Investindo em Condomínios de Aluguel no Japão: Oportunidades e Riscos

Nos últimos anos, o mercado de aluguel de condomínios no Japão tem sido notavelmente dinâmico: dados de janeiro de 2025 mostraram aumentos de aluguel ano a ano em muitas das principais cidades, com várias áreas atingindo seus níveis mais altos desde 2015. Isso se deve a uma combinação de fatores, incluindo um ressurgimento do retorno aos centros das cidades, uma mudança de compradores para locatários devido à alta dos preços dos condomínios e um aumento no número de residentes estrangeiros. No entanto, apesar do ambiente favorável do mercado, os investidores também precisam observar os fatores de risco, como o aumento dos custos de construção, o aumento das taxas de juros e o futuro declínio populacional. Este artigo apresenta uma análise da situação atual do mercado de condomínios de aluguel e previsões para o futuro, bem como os principais pontos necessários para tomar decisões de investimento. Em vez de simplesmente aproveitar a onda de um "mercado forte", avalie adequadamente os riscos e retornos e considere estratégias de investimento para obter sucesso em uma perspectiva de longo prazo.

Situação atual do mercado de condomínios de aluguel e o contexto do mercado forte

Dados atuais do mercado e tendências de crescimento

Em 2025, o mercado nacional de condomínios para aluguel continua sua tendência constante de crescimento. De acordo com uma pesquisa da At Home, o aluguel médio pedido para apartamentos e condomínios de aluguel em 13 áreas do país em janeiro de 2025 registrou aumentos ano a ano em muitas áreas.

Análise dos principais fatores por trás do bom desempenho

Os seguintes fatores estão por trás do forte desempenho contínuo do mercado de condomínios para aluguel

1. Reavivamento do retorno ao centro da cidade: após a tendência temporária de afastamento do centro da cidade devido à infecção pelo novo coronavírus, há uma tendência crescente de retorno ao centro da cidade à medida que as atividades sociais se normalizam. Em particular, o retorno ao trabalho de escritório e a retomada do ensino presencial por parte dos estudantes levaram a um aumento na demanda de aluguel em áreas urbanas.

2. Aumento dos preços dos condomínios para venda: em 2024, os preços dos condomínios usados na área metropolitana de Tóquio estão mais altos do que em 2013, e os preços das novas construções também estão subindo. Como resultado, há um fluxo de possíveis compradores que excederam seus orçamentos de compra de moradia para o mercado de aluguel.

3. Aumento no número de residentes estrangeiros: o número de residentes estrangeiros atingiu um recorde de 3.410.992 no final de 2023 (aumento de 10,9% em relação ao final do ano anterior), com o aumento sendo particularmente notável em grandes cidades como Tóquio, Aichi e Osaka. Esse aumento de residentes estrangeiros é um fator que impulsiona a demanda por aluguel.

4. Expansão dos contratos corporativos: os contratos corporativos estão em ascensão, com as empresas aproveitando os esquemas de subsídio habitacional, e pode-se esperar uma ocupação estável mesmo com níveis de aluguel relativamente altos.

5. Conscientização crescente sobre a qualidade das moradias: a disseminação do trabalho remoto no desastre do coronavírus levou a uma ênfase cada vez maior na qualidade do espaço residencial, aumentando a demanda por moradias de aluguel de alta qualidade.

Tendências por região e tipo de propriedade

A força do mercado varia de acordo com a região e o tipo de propriedade.

Tendências por região:

• Nas áreas metropolitanas, como os 23 distritos das prefeituras de Tóquio, Kanagawa, Saitama e Chiba, os aumentos de aluguel são evidentes em todas as zonas da área.
• Os aluguéis também estão subindo nas principais cidades regionais, como Sapporo, Osaka e Fukuoka.
• Aumentos de aluguel foram observados em 70 das 158 cidades, expandindo a base geográfica das áreas em ascensão.

Tendências por tipo de imóvel:

• Os apartamentos de aluguel paracasais (30-50 m2) apresentam a maior taxa de aumento, com os 23 distritos de Tóquio registrando um aumento significativo de 7,0% em relação ao ano anterior.
• A demanda por apartamentos parafamílias (50-70 m2 ) também aumentou ano a ano em 12 áreas, com forte demanda por layouts espaçosos.
• O mercado de escritórios também está mostrando sinais de estar chegando ao fundo do poço, com as taxas de vacância atingindo o pico e começando a cair, e os aluguéis chegando ao fundo do poço.

Vantagens e riscos de investir em condomínios de aluguel

Perspectivas de renda e ganhos de capital

A renda do investimento em condomínios de aluguel pode ser dividida em duas categorias principais: ganhos de renda (renda de aluguel) e ganhos de capital (lucro na venda). No atual ambiente de mercado, as perspectivas para esses ganhos são as seguintes

Perspectiva de ganhos de renda (receita de aluguel):

• Conforme mencionado acima, a tendência de aumento dos aluguéis continua em muitas regiões e espera-se que continue no futuro previsível em 2025.

Perspectiva de ganhos de capital (ganhos na venda):

• É provável que os aumentos de preços de imóveis residenciais continuem no futuro próximo em um cenário de oferta restrita de novas construções e aumento dos custos de construção, embora se espere que a taxa de crescimento diminua no futuro.
• O ambiente de financiamento continua favorável durante a fase de aumento da taxa de juros, e espera-se que os preços dos imóveis aumentem ligeiramente ou permaneçam os mesmos devido à entrada de uma gama diversificada de investidores.
• Em particular, a "fuga para a qualidade" aumentará, com propriedades em locais melhores e com melhor qualidade de construção com maior probabilidade de manter ou aumentar o preço.

Análise dos principais fatores de risco

Embora o mercado de condomínios de aluguel esteja apresentando um bom desempenho, os investidores também devem estar cientes dos seguintes fatores de risco

1. Risco de vacância: o maior risco do investimento imobiliário é a ocorrência de vacâncias. O risco de vacância é maior para propriedades em localizações ruins, com instalações mais antigas e com aluguéis mais altos do que a taxa de mercado ao redor.

2. Aumento dos custos de construção: o aumento dos custos de construção, que começou por volta de 2021, atingiu de 30% a 40% nos últimos três anos e espera-se que essa situação de alto custo continue. Isso representa um risco de deterioração da lucratividade de novos investimentos.

3. Mudanças no ambiente financeiro: após a suspensão da política de taxas de juros negativas do Banco do Japão, as taxas hipotecárias têm aumentado. Isso pode levar a custos de financiamento mais altos, o que pode ter um efeito adverso no fluxo de caixa.

4. Risco de excesso de oferta: em uma pesquisa realizada pela Mitsubishi Estate Real Estate Services, o "excesso de oferta" foi o fator citado com mais frequência que poderia ter um impacto negativo no mercado. Há preocupações de que o equilíbrio entre oferta e demanda possa piorar devido a um aumento na nova oferta em algumas áreas.

5. Envelhecimento e declínio da população: a longo prazo, o declínio e o envelhecimento da população do Japão podem afetar a demanda por imóveis para aluguel. Entretanto, as mudanças na composição das famílias, como o aumento do número de famílias com uma única pessoa, podem compensar parcialmente alguns desses fatores.

6. Incerteza proveniente do exterior: outro fator a ser considerado é o alto nível de incerteza proveniente do exterior, como as políticas do novo governo dos EUA e os riscos geopolíticos em várias regiões. Isso pode afetar indiretamente o mercado imobiliário japonês.

7. Dificuldade em prever os custos de reparo: existe o risco de que os custos de reparo sejam mais altos do que o esperado após a compra, principalmente para imóveis de segunda mão. É necessário fazer uma pesquisa adequada e um planejamento financeiro.

Como se preparar para os riscos

Os investidores podem se preparar para esses riscos adotando as seguintes medidas

1. Medidas contra o risco de vacância:

   • Escolha um layout para solteiros ou casais, como um estúdio, 1LDK ou 2LDK, que têm alta demanda de aluguel.
   • Escolha um imóvel em uma localização conveniente (perto de estações, pontos de ônibus, supermercados, lojas de conveniência, etc.)
   • Escolha um imóvel em uma área com uma população crescente.
   • Terceirizar com uma empresa de administração de boa reputação
   • Considere o uso de uma sublocação (garantia de aluguel).

2. Planejamento financeiro e gerenciamento do fluxo de caixa:

   • Planeje suas finanças com bastante antecedência e garanta que tenha fundos suficientes para lidar com reparos inesperados e períodos de vacância.
   • Faça uma estimativa adequada dos custos operacionais (20-30% da receita de aluguel como orientação).
   • Considere o financiamento com taxa fixa e proteja-se contra o risco de aumentos nas taxas de juros.

3. Qualidade e manutenção da propriedade:

   • Selecione propriedades com excelente qualidade em termos de estrutura e instalações do edifício.
   • Mantenha o valor da propriedade por meio de reparos e manutenção regulares planejados
   • Fornecer serviços para aumentar a satisfação do inquilino e promover o aluguel de longo prazo.

4. Diversificação e gerenciamento de portfólio:

   • Diversificar o risco investindo em várias propriedades
   • Mitigar o impacto das flutuações do mercado investindo em diferentes áreas e tipos de propriedades.

5. Coleta de informações e análise de mercado:

   • Analisar regularmente as tendências do mercado e tomar decisões de investimento e desinvestimento no momento certo.
   • Identifique os fatores que aumentam o valor, como as características locais e os planos de desenvolvimento futuro.

Pontos-chave para um investimento bem-sucedido em condomínios de aluguel

Pontos-chave na seleção de propriedades

A seleção correta da propriedade é essencial para um investimento bem-sucedido em condomínios de aluguel. É aconselhável selecionar um imóvel com ênfase nos seguintes pontos

1. Layout e área: os dados atuais do mercado mostram que os aumentos de aluguel são particularmente perceptíveis em imóveis para casais (30-50 m2). Dado o aumento do número de famílias com uma única pessoa e DINKS (casais que trabalham juntos e não têm filhos), espera-se que a demanda por plantas baixas para uma ou duas pessoas (1R, 1K, 1LDK, 2DK etc.) permaneça estável no futuro.

2. Qualidade da construção e instalações:

   • Imóveis com banheiro e lavabo separados (especialmente banheiro e lavabo integrados tendem a ser evitados).
   • Quartos em estilo ocidental com piso de madeira e espaço de armazenamento (guarda-roupas)
   • Instalações de segurança (fechaduras automáticas, câmeras de segurança, etc.)
   • Ambiente de Internet

3. Idade do edifício e status de manutenção:

   • Prédios novos: alto custo inicial, mas baixo risco de reparo, fácil de recrutar inquilinos
   • Propriedades de segunda mão: preços baixos, mas é importante estimar os custos de reparo, especialmente quando os principais reparos devem ser feitos há mais de 15 anos.

4. Status de gerenciamento:

   • Status do fundo de reserva para reparos (especialmente para condomínios de segunda mão)
   • Qualidade e reputação da empresa de administração
   • Status de limpeza e manutenção do edifício como um todo

Critérios para selecionar a área e a localização

A localização é um dos fatores mais importantes que determinam o sucesso ou o fracasso de um investimento imobiliário. Para investimentos em condomínios de aluguel, os seguintes critérios devem ser usados para selecionar a região e o local

1. Acesso a transporte:

   • Distância a pé de estações de trem e pontos de ônibus (especialmente dentro de uma caminhada de 10 minutos).
   • Tempo de deslocamento adequado para as principais estações de trem e distritos comerciais (idealmente em até 30 minutos)

2. Acesso a conveniências de vida:

   • Proximidade de supermercados, lojas de conveniência e estabelecimentos comerciais
   • Instalações educacionais (escolas, universidades, etc.) e instalações médicas próximas

3. Dados demográficos:

   • Áreas com uma população crescente ou estável.
   • Áreas com um fluxo de jovens e trabalhadores
   • Áreas onde o número de residentes estrangeiros está aumentando (especialmente em áreas urbanas).

4. Potencial futuro:

   • Áreas em processo de renovação
   • Áreas onde uma nova infraestrutura de transporte está sendo planejada
   • Áreas em que se pode esperar um crescimento futuro da demanda, por exemplo, com a mudança de empresas para a área ou a criação de novas universidades.

5. Ambiente ao redor:

   • Ambiente ensolarado e bem ventilado
   • Distância de fontes de ruído (fábricas, ferrovias, estradas principais, etc.)
   • Segurança pública

6. Situação competitiva:

   • Áreas onde não há muitas propriedades concorrentes nas proximidades
   • Áreas com poucos lotes vagos e oferta limitada de novas propriedades

Atualmente, as áreas de interesse particular incluem as seguintes

• Os 23 distritos de Tóquio (especialmente em torno dos cinco distritos centrais de Tóquio): a tendência de retorno ao centro da cidade e o número de residentes estrangeiros continuam a aumentar.
• Áreas com bom acesso aos aeroportos de Haneda e Narita: pode-se esperar uma recuperação na demanda de entrada e um aumento no número de trabalhadores estrangeiros.
• Áreas centrais das principais cidades regionais: os aluguéis também estão subindo em Sapporo, Sendai e Fukuoka.
• Áreas próximas a universidades: a demanda de estudantes está se recuperando devido ao renascimento das aulas presenciais.

Gerenciamento de custos e cálculos de rendimento

O gerenciamento adequado de custos e os cálculos precisos de rendimento são essenciais para gerar renda estável com o investimento em condomínios de aluguel.

Detalhamento dos custos operacionais e guia: Os custos operacionais na administração de condomínios de aluguel geralmente giram em torno de 20 a 30% da receita de aluguel. Os principais itens de custo são os seguintes

1. Custos de administração e manutenção do edifício:

   • Custos do contrato de administração (cerca de 3-5% do aluguel)
   • Custos de reparos (para lidar com reparos inesperados)
   • Fundo de reserva de reparos (reserva para grandes reparos de longo prazo)
   • Custos de serviços públicos para áreas comuns
   • Custos de inspeção e limpeza
   • Prêmios de seguro contra incêndio e terremoto

2. Custos de gerenciamento de inquilinos:

   • Custos de recrutamento de inquilinos (publicidade e taxas de agência ao recrutar novos inquilinos, geralmente em torno de um mês de aluguel)
   • Perda de vacância (perda de renda de aluguel durante o período de vacância)
   • Custos de restauração (custos de reparo quando os inquilinos se mudam)

3. Impostos:

   • Imposto sobre a propriedade (valor avaliado do terreno/edifício x aprox. 1,4%)
   • Imposto sobre planejamento urbano (valor avaliado do terreno/edifício x aprox. 0,3%)

4. Outras despesas:

   • Reembolso de empréstimos para investimento imobiliário
   • Honorários do contador fiscal (por exemplo, suporte à declaração de impostos)
   • Outras taxas de consulta profissional

Método de cálculo de rendimentos: Há dois tipos principais de rendimentos para investimento imobiliário: rendimentos de superfície e rendimentos reais.

1. Rendimento de superfície:

   Rendimento de superfície = Renda anual de aluguel ÷ Preço de aquisição da propriedade × 100 (%)
   
   

   Exemplo: se a renda anual de aluguel for de 6 milhões de ienes e o preço de aquisição da propriedade for de 100 milhões de ienes, o rendimento superficial = 6 milhões de ienes ÷ 100 milhões de ienes × 100 = 6%.

2. Rendimento real:

   Rendimento real = (Renda anual de aluguel - Despesas anuais) ÷ (Preço de aquisição da propriedade + Despesas na compra) ×  100 (%)
   
   

   Exemplo: se a renda anual de aluguel for de 6 milhões de ienes, as despesas anuais forem de 1 milhão de ienes, o preço de aquisição da propriedade for de 100 milhões de ienes e as despesas no momento da compra forem de 8 milhões de ienes, o rendimento real = (6 milhões de ienes - 1 milhão de ienes) ÷ (100 milhões de ienes + 8 milhões de ienes) × 100 = aproximadamente 4,6%.

Como o rendimento real representa com mais precisão a lucratividade real, esse deve ser o foco ao tomar decisões de investimento. Geralmente, para investimentos em condomínios de aluguel, o rendimento real é 1-2% menor do que o rendimento superficial.

Rendimentos aproximados: os rendimentos aproximados para investimentos em condomínios de aluguel no atual ambiente de mercado são os seguintes

Perspectiva futura do mercado de condomínios de aluguel

Previsões de mercado para 2025 em diante

As seguintes previsões podem ser feitas para o mercado de condomínios de aluguel em 2025 e nos anos seguintes.

1. Continuação da tendência de aumento dos aluguéis: espera-se que a tendência de aumento dos aluguéis continue no futuro previsível em 2025. Espera-se que a demanda por aluguéis continue forte.

2. Mudanças na demografia da demanda:

   • Aumento da demanda por imóveis de alto padrão para aluguel: espera-se que a demanda por imóveis de alto padrão para aluguel aumente à medida que as pessoas valorizem cada vez mais a qualidade do espaço em que vivem, devido a fatores como o estabelecimento do teletrabalho.
   • Aumento da demanda por imóveis para aluguel para idosos: espera-se que a demanda por imóveis com serviços para idosos e outros tipos de imóveis aumente à medida que a população idosa cresce.

3. Tendências do mercado de investimentos:

   • Espera-se que a proporção de investimentos em escritórios aumente ainda mais, passando de 37% em 2024
   • Espera-se que o investimento geral no mercado japonês cresça a partir de 2025, à medida que os investidores estrangeiros recuperem seu apetite por investimentos
   • Prevê-se que os aluguéis de escritórios de nível A em Tóquio sejam de ¥35.000 por tsubo no final de 2025, com uma taxa de crescimento anual de 3%.

4. Perspectivas por área:

   • Tóquio, Osaka e outras áreas metropolitanas: espera-se que a demanda continue forte e que a tendência de aumento dos aluguéis seja mantida.
   • Cidades regionais: algumas áreas serão afetadas pelo declínio populacional, mas é provável que um certo nível de demanda seja mantido nas áreas centrais e nas áreas com alta acessibilidade de transporte.

Fatores de risco e contramedidas futuras

Os seguintes fatores de risco são possíveis para o mercado de condomínios de aluguel após 2025. Os investidores devem considerar contramedidas em vista disso.

1. Mudanças no ambiente financeiro: as taxas de juros podem continuar a subir à medida que o Banco do Japão normaliza sua política monetária. Isso pode resultar em um aumento na carga de juros sobre os empréstimos para investimento imobiliário e um aumento nas cap rates (ou seja, ajustes nos preços dos imóveis).

   [Medidas de resposta.

   • Proteger o risco das flutuações da taxa de juros dando prioridade à captação de recursos a taxas de juros fixas.
   • Defina um índice de empréstimo conservador (LTV) e planeje o fluxo de caixa para suportar o aumento das taxas de juros.
   • Avaliar o momento do refinanciamento e considerar o refinanciamento em termos favoráveis.

2. Risco de excesso de oferta: existe a preocupação de que o equilíbrio entre oferta e demanda possa se deteriorar devido ao aumento da nova oferta em algumas áreas. Deve-se dar atenção especial ao excesso de oferta de imóveis de aluguel de alto padrão e em determinadas áreas.

   [Medidas de resposta

   • Tomar decisões de investimento prudentes em áreas onde há novos empreendimentos em andamento.
   • Selecionar propriedades que sejam competitivas em termos de localização e instalações.
   • Ter fatores de diferenciação (grau das instalações, conteúdo de serviços etc.).

3. Mudança demográfica: a longo prazo, o declínio da população do Japão pode afetar a demanda por imóveis para aluguel. Deve-se dar atenção especial às cidades regionais e às áreas suburbanas.

   [Medidas de resposta.

   • Concentre-se em áreas com fluxos populacionais contínuos e números crescentes de residentes estrangeiros.
   • Selecione propriedades voltadas para tipos de famílias que estão crescendo, como famílias com uma única pessoa e famílias com idosos.
   • Desenvolver estratégias de investimento com base em projeções demográficas de longo prazo.

4. Altos custos de construção: é provável que os custos de construção continuem altos devido ao aumento dos preços dos materiais de construção e dos custos de mão de obra. Isso pode piorar a rentabilidade de novos empreendimentos e aumentar o valor relativo das propriedades existentes, enquanto há o risco de que os custos de reparo também aumentem.

   [Medidas de resposta.

   • Selecionar propriedades com foco na qualidade da construção e no histórico de reparos.
   • Avaliar cuidadosamente a adequação do fundo de reserva para reparos.
   • Manter e melhorar os valores dos imóveis por meio de reparos e reformas planejados.

5. Flutuações do mercado devido a fatores externos: o aumento da incerteza devido a fatores externos, como as políticas do novo governo dos EUA e os conflitos globais, também pode afetar o mercado imobiliário japonês.

   [Medidas de resposta

   • Monitore as tendências econômicas globais e considere medidas para reagir o mais rápido possível.
   • Diversificar as carteiras de investimento e reduzir os riscos em mercados específicos.
   • Concentrar-se em propriedades que gerem fluxos de caixa estáveis.

Conclusão.

O mercado de condomínios para aluguel está em alta devido ao ressurgimento do retorno aos centros das cidades, à mudança de compradores para locatários devido à alta dos preços dos condomínios e ao aumento de residentes estrangeiros. O ambiente de mercado também está se tornando cada vez mais atraente para os investidores.

Embora esse ambiente de mercado ofereça oportunidades atraentes para os investidores, vários fatores de risco também precisam ser destacados. Com riscos como oaumento das taxas de juros,o aumento dos custos de construção e o futuro declínio populacional, os investidores bem-sucedidos se concentram no seguinte

1. Selecionar a propriedade certa: escolher uma propriedade com fatores que estimulem a demanda dos ocupantes, como acessibilidade, proximidade de comodidades, qualidade de construção e instalações.

2. Decisões de investimento com foco na localização: selecionar áreas com potencial futuro em termos de demografia, planos de renovação e infraestrutura de transporte.

3. Compreensão precisa dos custos: estime adequadamente os custos operacionais (20 a 30% da receita de aluguel como orientação) e analise a rentabilidade com base em rendimentos reais.

4. Implemente medidas de proteção contra riscos: prepare-se para vários riscos usando taxas de juros fixas, planejando uma estrutura de capital confortável e diversificando os investimentos.

5. Adote uma perspectiva de longo prazo: tenha como objetivo a construção de ativos de longo prazo e a geração de renda sem se deixar influenciar pelas flutuações do mercado de curto prazo.

Embora se espere que a forte demanda por aluguéis e as tendências de aumento de aluguéis continuem no futuro previsível após 2025, serão necessárias decisões de investimento mais prudentes, reconhecendo que o mercado está mudando de uma "fase de expansão" para uma "fase de pico". Em vez de simplesmente aproveitar a onda de um "mercado forte", é importante avaliar adequadamente o risco e o retorno e criar uma estratégia bem-sucedida a partir de uma perspectiva de longo prazo ao investir em condomínios de aluguel.

Perguntas frequentes

P1: Quais são os fatores de sucesso mais importantes no investimento em condomínios de aluguel?

R1: O fator de sucesso mais importante no investimento em condomínios de aluguel é a localização. É importante escolher uma propriedade em uma área com grande proximidade de estações de trem, pontos de ônibus, supermercados, lojas de conveniência e outras instalações convenientes, e onde se pode esperar uma demanda estável de aluguel. Além disso, a qualidade do edifício, a definição adequada do aluguel e a gestão e operação eficientes também são fundamentais para o sucesso.

P2: Há preocupações de que o atual mercado de condomínios para aluguel esteja em uma "bolha".

R2: Para julgar se o atual mercado de condomínios de aluguel é uma "bolha" ou não, é necessário avaliar a força da demanda real e o ambiente financeiro por trás dos aumentos de preços. Embora existam fatores que aumentam os aluguéis com base na demanda real, como o ressurgimento do retorno aos centros das cidades e o aumento de residentes estrangeiros, a maioria dos especialistas no mercado de investimento imobiliário é da opinião de que o mercado "continua a se expandir e está se aproximando do pico". É razoável supor que o mercado esteja entrando em uma "fase madura", na qual é improvável que haja mais aumentos rápidos, se não uma bolha.

P3: Quais são os custos operacionais e os pontos de gerenciamento dos investimentos em condomínios de aluguel?

R3: Os custos operacionais dos investimentos em condomínios de aluguel geralmente giram em torno de 20 a 30% da receita de aluguel. Os principais itens de custo incluem taxas de consignação de administração, taxas de reparo, fundos de reserva para reparos, custos de serviços públicos para áreas comuns, prêmios de seguro não vida, custos de recrutamento de inquilinos, perdas por vacância, imposto predial e imposto de planejamento urbano. Os principais pontos de gerenciamento incluem (1) selecionar uma empresa de gerenciamento de qualidade, (2) realizar reparos e manutenção planejados, (3) fornecer serviços para aumentar a satisfação do locatário, (4) definir e revisar os aluguéis adequadamente e (5) gerenciar impostos e contabilidade corretamente.

P4: Como o aumento do número de residentes estrangeiros afetou o mercado de condomínios de aluguel?

A4: O aumento do número de residentes estrangeiros afetou o mercado de condomínios de aluguel das seguintes maneiras. (1) Aumento da demanda geral de aluguel: o número de residentes estrangeiros atingiu um recorde de 3,41 milhões no final de 2023, aumentando a demanda de aluguel, principalmente em áreas urbanas. (2) Diversificação das necessidades por nacionalidade e finalidade: surgiram diversas necessidades, desde imóveis de baixo preço para estudantes internacionais até imóveis de alto padrão para profissionais altamente especializados. (3) Expansão dos serviços de administração de aluguéis para estrangeiros: os serviços para locatários estrangeiros, como suporte multilíngue e suporte ao estilo de vida, estão sendo aprimorados. Espera-se que essa tendência continue devido à recuperação da entrada e à maior aceitação de trabalhadores estrangeiros.

P5: Qual é a perspectiva para o mercado de condomínios de aluguel nos próximos 10 anos?

R5: Espera-se que o mercado de condomínios para aluguel na próxima década experimente uma mistura de dinamismo de curto prazo e mudanças estruturais de longo prazo: até por volta de 2025-2027, a demanda por aluguel permanecerá forte, principalmente nas áreas urbanas, devido ao retorno aos centros das cidades e ao aumento de residentes estrangeiros. No médio prazo, a normalização contínua das taxas de juros e os altos custos de construção podem restringir a nova oferta e aumentar o valor relativo das propriedades existentes. Em longo prazo, como a população do Japão continua a diminuir, haverá uma "fuga para a qualidade" e uma polarização entre as propriedades que se destacam em termos de localização e qualidade de construção e as que não se destacam. Também se espera um aumento na demanda por imóveis que atendam a grupos-alvo específicos, como os destinados a famílias solteiras, famílias de idosos e residentes estrangeiros.

O investimento em condomínios de aluguel não é apenas "gestão de ativos", mas também um "negócio" que sustenta a vida dos inquilinos. Além de analisar o ambiente e os dados do mercado, a compreensão das necessidades dos locatários e o gerenciamento operacional adequado são fundamentais para o sucesso a longo prazo. Recomenda-se que você primeiro esclareça seus objetivos de investimento e sua situação financeira e, em seguida, tome uma decisão cuidadosa, levando em conta a orientação de um especialista.