditions du contrat.

2. risque de réparation: les bâtiments se détériorent avec le temps et il existe un risque de coûts de réparation élevés et inattendus. Selon les directives du ministère de l'aménagement du territoire, des infrastructures et des transports, les travaux de réparation à grande échelle sur les copropriétés sont généralement effectués sur un cycle de 12 ans, pour un coût d'environ 1 million JPY par unité. En outre, les coûts de restauration des rayures et des taches causées par l'utilisation quotidienne sont essentiellement à la charge du propriétaire. Le risque est que ces coûts de réparation pèsent sur les revenus locatifs et détériorent l'équilibre revenus/dépenses. Pour y remédier, il est important d'établir à l'avance un plan de réparation à long terme et de constituer un fonds de réserve pour les réparations (fonds de réserve). Lors de l'achat d'un bien immobilier, veillez à vérifier le rapport d'enquête sur les questions importantes (un document résumant la situation de gestion et l'historique des réparations) afin de comprendre le calendrier des réparations à venir et l'état des réparations passées. Si vous achetez un bien ancien, il est fort probable que des réparations importantes soient nécessaires dans un avenir proche. Négociez donc le prix et prévoyez de commencer les réparations immédiatement après l'achat afin d'anticiper le coût de ces réparations. Il est également important de maintenir le bâtiment en bon état en effectuant un entretien régulier au quotidien. En effectuant les petites réparations le plus tôt possible, vous pouvez éviter des problèmes majeurs et prolonger la durée de vie du bâtiment. N'oubliez pas de déduire les frais de remise en état du dépôt de garantie lorsque les locataires quittent les lieux.

3. risque de taux d'intérêt: si votre prêt est assorti d'un taux d'intérêt variable, il existe un risque que les hausses futures des taux d'intérêt augmentent les remboursements de votre prêt et pèsent sur votre trésorerie. dans les années 2020, les taux d'intérêt étaient très bas au Japon, mais certains éléments indiquent que la Banque du Japon pourrait modifier sa politique et augmenter les taux d'intérêt à l'avenir, en fonction des conditions inflationnistes. La politique de la Banque du Japon pourrait changer et les taux d'intérêt pourraient augmenter, en fonction des conditions inflationnistes. Le meilleur moyen d'y remédier est de choisir un prêt à taux fixe ou, même si vous avez un taux d'intérêt variable, de prévoir une possibilité de remboursement anticipé. Si vous utilisez les remboursements anticipés pour réduire le capital, vous pouvez réduire l'augmentation de la charge d'intérêt lorsque les taux d'intérêt augmentent. Il est également utile d'envisager un refinancement auprès d'une autre banque dans le cas improbable d'une hausse importante des taux d'intérêt. En procédant à un refinancement, vous pouvez ajuster votre charge de remboursement en changeant le type de taux d'intérêt pour un taux fixe ou en passant à une institution financière dont le taux d'intérêt est plus bas. Suivez régulièrement l'actualité économique et l'évolution des taux d'intérêt.

4.4 Risque lié aux relations avec les locataires: la gestion locative comporte également le risque de problèmes avec les locataires et d'arriérés de loyer. Il y a aussi des situations qui demandent beaucoup de temps et d'efforts, comme les pannes d'équipement tard dans la nuit ou les plaintes pour nuisances sonores, et si les locataires ne paient pas leur loyer à temps, cela peut entraîner une perte de revenus. Le premier moyen efficace d'y remédier est de choisir comme partenaire une société de gestion locative fiable. Une société de gestion qui a fait ses preuves disposera d'un service de réponse 24 heures sur 24 et d'un système rigoureux de sélection des locataires afin de prévenir les problèmes tout en augmentant la satisfaction des locataires. Lors de la sélection des locataires potentiels, il est également important de choisir des locataires présentant un faible risque d'arriérés de loyer en vérifiant soigneusement leurs revenus, leur lieu de travail et leurs antécédents en matière d'arriérés. Ces dernières années, de plus en plus de locataires sont tenus de faire appel à une société de garantie des loyers lorsqu'ils signent un contrat de location, et il existe un système dans lequel la société de garantie paie le loyer au nom du locataire dans le cas improbable où ce dernier aurait des arriérés. Le recours à une société de garantie peut réduire considérablement le risque d'impayés. Une communication fluide avec les locataires et l'établissement d'une relation de confiance avec eux peuvent également conduire à une location à long terme et prévenir les problèmes. Faire preuve d'une attitude de gestion sincère en tant que propriétaire en procédant à des inspections régulières du bien et en réparant les défauts dès que possible peut accroître la satisfaction des locataires et, par conséquent, réduire les arriérés de loyer et les plaintes.

5. risque de baisse des prix de l'immobilier: les conditions économiques et l'équilibre entre l'offre et la demande peuvent entraîner une baisse de la valeur de l'actif du bien acheté. Si le prix devient inférieur au prix d'achat au moment de la vente, il en résulte une moins-value (perte sur la vente). Cependant, l'immobilier étant illiquide, il existe également le risque que le bien ne puisse être vendu au prix souhaité et que les fonds soient immobilisés. En guise de contre-mesure, il est important d'envisager des stratégies de sortie à l'avance. Par exemple, si vous envisagez de réaliser un bénéfice sur la vente du bien à l'avenir, vous pouvez choisir un bien moins cher que le prix du marché au moment de l'achat, ou choisir un bien dans une zone ou d'une taille facile à revendre. Une autre stratégie consiste à investir dans une perspective à long terme, avec l' intention de conserver le bien en location pendant une longue période dans le pire des cas. Si la durée du prêt n'est pas trop courte et que les mensualités sont généreuses, vous éviterez de devoir vendre dans l'urgence lorsque les conditions du marché sont mauvaises. Bien que le risque de hausse ou de baisse des prix de l'immobilier soit difficilement maîtrisable, il peut être couvert dans une certaine mesure par un choix judicieux de la localisation et de l'adéquation du prix d'achat. L'acquisition de biens immobiliers de premier ordre à un prix raisonnable, susceptibles de maintenir ou d'augmenter la valeur de l'actif à l'avenir, contribuera à réduire le risque de sortie.

Comme indiqué ci-dessus, l'investissement immobilier comporte plusieurs risques, mais la plupart d'entre eux peuvent être atténués grâce à des recherches préalables, une planification et une gestion adéquate. En comprenant correctement les risques et en vous y préparant, vous serez en mesure de maintenir une gestion locative stable.

Les points clés de la réussite

Enfin, voici quelques points importants que les débutants doivent garder à l'esprit pour réussir dans l'investissement immobilier. Le raccourci pour réussir est d'être vigilant et de bien respecter les règles de base, tout en profitant d'un contexte patrimonial privilégié avec un revenu annuel de plus de 20 millions de yens.

Les points clés de la sélection d'un bien immobilier

Il n'est pas exagéré de dire que la sélection d'un bien immobilier est primordiale en matière d' investissement immobilier. Si un bon bien immobilier permet d'éviter des erreurs majeures même si l'on est un peu inexpérimenté, si l'on se trompe dans le choix du bien, on risque d'avoir des difficultés même si l'on dispose d'un revenu et de ressources financières élevés. Choisissez votre bien avec soin, en gardant à l'esprit les points suivants

• Recherche approfondie de l'emplacement: vérifiez si la demande locative est élevée dans la région. Vérifiez soigneusement la distance qui vous sépare de la gare la plus proche, si le quartier est animé ou non, s'il y a des universités ou des entreprises, ainsi que l'environnement et la sécurité. Il est également important de consulter les cartes des risques et de choisir une zone présentant un faible risque de catastrophes naturelles telles que les inondations et les glissements de terrain. Comme l'emplacement est un facteur qui ne peut être modifié, choisissez un endroit où la demande est forte et où la sécurité est assurée.

• Vérifiez l 'état de la propriété: examinez l'âge du bâtiment, sa structure, la fiabilité de l'entreprise de construction et l'historique des réparations. Si possible, faites inspecter le bâtiment par un professionnel pour vérifier l'absence de fuites et de défauts structurels. S'il s'agit d'un bien de seconde main, la rénovation la plus récente et l'état de fonctionnement des installations sont également des points importants à vérifier. La qualité du bâtiment influe directement sur la sécurité de son exploitation à long terme.

• Achetez à un prix équitable: étudiez le loyer et le rendement du marché dans les environs et les exemples de transactions pour déterminer si le prix est adapté aux revenus et aux dépenses. Si vous achetez un bien immobilier à un prix supérieur à celui du marché, le rendement diminuera et il sera peut-être difficile de trouver un acheteur lorsque vous voudrez vendre le bien à l'avenir. La première étape de la réussite consiste à acquérir un bien immobilier à un prix approprié ou sous-évalué par rapport à sa capacité de rendement. Il n'est pas nécessaire d'opter pour un bien de grande valeur simplement parce que vous avez des revenus élevés. Choisissez un bien modeste, mais dont le chiffre d'affaires est régulier.

Points clés de la planification des revenus et des dépenses et de la planification financière

L'investissement immobilier est un jeu à long terme. Il est important d'établir à l 'avance un plan financier détaillé et une simulation des revenus et des dépenses, et de travailler conformément à ce plan.

• Plan de remboursement raisonnable: calculez vos fonds propres, le montant emprunté, les revenus locatifs et les dépenses, et élaborez un plan de prêt qui vous permette de rembourser le prêt dans une fourchette qui n'interfère pas avec votre vie quotidienne. Vérifiez si le flux de trésorerie peut être généré même avec des hypothèses prudentes telles qu'un taux de vacance de XX % ou une baisse des loyers de XX %. Il est également judicieux de fixer vos propres règles, comme des remboursements mensuels ne dépassant pas X % de votre salaire net. La clé de la longévité est d'éviter le surendettement par des emprunts élevés et de maintenir le ratio de charge de remboursement à un niveau légèrement confortable.

• Comparez les conditions de prêt: ne vous contentez pas d'une seule banque pour un prêt, mais contactez plusieurs institutions financières et essayez d'obtenir les meilleures conditions. Comparez les taux d'intérêt, les conditions de prêt et le coût total, y compris les frais de garantie. Estimez également l'impact d'une éventuelle hausse des taux d'intérêt. Ne laissez pas le prêt sans remboursement, mais révisez régulièrement le taux d'intérêt et envisagez un refinancement.

• Une couverture d'assurance appropriée: assurez-vous que vous disposez de l'assurance incendie, de l'assurance contre les tremblements de terre et de l'assurance garantie des loyers nécessaires pour faire face aux risques imprévisibles. L'assurance contre les tremblements de terre, en particulier, est facultative mais tellement importante qu'elle est indispensable au Japon. Pour une prime modique, vous pouvez vous préparer au pire risque de perte de biens, alors ne soyez pas avare de votre assurance.

• Constituez un fonds de réserve: il est toujours bon de disposer de plusieurs mois, voire six mois, de revenus locatifs comme fonds de roulement. En cas de réparations importantes ou de dépenses imprévues, vous pouvez utiliser le fonds de réserve pour faire face temporairement à la situation, puis vous pouvez vous permettre de vous rétablir grâce aux revenus locatifs ou à un financement supplémentaire. Les fonds excédentaires en cas d'occupation complète ne doivent pas être dilapidés, mais conservés en vue de la prochaine opportunité d'investissement ou d'un remboursement anticipé.

Points clés sur la gestion locative et les systèmes d'exploitation

Le système de gestion après l'achat est un autre facteur important qui peut faire ou défaire un investissement. Les débutants ne devraient pas essayer de gérer leur propre bien, mais laisser cette tâche à des professionnels ayant fait leurs preuves.

• Choisir une société de gestion fiable: la gestion locative (recrutement et sélection des locataires, procédures contractuelles, contrôle des loyers, traitement des plaintes, résorption des vacances, etc. ) est complexe et nécessite des connaissances spécialisées. L'externalisation auprès d'une société de gestion réputée ayant fait ses preuves permettra non seulement de réduire le temps et les efforts nécessaires au propriétaire, mais aussi d'améliorer la satisfaction des locataires et de réduire le risque d'inoccupation. Bien qu'il y ait des frais de gestion, cela vaut la peine de faire appel à un professionnel, surtout pour les investisseurs salariés très occupés.

• Recrutement et sélection minutieux des locataires: il est important de commencer rapidement le recrutement et d'effectuer un marketing précis pour minimiser la période d'inoccupation. Encouragez la société de gestion à adapter les conditions de recrutement (fixation du loyer et des frais initiaux) aux besoins du marché et à promouvoir le bien dans un large éventail de supports publicitaires. Ne sous-estimez pas l'importance de la sélection des locataires. Vérifiez le niveau de revenu des locataires potentiels, leur lieu de travail, leurs antécédents en matière d'arriérés, etc. et sélectionnez des locataires qui ne risquent pas de poser de problèmes. Le recours à une société garante est également normalisé pour se préparer au risque de non-paiement des arriérés.

• Assurer une location stable et à long terme: les revenus sont plus stables si les locataires continuent à vivre dans le bien le plus longtemps possible. Il est donc important de bien entretenir le logement. Réparez dès que possible tout problème concernant les parties communes et les installations intérieures et maintenez un environnement de vie propre grâce à un nettoyage régulier. Répondre rapidement et poliment aux demandes des locataires et établir une relation de confiance afin que les locataires sentent qu'ils peuvent compter sur le propriétaire ou la société de gestion. Si nécessaire, réviser les loyers (les laisser inchangés ou les réduire légèrement tant qu'ils ne sont pas trop bas) et investir dans des rénovations pour rester compétitif. L'amélioration de la satisfaction des locataires est essentielle pour une gestion locative stable.

• Envisagez des stratégies de sortie: l'investissement immobilier n'est pas seulement important avant de commencer, il l'est aussi à la fin (sortie). Prévoyez le moment où vous rembourserez le prêt et la manière dont vous utiliserez le bien à l'avenir, et si vous avez l'intention de vendre, ne manquez pas le bon moment pour le faire. En fonction de l'évolution du marché, vous devrez peut-être prendre la décision de vendre le bien avant terme pour réaliser un bénéfice et passer à l'investissement suivant, ou choisir de conserver le bien à long terme et de continuer à percevoir des revenus locatifs sous la forme d'une rente. Si, dès l'achat d'un bien immobilier, vous définissez une politique générale, telle que "je vendrai ce bien dans quatre ans" ou "je le conserverai jusqu'à la génération de mes enfants", il vous sera plus facile de prendre des décisions de gestion au jour le jour.

Ce sont là quelques-uns des points généraux à prendre en considération lors du choix d'un bien immobilier, de la planification financière et de la gestion locative. Même ceux qui se lancent dans l'investissement immobilier avec un revenu annuel élevé et une bonne solvabilité pourront se constituer un patrimoine solide tout en minimisant les risques en gardant ces éléments de base à l'esprit.

Il y a beaucoup de choses que les débutants ne comprennent pas, mais n'hésitez pas à développer vos connaissances et votre expérience avec l'aide de sociétés immobilières, d'institutions financières et d'investisseurs chevronnés. L'investissement immobilier n'est pas un moyen de s'enrichir à court terme, mais un moyen de se constituer régulièrement un patrimoine dans une perspective à long terme. Si vous commencez par une préparation et une planification suffisantes, il peut s'agir d'une option puissante pour ceux qui disposent d'un revenu stable de plus de 20 millions de yens par an pour construire un nouveau pilier de revenus locatifs. Nous espérons que les explications données dans cet article vous aideront à faire le bon choix.