Desenvolvimento dos Blocos 60/61 em Minato Mirai 21: Novidades e Perspectivas

Um projeto de redesenvolvimento de parceria público-privada em grande escala começará a ser construído em 2026, com uma grande inauguração em 2029, integrando funções educacionais, empresariais, comerciais, de acomodação e culturais nos blocos 60 e 61, a última parte do Distrito Central Yokohama Minato Mirai 21. Isso criará uma nova interação e valor para toda a cidade.

Localização do distrito e designação de planejamento urbano

Localizado em 2-1, Minato Mirai 6-chome, Minato Mirai 6-chome, Nishi-ku, Yokohama, o Distrito Central Minato Mirai 21 60/61 é o último local de desenvolvimento em grande escala no Distrito Central de Minato Mirai 21, uma área de desenvolvimento à beira-mar no lado leste da Estação de Yokohama. Ele ocupa uma área de aproximadamente 23.000 m2 e é adjacente ao Music Terrace, um espaço aberto que inclui a K-Arena Yokohama, uma grande arena de música, no lado norte, e o Museu Infantil Yokohama Anpanman, no lado leste. Em termos de planejamento urbano, essa área urbana é designada como uma zona comercial e pode ser desenvolvida dentro dos limites de 80% de cobertura de construção e 600% de proporção de área útil. De acordo com as condições estabelecidas pela cidade de Yokohama na época da chamada pública, o empreendimento deve ser de uso misto, com foco em funções culturais, comerciais e empresariais, e funções residenciais, como moradia, não podem ser introduzidas. Além disso, o plano deve incluir instalações do tipo exposição e experiência (por exemplo, museus) com um aspecto turístico e de entretenimento (25% ou mais da área de desenvolvimento) e deve contribuir para a criação de uma cidade movimentada.

Desenvolvedores e empresas participantes

A cidade de Yokohama começou a convidar publicamente as candidaturas para o desenvolvimento desse bloco em abril de 2023 e decidiu qual seria a incorporadora em fevereiro de 2024. As quatro empresas de joint venture a seguir foram selecionadas para estabelecer conjuntamente uma empresa de propósito especial, a MM60/61 Special Purpose Company (TMK), para promover o projeto.

• Ken Corporation K.K. (Minato-ku, Tóquio) - a desenvolvedora do K-Arena Yokohama e do Music Terrace adjacentes, que também é responsável pelo desenvolvimento de instalações comerciais e outros aspectos do projeto.

• SMFL Mirai Partners K.K. (Chiyoda-ku, Tóquio) - Uma subsidiária estratégica da Sumitomo Mitsui Finance and Leasing (SMFL). Desempenha um papel central no projeto de desenvolvimento conjunto de imóveis e lidera em termos de finanças e gerenciamento de projetos.

• Kajima Corporation (Minato-ku, Tóquio) - Grande empreiteira geral. Responsável pelo projeto, construção e outros aspectos técnicos, promovendo um planejamento de construção seguro e avançado.

• Iwasaki Gakuen Educational Corporation (Kanagawa-ku, Yokohama) - Empresa educacional que opera várias escolas vocacionais em Yokohama. É a operadora da instalação da escola profissionalizante planejada para ser estabelecida no bairro de Nishimachi.

As quatro empresas assinaram um contrato de planejamento básico com a cidade de Yokohama em 31 de janeiro de 2025 e assinaram um contrato de compra de terreno em 20 de fevereiro do mesmo ano, tornando-se oficialmente a incorporadora da principal área urbana. O projeto está sendo realizado sob um forte alinhamento de parcerias público-privadas.

Uso e escala do edifício

O projeto planeja desenvolver o bloco urbano em dois edifícios, um a leste e outro a oeste. As alas leste e oeste do projeto compreenderão um grande complexo com uma área útil total de aproximadamente 154.000 m2. Os usos e a escala de cada edifício estão descritos abaixo.

• Ala Oeste (Bloco Oeste): 13 andares acima do solo e um abaixo, com uma área total de aproximadamente 25.000 m2. Será usado como uma instalação educacional, com uma escola profissionalizante administrada pela Iwasaki Gakuen School Corporation programada para se mudar para lá.

• Ala Leste (East Wing): um edifício alto com um subsolo e 26-27 andares acima do solo, com uma área total de aproximadamente 130.000 m2. Ele combinará instalações multifuncionais, incluindo escritórios e instalações comerciais nos andares inferiores, um hotel voltado para hóspedes nacionais e internacionais nos andares superiores e um museu do tipo exposição para crianças e adultos.

*O edifício não inclui funções residenciais e é dedicado a negócios, comércio, turismo e cultura. Embora a estrutura detalhada dos andares da ala leste seja decidida por meio de consultas posteriores, espera-se que seja um dos maiores edifícios de Yokohama, combinando andares de escritórios de grande porte, um andar de hotel e instalações de museu.

Data de conclusão programada/cronograma

O cronograma do projeto é geralmente planejado da seguinte forma: a construção começará em 1º de março de 2026, com a conclusão da ala oeste em agosto de 2028 e da ala leste em fevereiro de 2029, visando a uma grande inauguração em 2029; o projeto e os procedimentos administrativos serão realizados entre 2024 e 2025, e a construção começará em 2026, seguida pela conclusão de ambos os edifícios em aproximadamente três anos. A construção de ambos os edifícios está planejada para ser concluída em aproximadamente três anos após o início da construção em 2026. No momento, o projeto está oficialmente programado para ser inaugurado em 2029 e, embora pequenos ajustes no cronograma de construção possam ser feitos no futuro, o projeto está progredindo de acordo com o cronograma esperado pela cidade.

Conceito de desenvolvimento, design e recursos

O conceito do projeto é criar um novo centro de interação por meio da "ligação" (coordenação) de diversas funções urbanas. Conforme expresso no nome do projeto (nome provisório) "Linkage Terrace Project ", uma passarela de pedestres (terraço) e um espaço de praça onde as pessoas podem ir e vir e relaxar estarão localizados entre os edifícios leste e oeste, criando um espaço urbano aberto que liga o quarteirão da cidade ao exterior. O objetivo é criar um novo espaço urbano que integre cultura, comércio e educação, combinando as funções educacionais da ala oeste com as funções empresariais, comerciais, de acomodação e culturais da ala leste. Duas praças, uma grande e outra pequena, serão criadas ao longo da passarela de pedestres que atravessa o local e serão integradas ao Music Terrace (espaço público aberto na K Arena Yokohama) para criar um espaço animado onde os eventos poderão ser realizados durante todo o ano. Com esse projeto, todo o distrito será concluído como um "distrito de entretenimento", com o objetivo de se tornar o local de nascimento de uma comunidade diversificada.

Em termos de projeto do edifício, a ala leste do arranha-céu e a ala oeste do arranha-céu médio têm volumes contrastantes, enquanto o espaço aberto e os terraços nos níveis inferiores foram projetados para se harmonizarem com as instalações ao redor. Na imagem pública do edifício concluído, a ala leste tem uma fachada avançada com uso extensivo de vidro e uma seção de arranha-céus baixa entrelaçada com design histórico, projetada com consciência da harmonia entre elementos modernos e clássicos típicos de Yokohama. A ala oeste apresenta um design exterior exclusivo com base na cor branca e tem um caráter de marco histórico condizente com uma instalação educacional e cultural. O plano foi aprovado pelo Ministro da Terra, Infraestrutura e Transporte como um excelente plano de projeto de renovação urbana do setor privado, e é reconhecido por seus valores de design urbano, como a criação de uma atmosfera animada e o fortalecimento da rede de pedestres ao redor por meio do desenvolvimento de instalações de uso misto e uma variedade de espaços abertos. A certificação também oferece tratamento preferencial em termos de apoio financeiro e medidas especiais de tributação, tornando o plano ainda mais viável.

Relacionamento com a área circundante (acesso e conexões)

A área urbana está intimamente ligada às principais instalações e nós de transporte da área circundante. O Music Terrace, centralizado na K-Arena Yokohama adjacente (com capacidade para aproximadamente 20.000 pessoas), é integrado a um deck e a uma praça para pedestres, ligando suavemente o fluxo de pessoas durante os eventos e o fluxo diário de tráfego. O Yokohama Anpanman Children's Museum, uma instalação temática para crianças, está localizado a leste, e espera-se que o efeito sinérgico com a instalação planejada do museu melhore o fluxo de tráfego familiar. A área já abriga uma concentração de escritórios, instalações comerciais e turísticas, mas o desenvolvimento da nova área criará um novo centro de atividades onde uma gama diversificada de pessoas, incluindo turistas, estudantes, trabalhadores e residentes locais, se reunirá, revitalizando assim a área como um todo.

Em termos de acesso ao transporte, o local está localizado a uma distância que pode ser percorrida a pé da estação Shin-Takashima da linha Minatomirai, e também é acessível a partir da saída leste da estação de Yokohama em cerca de 10 a 15 minutos a pé (com a possibilidade de reduzir ainda mais esse tempo se forem construídas plataformas para pedestres e outras instalações). Conforme declarado nas razões do MLIT para a aprovação, o projeto contribuirá para fortalecer a rede de pedestres na área e espera-se que melhore as conexões com a rede de plataformas para pedestres e passagens subterrâneas existentes. Uma vez concluída, a área se tornará um importante ponto nodal no meio do fluxo de pessoas de Sakuragi-cho e Rinko Park para a estação de Yokohama, e aumentará drasticamente a circulação de pessoas de e para as instalações ao redor.

Pontos de interesse sob a perspectiva de investimento imobiliário e valor de ativos

O projeto de desenvolvimento do Minato Mirai 21 Central District 60/61 está atraindo considerável atenção em termos de investimento imobiliário e valor de ativos.

Em primeiro lugar, o projeto é um desenvolvimento complexo de grande escala por meio de parceria público-privada, e uma das vantagens de investimento do projeto é que ele foi aprovado como um projeto de regeneração urbana pelo governo. Com a aprovação do excelente plano de negócios, a sociedade de propósito específico, que é a entidade comercial, pode receber apoio, como empréstimos a juros baixos e incentivos fiscais, o que deve reduzir o risco de desenvolvimento e melhorar a lucratividade do negócio. Esse apoio institucional é um fator positivo para a formação do valor do ativo do projeto.

Em segundo lugar, a estrutura de renda diversificada que combina vários usos também pode ser avaliada a partir de uma perspectiva de investimento. Ter diversas fontes de renda, como renda de aluguel de escritórios, renda de hotéis e locatários comerciais e renda da operação estável de escolas profissionalizantes, diversifica as flutuações econômicas e os riscos de mercado. Em particular, pode-se esperar uma demanda estável de longo prazo de escolas vocacionais (instalações educacionais) como inquilinos, enquanto que, para escritórios, a área de Minato Mirai tem visto uma série de expansões corporativas nos últimos anos e as taxas de vacância tendem a permanecer baixas, de modo que a demanda dos inquilinos por espaços de escritórios de alto funcionamento provavelmente será forte. Também é possível esperar altas taxas de ocupação para hotéis, já que Yokohama é uma cidade turística internacional e a demanda por acomodações pode ser esperada durante shows e eventos na arena de música adjacente. O efeito sinérgico dessa combinação de usos é um fator que sustenta os valores dos ativos.

Além disso, a natureza premium da localização também aumenta o valor do ativo. O recinto é adjacente à K-Arena Yokohama, uma grande atração para visitantes, e está convenientemente localizado perto de vários pontos turísticos e comerciais. A conclusão da área em si como um "distrito de entretenimento" a tornará um novo marco no centro de Yokohama, atraindo a atenção nacional e internacional. A cidade de Yokohama também anunciou que o projeto deverá "criar ainda mais vida e revitalizar a cidade", o que pode ter um efeito cascata no mercado imobiliário dos arredores. Na verdade, projetos de investimento de grande escala estão em andamento no bairro, como o projeto Harbour Edge (hotel de luxo e aquário) no Bloco 62, e um ciclo virtuoso de aumento do valor dos ativos está sendo criado no distrito Minato Mirai 21 como um todo.

Por fim, a forte base de apoio das empresas participantes do projeto também é um fator tranquilizador: a participação da SMFL, uma importante empresa financeira, no plano de gerenciamento de médio prazo, que fez do desenvolvimento imobiliário conjunto um novo pilar de seus negócios, mostra o alto nível de ambição e expectativas para esse desenvolvimento. Espera-se que o fato de a grande construtora Kajima ser responsável pelo trabalho de construção garanta a qualidade, enquanto a incorporadora Ken Corporation já estabeleceu um histórico na área adjacente, aumentando a probabilidade de sucesso ao transmitir seu know-how. Isso aumenta a credibilidade do projeto e o torna um ponto atraente aos olhos dos investidores e das empresas locatárias.

Conforme descrito acima, o desenvolvimento dos blocos 60/61 no Distrito Central Minato Mirai 21 é um projeto altamente promissor não apenas em termos de valor de planejamento urbano, mas também em termos de investimento e valor de ativos. Como um grande projeto que marca o final do redesenvolvimento da área da orla marítima de Yokohama, há grandes expectativas para o progresso futuro do projeto e para os efeitos em cascata que ele terá após a conclusão.