自我管理与外包管理：解决租户违反宠物禁令的最佳方法

出租物业的业主们，你们是否担心处理突发问题？不允许养宠物却养狗"、"夜间噪音投诉"、"节假日设备故障"......根据 INA & Associates 为众多业主解决问题的经验，我们必须明白 ， 自我管理存在明显的局限性。

特别是我们在这里讨论的案例，租户在不允许养宠物的物业里养狗，就是自我管理的业主所面临的典型问题。此类问题 需要 专业的法律知识和冷静的应对措施，业主往往难以独自处理，容易情绪化。

本文详细介绍了自我管理的业主所面临的风险以及外包给管理公司的好处。我们希望这篇文章能对您有所帮助，使您的租赁管理作为一项 "投资 "更加稳定。

自我管理业主面临的问题示例：在禁止饲养宠物的物业中养狗。

山田先生（化名）在东京拥有四套公寓，全部由他独立管理。一天，他接到一位房客的报告，说隔壁房间有狗发出声音。山田先生的所有公寓合同中都有 "禁止携带宠物 "的条款。

事件背景

1. 诱因 ： 其他租户的投诉。
2. 最初应对失败 ： 山田先生直接打电话给租户，语气强硬地指出其违约行为。
3. 事态恶化 ： 租户声称他只是暂时照顾狗，并拒绝承认他养狗的事实。
4. 对其他租户的影响 ： 租户多次投诉狗的气味和噪音。
5. 延迟回应 ： 山田先生不了解法律程序，在他不知道如何回应的情况下，问题拖得很长。

自我管理造成的困难

山田女士认为，由于合同规定不允许饲养宠物，她应该被迫离开该物业。但是，她没有意识 到 "违反信任原则 "适用于租赁合同的终止。仅凭租户饲养宠物这一事实就立即终止合同是很困难的，需要证明具体的损害和滋扰，以及适当的通知程序。

结果，几位租户 不得不 搬走，原因是迟迟未对情况做出反应，这也造成了空置率上升的二次损害。这个案例是自我管理局限性的一个典型例子。

自我管理的风险和局限性

自我管理有以下主要风险和局限性。为了更好地说明自我管理的业主所面临的挑战，现将这些风险和局限总结如下。

自我管理的风险和局限性

法律应对困难

对于自我管理的业主来说，最大的困难在于对违约行为的法律应对 非常复杂 。例如，即使违反了禁养宠物条款，也不可能立即终止合同或要求租户搬出房屋。

在司法判例中，适用的是 "违反信任原则"，重点不仅在于单纯的违约行为，还在于该行为 是否 达到了破坏房东与租户之间信任关系的程度。这种判断需要专业知识和经验。

外包给管理公司的具体优势

外包给管理公司的好处是多方面的。特别是以下几点，可以作为解决自我管理面临的问题的办法。

1. 处理问题的专门知识

管理公司在管理出租物业方面拥有丰富的经验和专业知识。此外，通过聘请咨询律师，他们可以根据以往的案例和法院判例提供适当的建议。

例如，在前面提到的饲养宠物的案例中，可以预期以下专业应对措施

1. 进行适当的现场检查以查明事实
2. 根据合同条款起草正式通知
3. 设立讨论论坛并提出解决方案
4. 必要时协助办理法律手续

2. 提供 24 小时服务，让客户放心

管理公司的一大优势是在紧急情况下的 24 小时响应系统。住宅经常会在夜间或节假日接到租户的紧急电话，设备也会出现问题。

有了管理公司，业主可以放心地享受以下服务

• 立即应对漏水等紧急情况
• 及时干预租户间的问题，如噪音问题
• 在设备出现故障时，安排维修并向租户解释

3. 通过预防性管理防止问题发生

好的管理公司会在问题发生之前采取预防措施。通过定期巡逻和与租户的沟通，可以在小问题发展成大问题之前将其忽略和处理。

预防性管理的例子包括

• 通过定期检查楼宇，及早发现设备老化问题
• 告知租户季节性预防措施； 3.
• 在续约时与租户面谈，了解他们的需求； 4.

4. 成本效益。

外包管理的成本一般约为租金的 5%，但其价值远远超过这一成本。考虑到处理自我管理中出现的问题所需的时间和精力，以及空置的风险，外包给管理公司是一个相当划算的选择。

外包管理的成本节约效果：

• 缩短空置期，改善现金流
• 尽早解决问题，降低租户搬出的风险
• 节省业主自己的时间和精力

5. 有利于提高盈利能力

好的管理公司不仅能管理物业，还能提高物业的盈利能力。根据市场趋势，在租金设定和租户招募策略方面提供专业建议，可望保持并提高物业的长期价值。

具体的增收措施：

• 适当的翻新建议和时机
• 有效的租户招募和空置措施
• 根据周边市场制定适当的租金

选择管理公司的要点

并非所有管理公司都提供相同的服务。要选择优质的管理公司，应注意以下几点。

1. 响应速度和礼貌

选择管理公司的最重要因素是其对租户咨询和问题的答复速度和质量。一个特别重要的检查点是该公司是否建立了应急系统。

检查要点

• 是否设有 24 小时紧急联络点
• 预计实际响应时间
• 1. 反应历史报告系统

2. 管理记录和经验

管理公司的业绩和经验是衡量其服务质量的重要指标。尤其是，最好检查该公司是否具有管理与你的物业规模和特点类似的物业的经验。

检查项目

• 管理过的物业数量和管理年限。
• 管理同一地区类似规模物业的记录
• 平均入住率

3. 透明的报告制度

好的管理公司有透明的报告制度。您可以期待定期的收支报告、物业状况共享以及出现问题时的详细进度报告。

需要关注的要点

• 月度报告的内容和可读性
• 业主门户网站的便利性
• 出现问题时的报告速度和详细程度

4. 成本绩效

管理费的市场费率约为租金的 5%，但并非越便宜越好。重要的是要在所提供的服务和成本之间做出综合决定。

需要比较和考虑的项目：

摘要：从自我管理转向外包管理是一项投资决策。

在租赁管理中，外包给管理公司不仅仅是一项 "成本"，而应被视为提高资产价值和盈利能力的一项 "投资"。特别是在处理违反合同的情况时，如租户在不允许养宠物的物业里养狗，需要法律知识和冷静的反应。

自我管理存在以下风险

1. 因缺乏专业知识而延迟响应
2. 难以提供 24 小时服务
3. 情感谈判和关系恶化
4. 处理复杂的法律程序。

另一方面，外包给管理公司的优势在于

1. 以专家知识为基础，做出适当而迅速的反应
2. 一年 365 天、一天 24 小时的可靠支持
3. 作为第三方冷静调解和解决问题
4. 通过预防措施避免重大问题的发生

对于长期、稳定的租赁管理而言，专业人士的帮助是明智的选择。外包给管理公司不仅能为业主创造更多的时间和精力，还有助于保持和提高资产价值。

常见问题

问 1：如果我将工作外包给管理公司，业主的意愿是否不再得到体现？

答：不会。优秀的管理公司会定期了解业主的意愿，并按照业主的要求管理物业。相反，管理公司的关键作用是充当具有专业知识的顾问，并提出建议，最大限度地利用业主的资产。

问题 2：即使是小型物业（一栋或两栋楼），是否也值得外包给管理公司？

答： 是的 ，小型物业外包给管理公司更有效。因为物业数量少，一个问题对整体管理的影响可能很大。此外，在很多情况下，由于时间限制，同时工作的业主很难做出适当的反应，因此，专业管理公司的支持可以起到事半功倍的效果。

问题 3：如果外包给管理公司，多久能收到一次报告？

答： 一般来说 ，月度报告是标准，但有些管理公司也提供在线门户，您可以通过它查看实时入住率和收支情况。也可以根据具体情况收到有关麻烦和重要事项的报告。建议您在签订合同时确认报告的频率和方法等细节。

问 4：如果想更换管理公司，需要办理哪些手续？

答：根据与当前管理公司签订的合同条款更换 管理 公司。一般来说，您需要提前（1-3 个月）书面通知终止合同。然后将转至新的管理公司。为了实现平稳过渡，新旧管理公司必须通力合作。

问题 5：是否存在外包给管理公司无法解决的问题？

答： 基本上 ，管理公司可以处理很多租户问题，但在需要专家参与的情况下，如特别严重的法律纠纷或大楼结构问题，管理公司将与律师和建筑师等专家合作。好的管理公司还会建立一套制度，在这些情况下介绍适当的专家并与他们合作。

参考信息

• 全日本不动产协会，《饲养宠物和解除租赁合同》。
• 国土交通省：《租赁物业管理业务指南》。
• 法务省：《民法修订中的租赁合同解除》。
• Sumairu Dial《2023 年住房咨询统计年度报告》。

为何不咨询租赁管理专业人士？

INA&Associates 为在自我管理方面遇到问题的业主提供免费咨询。我们经验丰富的工作人员将细心指导您，从如何处理包括宠物所有权问题在内的租户问题，到向外包管理过渡的支持等。