A área da estação de Yokohama está passando por um projeto de renovação em grande escala, o Excite Yokohama 22, que começou em 2009 e está transformando a área, dia após dia, em uma cidade condizente com a porta de entrada de uma cidade internacional. O projeto, que inclui a construção de arranha-céus, melhorias na infraestrutura, medidas ambientais e de prevenção de desastres e muito mais, está tendo um grande impacto nos valores dos imóveis na área da estação de Yokohama, e os efeitos já são claramente visíveis nos números, com os preços oficiais dos terrenos em 2025 aumentando 9,84% em relação ao ano anterior. Este artigo resume o progresso do Excite Yokohama 22 e fornece uma análise detalhada do impacto sobre os valores das propriedades na área circundante e a perspectiva futura com base nos dados mais recentes. As informações fornecerão um material valioso para a tomada de decisões para quem estiver pensando em comprar um investimento imobiliário ou um imóvel residencial.
O que é o Excite Yokohama 22?
O Excite Yokohama 22 é um plano de desenvolvimento urbano em grande escala para a área da estação de Yokohama, elaborado pela cidade de Yokohama em dezembro de 2009. O número "22" deriva do fato de que o projeto terá início em 2010 e tem como objetivo criar uma cidade voltada para o século 22. O projeto está posicionado como uma diretriz para promover o "desenvolvimento urbano adequado como porta de entrada para uma cidade internacional".
Áreas-alvo e objetivos de desenvolvimento
A área-alvo do projeto consiste em sete áreas principais.
Classificação e função da área
| Classificação | Localização aproximada | Visão futura (principais funções definidas no plano) |
|---|---|---|
| Zona central | Próximo à saída leste-oeste da estação de Yokohama | Porta de entrada conectando Yokohama com o mundo - funções aprimoradas do terminal e hospitalidade |
| Distrito de Minami-Saiwai | Área da saída oeste "Sotetsu Exit | Um movimentado centro de comércio, cultura e entretenimento |
| Distrito de Kitasaiwai | Saída oeste "Kita Nishiguchi" - Daicho | Distrito comercial com empresas em crescimento |
| Distrito de Tsuruya-cho | Lado norte elevado da Kita Nishiguchi | Um centro para uma mistura de interação, acomodação e residência (reforma em andamento) |
| Distrito portuário de Yokohama | Kinko-cho - área do canal Sakae-cho | Área residencial urbana com tema de arte e design |
| Distrito de Takashima | Takashima - Minato Mirai 21 Central | Complexo urbano multifuncional com negócios, MICE, hotéis, etc. |
| Distrito de Hiranuma | Ponte Hiranuma e área de Tobe | Centro residencial e comercial com fácil acesso à estação e à MM21 |
Principais projetos em andamento
Com base no Excite Yokohama 22, os principais projetos atualmente em andamento são os seguintes
(Extraído do site da Prefeitura de Yokohama)
| Distrito | Principais projetos/instalações | Uso/escala | Progresso / Cronograma |
|---|---|---|---|
| Zona central | Projeto de renovação urbana tipo 1 da área de saída Minami East da estação de Yokohama | Complexo de arranha-céus (altura: aprox. 231 m, área útil total: aprox. 215.000 m2) | Estágio de avaliação ambiental, construção a ser iniciada no ano fiscal de 2028 (site oficial da cidade de Yokohama ) |
| Yokohama Manishiguchi OPEN PARK | Experimento social para converter a praça em frente à estação em um parque. | 23-24 de maio de 2025 (Grupo Sotetsu ) | |
| Área de Minami Saiwai | Projeto de reconstrução conjunta do distrito de Minami-saiwai de Yokohama (CeeU Yokohama / AEON MALL Yokohama Nishiguchi) | Complexo comercial e residencial (área útil total de aproximadamente 56.000 m2) | Prédio comercial a ser inaugurado em dezembro de 2023, prédio residencial a ser concluído na primavera de 2025 (Metropolitan Area Construction Watch ) |
| Conceito de renovação principal da saída oeste da estação de Yokohama (reconstrução do edifício Sotetsu Mu, etc.) | Remodelação em fases de toda a área da saída oeste | A demolição do edifício Sotetsu Mu começará no ano fiscal de 2027, com conclusão prevista para a década de 2040 (Skyscraper & Urban Development Institute ) | |
| Área de Kitasaiwai | Remodelação do Station Oasis (área do Correio Central de Yokohama) | Complexo de arranha-céus com altura de aproximadamente 231 m | Associação preparatória estabelecida (2024), planos em revisão (Building PC ) |
| Distrito de Tsuruya-cho | A FRENTE DE YOKOHAMA | Complexo residencial, hoteleiro e comercial (43 andares acima do solo, 178 m) | A ocupação começa em abril de 2024, o hotel abre em junho de 2024 (THE YOKOHAMA FRONT, Grupo Sotetsu, Sky Sky Sky ) |
| Praça de tráfego da saída oeste de Kita, diretamente conectada ao deck de pedestres | Praça de tráfego da estação e deck de pedestres | Construção concluída, a ser aberta para uso em 3 de março de 2025 (site oficial da cidade de Yokohama ) | |
| Distrito Portuário de Yokohama | Fundo de desenvolvimento comunitário do lado do porto de Yokohama | Programa de subsídios regionais | Chamada pública para projetos de subsídios em 2025 (SMTB ) |
| Plano de desenvolvimento da área A-3 | Complexo comercial, empresarial e residencial (plano preliminar) | Fase de ajuste do local e avaliação ambiental (site oficial da Prefeitura de Yokohama ) | |
| Distrito de Takashima (MM21 Central) | Bloco 62 (PROJETO HARBOR EDGE) | Hotel de luxo + aquário digital (área útil total de aproximadamente 89.000 m2) | Construção a ser iniciada em julho de 2025, a ser concluída em setembro de 2028 (Sky Sky Sky) |
| Lotes 60 e 61 <Projeto Linkage Terrace> (área útil total de aprox. 89.000 m2) | Escritórios, hotel, escola profissionalizante, etc. (área útil total: aprox. 131.000 m2 / 25.000 m2) | A construção começará em março de 2026 e será concluída em 2028-29 (SKY Sky Sky) | |
| Área de Hiranuma | Nenhuma reforma de grande escala atualmente em fase de comercialização (Referência: reforma do Takashima 2-chome [First Place Yokohama] concluída em 2007) | Fase de manutenção (site corporativo da Nittetsu Kowa Real Estate ) |
Espera-se que a implementação simultânea desses vários projetos de renovação aumente a atratividade e o valor de toda a área da estação de Yokohama.
Impacto geral da reforma nos valores das propriedades
Vários casos confirmaram que a reforma em larga escala tem um impacto significativo nos valores das propriedades na área-alvo. Vamos dar uma olhada em alguns dos fatores específicos que podem aumentar os valores dos imóveis.
Melhoria da infraestrutura e da conveniência
Quando a reforma melhora a infraestrutura, como transporte, instalações públicas e estradas, ela aumenta a conveniência da área. Em particular, a reforma da frente da estação melhora o acesso das estações a várias instalações, o que pode levar a um aumento no valor dos imóveis ao redor.
Por exemplo, no Excite Yokohama 22, a construção do South Deck e de outros caminhos sobre a linha férrea facilitou o movimento leste-oeste e melhorou a circulação geral da estação. Essas melhorias no ambiente para pedestres também são um fator de aumento do valor dos imóveis.
Formação de marcas na área
Quando o redesenvolvimento aumenta o número de residentes e usuários e melhora a reputação da área como um lugar agradável e confortável para se viver, o valor da marca da área como um todo aumenta. Esse efeito é particularmente perceptível em projetos de grande escala que aumentam a conscientização internacional.
O Excite Yokohama22 tem como objetivo construir a marca como a "porta de entrada para uma cidade internacional", e espera-se que o valor dos imóveis ao redor da estação de Yokohama aumente de acordo.
Melhoria na prevenção e segurança contra desastres
Nas áreas de renovação, os mais recentes padrões e tecnologias de prevenção de desastres serão adotados para edifícios e infraestrutura, melhorando assim a resistência a terremotos e a infraestrutura de prevenção de desastres. O aumento da segurança é um fator importante para aumentar o valor das propriedades residenciais, em particular.
A preparação para desastres também é um tema importante no Excite Yokohama22, e as melhorias de segurança resultantes sustentam os valores dos ativos.
Demanda crescente por investimentos
O aumento do interesse dos investidores devido ao potencial futuro associado ao redesenvolvimento é outro fator que está elevando os preços. Em particular, os desenvolvimentos realizados por empresas de investimento imobiliário nacionais e estrangeiras e outros têm um impacto direto sobre os preços dos terrenos e os valores das propriedades.
Na área de saída oeste da estação de Yokohama, a combinação de uma demanda firme de investimentos nacionais e estrangeiros e a reforma em andamento levou a preços de transação mais altos e rendimentos mais baixos (atitude otimista dos investidores).
Preços atuais de terrenos e valores de propriedades na área da Yokohama Station
Como os preços dos terrenos e os valores das propriedades ao redor da Yokohama Station mudaram com o progresso do Excite Yokohama 22? Essa análise é baseada nos dados mais recentes.
Mudanças e tendências nos preços dos terrenos
Em 1º de janeiro de 2025, o preço médio oficial dos terrenos na área da estação de Yokohama era de 2.794.875 ienes por m2 (9.239.256 ienes por tsubo), um aumento de 9,84% em relação ao ano anterior. Da mesma forma, o preço médio padrão do terreno foi de 5.236.111 ienes por m2 (1.730.458 ienes por tsubo), um aumento de 8,64% em relação ao ano anterior.
A área de saída oeste da estação de Yokohama registrou um aumento particularmente acentuado nos preços dos terrenos, com um alto preço de 13 milhões de ienes por metro quadrado associado a 1-3-1 Minami Saiwai, Nishi-ku, onde está localizada a instalação comercial Yokohama Moors, que é mais de 5,5 milhões de ienes mais alta do que a segunda localização classificada.
Analisando a taxa de variação dos preços oficiais de terrenos em 2025 para a Prefeitura de Kanagawa como um todo, os preços de terrenos residenciais subiram 3,4% (2,8% no ano anterior), os preços de terrenos comerciais subiram 6,6% (5,4% no ano anterior) e os preços de terrenos industriais subiram 6,2% (5,9% no ano anterior), com os preços de terrenos comerciais subindo a uma taxa particularmente alta.
A tabela abaixo resume as tendências de preços de terrenos na área da estação de Yokohama.
| Ano | Preço médio oficial do terreno (¥10.000/m²) | Taxa de variação anual | Preço médio padrão do terreno (¥10.000/m2 ) | Taxa de variação anual |
|---|---|---|---|---|
| Ano 2025 | 279.4875 | +9.84% (%) | Não publicado | -9,84% Taxa de variação anual |
| 2024 | 254.4492 | +8.42% | 523.6111 | +8.64% - - 2024 |
| 2023 | 234.6830 | +5.33% | 482.0000 | +6.07% |
A partir desses dados, é possível ler que a taxa de aumento dos preços de terrenos se acelerou desde 2023.
Tendências nos preços e rendimentos de transações imobiliárias
De acordo com o Relatório de Tendências de Níveis de Preços de Terrenos, Aluguéis e Rendimentos compilado pela Prefeitura de Yokohama em 1º de abril de 2024, os preços de transação nas áreas da Saída Oeste da Estação de Yokohama e da Saída Oeste de Kita têm apresentado uma tendência de alta devido à firme demanda de investimento nacional e internacional e às expectativas de melhoria da competitividade do mercado após o progresso de vários projetos de renovação.
Além disso, o rendimento da transação (receita líquida dividida pelo preço da transação) permaneceu estável ou em declínio (os investidores estão otimistas), de acordo com os resultados da análise dos rendimentos de propriedades J-REIT publicados e outras informações e a situação das transações. Isso sugere que os investidores têm fortes expectativas de lucratividade futura.
Tendências nos aluguéis de escritórios e varejo
No mercado de escritórios nas áreas de Yokohama Station West Exit e Kita West Exit, a taxa de vacância está em uma tendência de queda de 3,63% (3,75% na pesquisa anterior) e está se recuperando para o nível anterior ao desastre do Corona (aproximadamente 2,0%). Os aluguéis estão em uma tendência de aumento estável ou lento.
No mercado varejista, os proprietários estão voltando a adotar uma postura otimista, principalmente em relação aos estabelecimentos de alimentos e bebidas, e há poucas instalações vagas. Em particular, os altos níveis de aluguel estão sendo mantidos na área de saída oeste da estação de Yokohama, e a demanda por novas aberturas de lojas é forte.
Impacto específico do Excite Yokohama 22 nos valores dos ativos
Que impacto específico o Excite Yokohama 22 tem sobre os valores dos ativos na área da estação de Yokohama? Esta seção analisa os dados coletados.
Impacto direto no aumento do preço dos terrenos
A principal razão pela qual a taxa de aumento dos preços dos terrenos ao redor da estação de Yokohama, especialmente na área de West Exit, foi significativamente maior do que a média da província de Kanagawa pode ser atribuída ao progresso da renovação com base no Excite Yokohama 22: a alta taxa de aumento de 9,84% nos preços oficiais dos terrenos em 2025 é um sinal do efeito da renovação.
É digno de nota o fato de que quatro das cinco principais áreas comerciais da Prefeitura de Kanagawa estavam localizadas ao redor da saída oeste da estação de Yokohama. Isso indica que o desenvolvimento de um complexo de edifícios diretamente conectado à saída oeste da estação de Yokohama e a melhoria da infraestrutura ao redor aumentaram significativamente os valores das propriedades.
Aumento da atratividade do investimento
O avanço do Excite Yokohama 22 aumentou a atratividade do investimento na área ao redor da estação de Yokohama. Do ponto de vista do investimento imobiliário, os seguintes fatores podem ser identificados
- Aumento contínuo dos preços dos terrenos: os preços dos terrenos subiram por cinco anos consecutivos desde 2014 e espera-se que continuem subindo à medida que o redesenvolvimento avança
- Diferença de preço com o centro de Tóquio: os preços dos terrenos e dos condomínios ainda são acessíveis e relativamente baratos em comparação com o centro de Tóquio
- Acesso aprimorado ao transporte: a cidade tem a vantagem de ser um enorme terminal servido por seis empresas JR, ferrovias privadas e metrô.
- Concentração de instalações corporativas e comerciais: base econômica fortalecida com uma gama completa de escritórios e instalações comerciais.
Esses fatores levaram a um influxo de fundos de investimento nacionais e estrangeiros, que se manifestou na forma de preços de transação mais altos e rendimentos mais baixos.
Efeitos de repercussão na área circundante
O impacto do Excite Yokohama 22 não foi sentido apenas nas imediações da estação de Yokohama, mas também na área circundante. Combinado com o redesenvolvimento nos distritos de Minato Mirai e Kannai, isso tem o efeito de aumentar os valores das propriedades em toda a área central de Yokohama.
Em particular, a taxa de progresso de desenvolvimento no distrito de Minato Mirai 21 atingiu 96%, com o desenvolvimento integrado progredindo da área da estação de Yokohama para Minato Mirai e Kannai.
Perspectiva de longo prazo para os valores dos ativos
O Excite Yokohama 22 é um plano de longo prazo que vai até cerca de 2030, portanto, seu impacto sobre os valores dos imóveis também deve ser considerado a partir de uma perspectiva de longo prazo.
Os seguintes pontos são importantes na perspectiva de longo prazo para os valores dos imóveis na área da estação de Yokohama
- Efeitos contínuos do redesenvolvimento: aumento sustentado do valor por meio do escalonamento de vários projetos
- Estabelecimento da marca da área: valor da marca como porta de entrada para uma cidade internacional
- Progresso nas medidas ambientais e de prevenção de desastres: maior estabilidade dos valores dos ativos por meio de uma melhor resposta às mudanças climáticas e aos riscos de desastres
- Relação com a demografia: equilíbrio entre as tendências populacionais de Yokohama e a demanda imobiliária
Analisando exemplos de outras áreas de renovação, por exemplo, na área de Takanawa do distrito de Minato, 55 dos 64 edifícios em questão apresentaram um aumento médio de preço de 10%. Aumentos semelhantes poderiam ser esperados na área da estação de Yokohama.
Entretanto, o risco de uma desaceleração nos aumentos de preços, dependendo das mudanças no ambiente macroeconômico e das tendências das taxas de juros, também deve ser levado em consideração.
Conclusão.
O Excite Yokohama 22 teve um impacto multifacetado e significativo nos valores dos imóveis na área da estação de Yokohama. Os principais pontos identificados neste artigo são os seguintes
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Crescimento acelerado do preço dos terrenos - Os preços dos terrenos ao redor da estação de Yokohama aumentarão 9,84% ao ano em 2025, com um aumento particularmente acentuado na área da saída oeste. Essa taxa de aumento é significativamente maior do que a média da Prefeitura de Kanagawa, e o efeito do Excite Yokohama 22 pode ser visto nos números.
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Clima de investimento favorável - o aumento do interesse de investidores nacionais e estrangeiros levou a preços de transação mais altos e rendimentos de transação mais baixos (atitude otimista dos investidores). As taxas de vacância em escritórios e lojas também estão caindo, e os aluguéis estão em um nível estável ou subindo lentamente.
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Mercado de condomínios ativo - O preço médio de um condomínio recém-construído é de aproximadamente JPY 85,6 milhões por 70 m2, e as transações de propriedades de alto valor também estão ativas. No entanto, há vários cenários para os valores futuros dos ativos, o que exige um julgamento cuidadoso.
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Potencial de crescimento do valor a longo prazo - Como o Excite Yokohama 22 é um plano de longo prazo que vai até cerca de 2030, pode-se esperar um crescimento contínuo do valor no futuro. Em particular, o estabelecimento da marca como porta de entrada para uma cidade internacional e o progresso nas medidas ambientais e de prevenção de desastres darão suporte a valores de ativos de longo prazo.
Dessa forma, o Excite Yokohama 22 teve um claro efeito positivo no mercado imobiliário ao redor da estação de Yokohama, mas é importante tomar uma decisão abrangente ao fazer decisões de investimento e selecionar um lugar para morar, levando em conta as características de propriedades individuais e o ambiente macroeconômico.
Perguntas frequentes
P1: Quanto tempo durará o Excite Yokohama 22?
R: O Excite Yokohama 22 é um plano de longo prazo de aproximadamente 20 anos, elaborado em 2009, que pretende ser concluído por volta de 2030. No entanto, a data de conclusão varia de acordo com o projeto individual; por exemplo, a reforma da área de Minatomachi em frente à estação Kannai está programada para estar pronta para uso em 2029.
P2: Não é tarde demais para começar a investir em imóveis ao redor da estação de Yokohama?
R: Embora os efeitos do aumento dos preços dos terrenos e outros fatores já estejam sendo sentidos, o Excite Yokohama 22 é um plano de longo prazo, com vários projetos planejados para o futuro. Considerando o preço relativamente acessível em comparação com o centro de Tóquio e o potencial de desenvolvimento futuro, ainda existem oportunidades de investimento. Entretanto, é necessário um estudo detalhado da rentabilidade e das características de localização de cada propriedade.
P3: O que tem mais potencial de crescimento do valor da propriedade, a saída oeste ou leste da estação de Yokohama?
R: Atualmente, a área da saída oeste está à frente da área da saída oeste em termos de redesenvolvimento, e os preços dos terrenos aumentaram consideravelmente. No entanto, espera-se que o desenvolvimento progrida no lado leste no futuro, com a União Preparatória para o Redesenvolvimento da Área de Saída Leste Minami da Estação de Yokohama a ser estabelecida em junho de 2024. A longo prazo, pode-se esperar um efeito cascata na área de East Exit, mas, no momento, a área de West Exit tem um histórico melhor de aumento do valor das propriedades.
P4: Por quanto tempo você espera que os preços dos terrenos continuem subindo em decorrência do Excite Yokohama 22?
R: Os preços dos terrenos na área da Yokohama Station têm subido continuamente desde 2014 e espera-se que continuem subindo por algum tempo, à medida que o redesenvolvimento avança. No entanto, a taxa de aumento pode variar dependendo do ambiente macroeconômico e das tendências das taxas de juros. Casos em outras áreas de redesenvolvimento mostraram aumentos de preços de cerca de 10%, e tendências semelhantes podem continuar.
P5: Estou pensando em comprar um apartamento, a que pontos devo prestar atenção para manter o valor da propriedade?
R: A distância da estação de Yokohama , a idade do edifício, o número total de unidades (propriedades maiores tendem a ter um valor patrimonial mais alto), os benefícios diretos da reforma (por exemplo, maior conveniência) e o estado da administração são importantes. Em particular, é aconselhável considerar a localização do imóvel em relação aos projetos individuais do Excite Yokohama 22 e sua relevância para a melhoria do acesso ao transporte.
Referências.
- Página oficial do Excite Yokohama 22 da cidade de Yokohama
- Relatório de tendências de nível de preço de terrenos, aluguel e rendimento da cidade de Yokohama
- Prefeitura de Kanagawa: Pesquisa de preços de terrenos 2025
- Relatório de tendências de preços de terrenos para as principais cidades do Ministério da Terra, Infraestrutura, Transporte e Turismo
- Site de busca de informações sobre preços de transações imobiliárias
O redesenvolvimento em torno da estação de Yokohama continuará e espera-se que o efeito cascata cresça. Ao investir em imóveis ou escolher uma casa, recomendamos que você tome uma decisão de acordo com suas próprias necessidades e objetivos de longo prazo, levando em consideração as tendências explicadas neste artigo. Na INA & Associates, nossos especialistas no mercado imobiliário da área de Yokohama estão disponíveis para ajudá-lo a analisar os valores dos ativos e a tomar decisões de investimento, portanto, não hesite em entrar em contato conosco.
稲澤大輔
Representante executivo da INA&Associates Co., Ltd. Com sede em Osaka, Tóquio e Kanagawa, a empresa atua na área de compra, venda e gestão de imóveis. Oferece serviços com base na sua vasta experiência no setor imobiliário. Com base na filosofia de que «o capital humano é o ativo mais importante de uma empresa», a empresa valoriza a formação de recursos humanos. Continua a desafiar-se para criar valor empresarial sustentável. 【Qualificações obtidas (incluindo qualificações aprovadas)】 Agente imobiliário, administrador administrativo, especialista em proteção de dados pessoais, administrador de condomínios, gestor administrativo, gestor de prevenção de incêndios de classe A, gestor de imóveis em leilão, gestor de gestão de imóveis para arrendamento, técnico de manutenção e reparação de condomínios, gestor de operações de empréstimo, mestre em consultoria imobiliária.
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