Estrategias para Invertir en Bienes Raíces y Proteger tu Patrimonio

La inversión inmobiliaria es una de las opciones más eficaces para crear riqueza. Sobre todo para quienes se han concentrado en su actividad principal, como los fundadores y directivos de empresas cotizadas, la inversión inmobiliaria es un medio estratégico de asegurarse unos ingresos estables y protegerse al mismo tiempo del impuesto de sucesiones. El mercado inmobiliario japonés se mantiene boyante de cara a 2025 y, con los conocimientos y la estrategia adecuados, es posible proteger y aumentar el patrimonio a largo plazo.

Cinco razones por las que los particulares con grandes patrimonios deberían plantearse ahora la inversión inmobiliaria

Existen múltiples razones por las que las personas con patrimonios elevados deberían considerar la inversión inmobiliaria como una opción de gestión de activos. En el entorno económico actual, en particular, su atractivo es aún mayor.

Funciona como cobertura contra la inflación.

En la actual tendencia inflacionista mundial, los activos financieros como el efectivo y los bonos están perdiendo valor real. Dado que los bienes inmuebles son activos reales, son muy resistentes a la inflación: para 2024, se espera que la tasa de inflación en Japón supere el 2%, y los alquileres inmobiliarios tenderán a subir en consonancia, lo que tendrá el efecto de evitar un descenso del valor de los activos.

Asegurar un flujo de caja estable

Es importante asegurarse una fuente estable de ingresos incluso después de retirarse de la gestión de una empresa cotizada. Invertir en inmuebles de alta calidad genera unos ingresos mensuales estables a largo plazo. Para los particulares con grandes patrimonios, en particular, esta estabilidad es un atractivo importante que no se encuentra en otras opciones de inversión.

Efecto de diversificación en las carteras de activos.

La inversión en diferentes clases de activos -inmobiliarios, así como acciones y bonos- reduce el riesgo global de la cartera: mientras que el mercado bursátil fluctúa significativamente entre 2023 y 2024, los precios de los inmuebles aumentan constantemente, lo que demuestra una vez más los beneficios de la diversificación.

Ventajas fiscales.

Una de las ventajas más importantes para los grandes patrimonios son las ventajas fiscales de la inversión inmobiliaria. Se pueden utilizar diversas medidas fiscales, como el efecto de las medidas fiscales sobre la renta y los habitantes a través de la depreciación y la reducción de los valores liquidados del impuesto de sucesiones. En particular, la inversión inmobiliaria es un medio muy eficaz de planificación patrimonial con vistas a la sucesión.

Aumento a largo plazo del valor de los activos

Los precios de la propiedad en algunas partes de Japón, especialmente en el centro de Tokio y en las ciudades núcleo regionales, han seguido subiendo: según la Encuesta de Precios del Suelo 2024, se produjo un marcado aumento de los precios del suelo en las tres mayores áreas metropolitanas y en ciudades núcleo regionales como Sapporo, Sendai, Hiroshima y Fukuoka. Desde una perspectiva a largo plazo, cabe esperar que los bienes inmuebles bien situados preserven y aumenten el valor de los activos.

Últimas tendencias del mercado inmobiliario japonés (desde octubre de 2024)

Antes de empezar a invertir en inmuebles, es muy importante comprender las tendencias actuales del mercado: entre 2024 y 2025, el mercado inmobiliario japonés muestra algunas tendencias distintivas.

Tendencias regionales de los precios inmobiliarios

En el centro de Tokio, los precios inmobiliarios seguirán subiendo en 2024. En particular, en las zonas residenciales de gama alta, como los distritos de Minato, Chiyoda y Shibuya, el índice de precios de la vivienda aumentó un 8,14% interanual en enero de 2025. Por otro lado, las ciudades regionales se están polarizando más, con ciudades regionales centrales como Sapporo, Sendai, Hiroshima y Fukuoka mostrando un mayor crecimiento del precio del suelo que las tres mayores áreas metropolitanas, mientras que el índice de viviendas vacías está aumentando en zonas donde la población está disminuyendo.

Tendencias del mercado por tipo de propiedad

En el mercado de oficinas, la recuperación tras la catástrofe de Corona avanza, con un aumento de la demanda de inmuebles de alta calidad en particular. La tasa de vacantes de oficinas de grado A en Tokio ha caído hasta el 3,1% en el tercer trimestre de 2024, y el precio mensual de la unidad tsubo alcanza los 34.610 yenes.

En el mercado de la vivienda, los precios de los condominios están subiendo, y el mercado de condominios usados en el centro de Tokio es particularmente boyante: según el Índice Fudoken de Precios de la Vivienda de enero de 2025, el índice de precios de condominios usados en el área metropolitana de Tokio ha subido durante 13 meses consecutivos.

El mercado inmobiliario comercial está respondiendo a una recuperación de la demanda entrante y a cambios en el comportamiento de los consumidores. La inversión en hoteles e instalaciones comerciales ha sido especialmente activa en la zona de Osaka en vísperas de la Expo Osaka-Kansai.

Tendencias del mercado de inversión

El valor de las transacciones inmobiliarias nacionales en 2024 aumentó aproximadamente un 20% interanual, alcanzando el nivel más alto desde la crisis financiera mundial. Por sectores, las oficinas representaron el 37% de la inversión, seguidas de los hoteles (21%), las instalaciones logísticas (18%), las viviendas de alquiler (14%) y el comercio minorista (8%).

Aunque el mercado de inversión inmobiliaria está impulsado principalmente por inversores nacionales, se espera que las adquisiciones de inmuebles por parte de inversores extranjeros vuelvan a repuntar en 2025. Esto se debe a que la "rentabilidad en efectivo" de la inversión inmobiliaria en Japón sigue siendo superior a la de otros países, así como a las laxas restricciones a la compra de inmuebles por parte de extranjeros.

Análisis en profundidad de los riesgos y rendimientos de la inversión inmobiliaria

La inversión inmobiliaria es una técnica de inversión con características de "riesgo medio/rentabilidad media". Es importante que las personas con un elevado patrimonio neto comprendan plenamente tanto los riesgos como los rendimientos a la hora de considerar la inversión inmobiliaria.

Rentabilidad previsible

Existen dos tipos principales de rendimiento de la inversión inmobiliaria: el rendimiento superficial (renta de alquiler) y la plusvalía (beneficio por venta).

El rendimiento de superficie (ingresos anuales por alquiler ÷ precio de compra del inmueble × 100) se utiliza ampliamente como indicador de la eficacia de la inversión. Los índices de rendimiento de superficie en 2024 en las principales ciudades son los siguientes

• Centro de Tokio: 4-5%.
• Osaka y Nagoya: 5-6%.
• Ciudades regionales: 6-8%.

El rendimiento real ((ingresos anuales por alquiler - gastos) ÷ precio de compra del inmueble x 100) representa con mayor exactitud la rentabilidad real. Los gastos incluyen los costes de gestión, reparación, impuesto sobre bienes inmuebles, etc., y suelen representar entre el 70% y el 80% del rendimiento superficial.

Factores de riesgo a tener en cuenta

En la inversión inmobiliaria existen los siguientes factores de riesgo

Riesgo de desocupación: el riesgo de que los inquilinos se marchen y no obtengan ingresos por alquiler durante un periodo de tiempo. El riesgo de desocupación es relativamente bajo en los inmuebles de primera calidad situados en el centro de las ciudades, pero es mayor en las zonas rurales y en los inmuebles más antiguos.

Riesgo de fluctuación de precios: riesgo de que el valor de los inmuebles baje y se produzcan pérdidas al venderlos. Las propiedades en buenas ubicaciones tienden a tener una alta estabilidad de precios, pero es inevitable el impacto del futuro descenso de la población y los cambios en las condiciones económicas.

Riesgo de subida de los tipos de interés: si se financia, existe el riesgo de que aumente la carga de la amortización debido a la subida de los tipos de interés; con la supresión de la política de tipos de interés negativos en marzo de 2024 y la previsión de una subida gradual de los tipos de interés en el futuro, puede merecer la pena considerar la financiación a tipo fijo.

Riesgo de reparación y mantenimiento: el riesgo de costes de reparación inesperados. Especialmente en el caso de los inmuebles más antiguos y de las viviendas unifamiliares, existe el riesgo de que se produzcan costes significativos por reparaciones importantes.

Cómo gestionar el riesgo

Las siguientes medidas son eficaces para minimizar los riesgos de la inversión inmobiliaria

Diversificación de la cartera inmobiliaria: se puede diversificar el riesgo invirtiendo en varios inmuebles y en distintos tipos de propiedad.

Selección de propiedades en función de la ubicación: elegir propiedades en zonas con buenas conexiones de transporte y una demografía estable puede reducir los riesgos de desocupación y fluctuación de precios.

Planificación financiera generosa: es importante disponer de reservas de efectivo suficientes en caso de gastos imprevistos.

Colaboración con expertos: trabajar con profesionales inmobiliarios, contables fiscales y abogados para desarrollar una estrategia de inversión optimizada permite hacer frente con eficacia a diversos riesgos.

Ventajas fiscales para los ricos

Una de las razones por las que la inversión inmobiliaria es especialmente popular entre los ricos son las ventajas fiscales. Si se utilizan adecuadamente, se pueden esperar importantes beneficios fiscales.

Sistemas de amortización y sus ventajas fiscales

La amortización es un método contable por el que el coste de adquisición de un activo fijo, como un edificio, se divide en función de su vida útil y se registra como gasto en cada ejercicio. Para las personas adineradas es importante el hecho de que esta amortización tiene el efecto de reducir la renta imponible, aunque se trate de un gasto que no implica un desembolso real de efectivo.

La vida legal de un edificio depende de su construcción:

• Edificios residenciales de hormigón armado y hormigón armado (RC) con armazón de acero: 47 años.
• Edificios residenciales de madera: 22 años.

Para las rentas altas, el efecto de ahorro fiscal de la depreciación puede ser muy significativo, ya que los tipos del impuesto sobre la renta pueden llegar hasta el 55% (45% de impuesto sobre la renta + 10% de impuesto residencial). Por ejemplo, si un trabajador asalariado con una renta imponible de 12 millones de yenes registra una pérdida de 5 millones de yenes, incluida la depreciación, en una inversión inmobiliaria, la renta imponible se reducirá a 7 millones de yenes a través del beneficio y la pérdida, y el impuesto sobre la renta y el impuesto residencial se reducirán significativamente.

Uso de bienes inmuebles como medida del impuesto de sucesiones

Las principales razones por las que la inversión inmobiliaria es eficaz como medida del impuesto de sucesiones son los siguientes efectos de reducción de la valoración

1. Reducción de la valoración de terrenos y edificios: en las liquidaciones del impuesto de sucesiones,

   • Terrenos: tasados según el método del precio del suelo en carretera (aproximadamente el 80% del valor de mercado)
   • Edificios: tasados al valor del impuesto sobre bienes inmuebles (aprox. 50-70% del valor de mercado)

2. Disposiciones especiales para terrenos edificables de pequeñas dimensiones: los terrenos edificables que cumplen determinados requisitos ven reducido su valor de tasación en el impuesto de sucesiones.

   • Terrenos específicos para uso comercial: reducción del 80% hasta 400 m2.
   • Terrenos específicos para viviendas, etc.: reducción del 80 % hasta 330 m2.
   • Terrenos edificables para negocio de préstamos: reducción del 50% hasta 200 m2.

Por ejemplo, cuando se hereda un terreno valorado en 100 millones de yenes, el valor de tasación basado en el valor del terreno junto a la carretera es de aproximadamente 80 millones de yenes, que pueden reducirse aún más hasta aproximadamente 16 millones de yenes (reducción del 80%) si se aplica la excepción especial para pequeños terrenos residenciales. Como resultado, el valor de tasación puede reducirse al 16% del valor de mercado.

Estrategias fiscales mediante la incorporación

En el caso de inversiones inmobiliarias a partir de cierto tamaño, también merece la pena considerar las ventajas fiscales de la incorporación. Entre las ventajas de la incorporación se incluyen las siguientes

• Reducción de la carga fiscal de las rentas altas mediante la aplicación del tipo del impuesto de sociedades (aprox. 23,2%)
• Gastos deducibles en concepto de remuneración de directivos e indemnizaciones por despido
• Registro como gastos de los costes de las prestaciones a los empleados
• Utilización de la valoración de las acciones de la empresa como medida de sucesión

Sin embargo, como la constitución de una sociedad también tiene desventajas, es importante consultar con un especialista antes de tomar una decisión, en función del tamaño de la inversión y de los planes futuros.

Tipos y características de los inmuebles como inversión

Existen varias opciones para la inversión inmobiliaria. El primer paso para tener éxito es comprender las características de cada una y seleccionar una opción de inversión que se adapte a sus objetivos de inversión y recursos financieros.

Inversión en condominios seccionales

Descripción: Método de inversión en el que se obtienen ingresos por alquiler comprando y alquilando una sección (habitación) de un condominio.

Características.

• Se puede empezar con cantidades relativamente pequeñas (decenas de millones de yenes).
• Menos problemas de gestión (puede subcontratarse a una empresa de gestión).
• Gran liquidez y facilidad de venta.
• El riesgo de desocupación es relativamente bajo en las áreas metropolitanas.

Adecuado para: inversores que invierten por primera vez, los que quieren empezar con una pequeña cantidad y quieren minimizar el esfuerzo de gestión.

Inversión en condominios/apartamentos de una sola unidad

Descripción: método de inversión en el que se adquiere un condominio o edificio de apartamentos completo y se alquila a varios inquilinos.

Características:.

• Mayor rendimiento que los condominios (especialmente en zonas rurales).
• Las habitaciones múltiples permiten dispersar el riesgo de desocupación.
• Se puede decidir a discreción la gestión de todo el edificio y los planes de reparación.
• Maximiza el efecto palanca.

Adecuado para: quienes estén pensando en invertir en inmuebles a gran escala, quienes estén pensando en planificar el impuesto de sucesiones y quienes dispongan de cierto nivel de recursos financieros.

Inversión en edificios comerciales y de oficinas

Descripción: Método de inversión en el que se compran edificios de oficinas, minoristas y comerciales y se alquilan a empresas.

Características:.

• Cabe esperar muchos contratos a largo plazo e ingresos estables.
• Como los inquilinos son empresas, pueden fijarse alquileres más elevados que para los inmuebles residenciales.
• La rotación de inquilinos es baja, por lo que es menos probable que se produzcan periodos de desocupación.
• Gran estabilidad si se eligen inquilinos de sectores que no se vean fácilmente afectados por las condiciones económicas.

Adecuado para: quienes se plantean la gestión de activos a gran escala, quienes valoran la estabilidad y quienes tienen experiencia en la inversión inmobiliaria.

REIT (fondos de inversión inmobiliaria)

Descripción: Instrumento financiero que recauda fondos de muchos inversores, los invierte en bienes inmuebles y distribuye los beneficios entre los inversores.

Características:.

• Se puede invertir desde pequeñas cantidades (decenas de miles de yenes).
• Gestionados por profesionales, no requieren conocimientos ni esfuerzo.
• Los REIT cotizados tienen una gran liquidez y una excelente capacidad de reembolso.
• Es posible diversificar el riesgo invirtiendo en varios inmuebles.

Adecuado para: los que no están seguros de invertir directamente en inmuebles, los que quieren empezar con una pequeña cantidad y los que valoran la liquidez.

Consejos prácticos para inversores inmobiliarios noveles

La inversión inmobiliaria suele ser un territorio desconocido, incluso para quienes llevan muchos años dedicados a la gestión empresarial. Para que su primera inversión sea un éxito, le recomendamos que preste atención a los siguientes puntos

Criterios para elegir un inmueble que no falle

Dé prioridad absoluta a la ubicación: la ubicación es tan importante en la inversión inmobiliaria que a menudo se habla de "ubicación, ubicación, ubicación". Concéntrese en los siguientes puntos

• Comodidad del transporte (lo ideal es que esté a menos de 10 minutos a pie de una estación importante).
• Acceso a instalaciones adecuadas (supermercados, hospitales, colegios, etc.).
• Seguridad pública
• Si existen planes de desarrollo futuro

Considere el equilibrio entre la oferta y la demanda: investigue las tendencias demográficas, el número de hogares y la nueva oferta, y elija una zona en la que quepa esperar una demanda estable a largo plazo.

Calidad del edificio y estado de la gestión: sobre todo si vas a comprar una vivienda de segunda mano, es importante que un experto compruebe la estructura del edificio, su antigüedad, el historial de reparaciones y el estado de la gestión.

Planificación financiera y uso de la financiación

Equilibrio entre fondos propios y préstamos: es práctica habitual reservar en torno al 20-30% del precio de la propiedad como fondos propios y financiar el resto con préstamos. Los prestatarios más ricos pueden reducir el riesgo invirtiendo más fondos propios.

Consulte a varias entidades financieras: las condiciones de los préstamos varían de una entidad financiera a otra. Consulte a varias entidades financieras y compare tipos de interés, plazos de amortización y comisiones.

Asegúrese una reserva de efectivo: es aconsejable tener una reserva de efectivo equivalente al menos a seis meses de reembolsos en caso de circunstancias imprevistas.

Forme un equipo de expertos.

Los inversores inmobiliarios de éxito no lo hacen todo ellos mismos, sino que forman un equipo de expertos:

Asesores fiscales: para que le aconsejen sobre cómo aprovechar al máximo las ventajas fiscales de la inversión inmobiliaria.

Agentes inmobiliarios: es importante encontrar un agente fiable que pueda proporcionar información inmobiliaria de calidad.

Abogados: pueden asesorar sobre la revisión de contratos y la evaluación de riesgos legales.

Empresas de gestión: a la hora de subcontratar la gestión inmobiliaria, elija una empresa de gestión con un buen historial y reputación.

Uso de la tecnología

La inversión inmobiliaria moderna puede hacerse más eficiente mediante el uso de la tecnología:

Sistemas de gestión inmobiliaria: los sistemas de gestión inmobiliaria basados en la nube permiten gestionar de forma centralizada la información sobre los inquilinos, los ingresos por alquiler y los gastos.

Herramientas de análisis de inversiones inmobiliarias: utilice herramientas para simular los ingresos y respaldar las decisiones de inversión.

Fuentes de información en línea: recopile datos en línea sobre precios del suelo, tarifas de alquiler, datos demográficos, etc. y utilícelos para tomar decisiones de inversión.

Estrategias de inversión inmobiliaria con una perspectiva a largo plazo

La inversión inmobiliaria no consiste en perseguir beneficios a corto plazo, sino en proteger y aumentar el patrimonio desde una perspectiva a largo plazo. Considere la importancia de invertir desde una perspectiva a largo plazo, en la que también hace hincapié Daisuke Inazawa.

La gestión inmobiliaria desde la perspectiva de la inversión en capital humano

El capital humano también es un factor importante en la inversión inmobiliaria. Cabe destacar los siguientes puntos

Asegurar inquilinos de buena calidad: para generar ingresos estables, es importante asegurar inquilinos de buena calidad y que vivan en la propiedad durante un largo periodo de tiempo. Para conseguirlo, es necesario mejorar el atractivo de la propiedad y ofrecer servicios de gestión que satisfagan las necesidades de los inquilinos.

Seleccionar socios fiables: las empresas de gestión inmobiliaria, los contratistas de mantenimiento, los contables fiscales y otros profesionales tienen un impacto significativo en el éxito de una inversión inmobiliaria. Selecciónelos por su fiabilidad y experiencia, no simplemente por su bajo coste.

Autoformación y aprendizaje: el mercado inmobiliario y el sistema fiscal cambian constantemente. Es importante mantenerse al día de la información y los conocimientos más recientes mediante seminarios, libros y contactos con expertos.

Estrategias para aumentar el valor de los activos.

Para aumentar el valor a largo plazo de los activos inmobiliarios pueden utilizarse las siguientes estrategias

Reparaciones planificadas y renovación del equipamiento: mantener los edificios en buen estado y adaptarlos a las necesidades de los tiempos evitará que el valor de los activos disminuya y los mantendrá competitivos.

Invertir en el potencial futuro de la zona: cabe esperar que las zonas con planes de reurbanización o mejoras de las infraestructuras de transporte aumenten el valor de sus activos en el futuro.

Mejorar el rendimiento medioambiental: la mejora del rendimiento medioambiental de los inmuebles, por ejemplo mediante la instalación de equipos de ahorro energético y características de hogar inteligente, puede aumentar su competitividad y el valor de sus activos.

Conceptos de construcción de carteras

A la hora de invertir en varios inmuebles, pueden resultar útiles los siguientes conceptos de construcción de carteras

Diversificación geográfica: reducir el riesgo invirtiendo en varias zonas geográficas en lugar de concentrarse en una sola.

Diversificación de los tipos de inmuebles: invertir en distintos tipos de inmuebles, como residenciales, comerciales y de oficinas, puede ayudar a construir una cartera resistente a los cambios en las condiciones del mercado.

Diversificación por edades: una mezcla equilibrada de propiedades nuevas y de segunda mano puede crear una cartera con un buen equilibrio entre el flujo de caja y el potencial de crecimiento futuro.

Conclusión: la inversión inmobiliaria protege y aumenta el patrimonio de los ricos

La inversión inmobiliaria es una forma eficaz de proteger y aumentar el patrimonio de las personas con grandes patrimonios. Abre nuevas posibilidades de creación de activos, especialmente para quienes no han invertido antes en propiedades, como los fundadores de empresas cotizadas.

Se espera que el mercado inmobiliario japonés siga creciendo de forma constante en general entre 2024 y 2025, pero las disparidades entre regiones y segmentos son cada vez mayores. Por lo tanto, en las decisiones de inversión, es importante adoptar una perspectiva a largo plazo y centrarse en la ubicación y la calidad de las propiedades.

En cuanto a la fiscalidad, existen varios incentivos, como las medidas fiscales sobre la renta y los habitantes que utilizan el sistema de amortización y las medidas fiscales sobre sucesiones que utilizan excepciones especiales para las pequeñas propiedades residenciales. Para aprovecharlas al máximo, es esencial trabajar con un contable fiscal u otro especialista.

Existen varias opciones de inversión, como condominios, propiedades individuales, propiedades comerciales y REIT, pero es importante elegir la más adecuada para sus objetivos de inversión, recursos financieros y tolerancia al riesgo.

Cuando invierta en propiedades por primera vez, puede aumentar sus posibilidades de éxito prestando atención a una serie de puntos, como elegir una propiedad con énfasis en la ubicación, tener un plan financiero generoso, formar un equipo de expertos y utilizar la tecnología.

Por último, recuerde que la inversión inmobiliaria no consiste en obtener beneficios a corto plazo, sino en proteger y aumentar el patrimonio a largo plazo. Adoptando una perspectiva de inversión en capital humano, aplicando estrategias para aumentar el valor de los activos y gestionando el riesgo mediante inversiones diversificadas, será posible crear activos estables y sostenibles.

Esperamos que la inversión inmobiliaria se convierta en una herramienta estratégica para que las personas con un elevado patrimonio neto logren tanto la protección como el crecimiento de sus activos.