Como Lidar com Inquilinos que Quebram a Regra de Proibição de Animais

Proprietários de imóveis para aluguel, vocês estão preocupados em lidar com problemas repentinos? Os cães são mantidos mesmo que os animais de estimação não sejam permitidos", "Reclamações sobre barulho à noite", "Quebra de equipamentos nos feriados"... Com base na experiência da INA & Associates em resolver os problemas de muitos proprietários, é importante entender que há limitações claras para a autogestão.

Em particular, o caso que estamos discutindo aqui, em que um inquilino mantinha um cachorro em uma propriedade onde animais de estimação não são permitidos, é um problema típico enfrentado por proprietários autogerenciados. Esses problemas exigem conhecimento jurídico especializado e uma resposta calma, e muitas vezes são difíceis de serem resolvidos pelos próprios proprietários, que tendem a se envolver emocionalmente.

Este artigo detalha os riscos enfrentados pelos proprietários autogerenciados e os benefícios da terceirização para uma empresa de administração. Esperamos que seja útil como uma opção para tornar a administração do seu aluguel mais estável como um "investimento".

Exemplo de um problema enfrentado por um proprietário autogerenciado: manter um cachorro em uma propriedade onde animais de estimação não são permitidos.

O Sr. Yamada (pseudônimo) é proprietário de quatro apartamentos em Tóquio, todos administrados por ele de forma independente. Um dia, ele recebeu uma denúncia de um inquilino de que um cachorro estava fazendo barulho no quarto ao lado. Todos os apartamentos do Sr. Yamada têm uma cláusula "não são permitidos animais de estimação" em seus contratos.

Histórico do problema

1. Gatilho: Descoberto por reclamações de outros inquilinos.
2. Falha na resposta inicial: O Sr. Yamada ligou diretamente para o inquilino e apontou a violação do contrato em um tom de voz forte.
3. Agravamento da situação: O locatário alegou que só estava cuidando do cachorro temporariamente e se recusou a reconhecer o fato de que estava com ele.
4. Impacto em outros locatários: Várias reclamações foram feitas sobre o cheiro e o barulho do cachorro.
5. Atraso na resposta: O Sr. Yamada não tinha conhecimento dos procedimentos legais, e o problema se prolongou enquanto ele não sabia como responder.

Dificuldades devido à autogestão

A Sra. Yamada achou que deveria ser forçada a deixar o imóvel porque o contrato estipulava que animais de estimação não eram permitidos. No entanto, ela não sabia que a "doutrina da quebra de confiança" se aplica à rescisão de um contrato de aluguel. Era difícil rescindir imediatamente o contrato simplesmente com base no fato de o inquilino ter um animal de estimação, e era necessário provar danos e incômodos específicos, bem como procedimentos de notificação adequados.

Como resultado, vários inquilinos tiveram que se mudar devido a atrasos na resposta à situação, o que também causou danos secundários na forma de um aumento na taxa de vacância. Esse caso é um exemplo típico das limitações da autogestão.

Riscos e limitações da autogestão

A autogestão tem os seguintes riscos e limitações principais. Eles estão resumidos na tabela para esclarecer melhor os desafios enfrentados pelos proprietários autogerenciados.

Riscos e limitações da autogestão

Dificuldade de resposta legal

A maior dificuldade para os proprietários autogerenciados é a complexidade das respostas legais às violações de contrato. Por exemplo, mesmo que haja uma violação da cláusula de proibição de animais de estimação, não é possível rescindir imediatamente o contrato ou exigir que o inquilino desocupe as instalações.

Nos precedentes judiciais, a "doutrina da quebra de confiança" é aplicada e a ênfase não está apenas na mera quebra de contrato, mas também no fato de o comportamento ter atingido um nível que destrói a relação de confiança entre o locador e o locatário. Esse julgamento exige conhecimento e experiência especializados.

Vantagens específicas da terceirização para uma empresa de administração

Os benefícios da terceirização para uma empresa de administração são muitos. Em particular, os seguintes pontos podem ser identificados como soluções para os problemas enfrentados pela autogestão.

1. Experiência em lidar com problemas

As empresas de administração têm muita experiência e conhecimento na administração de propriedades de aluguel. Além disso, com a contratação de um advogado consultor, elas podem oferecer orientação adequada com base em casos anteriores e precedentes judiciais.

Por exemplo, no caso mencionado anteriormente de quem tem animais de estimação, as seguintes respostas profissionais podem ser esperadas

1. Inspeções apropriadas no local para averiguar os fatos
2. Elaboração de uma notificação formal de acordo com os termos do contrato
3. Criação de um fórum de discussão e proposta de uma solução
4. 1. assistência com procedimentos legais, quando necessário

2. tranquilidade por meio de atendimento 24 horas

Uma das principais vantagens de uma empresa de administração é seu sistema de resposta 24 horas em caso de emergência. As residências geralmente recebem chamadas de emergência de inquilinos e problemas com equipamentos que ocorrem à noite ou em feriados.

Com uma empresa de administração, os proprietários podem ter a seguinte tranquilidade

• Resposta imediata a emergências, como vazamentos de água
• Intervenção imediata em questões entre inquilinos, como problemas de ruído
• Providenciar reparos e dar explicações aos locatários em caso de avarias nos equipamentos

3. prevenção de problemas por meio de gerenciamento preventivo

Uma boa empresa de gerenciamento tomará medidas preventivas antes que os problemas ocorram. Por meio de patrulhas regulares e comunicação com os locatários, pequenos sinais podem ser ignorados e tratados antes que se transformem em problemas maiores.

Exemplos de gerenciamento preventivo incluem:

• Detecção precoce da deterioração de equipamentos por meio de inspeções regulares do edifício
• Informar os locatários sobre as precauções sazonais
• 3. entrevista com os locatários no momento da renovação do contrato para verificar suas necessidades

4. custo-benefício.

O custo da terceirização da administração geralmente gira em torno de 5% do aluguel, mas o valor compensa esse custo. Considerando o tempo e o esforço necessários para lidar com os problemas que ocorrem com a autogestão e o risco de vacância, a terceirização para uma empresa de administração é uma opção bastante econômica.

Efeitos de economia de custos da administração terceirizada:

• Melhoria do fluxo de caixa devido a períodos mais curtos de vacância
• Redução do risco de saída dos inquilinos devido à resolução antecipada dos problemas
• Criação de tempo e capacidade mental do proprietário

5. contribuição para melhorar a lucratividade

Uma boa empresa de administração faz mais do que apenas administrar a propriedade; ela também contribui para melhorar a lucratividade da propriedade. Ao receber orientação profissional sobre a definição de aluguéis e estratégias de recrutamento de inquilinos com base nas tendências do mercado, você pode esperar manter e melhorar o valor de longo prazo da sua propriedade .

Medidas específicas de aumento de receita:

• Propostas de renovação e cronograma apropriados
• Recrutamento eficaz de inquilinos e medidas de vacância
• Definição adequada do aluguel com base no mercado circundante

Pontos-chave na escolha de uma empresa de administração

Nem todas as empresas de administração oferecem os mesmos serviços. Para selecionar uma empresa de administração de qualidade, preste atenção aos seguintes pontos.

1. rapidez e cortesia da resposta

O fator mais importante na escolha de uma empresa de administração é a velocidade e a qualidade de sua resposta às dúvidas e aos problemas dos locatários. Um ponto de verificação particularmente importante é se a empresa tem um sistema de resposta a emergências em vigor.

Pontos a serem verificados:

• Se há um ponto de contato de emergência 24 horas
• Estimativa do tempo real de resposta
• 1. sistema de relatórios para o histórico de respostas

2. histórico e experiência da gerência

O histórico e a experiência de uma empresa de administração são um importante indicador da qualidade de seus serviços. Em particular, é aconselhável verificar se a empresa tem experiência na administração de propriedades de tamanho e características semelhantes às da sua propriedade.

Itens a serem verificados:

• Número de propriedades administradas e anos de experiência em administração.
• Histórico de gerenciamento de propriedades de tamanho semelhante e na mesma área
• Taxas médias de ocupação

3. Um sistema de relatórios transparente

As boas empresas de administração têm um sistema de relatórios transparente. Você pode esperar relatórios regulares de receitas e despesas, compartilhamento do status da propriedade e relatórios detalhados de progresso quando ocorrerem problemas.

Pontos em que você deve se concentrar:

• Conteúdo e legibilidade dos relatórios mensais
• Conveniência do portal do proprietário
• Velocidade e detalhamento dos relatórios quando ocorrem problemas

4. Desempenho dos custos

A taxa de mercado para as taxas de administração é de cerca de 5% do aluguel, mas mais barato não é simplesmente melhor. É importante tomar uma decisão abrangente sobre o equilíbrio entre os serviços oferecidos e os custos da Smitty.

Itens a serem comparados e considerados:

Resumo: Passar da autogestão para a gestão terceirizada é uma decisão de investimento.

Na administração de aluguéis, a terceirização para uma empresa de administração não é apenas um "custo", mas deve ser considerada um "investimento" para aumentar o valor do ativo e a lucratividade. Em particular, é necessário conhecimento jurídico e uma resposta calma ao lidar com violações de contrato, como no caso de um inquilino que mantém um cachorro em uma propriedade onde animais de estimação não são permitidos.

A autogestão envolve os seguintes riscos

1. Atraso na resposta devido à falta de conhecimento especializado
2. Dificuldades em fornecer uma resposta 24 horas por dia
3. Negociações emocionais e deterioração dos relacionamentos
4. Lidar com a complexidade dos procedimentos legais.

Por outro lado, as vantagens da terceirização para uma empresa de gerenciamento são

1. Resposta adequada e rápida com base em conhecimento especializado
2. Suporte confiável 24 horas por dia, 365 dias por ano
3. Mediação tranquila e solução de problemas como um terceiro
4. Prevenção de problemas graves por meio de medidas preventivas

Para uma administração de aluguel estável e de longo prazo, a ajuda profissional é uma escolha sábia. A terceirização para uma empresa de administração não apenas criará mais tempo e capacidade mental para o proprietário, mas também ajudará a manter e melhorar os valores dos ativos.

Perguntas frequentes

P1: Se eu terceirizar para uma empresa de gerenciamento, os desejos do proprietário não serão mais refletidos?

R: Não é esse o caso. Uma boa empresa de administração verificará regularmente as intenções do proprietário e administrará a propriedade de acordo com suas exigências. Em vez disso, a principal função da empresa de administração é atuar como consultor com conhecimento especializado e fazer sugestões para maximizar os ativos do proprietário.

P2: Vale a pena terceirizar para uma empresa de administração mesmo para propriedades pequenas (um ou dois edifícios)?

R: Sim , as propriedades menores são aquelas em que a terceirização para uma empresa de administração é mais eficaz. Como o número de propriedades é pequeno, o impacto de um único problema no gerenciamento geral pode ser significativo. Além disso, em muitos casos, é difícil para os proprietários que também estão trabalhando ao mesmo tempo responder adequadamente devido a restrições de tempo, portanto, o apoio de uma empresa de gerenciamento profissional pode ser eficaz.

P3: Se eu terceirizar para uma empresa de gerenciamento, com que frequência receberei relatórios?

R: Em geral, os relatórios mensais são o padrão, mas algumas empresas de administração também oferecem um portal on-line no qual você pode verificar a ocupação, as receitas e as despesas em tempo real. Também é possível receber relatórios sobre problemas e assuntos importantes, caso a caso. Recomenda-se que você confirme os detalhes da frequência e do método de relatório no momento da assinatura do contrato.

P4: Quais são os procedimentos necessários se eu quiser mudar a empresa de administração?

R: A mudança da empresa de administração é baseada nos termos do contrato com a empresa de administração atual. Em geral, você precisa dar um aviso prévio (1 a 3 meses) por escrito para rescindir o contrato. A transferência para a nova empresa de administração ocorrerá em seguida. Para uma transição tranquila, é necessária a cooperação da antiga e da nova empresa de administração.

P5: Há algum problema que não possa ser resolvido com a terceirização para uma empresa de administração?

R: Basicamente , uma empresa de administração pode lidar com muitos problemas dos locatários, mas nos casos em que é necessário o envolvimento de especialistas, como disputas jurídicas particularmente sérias ou problemas estruturais com o edifício, a empresa trabalhará com especialistas, como advogados e arquitetos. Uma boa empresa de administração também terá um sistema para apresentar e trabalhar com especialistas apropriados nessas situações.

Informações de referência

• Associação Japonesa de Imóveis, "Keeping Pets and Cancellation of Lease Contracts" (Manter animais de estimação e cancelamento de contratos de aluguel).
• Ministério da Terra, Infraestrutura, Transporte e Turismo: "Guidelines for rental property management operations".
• Ministério da Justiça, "Cancelamento de contratos de aluguel na revisão do Código Civil".
• Sumairu Dial "Housing Consultation Statistics Annual Report 2023" (Relatório anual de estatísticas de consulta de moradias 2023).

Por que não consultar um profissional de administração de aluguéis?

A INA&Associates oferece consultas gratuitas para proprietários que têm problemas com a autogestão. Nossa equipe experiente o orientará cuidadosamente sobre tudo, desde como lidar com problemas de inquilinos, incluindo questões relacionadas à posse de animais de estimação, até o suporte para a transição para a administração terceirizada.